臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第617號原 告 劉彩雲訴訟代理人 洪大明律師複代理人 蘇李虎被 告 李秀美訴訟代理人 洪明立律師被 告 寬頻不動產有限公司法定代理人 林慧美訴訟代理人 詹德朗
彭喜福上列當事人間解除契約事件，本院於民國102 年8 月26日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告因亟需購地蓋屋自住，乃於民國101 年3 月間透過被告
寬頻不動產有限公司（下稱被告寬頻公司）之仲介，與被告李秀美訂立土地買賣契約書，購買坐落新竹市○○段0000地號土地（下稱系爭土地），面積99.29 平方公尺，價金新臺幣（下同）3,150,000 元，原告已依約全部付清，被告亦將土地過戶予原告。而依被告李秀美於101 年2 月20日出具予被告公司、於簽約時交付影本予原告之標的物現況說明書第
5 項載明「本土地是否位於政府徵收預定地：否。」，惟原告於準備建屋前，向新竹市政府詢問系爭土地情形，新竹市政府於101 年7 月19日函覆略以：「一、查旨揭地號土地係位屬本府刻正辦理之『擬定新竹市都市計畫（新竹機場附近地區）主要計畫暨細部計畫』範圍內，現為非都市土地。二、依目前經本市都市計畫委員會審議通過，並提報至內政部都市計畫委員會審議中之計畫內容（草案），旨揭地號土地係規劃為公園用地；屬整體開發範圍（預計採區段徵收或市地重劃方式開發為原則）。三、囿於前開都市計畫業已進入都市計畫法定程序，惟尚未發布實施，為免影響權益，建請台端審慎評估後再依現行相關法令辦理。」；可知經內政部都市計畫委員會審議通過後，系爭土地全部遭區段徵收或依市地重劃方式，成為公有公園用地，屆時徵收補償費僅為公告現值加4 成，約為26萬餘元。
㈡系爭標的物現況說明書既載明「本土地是否位於政府徵收預
定地：否。」、「委託人依法應負瑕疵擔保責任」，而系爭土地實際上位在政府徵收預定地，與被告李秀美出具之系爭標的物現況說明書所述不符，已構成物之瑕疵及不完全給付，則原告自得據民法第354 條第1 項、第359 條之規定解約並要求返還價金。又原告所欲購買之土地性質，應為可供興建房屋之建地，且應可長期建築，而非臨時建築，但本件買賣契約於101 年3 月5 日成立時系爭土地已被政府預定規劃為「公園用地」，於數年內即會變更用途並遭徵收，而系爭土地性質係交易上認為重要者，原告既已為購地蓋屋之意思表示，如知悉系爭土地已被政府預定規劃為公園用地，斷無可能為買受之意思表示，則原告之意思表示顯有錯誤之情形，故依民法第88條第1 項、第2 項之規定，亦得撤銷之，爰以起訴狀之送達為撤銷之意思表示。是以，原告與被告李秀美間之土地買賣契約，既經解除及撤銷，依民法第259 條、第179 條等規定，被告李秀美自應將已收價金返還原告。
㈢另被告寬頻公司係以居間為營業之人，關於原告購地之目的
係要建屋自住，已甚明瞭，對於土地之狀況如何等訂約事項，自有調查之義務，但被告公司均未盡調查之能事，而致原告受巨大之損失，爰依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第227 條第1 項等規定，請求被告返還已收之報酬63,000元。
㈣對被告答辯之陳述：
⒈被告辯稱系爭土地並無不得供建築使用之情事，原告並無
交易上認為重要之物之性質之錯誤，不得撤銷買賣之意思表示云云。惟系爭土地業經新竹市政府規畫為公園用地，已經審議完成，再報內政部核可只是流程而已，應該很快就會定案，是系爭土地將被徵收，且依新竹市政府101 年
