臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第185號原 告 陳美卿被 告 蔡順蘭訴訟代理人 劉雅萍律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101 年7 月24日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文；次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第
256 條亦有明文。(一)本件原告起訴時原請求：１被告應交付房屋使用同意書供原告申請設立營業登記。２被告應賠償原告為此所致之營業損失及稅負作業延宕受罰之損害暫作新臺幣（下同）55萬元。３訴訟費用由被告負擔；(二)嗣於訴訟程序進行中之101 年1 月13日當庭變更、更正聲明為：１被告應交付門牌號碼「新竹縣竹北市○○○路○○○ 號1 樓」建物之房屋使用同意書予原告。２被告應給付原告65萬元。
(三)後再於101 年3 月30日當庭變更第二項聲明為：被告應給付原告10萬元。(四)又於101 年6 月12日具狀變更第二項聲明為：被告應給付原告55萬元。(五)旋於101 年6 月21日當庭變更第二項聲明為：被告應給付原告55萬元，及自101年1 月31日起至交付房屋使用同意書止，按月給付10萬元。
原告就聲明第一項部分，係不變更訴訟標的，而補充更正事實上陳述，非屬訴之變更；就聲明第二項部分，核係擴張或減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告自100 年1 月15日起，向被告承租其所有門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○ 號5 樓房屋，迄至同年4 月間，兩造討論共同合夥經營漾林墅不動產企業社，並協議如下：⒈被告提供同址供設立營業登記，免收租金；⒉原告應無償提供經紀人證照供申請登記；⒊原告應負擔水費、公共電費及瓦斯費；⒋以被告出資為負責人方式，申請登記漾林墅不動產企業社。又上開商號申請登記事宜，被告原委由時間較彈性之原告辦理，然原告於100 年6 月20日繳交登記規費後，被告竟反悔，不願出任負責人，且未與合夥人即原告商量下，即自行撤回申請案。
(二)原告於100 年8 月初詢問被告所有門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○ 號1 樓建物（下稱系爭建物）是否已出租乙事，經被告回覆尚未出租後，原告基於舊識情誼及為使居間仲介合法化，表示願承租系爭建物作為成立漾林墅不動產企業社之經營場址，兩造並於100 年8 月12日至位在嘉豐五路旁之統一超商簽約，且載明供原告申報營業稅；而被告於100 年
8 月30日交付房屋稅單給原告時，原告發現被告竟在591 房仲網刊登系爭建物出租之廣告，並於100 年9 月3 日詢問被告上情，然被告卻於竹北市調解委員會時，陳稱此廣告係先前登記云云，但該廣告係於100 年8 月15日更新，到期日至
100 年9 月3 日止，故被告出租系爭建物予原告，有其虛偽表示使原告不作為（成立公司營運）之實，且被告未依兩造約定交付系爭建物之房屋使用同意書，以致原告受有營業損失。
(三)綜上，被告未依其承諾，交付系爭建物之房屋使用同意書予原告，以供原告申請在系爭建物設立營業登記，並致原告受有無法正常營運之損害，為此，原告爰依兩造約定及侵權行為損害賠償法律關係，訴請被告交付房屋使用同意書及賠償原告所受損害。
(四)對於被告抗辯所為之陳述：１被告辯稱就系爭建物之出租，因原告對於押租金、租金有所
爭執，而先後訂立3 份租約，且兩造業已合意終止租約云云，原告否認之。蓋查，原告並未就押租金及租金部分有所爭論，且前2 份租約係因未經被告同意而修改之，直至100 年
9 月7 日，原告方簽訂系爭建物1 樓之第三份租約，但原告屢次請求被告交付系爭建物之房屋使用同意書等相關文件，以供原告申請登記手續，被告卻仍置之不理。又被告於9 月
