臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第191號原 告即反訴被告 呂學士訴訟代理人 龍其祥律師複 代理人 龍無垢被 告即反訴原告 林佩予訴訟代理人 孫寅律師複 代理人 周珊如律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國101年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○○號三樓房屋遷出，將房屋騰空返還原告，並自民國一百年七月二十一日起至遷讓日止，按月給付原告新臺幣肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元（原告原繳納裁判費新臺幣叁仟肆佰貳拾元，溢繳新臺幣壹仟玖佰捌拾元），由被告負擔新臺幣壹仟叁佰元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第第255 條第1 項第3 款、第262條第1 項分別定有明文。查本件原告聲明原請求：被告呂學堃、林佩予應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○號3 樓房屋（下稱系爭房屋）遷出，將房屋騰空返還原告，並自民國（下同）100 年3 月21日起至遷讓日止，按月給付原告新臺幣（下同）4,000 元。嗣於訴訟進行中，原告撤回對被告呂學堃之起訴，並變更聲明為：被告林佩予應自系爭房屋遷出，將房屋騰空返還原告，並應自100 年4 月21日起至遷讓日止，按月給付原告4,000元，有本院100年11月17日調解程序筆錄及101年2月29日言詞辯論筆錄在卷可稽，揆諸前開規定，原告所為訴之撤回及變更，程序上應予准許，故本件訴訟之被告僅為被告林佩予，合先敘明。
二、次按，因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬民事訴訟法第427 條第1 項及第2 項之適用簡易訴訟程序範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第435 條第1 項定有明文。查本件原告係因兩造間房屋租賃契約之法律關係提起本件訴訟，請求被告應自系爭房屋遷出，將房屋騰空返還原告，並自100 年4 月21日起至遷讓日止，按月給付原告4,000 元，是依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款之規定，自應適用簡易訴訟程序；惟於訴訟進行中，被告依買賣之法律關係，提起反訴請求原告應給付其1,607,200元，及自100年12月30日民事答辯暨反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，因被告提起之反訴其訴訟標的金額逾50萬元，致本件已非屬於民事訴訟法第427條第1項及第2項之範圍，本院乃依上開規定，裁定本件改行通常程序，續為審理。
貳、實體部分：
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）緣被告於100 年4 月20日與原告簽訂租約，承租原告所有系爭房屋，租賃期間自100 年3 月20日起至101 年3 月31日止（原告於3 月間已先行進住系爭房屋），租金每月4,
000 元，並應於每月20日前交付，另被告交付押租金4,00
0 元予原告。詎被告除第1 個月外，嗣後即未再給付任何租金，原告於100 年7 月11日以新竹英明街郵局第702 號存證信函催告被告，限其於文到5 日內清償積欠之租金，逾期即終止租約，有存證信函及回執各一紙可證；嗣被告未於期限內清償積欠之租金，原告乃於同年7 月19日以新竹英明街郵局第726 號存證信函終止租約；嗣後又於同年
8 月12日以新竹英明街郵局第787 號存證信函催告並終止租約，然被告故意拒收，因被告目前仍住在該處，民法第
440 條第1 項支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定（見41年台上字第49號判例），而民法第95條第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位，即為已足，並非須使相對人取得占有該通知，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生意思表示之效力（54年台上字第952 號判例），故前述
787 號存證信函送達被告居住之住所，被告已居可了解之地位，縱使被告告知社區管理員不要收受，並經郵務人員載明「拒收」，仍發生達到之效力；若仍有疑義，再以本起訴狀為催告並終止租約之表示。
（二）按民法第440 條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於期限內不為支付者，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。被告積欠租金達二個月以上，經原告催告後仍未給付，爰依法終止租約，並依民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋。