8 月1 日府工建字第0000000000號函所載「…台端執意再次向本府申請發給建造執照乙節，基於前述本府勸導意見，仍再請台端暫緩申請建築，惟將來如有抵觸都市計畫內公共設施時，應無償自行拆除…」、102 年4 月24日府工建字第0000000000號函說明六：「將來土地使用分區若規劃為公園用地，因係為公共設施保留地，依都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第11條規定：公共設施保留地臨時建築之權利人，應依都市計畫法第52條第2 項規定，於接獲地方政府開闢公共設施通知限期拆除時，負有自行無條件拆除之義務，逾期不拆除者，由地方政府強制拆除之；其所需僱工拆除費用，由臨時建築權利人負擔。」之意旨，系爭土地僅得申請「臨時建築」使用，顯不能達到原告欲建築房屋長久居住使用之目的，且其使用範圍、房屋構造、只限一層等，與一般建築物，差距甚多，於地方政府通知拆除時，應自行無條件為之，如由地方政府強制拆除，費用應由建築權利人負擔，與一般取得建照之建物遭拆除時之條件不同。故原告主張系爭土地具有瑕疵，與約定之買賣條件有間，且此項交易有重要之物之性質錯誤，將其視為意思表示內容之錯誤，予以撤銷，應屬合理。
⒉被告辯稱原告熟知系爭土地情形，且主動提出價格要求交
易，並特別於契約中訂立第15條第1 項約定，經詢問建築師後方購買，顯見原告購買系爭土地之意思表示及行為並無錯誤云云。惟原告簽約時並不知系爭土地已被列入公園預定地，此參被告訴訟代理人到庭陳述：「（問：系爭土地列為公園用地預定地，是否在買賣契約成立之前？）不確定，因為買賣當時沒有人去查過。」、原告係以建地之市價向被告購買土地等情即明，蓋世間無人會以建地市價向他人買受會被徵收之公園用地，且交易價格非原告所提，原告只有主動提出要購買，當初認為是建地才願意以3,150,000 元購買。又被告以重劃經過公告、原告曾出賣同段土地等情推斷原告應知悉重劃一事，惟以此推斷，被告李秀美亦應知悉系爭土地被規劃為公園預定用地；又原告所賣同段土地並不是會被規劃為公園預定地的土地，如果被告主張是，應由被告舉證。
㈤並聲明：
⒈被告李秀美應給付原告3,150,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉被告寬頻不動產有限公司應給付原告63,000元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告李秀美辯以：
⒈系爭土地並無瑕疵存在，原告主張依民法第354 條第1 項、第359 條規定解除買賣契約為無理由：
依原證5 之內容可知，系爭土地現仍非都市用地，雖該計畫內容（草案）已經新竹市都市計畫委員會審議通過並提報至內政部都市計畫委員會審議中，惟仍尚待內政部都市計畫委員會審議，尚未確定，縱已進入都市計畫法定程序，惟尚未發佈實施，原告所稱只是流程很快就會定案等語，僅係其個人意見，被告交付系爭土地予原告時，並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，且新竹市政府102 年4 月24日府工建字第0000000000號函清楚載明系爭土地是特定農業區的甲種建築用地，依規定可指定建築線，為可建築用地，可以申請建造執照，故被告售予原告之系爭土地並無瑕疵。況縱使系爭土地將來恐因都市計畫規劃為「公園用地」而遭徵收，亦為被告所應承受負擔之危險，原告主張被告所出售之系爭土地本存有瑕疵云云，顯無理由。
⒉原告並無意思表示顯有錯誤之情形，其主張撤銷買賣之意思表示亦無理由：
⑴依兩造所簽立之買賣契約第13條：本件買賣契約各項條
件，確係出自雙方當事人之真意及自由意志，並無錯誤或於輕率急迫無經驗情形下訂立等情事、第15條特別約定事項第1 項：本買賣標的需合法申請建照執照，若無法申請則買賣雙方同意無條件解約，參以原告本即居住於該區域，且已先出售鄰近兩筆土地予建商，對於鄰近土地使用情形自然知之甚捻，且本件係原告主動透過被告公司向被告李秀美洽詢購地事宜，亦特別約定系爭土地須可供建築之用，並表示該區域附近例如同地段1566地號土地皆為綠地範圍，為免影響將來興建建物，經詢問建築師後方購買，並合法申請建照執照在案，顯見原告應知悉系爭土地可能會被列為公園用地，是原告購買系爭土地之意思表示及行為並無錯誤，自無從以此為由主張撤銷意思表示。至於被告訴訟代理人所陳「是否列為公園預定用地，買賣當時沒有人去查」係指當時沒有去查，並不表示原告當時一定不知情，由市政府回函系爭土地重劃審議經過公告1 個月，且原告曾出賣系爭土地附近之土地，故原告就系爭土地經過重劃是知悉的，況系爭土地是原告主動透過被告公司向被告表示要購買並提出價格，顯然原告就系爭土地的狀況及價值有做過適當的評量。
