臺灣新竹地方法院民事判決 101年度簡上字第52號上 訴 人 萬勝隆被上 訴 人 許郁專訴訟代理人 鄭福強上列當事人間拆除房屋等事件，上訴人對於中華民國101 年1 月31日本院竹北簡易庭100 年度竹北簡字第140 號第一審判決提起上訴，本院於101 年8 月29日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：除與原審主張相同外，另補稱：社區規約第1 條約定：規約之效力及於本社區全體區分所有權人及住戶，其範圍如使用執照謄本所載之基地、建築物及附屬設備；社區規約第18條第6 款亦約定：本規約中未規定之事項，均依公寓大廈管理條例及其他相關法令之規定辦理。依公寓大廈管理條例第53條及該條例施行細則第12條之規定，被上訴人與上訴人屬同一社區住戶，且所屬建物均坐落在同一宗建築基地，是被上訴人得依公寓大廈管理條例第6條第3 項規定請求拆除上訴人之違建。又上訴人雖提出住戶同意書、正副主委連署證明書，惟其有違社區公義，且非阻卻違法之正當事由，是為預防公安問題，爰依法請求拆除上訴人之違建，並聲明：⒈駁回上訴人之訴。⒉訴訟費用由上訴人負擔。
貳、上訴人則以：除與原審主張相同外，另補稱：
一、查上訴人係於民國82年11月間，與建商佳聯新城建設股份有限公司簽訂買賣契約書，預購門牌號碼新竹縣竹北市○○街○○號8 樓建物，並於土地預定買賣合約書第6 條約定「…頂樓使用權歸屬捌樓所有權使用，柒樓以下（含柒樓）之住戶所有權人不得議異」，上訴人為改善頂樓酷熱及漏水問題，始依據買賣契約約定及經過本棟住戶之認同後於頂樓加蓋建物使用。該建物雖係違建，惟上訴人將「頂樓安全門之通暢性」、「保留避難通道之通行」及「避開公共管路設施之架設」等安全因素列入考量，建物自84年使用至今期間從未有住戶投訴或影響其他住戶之安全、安寧及衛生情事發生，所以其絕非被上訴人所提之影響住戶安全、安寧及衛生之危險建物。是以依據最高法院91年台上字第2477號判決意旨及民法第799 條前段及第820 條第1 項之規定應認共有人間已合意成立分管契約，上訴人使用頂樓平台，於法有據。又查該分管契約無明訂使用限制及範圍等規定，原審認定上訴人於屋頂平台上搭蓋之增建物已超出分管契約約定之範圍，不符分管契約之內容，容有誤會。
二、次查本件兩造固為才高八斗社區住戶，並均為坐落新竹縣竹北市○○段○○○ ○號土地之共有人，惟兩造並非同棟建物之區分所有權人，兩造所共有之建物僅為同段1126建號即地下室之部分，就屋頂平台等公共部分並非共有，是以被上訴人既非與上訴人同棟建物之區分所有權人，自不得基於共有權人之地位對被告行使物上請求權，同理被上訴人並非所有權人，自非公寓大廈管理條例第6 條第3 項所定之住戶、管理人或管理委員會所規範得提起訴請法院為必要之處置之人，故被上訴人提起本件訴訟，並非適格當事人。退萬步言，縱認上訴人使用頂樓平台已超出分管契約約定之範圍，就程序部分，被上訴人請求法院判決回復原狀，即係處分共有物，須有共有人之處分權存在為前提，本件被上訴人並非建物區分所有權人，並無權處分共有物，原審法院自不得依被上訴人之請求判決上訴人應回復原狀，準此，被上訴人提起本件訴訟於法無據，原審所為之判決，容有疏未查明之憾。
三、爰聲明請求：⒈原判決關於不利於上訴人之部分廢棄。⒉前項廢棄部分被上訴人第一審之訴駁回。⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
叁、兩造不爭執事項：
(一)兩造均係才高八斗社區之住戶，均為坐落新竹縣竹北市○○段○○○ ○號土地之所有權人，其中同段996 建號建物（即A2－2F；含共同使用部分1003建號、權利範圍10000 分之720，及1126建號、權利範圍10000 分之40）即門牌號碼新竹縣竹北市○○街○○號2 樓房屋為被上訴人所有；同段1063建號建物（即C1－8F；含共同使用部分1072建號、權利範圍1000
0 分之700 ，1126建號、權利範圍10000 分之120 ）即門牌號碼新竹縣竹北市○○街○○號8 樓房屋為上訴人所有，上訴人並於其頂樓平台增建如附圖所示面積56.69 平方公尺未經保存登記之鋼架造房屋（下稱系爭頂樓增建物），有建物謄本、地籍圖謄本、土地謄本、建物測量成果圖、新竹縣竹北地政事務所繪製之土地複丈成果圖存卷可稽（見原審卷第15-17 、104-105 、121-122 、160 頁）。
(二)才高八斗社區由大門進入後有一中庭，中庭邊有B1、B2、B3、B5、A1、A2、A3、A5共8 棟大樓，每棟大樓各有8 層樓，被上訴人所有之門牌號碼新竹縣竹北市○○街○○號2 樓房屋位於A2棟。再由中庭通過地下室車道旁所架設之走道後到達另一中庭，中庭邊有C1、C2、C3、C5、D1、D2、D3、D5共8棟大樓，上訴人所有之門牌號碼新竹縣竹北市○○街○○號8樓房屋位於C1棟，兩造並非同棟建物之區分所有權人。兩造所共有之建物僅為同段1126建號即地下室之部分，至於屋頂平台並非共有，惟上開16棟建物之地下室及屋頂平台均相連相通，業據原審及本院履勘現場，並囑託新竹縣竹北地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄及新竹縣竹北地政事務所100年12月14日北地所測字第1000006612號函檢附之土地複丈成果圖存卷可稽（見原審卷第156-157 、160 頁、本院卷第40-44 頁）。