（三）第按，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767 條定有明文。查系爭房地為原告所有，有建物及土地登記謄本各一件可證，而於租賃契約終止後，被告已無占有系爭房地之合法權源，爰依民法第767 條規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將房屋騰空後返還原告。又被告無權占有原告之房屋，自係侵害原告對於系爭房屋之所有權，且其無法律上原因占有使用系爭房屋，受有利益致原告受有損害，原告亦得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，附帶請求賠償相當於租金之損害（最高法院67年台上字第3622判例參照），故請求被告自100 年4 月21日起至遷讓日止，按月給付原告4,
000 元。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
１、本件原為單純民事遷讓房屋事件，詎被告於答辯暨反訴狀杜撰事實，故有將本件事實經過說明之必要。原告於98年
6 月間遭警員范志宏夥同彭文焱等人設計，由訴外人莊夢萍出面向原告承租房屋，而後以「仙人跳」方式恐嚇取財得款200 萬元，此經本院99年度訴字第60號刑事判決認定；嗣訴外人呂學堃得知後打算以相同方式詐取原告財物，因向原告表示伊要承租該房屋（原告以出租房屋為業），俾與被告同居等語。100 年3 月16日被告及訴外人呂學堃持書局購買之空白租約，以被告名義與原告簽定租約，約定租期自遷入時起算，期間為1 年，月租4,000 元及1 個月押租金，租約係由被告書寫，並交付第一月租金及押租金，總共8,000 元。然被告尚未遷入，原告就在被告所持有之租約上，於立約人及房租收款明細欄上，被告所指之位置簽名，以作為契約成立及收款之證明。原告嗣後接到被告的電話，要求原告交付鑰匙，原告到達時只有訴外人林麗文在場，林麗文表示伊是被告的員工，嗣原告與林麗文在租屋處遭被告及訴外人呂學堃共同以設計「仙人跳」方式恐嚇錢財，要原告交付120 萬元做為和解條件；同年
3 月21日，被告持訴外人林麗文之委託書向原告收款，並交付訴外人林麗文為發票人之本票一紙為證；嗣原告又陸續給付自稱訴外人林麗文之丈夫陳武能25萬元，因原告後來打算提告，訴外人呂學堃遂表示願代原告向訴外人林麗文進行協調，並稱訴外人林麗文同意退還50萬元，並交付由奇摩網路有限公司簽發之面額50萬元支票一紙；惟訴外人呂學堃以代原告處理和解事宜，要原告給付30萬元之報酬，原告被迫簽發30萬元本票一紙為憑。嗣原告對訴外人呂學堃及被告提出刑事告訴，目前尚在檢察官偵查中，而刑事開偵查庭時呂學堃因另案在押。
（五）綜上所述，原告與被告就系爭房屋定有租賃契約，租約嗣後業經終止，爰依民法445 條、767 條前段請求被告將系爭房屋騰空返還原告，並依民法第179 條、184 條第1 項前段之規定，請求被告自100 年4 月21日起至遷讓日止，按月給付原告相當於租金之損害4,000 元。並聲明：被告應自系爭房屋遷出，將房屋騰空返還原告，並自100年4月21日起至遷讓日止，按月給付原告4,000元。
二、被告則以：
（一）原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，並給付311,294 元，無非以被告於100 年4 月20日與原告簽訂房屋租賃契約，承租原告所有之系爭房屋，且約定被告應於每月繳交4,00
0 元之租金予原告，惟被告支付第一月份之租金後，即未再為任何租金之給付云云，並以原證一所示之房屋租賃契約書影本作為請求之依據。惟原告前開主張，顯與事實不符，殊無可取，說明如下：
１、兩造之房屋租賃契約，實際簽訂日期應為100 年3 月16日，當天原告向被告表示尚未取得系爭房屋之所有權，無法交付房屋所有權狀，預計將於同年4 月間取得，是以要求被告先將房屋租賃契約書之簽訂日期記載為100 年4 月20日，並由被告撰寫租賃契約之內容，包含文末之甲、乙雙方立契約人欄部份，亦均為被告所簽，原告並未填寫租約內容，亦從未在租約上簽名，其於民事起訴狀所提原證一之房屋租賃契約（下稱系爭第一份租約），僅係兩造暫時紀錄之草約而已。
２、兩造於100 年3 月16日簽約後，被告返家告知家人簽約之情形，家人提醒被告應如實記載簽約日期，而不得僅憑原告片面之詞，即同意擅加更改，是以被告於同年月20日與原告簽訂正式之房屋租賃契約時，雙方即載明實際之簽約日期為100 年3 月16日，且約定被告應於每月20日繳納4,
000 元之租金予原告（被證1 ：房屋租賃契約書，下稱系爭第二份租約）。被告於同年月16日簽訂之系爭第一份租約時，已支付第一個月之租金4,000 元，並另於同年月20日簽訂第二份租約時，支付4,000 元之押租金，均為原告所親收，有被告所提被證1 所示之房屋收款明細欄可資為證。