6 日前即多次以簡訊方式，以「未付押金及租金」為由，要脅原告搬離，完全無視合約存在之事實，濫用權利，違反誠信，然被告後已於100 年10月17日對原告回覆「照原合約也沒關係之簡訊」一則，基於民法規定，新承諾已經被告同意，該租約自仍繼續有效，且原告亦依約交付租金，迄今並無欠租之情事。至被告雖又以原告於100 年9 月29日以簡訊回覆會在同年10月30日搬離為由，辯稱兩造合意終止租約云云。然查，被告於100 年9 月29日當日又以簡訊告知原告，系爭建物之租金重新核算等語，自難謂兩造合意終止租約。是以，被告上開辯稱，顯不足採。
２被告又辯稱原告有無在系爭建物設立公司，對於原告之居間
行為並無影響云云，原告否認之。蓋原告無法設立公司，即無法為廣告、接觸新客戶等營業行為，該10萬元之損害金額乃係以原告一年之收入為準而計算得出，則被告此部分辯解，亦非足採。
(五)為此聲明請求：１被告應交付原告門牌號碼為新竹縣竹北市○○○路○○○ 號1樓建物之房屋使用同意書。
２被告應給付原告55萬元，及自101 年1 月31日起至交付房屋使用同意書止，按月給付10萬元。
３訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)原告主張被告應交付系爭建物之房屋使用同意書，供原告申請設立營業登記云云，惟查：
１原告原向被告承租被告所有門牌號碼新竹縣竹北市○○○路
○○○ 號5 樓之房屋，至100 年8 月間，原告向被告表示欲承租同址1 樓空間，並於同年8 月12日簽定第一版本租約，然簽約後原告拒付押金，且無端責罵被告有關591 廣告仍繼續刊登出租等情事，對被告惡言相向。嗣後，原告又改以租金過高為由，持續對被告惡言相向，被告因不堪其擾而婉轉告知原告，雙方雖已簽立新約，然原告遲未繳交應付之押金，若無續租誠意，敬請搬離，詎原告卻再次情緒失控，出言不遜，咄咄逼人，故原告不繳押金與房租在先，又堅持表示執意承租其後；而被告後因念及原告為單親母親之辛苦與雙方為舊識之故，乃配合修改第二版租約，原告並於第二版租約第3 條後方手寫加註「於承租期間內，乙方得隨時遷出，並應於一個月前告知甲方」等語，基於平等互惠原則，被告則提出第三版本租約，且於第3 條出租期間後方更改為「甲乙雙方可隨時終止合約，須於前一個月提出」等語。是以，上開3 個版本之租約皆為兩造同意下簽訂，而被告與原告簽訂上開租約時，並未向原告允諾交付系爭建物之房屋使用同意書供其申請設立營業登記，此觀上開3 個版本租約之內容隻字未提及被告同意交付房屋使用同意書供原告申請設立營業登記之記載即明，故被告僅係單純出租房屋供原告使用，並未同意原告可將新竹縣竹北市○○○路○○○ 號1 樓之租賃房屋申請設立營業登記，則原告主張被告須交付系爭建物之房屋使用同意書，以供其申請設立營業登記云云，於法無據。２次查，原告簽訂第三版本租約後，仍遲未繳納押金及100 年
9 月份租金，而被告雖於100 年9 月6 日寄發簡訊催告原告支付，然原告卻以馬桶未修、網路未通為由，拒絕給付押金及租金，故被告於100 年9 月13日以新竹科學園區271 號存證信函通知原告「因台端自入住後迄今未繳付租金，且由於貴我雙方意見紛歧，為免日後產生更大分歧故依合約所載雙方隨時可以提出解約（為隨時終止合約之意）之約定，本人已於9月12 日前聲明不再出租，今日再依約於1 個月前提出告知本人房屋將收回不再出租予台端使用，請台端於100 年10月11 日 前將房屋回復原狀並交還本人及給付9 月份房租及水電費」等語，原告則於100 年9 月29日下午4 時16分許以簡訊回覆被告「我明天會去匯房租，扣除車庫無法使用收益7500，也會在10月30日以前搬離」，而被告因念及雙方舊識之情，於100 年10月19日以新竹科學園區295 號存證信函向原告表示「台端於9/29簡訊通知將於10/30 前搬離，本人特別通融，同意台端延至10/30 前搬離此屋，並終止租約」等語；準此，觀之兩造間上開存證信函及簡訊內容之往返，可知本件租賃契約業經雙方合意終止。
３至原告雖以被告於100 年10月17日回覆傳送之簡訊內容，主
張被告業已承諾，租約仍繼續有效云云，被告否認之。蓋原告乃係斷章取義，100 年10月17日上午8 時51分，被告係傳送「你要繼續住合約重訂須送公證」之簡訊，但原告回應「不要，照原合約」，被告當日下午9 時4 分亦傳送「照合約，那最好，合約沒寫就是沒有，你無權要求店面收益…」；是以，被告自始均未同意原告於承租系爭建物時，成立漾林墅不動產企業社之經營，原告前開主張，並不足採。
