臺灣新竹地方法院民事判決 101年度重訴字第16號原 告 范宸瑋訴訟代理人 唐琪瑤律師被 告 林國坤被 告 彭鳳玉前列二人共同 朱昭勳律師訴訟代理人 許民憲律師複代理人 林君鴻律師
任孍上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101年7月18日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍佰柒拾叁萬叁仟玖佰叁拾元及其中新台幣肆佰叁拾萬元自民國九十九年十二月二十二日起，其中新台幣壹佰肆拾叁萬叁仟玖佰叁拾元自民國一百年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰玖拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰柒拾叁萬叁仟玖佰叁拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告原起訴聲明為：被告林國坤、彭鳳玉應共同給付原告新臺幣（下同）9,638,976 元，及其中4,300,000 元自99年12月20日起，其中5,338,976 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息嗣於101 年4 月25日提出民事減縮聲明暨準備書狀（見本院卷第38至41頁），變更聲明請求被告二人應共同給付原告9,580,376 元，及其中4,300,000 元自99年12月20日起，其中5,280,376 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原告前開訴之變更乃屬減縮應受判決事項之聲明，經核與前揭規定相符，自應准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、兩造於99年11月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以總價430 萬元向被告林國坤、彭鳳玉購買其等所共有坐落新竹市○○段○○○ ○號土地暨其上63建號即門牌號碼新竹市○○路○○○ 巷○○弄○○號6 樓房屋（以下合稱系爭房地），原告並依約於同年12月22日前分次給付全部價金予被告，而被告亦於同年12月17日將系爭房地所有權移轉登記予原告。又被告業於系爭契約附件之標的物現況說明書中就「是否曾經發生『非自然身故』之情事」欄位，勾選「否」（原證五），足見兩造於締約時，被告保證系爭房地內不曾發生意外死亡或自殺之案件，否則即屬「凶宅」；惟原告於系爭房屋裝潢期間中，經鄰居告知及向轄區明湖派出所求證，得知被告二人之女即訴外人林淑蕊曾於92年6 月13日在系爭房地燒炭自殺身亡，被告並因此繼承系爭房地，則被告於簽定系爭契約前即明知該系爭房屋有非自然身故情事，竟故意隱匿而不告知，並欺騙原告非屬凶宅，致原告陷於錯誤而與之締約購買系爭房地，依民法第92條規定，原告得撤銷買受之意思表示；且凶宅為房屋交易之重要資訊，並影響交易價值甚鉅，被告故意隱匿而未告知系爭房屋為凶宅，自已構成物之瑕疵，依民法第354 條、第359 條規定，原告亦得撤銷系爭契約，尚難認有顯失公平情事。另原告業已於100 年
6 月14日委任律師寄發律師函為解除系爭契約及撤銷買受之意思表示，而系爭契約既已解除，被告應返還原告已付之買賣價金430 萬元；而被告故意隱匿系爭房屋曾發生非自然身故之情事而不告知，自屬違約，依系爭契約第10條約定，被告亦應給付原告其等所收價款同額之違約金430 萬元；另原告復因被告上開違約情事，導致原告於系爭房屋裝潢後不敢入住、出租，被告並應賠償原告所支付之代書費用46,446元、裝潢費用933,930 元。從而，原告爰依民法第92條、第18
4 條第1 項、第354 條、第359 條、第259 條第1 、2 、5款、第227 條規定、及系爭買賣契約第10條約定，提起本件訴訟。
二、被告等雖否認渠等於簽約前即明知系爭房屋內有非自然身故之瑕疵，無故意隱匿不為告知之情事，被告所辯顯非事實，蓋：
㈠、按被告等二人之女林淑蕊生前因故於92年6 月13日在系爭房屋內燒炭自殺死亡乙節，有臺灣新竹地方法院檢察署調閱92年相字第282 號相關卷證及屍體相驗證明書足供證明。被告林國坤於其女林淑蕊92年6 月13日自殺死亡被發現時，被告林國坤即以家屬身分於92年6 月13日17時30分接受警方之詢問，對於警方問及：你女兒林淑蕊是如何自殺時，答稱：聽我兒子說林淑蕊是在房間內燒炭自殺，又稱：林淑蕊與弟弟林振男住在新竹市○○路○○○ 巷○○弄○○號6 樓。足證被告林國坤對於其女林淑蕊於系爭房屋內燒炭自殺身亡乙節，知之甚詳，被告二人明知系爭房屋為凶宅，竟未於系爭不動產交易時，將上開情事告知原告，足證被告二人確實就此交易重大事項存有故意隱匿欺瞞情事。且出賣人所負物之瑕疵擔保責任係為無過失擔保責任，縱被告等二人非明知或無重大過失而不知系爭房屋曾發生其女燒炭自殺情事，被告二人依法仍應負物之瑕疵擔保責任。又被告等二人身擁數千萬元之資產，而原告係為結婚而首次購屋，被告等二人故意隱匿系爭房屋為凶宅乙節，致原告迄今仍需賃屋而居且無法結婚，原告依法解除系爭買賣契約，對於被告二人並無顯失公平之處。為此，被告等二人應對原告負就系爭不動產無通常交易觀念之瑕疵擔保責任，甚為明顯。是系爭房屋於原告買受前，確曾有燒炭自殺之情事發生，應認屬物之重大瑕疵無訛，原告據以主張系爭不動產買賣之標的物即系爭房屋存有重大瑕疵，並依民法第359 條規定解除系爭契約，尚非無據。