３、100 年3 月20日雙方簽訂第二份租約後，原告即向被告表示不如將系爭房屋出售予被告所有，約定價金為100 萬元，被告當場承諾，並先行交付定金50萬元之現金，惟因原告尚未取得系爭房屋所有權，是而要求被告不先簽訂房屋買賣契約，待其取得系爭房屋之所有權後，再行簽訂，另約定倘因可歸責於原告之事由，未移轉系爭房屋之所有權，則原告除應返還被告已支付之價金外，並應賠償已付價金一倍之懲罰性違約金，以確保被告先行支付價金之風險，原告將其收受之前開50萬元現金，記載於系爭第二份租約之房屋收款明細欄，作為其已收受款項之依據，第二筆款項30萬元則由被告於100 年3 月30日交付原告，並由原告簽發本票交被告收執為憑。
４、詎原告從未打算將系爭房屋出售予被告，經被告寄發竹北六家郵局存證號碼000311號、竹北郵局存證號碼000470號存證信函，催告原告移轉系爭房屋所有權，及解除房屋買賣契約，均未獲置理，原告竟另行提起本件民事訴訟，請求遷讓房屋，被告方知受騙，業於100 年10月中旬提起詐欺告訴，全案現由新竹地方法院檢察署100年度偵字第10311號偵辦中。
５、末按，「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第423 條定有明文。本件原告因終止租賃契約之意思表示並未合法送達被告，而未生合法終止系之效力，為原告所自承，是以原告於起訴狀主張「以本起訴狀為催告並終止租約之表示」，因而自100 年3 月16日起，至起訴狀送達之日止，租賃關係仍存續，被告應屬有權占有系爭房屋，惟原告竟主張被告應「依侵權行為及不當得利之法律關係，自100 年3 月21日起至遷讓日止，按月給付原告4,000 元」，明顯於法有違。本件租賃關係既仍存在，揆之前開法律規定，原告應使系爭房屋合於租約之使用狀態，然原告竟擅自切斷系爭房屋之瓦斯及天然氣，致使被告無法洗澡、煮飯等使用該屋，而須外出住宿、覓食，增加被告額外之支出，有台灣中油股份有限公司天然氣事業部北區營業處天然氣設備申請書可資為憑（被證5 ），足見原告自100 年9 月8 日切斷系爭房屋天然氣起，系爭房屋已無法合於租約之目的使用，原告請求被告9 月份之租金，即非有據。
（二）原告抗辯系爭第一份租約及第二份租約為兩造同日所簽之一式二份租約，一份由原告收執，一份交由被告收執云云，與事實不符。實則，二份租約並非同日所簽，系爭第一份租約僅係兩造暫時記錄之草約，系爭第二份租約方為正式租約，分述如次：
１、二份租約之簽約日期不同：兩造之房屋租賃契約，實際成立日期應係100 年3 月16日，兩造約定於每月20日支付租金，原告另表示其4 月份方取得系爭房屋之所有權，是而要求被告先將房屋租賃契約書之簽訂日期記載為100 年4月20日。簽約後，被告返家告知家人簽約之情形，家人提醒被告應如實記載簽約日期，而不得僅憑原告片面之詞，即同意更改，故被告於同年月20日與原告正式簽訂系爭第二份租約時，雙方即載明日期為100 年3 月16日，系爭第二份租約一式二份，由兩造分別收執，原告堅不吐實，謊稱並無持有另一份租約，惟參照二份租約之記載日期不同，自無可能為兩造於同日所簽，原告之抗辯不足採信。
２、原告未於系爭第一份租約上簽名：原告所提之系爭第一份租約之全文內容，均由被告依據雙方之意思撰寫，包含文末之甲、乙雙方立契約人欄部份，亦係被告所簽，原告並無親簽，為其於本院審理時所自承，倘系爭第一份租約為正式租約，原告不可能未親自簽名，參以被告所提之系爭第二份租約，兩造均於文末之立契約人欄上簽名，顯見系爭第一份租約僅係兩造簽訂之草約，系爭第二份租約方為正式租約甚明。
３、二份租約約定之租賃期限不同：對照二份租約第一條、第二條約定之租賃期限，分別約定為「1 年12個月即自民國
100 年3 月20日起至民國101 年3 月31日止」及「10.6年
126 個月即自民國100 年3 月20日起至民國109 年5 （後更正為9 ）月20日止」，明顯不同，亦見二份租約並非同日簽訂。
４、綜上，原告說詞反覆，乃先向證人邱展鴻代書佯稱被告所提之系爭第二份租約為被告所偽造，對於兩造成立之租賃契約謊稱不知，有證人於本院審理時稱：「（問：邱代書看到的是被證一或是原證一的租約？）是被證一的租約。（問：原告對是否對此有爭執？）我再拿去問原告，但原告說名字不是他簽的，這份租約是假的。（問：原告之前是否有拿其他租約給你看？）沒有。」等語可證；嗣卻以系爭第一份租約作為證物提起本件訴訟，待被告提出系爭第二份租約，並表示系爭第一份租約未經原告簽名後，方改稱：「原告只有簽了100 年3 月16日那份契約書，原本起訴狀所附的那份契約書上面沒有日期，也不是原告所簽名」，前後供述不一，且對於前開二份租約相異之處，無法自圓其說，顯然掩飾事實。
（三）綜上，原告之請求顯無理由，並聲明：原告之訴駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
（一）按「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」、「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」、「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第258 條第1 項、第259 條第2 款、第260 條、第250條分別定有明文。
（二）本件反訴原告與反訴被告簽訂系爭房屋之買賣契約，並另行約定於反訴被告未移轉系爭房屋所有權時，應支付反訴原告已付價金一倍之懲罰性違約金，已如前述，反訴被告不僅詐騙反訴原告，致使雙方並未簽訂正式之買賣合約，亦拒絕移轉系爭房屋之所有權，經反訴原告於100 年10月
