臺灣新竹地方法院民事判決 101年度重訴字第26號原 告 財政部國有財產局臺灣中區辦事處法定代理人 張治祥訴訟代理人 彭成青律師被 告 金鑽營造有限公司法定代理人 彭作基訴訟代理人 鍾添錦律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國101 年5 月25日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段二○五之七一六地號土地上如附圖所示編號Ａ土地（面積四百十九平方公尺）、新竹縣○○鎮○○○段二○五之五○二地號土地上如附圖所示編號Ｂ土地（面積十一平方公尺）之地上物拆除、清除，並將土地返還予原告。
被告應自民國一百零一年二月一日起至返還附圖所示編號Ａ坐落之新竹縣○○鎮○○○段二○五之七一六地號土地之日止，按月給付原告壹萬伍仟柒佰壹拾叁元，暨自民國一百零一年一月一日起至返還附圖所示編號Ｂ坐落之新竹縣○○鎮○○○段二○五之五○二地號土地之日止，按月給付原告新臺幣捌佰貳拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁佰捌拾萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹仟壹佰肆拾貳萬貳仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬貳仟叁佰貳拾伍元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸萬陸仟玖佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求：㈠被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段205-716 、205-502 地號土地上如附圖所示藍色部分、面積434 平方公尺之地上物拆除、清除，並將土地返還原告；㈡被告應自民國100 年7 月1日起至返還新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○ ○號土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）15,750元，暨自96年1 月1日起至返還新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○ ○號土地之日止，按月給付原告1,050 元；㈢訴訟費用由被告負擔；㈣原告願供擔保，請宣告准予假執行。嗣經本院會同兩造及新竹縣竹東地政事務所人員至現場履勘及測量後，原告乃據該所測繪土地複丈成果圖之內容，於101 年5 月23日具狀變更請求為：㈠被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○ ○號土地上如附圖所示編號Ａ（面積419 平方公尺）、205-502 地號土地上如附圖所示編號Ｂ（面積11平方公尺）之地上物拆除、清除，並將土地返還原告；㈡被告應自101 年2 月1 日起至返還附圖所示編號Ａ坐落之新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○ ○號土地之日止，按月給付原告15,713元，暨自101 年
1 月1 日起至返還附圖所示編號Ｂ坐落之新竹縣○○鎮○○○段○○○○ ○○○○號土地之日止，按月給付原告825 元；㈢訴訟費用由被告負擔；㈣原告願供擔保，請宣告准予假執行。
有原告所提之民事變更訴之聲明狀附卷可參（見本院卷第65頁正反面），核其所為訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、按中央或地方機關，有當事人能力；國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（民事訴訟法第40條第4 項及最高法院51年臺上字第2680號判例意旨參照）。查，原告係依國有財產局各地辦事處組織通則相關規定，所成立承辦國有財產事項之行政機關，就其轄區內之國有財產，自具管領力，則依上說明，原告提起本件訴訟自無不合，合先陳明。
貳、實體事項：
一、原告方面：
（一）聲明：
１、被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○ ○號土地上如附圖所示編號Ａ（面積419 平方公尺）、205-502 地號土地上如附圖所示編號Ｂ（面積11平方公尺）之地上物拆除、清除，並將土地返還原告。