㈡、就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵，出賣人應負之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。依內政部92年6 月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容：本建築改良物建物（專有部有）於賣方產權是否曾發生「兇殺或自殺致死之情事」屬重大交易資訊，依「不動產委託銷售契約書範本」第6 條約定委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書（其格式如附件一），委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。被告林國坤於系爭買賣契約締結前即出具「標的物現況說明書」，並於證人即仲介人員林緯倫就該說明書中有關『是否曾經發生【非自然身故】之情事』詢問時，被告林國坤堅稱無上開情事，經證人即仲介人員林緯倫依被告林國坤告知之內容於「標的物現況說明書」中該欄位勾選『否』。嗣兩造締約時，證人即仲介人員林緯倫就該標的物現況說明書之內容，仍逐一向被告等確認，被告等二人對於系爭房屋『是否曾經發生【非自然身故】之情事』，當場亦表示無此情形，兩造並合意將該「標的物現況說明書」列為契約之附件，並加蓋騎縫章，此業經證人林緯倫、黃美瑩結證在卷，足證被告等二人於締約時，被告二人保證系爭房地於其登記取得所有權後不曾發生意外死亡或自殺之案件，否則即視為物之瑕疵，且被告二人就系爭房屋曾發生其女林淑蕊燒炭自殺為凶宅乙節，亦確有隱匿不告知之故意。且甚而本案於鈞院初為審理時，被告等二人仍否認系爭房屋曾發生其女林淑蕊燒炭自殺之情事，益徵被告二人於締約時確實就系爭房屋曾發生其女林淑蕊燒炭自殺乙節，隱匿故意不告知。
三、被告林國坤雖抗辯稱該標的物現況說明書之內容非其填載，亦非其簽名，非買賣契約之一部，然查被告所辯，殊不足採。按標的物現況說明書之內容乃買方藉以評估房地現況之依據，被告等對於其出售房地應出具現況說明書，當無不知之理。姑不論該標的物現況說明書之內容或簽名是否為被告林國坤所填載，然兩造於簽訂買賣契約書時，證人林緯倫就該標的物現況說明書之內容業已逐一向被告等及原告確認，被告等對於系爭房屋『是否曾經發生【非自然身故】之情事』，當場亦表示無此情事，兩造並將該標的物現況說明書列為買賣契約之附件，經兩造於該現況說明書加蓋騎縫章，足證兩造當時確有將標的物現況說明書列為買賣契約附件之意思，被告等事後抗辯買賣契約無此約定，顯無理由。退步言，縱標的物現況說明書有關「林國坤」簽名，非被告林國坤所親簽，然查該標的物現況說明書內容係證人林緯倫於向被告林國坤逐一確認後所填載，被告林國坤就此亦應負授權人之責，又退步言，或縱被告抗辯證人林緯倫未得其之授權，然查被告等二人於其所委託之仲介人員林緯倫持該標的物現況說明書向原告說明時，其上已有被告林國坤之簽名，且被告等於簽約當時，亦明知該標的物現況說明書中存有林國坤之簽名（按該標的物現況說明書為系爭買賣契約之附件），惟被告等就該簽名非其所為，並無反對之表示，是縱該簽名非被告林國坤所親簽，然因被告林國坤對此並無異議，其行為足讓原告誤認該簽名為被告林國坤所為，又或該簽名為證人林緯倫所為，然因證人林緯倫為被告林國坤之受託人，被告林國坤就證人林緯倫以其名義於標的物現況說明書簽名，無反對之表示，其對外亦顯有表見代理之情形，被告等以該標的物現況說明書之內容非其填載，亦非其簽名為渠等免責之抗辯，實無足採。
四、再查系爭買賣契約第10條約定「…如乙方（即被告等）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方（即原告）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」是被告等應依約履行應盡之義務，否則即有違約。查兩造簽訂契約時，原告就系爭房屋內是否有發生「非自然身故」之情事（如兇殺案、自殺、他殺案）事項詢問過被告等，被告等當時故意隱匿而不告知，致原告陷於錯誤，與之締約，被告等未盡告知義務，且未依債之本旨提出給付，自屬違約，原告依上開約定請求被告等給付所收價款同額之違約金即430 萬元，亦非無據。按「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條定有明文。此項損害賠償，應不包括同法第259 條第2 款所定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原狀之方法，而非同法第260 條之損害賠償。從而除依民法第259 條第
2 款規定，請求返還自受領時起之利息外，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償。最高法院72年台上字第4365號可供參卓，是系爭買賣契約縱經合法解除，原告仍得依系爭買賣契約之約定請求違約金。
五、訴之聲明：
㈠、被告林國坤、彭鳳玉應共同給付原告9,580,376元，及其中4,300,000元自99年12月20日起，其中5,280,376元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡、原告願供擔保請准為假執行之宣告。
㈢、訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、原告主張被告明知系爭房屋有非自然身故之瑕疵，卻故意隱匿而未告知原告云云，被告否認之，蓋查：