7 日寄發竹北郵局存證號碼000470號存證信函，行使契約解除權，揆之前開法律規定，反訴被告應償還反訴原告已支付之價金80萬元及自受領時起之利息，另應給付懲罰性違約金共計80萬元，洵屬無疑。再者，反訴被告遲不繳納系爭房屋100 年4 月份至12月份間之管理費用總計7,200元，均為反訴原告所代付，反訴原告自得依民法無因管理及不當得利之法律規定，請求反訴被告一併返還之。
（三）兩造確有成立系爭房屋之買賣契約，並曾約定至邱展鴻代書事務所簽訂買賣系爭房屋之書面合約。說明下：
１、原告於本院審理時稱：「（問：你有無與被告去邱展鴻事務所？）沒有。（問：有無與被告到邱展鴻代書事務所要簽買賣合約書？）無，我剛買，權狀都還沒有下來，怎麼會簽買賣契約書」等語，乃虛偽之詞。本件兩造確於100年4 月間至邱展鴻代書事務所商談系爭房屋之買賣事宜，此有證人邱展鴻到庭證稱：「（問：被告帶呂學士去你家做什麼？）他們準備買一棟房子，約是100 年4 月26、27日帶到我家的，他們欲買賣三重路26號3 樓的房子。（問：一開始談到買賣的內容為何？）原告有說要賣，被告有說要買，一開始是說90-100萬。原告有帶權狀來給我影印，所以隔天我去請謄本，身份證我也印了」云云，足見兩造早有買賣系爭房屋之合意，並約定至代書事務所磋商買賣事宜。
２、查本件原告於簽訂第二份租約後，即向被告表示不如將系爭房屋出售予被告所有，約定價金為100 萬元，被告當場承諾，並先行交付定金50萬元之現金，同年4 月間相約至代書事務所，未能簽訂買賣系爭房屋之書面，係因原告對於被告已否交付50萬元現金部份爭執，而非否認系爭房屋買賣之成立，倘兩造無買賣系爭房屋之合意，不會相約至邱展鴻代書事務所簽立買賣之書面契約，原告隱瞞兩造曾至代書事務所之事實，並於證人邱展鴻到庭作證時，公然辱罵證人，阻止證人陳述，顯有刻意匿飾買賣契約成立之情，自不足取。
（四）被告已分別給付50萬元、30萬元之現金予原告，並經原告親簽收執：
１、被告於100 年3 月16日簽訂系爭第一份租約時，支付三月份之租金4,000 元，另於同年月20日簽訂系爭第二份租約時，支付4,000 元之押租金，均為原告親簽收執，有被告所提被證1 所示之房屋收款明細欄可資為證。
２、又被告於約定系爭房屋之買賣契約後，當場交付50萬元現金予原告，斯時被告為信展企業社之公司負責人，經營營建之工程，有資金流通及隨時發放臨時工人薪水之需要，經常擺放大額現金於公司內，故得直接以現金如數支付原告，此有被告公司100 年1 至2 月份之營業人銷售額與稅額申報書、被告於高雄銀行九如分行之000000000000帳號帳戶存提款明細、被告100 年3 月份發放工資予工人之現金流向筆記各一份可參。
３、原告因尚未取得系爭房屋所有權，是而要求被告不先簽訂房屋買賣契約，待其取得系爭房屋之所有權後，再行簽訂，惟因被告已先行支付50萬元現金，故兩造約定該筆50萬元款項得抵充承租系爭房屋之租金，並當場計算50萬元折合租金之租賃期限為10.6個月（500,000 元／4,000 元＝
10.6），自100 年3 月20日起算，至109 年9 月20日為止（原先記載至109 年5 月為計算錯誤之明顯誤載，被告當場更正）。原告辯稱系爭第二份租約第二條及房屋收款明細欄日期、金額、付清等均為被告事後所變造云云，顯為臨訟杜撰，原告既對系爭第二份租約文末之「立契約人（甲方）欄」及「房租收款明細欄」下有關「呂學士」三字為原告所親簽不爭執，已足證明原告知悉租賃契約之內容並確實收款，倘其於簽名時尚未記載或約定租賃期限及金額，殊無可能簽名於其下，況被告原記載109 年5 月20日，係經原告提醒計算錯誤，方訂正為9 月，亦與系爭第二份租賃契約第二條記載之租賃期限相符，原告不斷抗辯二份租約為同日所簽之租約，卻對二份租約之租賃期限、簽名、文末日期、房租收款明細欄之不同記載無法解釋，逕稱為被告事後變造，則就租賃期限、房租收款明細欄上有關日期、金額部分，係遭被告變造之變態事實，應由原告負舉證之責。
（五）原告以遭被告及訴外人呂學堃、林麗文共同設計仙人跳方式恐嚇取財，辯稱被告支付之80萬元並非系爭房屋之買賣價金云云，顯非事實，分述如下：
１、本件原告於民事準備㈠狀稱其已對呂學堃及被告提出刑事告訴（案號：100 年偵字第7996號），惟該案號係原告對被告與陳家櫻提起之共同詐欺案件，與林麗文無涉，且原告於偵查中，改稱與陳家櫻達成和解，不再追究，自始亦從未提起遭林麗文及被告詐欺取財之供述，乃竟於本件訴訟偽稱遭被告夥同林麗文設計仙人跳云云，顯係顛倒是非，純屬狡辯！
２、又兩造於100 年3 月16日成立租賃契約，並於同年月20日交付4,000 元租金，倘原告遭被告等仙人跳，兩造應已交惡，殊無可能還將系爭房屋出租予被告，況訴外人林麗文本為原告之房客，經原告介紹，方與被告認識，被告對於林麗文與原告之關係並不知悉，僅於同年月21日受雙方指示代收金錢而已。況若原告係遭林麗文等設計仙人跳，應由原告支付現金或簽發票據交付林麗文，何以反由林麗文作為發票人簽發本票交付原告？且原告所提原證八之支票發票人為「奇摩網通有限公司」，日期係100 年6 月30日，又與被告何干？原告逕拿不詳人士開立之支票佯稱為被告所交付，顯有張冠李戴之繆誤。