２、被告應自101 年2 月1 日起至返還附圖所示編號Ａ坐落之新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○ ○號土地之日止，按月給付原告15,713元，暨自101 年1 月1 日起至返還附圖所示編號Ｂ坐落之新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○ ○號土地之日止，按月給付原告825 元。
３、訴訟費用由被告負擔。
４、原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：
１、緣坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○ ○號土地（下稱系爭716 地號土地）為原告機關管理之國有土地，原告為提高國有土地運用效益，經由辦理公開招標委託經營之程序，由被告金鑽營造有限公司得標，雙方並簽定「國有非公用財產委託經營契約」（以下稱系爭委託經營契約），期限自93年7 月1 日起至98年6 月30日止，委託經營面積為
420 平方公尺，而後被告即搭建鋼架鐵皮石棉瓦建物經營頂好超市使用，先予敘明。
２、系爭契約於98年6 月30日到期後，兩造並未再簽訂續約，被告即應依系爭契約第11條第1 、2 項之約定拆除地上物，回復原狀並返還土地，惟被告遲遲不肯返還，又原告發現被告所搭建之鋼架鐵皮石綿瓦建物除坐落在系爭716 地號全筆土地上外，尚跨越占用同段205-502 地號（下稱系爭502 地號土地）原告管理之國有土地，使用面積14平方公尺，則被告並無任何合法使用之權源卻仍繼續使用上開
2 筆系爭土地，致原告無法使用，土地之所有權確實受到侵害，被告既無權占用原告所管理之系爭土地，原告自亦得基於所有物返還請求權之法律關係，訴請被告拆除地上物，回復原狀並返還占用之土地。
３、本案被告無權占用系爭土地，致原告對之無法使用收益，被告顯屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，故原告自得依民法第179 條不當得利之法律關係之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。惟因被告無權占用系爭716 地號土地所應給付之不當得利已繳至101 年1 月31日，故對於被告無權占用系爭716 地號土地不當得利之請求自101 年2 月1 日起算；被告無權占用系爭502 地號土地不當得利之請求自101 年1 月1 日起算。
二、被告方面：
（一）聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
（二）陳述：
１、查原告與被告於93年6 月21日就系爭716 地號土地訂定系爭委託經營契約，契約存續期間自93年7 月1 日至98年6月30日止，共計5 年，被告繳納669,000 元締約權利金，經營權利金每年度為226,800 元，履約保證金為100,000元，以上有系爭委託經營契約可稽，被告於租用土地後，於95年8 月間，在承租之土地上興建房屋，門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○○ 號 ，建號為新竹縣○○鎮○○○段○○○○號，一樓面積128.94平方公尺，被告另於96年11月間，在系爭土地旁之系爭502 地號土地上建有未辦理保存登記之房屋，面積為14平方公尺。
２、自93年7 月1 日至98年6 月30日止，共計5 年之存續期間，被告按年繳納226,800 元之經營權利金（名為權利金，實為租金），至98年6 月30日期滿後，原告改以使用補償金之名目，就系爭716 地號土地部分，向被告收取每年189,000 元，使用補償金每年分二期繳納，每期94,500元，被告已繳納至100 年12月止，就系爭502 地號土地部分，向被告收取每月1,050 元之使用補償金，原告向被告共收取5 年之使用補償金租金63,000元（計算公式：1,050 ×60＝63,000元）。本件兩造於93年6 月21日所訂定之系爭委託經營契約，使用標的物為系爭716 地號土地，每年使用標的物之對價為226,800 元，雖其名稱為經營權利金，實則為租金，是故，兩造於93年6 月21日所定之系爭委託經營契約乃虛偽通謀虛偽意思表示，應適用租賃之法律關係，被告於98年6 月30日租賃期滿後，自98年7 月1 日起至100 年12月止，就系爭716 地號土地，向被告收取每年189,000 元使用補償金，就系爭502 地號土地，自96年1月起至100 年12月止，收取每月1, 050元使用補償金，5年共計收受63,000元之使用補償金，該等使用土地之對價，雖名為使用補償金，應屬租金，原告於租賃期滿後，被告仍為租賃物之使用收益，原告並已收受租期屆滿後之租金，依民法第451 條之規定，自應視為以不定期繼續租賃關係，是以原告主張被告無權占有系爭土地，請求返還土地，為無理由，應予駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭716 地號、系爭502 地號土地為中華民國所有，登記管理者為財政部國有財產局。原告為財政部國有財產局之分支機構，管理系爭土地。