㈠、被告否認交付之物為凶宅。買受人欲對出賣人主張買賣標的物具有「減少其價值之瑕疵」而依民法瑕疵擔保之規定請求減少價金或解除契約，自應就瑕疵是否存在此有利於己之事實負舉證責任（民事訴訟法第277 條參照）。查原告雖以其經鄰居告知及向轄區派出所求證，主張因而得知被告二人之女即訴外人林淑蕊曾在系爭房地燒炭自殺身亡，並進而主張系爭房屋有非自然身故之瑕疵云云，惟上開均係原告及第三人片面之陳述，原告並未舉出立證方法，亦難逕以原證三房屋異動索引所載被告繼承系爭房屋之事實，驟而推論系爭房屋存在「非自然身故」之瑕疵，則原告以系爭房地存有物之瑕疵，並據以解除系爭契約或撤銷買受之意思表示云云，均非可採。
㈡、對證人陳述之意見：⒈依證人林緯倫陳述可證被告並未簽署系爭標的現況說明書（
以下簡稱現況說明書）：依證人林緯倫之證述：「（被告委託時是否填寫標的物現況說明書？）沒有。因為這是我跟被告林國坤委賣成交第三個案件，委賣都是口頭告知我，到了簽約當時才補做委任契約書及現況說明書，而且被告林國坤也沒有在現況說明書上簽名，因為公司要求要有委託的狀態下才能夠買賣，所以當時可能是製作產權說明，但是標的現況是由我請同事勾選」，可證被告並未於現況說明書上簽名，仲介人員自行簽署標的現況說明書的目的，無非為滿足仲介公司委託買賣之規定，此亦為證人林緯倫所自承。證人林緯倫為便宜其居間義務之履行，而未就說明書之內容詳加詢問，是被告對於該「非自然身故」並無故意隱匿而不告知之情事。
⒉證人林緯倫為規避其擅自簽署現況說明書之責任，其陳述曾
「口頭」與被告確認系爭房屋「有無發生非自然身故」與事實不符：
⑴證人林緯倫雖證稱：「受委任時我有先跟被告林國坤確認有
無兇殺、自殺、非自然身故…因為我自己曾經仲介一件房屋有兇宅被告，所以特別注意這件事」、「標的現況是由我請同事勾選，勾選前我有與被告林國坤確認標的現況，才依照現況勾選。」惟查，果如證人所述，其認為所仲介房屋有無發生兇殺、自殺等非自然身故係屬重要事項，必須再三與出賣人確認，則無不要求被告「親自」簽署現況說明書，以求自保之理，或至少會於其帶看後發現房屋有異狀時，要求被告「親自」簽署以為證明，方符合常情。且依林緯倫所證稱仲介房屋期間，曾與被告接觸不下10次之情形，要求被告親自簽署現況說明書，應非難事，然林緯倫仍委託不知名之第三人填具，可見證人應係為求順利成交，未經向被告告知、詢問標的現況說明書之內容，即擅自向他人表示已經向出賣人確認，再推由該他人簽署。其事後辯稱有「口頭」與被告確認標的現況說明書之內容，僅為脫免其就居間事務之履行，未善盡向出賣人查證之義務及告知義務之過失責任，其證述有所不實。
⑵併參證人黃美瑩之證述：「（就你所知你們仲介簽現況說明
書都要由屋主親自填寫？）是的」可知，房屋仲介在與委託人簽署現況說明書時，均會要求出賣人「親自」簽署，以使出賣人就該現況說明書上所載房屋現況為確認，並無證人林緯倫所稱由其以電話「口頭」詢問標的現況，再由仲介代為簽署現況說明書之情形。
⒊證人林緯倫所稱曾於簽立買賣契約當日，將系爭標的現況說
明書之內容宣達予被告使之確認，其證詞前後矛盾與事實不符：證人林緯倫先證稱：「當天（指簽訂買賣契約時）有在買賣雙方面前重新逐條宣達，才請買方簽名。被告林國坤人在現場，我有請他表示如果和我事先寫的標的現況內容不符就要作變更，在宣達當時被告林國坤沒有提出任何反對或是異議。」、「（這份標的現況說明書簽立時有無作為契約附件？為何不在簽約時簽立？）有，因為這是委外的代書，如果是買賣時簽立要補騎縫章，而且簽約時已經晚上9 點，所以我沒有帶。」則證人林緯倫於簽定買賣契約書當天究有無攜帶系爭標的現況說明書到場，已非無疑。且依常情而言，一般人於簽訂買賣契約時焉有將非自己簽署之文件，作為買賣契約之理，又若證人林緯倫於簽訂買賣契約時有意與被告確認系爭房屋之現況，僅須於簽定買賣契約時要求被告簽署現況說明書即可，何須大費周章將「第三人」所簽署之現況說明書向被告為宣達，再以之作為買賣契約附件，徒生爭議？⒋綜上所述，證人林緯倫、黃美瑩均為居間仲介本件房屋買賣
之業務員，其就居間事務之履行未盡善良管理人注意義務，須負損害賠償責任，與本件有相當之利害關係。證人為規避未經被告同意擅自簽署標的現況說明書，而未就系爭房屋有無發生非自然身故情事詢問被告之責任，乃臨訟推諉，其證詞與事實不符，要難憑以為被告不利之認定。
㈢、又原證五標的現況說明書上之被告簽名，並非由被告親自簽名，此除可比較兩造所簽立不動產買賣契約書末頁與前開標的現況說明書上被告之簽名，兩者形貌、筆跡均有差異外，亦經證人林偉倫之證述：被告林國坤也沒有在現況說明書上簽名，因為公司要求要有委託的狀態下才能夠買賣，所以當時可能是製作產權說明，但是標的現況是由我請同事勾選等語可證。又仲介人員自行簽署標的現況說明書的目的，係為滿足公司委託買賣之規定，此亦為證人所自承。被告委託仲介出售過程中，並未受詢問該房屋是否為「凶宅」，亦不知此為交易重大事項，果如證人林緯倫所述，認為所仲介房屋有無發生兇殺、自殺等非自然身故係屬重要事項，必須再三與出賣人確認，焉有不要求被告「親自」簽署現況說明書，以求自保之理，或至少會於其帶看後發現房屋有異狀時，要求被告「親自」簽署以為證明。又林緯倫所證稱仲介房屋期間，曾與被告接觸不下10次之情形，要求被告親自簽署現況說明書，應非難事，何須多此一舉，以「口頭」向被告詢問後，再委託第三人填具，另又於簽署買賣契約時再「口頭」宣讀現況說明書，此實與常情有違。本件刑事部分代書紀宏斌到庭作證，其證稱當時雙方僅就買賣標的、價金為確認，並無宣讀買賣契約內容或標的現況說明書之情事。觀證人紀宏斌與兩造並無利害關係，反之證人林緯倫、黃美瑩則為仲介本件買賣之人，其恐因未盡查證標的現況之義務，須負擔侵權行為、債務不履行、甚至刑事詐欺責任，其為卸責而推諉之可能性極高，自難片面採信，兩相權衡，應以證人紀宏斌偵查中之證述較為可採。是以被告並未簽署屋況說明書，未故意隱瞞事故系爭房屋曾發生「非自然身故」乙事。
