臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第43號原 告 尤敬瑋訴訟代理人 吳聖欽律師被 告 趙玉貞訴訟代理人 唐琪瑤律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國101 年9 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬元，及自民國一百年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄；被告不抗辯法院無管轄權而為本案之言詞辯論者，以其法院為有管轄權之法院，民事訴訟法第10條、第25條分別定有明文。查本件兩造係就坐落新竹縣竹北市○○段87、134 地號、權利範圍28分之1 之土地訂立買賣契約，原告基於該不動產買賣契約提起本件訴訟，核屬其他因不動產涉訟之事件，被告亦未抗辯本院無管轄權而為本案之言詞辯論，是被告之住居所地雖不在本院轄區，依民事訴訟法第10條第2 項、第25條規定，本院對於本件訴訟仍有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，均不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第
3 款、第255 條第2 項分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）765,000 元，及自民國100 年7 月13日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息，嗣於100 年11月9 日更正其聲明為：被告應給付原告1,350,000 元，及自100 年7 月13日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，被告就原告上開訴之變更復未提出異議，而為本案之言詞辯論，參諸前揭規定，原告所為上開擴張訴之聲明應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、緣被告於100 年1 月21日將其所有坐落新竹縣竹北市○○段
87、134 地號土地、權利範圍28分之1 （下稱系爭土地）出售予原告，兩造並簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價金
468 萬元，原告於簽約時先給付簽約款40萬元予被告，嗣於
100 年2 月17日，再給付第二期備證款95萬元予被告，至買賣價金第三期完稅款，雙方則另行約定延至100 年6 月15日給付，詎至前開時日，被告未經催告即於100 年7 月1 日寄發存證信函通知原告解除系爭不動產買賣契約，其主張解除系爭買賣契約自不合法。此後，原告為避免繼續履約所給付之價金遽遭被告主張全部沒收，不敢冒然給付價金，乃多次向新竹縣竹北市調解委員會申請調解未果。豈料，迨原告提起本件訴訟後，原告方知被告竟已自行將系爭土地出售並移轉所有權登記予訴外人謝福麟，顯見系爭買賣契約已屬給付不能，故依民法第226 、256 條規定，原告併以本件訴訟
100 年11月9 日提出之民事準備書狀暨調查證據狀通知被告解除系爭買賣契約，且依民法第259 條第1 款及第2 款規定，請求被告返還所受領之價金135 萬元及附加自受領時起之利息，當屬合理。
㈡、退步言之，如鈞院認為被告解除系爭買賣契約合法，而原告解除系爭買賣契約不合法，惟系爭買賣契約第8 條第3 項約定內容係屬違約金之性質，應有民法第252 條規定之適用，而系爭不動產買賣契約於100 年1 月21日簽訂，距被告主張解除系爭買賣契約之日即100 年7 月1 日止，相距不足半年時間，於此短短不到半年時間內，被告並未因此受有損失。況且，總統業於100 年8 月24日正式對外宣布，歷經一年多與行政部會研商後，未來將修正土地徵收條例，土地將以市價徵收，故市價徵收土地已成國家既定政策，俟修法完成即納入法制，而系爭土地既屬公共設施保留地公園用地，而日後政府將以市價徵收，被告解除系爭買賣契約後非但無害，甚至多獲利益，如將原告所給付之135 萬元買賣價金予以全數沒收抵作違約金，顯然過高，應予酌減，衡之一般交易常情，不動產買賣違約金以買賣總價金之10% 至15% 為合理，以中間數12.5 %為基準，本件買賣總價金468 萬元，違約金以585,000 元為適當，被告自應將剩餘之765,000 元應返還原告，當無疑問。
