臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第284號原 告 姚康夫原 告 姚茂松兼訴訟代理 姚坤祥人原 告 姚金松原 告 姚淑滿兼訴訟代理 姚錦銓人被 告 鍾陳金珠訴訟代理人 鍾常明被 告 鍾輝龍訴訟代理人 鍾錫棟被 告 鍾榮華上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國100年7月9日辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上之耕地三七五租約之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會調解、新竹縣政府耕地租佃委員會調處均不成立後，經新竹縣政府移送本院處理，有新竹縣政府民國100 年10月7 日府地權字第1000121385號函暨新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、新竹縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等資料可稽，揆諸首揭規定，原告提起本訴，自應准許。
貳、次按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條第1 、2項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例意旨著有明文。經查，本件原告主張與被告間之三七五耕地租約關係不存在，為被告所否認，則兩造間就土地之耕地租賃關係是否仍存在即有不安之狀態，且此種不安之狀態，能以確認之訴判決將之除去，揆諸前揭說明，應認原告有提起本件確認之訴之法律上利益。
叁、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條第
1 項及第4 項亦有規定。本件原告鍾常明於100 年10月20日具狀撤回其起訴部分（見本院100 年度審訴字第368 號卷（下稱審卷）第55頁），被告未依期提出異議，就原告鍾常明撤回部分，合於前開規定。
肆、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告訴之聲明先後記載為：收回竹北市○○段○○○ ○號土地（見審卷第73頁）、解除竹北市○○段○○○ ○號土地耕地三七五減租租約，並於民國103 年12月31日租約到期時，不再續租，給予收回（見審卷第83頁）、被告應連帶返還竹北市○○段○○○○號土地（見審卷第108頁）。又於101年3月9日更正聲明為：⑴確認兩造就坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地無三七五租賃關係存在；⑵被告應將前項土地返還原告。嗣於101年4月25日變更訴之聲明為：請求確認兩造就系爭376地號土地上的耕地三七五租賃關係不存在。（至於返還土地、建物的部分之後待本件確認訴訟確定後再處理）（見審卷第172 頁背面）。原告前開歷次訴之變更乃屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，經核與前揭規定相符，自應准許。又原告向新竹縣政府聲請租佃爭議調解時即列鍾陳金珠、鍾輝龍、鍾榮華為當事人，原告於100 年11月18日陳述鍾輝龍、鍾榮華併列為被告，屬更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加（民事訴訟法第256 條），併此說明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告於56年間因繼承等原因而成為坐落新竹縣竹北市○○段○○○ ○號土地之共有人之一，而系爭376 地號土地之地目為建、使用地類別為甲種建築用地，且原告與被告鍾陳金珠就上開土地訂有新竹縣竹北市麻園字第15號三七五耕地租約，與被告鍾輝龍就上開土地訂有新竹縣竹北市麻園字第15-2號三七五耕地租約，與被告鍾榮華就就上開土地訂有新竹縣竹北市麻園字第15-3號三七五耕地租約；然兩造就上開土地無租金之約定，被告亦未曾就上開土地繳納租金，且系爭37
6 地號土地上建有門牌號碼為新竹縣竹北市○○○街○○巷○號、10號、12號建物，是原告等人之父親所建，因被告承租耕地，且無房屋居住，出於同情才交由被告使用，並無三七五租約，但原告每年仍須繳納地價稅，卻無權使用，實屬不公。又系爭376地號土地地目既為建地，並非耕地，自不應列入兩造上開簽訂之耕地三七五租約之耕地內，該地沒有作為耕作使用。除了房屋之外的用地是空地，拿來當晒穀場。原告於94年拍賣時，才知84年間被登記為耕地三七五租約租地。故兩造就系爭376地號土地上之耕地三七五租約之租賃關係無效，為此爰訴請確認該租約之租賃關係不存在。