⑵況當初買賣系爭土地時僅特別約定需可合法申請建造執
照，至於建造執照的申請是否有其他附加條件則不在約定範圍內，而系爭土地並無依法禁建或不得供建築之用之情，自難認為交易上認為重要之「物之性質」發生錯誤，自無物之瑕疵及意思表示錯誤。原告雖執另案主張與本案事實相同得比附援引，依民法第88條第2 項規定撤銷買賣之意思表示，然查原告所陳另案之案例事實雖與本案同為經列為都市計畫主要及細部計畫草案，尚未完成全部法定程序，並經編列為公共設施用地，惟二案所不同之處在於另案因市政府無法准予發給建築執照致該土地不能供私人建築房屋之用，故最高法院認為：買受人將性質上不得供私人建築房屋之土地，誤信為得供私人建築房屋之用，而予買受，遂依民法第88條第1 、
2 項規定，主張此項交易上認為重要之物之性質之錯誤，應視為意思表示內容之錯誤，而以存證信函表示撤銷其買賣之意思表示，似為法之所許；然而本案系爭土地並無依法禁建或不得供建築使用之情事，即原告並無交易上認為重要之物之性質之錯誤，自不得援引另案而主張依民法第88條第2 項規定，撤銷買賣之意思表示。
⒊退步言之，倘本院認為原告確有錯誤的意思表示，被告則主張原告即表意人亦有過失，故不能主張撤銷。
⒋並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告寬頻不動產有限公司則辯以：
⒈本件買賣乃原告自行提出購買價格向被告李秀美表達購買
之意願，而被告寬頻公司與被告李秀美間有專任委託契約存在，故被告李秀美要原告跟被告寬頻公司聯絡，而原告提列有關綠地之問題，被告公司已詳載在要約書上之附加條件中，並無欺騙隱瞞之實。
⒉況系爭土地依地政機關的登記資料為非都市計畫之甲種建
築用地，並非登記為公園用地，依法可供興建，目前亦有其他建商要在公園預定地之同段1108、1105地號土地上面準備興建房屋，土地還是向原告購買的。
⒊被告李秀美離開系爭土地已20幾年，反觀原告居住在系爭
土地附近，並於101 年將系爭土地比鄰處即同段1108、1105地號土地出售予建商建屋，可知原告對於附近的土地狀況應該是相當熟悉，實無從主張解除契約。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於101 年3 月間透過被告公司之仲介，與被告李秀美訂
立土地買賣契約書，購買坐落新竹市○○段○○○○○號土地、面積99.29 平方公尺，價金3,150,000 元，原告已依約全部付清，被告亦將土地過戶予原告。
㈡新竹市政府於101 年7 月19日函覆原告，略以：「一、查旨
揭地號土地係位屬本府刻正辦理之『擬定新竹市都市計畫（新竹機場附近地區）主要計畫暨細部計畫』範圍內，現為非都市土地。二、依目前經本市都市計畫委員會審議通過，並提報至內政部都市計畫委員會審議中之計畫內容（草案），旨揭地號土地係規劃為公園用地；屬整體開發範圍（預計採區段徵收或市地重劃方式開發為原則）。三、囿於前開都市計畫業已進入都市計畫法定程序，惟尚未發布實施，為免影響權益，建請台端審慎評估後再依現行相關法令辦理」。
四、兩造爭點：㈠原告依據民法第354 條第1 項、第359 條規定，解除系爭買
賣契約，是否有理由？㈡原告依據民法第88條第1 項、第2 項規定，為系爭契約買賣
之意思表示撤銷，是否有理由？㈢原告依據民法第259 條、第179 條規定，請求被告李秀美返
還買賣價金，是否有理由？㈣原告請求被告公司返還居間報酬63,000元，是否有理由？
五、本院之判斷：㈠原告依據民法第354 條第1 項、第359 條、第259 條、第17
9 條規定規定，解除系爭買賣契約，請求返還價金，為無理由：
⒈原告與被告李秀美於101 年3 月5 日所簽土地買賣契約書