㈢、基上，兩造間簽訂之系爭買賣契約既已經原告依法解除，被告當應負回復原狀之義務，將其所受領之買賣價金135 萬元及附加自受領時起之利息返還予原告。退步言之，縱認被告之解除契約有理，惟將原告前所給付135 萬元之買賣價金全數充為違約金，亦屬過高，當予以酌減。爰提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告1,350,000 元及自100 年7 月13日起至清償之日止，按週年利率5 ﹪計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造固於100 年1 月21日就被告所有之系爭土地出售與原告，簽訂不動產買賣契約書，約定總價金468 萬元，原告並依約給付簽約款40萬元及第二期備證款95萬元予被告收執。然原告於100 年2 月20日給付第二期款及收受被告交付之過戶文件後，本應依系爭買賣契約第4 條第5 項約定，至遲於
100 年2 月23日前提出登記名義人之相關文件資料供被告辦理過戶手續，惟原告經被告多次催告、協商，均未提出相關之備證資料，致本件土地買賣後續之過戶、價金給付均無法依約進行，原告違約之情節甚彰，被告遂於100 年7 月1 日寄發存證信函向原告為解除契約及沒收價金之意思表示。是以，系爭買賣契約無法繼續履行，實係因原告遲未依約提出登記名義人之相關文件資料，經被告催告仍未提出等可歸責原告之事由所致，故被告依約解除系爭買賣契約當屬合法。因此，系爭買賣契約既經被告依法解除，被告依約沒收原告已給付之價金作為違約金，尚非無據。
㈡、原告雖主張兩造對於買賣價金第三期完稅款已另行約定延至
100 年6 月15日給付，然被告於100 年6 月15日屆期時，並未催告逕通知解除系爭買賣契約，被告解除系爭買賣契約不合法云云。然按，系爭買賣契約第4 條第5 項約定，被告於
100 年2 月20日提出相關過戶文件予代書，則依約原告至遲應於100 年2 月23日前提出登記名義人之相關文件資料用供辦理，詎原告遲未提出，被告分別於100 年4 月18日及同年
5 月4 日以存證信函催告，原告仍無法提出。兩造方於100年5 月16日進行協商，然因原告於協商中表示其可於100 年
6 月15日前提出相關資料，兩造方約定原告須於該日前提出相關文件，否則被告即逕自解除契約，詎料，原告嗣後仍無法於約定之100 年6 月15日提出相關文件，致本件土地買賣後續之過戶、價金給付均無法進行，被告乃依約於100 年7月1日為解除系爭買賣契約之意思表示，洵屬正當。
㈢、至原告主張被告並未受有任何損失，本件約定之違約金過高，請求法院予以酌減，並請求被告返還765,000 元等情，被告否認之。查系爭買賣契約因原告違約經被告解除後，被告另行委託仲介公司出售系爭土地，並於100 年8 月9 日出售予訴外人高麗娟、李金發，而出售總價金僅為350 萬元，故倘原告依約履行系爭買賣契約，被告原可獲取之全部買賣價金為468 萬元，然因原告違約，致被告另行出售時，僅賣得
350 萬元，其間損失高達118 萬元之價差，且系爭買賣契約既因原告違約遭解約而無法履行，則被告因本件買賣給付予訴外人經建不動產仲介有限公司之18萬元仲介服務費，亦屬被告之損害，故合計被告因原告違約受有136 萬元之損害，則被告依約沒收原告原所給付135 萬元之違約金尚不足彌補，是原告以違約金過高請求酌減，並訴請返還765,000 元，實無理由。