二、對被告抗辯之陳述：被告辯稱其等曾繳納系爭376 地號土地之之地價稅，且係經地主同意，而於系爭376 地號土地興建房屋，並曾繳納該屋房屋稅云云，然查，被告於系爭376 地號土地上之老舊房舍因颱風而導致屋頂塌損，原告雖曾同意被告修理，但不曾同意被告增建房屋，詎被告竟未經原告同意擅自增建房屋，嗣經原告發現後，被告承諾嗣原告欲收回土地時，願無條件拆除返還，故被告僅係就系爭376 地號土地上之建物為維修，而非拆除改建；至系爭376 地號土地稅賦，被告之前雖曾繳納，但原告繼承系爭376 地號土地後，該土地稅賦均由原告繳納，房屋稅部分亦因超過折舊年限而無須繳納，惟超過年限前，原告如收到房屋稅繳納通知，則係由原告繳納。土地上的建物本來是同一門牌，可能是因為被告有3 戶，所以聲請3 個門牌，土地上的建物是原告所有的，被告只是作維修，不是拆除改建。被告繳納之房屋稅則與田賦代金無關。被告僅曾繳納數期田賦代金。
三、訴之聲明：確認兩造間就坐落新竹縣竹北市○○段○○○ ○號土地上之耕地三七五租約之租賃關係不存在。
貳、被告答辯：
一、被告鍾陳金珠：
㈠、訴外人鍾連水於31年起，即在新竹縣竹北市麻園里1 鄰17號處（整編為新竹縣竹北市○○里○ 街○○巷10、12號）耕作，該土地為建地，使用分區是特定農業甲種用地。後由原告祖先買下該土地，而該土地上原有5間土造房屋，因52年間之颱風而導致其中一間倒塌，且因家中人口漸長，經徵得地主允諾後，乃於系爭376地號土地上興建房子；又於62年間，經稅捐處核定房屋現值，即就系爭建物開始繳納房屋稅至無庸繳納為止；系爭376地號土地未繳納租金；該土地之田賦代金，之前亦係由被告繳納；是以，兩造就系爭376地號土地仍有三七五租約存在，租約上亦有記載「免租」，原作為晒榖場，現為空地。若要解除應整個租約解除，不能光收回建地。本件原告訴請確認兩造就系爭376土地上之耕地三七五租約之租賃關係不存在，為無理由。
㈡、答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
二、被告鍾榮華、鍾輝龍；
㈠、最早地主有蓋一農舍給被告居住，因遭颱風而倒塌，經徵得地主同意，其等即於系爭376 地號土地上出資興建房子，迄今已約40年；而系爭376 地號土地雖無租金約定，但被告曾繳納田賦代金，兩造並約定該土地稅賦由被告繳納，惟原告於56年間發現系爭376 地號土地為建地後，土地稅賦即由地主繳納，之後可能是縣政府的人發現這筆土地跟另外田地都是三七五租約的範圍，主動加註上去，不是被告去申請的，然兩造就376 地號土地仍有三七五租約之存在。
㈡、答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執事項：
一、原告為坐落新竹縣竹北市○○段○○○ ○號土地之共有人，系爭376 地號土地，地目為建，使用地類別為甲種建築用地，其上建有門牌號碼新竹縣竹北市○○○街○○巷○ 號、10號、12號建物，目前由被告占有使用中。
二、原告與被告鍾陳金珠就上開土地訂有新竹縣竹北市麻園字第15號三七五耕地租約；原告與被告鍾輝龍就上開土地訂有新竹縣竹北市麻園字第15-2號三七五耕地租約；原告與被告鍾榮華就就上開土地訂有新竹縣竹北市麻園字第15-3號三七五耕地租約，兩造就上開土地並無租金之約定，被告亦未曾就上開土地繳納租金。
肆、兩造爭點：
一、兩造就系爭376 地號土地所締結之耕地三七五租約是否無效？
二、原告訴請確認兩造就系爭376 地號土地並無耕地三七五租賃關係存在，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、查兩造所訂之新竹縣竹北市麻園字第15、15-2、15-3號租約，其中坐落新竹縣竹北市○○段○○○號土地，其地目為「建」，租約中亦載明其為「建」地，有原告提出之土地登記簿謄本及租約變更登記書影本在卷可稽（見審卷第74至82頁），兩造亦不爭執。依新竹縣政府101年6月27日府地權字第0000000000A號函記載：經查本縣「麻園農地重劃區一筆土地及部分未參加交換分合保留土地新舊對照清冊」，原麻園段22地號土地經辦理重劃後改編為麻園段376地土地，又查竹北市公所所存之租約登記簿，麻園段22地號土地為旨揭租約之承租土地，故竹北市○○段○○ ○○號土地為租約當事人原先約定之耕地租約範圍（見本院卷第13至15頁）。新竹縣竹北市公所101年3月12日竹市民字第1010003859號函及函附耕地三七五租約登記簿、耕地租約附表所示，租約原訂租賃期間為38年1月1日起至43年12月末日止，嗣經多次續訂租約，系爭土地均記載於租約之土地，依租約記載之土地標示及租額：竹北市○○段○○○○號，地目：田，面積：0. 3315甲，正產：谷，收獲總量3273台斤，租率375／1000（符合耕地三七五減租條例規定），實物1227台斤。竹北市○○段○○○號（重劃後為376地號，即系爭土地），地目：建，面積：0.2177甲，系爭土地項下則並未有租金之約定（見審卷第141至161頁），被告鍾陳金珠之訴訟代理人亦陳稱：我們的租約很老，上面有寫「免租」（見本院卷第17頁反面）。
