臺灣新竹地方法院民事判決 101年度重訴字第82號原 告 盛虹建設有限公司原 告 兼法定代理人 沈福勝上二人共同訴訟代理人 李林盛律師
王彩又律師張淑美律師複 代理人 耿淑穎律師被 告 欣如建設有限公司特別代理人 蘇繼棟被 告 吳淑美訴訟代理人 陳宗禮被 告 蘇純婍（Tricia chwenchii Su）
蘇純妍（Eunice chwenyan Su）蘇李雪如 （應受送達處所不明）蘇俊德 （應受送達處所不明）蘇耿德 （應受送達處所不明）蘇純慧 （應受送達處所不明）上列當事人間請求確認所有權存在等事件，本院於民國103 年2月11日辯論終結，判決如下：
主 文確認坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○號土地上如附件建物測量成果圖所示之建物即門牌號碼新竹市○○路○○○ 號房屋（建造執照號碼：新竹市政府工務局(83)工建字第0304號）所有權全部為原告所有。
確認原告沈福勝與被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧、吳淑美、蘇純婍、蘇純妍就坐落新竹市○○段○○○○○號土地、面積
938 平方公尺、所有權全部之租地建屋關係存在。確認原告沈福勝就法務部行政執行署新竹分署97年度遺稅執特專字第34104 號遺產稅行政執行事件，所執行被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍所有坐落新竹市○○段○○○○○號、面積938 平方公尺、應有部分965分之283之土地優先承購權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人；本法關於法定代理之規定，於法人之代表人準用之，民事訴訟法第51條第2 項、第52條前段分別定有明文。本件原告沈福勝為被告欣如建設有限公司（下稱欣如公司）之唯一董事，其以欣如公司為被告之一，訴請確認原告對坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○號土地上如附圖所示之建物（即門牌號碼新竹市○○路○○○ 號房屋）具有全部所有權，則原告沈福勝即無從代表被告欣如公司應訴，經原告聲請選任特別代理人後，本院業以101 年度聲字第108 號裁定選任訴外人蘇繼棟為本件被告欣如公司之特別代理人，合先敘明。
貳、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴時，原係將訴外人蘇繼宗列為被告之一，並聲明請求：（一）確認坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○○號土地上之建物即門牌新竹市○路000 號房屋（建造執照號碼：新竹市政府工務局（83）工建字第0304號）所有權全部為原告所有。（二）確認原告與被告蘇繼宗、吳淑美、蘇純婍、蘇純妍就坐落新竹市○○段○○○○○○號土地，面積938 平方公尺，所有權全部之租地建屋關係存在。（三）確認原告就法務部行政執行署新竹分署97年度遺稅執特專字第34104 號遺產稅行政執行事件，所執行被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍所有坐落新竹市○○段○○○○○○號，面積938 平方公尺，應有部分965 分之283 之土地優先承購權存在。（四）訴訟費用由被告負擔。嗣因發現蘇繼宗早於起訴前之民國（下同）99年12月27日即已死亡，有新竹市稅務局102 年4 月2 日新市稅法字第0000000000號函檢附之蘇繼宗死亡證明（見卷二第306- 310頁）附卷可佐，原告遂撤回對訴外人蘇繼宗部分之訴訟，改列其繼承人蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧為被告。爾後又因實際向訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒承租土地者僅有原告沈福勝一人；且經本院囑請地政人員現場實施測量後，原告乃依測量結果將訴之聲明第1 至3 項一併更正為：「
一、確認坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○號土地上如附件建物測量成果圖所示之建物即門牌號碼新竹市○○路○○○ 號房屋（建造執照號碼：新竹市政府工務局(83)工建字第0304號）所有權全部為原告所有。二、確認原告沈福勝與被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧、吳淑美、蘇純婍、蘇純妍就坐落新竹市○○段○○ ○○ ○號土地、面積938 平方公尺、所有權全部之租地建屋關係存在。三、確認原告沈福勝就法務部行政執行署新竹分署97年度遺稅執特專字第34104 號遺產稅行政執行事件，所執行被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍所有坐落新竹市○○段○○○○○號、面積938 平方公尺、應有部分965 分之283 之土地優先承購權存在。」。核均屬單純之補充及更正事實上或法律上之陳述，並非訴之變更及追加，併予敘明。
叁、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又上開規定所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即堪認有受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查原告主張原告沈福勝曾向被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧之被繼承人蘇繼宗，以及被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍之被繼承人蘇繼鋒二人，承租渠等所有坐落新竹市○○段○○○○○號土地，並由原告二人出資於土地上興建房屋，故應由原告取得建物所有權；且因原告與訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒間就上開2641地號土地間有租地建屋關係存有，故其對該筆土地持分亦有優先承購權等情，既為被告所否認，則原告是否擁有系爭建物之全部所有權、原告沈福勝與被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧、吳淑美、蘇純婍、蘇純妍間是否有租地建屋關係及土地優先承購權存在等項即屬不明確，原告在私法上之地位有受侵害之危險，有必要以確認判決予以除去，故原告以系爭建物之起造人登載名義人、系爭2641地號土地所有權人為被告，提起本件確認之訴，應認有確認利益。