㈣、為此答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告於100 年1 月21日將其所有坐落新竹縣竹北市○○段87、134 地號土地、權利範圍28分之1 （即系爭土地）出售予原告，兩造並簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價金新臺幣468 萬元，原告且於簽約時給付簽約款40萬元，並100 年
2 月17日給付第二期備證款95萬元，總計135 萬元予被告。
㈡、被告已於100 年2 月20日提供相關過戶文件予原告。原告遲至被告於100 年7 月1日寄發存證信函予原告主張解除系爭買賣契約時，仍未提出系爭買賣契約所需登記名義人相關文件資料用供辦理移轉過戶手續。
㈢、被告於100 年4 月18日寄發存證信函予原告，催告原告於
100 年4 月21日前確認登記名義人並交付款項，後再於100年5 月4 日寄發存證信函予原告，催告原告於文到三日內出面協商後續相關事宜。原告有收受上開存證信函。
㈣、兩造於100 年5 月16日之協商過程，達成原告須於100 年6月15日前提出相關資料之協議。
㈤、被告於100 年5 月18日寄發存證信函予原告，表明若原告於
100 年5 月31日前提供相關過戶文件，被告將依約繼續辦理，若原告逾100 年5 月31日、但於100 年6 月15日前提供相關過戶文件，被告將自100 年4 月15日起計算違約金至產權辦理登記完成之日，若原告至100 年6 月15日仍無法提供相關過戶文件，原告將依系爭契約第8 條第1 項規定逕行解除系爭契約並沒收已收款項。後被告再於100 年7 月1日寄發存證信函予原告，主張解除系爭買賣契約。上開存證信函原告皆有收受。
㈥、被告委託訴外人經建不動產仲介有限公司出售系爭土地予原告，已支付仲介費18萬元予該仲介公司。
㈦、被告於100 年8 月9 日與訴外人高麗娟、李金發就系爭土地簽定買賣契約書，約定價金為350 萬元。系爭土地並以買賣為原因，於100 年9 月8 日移轉所有權登記予訴外人楊秀珠。
㈧、楊秀珠於100 年9 月14日與謝福麟就系爭土地簽立買賣契約書，約定買賣價金為5,916,050 元，謝福麟已支付上開價金完畢。系爭土地並於100 年9 月16日以買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人謝福麟，並於100 年9 月26日辦畢所有權移轉登記事宜。
四、得心證之理由：本件兩造間有爭執且應予審酌者，在於：㈠、被告解除系爭買賣契約是否合法？㈡、若被告解除系爭買賣契約合法，則被告依約沒收原告已給付135 萬元之價金充抵違約金，是否過高而應予酌減？㈢、若被告解除系爭買賣契約不合法，原告主張解除系爭買賣契約，請求返還價金，是否有理由？茲分敘如下：
㈠、被告解除系爭買賣契約是否合法？
１、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第第254 條定有明文，是契約當事人之一方遲延給付者，除另有約定外，他方並非當然取得契約解除權，須先定相當期限催告其履行，始得解除契約。經查，兩造於100 年1 月21日就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，被告已依約於100 年2月20日提供相關過戶文件予原告，原告則遲未提出系爭買賣契約所需登記名義人相關文件資料用供辦理移轉過戶手續，經被告分別於100 年4 月18日、100 年5 月4 日寄發存證信函催告原告履行，後雙方於100 年5 月16日進行協商，達成原告須於100 年6 月15日前提出相關資料之共識，被告並於
100 年5 月18日寄發存證信函予原告，表明若原告於100 年
