臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第393號原 告 比佛利大山莊管理委員會法定代理人 潘文方訴訟代理人 林思銘律師複 代理 人 彭鏡容
盧秀蓮被 告 徐美枝訴訟代理人 余錦堂上列當事人間給付工程款事件，本院於民國102 年2 月5 日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾貳萬捌仟叁佰伍叁元，及其中新臺幣陸拾柒萬伍仟貳佰捌拾貳元自民國一○二年二月五日起至清償日止，按年息百分之伍計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 、3 、7 款分別定有明文。查本件原告聲請支付命令時原係請求：被告應給付原告新臺幣（下同）712,
287 元，及如支付命令聲請狀附表所示計算之利息。嗣於訴訟進行中迭經聲明之變更，最後於本院民國102 年2 月5 日言詞辯論期日確認本件訴之聲明為：被告應給付原告928,35
3 元及其中775,282 元自102 年2 月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。經核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）比佛利大山莊社區（下稱系爭社區）位於新竹縣○○鄉○○○街○ 號，鄰近寶山第二水庫，屬山坡地新開發之土地，原由訴外人昇倚服務企業有限公司（下稱昇倚公司）向新竹縣政府申請開發獲准，後因昇倚公司倒閉，負責人徐正德亦不知去向，而由部分地主及土地承購戶共同成立自救會繼續接手該「比佛利大山莊籌建會」，並於83年5 月
29 日 訂立社區管理公約，而原告於94年12月28日成立後，承繼該「比佛利大山莊籌建會」之權利及義務。又被告係系爭社區編號E03- 1號即坐○○○鄉○○段303 、304及305 地號土地（面積合計306.68平方公尺，約92.77 坪）之所有權人，則被告自應為管理公約所稱之住戶，享有系爭社區之各項設施福利及應負擔系爭社區之公共費用支出之義務。
（二）又系爭社區之開發工程費用總計2 億1 仟萬元（公共工程建構基金），然因鑑於臺北林肯大郡倒塌事件，原告經新竹縣政府檢查報告通知，社區Ａ區、Ｂ區應加設擋土牆補強原有之設計工程，以維社區安全，故系爭社區籌建委員會於90年6 月9 日住戶大會，已先行告知全體承購戶，該擋土牆補強工程所費不貲，需追加第六期工程款以完成後續公共工程建設作業，是以，本件開發工程費用，性質上屬公共工程建構基金，被告為系爭社區所屬之區分所有權人之一，應負分攤該基金之義務，而依照比佛利大山莊工程管理辦法所訂之計算基礎，每一地主所應分攤開發工程基金金額之比率以其所有土地面積定之，則被告持有土地面積92.77 坪，每坪應負擔之金額為1,100 元，總計被告應繳之第一期至第六期公共工程建構基金為612,282 元【計算式：92.77 ×1,100 ×6 ＝612,282 】。又依系爭社區92年9 月份區分所有權人大會決議，針對各住戶應繳交之各期公共工程建構基金滯納金所產生之利息部分，由原來10％調降為5 ％，則被告歷來所積欠之各期公共工程建構基金滯納所產生限縮於5 年之利息為153,071 元【計算式：612,282 元×5 ％×5 年＝153,071 元（小數點以下四捨五入），按原告誤繕為153,154】
（三）另依84年6 月25日比佛利承購戶大會之決議通過增訂社區公約第34條「管理費第一次繳交為取得土地所有權狀之同時，每戶繳交管理基金新臺幣壹拾萬元」，故被告應繳交管理基金100,000 元。再者，被告雖為系爭社區管理公約所稱住戶，惟被告歷來均未曾繳納管理費用，依據比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點及比佛利大山莊93年11月份住戶大會會議之決議，未營建戶每戶每月管理費900 元，原告以本院101 年度司促字第1158號支付命令為催告，該支付命令已於101 年2 月10日送達，則原告請求送達前
5 年即96年3 月起至101 年12月止（共70個月）之管理費，共計63,000元【計算式：900 ×70＝63,000】。
（四）對於被告抗辯所為之陳述：
１、被告於77年10月28日委由訴外人羅慶忠隱名代理與昇倚公司締立土地買賣即委託開發社區契約書（下稱系爭開發契約），其中第11條約定「本約簽定後，全體訂購人應集會訂立管理規則，推選社區開發管理委員，組成管理委員會，代表訂購人行使管理權，並全權監督乙方開發工程事宜，乙方應接受管理委員會之合理建議。」以及系爭開發契約附有管理委員會之名冊，爰此，被告委由訴外人羅慶忠與昇倚公司締立之土地買賣即系爭開發契約，該法律行為之權利義務即成立管理委員會之約定均對被告發生效力，且由歷屆管理委員會開會、選任、交接等觀之，系爭社區自始僅有一個管理委員會，然因階段性分為籌建階段、自救階段、管理階段，非被告所云係三個不同之管理委員會組織，而83年社區管理公司既是管理委員會所訂立，則被告依據系爭開發契約，自受到該社區管理公約之拘束。又公寓大廈管理條例係於84年6 月28日制定公佈，雖系爭社區管理委員會成立於公布前，然按該管理委員會係指由多數人所組成，有一定之組織、名稱及目的，並有獨立之財產，且設有代表人或管理人對外代表團體及為法律行為，屬非法人團體之性質，又非法人團體雖不是民事權利主體，無權利能力，惟其既然客觀存在，從事各種民事活動，不可避免地發生糾紛，因此法律上賦予起訴、應訴之資格，承認其在民事訴訟中之當事人地位，故本件原告並無不適格。