㈣、原告雖主張「標的現況說明書」為不動產買賣契約書之附件，惟客觀上兩者簽立時間並非同一，現況說明書上亦無蓋印騎縫章，又遍查不動產買賣契約書上均未見有以「標的現況說明書」做為買賣契約之一部之條文，可見至少於被告簽署買賣契約當時，該標的現況說明書並非契約附件。被告亦無以「標的現況說明書」擔保買賣標的現況之意思，亦難認被告有明知系爭房屋有非自然身故之瑕疵，卻故意隱匿而未告知原告之情事。綜上所述，被告於買賣系爭房地過程中，並未簽屬現況說明書，而仲介人員亦未加以詢問系爭房地是否曾發生非自然身故一事，致被告未認知此屬交亦重大事項（否則被告必會出售同棟4樓，而非系爭房地），對此被告實無可歸責。原告雖主張系爭房地為凶宅而存有物之瑕疵，然卻無法具體舉證造成房屋價值減損之程度為何，且系爭房屋亦經原告大肆改裝，房屋現況已經變更難以回復，是以允許原告解除契約實有失衡平。
㈤、再查，證人林緯倫於仲介本件房屋買賣，自始未就系爭標的現況說明書之內容向原告詢問，亦未曾提示原證五由第三人所擅自簽署之現況說明書予被告確認，該現況說明書不過為仲介人員為滿足仲介公司委託買賣之規定，所擅自簽署，既未經向被告提示，被告如何有表示異議之可能。準此，被告既無從知悉第三人於該現況說明書上偽造自己之簽名，即無可歸責，與表見代理無涉。
二、原告所受之損害不可歸責於被告且無因果關係：
㈠、按是否為『凶宅』，常因個人主觀之心理、宗教信仰及時間之經過等因素而受影響，並非一般人均認發生有人非自然事故死亡之房屋即為『凶宅』。且客觀上「凶宅」與否，社會認知上難以定義，而房屋並不因曾發生有人非自然身故，即對其經濟上之價值、功能上之效用有所減損，房屋之品質亦不因此造成欠缺甚為顯然按臺灣桃園地方法院92年度訴字第1073號判決中對於「凶宅」認為應從主、客觀方面論之：「自主觀面言，是否『凶宅』，常因個人之心理、宗教信仰及時間之經過等因素而受影響，並非一般人均認發生有人意外死亡之房屋即為『凶宅』，況系爭房地發生原屋主子女意外死亡事件是在85年8 月間，而系爭房地之買賣，是在92年3月間，相距時間長達近七年之久，對一般人心理上之負面影響，即已輕淡；就客觀面言，系爭房地自不因是否『凶宅』而減低其本身之經濟上使用價值。」另參照臺灣高雄地方法院97年度訴字第586 號判決要旨略謂：「房屋是否因為曾有人『發生兇殺或自殺致死之情事』而成為『凶宅』，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，因此在判斷房屋是否為『凶宅』時，並不以『發生兇殺或自殺致死』之『人』應陳屍屋內為必備要件，且應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素，並非以『曾發生兇殺或自殺致死之情事』之房屋，一概均認係『凶宅』而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。」本件系爭房地發生訴外人林淑蕊自殺死亡事件係在92年6 月間，而系爭房地之買賣，係在100 年6 月間，相距時間長達近8 年之久，期間系爭房屋亦多次出租，應可認該非自然身故情事，對於一般人心理上之負面影響，已因記憶淡忘而逐漸轉淡，又被告遭逢喪女之慟，若非他人主動詢問，必然不會主動將此是公諸於外。準此，原告主張系爭房屋為兇宅而有嚴重減少價值之瑕疵，僅依其個人主觀感受而發，亦未見提出減少房屋價值之具體證明，難認其主張合理。
㈡、再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，但依其情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條、第395條分別定有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，有最高法院73年台上字第1173號判例，可資參照。原告主張系爭房地為「凶宅」，有物之瑕疵云云。惟原告對上開「凶宅」，惟物之瑕疵，有何減少其價值或通常效用等情，均未能舉證說明，空言主張，實難採信。況是否為「凶宅」，社會認知上難以定義，而系爭房地並不因曾發生有人意外死亡對其經濟上價值、功能上之效用有所減損，房屋之品質亦不因此造成欠缺甚為顯然，故原告之主張，不足可採。
三、原告主張依兩造間買賣契約第10條之約定請求被告給付430萬元之違約金並無理由：
㈠、按兩造間買賣契約第10條規定：「如乙方（即被告等）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方（即原告）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」而所謂「不照約履行應盡義務」係指被告依買賣契約本旨所負之給付義務而言，其包含點交房屋、辦理所有權移轉登記等，亦即此契約條文係民法第
227 條之具體化約定，且必以該違反契約義務之違反係可以歸責被告為限。經查，本件被告業已依系爭契約受領價金，並將系爭房地辦理所有權移轉登記併登記予原告，尚無不依債之本旨為給付之不完全給付情事；再者，系爭房屋固存有第三人在內非自然身故之事實，然被告對此並未故意隱匿不為告知，已如前述，系爭標的現況說明書既係仲介公司擅自簽署，被告對此自無可歸責事由，是原告據以向被告請求給付430萬元違約金，並無理由。
