臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第432號原 告 陳文碩訴訟代理人 江肇欽律師被 告 林昭次法定代理人 林呂木霞被 告 倪林月娥訴訟代理人 曾清福被 告 陳弘卿訴訟代理人 陳尚敏律師被 告 林月嬰
莊蒼榕陳美玉林虹華林繼盛林彩鶯上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國102 年4 月29日辯論終結，判決如下：
主 文被告各應將坐落新竹市○○段○○○○○號土地，總登記面積一五七二點六六平方公尺，如附表所示之所有權權利範圍，移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、被告林昭次因罹病，經本院家事法庭裁定為受監護宣告之人，其配偶林呂木霞則為其監護人，業據其提出本院101 年度監宣字第150 號裁定及確定證明書在卷可參（本院卷第132頁以下），爰列林呂木霞為其法定代理人。
二、被告林昭次、莊蒼榕、陳美玉、林虹華、林繼盛、林彩鶯經合法通知，分別未於最後言詞辯論期日或言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠原告於民國（下同）99年2 月至6 月之間，分別向被告等人
購買坐落新竹市○○段○○○○○號土地，總登記面積1,572.66平方公尺（下稱系爭土地）之如附表所示持分，與每一名被告分別簽立「土地預定買賣契約書」（下稱系爭契約），除持分面積及買賣總價不同之外，其餘各契約書條款均相同。系爭契約第2 條雖約定，於簽約之同時只須給付50% 之買賣價金，另於所有權移轉登記予原告名下7 日內再給付其餘50% 之買賣價金，惟原告應被告等人（除倪林月娥外，詳後述）之要求，已提前將全部價款付清，各有收據可憑，且已向被告等人收取印鑑證明及移轉登記申請書正本。
㈡系爭土地乃兩造及訴外人林義明等50餘人（林義明等人亦出
賣渠等持分予原告，且辦畢所有權移轉登記）自被繼承人陳紀匏螺繼承所得之遺產，簽立系爭契約當時尚未辦理繼承登記及遺產分割，故被告等人一致委託原告向法院請求判決分割遺產，且一切相關費用全數由原告負擔。嗣原告向本院起訴請求分割遺產，經本院以99年度家訴字第70號判決分割，並於101 年1 月18日確定，且已依判決辦妥分別共有之登記。另因前揭遺產分割訴訟耗時較久，致前所收取之印鑑證明逾有效期間，依系爭契約第11條約定，被告等人應無條件於原告或原告所委託之地政士通知後7 日內補齊一切證明文件以便辦理不動產所有權移轉登記，故原告在101 年3 月14日委託梁慶南地政士發函催告被告等人應補齊過戶相關證明文件，詎知被告等人打算悔約並另行出售予第三人，原告已向本院聲請假處分，經本院101 年度裁全字第16號裁定准予保全，業已完成假處分執行程序。
㈢物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權
之義務，被告等人既已將系爭土地各如附表所示之權利範圍出賣與原告，並已收取全數買賣價金，即負有移轉其所有權予原告之義務。至被告倪林月娥部分，固然只於簽約時給付50% 價金，但原告依系爭契約於過戶後7 日內再給付所餘50% 價金即可。爰依系爭買賣契約法律關係，提起本件訴訟，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告方面：被告等9 人，除被告林昭次認諾，及被告林虹華、林繼盛、林彩鶯未提出任何答辯及聲明之外，餘被告5 人均聲明原告之訴駁回，並各答辯如後述。
㈠被告林昭次：承認系爭契約之真正，亦已全數收訖買賣系爭
土地持分之價金，願無條件同意原告請求，然因受監護宣告，監護人無法履行過戶。
㈡被告林虹華、林繼盛、林彩鶯：未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀或言詞陳述。
㈢被告倪林月娥：
⒈系爭買賣契約成立時，系爭土地並未辦理繼承登記及遺產分
割，自無存在應有部分，且系爭買賣契約未經公證，故系爭契約應屬「預約」而非本約，原告不得逕依預約內容請求履行。縱認簽訂系爭契約時已交付印鑑證明予原告，且收取原告第1 期款60, 613 元買賣價金，亦同。兩造雖係約定以系爭土地98年度之公告現值每平方公尺3,700 元計算買賣價金，惟系爭契約成立後未久，被告倪林月娥即收到訴外人環亞不動產公司欲購買系爭土地坐落之水源段土地之廣告單，開價高達每坪8 萬元，經瞭解後始知因新竹市政府通過上海世博臺灣館周邊開發案，使得附近土地市場行情高漲，此等情事變更非被告倪林月娥簽約時所得預見，爰依情事變更原則而解除系爭契約。