5 月31日前提供相關過戶文件，被告將依約繼續辦理，若原告逾100 年5 月31日、但於100 年6 月15日前提供相關過戶文件，被告將自100 年4 月15日起計算違約金至產權辦理登記完成之日，若原告至100 年6 月15日仍無法提供相關過戶文件，原告將依系爭契約第8 條第1 項規定逕行解除系爭契約並沒收已收款項，原告迄至100 年6 月15日仍未提供上開文件，被告即於100 年7 月1 日寄發存證信函予原告，主張解除系爭買賣契約，且上開存證信函原告皆有收受，此為兩造所不爭執。本件原告主張雙方已協商合意延長履行期至
100 年6 月15日，原告雖未於該日履行，被告仍應再次定相當期限催告後，始得解除系爭買賣契約，被告未為催告即解除契約並不合法等語。被告則抗辯上開100 年5 月18日存證信函所表明原告至遲應於100 年6 月15日前提出辦理過戶相關文件之旨，係因原告給付遲延，被告為催告原告履行所定之相當期限，並非雙方合意延長履行期，原告既未於該期限內履行，被告自得解除契約等語。是就被告於100 年7 月1日解除契約前，是否仍應另對原告為催告乙節，兩造即存有爭執。
２、經查，兩造於100 年1 月21日就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，依系爭買賣契約書之特別約定事項第2 項約定：「因本筆標的尚在辦理分割手續，雙方約定賣方（即被告）須於
100 年2 月20日前辦理完成並辦理備證手續。」，第3 條第
5 項則約定：「辦理產權移轉登記時，有關登記權利名義人得由甲方（即原告）指定，乙方（即被告）決無異議；但甲方所指定之登記權利名義人應與甲方共同負連帶債務責任，是項手續甲方最遲應於取得乙方交付之證件日起三日內提出辦理。甲方備證逾期如遇提高稅捐或增加費用及逾備證日後四十五日之乙方貸款利息，除約定期間內各應負擔之部分外，悉歸甲方負擔。」，有系爭買賣契約書可參（見卷一第7至8 頁），被告業於100 年2 月20日依約提出相關過戶文件予原告，原告依約則應於100 年2 月23日前指定登記名義人，以供辦理產權移轉登記，原告未於100 年2 月23日前提出登記名義人之相關資料，被告遂於100 年4 月18日寄發存證信函予原告，催告原告於100 年4 月21日前確認登記名義人並交付款項，再於100 年5 月4 日寄發存證信函予原告，催告原告於文到三日內出面協商後續相關事宜，經原告收受上開存證信函後仍未履行，有上開存證信函及送達回執附卷可參（見卷一第65至66頁、第69至70頁、第71至75頁），則原告應提出登記名義人相關資料之義務，早已陷於給付遲延狀態，至為明確。次查，嗣後兩造於100 年5月16日進行協商，達成原告至遲須於100 年6 月15日前提出相關資料之共識，被告並於100 年5 月18日寄發存證信函予原告，該存證信函載明：「緣台端與本人就本人所有之系爭土地透過有巢氏房屋新竹北大加盟店居中介紹，於民國100 年1 月21日簽訂不動產買賣契約書，本人並已於民國100 年4 月18日及民國
100 年5 月4 日寄發存證信函催告台端，然台端之回函確與不動產買賣契約之合約精神有所出入。依不動產買賣契約第
4 條第5 項及第8 條第1 項規定，本人已可解除上開買賣契約，但本於買賣之誠意，本人願配合貴我於民國100年5月16日商洽時，台端所提出六月中旬之最後期限，本人提出下列幾項之處理方式：１、若台端於100 年5 月31日前提供相關過戶文件予承辦代書繼續辦理相關後續手續時，本人將依約繼續辦理之。２、若台端逾100年5月31日、但於100年6月15日前提供相關過戶文件予承辦代書時，則本人依不動產買賣契約第8條第3項規定，自100年4月15日起計算違約金至產權辦理登記完成之日。３、若台端遲至100年6月15日仍無法提供相關過戶文件予承辦代書時，本人將依系爭契約第8條第1項規定逕行解除系爭契約、沒收所有已收款項、取回保留於承辦代書處之土地所有權狀正本並保留相關之法律追溯權。」，該存證信函業據原告收受，此有上開存證信函及送達回執附卷可參（見卷一第27至34頁），依被告於上開存證信函之文字，已明確表明被告係因原告已遲延給付，而以100年6月15日為最後期限催告原告履行，倘原告未於該期限內履約，被告即得解除系爭買賣契約，堪認雙方所約定之100年6月15日，係被告於解約前為催告原告履行所定之相當期限。