㈡、物之瑕疵擔保責任之法律效果僅止於解除契約或減少價金：按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354 條、第
359 條訂有明文，是以在買受人主張物之瑕疵擔保責任之情形，除有民法第360 條之情形外，其法律效果僅止於解除契約或減少價金甚明。縱認系爭房地確有瑕疵，亦僅係被告是否須負瑕疵擔保責任之問題。況且，法律行為一經撤銷即溯及自始失其效力，此為法理當然之解釋，則原告既已主張其依民法第92條規定撤銷買受之意思表示，系爭契約當已自始失其效力，原告尚難再依系爭契約請求被告給付違約金。
㈢、退步言，按契約所約定之違約金過高者，法院得酌減致相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，此有最高法院79年台上字第1915號判例可資參照。是以縱認原告得向被告請求給付違約金，惟原告所請求違約金數額為430 萬元，相當於原告買受系爭房屋之價金，且原告所受之實際損害亦未達違約金所定數額，此違約金數額顯然過高，應依法予以酌減。
四、特定物買賣，於買賣標的物瑕疵係契約成立前存在（自始瑕疵）之情形，出賣人就標的現況為給付，並無不完全給付之適用，按物之瑕疵擔保責任，如買賣標的物係特定物，則瑕疵雖於契約成立時即已存在，就出賣人而言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，買受人應依瑕疵擔保責任之規定主張權利。併參最高法院93年台上字第695 號判決意旨：「按物之出賣人就買賣標的之給付有瑕疵，致買受人之履行利益未能獲得滿足，而無加害給付（即因給付有瑕疵或不完全，致買受人之固有利益受有損害）之情形，由於民法第354 條以下已就出賣人所負物之瑕疵擔保責任為特別規定，原則上自應優先於民法第227條關於債務不履行之一般規定而為適用。倘該瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，始例外承認出賣人應同時負不完全給付之債務不履行責任。」縱依原告所主張系爭房屋存在有「非自然身故」情事屬於物之瑕疵此瑕疵亦係兩造買賣契約成立前即已存在，為自始瑕疵，依上開最高法院見解，此特定物之買賣契約，被告依系爭房地現況為交付，並未違反民法第384 條之給付義務，非屬不依債之本旨為給付。且被告未簽署標的現況說明書，亦未授權仲介簽署，更無受仲介詢問該房屋是否「曾發生非自然身故」情事，亦不知此為交易重大事項，已如前述，則該原告所主張之瑕疵，非可歸責於被告之事由所致甚明，
五、綜上，系爭契約既未經原告合法解除，被告自不負返還原告已給付買賣價金及利息之義務，又被告既無故意隱匿系爭房屋曾發生非自然身故之情事而不告知原告，自亦無依約給付原告所收受價款同額之違約金之義務。再者，被告既無違約情事，當未導致系爭房屋原告裝潢後不敢入住、出租，致生原告給付代書費用、裝潢費用之損害。準此以言，原告主張系爭房地曾發生「非自然身故」情事，依系爭買賣契約書第10條、民法第227 條請求被告賠償裝潢費用785,051 元、代書費用46,446元之損害及430 萬之違約金之損害，並無理由。
六、答辯聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
㈢、如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、被告為訴外人林淑蕊之父母，系爭房地原係訴外人林淑蕊所有，嗣訴外人林淑蕊於92年6 月13日在系爭房地燒炭自殺死亡，迄系爭房地於92年8 月4 日以繼承為原因，辦理所有權移轉登記予被告。
二、原告於99年11月18日經由訴外人環亞不動產仲介經紀有限公司之仲介，以430 萬元之價格向被告購買系爭房地，原告依約將買賣價金給付完畢，被告亦於99年12月17日將系爭房地以買賣為原因，移轉登記予原告，並辦畢所有權移轉登記事宜。
三、被告不爭執原證一至六之文書證物。
肆、兩造爭點：
一、系爭房屋是否因被告二人之女林淑蕊在該屋內燒炭自殺身亡，而存有物之瑕疵？如是，原告得否解除系爭房地之買賣契約？
二、被告有無故意隱匿而不告知前開系爭事故，致原告陷於錯誤而與之締約購買系爭房地？如有，原告依民法第92條規定，撤銷買受之意思表示，是否有據？
三、原告依系爭契約第10條約定、民法第259 條第1 款、第2款、第5 款、184 條第1 項、第227 條規定，請求被告返還已收之價金430 萬元及利息、裝潢費用933,930 元、代書費用46,446元及被告已收取430 萬元買賣價金同額之違約金，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、系爭房屋是否因被告二人之女林淑蕊在該屋內燒炭自殺身亡，而存有物之瑕疵？如是，原告得否解除系爭房地之買賣契約？
㈠、經按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項本文、第359 條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。買賣標的之房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類兇殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵，又出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。此觀最高法院87年台上字第2907號判例意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」，亦可參酌。