⒉被告倪林月娥前已通知原告解除契約，並於100 年5 月23日
以解除系爭契約而返還買賣價金及違約金為原因，為原告提存第1 期款之2 倍即121,226 元，經本院以100 年度存字第
288 號清償提存事件受理，故系爭買賣契約既經解除，是原告自不得再依系爭契約請求被告倪林月娥移轉土地所有權。
㈣被告林月嬰：
承認已交付過戶證明文件予原告，並於過戶文件簽名蓋章後收取價金，然約定以每平方公尺3,700 元計算買賣價金，價格實屬過低，況市價已達每坪8 萬元，希望能解除契約，且願依系爭契約第13條約定，依前所收取之價金加倍賠償原告。再者，原告向被告詐稱系爭土地為無價值山坡地，實則為良田，如按契約履行，原告以非法手段即可獲3,000 萬元利益。
㈤被告莊蒼榕、陳美玉、陳弘卿：
⒈被告等人未經全體公同共有人之同意而出賣土地，依民法第
828 條第3 項規定，系爭契約應屬無效。又兩造訂立系爭契約時，系爭土地尚未辦理遺產分割，況系爭契約為原告所預擬，既載明為「土地『預定』買賣契約」，則系爭契約性質上為預約而非本約，且因未辦遺產分割，無持分概念，兩造買賣標的無法特定，原告據此預約請求移轉土地所有權，於法不合。
⒉系爭契約第3 條約定，系爭土地移轉登記時雙方協議依移轉
當時政府公告之土地現值為移轉申報之現值。被告等人固然已收取第1 、2 期全數價金，然其所收取係按照公告現值計算之價格乃最低價格，非實際買賣價格，實際買賣價格應另以本約定之。
⒊自99年2 月簽約迄今逾3 年以上，系爭土地價值因新竹市政
府通過上海世博臺灣館周邊開發案而價格大漲，如仍依系爭契約履行，對被告顯失公平。本件情事變更，若原告願依鑑定報告補足與101 年1 月份每平方公尺15,942元之市價差額，被告等人始願意移轉土地所有權予原告。
三、兩造不爭執事項（審訴卷第158-159頁）：㈠兩造於99年2 月間至99年6 月間，各自簽訂「土地預定買賣
契約書」，被告各將其繼承自被繼承人陳紀匏螺所有之系爭土地所應分得之土地持分，即如附表所示各權利範圍出賣予原告（審重訴卷第7-8 、11-15 、17- 18頁，共9 份系爭契約書）。9 份系爭契約書內容，除持分面積及買賣價款總額不同之外，其餘各契約書條款均相同。
㈡原告與各被告簽署契約時，系爭土地尚未辦理繼承及分割，
為公同共有狀態。9 份系爭契約書第1 條均以括弧註明（產權移轉登記之精確面積以法院判決分割繼承後之登記面積為準）。
㈢9 份系爭契約書第2 條均載「本約土地買賣價款總額新臺幣
若干元（以九十八年公告現值計算）」，而系爭土地98年度之公告現值為每平方公尺3,700 元。
㈣除被告倪林月娥外，原告已對各被告付清系爭契約所約定之
全數買賣價金，亦即原告已給付林昭次121,226 元、林虹華24,245元、林月嬰121, 226元、莊蒼榕242,452 元、陳美玉63,678元、陳弘卿121, 226元、林繼盛15,153元、林彩鶯15,153元，並各有收據可證（審訴卷第21 -32頁）。
㈤原告已給付被告倪林月娥系爭契約約定價金半數即第一期款
60,613元，依兩造契約第2 條第3 項約定，另外半數即第二期款60, 613 元，於產權移轉登記完成予原告名下後7 日內給付（審訴卷第11、25頁）。
㈥被告倪林月娥以本院100 年度存字第288 號清償提存事件，
為原告辦理提存121,226 元，提存原因為解除系爭契約，返還價金及給付違約金（審訴卷第132 頁）。
㈦原為被繼承人陳紀匏螺所有之系爭土地，兩造繼承後，經本
院99年度家訴字第70號判決分割遺產確定，各被告取得如附表所示之權利範圍，並已辦妥分別共有之登記（審訴卷第43-56 頁）。
四、本院協同兩造協議簡化爭點為（審訴卷第159-160頁）：㈠兩造間簽訂之「土地預定買賣契約書」即系爭契約，究係預
約或本約？㈡原告得否依據系爭契約，請求被告各將如附表所示之系爭土
地權利範圍移轉登記予原告？㈢被告得否主張情事變更而解除系爭契約？或聲請本院增加原
告給付？
五、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地原為被繼承人陳紀匏螺所有，陳紀匏螺死