（二）兩造就新竹縣竹東地政事務所101 年5 月10日以東地所測字第1010002883號函所附土地複丈成果圖即附圖所示之被告占用系爭土地之現況及使用面積均無意見。
（三）原告就系爭土地曾經於93年6 月21日與被告簽訂系爭委託經營契約，雙方乃合意經營期間為自93年7 月1 日起迄98年6 月30日止，為期5 年。兩造間之契約已於98年6 月30日屆滿而消滅。
（四）被告以權利金669,000 元得標，並繳納履約保證金10萬元。
（五）被告於前開系爭委託經營契約終止後，針對系爭716 地號土地，自98年7 月1 日起至101 年1 月31日止，給付原告每年189,000 元之使用補償金，另就系爭502 地號土地，則係自96年1 月起至100 年12月31日止，給付原告每月1,
050 元之使用補償金。
四、兩造爭執事項：按系爭716 地號、系爭502 地號土地為中華民國所有，登記管理者為財政部國有財產局，原告為財政部國有財產局之分支機構，而管理系爭土地。原告就系爭716地號、系爭502 地號土地有管理使用之權，故就系爭716 地號、系爭502 地號土地之使用經營，經招標程序後，由被告得標，兩造遂於93年6 月21日締結系爭委託經營契約，約定委託經營期間為93年7 月1 日起至98年6 月30日止，為期5年等情，此有系爭716 地號、系爭502 地號土地建物查詢資料、地價查詢資料、財政部國有財產局臺灣中區辦事處新竹分處國有非公用財產委託經營契約（見本院卷第9 至15頁）等在卷可證，亦為被告所不爭執，堪信為真實；惟被告否認其占有系爭土地係屬無權占有，並以前開情詞置辯。則本件應審酌者：㈠系爭委託經營契約之性質為何？兩造針對系爭土地是否成立不定期繼續租賃關係？㈡原告依據民法第767條第1 項之規定，請求被告拆除系爭土地之地上物，及返還系爭土地，是否有據？㈢被告如屬無權占有，應否返還相當於租金之不當得利？其數額為何？
五、法院之判斷：
（一）系爭委託經營契約之性質為何？兩造針對系爭土地是否成立不定期繼續租賃關係？
１、原告為系爭土地之管理權人，已如前述，而兩造所簽立之系爭委託經營契約約定被告就系爭土地之占有使用權限已於98年6 月30日屆至，亦為被告所不爭執，被告雖辯稱因系爭委託經營契約係屬租賃契約之性質，故租期屆滿後被告繼續使用收益系爭土地，而原告又不為反對之表示，系爭委託經營契約應有默示更新，轉為不定期限之租賃，故被告係屬有權占有云云。
２、惟查，兩造係為辦理委託經營國有非公用土地，而由原告辦理公開招標，經被告得標後，兩造簽立系爭委託經營契約，而核該系爭委託經營契約第6 條「委託經營財產之變更及增加設施」約定：「第一項：乙方如因經營需要，需增加設施或變更委託經營財產時，應經甲方同意；如未經同意擅自辦理，致委託經營財產發生損害者，應負回復原狀或按「國有財產計價方式」查估價格之一. 三倍負損害賠償責任。第二項：乙方增加之設施需甲方發給土地使用權同意書者，應檢附相關圖說，送請甲方審核後發給。第三項：乙方增加前項設施，應依建築管理相關法令申請建築執照，完工後其屬可辦理建物所有權第一次登記者，應於取得使用執照後一個月內辦理建物所有權第一次測量、登記，並出具預告登記同意書印鑑證明及相關文件，會同甲方辦理預告登記，禁止移轉或設定他項權利。」、第8條「委託經營財產之收回及權利金之退還」約定：「委託經營期間，因政府舉辦公共事業需要或實施國家政策或都市計畫或都市更新或土地重劃需要，甲方得收回部分委託經營財產，乙方不得拒絕，並應變更委託經營財產。」、第9 條【終止契約事由】約定：「有下列情形之一時，甲方得終止委託經營契約：㈠乙方未依約定期限繳納訂約權利金或經營權利金逾6 個月，經甲方限期催收仍不繳納者。㈡乙方違反法令使用委託經營財產，或未經同意將委託經營權讓與第三人或以其他方法交第三人經營者。㈢乙方違反契約之約定，經甲方限期改善，逾期仍未改善者。㈣委託經營之財產，為配合政策需要收回出售、開發或經核准撥用者。㈤委託經營財產之使用分區或用地種類變更，致原委託經營契約無法繼續執行者。㈥委託經營財產另有處分利用計畫者。㈦因政府政策或法令變更，致原委託經營契約無法繼續執行者。㈧因甲方收回部分委託經營財產，致剩餘之財產無法達到原用途，經乙方申請終止委託經營者。㈨因不可歸責於乙方之原因，致委託經營財產不堪為原來之使用者。」