臺灣新竹地方法院民事判決 101年度簡上字第95號上 訴 人 楊素娥訴訟代理人 倪國霖被上訴人 龍庭大樓公寓大廈管理委員會法定代理人 林思銘訴訟代理人 黃桂香上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國101 年9 月
7 日本院101 年度竹簡字第122 號第一審判決提起上訴，本院於
102 年3 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人為被上訴人管理之龍庭大樓（下稱系爭大樓）社區門牌號碼新竹市○○路○段○ 號4 樓之1、之2 、之3 住戶，自管理委員會成立後，上訴人即藉故拒繳納管理費，其中4 樓之1 及9 號車位管理費部分，每月應繳新台幣（下同）2,701 元（內含車位管理費每月500 元）；4 樓之2 及11號車位之管理費部分，每月應繳1,767 元（車位管理費每月300 元）；4 樓之3 及12號車位之管理費部分，上訴人每月應繳2,413 元，合計上訴人每期（季繳）應繳納之管理費為20,643元。被上訴人業以訴訟向上訴人請求民國97年6 月以前之管理費，並獲勝訴判決在案，而自97年
7 月起計至100 年12月底止之管理費，上訴人迄今猶拒不繳納，共積欠被上訴人管理費289,002 元，幾經催討，均未為給付。依被上訴人社區於95年7 月14日召開之所有權人會議決議，自95年7 月起遲繳管理費者，應加計百分之18計算之利息。為此，爰依公寓大廈管理條例及系爭大樓社區所有權人會議決議，訴請上訴人如數給付並加付遲延利息等語。並聲明請求：上訴人應給付被上訴人289,002 元，及如附表所示每期欠繳金額，各自附表所示每期利息起算日起，均至清償日止，按週年利率百分之18計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人從未保養上訴人所有之編號11、12號停車位，且該停車位不堪使用，被上訴人亦未修復，上訴人因無法使用車位，受有2,413,200 元之損害，被上訴人卻僅扣減每月每個車位200 元之管理費，並不合理。此外，系爭大樓問題甚多，存有二支樑未施作、大樓歪斜、花台超出建築線、逃生廊道寬度不足、外牆花崗岩掉落等瑕疵，被上訴人竟驗收合格，自不得向上訴人收取管理費。上訴人不敢居住於系爭大樓內，擬出售房屋亦因上開大樓瑕疵而乏人問津，受害甚深。另被上訴人之組織有問題，歷屆區分所有人會議多有相隔超過一年始召開之問題，主任委員應自動失去資格而解任。另系爭大樓社區第12屆至第14屆之區分所有權人會議之出席人員名冊，歷經三週始行提出，且會議紀錄過於簡略，足見有變造之情事，被上訴人自不得向上訴人請求管理費等語，資為抗辯。並聲明請求：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原審判決認定：被上訴人就未為上訴人保養11號、12號停車位乙節，業於101 年6 月25日召開第十六屆區分所有權人會議，經區分所有權人會議議定自97年7 月1 日起至100 年12月31日期間，就上訴人所有編號第11及12號停車位，每一車位每月減免200 元，並同意修復車位升降開關系統，是系爭大樓社區之區分所有權人會議已對未保養上訴人所有11、12號車位一節，為適當之議決及處置，上訴人既屬系爭大樓之住戶，自應受系爭大樓區分所有權人會議所為決議之拘束，且被上訴人管理、維護、修繕共用部分之義務與上訴人給付管理費之義務並非立於對待給付之關係，上訴人不得以被上訴人未保養系爭11號、12號車位為由，拒繳管理費。又系爭
11、12號車位如設計有瑕疵，乃上訴人與建商間之紛爭，與被上訴人無涉，況上訴人自始即因認為系爭大樓之建築具有重大瑕疵而從未入住房屋，亦因認為升降機走道寬度過窄而從未使用系爭停車位，並非因被上訴人有無保養車位而影響其不願入住房屋、使用車位之決定，自無從認被上訴人未就系爭11、12號車位為保養，即肇致上訴人車位損失、未能停車之損失及精神損失，上訴人抗辯其得自上開損失扣減管理費云云，亦屬無據。另上訴人主張系爭大樓有二支樑未施作、大樓歪斜、花台超出建築線、逃生廊道寬度不足等瑕疵，乃上訴人對系爭大樓建商有無瑕疵擔保請求權之問題，而與被上訴人無關；至系爭大樓花崗岩掉落一事，系爭大樓之區分所有權人亦於101 年6 月25日之區分所有權人會議中為相當之處理，並經區分所有權人會議為決議，況被上訴人對公共部分之修繕維護義務與上訴人之繳納管理費義務，並非立於雙務契約關係，上訴人亦不得據此拒絕給管理費。