亡後，由兩造及訴外人林義明等50餘人共同繼承；嗣經本院以99年度家訴字第70號判決將系爭土地按陳紀匏螺之繼承人之應繼分比例分割為分別共有，被告等人之權利範圍如附表所示，該判決並已於101 年1 月18日確定（下稱遺產分割判決）等情，業據原告提出系爭土地登記謄本、異動索引、遺產分割判決及確定證明書等件為證，並為被告等人所不爭執，已如前述，是原告主張被告等人為系爭土地之分別共有人，權利範圍各如附表所示，應為可採。
㈡當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同
自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1 項之規定，民事訴訟法第280 條第1 項、第3 項本文定有明文。查本件被告林虹華、林繼盛、林彩鶯，均經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀或言詞陳述，參酌前揭說明，業已發生擬制自認之法律效果，原告依據系爭契約之法律關係，主張被告林虹華、林繼盛、林彩鶯各應將如附表所示權利範圍移轉登記予原告，自應可採。
㈢「預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係
依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。兩造所訂契約雖名為土地買賣預約書，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約」（有最高法院64年台上字第1567號判例可參）。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。原告起訴主張系爭契約具本約性質，然為被告倪林月娥、林月嬰、莊蒼榕、陳美玉、陳弘卿等人（下稱倪林月娥等人）以前詞置辯，參酌前揭說明，自應由原告負舉證責任。經查：
⒈本件兩造所簽訂之系爭契約，雖名為「土地預定買賣契約書
」，但有關買賣土地地號、繼承範圍、面積、價款、付款方式、地上物歸屬、移轉登記稅費負擔、登記名義人、代書指定及代書費用、無法辦妥繼承登記時應如何處理等，有關如何履行契約之方式均已詳為載明，且並無將來須再訂立買賣本約之約定，參酌前揭說明及判例意旨，應認原告業已盡舉證責任。被告倪林月娥等人僅憑系爭契約之名稱，未能審酌契約全部約款內容下，即逕認系爭契約屬預約性質，故被告倪林月娥等人所辯，已有疑問。
⒉被告倪林月娥等人對於在本件訴訟之前，已交付印鑑證明且
於移轉登記所須之文件蓋妥印鑑章予原告，及原告始給付買賣價金之事實，均不爭執，已如前述，足認被告倪林月娥等人已依據系爭契約而履行所有權移轉登記之義務，僅因上開分割遺產訴訟時間逾越印鑑證明之有效期限，致無法逕行辦理移轉登記，而發函要求所有出賣人提供最新印鑑證明及重新蓋章，除本件被告以外，其餘出賣人已陸續配合辦理過戶，亦足徵系爭契約為本約而非被告倪林月娥所辯之預約。
㈣物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權
之義務，為民法第348 條第1 項所明定。被告倪林月娥等人均不爭執有簽訂系爭契約，同意將其繼承系爭土地所分得之土地持分範圍出賣予原告，再稽諸系爭契約第9 條約定，即「本約土地所有權移轉登記等一切手續，由甲方（指原告）指定特約之梁慶南地政士統一辦理，所需乙方（指被告）有關之書件證章，經甲方之地政士通知，應即提供配合辦理…」，以及原告已對各被告（倪林月娥除外）付清全數價金事實（各被告詳細價金數額見不爭執事項㈣㈤），是原告請求各被告將其繼承系爭土地所分得之持分即如附表所示之權利範圍移轉登記予原告，於法有據。至被告倪林月娥等人所辯各節，基於下列理由，均無足取：
⒈買賣並非處分行為，故公同共有人中之一人，未得其他公同
共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。查被告倪林月娥簽立之系爭契約，縱出賣之標的為公同共有土地，因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效力，惟在渠等與原告間既非不受拘束，該土地其後又已因分割而為分別共有，則原告請求被告倪林月娥等人就系爭土地辦理所有權移轉登記，自應准許（最高法院71年台上字第5051號判例參照）。是以，系爭土地原本固然為兩造及訴外人即其他繼承人公同共有，然被告倪林月娥等人既與原告約定將其繼承取得部分售予原告，揆之上開判例意旨，被告倪林月娥等人仍應受拘束，是原告據系爭契約請求被告倪林月娥等人辦理所有權移轉登記，洵屬有據。