、第13條「委託經營財產之檢查」約定：「甲方對於委託經營財產之使用情形得定期或不定期檢查，乙方不得拒絕」等語，可見兩造就系爭土地之利用係以委託經營而非租賃之方式以為約定，此由上開約款中均明確闡述兩造間係屬委託經營，而被告給付之金錢則屬權利金亦非租金，且被告並非單純支付金錢即可利用系爭土地，依系爭委託經營契約第6 條「委託經營財產之變更及增加設施」之約定，對被告就系爭土地之利用方式實有諸多限制，甚於委託經營期間倘因國家或政府政策需要時，兩造約定被告應同意原告得隨時收回系爭土地（見上開約款第8 條、第9 條第4至6款）等情以觀，顯見原告將系爭土地提供予被告使用，實係為達國家政策之目的，以求獲取私益以外之國家利益，系爭委託經營契約之約定有其行政政策之考量，並非僅係一般民事上之有償契約，更與通常租賃契約之出租人僅係單純為求獲取租金而出租租賃物，契約雙方係立於平等地位而所不同。再者，有償提供土地予他人使用，本不僅以租賃契約為限，基於契約自由原則，契約雙方依各自需求而約定、創造民法所未規定之無名契約者，亦所在多有。故尚難單以被告有支付金錢而得利用系爭土地，即謂系爭委託經營契約係屬租賃契約。
３、又按法律關係定有存續期間者，於期間屆滿時消滅，期滿後，除法律有更新規定外，並不當然發生更新之效果。被告另辯稱，原告於系爭委託經營契約期滿後，默示同意被告繼續使用系爭土地，並向被告收取系爭716 地號土地自98年7 月1 日起至100 年12月止，每年189,000 元之使用補償金，另就系爭502 地號土地，則自96年1 月起至100年12月止，按月向被告收取1,050 元之使用補償金，依民法第451 條規定，視為兩造另已成立不定期租約之意思合致云云。本件系爭委託經營契約係被告經過招標程序得標後始與原告締約，而系爭委託經營契約第2 條已約明：「本契約有效期間，自民國九十三年七月一日起至民國九十八年六月三十日止計五年，期間屆滿後，契約即失其效力。」（見本院卷第11頁背面），綜觀系爭委託經營契約全文，既未約明被告於委託經營期限屆期得提出申請，且原告就系爭委託經營契約屆滿後被告之無權占用行為迭於98年11月11日以台財產中新三字第0980007723號函、於98年12月22日以台財產中新三字第0980009282號函及於99 年4月30日以台財產中新三字第09900025850 號函，分別請被告於98年12月15日、99年1 月31日、99年6 月30日前騰空地上物、返還土地各情，有上開函文附卷可佐（見本院卷第74至76頁）等情以觀，足見原告於訂約之際即已言明委託期滿即失其效力，被告辯稱原告曾為續約承諾，未據舉證以實其說，尚難採信。
４、本件原告於系爭委託經營契約有效期間屆滿前之97年12月25日派員前往現場勘查，發現被告原委託經營範圍使用現況為鋼架鐵皮石棉瓦樓房，使用面積為420 平方公尺，核與新竹縣政府所核發之使用執照建築物面積及建物登記謄本面積125.9 平方公尺不符，違反系爭委託經營契約第6條約定，經原告限期命被告改善，逾期仍未改善，是故被告申請委託經營續約案遭原告註銷，並分別請被告於98年12月15日、99年1 月31日、99年6 月30日前騰空地上物、返還土地一情，有原告新竹分處98年11月11日台財產中新三字第0980007723號函、98年12月22日台財產中新三字第0980009282號函、99年4 月30日台財產中新三字第09900025850 號函附卷可佐（見本院卷第74至76頁），是以原告已明確表示於系爭委託經營契約期滿後，不與被告為續訂委託經營契約之意思表示，雙方即無從因默示意思表示成立系爭委託經營契約續約之情事，更遑論成立被告所辯稱之不定期租賃契約。是以被告以前開委託經營契約終止後，針對系爭716 地號土地，自98年7 月1 日起至101 年1月31日止，給付原告每年189,000 元之使用補償金，另就系爭502 地號土地，則係自96年1 月起至100 年12月31日止，給付原告每月1,050 元使用補償金，並提出繳付使用補償金之繳款單據為證（見本院卷第42至47頁），即主張兩造間成立不定期繼續租賃關係，難謂有據，從而揆諸首揭規定及說明，仍難認成立被告所辯稱之不定期租賃契約。
５、民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，有最高法院51年臺上字第215 號判例意旨可資參照。另被告主張伊與相對人通謀而為虛偽意思表示者，被告應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。本件系爭委託經營契約難以定性為租賃契約，業已詳述如前，被告單以每年支付系爭716 地號土地權利金226,80
0 元，即認兩造間就系爭委託經營契約之締結為通謀虛偽意思表示，難謂合於雙方締結系爭委託經營契約之真意，實則有償提供土地予他人使用，本不僅以租賃契約為限，被告就其所稱之與原告間之真意係締結租賃契約云云，顯屬無據，難謂可採。