又被上訴人係經合法成立之管理委員會，於年度屆滿後，均依法進行管理委員之改選，雖每年開會時間與前次會議間隔超出一年，惟與公寓大廈管理條例第29條第4項所指未進行管理委員之改選或管理委員於屆期時拒絕移交情形，均屬有間，自無從適用該條規定，遽認被上訴人之法定代理人未經合法選任而有組織不合法之情形；至上訴人另主張被上訴人第12屆至第14屆之區分所有權人會議之出席人員名冊，有事後補簽或變造之情事，均未能提出具體事證，縱有何召集程序不合法之情事，各該區分所有權人會議決議亦未經上訴人於決議後三個月內向法院提起撤銷決議之訴訟，被上訴人仍受決議之拘束，上訴人自不得以此拒絕繳納管理費。上訴人經催告後未繳納管理費，被上訴人業於95年7月14日召開之區分所有權人會議決議，系爭大樓業於章程規約中增訂遲繳管理費者須自遲繳月份當月份起加計百分之十八之利息之規定，是上訴人應給付被上訴人289,002元，及如附表所示每期欠繳金額，各自附表所示每期利息起算日起，均至清償日止，按週年利率百分之18計算之利息。上訴人對於原審判決聲明不服，其上訴理由除引用與原審判決記載相同者外，另主張：被上訴人有義務檢查停車位，並非修復停車位升降開關可代替，編號11、12停車位停車方便，與其他車位垂直狹小通道情形不同，被上訴人未保養編號11、12停車位，上訴人所受停車位租金損失遠超過管理費，且區分所有權人會議曾通過無庸繳納每月停車費500元，是上訴人無須繳納管理費及停車費；又被上訴人第一屆區分所有權人會議召集程序不合法，第十二屆至第十五屆區分所有權人會議記錄係事後補簽，本件被上訴人請求之利息不應從遲延開始起算，且不應以百分之18計算等語。並聲明請求：原判決廢棄；上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則抗辯：上訴人於本院89年度竹簡字第96號、90年度簡上字第48 號等確定案件中，並未就停車位每月500元之收費標準爭執，且上訴人早已知悉編號11、12車位無法保養而未予使用，自不得再以停車位未保養為由拒絕繳納管理費，況被上訴人已召開區分所有權人會議，決議將上訴人97年7月1日至100年12月31日期間之停車位管理費用每月減免200元，被上訴人應受該決議拘束。被上訴人係經合法成立之管理委員會，年度屆滿後均有依法改選管理委員，雖每年開會時間與前次會議間隔或有超出一年，惟與公寓大廈管理條例第29條第4項所指未進行管理委員改選或管理委員屆期拒絕移交之情形不同，上訴人另主張被上訴人第12至14屆區分所有權人會議名冊係事後補簽、及被上訴人區分所有權人會議有通過決議免繳停車費500元等情，均非事實，又上訴人曾起訴請求確認被上訴人第1屆區分所有權人會議無效、撤銷第一次區分所有權人會議及確認被上訴人組織無效之訴，業經本院94年度訴字第686號、台灣高等法院95年度上字第987號及最高法院97年度台上字第1562號判決駁回其訴，並確定在案，縱第1屆區分所有權人會議出席人數有未達法定最低比例等召集程序違法之情，上訴人未於決議後三個月內向法院提起撤銷決議之訴訟，即不得再主張第一屆區分所有權人會議決議程序有瑕疵等語，並聲明請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：
㈠、上訴人為被上訴人管理之系爭大樓社區門牌號碼新竹市○○路○段○ 號4 樓之1 、之2 、之3 住戶，自97年7 月1 日起至100 年12月31日止，均未繳納管理費。
㈡、上訴人所有之11、12號車位未為保養。
㈢、被上訴人於95年7 月14日召開區分所有權人會議，會中決議在章程規約中增訂遲繳管理費者「自遲繳月份當月份起加計百分之十八之利息。」。
五、得心證之理由：本件兩造間有爭執且應予審酌者，在於：㈠、上訴人以被上訴人未保養11、12號車位、龍庭大樓之建築具有重大瑕疵、管委會的組織不合法、第12至第14屆區分所有權人會議未合法召開為由，拒繳管理費，有無理由？㈡、上訴人主張本件利息應自支付命令起訴狀繕本送達翌日起算，不應從遲延繳交當月起算，有無理由？玆分敘如下：
㈠、上訴人以被上訴人未保養11、12號車位、龍庭大樓之建築具有重大瑕疵、管委會的組織不合法、第12至第14屆區分所有權人會議未合法召開為由，拒繳管理費，有無理由？
１、被上訴人主張上訴人為系爭大樓之區分所有權人，拒不繳交97年7 月至100 年12月之管理費289,002 元，經發函催告後仍未繳納等情，為上訴人所不爭執，堪信為真實。