(二)原告又主張其因被告未交付系爭建物之房屋使用同意書，以致受有營業損失，被告應予以賠償云云，被告否認之。蓋查，按民事訴訟法第277 條規定及最高法院17年上字第917 號判例意旨，本件被告並無交付房屋使用同意書供原告申請設立營業登記之義務，已如前述，則被告自無須對原告之營運損失負損害賠償責任，原告上開主張，依舉證責任分配原則，應先由原告就此有利於己之事實，負舉證之責任，而非空言主張。況原告原本承租該建物之5 樓時，即已自行為私下之居間房地產交易行為，故兩造於100 年8 月間就系爭建物簽訂租約時，原告仍然可以為居間行為，而此與是否已為營業登記無關，則原告此部分主張，實非足採。
(三)綜上，原告提起本件訴訟，實無理由，為此聲明：１原告之訴駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
３如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告前於100 年1 月15日起向被告承租被告所有門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○ 號5 樓建物，嗣兩造於100 年8 月31日合意終止前開建物之租賃契約，並先後簽訂三份租賃契約書，由原告向被告承租被告所有前開同棟1 樓建物。
(二)原告就本件租賃爭議事件，向新竹縣竹北市調解委員會申請調解，經兩造於100 年10月25日到場調解，惟雙方意見不一致，故調解不成立。
四、本院之判斷：原告主張：原告自100 年1 月15日起，向被告承租其所有門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○ 號5 樓房屋，復於100 年
8 月初詢問被告所有同棟1 樓建物（下稱系爭建物）是否已出租乙事，經被告回覆尚未出租後，原告基於舊識情誼及為使居間仲介合法化，表示願承租系爭建物作為成立漾林墅不動產企業社之經營場址，兩造並於100 年8 月12日至位在嘉豐五路旁之統一超商簽約，且載明供原告申報營業稅，被告並於100 年8 月30日交付房屋稅單給原告，然被告未依兩造約定交付系爭建物之房屋使用同意書，以致原告受有營業損失，為此，爰依兩造租賃契約之約定及侵權行為損害賠償法律關係，訴請被告交付房屋使用同意書及賠償原告所受損害等語。被告則以：100 年8 月間，原告向被告表示欲承租同址1 樓空間，並於同年8 月12日簽訂第一版本租約，然簽約後原告拒付押金，且對被告惡言相向，被告因不堪其擾而婉轉告知原告若無續租誠意，敬請搬離，詎原告執意承租，被告因念及原告為單親母親之辛苦與雙方為舊識之故，乃配合修改第二版租約，原告並於第二版租約第3 條後方手寫加註「於承租期間內，乙方得隨時遷出，並應於一個月前告知甲方」等語，基於平等互惠原則，被告則提出第三版本租約，且於第3 條出租期間後方更改為「甲乙雙方可隨時終止合約，須於前一個月提出」等語，被告與原告簽訂上開租約時，並未向原告允諾交付系爭建物之房屋使用同意書供其申請設立營業登記，此觀上開3 個版本租約之內容隻字未提及類此文字之記載即明，原告主張被告須交付系爭建物之房屋使用同意書，於法無據，被告既無交付房屋使用同意書予原告之義務，則被告自無須對原告之營運損失負損害賠償責任，況本件租賃契約業經終止，原告亦未舉證證明其所受營業損失為何等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠被告是否有承諾交付系爭建物之房屋使用同意書，供原告申請在系爭建物設立營業登記？原告依兩造約定，請求被告交付系爭建物之房屋使用同意書，有無理由？㈡原告以被告延宕交付系爭建物之房屋使用同意書，致其受有無法正常營運之損害55萬元，及自101 年1 月31日起按月受有10萬元之損失，有無理由？茲分述如下：
(一)原告並未舉證證明被告承諾交付系爭建物之房屋使用同意書，供原告申請在系爭建物設立營業登記：
１按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。再民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。經查，本件原告固主張兩造於100 年8 月12日簽訂系爭建物之租約時，約明被告應交付系爭建物之房屋使用同意書供原告辦理公司設立登記，且載明供原告申報營業稅，惟此為被告所否認。經查，兩造簽訂之系爭3 份租賃契約第7 條僅就原告如申報租金支出須繳納10％之租賃稅由何人負擔為約定，此外，並無原告所指營業稅申報之相關約定，故原告就被告承諾交付系爭建物之房屋使用同意書供其申請營業登記之主張，自應舉證證明。