３、準此，原告不僅無法證明其遭林麗文及被告共同設計仙人跳，對金錢給付之流向、原因、過程無法交代，先後時序亦不相符，且為何未於刑事案件抗辯遭林麗文、被告詐欺取財，及未向林麗文提起告訴等情，均不合常情，尤難信其所言為真。
（六）原告應返還被告已支付之價金共計80萬元：
１、按「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」、「定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定﹕
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，民法第248 條、第249 條定有明文。本件兩造於100 年3 月20日成立系爭房屋之買賣契約，已如前述，被告始終相信原告有售屋之意思，而分別交付定金50萬元、30萬元之現金，揆諸前揭法律規定，應推定兩造之買賣契約已成立，若原告不能履約，應加倍返還其受領之定金共計160 萬元。
２、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」、「契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：三、其他顯然違反誠實及信用方法者」，民法第179 條、第245-1 條定有明文。退步言，縱兩造之買賣契約實際上未成立，原告受領80萬元之價金無法律上原因，自應返還予被告；又原告以藉口不簽立書面契約，遲不移轉系爭房屋之所有權，及佯稱遭被告仙人跳等違反誠實信用方法，致買賣契約未成立，則依民法第245-1 條規定，亦應賠償被告因信契約能成立所受之損害80萬元，洵屬無疑。
（七）縱上，被告對於事實經過自始據實陳述，前後一貫，原告意圖取得被告之金錢，以出賣系爭房屋之方式，對被告施以詐術，致被告為金錢之交付；且切斷系爭房屋之瓦斯，使被告無法依租約之內容合法使用；並於被告尚居住在內之系爭房屋焚紙放火；及委託其他不明人士至宅恐嚇等情，已經被告提起刑事告訴，全案經臺灣高等法院檢察署認定原告確有涉犯詐欺取財罪及恐嚇罪之重大嫌疑，而發回臺灣新竹地方法院檢察署續行偵查，原告嗣後另向被告恐嚇部份，亦經檢警主動分案調查，原告於本件訴訟之陳述，前後矛盾，顯係臨訟拼湊之卸詞，不足憑採。
（八）並聲明：反訴被告應給付反訴原告新台幣1,607,200 元，及自100 年12月30日民事答辯暨反訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、反訴被告則以：
（一）按事人主張有利於己之事實者，就其事實負舉證責任，民事訴訟法277 條前段定有明文，而認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，不能僅以臆測為根據。查反訴原告交付租金時，要反訴被告在伊持有之租約上所指定之位置簽名，當時租約並未如被證1之租約所示，標有「租金」、「押金」、「付清」等文字。再者，反訴原告所提之租約第二條內容，明顯是事後變造，與反訴被告持有之租約內容不同，反訴原告指稱反訴被告所執者為暫時記錄之草約，係其臨訟杜撰片面之詞。且實務上買賣不動產給付價金均分4 個階段，即：簽約、備證、完稅、過戶，簽約時給付總價金10％，出賣人交付權狀、印鑑證明等過戶文件時給付20％，完納（或核定）增值稅實給付20％，過戶完竣（或交屋）時給付尾款。從而，兩造若有買賣系爭房屋之約定，在反訴被告尚未取得系爭房屋所有權，即一次給付總價金二分之一，不免違反常情。又兩造若有買賣之約定，縱未立正式書面契約，亦會在租約上註明將房屋出售，交付定金50萬元之旨，豈可能在房租收款明細欄記載，租期「從100 年3 月20日到109 年5 （嗣後改成9 ）月付清」等不知所云之文字？
（二）反訴原告指稱已交付50萬元乙事亦未舉證明之，房租收款明細欄第3 行之簽名係反訴被告親簽雖不爭執，但其他文字均係事後補填，且一次交付50萬元租金，亦違常情。反訴原告若不能提出匯款予反訴被告之紀錄，或有提款、標會等交付50萬元之資金來源流向等證明，自不因房租收款明細欄上有反訴被告簽名，即證明反訴被告有收取50萬元之事實。更遑論，系爭租約本為一式二分，各執一份存執，反訴被告之租約內容完全不同。
（三）反訴原告請求證人邱展鴻出庭做證，以證明兩造間就系爭建物訂有買賣契約，惟證人僅證稱100年4月26、27日曾到證人家中，並沒有達成系爭建物買賣的共識，至於反訴原告提出存摺影本以為付款之證明，惟該存摺並非反訴原告所有，所附存摺影本並無提款日期之記載，且由存摺所示提款金額及其結餘款項觀之，並非帳戶內已有50萬元存款，因ATM提款每次只能提領2萬元，每日提領上限10萬元，因而分次提領50萬元支付價金，實際上每次ATM提款後，存摺餘額都僅剩數百至數千元，在ATM提款前才以「現金存入」方式存入下次提領的款項，且既然有現金存入，何以不直接將現金交付，而要存入再分次提領？