２、依據系爭社區於83年5 月29日公布制訂之社區管理公約第
5 條住戶之定義「本公約所稱住戶，為本社區建築物或建築基地所有權人。…」，被告所有之土地既坐落於原告管理之社區，自為該公約所稱之住戶，應受社區管理公約之拘束，被告辯稱其為素地之所有權人，不受公寓大廈管理條例相關規定拘束之部分，容有誤會；且訴外人昇倚公司倒閉後，土地承購戶係以成立自救會之方式，由土地所有權人依土地持分比例分擔建構工程款為開發，因此，倘被告若因而受有損失，依契約相對性原則，亦僅得向原簽訂契約即系爭開發契約之當事人主張損害賠償或給付不能之法律上權利，被告尚不得執系爭開發契約第4 條、第7條及第8 條約定內容，向原告管理委員會主張任何權利。況且，「比佛利大山莊管理委員會」既係由承購戶共同成立，並於83年5 月29日公布制訂社區管理公約，成立管理委員會為社區之最高管理機構，且明訂住戶不限於該社區建築物所有權人，尚包括建築基地即所謂素地所有權人在內，而多數承購戶亦將公共工程建構款項匯入比佛利大山莊管理委員會在中國國際商業銀行科學園區分行帳戶內，以推動公共工程開發事務，嗣後比佛利大山莊管理委員會復將開發事務交接予94年12月28日以後成立之原告管理委員會，則原告於94年12月28日向新竹縣山鄉公報備前既有管理委員會之組織，該組織並於94年12月28日依公寓大廈管理條例之規定向主管機關報備，應認原告於94年12月28日以前成立之管理委員會雖未向主管機關報備，惟就社區之公共工程開發、建構等事宜，既係由承購戶成立之比佛利大莊管理委員會名義對外簽訂契約，95％以上之承購戶均依比佛利大山莊工程管理辦法之規定按期繳交，被告既為社區內之土地之所有權人之一，自應受該管理公約之拘束，故原告請求被告共同負擔工程開發之各期工程建構基金，尚無不合。
３、被告縱認歷年住戶大會決議有程序不合法或召集程序或決議之方法違返法令或章程時，應於決議後三個月內請求法院撤銷決議之規定，而被告既未於知悉有該決議後三個月內訴請法院撤銷此次會議之決議，此外亦無其他區分所有權人提出訴請法院撤銷此次會議決議之訴，則被告抗辯其未參與系爭工程相關之各項討論事宜，故與被告無涉云云，應非有據。又依社區公約第10條所示區分所有權人會議並無參加住戶數之限制，惟決議事項時須二分之一以上之住戶出席，及過半數同意為之，然因年代久遠且當時社區尚無專屬之管理室，實礙難苛求文書保存完整，另由社區（經歷過83年起會議）現有住戶當庭為證，均供述區分所有權人會議為有效之召開，並表決決議，堪認原告已善盡舉證責任。是以被告抗辯區分所有權人會議無效、決議亦無效云云，實非可採。另公共工程建構基金係按照84年6月25日區分所有權人會議決議訂立工程管理辦法，第一期款始為86年3 、4 月起通知繳交，原告於100 年9 月1 日委請林思銘律師函告請求、嗣於101 年2 月7 日對被告為支付命令之聲請，因此並無逾15年之請求權時效。
（五）綜上，聲明請求：
１、被告應給付原告928,353元及其中775,282元自102年2月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）「比佛利大山莊籌建會」係全體承購戶依原始買賣契約即系爭開發契約第11條約定成立，又83年簽訂之管理公約乃係部分地主成立自救會所簽訂，而原告組織，依公寓大廈管理條例第28條規定，係應由已完成建物所有權登記之區分所有權人會議成立管理委員會並向縣政府報備，則其等之組織成員、成立依據及其拘束之主體（人）、客體（事項）各自有別，並非同一主體；且不論原告是否承繼「比佛利大山莊籌建會」之權利及義務，被告至多僅係以原契約即系爭開發契約所規範之權利義務負其責任，原契約以外之事項與被告並不相干，蓋自救會既無被告之同意，訴外人昇倚公司亦於83年間完成變更編定及所有權移轉登記，可確信應有工程已依法完成，並無原告所稱工程尚未完備之情形，是以工程無急迫性及必要性，原告自行成立自救會而接管所謂公共工程，其請求權之基礎並不存在。
（二）又按系爭開發契約第4 條「本案土地開發費用，依訂購面積計算每坪4,170 元」、第7 條「本約所稱土地開發，係乙方（即訴外人昇倚公司）負責包含完成設計規劃，申請山坡地開發執照、整地、排水溝…」約定，被告已依約完納應負擔之開發費用，則依該契約第7 條、第8 條約定，被告擁有並使用比佛利大山莊社區公共設施土地及地上物之權利，且無庸另外繳費；而系爭開發契約所授權之社區開發管理委員會之權責僅限於該契約第11條「監督乙方開發工程等事宜」，故原社區開發管理委員會自應本於該條規定權責，監督要求訴外人昇倚公司依約完成開發事宜，無由擅自擴張職權，要求被告為前開契約應盡義務以外之要求。另被告並得依據系爭開發契約，對原告行使契約規定之權利義務主張，原告主張被告不得執該契約對抗原告，並對原告主張任何權利，顯不可採，至買賣契約範圍以外之事項，兩造間既無合意契約存在，自然互不約束。