第15條特別約定事項約定：⑴本買賣標的需合法申請建造執照，若無法申請，則買賣雙方同意無條件解約。⑵現況有1 棟房屋（新竹市○○街○○○ 號）連同買賣標的移轉予買方（見本院101 年度審訴字第384 號卷第12頁），又系爭土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地等情，有土地登記謄本在卷可參（見本院101 年度審訴字第384 號卷第14頁），是如系爭土地無法合法申請建造執照，原告有權逕行解除系爭買賣契約；反之，原告即無解除系爭買賣契約之權利。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別著有規定。
⒊原告雖以⑴被告李秀美於買賣當時所交付之標的物現況說
明書第5 項載明「本土地是否位於政府徵收預定地：否。」、⑵新竹市政府101 年7 月19日府都規字第0000000000號函說明：「一、查旨揭地號土地係位屬本府刻正辦理之『擬定新竹市都市計畫（新竹機場附近地區）主要計畫暨細部計畫』範圍內，現為非都市土地。二、依目前經本市都市計畫委員會審議通過，並提報至內政部都市計畫委員會審議中之計畫內容（草案），旨揭地號土地係規劃為公園用地；屬整體開發範圍（預計採區段徵收或市地重劃方式開發為原則）。三、囿於前開都市計畫業已進入都市計畫法定程序，惟尚未發布實施，為免影響權益，建請台端審慎評估後再依現行相關法令辦理。」、⑶新竹市政府10
1 年8 月1 日府工建字第0000000000號函所載「…台端執意再次向本府申請發給建造執照乙節，基於前述本府勸導意見，仍再請台端暫緩申請建築，惟將來如有抵觸都市計畫內公共設施時，應無償自行拆除…」、⑷新竹市政府10
2 年4 月24日府工建字第0000000000號函說明六：「將來土地使用分區若規劃為公園用地，因係為公共設施保留地，依都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第11條規定：公共設施保留地臨時建築之權利人，應依都市計畫法第52條第2 項規定，於接獲地方政府開闢公共設施通知限期拆除時，負有自行無條件拆除之義務，逾期不拆除者，由地方政府強制拆除之；其所需僱工拆除費用，由臨時建築權利人負擔」等（見本院卷第61頁、第38頁至第41頁、第54頁、101 年度審訴字第384 號卷第15頁），主張系爭土地為公園預定用地，位在政府預定徵收地上，無法為永久建築使用，而構成物之瑕疵云云。然查：
⑴依都市計畫法第13條、第15條、第18條至第21條及第28
條規定，地方政府之主要計畫及其變更，應由市政府擬定後，公開展覽30天及舉行說明會，再連同公民、團體於公開展覽期間內之意見，送由市政府都市計畫委員會審議，其審議結果及主要計畫並應報請內政部核定後，方得由市政府發布實施。
⑵依據原告與被告李秀美所簽訂之不動產買賣契約書第15
條係約定系爭土地無法合法申請建造執照，則雙方同意無條件解約，經本院依職權向新竹市政府函詢，該府函覆稱：系爭土地係位在本府刻正辦理之「擬定新竹市都市計畫（新竹機場附近地區）主要計畫暨細部計畫」範圍內，現為非都市土地，前開都市計畫於95年10月規劃完成，於同年月30日至11月30日辦理公開展覽程序，目前經本市都市計畫委員會審議通過，並提報至內政部都市計畫委員會審議中之計畫內容（草案），系爭土地規劃為公園用地，屬整體開發範圍（預計採區段徵收或市地重劃方式開發為原則），該都市計畫尚未完成內政部都市計畫委員會審議，因已進入都市計畫法定程序，惟尚未完成審議，故近期無徵收計畫；系爭土地現為非都市土地「特定農業區甲種建築用地」，如建築基地臨接現有道路，可申請指定建築線，並據以申請建築許可，惟為免妨礙都市計畫之施行，影響整體開發成效，故勸導暫緩建築，經勸導無效仍執意開發申請建造執照者，比照「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」第
11 條 規定，由申請人簽立切結書，自行無條件拆除，並放棄日後徵收拆除房屋補償之權利等語，此有該市10