(三)才高八斗社區僅成立一個管理委員會。
肆、本院之判斷：上訴人主張：兩造非同棟建物之區分所有權人，被上訴人既非系爭頂樓增建物所在之建築物之區分所有權人，自非公寓大廈管理條例第6 條第3 項所定之住戶、管理人或管理委員會所規範得提起訴請法院為必要之處置之人，其提起本件訴訟，當事人不適格；且上訴人係為改善頂樓酷熱及漏水問題，始依據買賣契約分管之約定及經過本棟住戶之認同後，於頂樓加蓋建物使用，系爭增建物自84年使用至今期間從未有住戶投訴或影響其他住戶之安全、安寧及衛生情事發生，所以絕非被上訴人所指影響住戶安全、安寧及衛生之危險建物等語。被上訴人則以：兩造同屬才高八斗社區住戶，且所屬建物均坐落在同一宗建築基地，被上訴人自得依公寓大廈管理條例第6 條第3 項規定請求拆除上訴人之違建；又系爭增建物有違公共安全，爰依法請求拆除上訴人系爭頂樓增建物等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠被上訴人是否屬於公寓大廈管理條例第6 條第3 項所定住戶而得訴請上訴人拆除系爭頂樓增建物？上訴人主張兩造非同棟建物之區分所有權人，被上訴人提起本件訴訟，當事人不適格，有無理由？㈡上訴人於頂樓平台上搭蓋增建物，有無逾越分管契約約定範圍？是否妨害其他住戶之安寧、安全及衛生，被上訴人請求上訴人拆除系爭增建物，有無理由？茲分述如下：
一、被上訴人屬於公寓大廈管理條例第6條第3項規定所指之住戶，得訴請上訴人拆除系爭頂樓增建物，本件並無當事人不適格情形：
(一)按共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；又公寓大廈本身所占之地面；公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第7 條第1 款、第3 款亦分別定有明文。另按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，公寓大廈管理條例第8 條第1 項亦有明定。此外，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條規定甚明。綜此以觀，區分所有建築物、共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居式建築物或公寓大廈，各區分所有人就專有部分固有其單獨之所有權，惟因與同一棟建築物或集居地區之其他區分所有人專有部分間，在物理上相互連接，使用上密切相鄰，彼此休戚相關，而有共同之利益，故區分所有人間就專有部分或約定專用部分之使用、收益、管理或處分，具有較強之相互制約性，而不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，否則住戶得訴請法院為必要之處置，此觀諸公寓大廈管理條例第5 條、第6 條第1 、
3 項之規定自明。
(二)次按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。而公寓大廈管理條例施行細則第12條則規定：本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地…。經查：系爭才高八斗社區16棟建物均坐落在新竹縣竹北市○○段○○○ ○號土地上，兩造均為該筆土地共有人，且為系爭16棟建物地下室建物之共有人，至於16棟建物之屋頂平台雖非共有，惟上開16棟建物之地下室及屋頂平台均相連相通，兩造均係才高八斗社區之住戶，且系爭社區僅成立一個管理委員會等情，為兩造所不爭執，則稽諸前揭規定，才高八斗社區自屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居式公寓大廈。
(三)又按所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義，與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間。是在給付之訴，原則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務人提起，即為當事人適格（最高法院85年度台上字第2788號判決參照）。而按住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生；住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6 條第1 項第1 款、第3 項定有明文。承上析述，兩造既均同為系爭集居式公寓大廈社區住戶，被上訴人主張上訴人搭蓋系爭頂樓增建物，行使其分管範圍即約定專用部分權利之行為，妨害其他住戶之安全，依前揭公寓大廈管理條例第
6 條之規定請求上訴人拆除系爭頂樓增建物，自無當事人不適格情事。上訴人主張被上訴人與其非同棟建物之區分所有權人，被上訴人不得訴請其拆除系爭頂樓增建物，無提起本件訴訟之資格云云，尚非可採。