（三）再查：
１、依系爭開發契約第11條約定，應由全體訂購人集會訂定管理規則，而非管理委員會所得訂定，且83年間成立之管理委員會，係由部分地主成立自救會而重新選任，縱有部分委員重覆，但其新成立之管理委員會係部分自救會成員授權，已與原全體訂購人授權不同；況依系爭開發契約第11條約定所應成立之管理委員會，已於77年訂立契約時一併成立，其名冊列入契約書附件在案，管理規章亦於80年3月17日比佛利大山莊籌建會員大會之決議事項中載明，並據以辦理契約規定之開發管理事宜。再者，原告主張之83年管理公約訂立時，本社區土地已開發完成，自無依系爭開發契約第11條約定訂立開發管理規章之必要，且該管理公約與系爭開發契約第11條約定之管理規章，規範內容根本不同。是以，原告於83年所片面訂定之管理公約，被告並不受拘束。
２、本件被告土地為素地，依內政部委託「中華民國建築物管理維護經理人協會」函覆略以「…土地上無建築物之素地，並非公寓大廈管理條例規範之範圍，自無前揭列之適用」，是以被告雖係土地所有權人，惟非法律上區分所有權人，自不受原告管委會區分所有權人會議拘束。而原告請求之項目除94年以後之管理費外，均發生於00年原告依法成立管理組織前，且發生之時全區均為素地，自無依公寓大廈管理條例為任何拘束。
３、再者，原告所憑藉之歷次大會決議，亦因違反公寓大廈管理條例規定而無效，蓋查本社區開發案範圍內之核定戶數共392 戶，並於100 年間核定變更戶數為413 戶，然原告依據84年6 月25日會議決議請求工程基金，該會議僅有17
0 戶參加，故本質上僅係由「部分地主組成之自救會」自行召開之「部分地主會議」，而非「社區全體之集會」，自無拘束社區全體地主之效力。至原告雖主張決議縱有程序不合或召集程序或決議之方法違反法令或章程時，應於決議後3 個月內請求法院撤銷決議云云，然查原告自陳有關六期工程款部分，已於90年6 月住戶大會「告知」全體承購戶，而非於會中決議，參以歷年原告對相關事項之處理亦如是，且被告亦從未就歷次原告寄送之文件查有住戶大會對本案事項之決議紀錄，僅有原告之報告事項紀錄，據此可推定原告並無依法決議之大會記錄存在。又當時之公寓大廈管理條例第31條規定，係屬特別法之強行規定，而違反強行規定者，自始無效，且被告亦非原告管理委員會組織之成員，則原告主張應於3 個月內提出撤銷之訴云云，自不適用本案情形。另本案系爭工程項目，除小部分係原系爭開發契約未完成之項目外（此部分被告已依約完納工程款），均係新建工程，依法應經全體地主同意施工，才得拘束全體地主，而非得依管理公約或公寓大廈管理條例規定，由管理委員會或住戶大會決議所能決定，蓋住戶大會僅對現有公共設施之重大修繕或改良有決議權，且依民法第56條第2 項規定，本案縱有會議決議記錄存在，依法亦屬無效。
４、再者，原告請求管理基金，其得請求給付之起算期間於85年3 月以前；又公共工程基金部份，依84年6 月25日會議決議為原告請求給付之依據，則自上開期日得為請求起算迄今均已逾15年，是被告依法主張時效抗辯拒絕給付。
（五）承上，答辯聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭社區位於新竹縣○○鄉○○○街○ 號，鄰近寶山第二水庫，屬山坡地新開發之土地，四面環山，原由訴外人昇倚公司向新竹縣政府申請開發獲准，後因訴外人昇倚公司倒閉，負責人徐正德亦不知去向，而由部分地主共同成立自救會繼續接手該籌建會，並於83年5 月29日訂立系爭社區管理公約。
（二）原告業依公寓大廈管理條例經新竹市寶山鄉公所於94年12月28日備查在案。
（三）被告係系爭社區編號E031-1號即坐落新竹縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地之所有權人，面積合計為306.68平方公尺（92.77 坪）。
（四）被告原與訴外人昇倚公司簽訂之系爭開發契約第4 條約定「本案土地開發費用依訂購面積計算每坪4,170元」；第7條約定「本約所稱土地開發，係乙方（即昇倚公司）負責包含完成設計規劃，申請山坡地開發執照、整地、排水溝、…。」；第8 條約定「公共設施珠土地及地上物，由全體訂購人按所有面積比例共有，甲方（即被告）不另繳費，但無償提供社區永久使用」；第11條約定「定全體訂購人應集會訂定管理規則，推選社區開發管理委員，組成管理委員會，代表訂購人行使管理權，並全權代表訂購人監督乙方開發工程等事宜」等語。
四、兩造爭點：
（一）原土地承購戶所成立比佛利大山莊籌建會，並於83年簽訂社區管理公約，原告是否於94年12月28日成立後承繼「比佛利大山莊籌建會」之權利及義務？
（二）被告是否為比佛利大山莊之區分所有權人？是否受原證一之83年所簽訂之社區管理公約拘束？
（三）原告主張原開發工程費用總計2 億1 仟萬元（公共工程建構基金），比佛利大山莊籌建委員會並於90年6 月9 日告知承購戶，應追加第六期工程款，是否有據？