２查證人即原告女兒許佑禎於本院證述：我們當時在便利商店
的外面時，被告拿出合約書，被告並和原告說要我們去「拿開店的東西」，還是被告自己要再拿來給我媽媽，被告說他要拿來給我媽媽，大概就是這樣。（問：可否再講詳細一點？）那時候被告有帶狗來，我就一直和狗狗玩，沒有很清楚他們到底在講什麼。（問：什麼叫做拿「開店的東西」？）就是需要被告的資料才能開店，要被告同意我媽媽開店。（問：是否知道是什麼資料？）我不了解是什麼資料等語（見本院卷二第20頁反面至21頁）。查證人為88年次，年僅12歲，復為原告之至親，姑不論其證言之可信度，由證人許佑禎於本院之證述可知，原告當時僅向被告表示要拿「開店的東西」，至於具體文件資料或物件名稱為何，並未據原告表明，而被告已於翌日即100 年8 月13日交付系爭建物之房屋稅單予原告，此為兩造所不爭執，堪認被告應已履行交付開店所需文件之義務。原告嗣後雖主張被告依約定應交付之文件為「房屋使用同意書」，惟苟原告之主張為真，且此為原告所認定契約必要之點，何以兩造事後再於100 年8 月下旬、同年9 月7 日就系爭建物修訂第二、三版本之租賃契約時，原告未將上開必要之點列為契約約款？而僅分別加列「於租賃期間內，乙方（指原告）得隨時遷出，並應於一個月前告知甲方（指被告）」、「甲方提供東元液晶電視（全新）一台、冷氣二台、家具等」等約款，此有卷附該2 份之房屋租賃契約書存卷可按（見本院卷一第88、89頁）；且本院詢問原告「在便利商店講申請公司的文件，有無具體講明是何文件？」，原告覆以：「沒有，但是公司申請的文件就是缺一不可」。綜上，原告既於本院自承並未向被告表明應交付之具體文件為「房屋使用同意書」，其主張被告有此承諾，難認可信。故原告依兩造約定，請求被告交付系爭建物之房屋使用同意書，為無理由。
３且查，兩造就系爭建物修訂第三版本之租賃契約時，已於第
3 條約明：「出租期間：甲乙雙方可隨時終止合約，須於前一個月提出」，此有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷一第89頁）。而被告已於100 年9 月13日以新竹科學園區271號存證信函通知原告「…台端自入住後迄今未繳付租金，且由於貴我雙方意見紛歧，為免日後產生更大分歧，故依合約所載雙方隨時可以提出解約之約定，本人已於9 月12日前聲明不再出租，今日再依約於一個月前提出告知本人房屋將收回不再出租予台端使用，請台端於100 年10月11日前將房屋回復原狀並交還本人及給付9 月份房租及水電費共新臺幣一萬四千九百元整」（見本院卷一第41頁）；嗣再於100 年10月19日以新竹科學園區295 號存證信函向原告表示「本人於9/13自科學園區所發之271 號存證函，已通知台端須於今年10/12 前搬離該處，並終止租約，台端於9/29簡訊通知將於10/30 前搬離，本人特別通融，同意台端延至10/30 前搬離此屋，並終止租約」等語（見本院卷一第44頁）；被告另於
100 年12月5 日以新竹科學園區330 號存證信函向原告表示「貴我間於100 年9 月5 日（按應係100 年9 月7 日之誤）所訂之租賃合約，依合約第3 條約定，業經100 年10月19日經通知後終止，請台端於函到後三日內提供所屬之銀行帳號，以利將溢繳之租金退回…，如此衝突爭議又不和諧的租賃關係，本人主張依合約精神，雙方可以隨時終止租約，在此敬會台端知悉，再次宣告終止台端租賃契約，並於台端依約於一個月內（2012年1 月10日前）搬離」等語（見本院卷一第45頁）。顯見被告已依兩造之約定與原告終止系爭建物之租賃關係。準此，原告請求被告交付系爭建物之「房屋使用同意書」，已乏所據。
(二)原告以被告延宕交付系爭建物之房屋使用同意書，致其受有無法正常營運之損害55萬元，及自101 年1 月31日起按月受有10萬元之損失，亦無理由：
１按主張法律關係存在之當事人，就該法律關係發生所須具備