（四）再者，不動產買賣均於簽約時交付一至二成之定金、賣方將過戶文件交給代書時再給付一部分，等完稅後大約給付一半的價金，過戶完成交屋時交付餘款。反訴原告指稱其從事工程承包為業，並非無商業知識之人，當不可能在房屋買賣尚未達成共識即先交付50萬元。又如反訴原告所述，兩造是在訂立房屋租約後提及易租賃為買賣，則反訴原告交付定金50萬元何以未另立收據或在租約上註明交付買賣價金50萬元？又如證人邱展鴻所稱，雙方對買賣尚無共識，爭執很大，則反訴原告豈會再交付反訴被告30萬元？並且不要反訴被告出具收據，卻要反訴被告簽發本票？又租賃契約與房屋所有權間並無關聯性，反訴原告指稱是反訴被告表示房屋還沒有過戶好，要求將租約訂立日期記載為100年4月20日，顯然不合常理，因在反訴被告認知裡房價已經付清並交付反訴被告占有，房子已經是反訴被告的，且房屋租約已載明租期自100年3月20日至101年3月31日止，根本不會要求將訂約日期定在4月20日。退而言之，縱如反訴原告所稱，家人提醒反訴原告應如實記載簽約日期，只需將原租約簽約日期更改即可，何以要大費周章重新簽約？如反訴被告要反訴原告將其持有之第一份租約當場撕毀，以反訴原告之社會經驗卻未要反訴被告將持有之第一份租約一併撕毀，讓反訴被告持有兩分租約，則反訴原告家人提醒租約應如實記載，豈非多餘之舉？
（五）至於反訴原告指稱林麗文本為反訴被告之房客，經反訴被告介紹方與反訴原告認識，惟反訴被告是在100年3月15日與前手簽訂買賣契約，價金連同費用總計約100萬元，4月1日過戶完成，反訴被告在3月16日即將系爭房屋出租給反訴原告，林麗文怎可能是反訴被告的房客？反訴原告不認識林麗文，為何會在反訴被告持有之租約後端留下反訴原告及林麗文之電話，由該租約書寫之情狀，顯然是有意記載做為聯絡之用，而非反訴原告所稱，當時因與林麗文通電話，無意中寫上去的。
（六）另兩造持有之租約內容不同，反訴原告指稱非同一日所定，反訴被告持有之第一份租約是草約云云，惟系爭租約月租僅4,000元，會先簽訂草約，殊難想像？再由反訴原告持有之租約約影本之筆畫及書寫位置，顯然是將原有租期100年3月20日至101年3月31日加以變造而來，只要將原本送鑑定即不難查明。
（七）綜上，反訴原告所為之請求顯無理由，並聲明：反訴原告之訴駁回。
丙、本院之判斷：
一、本訴部分：
（一）按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1 項定有明文。又租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質（最高法院85年台上字第2396號、85年台上字第165 號判決意旨參照）。本件原告主張兩造已訂立租賃契約，約定自100 年3月20日起，每月租金4,000 元，押租金4,000 元，惟被告僅支付1 個月租金及押租金4,000 元後即未再支付租金，嗣經原告以存證信函催告支付，被告逾期未支付，已合法終止系爭租約等情，業據提出系爭第一份租約、新竹英明街郵局第702 號、第726 號、第787 號存證信函等為證，被告雖不爭執其有承租系爭房屋，且僅支付1 個月租金及押租金各4,000 元，目前亦居住使用中，然否認積欠原告房租，並辯稱系爭第一份租約僅為草約，原告並未於出租人欄親自簽名，兩造間另於100年3月20日簽訂第二份正式租約，並同時約定被告將系爭房屋以100萬元出售予原告，原告即當場支付50萬元現金，同年月30日再給付30萬元現金予被告云云。惟查，被告既自承其於100年3月16日與原告簽訂第一份租約，租賃期間自100年3月20日起，每月租金4,000元，其當場交付4,000元租金予原告，並於100年3月16日起即實際使用系爭房屋等情（見本院101年2月7日言詞辯論筆錄），則兩造間已就租賃契約必要之點即租賃物為系爭房屋及租金互相意思表示一致，況原告亦於100年3月16日將系爭租賃物交付被告占有使用，兩造已實際為履行契約之行為，而依前揭說明，縱系爭第一份租約簽約日期記載為100年4月20日，抑或原告未於出租人欄下親自簽名，亦不影響兩造間就系爭房屋已有租賃之合意，被告辯稱第一份租約僅為預約，第二份租約方為正式租約云云，尚非可採。
（二）次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421 條第1 項、第439 條前段分別定有明文。查本件被告向原告承租系爭房屋，約定每月租金4,000元，則被告依兩造間之租賃契約，自有按期向原告給付租金之義務。再按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。本件被告固自承其僅支付第1個月租金4,000元，即未再繳納租金，惟其提出第二份租約（即被證一簽約日期100年3月16日房屋租賃契約書），辯稱原告另於100 年3月20日與被告簽訂第二份租約，同時將系爭房屋以100萬元出售予被告，被告並於同日及該月30日分別給付原告50萬元、30萬元之價金云云。本院核對二份租賃契約內容之差異，系爭第一份租約租賃期限原記載1年12個月即自100年3月20日起至101年3月31日止，第二份租約則變更為10.6年126個月即自100年3月20日至109年9月20日止，另系爭第二份租約於房租付收款明細欄尚有記載「100年3月20日4,000元押金」及「到109年9月20日止50萬元付清」等文字，並由原告簽名於其下。惟姑不論兩造間就系爭房屋是否另有成立買賣契約，於系爭房屋移轉登記予被告之前，兩造間之租賃契約仍屬有效存在，被告自有支付租金之義務。至上開第二份租約其上雖有記載「到109年9月20日止50萬元付清」等文字，惟被告既主張50萬元為買賣價金，顯然並非預付租金性質，則被告遲付之租金總額，扣除1個月押金後，已達2個月以上之租額，應堪認定。