（四）被告依據原始契約即系爭開發契約第4 、7 、8 條及第11條約定，主張原告無權要求被告盡契約以外之義務，有無理由？
（五）原告請求被告給付公共工程建構基金、管理基金、滯納利息及管理費有無理由？若有理由，則其數額為何？被告主張上開基金已逾15年之時效，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）原告於94年12月28日成立後，承繼「比佛利大山莊籌建會」之權利及義務，並應依83年制定且經歷年修正之社區管理公約規範執行比佛利山莊之公共事務。
１、按法律之制定，有為創設新制度而設者，亦有就既有現狀為明確或補充規範者。臺灣地區都市化情形甚為明顯，在公寓大廈管理條例於84年6 月28日公布施行前，公寓大廈或集合式住宅經由區分所有權人會議制定住戶規約，成立管理委員會或推選管理負責人依規約執行共有設施管理之情形相當普遍，公寓大廈或集合式住宅區分所有權人亦多願遵守規約，管理條例之制定，顯無創設新制度之作用，應認為僅是就既有公寓大廈或集合式住宅現狀為明確或補充規範，自不得認制定在管理條例公布施行前之規約，因該條例施行而失其效力。且於管理條例制定前，經公寓大廈或集合式住宅區分所有權人會議決議組成之管理委員會，有一定之名稱及事務所，設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈或集合式住宅之公共基金，自不得認在管理條例施行前，已經由所有權人會議組成之管理委員會，因該條例公布施行而不得再繼續執行其職務，否則在新管理委員會未依管理條例規定程序組成之前，無任何組織得執行公寓大廈管理職務，將致住戶群居生活之安全及品質，受重大影響，如有之前由舊管理委員會與他人訂定有關公寓大廈清潔、保全等契約，亦將因之陷於不安狀態，對住戶及交易第三人，均無保障，當非該條例立法本意所在。此公寓大廈管理條例於84年6 月28日公布時第43條第1 項雖有：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」之規定，然對該項所示於管理條例施行前已取得建造執照，而於該條例施行後，仍未依其規定成立管理組織並報備之公寓大廈，於92年12月31日修正公布之該條例於第55條第2 項增列：「直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」之規定，足徵意在期公寓大廈或集合式住宅管理逐漸步入正軌，尚非否定管理條例制定施行前已組成之公寓大廈管理委員會繼續執行職務之權限，應認縱於管理條例施行後依其規定召開區分所有權人會議成立管理委員會，該「新」管理委員會仍不變其與原已成立之管理委員會之同一性，如是方符公寓大廈或集合式住宅安全、管理職務執行之一貫性與持續性。是以本件系爭社區於管理條例公布施行前所組成之管理委員會，於該條例施行後，自得繼續執行職務。又公寓大廈或集合式住宅住戶規約具團體規範之性質，關係公寓大廈管理職務之執行，進而影響住戶群居生活之安全及品質，則基於前面相同理由，亦應認管理條例施行前制定之住戶規約，未經住戶會議決議修改之前，尚不因該條例施行而失其效力。
２、系爭社區於83年5 月29日訂有社區「管理公約」，且組織管理委員會（按即舊管委會），選任陳秋榮為代主任委員，有原告所提出之系爭社區管理公約（見本院審前卷第21至42頁）及陳秋榮於84年6 月25日主持召開之「比佛利承購戶大會會議（下稱承購戶大會）紀錄」在卷可稽（見本院卷㈠第246至249頁），復有以下證人針對系爭社區委員會及住戶大會籌組及開會之內容過程分別如下之證稱：
⑴ 證人即系爭社區住戶楊義雄於本院言詞辯論時結證稱：本
件建商昇倚公司倒閉後，承買土地的人就自組籌建會，他擔任工程組的委員，想藉由自己的力量將建物蓋起來，籌建會之後就成立委員會，他就沒有參與委員會的任何職務，每次大會召開前就會收到以掛號寄來之開會通知，系爭社區很久以前就有訂立章程，也有住戶規約，承購戶大會他有出席，會議內容在討論住戶要自救將社區建設起來，因為昇倚公司並未將社區的公共設施建設完善，經過住戶的討論後，同意按照會議中所討論出來的標準去繳交公共基金作為建設社區之用等語（見本院卷㈡第19頁反面至22頁正面）。
⑵ 證人即系爭社區住戶蕭淑端於本院言詞辯論時結證稱：她
是於80年左右向昇倚公司購買土地，她有接獲住戶大會的開會通知，且是每一次大會都有參加，會議中只要是涉及款項的議題，如工程款、基金、管理費或利息，均須經過決議或表決，承購戶大會中經決議要繳交第一至五期工程款，而委員會是因為有幾次是因她先生是代主委及主委，召開地點在自家餐廳，有接觸過，委員會主要是在討論針對昇倚公司倒閉後的善後事宜，但有關系爭社區的章程，她就沒有什麼概念等語（見本院卷㈡第23頁正面、24頁正反面、第25頁正反面）。
⑶ 證人即系爭社區素地所有權人張正郎於本院言詞辯論時結
證稱：他是向昇倚公司購買土地，至今仍是素地尚未建屋，在昇倚公司倒閉後，大家就組成管委會自救，管委會先討論公共工程之各項工程所需費用後，就提到住戶大會決議，會中亦有討論各工項的費用及一期繳付之金額，並經住戶的決議後，之後管委會就會發繳費通知由各住戶去繳交，在住戶大會開會前，他會收到開會通知，會後也會收到管委會所寄發之會議紀錄等語（見本院卷㈡第49頁反面、第50頁正反面）。