２、按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守其他法令或規約規定事項，公寓大廈管理條例第23條第1 項、第6 條第1 項第5 款分別定有明文。次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項亦分別定有明文。公寓大廈區分所有權人或社區建物所有權人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，對於社區共用部分之管理、維護費用之負擔，自得由區分所有權人會議決議繳納管理費，而由管理委員會保管運用支付，是全體區分所有權人均應受上開區分所有權人決議拘束，而有向全體區分所有權人繳納管理費之義務。經查，系爭大樓之起造人於85年1 月5 日召開第一屆區分所有權人會議，經會議決議區分所有權人每月應繳交管理費及停車位管理費，上訴人既為系爭大樓之區分所有權人，自應受上開決議之拘束，而負繳納管理費之義務。
３、上訴人雖主張被上訴人未保養編號11、12停車位，並經為系爭大樓保養停車位及停車位出入口昇降機之證人簡仰之於原審言詞辯論期日到庭證述明確，堪信為真。惟查，依證人簡仰之於原審言詞辯論期日證述：「（你們每個月跟管委會收多少保養費？）好像是3,800 元，含車位跟昇降機，昇降機是2,250 元、車位是1,550 元。」、「（所收取之保養費用，除維護住戶之機械車位外，有無維護停車出入口昇降機？）有。只有懸掛的三個車位沒有保養，其他沉箱式的雙層車位都有保養。」等語，被上訴人亦於原審辯論期日表示系爭大樓住戶每月繳交之停車位管理費500 元，除了保養停車位外，還有出入口的昇降機，還有其他公共設施，如有剩餘也是留成公共基金等語（見本院卷第35頁），堪認系爭大樓住戶每月須繳交之停車位管理費，亦有用於維護出入口昇降機等公共設施，則被上訴人抗辯其有代表全體區分所有權人收取停車位管理費之必要，應屬有據。次查，就上訴人主張每月收取停車位管理費500 元過高乙節，系爭大樓業於101 年
6 月25日召開第十六屆區分所有權人會議，經區分所有權人會議議定「同意自民國97年7 月1 日起至民國100 年12月31日期間，區分所有權人楊素娥所有編號第11及12號停車位，每一車位每月減免新台幣200 元，並同意修復車位升降開關系統。」（見原審卷第101 頁反面），被上訴人並據此於原審減縮起訴請求之金額，應認系爭大樓社區之區分所有權人會議已對未保養上訴人所有編號11、12號車位一節，為適當之議決及處置，上訴人既為系爭大樓之住戶，自應受系爭大樓區分所有權人會議所為決議之拘束，而不得據此主張拒絕繳交管理費。
４、上訴人復主張編號11、12號停車位設計有缺失，且被上訴人未定期保養編號11、12號停車位，致其受有無法停車及無法出租車位之損失，並據此主張與其應負之管理費抵銷云云。惟查，上訴人主張編號11、12號車位設計有瑕疵乙節，縱屬為真，亦僅涉及上訴人得否向建商主張瑕疵擔保請求權之問題，而與被上訴人無涉；況上訴人亦於原審言詞辯論期日自陳其自始即因認系爭大樓之建築具有重大瑕疵而從未入住房屋（見原審卷第33頁背面、第34頁），而非因被上訴人未保養系爭停車位而不願入住房屋、使用車位，自無從認被上訴人未保養編號11、12號車位，已肇致上訴人無法停車、出租車位之損失，是上訴人主張以其對被上訴人之損害賠償請求權，與其繳納管理費之義務相抵銷乙節，亦屬無據。
５、上訴人主張第十三屆、第十五屆區分所有權人會議曾作成無庸繳納每月停車費500 元之決議云云，惟查，系爭大樓第十三屆區分所有權人會議紀錄，並未載有任何有關免繳停車管理費之議案，有第十三屆區分所有權人會議記錄附卷可稽（見本院卷第131 頁）；而依第十五屆區分所有權人會議紀錄所載，十二樓住戶郭杞堂代理人雖有提案停車管理費免徵，惟該議案亦經否決，理由為停車設備仍有維護費用之支出，有第十五屆區分所有權人會議記錄可參（見原審卷第21頁），證人郭杞堂亦於102 年2 月1 日本院言詞辯論期日到庭證稱：「（99年6 月30日第十三屆區分所有權人會議，是否有提出免繳停車費500 元之議案？是否有作成決議？）我忘記了，但是第13屆區分所有權會議記錄，上面沒有這個議案，所以應該是沒有做出正式的提案及決議。（九十五年區分所有權人會議是否有提案免徵停車費？）這次的會議我好像沒有出席，可能是有委託代理人到場提出這個免繳停車管理費的議案，看起來該議案應該是被否決。（是否有住戶可以免繳停車費？）據我所知是沒有人可以免繳停車費。」等語，上訴人就系爭大樓區分所有權人會議已作成免繳停車位管理費乙節，未能舉出其他證據以實其說，自難憑採。