３、原告雖主張兩造已存有延長履行期之合意，惟觀諸上開存證信函之內容，並未有任何以100 年6 月15日取代系爭買賣契約第3 條第5 項之文字，且與被告於上開存證信函所載因原告遲延給付而寄發該存證信函之文義，顯有不符。另查，證人即仲介兩造簽訂系爭買賣契約之經建不動產仲介有限公司之仲介人員吳國維於本院101 年5 月3 日言詞辯論期日到庭證稱：「我有參與協商，是100 年五月中在我們公司，因為當初買方要提出相關備證資料，但是拖了很久都沒有提出來，這件案子是我們居中仲介，所以請雙方到我們公司來協調，買方希望可以給他們多一點的時間，賣方因為已經拖了四、五個月，雙方協調，有達成協議最後的時間是在100 年6月15日，當時協調內容是說愈快愈好，100 年6 月15日是最後期限，如果到時候沒有提供備證資料，被告就可以解除契約，那是被告希望原告儘早提出資料，讓流程可以儘早跑完。協調時沒有提到如果100 年6 月15日原告沒有提出備證資料，被告需要再經過催告才能解除契約，但有講到100 年6月15日到期，原告沒有提出備證資料，被告可以直接解除契約。100 年5 月16日協調完成之後，有要求原告寫一份協議書，原告同意協議內容，只是我們要求要簽協議書的時候，原告說他無法代表公司，希望用存證信函的方式通知公司，所以後來沒有簽協議書。兩造進行協商之前，被告至少有有催告原告履行過兩次，雙方該次協調之後，還有以存證信函催告過一次。」等語，堪認雙方於100 年5 月16日協商時，係達成原告倘未於100 年6 月15日前履行、被告即可逕行解約之共識，被告即依雙方上開共識，定100年6月15日為最後期限對原告為催告，雙方並無將原告之履約期限延長至100年6月15日、而使原告自該日起始負遲延責任之意。
４、退步言之，縱認原告自100 年6 月15日起始負遲延之責，惟依證人吳國維證述：「100 年6 月15日原告沒有將備證資料提出，印象中被告有請我再去催原告，請原告提出備證資料，當時的權狀及印證證明是在我們這邊保管，站在仲介的立場，希望案子繼續走，後來被告有通知解除契約，我們才敢把資料還給被告，被告有在100 年6 月15日之後請我去催原告提出資料。」等語，堪認被告尚有於100 年6 月15日之後再委請證人以口頭向原告催告，已合於解除契約前先為定期催告履行之要件。縱被告確實未於100 年6 月15日後再行催告，惟按民法第二百五十四之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定，故買賣契約當事人間，就買受人一方支付價金之履行期有特別重要之意思表示，如買受人一方不按照時期履行者，則出賣人一方自得依同法第二百五十五條之規定，不經催告逕行解除其契約，此有最高法院46年台上字第1685號判例意可參，經查，雙方於100 年5 月16日協商時，已明確約定倘原告未於100 年6 月15日履行，被告無待催告即可逕行解除契約，而達成保留被告解除權之特別約定，原告即不得以被告於
100 年6 月15日後未另行催告為由，據以主張被告於100 年
7 月1 日之解約不合法。
５、基上，原告應提出登記名義人資料之義務已陷於遲延，經被告合法行使其解除權，原告主張被告不得解約，應屬無據。而本件被告解除系爭買賣契約既為合法，系爭買賣契約之效力因而歸於自始無效，原告自無從再行解除系爭買賣契約，，而請求返還價金。
㈡、若被告解除系爭買賣契約合法，則被告依約沒收原告已給付
135 萬元之價金充抵違約金，是否過高而應予酌減？