⑷ 證人即系爭社區素地所有權人江美惠證稱：她是於83、84
年間購買系爭社區第二手土地，目前仍為素地，尚未建屋，系爭社區內如管理室、活動中心、道路及駁坎等公共設施的經費都是購地的人大家合力出資的，她參加的第一次住戶大會有針對公共工程款的費用及繳付加以決議，並由管委會通知各住戶繳納，她均有按期繳付，之後歷次住戶大會她也都有參加，管委會也都有按時以掛號通知她，會中須決議事項都有經過住戶表決，會後則會接獲管委會寄發的會議紀錄、繳款通知單，她就會按時繳款等語（見本院卷㈡第51頁反面、52頁正反面、53頁正面）。
⑸ 證人即系爭社區住戶曾善脩證稱：他是於86年間購買系爭
社區的土地，並曾擔任過系爭社區的副主任委員，住戶大會中對於公共工程基金、管理基金、管理費及滯納金等事項，均有經過住戶的表決決議通過，系爭社區的工程管理辦法亦是依據84年6 月25日住戶大會決議辦理，他本人也有參與制定，系爭社區內有興建的管理室、活動中心、污水處理廠、道路及駁坎等公共設施的經費來源即是住戶所繳交的上開費用，住戶會於住戶大會會後收到委員會寄發的會議紀錄、繳款通知單文件，他就會去銀行繳納等語（見本院卷㈡第55頁正面、56頁正面）。
⑹ 證人即系爭社區住戶姚翠敏證稱：她是於78年向訴外人昇
倚公司購買戶號E71 系爭社區的土地，自始至終未曾擔任過系爭社區委員，系爭社區內有管理室、活動中心、污水處理廠、鋪設道路及駁坎，而經費來源係依據住戶大會的決議由住戶繳交，住戶大會中曾就公共工程基金、管理費、管理基金及滯納利息等議決作為決議，之後她收到管委會的通知繳款單就會去繳費，以她個人前往參加會議的經驗，決議過程均合法，且有律師在場等語（見本院卷㈡第58頁反面、59頁正反面、60頁正反面）
３、是以據上開證人所為證述各節，足堪認系爭社區確實有制定社區管理公約，成立管理委員會並召開住戶大會，且經由住戶大會之決議後決定社區內公共設施及相關事務之組織、規劃，並交由管委會加以推展及實現，本件被告否認證人證言之可信性，並質疑證人多半均曾任管委會之職務，惟查上開證人等於本件具結作證時，均未任原告之委員職務，且其就系爭社區管委會之成立及公共事務推展之歷程加以證述，自係證人等就其見聞之事實所為之證述，難謂有何偏頗不實之處，被告就此空言反駁，並未提出足資證明證人等虛妄證稱之證據以實其說，而證人等均經本院諭知具結義務及偽證罪之刑事處罰後為之，復以證人等與被告並無怨隙，諒其當無為迴護任何一造而特意證述不實，致自身罹於偽證罪責之必要，是其上開證言應堪採信。
４、系爭社區既於系爭住戶公約訂定後，復進一步組織管理委員會、選任主任委員、召開住戶會議，會議中未見有對該住戶公管委會之組成提出質疑，且上開證人等所證述之內容，亦有原告及被告徐美枝所提出之系爭社區歷年委員會會議紀錄（83年12月11日、87年7 月22日晚間8 時）、及住戶大會之會議紀錄（87年10月17日下午2 時至6 時、87年12月28日下午2 時、90年6 月9 日下午1 時30分、92年
4 月19日下午2 時）附卷可參（見審前卷第119 至122 頁，本院卷㈠第223 至236 頁），則系爭社區於94年12月28日向新竹縣寶山鄉公所報備前既有管理委員會之組織，該組織並於94年12月28日依公寓大廈管理條例之規定向主管機關報備，應認系爭社區於94年12月28日以前成立之管理委員會雖未向主管機關報備，惟就社區之公共工程開發、建構等事宜，既係由承購戶成立系爭社區管理委員會名義對外簽訂契約，並以系爭社區管理委員會國泰世華銀行新竹分行帳戶為支付廠商各項款項之支票存款帳戶，承購戶並將公共工程建構款項匯入比佛利大山莊管理委員會在中國國際商業銀行科學園區分行帳戶內推動公共工程開發事務，有原告提供之工程項目付款簽收簿暨支票簽回聯附卷可參（詳本院「原告管委會工程項目支付簽收本」全卷），足徵原告於94年12月28日備查前，甚至係公寓大廈管理條例實行前，不論係以「自救會」抑「籌建會」為名，自應認系爭社區內確實有委員會之組織，並由區分所有權人制定住戶公約，且於公寓大廈管理條例施行後，其原有具備管理委員會性質之組織，自得繼續執行職務。又公寓大廈或集合式住宅住戶規約具團體規範之性質，關係公寓大廈管理職務，進而影響住戶群居生活之安全及品質，應認管理條例施行前制定之住戶規約，未經議決修改之前，尚不因該條例施行而失其效力，附此敘明。
５、被告雖辯稱上開社區管理公約及歷次大會決議，因違反公寓大廈管理條例第31條區分所有權人會議決議法定出席及決議人數之比例，均屬無效云云，惟查：
⑴ 公寓大廈之區分所有權人會議，係為區分所有建物內各區