（三）查原告業於100年7月11日以新竹英明街郵局第702號存證信函，催告被告於函到後5日內支付其所積欠之租金，逾期未付，將終止租約，該存證信函經被告於同年7月12 日收受；嗣被告仍未繳納租金，原告復於100年7月19日以新竹英明街郵局第726號存證信函終止租約，並經被告於同年月20日收受，此有上開存證信函及其回執各1份附卷可稽，而被告迄未支付欠租，則兩造間租賃契約自100年7月月20日起合法終止，洵堪認定。系爭租約既經合法終止，被告依民法第455條之規定，負有返還租賃物之義務，則原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，即為有據，應予准許。至被告雖抗辯原告於100年9月8日擅自切斷系爭房屋之瓦斯及天然氣，使系爭房屋無法合於租約之目的使用云云，然原告既已合法終止兩造間之租賃契約，則原告即無提供合於所約定使用、收益狀態租賃物之義務，是被告上開所辯自不足採。
（三）第按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。查被告於契約終止後，未將系爭房屋返還原告而仍繼續占有，其占有系爭房屋自屬無法律上原因，原告受有相當於租金之不當得利，致原告無法使用，因而受有損害，而該使用、收益系爭房屋之不當得利不能返還，自應償還其價額，且得以原租約約定之租金數額估定應償還之價額。又原告雖請求被告應給付自100 年4 月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金額4,000 元計算之損害金，然因兩造間之租約既係於100 年7 月20日終止，已如前述，則於100 年4 月21日起至100 年7 月20日止，兩造間之租賃契約既合法有效存在，則被告占有使用系爭房屋並非無法律上原因，是原告依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告自100年7月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金額4,000元計算之利益，尚屬有據，逾此部分之請求，為無理由。
（四）綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，於租賃契約終止後，本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並本於侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告自100年7月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,000元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金；價金約定依市價者，視為標的物清償時、清償地之市價，但契約另有訂定者，不在此限，民法第345 條、第346 條定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立，最高法院40年臺上字第1482號著有判例可資參照。查反訴原告主張兩造成立系爭房屋買賣契約，反訴原告並曾支付價金80萬元予反訴被告等情，固據提出系爭第二份租約為證，然為反訴被告所否認，揆諸前揭規定之意旨，即應由反訴原告就兩造間買賣契約之成立，負舉證之責。
（二）查反訴原告聲請之證人即代書邱展鴻到庭結稱：「（與兩造有無親屬或僱傭等關係？）他們有案子給我做過。（諭知具結義務及偽證處罰朗讀節文後命具結。從事何工作？）代書，地政士，我從事這個行業已經17、18年了。（是否認識兩造？）我認識被告【即反訴原告，下同】，呂學士是林佩予跟呂學堃帶到家裡來我才認識。（被告帶呂學士去你家做什麼？）他們準備買賣一棟房子。約是100年4月26、27日帶到我家的，他們欲買賣三重路26號3樓的房子。這個房子之前是另一個代書劉松志辦理移轉程序給原告的【即反訴被告，下同】。兩造來我事務所之前，有講好價金約是90至100萬，後來因為支付價金談不妥，被告有拿本票及房屋租賃契約給我看，還有扯到陳家櫻小姐不名譽的事情，所以就沒有移轉了，我幫他們協調很多次，但是都沒有共識。（兩造有無簽約，有無達成買賣的合意？）沒有簽約，因為價金沒有共識。一個說有拿到本票，一個說有談到拆瓦斯表的事情。我有跟他說不能拆瓦斯表，你這樣就是違約。（有何補充？）我有協調過很多次。但是雙方主要還是爭執價金的問題。‧‧（一開始談到買賣的內容為何？）原告有說要賣，被告有說要買，一開始是說90至100萬。原告有帶權狀來給我影印，所以隔天我去請謄本，身份證我也印了。（所謂90至100萬，確切是指多少錢？）他們沒有說好。（兩造的主要爭執點是何？）本票的部分，本票是原告開了一張本票給被告，數額我不清楚。我也覺得很奇怪，為何原告要開本票給被告。（此部份與買賣無法成交何關係？）我也不清楚，他們就爭執此事。被告說房子的租賃契約有寫，付了多少錢。」等語（見本院101年3月21日言詞辯論筆錄），是依證人邱展鴻之證述，兩造係於100年4月底至證人邱展鴻開設之事務所談論系爭房屋之買賣事宜，且關於買賣價金及付款方式等均無共識，嗣後亦未再要求證人邱展鴻續辦買賣契約簽訂及過戶等程序，自無從以兩造曾至證人邱展鴻處談論系爭房屋買賣事宜，即遽認反訴原告有與反訴被告達成出售系爭房屋之合意，是兩造間就買賣契約必要之點即買賣價金、付款條件等，既均未達成意思表示之合致，難認兩造間就系爭房屋已成立買賣契約。