㈡、經查，被告二人之女林淑蕊於92年6 月13日在系爭房屋內燒炭自殺身亡。依林淑蕊之弟林振男於偵訊中陳稱：92年6 月12日晚上10時許，我進入明湖路6 樓住處聞到木炭味道，我以為是烤肉味... 睡到13日下午1 時，起床看電視，出了房門，還是有烤肉味，我去敲死者房門，因我覺得奇怪... 我哥回來時他將死者房門踹開，發現裡面有4 桶木炭，我趕快拿去浴室沖水，我聞到很濃木炭味，窗戶是緊閉的，門除了下面，三邊都貼有膠帶。現場無打鬥或其他奇怪跡象。我去探視她身體，均已冰涼僵硬（見前開相驗卷第13至14頁）。
被告林國坤於92年6 月13日17時30分警方詢問時稱：92年6月13日13時30分許，那時候我在舊港双喜海釣場跟朋友一起喝酒，我大兒子林文通打電話告知的。聽我兒子說林淑蕊是在房間內燒炭自殺，又稱：林淑蕊與弟弟林振男住在新竹市○○路○○○ 巷○○弄○○號6 樓，哥哥林文通住在明湖路393 巷25弄21號4 樓。經本院依職權調閱臺灣新竹地方法院檢察署92年度相字第282 號相驗卷查明屬實，兩造亦不爭執。而系爭房地原屬被告林國坤所有，後來以買賣方式為原因於87年登記於林淑蕊名下，林淑蕊死亡之後，92年8 月4 日再由被告共同繼承辦理登記，嗣後出售給原告。亦據被告訴訟代理人陳述在卷，並有新竹市地政事務所異動索引在卷可佐（見審卷第96至101 頁）。參酌系爭房屋內曾發生被告之女燒炭自殺致死事故，依我國社會民情，一般大眾對於此類自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。並會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，堪認原告主張系爭房屋係屬凶宅而具有物之瑕疵等節，尚屬可採。再就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生「燒炭自殺」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，故不論出賣人被告林國坤、彭鳳玉是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。被告辯稱本件系爭房地發生訴外人林淑蕊自殺死亡事件係在92年6 月間，而系爭房地之買賣，係在100 年6 月間，相距時間長達近8 年之久，期間系爭房屋亦多次出租，應可認該非自然身故情事，對於一般人心理上之負面影響，已因記憶淡忘而逐漸轉淡，然而被告就其前開抗辯該瑕疵即應認為不存在乙節並未能舉證證明，不足憑信。被告應對原告負系爭不動產無通常交易觀念之瑕疵擔保責任，則原告據以主張本件買賣之標的物有瑕疵，依民法第359 條規定解除契約，即非無據；抑且本件解除兩造間不動產買賣契約，對於被告而言又無何顯失公平之處，自應予以准許。
二、被告有無故意隱匿而不告知前開系爭事故，致原告陷於錯誤而與之締約購買系爭房地？如有，原告依民法第92條規定，撤銷買受之意思表示，是否有據？
㈠、按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上第75號判例意旨參照）。民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上第371 號判例意旨照）。民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上第884 號判例意旨參照）。
㈡、證人林緯倫於本院審理中證稱：這是我跟被告林國坤委賣成交第三個案件，委賣都是口頭告知我，到了簽約當時才補做委任契約書及現況說明書，而且被告林國坤也沒有在現況說明書上簽名，因為公司要求要有委託的狀態下才能夠買賣，所以當時可能是製作產權說明，但是標的現況是由我請同事勾選，勾選前我有與被告林國坤確認標的現況，才依照現況勾選，被告林國坤只是不願意先簽委託書及現況說明書，他要我們找到客戶確認可以成交，他才願意補簽委託書及現況說明書，我們在簽約當天有在買賣雙方面前重新逐條宣達，才請買方簽名。被告林國坤人在現場，我有請他表示如果和我事先寫的標的現況內容不符就要作變更，在宣達當時被告林國坤沒有提出任何反對或是異議，所以我們才請買方簽名，他當時對我們在現況說明書上簽他的名字，當時被告林國坤並沒有表示異議，委託書也是我們先代簽他的名字，之後才跟他確認，他也沒有意見，因為只要能成交他就沒有意見，如果沒有成交就要作廢。我在受委任時我有先跟被告林國坤確認有無凶殺、自殺、非自然身故。前面兩件是土地，這件是房子，因為我自己曾經仲介一件房屋有凶宅被告，所以特別注意這件事情，確認之後他告訴我沒有。他委託我是4、5 、6 共3 層樓，我有一一與他確認，他帶我去現場看房子，就把鑰匙交給我，我就開始銷售。我們於仲介到成交都不知道這件事情，到買方做裝潢的時候鄰居才告知的。因為系爭房屋是封閉有管理的社區，所以我無法進去一一詢問，我也沒有上網查詢。在被告林國坤載我要去看房子路上的時候，這是我第一次跟被告林國坤做查詢確認。第2 次確認是在同事已經帶看2 、3 組的時候，有靈異體質的同事反應感覺怪怪的，所以在同事帶看回來當天我再次與被告林國坤確認系爭房屋沒有自殺、凶殺、或是非自然身故，被告林國坤均表示沒有凶宅事故。交屋之後買方發現系爭房屋疑似凶宅時我有再次向被告林國坤詢問，被告林國坤反應很強烈，要找出是何人在那裡亂傳，還是再次跟我否認。當初在買賣系爭房屋時，原告表示系爭房屋是結婚要用的。在雙方簽約時有再三就此問題與被告林國坤確認，因為有宣達內容，要雙方確認。當時宣達與被告林國坤確認都與現況說明書勾選的內容相符，作本件委託買賣與被告林國坤見面10幾次以上。