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文；當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，此有最高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例要旨足資參照。依兩造系爭買賣契約第8 條第3 項約定：「甲方（即原告）若有遲延給付之情事，應賠償乙方（即被告）每日按買賣總價千分之零點五違約金。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項，如已過戶於甲方或甲方所指定之登記名義人名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應立即無條件返還乙方。」，有系爭買賣契約書可參（見卷一第7 頁）。本件被告解除系爭買賣契約時，原告已給付價金135 萬元，被告即依上開約定主張沒收135 萬之價金為違約金，原告主張本件違約金應酌減至585,000 元為適當，被告應將剩餘之765,000 元應返還原告等語，被告則抗辯倘原告依約履行系爭買賣契約，被告原可獲取之全部買賣價金為468 萬元，然因原告違約，致被告另行出售時僅賣得350 萬元，被告受有118 萬元之價差損失，且被告因本件買賣契約，已給付予訴外人經建不動產仲介有限公司之18萬元仲介服務費，亦屬被告之損害，合計被告因原告違約受有136 萬元之損害，則被告依約沒收原告原所給付135 萬元之違約金尚不足彌補等語；而就被告之上開抗辯，原告則主張被告受有價差損失，係因被告急於以低價出售所致，被告所支出之18萬元仲介服務費亦非原告違約所致。是被告沒收135 萬元為違約金是否過高而有酌減之必要，兩造間即有爭執。
２、經查，被告於100 年7 月11日解除系爭買賣契約後，於100年8 月9 日就系爭土地另與訴外人高麗娟（由訴外人李金發代理）訂立買賣契約，約定買賣價金為350 萬元，上開價金業已給付，有土地買賣契約書附卷可參（見卷一第46頁），訴外人高麗娟所經營之大晟土地開發公司並以訴外人鄭俊杰為出賣人，於同日將系爭土地出售予訴外人楊秀珠（由訴外人曾景煌代理），約定價金為3,805,459 元，有買賣合約傳真確認書為證（見卷二第94頁），系爭土地並以買賣為原因，於100 年9 月8 日直接自被告名下移轉所有權登記予訴外人楊秀珠，有新竹縣竹北地政事務所101 年5 月23 日 北地所登字第1010002610號函所附100 年8 月16日收件字第147350號買賣登記申請書資料存卷為憑（見卷二第83至92 頁 ），證人李金發復於101 年3 月1 日本院言詞辯論期日到庭證稱：「我是大晟土地開發公司的主管，高麗娟是我的老闆娘，我們土地開發公司都有土地開發的資料，同事知道這筆土地要賣，開價350 萬元向被告購買系爭土地，被告希望以公告地價賣，但是系爭土地是公設地，公設地只能做容積轉移，有一定的行情，當時350 萬元是比一般行情高，後來被告就同意以350 萬元賣系爭土地，我是拿130 萬元現金先簽約，按照土地的買賣到國稅局稅單下來之後，我們付尾款220萬元。買這筆土地是要移轉給建商做容積轉移，我只負責買的部份，賣的部分是公司其他人負責。」等語，證人鄭俊杰則於本院101 年7 月27日言詞辯論期日到庭證稱：「高麗娟是我太太，我是大晟資產管理顧問有限公司的負責人，大晟土地開發公司負責人是我太太，這兩間公司經營的項目都是一樣，都是做土地開發。和楊秀珠之買賣契約是由我經手交易，是公司主管向被告買的，我沒有與被告接洽，出售是我賣給楊秀珠，楊秀珠也是做土地買賣，楊秀珠有需求委託曾景煌來找我，付款方式為分兩次付款，兩次各付一半，價款是我與楊秀珠談定價款，土地是要從被告過戶給楊秀珠。買賣過程中，被告與楊秀珠沒有直接接洽，買賣過程中的相關手續辦理，都是透過我們去處理，被告與楊秀珠不需要見面，或一起去辦理手續。我們先跟地主確定出售的金額，地主會授權給我們，我們再去與買方談。」等語，則被告於解除系爭買賣契約後，係由大晟土地開發公司之李金發代理負責人高麗娟，向被告以350 萬元之價金購買系爭土地，適從事土地買賣之楊秀珠欲購買系爭土地，大晟土地開發公司遂由鄭俊杰將系爭土地以3,805,459 元之價金出售予楊秀珠，並製作以被告為出賣人、楊秀珠為買受人之土地登記申請書及土地所有權買賣移轉契約書，將系爭土地由被告名下直接移轉登記予楊秀珠，此部份事實即堪予認定。