（三）次查，反訴原告另提出系爭第二份租約及反訴被告於100年4月9日簽發之本票乙紙，作為其曾交付系爭房屋價金80萬元予反訴被告之依據。反訴被告固不否認其於系爭第二份租約房屋付收款明細欄記載之「到109年9月20日止50萬元付清」項下簽名及簽發系爭本票，惟否認有收受任何價款。按票據為無因證券，交付票據之原因甚多，或為贈與、或為買賣、或為確保當事人間已存在之法律關係、或為消滅已存在之法律關係，尚無從證明反訴被告係因收受反訴原告30萬元買賣價金而簽發該紙本票。又依系爭第二份租約之內容觀之，雙方並無隻字片語有關買賣之記載，是縱認反訴被告確有收受反訴原告交付之50萬元，亦無從認定係購買系爭房屋之價金。遑論，兩造係於100年4月底始至邱展鴻代書事務所談論系爭房屋買賣事宜，業據證人邱展鴻證述如前，足見在此之前兩造顯未就系爭房屋買賣達成共識，則反訴原告豈有在未簽立不動產買賣契約，復於價金尚未合致之情形下，先行支付幾近全額價金予出賣人即反訴被告，再由反訴被告簽發本票予反訴原告收受之理？反訴原告提出上開資料作為曾交付系爭房屋價金80萬元之佐證，顯與常理有違，難以採信。是反訴原告所舉證據方法均無從以為有利之事實認定，此節所陳，亦屬無據，委不足取。
（四）反訴原告又以縱認兩造間買賣契約未成立，反訴被告受領80萬元之價金亦無法律上原因，應返還反訴原告云云。惟按民法第179條規定之不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害為成立要件。主張不當得利請求權之原告，係因自己之行為致造成原由其掌控之財產發生主體變動，則因該財產變動本於無法律上原因之消極事實舉證困難所生之危險，自應歸諸原告，始得謂平。易言之，反訴原告對不當得利請求權之成立要件，應負舉證責任。查反訴被告固有於系爭第二份租約房屋付收款明細欄之「到109年9月20日止50萬元付清」項下簽名，惟並未載明50萬元係以現金或支票支付，亦未載明支付原因，已悖於一般交易習慣，反訴原告又稱其事後再給付反訴被告30萬元，亦無任何簽收紀錄，反由反訴被告簽發30萬元本票1張交由反訴原告收執，亦與房屋買賣交易常情有違。反訴原告雖稱其係以自有現金及提領部分存款，以現金方式支付反訴被告云云，惟反訴原告就其支付80萬元購買反訴被告系爭房屋乙節，曾告訴反訴被告詐欺，業經台灣新竹地方法院檢察署檢察官以100年偵字第10311號為不起訴處分確定，業據本院調卷查明屬實，反訴原告於該案偵查中所提出之其子楊錢軒高雄銀行九如分行帳戶存摺交易明細，則均屬自100年3月2日至100年4月13日之小額提領紀錄，難認與其於100年3月20日簽訂第二份租約有關，是反訴原告究有無實際支付50萬元、30萬元予反訴被告實有可疑。況反訴原告亦未舉證證明反訴被告之受益為無法律上之原因，是其主張反訴被告應返還其80萬元不當得利云云，即乏所據。
（五）又反訴原告另請求反訴被告應給付其代繳系爭房屋100年4月至12月間之管理費，合計7,200元乙節，固據提出存根聯、B棟欠費催收公告各1紙及收據聯2紙等為證。惟查，反訴原告既自承系爭房屋之管理費應由其支付，且為反訴被告所不爭執（見本院101年2月29日言詞辯論筆錄），是管理費本應由反訴原告負擔。從而，反訴原告請求反訴被告應給付其代繳之管理費7,200元，即屬無據，不應准許。
（六）綜上所述，系爭買賣契約因兩造未就價金、付款方式等契約必要之點互相表示意思一致，其買賣契約關係不成立。又反訴原告亦無法提出相關事證舉證證明其曾交付反訴被告80萬元或反訴被告有何無法律上原因而受利益情事，另兩造間買賣契約係因意思表示不一致而未能成立，核與誠信無關，反訴原告亦無任何因信賴契約成立而受有損害之可言，所為主張，洵屬無據。從而，反訴原告依買賣、不當得利及無因管理之法律關係，請求反訴被告返還價金80萬元及給付懲罰性違約金80萬元，暨返還代墊之管理費7,200元等，均無理由，應予駁回。
丁、本判決第一項於原告勝訴部分所命給付之金額，未逾500,00
0 元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行。
戊、本件本訴及反訴判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。
己、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第389條第1 項第5 款之規定，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 4 日
竹東簡易庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 5 月 4 日
書記官 張政雄