分所有權人之利害關係事項所召開，決議之性質係多數區分所有權人平衡意思表示趨於一致之行為，而發生一定私法上之效力，就此區分所有權人會議之決議如有出席或決議人數不符法定比例時，該次會議之決議效力如何？公寓大廈管理條例內並無明文規定，則依該條例第1 條第2 項：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，揆諸區分所有權人會議與民法總則之社團法人為規範社員相互間之權利義務事項而召開之總會相當，故就區分所有權人會議應適用民法第56條關於社團總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，由社員於決議後3個 月內請求法院撤銷決議之規定，亦即當區分所有權人會議有召集程序或決議方法違反法令或章程之情形，就區分所有權人會議之決議應由區分所有權人於決議後3 個月內訴請法院撤銷之方式以資解決，此為臺灣高等法院92年度法律座談會第2 號法律問題研討結果及晚近最高法院92年度臺上字第2517號、97年度臺上字第1562號判決採取相同見解足可供參。
⑵ 本件被告既未於知悉有該決議後3 個月內訴請法院撤銷此
次會議之決議，此外亦無其他區分所有權人提出訴請法院撤銷此次會議決議之訴，應認被告上開指摘社區管理公約制訂之會議及歷次系爭社區住戶大會之決議有召集程序及決議方法違反法令或章程之情事，早逾決議後3 個月之期限，是被告所辯，應非有據。
（二）被告為系爭社區之區分所有權人，並應受系爭社區管理公約之拘束：
１、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，同條例第53條定有明文。另依同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、…二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、…」，則依上規定，依非都市土地使用管制規則及92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之集居地區，其共同設施之使用與管理具有整體不可分之性質者，其管理及組織即有公寓大廈管理條例之適用，而不以公寓大廈管理條例第3 條第1 款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公寓大廈為限。
２、經查：系爭社區於80年3 月5 日經內政部許可變更用地，復於81年12月28日間經新竹縣政府建設局核發雜項使用執照，有內政部及建設局函文影本在卷可稽（見本院卷㈡第
76、77頁）。又其各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立，然有共同使○○○區○○○○道路、路燈、污水排放設施、污水處理、活動中心、公園、籃球場、社區駁坎及綠化景觀等公共設施及社區水土養護工程等，有前開證人等證述在卷，亦有原告所提出之公共設施建設照片影本可按（見本院卷㈡第90-3至90-5頁）。且被告進出系爭社區時，勢必使用○○○區○○○道路、路燈、污水排水系統等，據此足證系爭社區在使用上及管理上具有相互關連之整體不可分性，屬於公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區，就社區管理及組織，自應準用公寓大廈管理條例之規定。是原告此部分主張，應屬有據。被告辯稱其就系爭社區內並無建築物因而無專有部分，僅為系爭土地之所有權人，且系爭土地與系爭社區內之土地並無共有關係，並無公寓大廈管理條例之適用云云，並不足採。
３、被告雖辯稱原告係於94年12月28日始經新竹縣寶山鄉公所同意備查，而系爭土地在備查前為素地，並無公寓大廈管理條例之適用乙節，惟查，被告所管理系爭社區既曾於83年5 月29日公佈制訂社區管理公約，成立管理委員會為該社區之最高管理機構，且明訂該公約所稱住戶，不限於該社區建築物所有權人，尚包括建築基地即所謂素地所有權人在內，並分別於84年6 月25日第2 次修訂及84年12月10日第3 次修訂該社區管理公約，此據原告提出系爭社區管理公約為憑（見審前卷第23頁），復依被告所提出之原承購人與訴外人昇倚公司簽訂之土地開發合約書第11條所示：「本約簽訂後，全體訂購人應集會訂定管理規則，推選社區開發管理委員，組成管理委員會，代表訂購人行使管理權，並全權代表訂購人監督乙方開發工程等事宜，乙方應接受管理委員會之合理建議。另本約如有未盡事宜，授權管理委員會與乙方補充訂定。」（見審前卷第159 頁），是以系爭社區管理公約針對系爭社區區分所有權人之規範定義既與被告所提出之土地開發合約書內所示內容相符，且系爭社區管理公約內第1 條即明文規定系爭社區之管理及組織應準用公寓大廈管理條例之規定，從而被告辯稱：其僅擁有土地，並無系爭社區內任一建物所有權狀亦無專有部分或共有部分，並非區分所有權人云云，即不足採。
（三）原告主張被告應給付系爭社區追加之第六期工程款，應屬有據。經查，針對原告主張之第六期工程款部分，有原告所提出之90年6 月9 日系爭社區第四屆第三次住戶大會會議紀錄第3.4 點末段…「第6 期公共工程款仍要繳交。」附卷可參（見審前卷第120 頁正面），復據證人楊義雄、蕭淑端、張正郎、江美惠、曾善脩均結證稱：因為其他社區倒塌後，政府單位對於山坡地的開發加強注意，因此要求系爭社區強化駁坎的施工，因此經過住戶大會的決議追加第六期工程款，金額與一至五期各期金額均相同等語（見本院卷㈡第20正反面、24頁正面、50頁反面、53頁正面、56頁正反面），是以前開證人互核一致之證述及原告所提出之上開住戶大會會議紀錄，應堪認原告主張系爭社區業經住戶大會之決議追加第六期工程款，且款項金額與前