⒉系爭契約書第13條固載明「賣方如不配合過戶事宜，以致無
法過戶完成，或有違反本契約時，賣方須無條件退回所收受之價款及加倍賠償買方以作為懲罰性違約金，而買方如在本條款約定事由均可辦理而買方不買或違約時，則同意所支付之款項由賣方沒收之」等字樣，被告據此抗辯願加倍賠償原告損害而解除契約。惟查，審酌上揭條款係指賣方即被告違約時，買方得解除契約而請求返還價金及損害賠償之約定，並非賦予違約之一方亦可自願賠償後解約之，否則無異於任何人、任何契約均可隨意解除之，對於無可歸責事由之一方將毫無保障。是被告所辯其得自願賠償後解除契約，並無足取。
⒊原告已給付被告倪林月娥買賣價金半數即第1 期款60,613元
，依兩造契約第2 條第3 項約定，另外半數即第二期款60,613元，於產權移轉登記完成予原告名下後7 日內始須給付，是原告尚無先給付全數價金之義務，亦無在被告辦理所有權移轉登記之同時，履行給付第2 期款之義務。再者，被告倪林月娥固然已將所受領第1 期價金加倍提存於法院121,226元而主張解除契約，惟原告並無違約事由，且兩造契約無被告得片面解除契約之約定，已如前述，是被告倪林月娥未具法定解除權或意定解除權，無權解除系爭契約，自不得僅因被告倪林月娥個人已辦理價金及違約金之清償提存，即逕認解除契約為合法。
㈤民法第227 條之2 第1 項規定「契約成立後，情事變更，非
當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，核該條之規範意旨在於規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。被告倪林月娥等人抗辯因新竹市政府通過上海世博臺灣館周邊開發案而使系爭土地價格大漲，市價已由每坪12,210元漲至約100,000 元，此乃被告倪林月娥等人於訂約當時所不可預料，若依系爭契約履行，對被告倪林月娥等人將顯失公平等語，然為原告所否認。是被告倪林月娥等人自應就情事變更事由存在、且非渠等訂約時所得預料，若依原契約履行顯失公平等有利於己之事實舉證以實其說。經查：⒈系爭契約買賣價款總額係依98年度公告現值計算，已載明於
契約書第2 條當中。系爭土地公告現值，於98年1 月間每平方公尺為3,700 元（每坪約12,231元），於99年1 月間每平方公尺為4,200 元（每坪約13,884元），於100 年1 月間每平方公尺為4,400 元（每坪約14,545元），迄101 年1 月每平方公尺5,000 元（每坪1,6529元），有地價第二類謄本在卷可稽（審訴卷第185 頁），且為兩造所不爭執，足認系爭土地公告現值固然年有增長，然非如被告倪林月娥等人所辯價格大幅上揚之情事。
⒉被告倪林月娥等人辯稱系爭土地之市價，在訂約當時每坪為
8 萬元，在原告起訴時已達每坪10萬元。惟經本院囑託黃小娟不動產估價師事務所就系爭土地於99年2 月至6 月間之市價及101 年1 月間之市價予以鑑定，經鑑定結果，99年2 月至6 月間之市價為每平方公尺7,789 元（每坪約25,749元）、101 年1 月間之市價為每平方公尺15,942元（每坪約52,701元）（本院卷第91頁鑑定摘要，鑑定報告見外放證物袋中），可見被告倪林月娥等人所辯之市價，顯與事實不符。況土地價值會因整體經濟環境、政府政策、人口增減、交通建設等各種因素而漲、跌，乃通常合理人所得預見，縱認系爭土地在簽約之後，確實有價值上漲之事實，亦非出賣人所不能預見。
⒊原告依系爭土地98年度公告現值每平方公尺3,700 元向被告
購買，與訂約當時市價為每平方公尺7,789 元，兩者確實有相當價差存在。然查：
⑴系爭土地之公同共有人數多達50餘人（見遺產分割訴訟判
決當事人欄），關係複雜，自被繼承人陳紀匏螺52年間死亡，以迄99年間辦理遺產繼承及繼承分割，長達40餘年無人願意處理，原告須投入相當時間勞費與其他繼承人聯繫、簽約、取得授權、及進行訴訟程序等。
⑵本院審酌系爭契約第10條「本約土地因司法程序方得移轉