６、上訴人再主張系爭大樓有二支樑未施作、大樓歪斜、花台超出建築線、逃生廊道寬度不足、外牆花崗岩掉落等瑕疵，且被上訴人未盡修繕維護義務及保養上開停車位義務，據此主張得拒繳管理費云云。惟查，上訴人主張上開系爭大樓之瑕疵，縱屬為真，此房屋結構及設施設計問題，亦屬上訴人得否向系爭大樓建商主張瑕疵擔保請求權之問題，而與被上訴人無關，上訴人自不得據此拒繳管理費。又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項定有明文；所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第850 號判例可資參照，查被上訴人對於社區共用部分之修繕、管理、維護義務乃公寓大廈管理條例第10條第2 項所明文規定，而上訴人就管理費之繳納則基於區分所有權人會議決議或規約，其二者顯非基於同一之雙務契約而發生，則被上訴人管理、維護、修繕共用部分之義務與上訴人給付管理費之義務並非立於對待給付之關係，是上訴人主張被上訴人未盡修繕維護及保養停車位之義務乙節，縱屬為真，上訴人據此行使同時履行抗辯權而拒絕給付管理費，亦屬無據。
７、上訴人又主張第一屆區分所有權人會議召集程序不合法、第十三屆至第十五屆區分所有權人會議記錄上郭杞堂之簽名係事後補簽、歷屆區分所有權人會議相隔一年始召開，管理委員應自動失去資格而解任云云。經查，證人郭杞堂亦於102年2 月1 日本院言詞辯論期日到庭證稱：「（第一屆、第十三屆、第十四屆、第十五屆區分所有權人會議簽到簿上之簽名，是否皆為你所親簽？）第一、十三、十四、十五屆的區分所有權會議簽到簿上的簽名是我簽的。（十三到十五屆所簽的名字是否是同時簽的？）不可能是同時簽的，是出席當時簽的。」等語，則上訴人主張第十三至第十五屆區分所有權人會議紀錄係事後補簽等情，尚難認定。次按，「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」、「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」，固為公寓大廈管理條例第29條第
3 項及第4 項所明定，惟公寓大廈管理條例第29條第4 項係就任期屆滿未再選任或擔任主任委員等職務之人於任期屆滿後拒絕移交時所為視同解任之規定，若區分所有權人會議業已開會改選管理委員、主任委員、管理負責人等，即無該條項所稱任期屆滿未再選任之問題，查本件被上訴人係經合法成立之管理委員會，於年度屆滿後，均依法進行管理委員之改選，此有系爭大樓之歷次區分所有權人會議紀錄可參（見原審卷第54頁至第59頁、第128 頁至第129 頁），縱有每年開會時間與前次會議間隔超出一年之情，亦與公寓大廈管理條例第29條第4 項所指未進行管理委員之改選或管理委員於屆期拒絕移交情形有間，自無從適用該條規定，遽認被上訴人之法定代理人未經合法選任，而有組織不合法之情形。再按區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1 項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，對各住戶自有拘束力存在，是上訴人主張系爭大樓第一屆區分所有權人會議紀錄有非親自簽名之情事、第十三屆至第十五屆會議記錄係事後補簽，而有召集程序不合法之情事，縱屬為真，各該區分所有權人會議決議亦未經上訴人於決議後三個月內向法院提起撤銷決議之訴訟，則上訴人自應受上開區分所有權人會議決議之拘束，而不得據此主張拒絕繳納管理費。
㈡、上訴人主張本件利息應自支付命令起訴狀繕本送達翌日起算，不應從遲延繳交當月起算，有無理由？
１、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，此經公寓大廈管理條例第21條規定甚明。
２、經查，上訴人依系爭大樓區分所有權人會議之決議，有給付管理費之義務，已如前述，上訴人拒絕繳交管理費，且已逾二期以上未為繳納，經被上訴人為相當期間之催告，仍未給付，被上訴人自得依前引規定，訴請被告給付積欠之管理費289,002 元。次查，依系爭大樓於95年7 月14日召開之區分所有權人會議決議，系爭大樓業於章程規約中增訂遲繳管理費者須自遲繳月份當月份起加計百分之18之利息之規定，該次會議決議並經台灣高等法院98年度上字第306 號判決，於判決理由中認定為有效成立，有系爭大樓95年區分所有權人會議記錄、住戶公約、台灣高等法院98年度上字第306 號判決可參（見原審卷第21頁至第26頁），上訴人自應受該決議拘束，是上訴人主張本件遲延利息不應從遲延開始起算，且不應以百分之18計算云云，亦非可採，被上訴人主張上訴人於97年7 月至100 年12月間所積欠之各期管理費，應自遲延時起，加計年息百分之18之利息，則屬有據。