二、上訴人於頂樓平台上搭蓋增建物，已逾越分管契約約定範圍，而妨害其他住戶之安全，被上訴人請求上訴人拆除系爭頂樓增建物，為有理由：
(一)按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；公寓大廈屋頂之構造，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第
7 條第3 款固定有明文。惟公寓大廈管理條例第55條第2 項另規定，於本條例施行前（即84年6 月28日前）已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。查系爭才高八斗社區於83年6 月22日核發使用執照，並於83年7 月31日完成建物登記，有使用執照存根及建物登記謄本在卷可稽（見原審卷第92、124 頁），是以系爭公寓大廈之區分所有權人，就共用之部分，如已依民法共有之相關規定，為特別之約定者，自仍有其效力，得不受公寓大廈管理條例第7 條各款不得為約定專用部份之限制。
(二)次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院96年度台上字第2025號判決參照）。經查，上訴人係於82年11月間，與建商佳聯新城建設股份有限公司簽訂買賣契約書，預購門牌號碼新竹縣竹北市○○街○○號
8 樓建物，並於土地預定買賣合約書第6 條約定「…頂樓使用權歸屬捌樓所有權使用，柒樓以下（含柒樓）之住戶所有權人不得議異」等語，有土地預定買賣合約書附卷可稽（見原審卷第86-90 頁），且依上訴人於原審提出同為系爭才高八斗社區D5棟4 樓住戶范美蘭之土地預定買賣合約書亦有相同條款之約定（見原審卷第167-177 頁）。準此，系爭社區建商既與各承購戶分別約定頂樓平台歸8 樓住戶管理使用，應認系爭公寓大廈共有人間經由各別與建商之約定，已合意成立分管契約，而應受該分管契約之拘束。
(三)惟集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全（最高法院82年台上字第2284號判決參照）；亦即區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法（最高法院82年台上字第1802號判決參照）。如前所述，本件才高八斗社區各共有人雖已成立分管契約，惟該屋頂建築設計既屬平台，自應保持作為火災地震之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同管線、火災時之通路性質，而不得影響建築物之景觀及住戶之安全。然查，被告於C1棟建物之屋頂平台搭蓋鋼造架增建物，供作儲藏室、房間使用，面積達56.6
9 平方公尺，約占C1棟頂樓平台2/3 之範圍，僅留一「Ｌ」型通道與其餘15棟建物頂樓相通，而該「Ｌ」型通道上方有屋頂遮蓋，兩側除原有大樓結構體之外牆及系爭頂樓增建物之牆壁外，另有上訴人架設之塑膠板，通道上除設有社區之大型公共管線（瓦斯管、消防管）外，另有上訴人堆置之木桌、木門、廢棄沙發、磁磚木材及擺放盆栽之花架等雜物，C1棟之頂樓逃生門雖可通往該「Ｌ」型通道，惟較窄之通道寬度不及一米，僅容一人行走，且地上尚有前揭公共管線阻礙通行等情，業據原審及本院履勘現場屬實，製有勘驗筆錄及附圖，暨新竹縣竹北地政事務所之複丈成果圖存卷可稽（見原審卷第156 、160 頁、本院卷第40-44 頁），並有現場照片附卷可按（見原審卷第5 、7-8 、75-77 、95-97 頁、本院卷第51-52 、68頁），由上開現場狀況可知，系爭頂樓增建物之搭蓋影響建築物之景觀視野，且導致系爭社區16棟建物原相連相通之頂樓平台受到阻礙，上訴人在公共瓦斯管、消防管設置地點搭蓋系爭頂樓增建物，於通道上堆置易燃雜物，均可能阻礙逃生，造成系爭社區住戶住居安全之潛在危機，其非按屋頂平台設置之目的及通常使用方式為之，且已妨害建築物之正常使用及系爭社區全體區分所有權人之共同利益，而超出分管契約約定之範圍，不符分管契約之內容，則被上訴人依公寓大廈管理條例第6 條第3 項之規定，請求上訴人應將新竹縣竹北市○○街○○號8 樓頂如附圖所示系爭鋼架造頂樓增建物（面積56.69 平方公尺）拆除，並回復原狀，洵屬有據。
三、綜上，被上訴人係公寓大廈管理條例第6 條第3 項所指之系爭社區住戶而得訴請上訴人拆除系爭頂樓增建物；上訴人於屋頂平台搭蓋系爭頂樓增建物，有礙社區其他住戶之安全，已逾越分管契約約定之範圍，故被上訴人請求上訴人拆除系爭增建物，為有理由。原審判命上訴人拆除系爭頂樓增建物回復原狀，並為假執行之宣告，於法核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
伍、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 盧玉潤
法 官 彭洪英法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 19 日
書記官 陳筱筑