，乙方承諾，無條件配合甲方辦理一切所需手續，但司法程序之費用則全數由甲方負擔」、第11條：「本約土地若因司法程序時間拖延致各項移轉所需文件需重新申領時，乙方應無條件於甲方或甲方委託之地政士通知後七日內補齊一切證明文件交付」、第13條：「本約之標的如無法辦理繼承完成時，經甲方通知後10日內，乙方須無息退還所收受之價款給甲方，另面積如經法院判決確定後如有差額，同意其價金予以互補，雙方自簽訂本契約後，乙方須無條件配合甲方辦理繼承、法院判決及移轉登記所有之備件、用印及過戶之一切手續，不得刁難…」等約定，足證原告購買系爭土地之代價，除支付予各被告之價金之外尚須負擔印花稅、地政規費、代書費、司法程序等相關費用，始能將土地分割完成俾便辦理移轉，故上開手續費用均屬於系爭契約買賣土地之成本，本件非可僅視系爭契約所定之買賣價金數字為唯一根據。
⑶新竹市政府對上海世博臺灣館周邊開發案，此公共建設議
題，均應依行政程序法等規定辦理公告或聽證，一般民眾均得向行政機關查詢。又被告於簽約時已知系爭土地尚未辦理繼承登記，而需相當時日以辦理繼承、法院判決遺產分割及移轉登記等事宜，故辦理繼承、分割期間所發生之價格變動，均應屬被告等人所得預料之結果，自不該當情事變更之構成要件。佐以系爭契約第12條「本約土地於簽立本約後，於未完成移轉前，如遇政府徵收重劃時，其一切權利均歸屬於甲方，乙方不得異議」，以及第13條「本約之標的如無法辦理繼承完成時，經甲方通知後10日內，乙方須無息退還所收受之價款」等約定內容，益徵被告等與原告簽訂系爭契約時，已預先設想，若系爭土地於進行遺產分割之訴訟進行期間內，發生例如遭政府徵收或都市計畫重劃等關於政府政策變動之事，導致雙方之權益發生變動，而互相約定若有上述變動，被告皆同意將變動所生之一切利益、不利益歸屬原告，而新竹市政府將上海世博臺灣館設置於系爭土地附近，即類此情形，所致土地價值變動自應歸由原告負擔或享有，難謂被告所不能預見。⑷從而，被告倪林月娥等人主張訂約後發生情事變更，請求
本院按照黃小娟不動產估價師之鑑定報告，變更系爭契約之給付內容，即命原告應以其起訴時101 年1 月間市價每平方公尺15,942元計算買賣價金，並補足差額後，被告始應移轉土地所有權予原告之抗辯，洵無足取。
六、監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。監護人代理受監護人處分不動產，非經法院許可，不生效力，為民法第1101條第2 項第1 款所明定。查被告林昭次為受監護人，已如前述，固然其監護人同意原告之請求而聲明認諾，仍無法由兩造協同辦理系爭土地所有權移轉登記。是以，本院審酌前揭說明，被告林昭次受監護前業與原告簽立系爭契約，且收受買賣價金，原告請求被告林昭次移轉附表所示之權利範圍予原告，自應准許，併予敘明。
七、綜上所述，兩造間就系爭土地訂有買賣契約，被告等人均同意將其繼承所得之權利範圍出賣予原告，並已收取原告給付買賣價金，本件亦無不得辦理所有權移轉登記之障礙事由存在，且被告所辯情事變更並不足取，是原告請求被告各應將系爭土地如附表所示之所有權權利範圍，移轉登記予原告，均有理由，應予准許。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第 78 條、第 85 條第 1項本文。
中 華 民 國 102 年 5 月 27 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 5 月 27 日
書 記 官 嚴翠意附表：被告各應移轉之土地所有權權利範圍┌──┬────┬───────┐│編號│被 告│新竹市○○段 ││ │ │1144地號土地 ││ │ │權利範圍 │├──┼────┼───────┤│ １ │林昭次 │48分之1 │├──┼────┼───────┤│ ２ │林虹華 │240分之1 │├──┼────┼───────┤│ ３ │倪林月娥│48分之1 │├──┼────┼───────┤│ ４ │林月嬰 │48分之1 │├──┼────┼───────┤│ ５ │莊蒼榕 │16分之1 │├──┼────┼───────┤│ ６ │陳美玉 │16分之1 │├──┼────┼───────┤│ ７ │陳弘卿 │48分之1 │├──┼────┼───────┤│ ８ │林繼盛 │384分之1 │├──┼────┼───────┤│ ９ │林彩鶯 │384分之1 │└──┴────┴───────┘