5 期各期繳款金額一致等情，應信屬實。
（四）被告無由據系爭開發契約之各項約定，對原告主張任何權利。經查，本件被告之夫即被告訴訟代理人就系爭開發契約締結之始末自承稱：他與訴外人羅慶忠是小學同學，羅慶忠原本找他出資一同購買，雖然知悉羅慶忠前往締結契約一事，但事先並不知羅慶忠竟以自身名義單獨與昇倚公司簽約，事後羅慶忠有將購買土地的二分之一登記在他太太即被告名下，因為他沒有參加締約的過程，針對系爭開發契約的內容他也沒有詳細去檢視等語（見本院卷㈡第61頁正反面），且參諸系爭開發契約上確實僅有訴外人羅慶忠一人單獨任契約之立書人甲方與訴外人昇倚公司締結，而未有被告抑其夫之具名書立，有被告所提出之系爭開發契約影本1 份在卷足參（見審前卷第156 至161 頁）。是依被告訴訟代理人所述系爭開發契約締結過程，足稽系爭開發契約係由訴外人羅慶忠與訴外人昇倚公司締結，基於契約相對性原則，原、被告均非系爭開發契約之當事人，且原、被告亦均未各自承擔訴外人昇倚公司、訴外人羅慶忠間對彼此間之債權債務關係，則被告自無由據系爭開發契約之條文內容對於同非契約當事人之原告主張權利，是被告依據系爭開發契約第4 、7 、8 條及第11條約定，主張原告無權要求被告盡契約以外之義務，自屬無據，難謂有理。
（五）原告請求被告給付公共工程基金、管理基金、滯汭利息及管理費是否有理由？又其數額為何？被告主張公共工程基金已罹於時效，有無理由？
１、按系爭社區之管理及組織既應準用公寓大廈管理條例之規定，而系爭土地位於系爭社區內，被告復為系爭土地所有人，有如前述，則被告即應依公寓大廈管理條例、系爭社區規約之規定及區分所有權人會議決議，負擔應分擔費用之義務。再按公寓大廈管理條例第10條第2 項規定：「共有部分、約定共有部分之修繕、管理、維護…其費用由公共基金支付或由區分所有權人按期共有之應有部分比例分擔之…。」，系爭社區管理公約第32條「社區管理費」則約定：「為建立與維護良好的社區環境，促使社區管理機構有效的營運，設立管理基金，其來源為：⒈收取管理費…」、第33條約定：「住戶繳納之管理費，其收取標準由委員會依管理成本計算、審核、認可後（原則由每一位住戶單立平均分攤），由本社區服務中心處理，通知收取。」，復依原告所提出之84年6 月25日承購戶大會會議記錄內容第六項討論決議案中第2 點有關滯納金管理辦法：「…84年1 月27日前未繳交應繳之費用者，自83年6 月30日算起，依年息10% 計算滯納金。會中熱烈鼓掌通過。」、第3 點有關公共設施變更項中④「公共設施工程款收取」業經比佛利山莊承購戶決議：「公共設施算是對社區的投資，使其更適合居住及更具有增值潛力，每坪收取5,500元，採分期繳納，全票通過。」，另依上開承購戶大會所制定之比佛利大山莊工程管理辦法第一條應繳之費用㈠公共工程部分亦明定授權依據、公共工程基金收繳標準及計算公式，另於第二條則規範繳款方式、繳款期限、過期繳款及拒繳戶處理等事項（見審前卷第74、75頁），其後於90年6 月9 日比佛利大山莊第四屆第三次住戶大會、93年11月6 日比佛利大山莊九十三年十一月份住戶大會會議中均有提及公共工程基金、管理基金、滯納利息之收繳事宜，有上開住戶大會會議紀錄附卷可稽（見審前卷第119 至
122 、209 至211 頁），據此足證被告應依上開規定給付公共工程基金、滯納利息與管理費予原告。
２、公共工程費部分：
⑴ 經查，系爭社區位在新竹縣○○鄉○○村○ 段○○路旁，
為山坡地開發社區，開發商昇倚公司因倒閉而中止對系爭社區之開發計劃，承購土地之所有權人乃組成大會以自救，而系爭社區因為山坡地，周邊有陡峭之坡崁，各戶須依地質情況、地面高地差等作建築設計與規劃，必須特別重視植被之保護，以防止水土流失，且須將雨水及污水分流，以設置污水處理設施及攔沙設施，並係由各戶自地自建之集合式透天住宅，社區中並○○○區○○○○道路、路燈、污水排放設施、污水處理、活動中心、公園、籃球場、社區駁坎及綠化景觀等公共設施及社區水土養護工程。系爭社區於80年間經內政部許可變更用地，復於81年12月28日間經新竹縣政府建設局核發雜項使用執照，有內政部及建設局函文影本在卷可稽，並於84年6 月25日承購戶大會決議，每坪應繳納5,500 元公共工程基金，做為上開社區公共設施等所需之費用，有84年6 月25日承購戶大會會議紀錄影本可按（見本院卷㈠第248 頁反面），另據原告所提出之90年6 月9 日系爭社區第四屆第三次住戶大會會議紀錄第3.4 點末段及上開證人楊義雄、蕭淑端、張正郎、江美惠、曾善脩證稱各節，亦徵系爭社區區分所有權人業已決議應繳納第六期公共工程基金為每坪1,100 元之金額，本件被告既為系爭社區之區分所有權人，自應給付經系爭社區區分所有權人決議之上開各期公共工程基金，均已詳述如前。
⑵ 被告為系爭社區編號E03-1 號即坐○○○鄉○○段303 （