二、按耕地之租佃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1 條定有明文。又耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地參照同條第2 項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院88年台上第45
1 號裁判意旨參照）。是以依耕地三七五減租條例第1 條及土地法第106 條第1 項規定所謂耕地租用，係指約定支付地租使用他人農地而言，故支付地租係耕地租約之要件。又按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」民法第421 條定有明文。倘當事人一方以物交他方，而約定他方於無償使用後返還其物者，則屬使用借貸契約（參照民法第464 條），而與租賃契約有別。系爭土地雖記載為耕地三七五租約之標的物，惟未收取租金，屬無償之使用借貸性質，被告雖抗辯稱約定系爭土地稅賦由被告繳納，其曾繳納56年、57年、67年田賦代金3 期（見審卷第105至107 頁）云云，然而被告亦僅繳納3 期，尚難據此即認被告係繳納系爭土地約定之租金，或有以由被告繳納系爭土地稅賦為租金之約定。原告稱系爭土地上之房舍原由其父所建，提供耕地承租人使用，被告亦不爭執，足認該房（農）舍及坐落之基地使用權應係附屬於耕地之租賃關係而發生，是以系爭土地雖併同其他耕地訂於同一租約內，而屬供附帶使用之免租土地，依土地法第106 條之規定，並非屬耕地租用之範圍，自非屬租賃關係而純屬使用借貸關係。
三、依新竹縣政府101 年3 月15日府地權字第1010027959號函記載：內政部76年7 月14日台內地字第519080號函所示，建地目土地，雖併同其他耕地訂於同一租約內，惟若確係供附帶使用之免租土地，亦無支付地租時，非屬耕地租用之範圍。次按內政部89年9 月18日台內地字第8912786 號函「訂立耕地租賃契約，未收取租金，應屬使用借貸契約」。「訂定耕地或養地租約之始，如該土地尚未實施都市計畫或非都市土地使用管制，或屬未登記土地，... 民眾與政府訂定者為耕地或養地租約，且約定作耕地或養殖使用，其迄今均依約使用者，基於信賴保護及誠信原則，類此情形一併考量認定屬於耕地租用之範圍。」為內政部89年9 月18日台內地字第8912564 號函示，本案土地重劃前為麻園段22地號土地，35年總登記即為建地目，訂定租約之始為38年，後於60年間辦理農地重劃係屬未參加交換分合保留土地，於73年本府辦理非都市使用編定管制始編定為特定農業區甲種建築用地（見審卷第130 至139 頁）。參酌內政部（89）台內地字第891256
4 號函示內容，係就「關於土地法第106 條所指供農、漁、牧使用之農地認定標準：於實施區域計畫或都市計畫或其他用地編定之使用管制前，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者，為農地。在實施都市計畫以後之地區，應指農業區、保護區內供農、漁、牧使用之土地。另於實施區域計畫以後之地區，應指編定為農牧用地、養殖用地之土地。關於訂定耕地或養地租約之始，如該土地尚未實施都市計畫或非都市土地使用管制，或屬未登記土地，無法依前述結論認屬為耕地租用。因民眾與政府訂定者為耕地或養地租約，且約定作耕作或養殖使用，其迄今均依約使用者，基於信賴保護及誠信原則，類此情形一併考量認定屬於耕地租用之範圍。查因耕地租用，業佃間發生爭議，係屬私權爭執，如對上開認定有所爭議，應訴請司法機關裁判，以司法機關之終局判決為準」。然而系爭土地為建地，土地上原有房（農）舍提供耕地承租人使用，其餘空地則為晒穀場，現則堆放農具、雜具使用，兩造亦不爭執，系爭土地並未有租金約定，且亦非供耕作使用，顯係為提供農舍而附帶提供之免租土地，尚難認係耕地租用之範圍。原告之主張，堪足憑信。
四、綜上所述，兩造就系爭土地應無租賃關係存在，從而，原告訴請確認兩造間就坐落新竹縣竹北市○○段○○○ ○號土地上之耕地三七五租約之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，被告雖請求勘驗現場，然因兩造就系爭土地使用狀況陳述一致，且本件事證已臻明確，本院認無勘驗現場必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 30 日
民事第一庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 30 日
書記官 黃詩傑