六、綜上所述，上訴人為系爭大樓之區分所有權人，自應受區分所有權人決議及規約之拘束，而有繳納管理費之義務，至上訴人主張被上訴人違反系爭大樓維修管理、保養停車位之義務、系爭大樓區分所有權人會議曾通過毋庸繳納停車管理費、系爭大樓第一屆、第十二屆至第十五屆區分所有權人會議召集程序不合法，並據此主張拒絕繳納管理費，及本件被上訴人請求之利息不應從遲延開始起算，且不應以百分之18計算等情，均乏所據，原審判決上訴人應給付被上訴人289,
002 元，及如附表所示每期欠繳金額，各自附表所示每期利息起算日起，均至清償止，按週年利率百分之18計算之利息，經核並無違誤，上訴意旨仍持陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 盧玉潤
法 官 劉兆菊法 官 林宗穎以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 3 月 20 日
書記官 董怡湘附表：
┌──────────┬──────┬────────────────┐│欠 繳 月 份 │每期欠繳金額│每期利息起算日（均按年息百分之18││ │ │計至清償日） │├──────────┼──────┼────────────────┤│97年7月至97年9月 │ 20,643元 │97年10月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│97年10月至97年12月 │ 20,643元 │98年 1月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│98年1月至98年3月 │ 20,643元 │98年 4月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│98年4月至98年6月 │ 20,643元 │98年 7月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│98年7月至98年9月 │ 20,643元 │98年10月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│98年10月至98年12月 │ 20,643元 │99年 1月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│99年1月至99年3月 │ 20,643元 │99年 4月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│99年4月至99年6月 │ 20,643元 │99年 7月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│99年7月至99年9月 │ 20,643元 │99年10月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│99年10月至99年12月 │ 20,643元 │100年 1月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│100年1月至100年3月 │ 20,643元 │100年 4月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│100年4月至100年6月 │ 20,643元 │100年 7月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│100年7月至100年9月 │ 20,643元 │100年10月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│100年10月至100年12月│ 20,643元 │101年 1月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│ 累 計 金 額 │ 289,002元 │ │└──────────┴──────┴────────────────┘