第1 次被告林國坤委託我出售系爭房屋，他帶我去看房子即我製作標的現況說明書前一個禮拜。製作標的現況說明之前我有逐一與被告林國坤確認。這份標的現況說明書簽立時有作為契約附件，因為這是委外的代書。如果是買賣時簽立要補騎縫章，而且簽約時已經晚上9 點，所以我沒有帶等語（見本院卷第31至33頁）。證人黃美瑩於本院審理中證稱：仲介之前有看過標的物現況說明書，成交之後原告聽到鄰居說系爭房屋是凶宅，所以原告就來問我。簽約當時證人林緯倫有來，因為屋主跟他比較熟，接觸比較多，簽約當時證人林緯倫有將現況說明書一一念出來，有與原告確認，當時屋主就在旁邊，被告林國坤沒有表示意見，也沒有表示與現況不符的地方，也沒有表示現況說明書不是他簽的。原告一直都不知道系爭房屋有發生自殺案件，被告林國坤也沒有講有系爭房屋有發生自殺案件。一般我們仲介簽約現況說明書一定會附進契約，因為簽本件系爭房地買賣契約是被告林國坤指定代書，所以我不知道那位代書是否有將現況說明書附進去。證人林緯倫念的時候被告林國坤就在旁邊，他是雙方作確認，他是先念給原告聽，跟原告確認後，證人林緯倫看了一下屋主，意思就是證人林緯倫有跟被告林國坤講現況說明書等語（見本院卷第33至34頁）。
㈢、參酌系爭房屋現況說明書雖係由證人林緯倫製作，然於製作前曾與被告林國坤確認標的現況，始依照現況勾選，並於簽約當天在買賣雙方面前重新逐條宣達。再者，系爭標的現況說明書上並蓋有被告林國坤、彭鳳玉之印章及原告之指印，核與系爭不動產買賣契約書之簽章方式相符（見本院100 年度審重訴字第52號卷（下稱審卷）第25頁、第8 至11頁），顯見證人林緯倫確有於兩造簽約時再次與兩造確認系爭標的現況說明書記載之內容。況且，證人林緯倫僅為房屋仲介人員，標的現況說明書亦可於兩造簽約時再行簽立，若非被告事前同意，證人林緯倫應無甘冒民、刑責任，偽造標的現況說明書之必要，且證人林緯倫證述核與證人黃美瑩、被告陳述相符，堪足憑信。參酌系爭房屋就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人『非自然身故』之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，於法律上、契約上或交易之習慣上就系爭房屋有無『非自然身故』事項，被告自負有告知之義務。甚且，被告於審理中仍否認所交付之物為凶宅（見審卷第52頁），亦否認系爭房屋有「非自然身故」之瑕疵（見審卷第104 頁），足認被告於系爭房屋交易時，未將前開房屋內曾發生有人「燒炭自殺」之交易重要資訊告知原告，益徵原告確有欺暪情事。原告自得依民法第92條規定，撤銷買受之意思表示，並依民法第184 條第1 項規定請求損害賠償。
三、原告依系爭契約第10條約定、民法第259 條第1 款、第2款、第5 款、184 條第1 項、第227 條規定，請求被告返還已收之價金430 萬元及利息、裝潢費用933,930 元、代書費用46,446元及被告已收取430 萬元買賣價金同額之違約金，有無理由？
㈠、查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序（最高法院100 年台上第2 號裁判意旨參照）。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔
保 其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年台上字第1112號裁判要旨）。債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，債務人如主張其已為給付，當由其負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，就此仍應由債務人證明之。故若債務人所提出債務給付未符合債務本旨，自應構成不完全給付。而依通常交易觀念，系爭房屋內是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，被告自有告知之義務。此種告知義務為系爭買賣契約所生之附隨義務，並非僅是一種道德上之義務，被告於系爭房屋交易時，既未將前開房屋內曾發生有人「燒炭自殺」之交易重要資訊告知原告，此項附隨義務之違反，被告所為給付之內容即不符合債務本旨，原告自得依民法第227 條不完全給付法律關係請求賠償因不完全給付所生之損害。
㈡、按重疊的合併之訴訟型態，法院應就原告主張之數項標的逐一審判，如認其中一項標的之請求為有理由時，固可為原告勝訴之判決，而無須就他項標的審判，惟若認其中一項請求為無理由，則仍須就他項標的請求加以審判（最高法院96年台上字第2836號裁判意旨參照）。又按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第258 條第1 項定有明文。而契約解除時，除應返還由他方所受領之金錢外，並應附加自受領時起之利息。就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。此觀諸民法第259 條第1 款、第2 款、第5 款規定即明。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第260 條定有明文。