84.77 平方公尺）、304 （137.22平方公尺）及305 （84.69 平方公尺）地號土地之所有權人，面積合計為306.68平方公尺（92.77 坪），有原告所提出之土地登記第二類謄本3 份在卷可參（見本院卷㈠第243 至245 頁），復為兩造所不爭執，而系爭社區第一期至第六期之公共工程基金，分別依84年6 月25日承購戶大會會議紀錄及90年6 月29日住戶大會會議紀錄決議，每期每坪應給付之金額為1,
100 元，則被告應給付612,282 元（計算公式：92.77 ×1,100 ×6 ＝612,282 元），原告就此請求被告如數給付上開612,282 元，及自102 年2 月5 日起加計之法定利息自屬有據。
⑶ 按請求權，因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短
者，依其規定。消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為為目的之請求權，自為行為時起算。民法第125 、12
8 條定有明文。查本件系爭公共工程費用之是否應納及應納數額，固係由系爭社區84年6 月25日承購戶大會會議所決議，惟第一期公共工程基金應繳期限為86年3 至4 月，其後之第二至五期應繳期限則分別為86年9 至10月、87年10至11月、89年3 至4 月、89年9 至10月等情，有原告所提出比佛利大山莊工程管理辦法在卷可佐（見審前卷第74頁），是以原告對於各區分所有權人之公共工程基金應自上開應繳期限開始後，始處於請求權可行使之時，本件原告係於101 年2 月7 日向本院聲請核發支付命令，斯時尚未逾系爭公共工程基金第一期（即86年3 至4 月）應繳日期起算之15年請求權時效，從而被告主張原告請求其給付系爭公共工程基金已罹於時效，顯有誤會，難謂可採。
３、管理基金部分：
⑴ 依據系爭社區管理公約第34條管理費之收取第1 項即規定
：「管理費第一次繳交為取得土地所權狀之同時，每戶繳交管理基金新臺幣壹拾萬元。」（見審前卷第34頁），且依84年6 月25日承購戶大會會議紀錄所制定之比佛利大山莊工程管理辦法應繳之費用㈡暫不興建房屋之承購戶⒉規定：「管理基金之收取（每戶新台幣壹拾萬元），是為協助未興建房屋戶維護其土地的水土保持及整潔。」（見審前卷第74頁），被告既為系爭土地之所有權人，且於系爭社區管理公約第34條制定時，分別為E03-1 之所有權人，本應依前開系爭社區管理公約第34條、系爭承購戶大會會議紀錄及系爭社區工程管理辦法之規定，給付原告管理基金10萬元，
⑵ 惟查，本件管理基金之繳納，依據原告所提出之上開工程
管理辦法繳納方式之規定，被告應於85年3 至4 月繳納系爭管理基金10萬元，請求權得行使之日為自85年3 月起算15年，有上開本件原告至遲於101 年2 月7 日起訴請求被告繳付上開管理基金，已罹於上開請求權時效，被告復提出時效抗辯，是認原告請求被告給付管理基金10萬元之部分，因逾時效，自無理由。
４、滯納利息部分：本件依系爭社區92年9 月份區分所有權人大會會議議決臨時動議之規定，針對各住戶應繳交之各期公共工程建構基金滯納金所產生之利息部分，由原來10％調降為5 ％（見審前卷第79頁），是以原告就被告積欠公共工程建構基金滯納所產生之利息，請求被告應給付自支付命令狀送達前5 年之利息為：153,071 元【計算式：
612,282 元×5 ％×5 年＝153,071 元（小數點以下四捨五入）】，自屬有據，應允所請。
５、管理費部分：
⑴ 依據比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點及比佛利大山
莊93年11月份住戶大會會議之決議，未營建戶每戶每月管理費900 元，有原告所提出之上開作業要點、住戶大會會議紀錄附卷可參（見審前卷第211 、219 頁），本件被告既為系爭社區之區分所有權人，則原告請求自本件101 年度司促字第1158號支付命令送達即101 年2 月10日前5 年之管理費，及自102 年2 月5 日起加計之法定利息應有理由。
⑵ 從而，被告應給付原告之管理費，共計63,000元【即96年
3月起至101年12月止（共70個月），計算式：900×70＝63,000】。
６、綜上以觀，被告應給付原告公共工程基金612,282 元、公共工程建構基金滯納所產生之利息153,071 元及管理費63,000元，合計828,353 元，及其中公共工程基金及管理費總計675,282 元，自102 年2 月5 日起加計之法定利息。
六、綜上所述，原告請求被告給付828,353 元及其中675,282 元（即扣除滯納利息之公共工程基金及管理費之總額）自102年2 月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，原告之請求並非正當，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，其餘假執行之聲請，因敗訴部分訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 劉兆菊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
書記官 許弘杰