（二）原告依據民法第767 條第1 項之規定，請求被告拆除系爭土地之地上物，及返還系爭土地，是否有據？
１、按「所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第767 條第1 項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277 條前段定有明文。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
２、本件原告主張被告無權占有系爭土地，被告就其占用系爭土地一節，復未舉證證明其有占有使用之合法權源，原告主張被告占用上開系爭土地，係屬無權占有，應可採信。是原告基於民法767 條第1 項規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分（面積419 平方公尺）之地上物（鋼筋混凝土造外包覆鐵皮之二層樓房，現經營頂好超市）拆除，及編號Ｂ部分（面積11平方公尺）之地上物（供升降梯使用）拆除後，並將如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分，面積各為419 平方公尺及11平方公尺之土地騰空，回復原狀後返還予原告，洵屬正當，應予准許。
（三）被告如屬無權占有，應否返還相當於租金之不當得利？其數額為何？
１、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照；又無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。查被告占用系爭土地使用，並無合法權源，其占用使用土地，自屬受有相當租金之不當利益，而致原告受有損害，是原告請求被告給付無權占用系爭土地之利益，於法有據。次按土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年度臺上字第3071號判例可資參照。
２、原告以申報總地價年息5%為本件之不當得利請求，被告就此並無異議，查本件既係計算被告占有所獲之系爭土地之不當利益，當以系爭土地之申報地價為計算基準，另被告使用系爭土地時原係作為經營頂好超商使用（見本院卷第57頁），而系爭土地之位置則係坐落新竹縣竹東鎮之鬧區，臨近竹東鎮公所50公尺、竹東市場50公尺、竹東火車站
200 公尺，附近商店林立經濟繁榮，其生活機能亦屬良好（見卷附現場照片，見本院卷第69、70頁），復參以兩造間原約定使用系爭716 地號土地之權利金為每年669,000元，是本院認計算系爭土地相當於租金之不當得利，以申報地價年息5%尚為適當。
３、參酌⑴系爭716 地號土地自96至99年之申報地價，均為每平方公尺9,000 元，有原告提出系爭土地之土地登記謄本附卷可稽，原告主張被告所占用之面積為419 平方公尺，且原告據此請求自101 年2 月1 日起無權占有系爭土地，按月計算相當於租金之不當得利金額為每月15,713元（計算式：419 ×9,000 ×5%÷12＝15,713，小數點以下4 捨
5 入），應屬有據；⑵另系爭502 地號土地自96至99年之申報地價，均為每平方公尺18,000元，亦有原告提出系爭土地之土地登記謄本附卷可稽，原告主張被告所占用之面積為11平方公尺，且原告據此請求自101 年1 月1 日起無權占有系爭土地，按月計算相當於租金之不當得利金額為每月825 元（計算式：11×18,000×5%÷12＝825 ），亦有理由。
六、綜上所述，原告依民法第767 條規定及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告應將坐落系爭716 地號土地如附圖所示編號Ａ部分（面積419 平方公尺）及系爭502 地號土地如附圖所示編號B 部分（面積11平方公尺）之地上物均予拆除、清除後，並將如附圖所示編號Ａ、Ｂ面積各為419 平方公尺及11平方公尺之土地騰空，回復原狀後返還予原告；並應自101 年2 月1 日起至返還系爭716 地號如附圖所示編號Ａ部分土地之日止，按月給付原告15,713元，暨自101 年1 月
1 日起至返還系爭502 地號如附圖所示編號Ｂ土地之日止，按月給付原告825 元，均有理由，應予准許。本判決兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 15 日
民事第二庭法 官 劉兆菊上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 6 月 15 日
書記官 馮玉玲