又按契約解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而互負回復原狀之義務，如當事人因訂立契約而受有損害，是否仍得請求賠償，各國立法例有採選擇主義、契約利益主義或履行利益賠償主義者，我民法第260 條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，乃採履行利益賠償主義，認為損害賠償請求權係因債務不履行所發生，屬原債權之變換型態，非因解除權之行使而新發生，條文所稱「不妨礙損害賠償之請求」，即係表明原有之損害賠償請求權，不因契約之解除失其存在。蓋自解除契約之效果而言，於契約有效期間，基於債務所為之給付，均應返還，始能回復契約訂立前之狀態，則契約有效時，基於債務所生之損害，亦應一併賠償，方可達回復原狀之趣旨，民法第260 條規定，即係在立法政策上，對於契約之溯及效力，酌加限制，允許當事人得就債務不履行所生損害，請求賠償，亦即在此範圍內，契約之效力仍然存續，是其損害賠償請求權，自不分行使解除權之當事人抑相對人，均不因契約之解除而失其存在（最高法院96年台上第1204號裁判意旨參照）。本件系爭房屋既有前揭物之瑕疵，且經原告已於100 年6 月14日委任律師發函為解除契約之意思表示，被告亦已收受（見審卷第16至24頁）。是則，原告主張依民法第259 條第1 款、第2 款、第5 款之規定，請求被告返還已受領系爭價金430 萬元及自受領時之利息、支出之裝潢等有益費用933,930 元，於法有據，為有理由。原告就本件之請求權雖尚列有民法第184 條第1 項等，然而原告請求之前開項金額及利息仍係依民法第
259 條第1 款、第2 款、第5 款之規定請求，且原告尚依系爭契約第10條約定請求違約金，詳如後述，是以就原告侵權損害賠償請求權、民法第227 條不完全給付請求權等即不再論述。又系爭買賣契約並無契約解除後返還價金時利息如何計付之約定，則依民法第203 條「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 」之規定，該價金返還之利息即應依週年利率百分之5 計算之。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。原告就前開933,930 元請求自起訴狀繕本送達翌日起計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。
㈢、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250 條第1 項及第2 項前段定有明文。觀諸系爭不動產買賣契約書第10條約定：如乙方（即被告）不賣或不照約履行義務時亦應將已收款如數退還與甲方（即原告）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方；第15條：特約事項：房屋依固定物及現況交屋。有原告提出之兩造系爭不動產買賣契約書影本在卷可稽（見審卷第8 至11頁）。就系爭契約約定違約金之性質，應屬損害賠償總額預定性質。被告於系爭房屋交易時，未將前開房屋內曾發生有人「燒炭自殺」之交易重要資訊告知原告，被告違反此告知義務，原告自得依前開契約第10條約定請求被告給付違約金。按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第25
2 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，固非解約前債務不履行所生之損害，惟若市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準（最高法院96年台上字第107 號裁判意旨參照）。本件原告主張其尚有支出代書費用46,446元、租屋、貸款利息之損害，提出收費明細表、土地登記謄本為證（依審卷第92至95頁土地登記謄本記載原告向台北富邦商業銀行股份有限公司以系爭房地設定抵押貸款）。參酌系爭違約金為系爭不動產買賣價金之1 倍即430 萬元，尚屬過高，原告因被告未告知系爭房屋曾發生有人「燒炭自殺」之交易重要資訊，原告購買系爭房屋係為結婚之用，其已支付代書費等費用，自99年11月18日簽訂買賣契約迄言詞辯論終結時已1 年8月，本院認系爭違約金應以50萬元為適當。至原告除請求違約金外，再請求被告賠償原告所支付之相關代書費用46,446元部分，上開違約金既為損害賠償總額之預定，原告既已請求違約金，不得更行請求賠償代書費等支出之損害，是原告就此部分之請求，自難准許。
四、綜上所述，原告依民法第354 條、第359 條、第259 條第1、2 、5 款及系爭買賣契約第10條約定，請求被告返還原告已支付之價金430 萬元及已支出之裝潢費用933,930 元，違約金50萬元，合計5,733,930 元，及其中430 萬元自受領日即99年12月22日起（有原告提出之匯款委託書可佐，見審卷第12頁），其中1,433,930 元自起訴狀繕本送達翌日即100年7 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告之。原告就其餘敗訴部分假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回而失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 17 日
民事第一庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 17 日
書記官 謝國聖