2 年2 月23日府工建字第0000000000號、102 年8 月5日府工建字第0000000000號函（見本院卷第15頁至第16頁、第93頁），是依前開說明、新竹市政府函覆可知，系爭土地雖係都市計畫範圍內之公園預定用地，但該都市計畫尚在內政部審議中，尚未公告實施，故近期未有徵收計畫，且系爭土地目前只要臨接現有道路，即可申請指定建築線，據以申請建築執照，新竹市政府雖會因有都市計畫案而勸導暫緩建築，但非因此而無法合法申領取得建築執照，而依原告與被告李秀美所簽不動產買賣契約書中第15條僅約定「無法合法申請建造執照」，雙方無條件解約，並未就建造執照之種類為限定，故依前開所述，系爭土地核無原告與被告李秀美所簽訂前開不動產買賣契約書第15條所約定無法合法申請建造執照之情形，且因都市計畫就計畫內土地取得係以徵收或市地重劃方式為之尚未確定，故被告李秀美在標的物現況說明書中就「本土地是否位於政府徵收預定地」，勾選「否」，亦與於簽約當時之狀況無違，難認被告李秀美有何故意隱瞞之情。是依前開新竹市政府函覆，應認系爭土地並無無法合法申請建造執照之情，原告即不得主張有權解除契約。是原告依民法第354 條第1 項、第
359 條、第259 條、第179 條規定請求解除契約，並請求返還買賣價金，應無理由。
㈡原告依據民法第88條第1 項、第2 項規定，為系爭契約買賣之意思表示撤銷，為無理由：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第
1 項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2 項之規定自明。
⒉原告係以系爭土地為公園預定用地為意思表示錯誤，撤銷
系爭買賣云云。然查，原告購買系爭土地係為建築使用，為原告所自認，系爭土地目前並非不得供建築使用之情形，亦無欠缺物之正常效用之情形，已如前述，原告並無舉證對於系爭房屋有何當事人資格、或物之性質有何錯誤，自難以依據民法第88條之規定，以意思表示錯誤撤銷系爭買賣契約。
㈢原告請求被告寬頻公司返還居間報酬63,000元，為無理由：
被告寬頻公司係受原告及被告李秀美委託，將委託人所提出議價的主要內容，由經紀業者轉達給對造。議價成功，購屋人應支付服務費用與受託人，是原告與被告寬頻公司間係成立委任契約，應堪認定，故被告寬頻公司自應本於善良管理人之注意義務，仲介原告購買系爭房地。而系爭土地於買賣契約簽訂時其使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，且雖經新竹市政府編定為都市計畫範圍內之公園用地，但尚未經審議完成等情，業如上述，從交易常情亦難期待仲介人員可判斷該都市計畫案確會審查通過，縱審查通過並公告生效，必定會以徵收方式辦理，是難認被告寬頻公司有何故意或過失違反善盡調查及誠實告知義務、善良管理人注意義務，而對原告造成損害，是原告依民法第179 條、第
184 條第1 項前段、第227 條第1 項，請被告寬頻公司返還63000 元服務費，即無理由，應予駁回。
㈣綜上，原告購買系爭土地時，既難認系爭土地有何不符約定
之瑕疵，則原告以被告李秀美當時未告知其事為由，主張受有損害，對於被告李秀美依民法第354 條第1 項、第359 條、第88條第1 項、第2 項、第259 條、第179 條規定，對被告寬頻公司依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第227條第1 項請求損害賠償，均無理由。
六、綜上所述，原告依民法第354 條第1 項、第359 條、第88條第1 項、第2 項、第259 條、第179 條規定請求被告李秀美給付3,150,000 元，及依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第227 條第1 項請求被告寬頻公司給付63,000元，均無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 25 日
民事第二庭 法 官 朱美璘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 25 日
書記官 王恬如