之特別要件，應負舉證之責任。而侵權行為損害賠償請求權之存在，除須有損害之發生及行為人有故意、過失之事實外，並以二者之間有相當因果關係為成立要件，故侵權行為損害賠償之訴訟，主張侵權行為之人須先就上述要件為相當之證明，始能謂其請求權存在（最高法院58年台上字第1421號判例、70年台上字第2550號、80年台上字第1462號、82年度台上字第267 號判決參照）。次按民法第216 條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限；既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之；又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益；該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判例參照）。
２查原告主張：被告未依兩造約定交付系爭建物之房屋使用同
意書，致原告無法設立公司，無法為廣告、接觸新客戶等營業行為，以致原告受有營業損失云云。惟查，原告於100年1月15日向被告承租該建物之「5 樓」時，即已從事房地產交易之居間行為，自100 年9 月1 月搬遷至系爭建物1 樓時，仍從事房地產交易之居間業務，此均為原告所不爭執，故被告辯稱兩造於100 年8 月間就系爭「1 樓」建物簽訂租約時，原告仍然可以為居間行為，營業損益與是否已為營業登記無關等情，尚非無據。且原告起訴時原主張受有55萬元之營業損失，惟於101 年1 月13日開庭時擴張聲明請求被告賠償65萬元（見本院卷一第71頁）；嗣於101 年3 月30日開庭時減縮聲明為請求10萬元，並陳明：「請求賠償未設立公司的營運損害10萬元，當初起訴時不知道沒有報稅，會不會有問題，後來去聲請臨時稅籍，目前並沒有受到損害，同意此部分金額減縮」、「我從5 年前入行都是從事這個行業，因為沒有設立公司就沒有辦法從事這個行業，目前都是舊的客戶，新的客戶沒有辦法接觸，因為沒有設立公司，沒有辦法設立廣告，開發客源」、「我沒有辦法設立公司，就沒有辦法營業，就沒有生活，損害金額10萬是用我這一年的收入計算的」等語（見本院卷一第96頁正反面）；原告嗣於101 年5月10日開庭時復表示：「被告沒有協調誠意，請求金額可能會回復到起訴時所主張」（見本院卷二第6 頁）；旋即具狀擴張聲明為55萬元，並提出漾林墅不動產企業社100 年11至12月之營業人銷售額及稅額申報書、100 年12月營業稅繳款書為證（見本院卷二第10頁）。查原告提出之營業人銷售額及稅額申報書、營業稅繳款書僅可證明其經營之漾林墅不動產企業社申報之銷售額及稅額，暨繳交之營業稅額，不足以證明其設立公司與未設立公司之營業利差，且由原告上開多次擴張減縮請求損害賠償金額可知，其顯然未能具體說明或證明損害金額，尤其由其自承「當初起訴時不知道沒有報稅，會不會有問題，後來去聲請臨時稅籍，目前並沒有受到損害」、「損害金額10萬是用我這一年的收入計算的」、「被告沒有協調誠意，請求金額可能會回復到起訴時所主張」等語，更足突顯其聲明主張被告應給付其55萬元，及自101 年
1 月31日起至交付房屋使用同意書止，按月給付10萬元，毫無所據，且前後齟齬。原告對於未在系爭建物為公司設立登記，依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀確定性之所失利益，並未舉證以實其說。況且，被告對於本件租賃契約之履行並無可歸責之事由，已如前述，原告亦未證明被告有何故意、過失之侵權事實，遑論損害與被告之行為二者之間有何相當因果關係，稽諸上開說明，原告以被告延宕交付系爭建物之房屋使用同意書，致其受有無法正常營運之損害55萬元及按月受有10萬元之損失，亦無理由。
(三)綜上析述，原告並未舉證證明被告承諾交付系爭建物之房屋使用同意書供其申請設立營業登記，且被告已依兩造之約定與原告終止系爭建物之租賃關係，因此原告請求被告交付系爭建物之「房屋使用同意書」，已乏所據；原告另以被告延宕交付系爭建物之房屋使用同意書，致其受有無法正常營運之損害，亦無理由。從而，原告依兩造之房屋租賃契約、侵權行為法律關係，請求被告交付原告系爭建物之房屋使用同意書、給付55萬元及自101 年1 月31日起至交付房屋使用同意書止每月10萬元之損害賠償，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 14 日
民事第二庭 法 官 吳靜怡以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 14 日
書記官 陳筱筑