３、又查，依上開鄭俊杰與楊秀珠間之買賣合約傳真確認書所載，雙方約定之買賣價金3,805,459元，其中第一次款（簽約備證款）1,902,729元載有「8/10入34599」等文字，第二次款（完稅款）1,902,730元載有「100/8/26兌現入34599」等文字，有上開買賣合約傳真確認書附卷為憑（見卷二第94頁），又楊秀珠之代理人曾景煌亦有開立發票日為100年8月24日、付款人為永豐銀行板新分行、面額為1,902,730元、受款人為被告之支票1紙，有該支票影本存卷可參（見卷二第138頁），雖堪認楊秀珠購買系爭土地所支付之價金第二次款，係以開立支票之方式為之，且該支票所載之受款人為被告，惟被告否認該支票係由其提示，並抗辯其並未受有該部分款項。經查，上開支票之背面所載提示人（行）存款帳號或代號係000000000000號，核與上開買賣合約傳真確認書所載「100/8/26兌現入34599」之「34599」相符，又依大晟土地開發公司負責人高麗娟在國泰世華商業銀行中港分行帳號000000000000號帳戶交易明細所示，該帳戶100年8月26日經存入本交票據1,902,730元，有國泰世華商業銀行中港分行101年7月12日國世中港字第1010000123號函所附上開帳戶交易明細資料可參（見卷二第139至142頁）；證人鄭俊杰亦於101年7月27日本院言詞辯論期日到庭證稱：「第一期款是匯款給我們，第二期款我們要求楊秀珠直接開給地主，開支票給原土地所有權人，是一般的交易習慣，支票應該是第二期款，我們確定他有交第二期款，才會將賣方的印鑑證明交給買方去辦理過戶手續，才能保障雙方的安全，支票應該是由我們兌現，因為買賣合約傳真確認書上面「100年8月26日兌現入34599」有記載，是我們公司的小姐寫的，這是我們公司收款的記錄，由這個記錄來看，支票是我們公司兌現的，不是被告去兌現的，楊秀珠應該是交付支票給我們，不是給被告。國泰世華銀行高麗娟帳號帳戶明細2011年8月26日存入本交票據，新台幣1,902,730 元，就是系爭支票的提示。
」等語，應認楊秀珠係先將購買系爭土地之一部分價金交付予大晟土地開發公司，其餘價金之支付方式，則由楊秀珠之代理人曾景煌開立以系爭土地所有人即被告為受款人之支票交予大晟土地開發公司，以利大晟土地開發公司將提示該支票所取得之款項，用以支付其向被告購買系爭土地之價金，然上開支票實際上仍係由大晟土地開發公司所提示，而非由被告所提領；又查，大晟土地開發公司係以350 萬元之價金向被告購買系爭土地，依證人鄭俊杰之證述，大晟土地開發公司並未支付超過350 萬元之價金予被告（見卷二第152 頁背面），亦足認被告除大晟土地開發公司所支付之350 萬元外，並未取得任何其他款項，準此，即難認被告於轉售系爭土地之過程中，有取得超過買賣價金350 萬元之利益。
４、原告復主張楊秀珠嗣後於100年9月14日以超過591萬元之價金，將系爭土地出售予訴外人謝福麟，遠高於兩造所約定之買賣價金468萬元，足見被告係因急於脫手而率以350萬元之低價出售系爭土地，被告所受價差損失非因原告之違約所致等語。經查，楊秀珠於取得系爭土地所有權後，復於100年9月14 日再與訴外人謝福麟就系爭土地簽立買賣契約書，約定買賣價金為5,916,050元，謝福麟已支付上開價金完畢，有土地買賣契約書及支票影本為證（見卷二第8至15頁），系爭土地並於100年9月16日以買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人謝福麟，並於100年9月26日辦畢所有權移轉登記事宜，有系爭土地登記謄本可參（見卷一第47至48頁），上情且為兩造所不爭執，雖足認楊秀珠取得系爭土地所有權後，係以超過591萬元之價金出售系爭土地。惟查，依兩造所訂買賣契約其他特別約定事項第1條約定，系爭土地為公共設施保留地，而非一般建地，已為兩造所訂之買賣契約所約明，證人楊秀珠亦於本院101 年4 月5 日言詞辯論期日到庭證稱：「我是向大晟土地開發公司鄭俊杰總經理購買的，我與他本來就有認識，我要土地，我會跟他說，我是做土地開發的，本來就與鄭總經理認識。我本來就認識謝福麟，他是我的客戶，謝福麟是其他公司的總經理，謝福麟下面的經理跟我說他們公司需要土地之後，我就幫他找土地，我就請鄭俊杰總經理找，才找到系爭土地，系爭土地的地主，我不認識，也沒有見過。」等語，足見系爭公共設施保留地歷次之買賣契約相對人皆為土地開發公司，而非一般民眾皆有購買系爭土地之需求，應認系爭土地之交易對象、交易模式及價格決定，均有別於一般建地之買賣。證人鄭俊杰復於本院101年7 月27日言詞辯論期日到庭證稱：「這兩年因為公告現值與市價調的差不多，公告現值一直調高，一般需要買公設地移入容積，需求相對降低，現在公設用地很多只能賣到公告現值的百分之十幾而已。我認為本件的出價（即楊秀珠之出價380 萬元）是合理的。」等語，堪認被告出售系爭土地當時，系爭公共設施保留地之市場價格已因政府調高公告現值而下滑；證人吳國維復於本院101 年5 月3 日言詞辯論期日到庭證稱：「被告解除契約後，有口頭請我們出售系爭土地，我們有幫被告找買主，但是價格無法到當初原告所出的價格，價格至少掉了三、四成，掉了到公告現值的100 ％到
110 ％左右。」等語，而被告移轉系爭土地予楊秀珠之土地所有權買賣移轉契約書（即公契）所載之買賣價款即系爭土地之公告現值為3,197, 865元，有該土地所有權買賣移轉契約書可參（見卷二第88頁），經核被告出售系爭土地之價金
350 萬元，即與系爭土地當時公告現值之110%大致相當，準此，應認被告因原告違約而解除系爭買賣契約當時，系爭土地之市場交易價格已低於兩造當初所約定之468 萬，而跌至系爭土地公告現值之110%左右，被告為避免系爭土地價值持續下跌而蒙受損失，而以350 萬元之價格出售系爭土地，應屬合理，被告抗辯與兩造所約定468 萬元之買賣價金相較，其因原告違約，受有出售系爭土地價差118 萬元之損害，即屬有據，原告主張被告輕率以不合理之低價出售系爭土地，則非可採。
５、基上，本院審酌原告倘如期履行債務，被告本得獲得468萬元之價金，惟因原告前開違約情事，被告於解除系爭買賣契約後另行出售系爭土地，僅取得價金350萬元，而受有出售系爭土地之價差損失118萬元，本件被告因原告違約而得沒收之違約金，應以118萬元為適當。至被告另抗辯其係委託訴外人經建不動產仲介有限公司出售系爭土地予原告，已支付之仲介費18萬元亦為其所受之損害等語，並提出服務費臨時收據為證（見卷一第49頁），惟被告因出售系爭土地予原告所支出之上開仲介費用18萬元，並非因原告違約所致，該部分損失與原告違反系爭買賣契約並無因果關係，被告抗辯其所支出之上開仲介費用亦同屬因原告違約所致之損害，則屬無據。
五、綜上所述，原告提出登記名義人資料之義務已陷於遲延，業經被告合法行使其解除權，系爭買賣契約既經解除，依民法第259 條規定，雙方應互負回復原狀之義務，惟被告因原告上開違約情事，受有系爭土地價差損失118 萬之損害，而得自原告已支付之價金135 萬元中，沒收118 萬元之違約金，是被告應返還予原告之買賣價金，應扣除上開違約金之數額。從而，原告請求被告將其已支付之買賣價金135 萬元，扣除違約金118 萬元後，將剩餘之17萬元返還予原告，並請求自100 年7 月13日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本判決主文第一項所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。又被告既陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、兩造之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 10 月 8 日
民事第一庭 審判長 法 官 鄭政宗
法 官 王佳惠法 官 林宗穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 8 日
書記官 林欣宜