肆、被告蘇純婍、蘇純妍、蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告沈福勝係於83年2 月間，向訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒二人承租渠等所有、坐落新竹市○○段○○○○○號、面積938 平方公尺、所有權全部之土地（下稱系爭2641地號土地），並於其上及同段2639地號土地上興建如附圖所示之地下一層、地上七層RC造建物（下稱系爭建物），同時應訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒之要求，以其二人為起造人申請建造執照，並獲新竹市政府工務局准予核發(83)工建字第0304號建造執照在案，爾後原告又將系爭建物2 至7 樓起造人部分變更為被告欣如公司。嗣當系爭建物完工後，原告因故未辦理第一次所有權登記，建物門牌號碼則經編定為新竹市○○路○○○ 號。
二、又系爭建物雖係分別以訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒及欣如公司之名義登記為建物起造人，惟實際係由原告所出資興建，舉凡建築所需之建物設計、鋼鐵結構、水、電、瓦斯、消防、不銹鋼製品、玻璃、空調、管路及其他雜項費用均由原告支付，訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒或被告欣如公司從未負擔分文，自應由原告取得系爭建物所有權。詎當訴外人蘇繼鋒死亡後，財政部臺灣省北區國稅局新竹縣分局竟以其繼承人即被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍積欠遺產稅為由，而將其等繼承之系爭2641地號土地應有部分965分之283，暨系爭建物1 樓及地下1樓應有部分100000分之33333部分移送強制執行，經法務部行政執行署新竹分署以97年遺稅執特專字第34104 號遺產稅行政執行事件拍賣在案（下稱系爭行政執行事件）；且訴外人蘇繼宗亦於99年12月27日死亡，被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧為其法定繼承人。是以，兩造既對系爭建物之所有權歸屬有爭執，自有訴請確認之必要，爰聲明請求如訴之聲明第一項所示。
三、再者，原告沈福勝係向訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒承租系爭2641地號土地，以興建系爭建物，故伊等就該筆土地係成立租地建屋關係，且屬不定期限之租賃；雖未簽訂書面契約，然原告沈福勝每月均有繳納新臺幣（下同）475,000元至60 萬元（均包含房屋稅補貼5 萬元）不等之租金予訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒，至今已逾十餘年，有取款憑條、支票及訴外人蘇繼宗委託訴外人蘇繼棟收取之收據為憑，足見原告沈福勝與被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍之被繼承人即訴外人蘇繼鋒，及與被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧之被繼承人即訴外人蘇繼宗，對於系爭2641地號土地確有租地建屋關係存在，爰聲明請求如訴之聲明第二項所示。
四、此外，原告沈福勝既為系爭2641地號土地之承租人，則依土地法第104條第1項前段規定，伊就系爭行政執行事件所執行被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍所繼承之系爭土地持分 965分之283部分，有優先承購權，爰聲明請求如訴之聲明第3項所示。
五、為此聲明：（一）確認系爭2639、2641地號土地上如附件建物測量成果圖所示之系爭建物（建造執照號碼：新竹市政府工務局(83) 工建字第0304號）所有權全部為原告所有。（
二 ）確認原告沈福勝與被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧、吳淑美、蘇純婍、蘇純妍就系爭2641地號土地、面積938 平方公尺、所有權全部之租地建屋關係存在。（三）確認原告沈福勝就系爭行政執行事件所執行被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍所有之系爭2641地號、面積938 平方公尺、應有部分965 分之283 之土地優先承購權存在。（四）訴訟費用由被告負擔。
六、對被告答辯所為之陳述：
（一）原告業依民事訴訟法第51條第1 項規定，聲請選任被告欣如公司之特別代理人，業經本院101 年度聲字第108 號裁定選任訴外人蘇繼棟擔任被告欣如公司之特別代理人以應訴，故被告欣如公司辯稱本件當事人不適格云云，顯屬無稽，委無可採。
（二）被告雖抗辯原告就本件確認之訴，欠缺即受確認判決之法律上利益云云，原告否認之，蓋被告既爭執系爭建物非原告所有，且原告就系爭2641地號土地無租地建屋關係，原告對被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍所有之上開土地應有部分965 分之283 亦無優先承購權，則原告之私法上地位自有不安之狀態，並得以本件確認判決除去之，應認有確認利益。
（三）訴外人蘇繼鋒之繼承人為被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍三人，業經本院96年度家訴字第23號民事確定判決確認在案；且系爭2641地號土地中，有關訴外人蘇繼鋒之應有部分，亦已以繼承為原因而登記為被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍三人所有。又臺灣高等法院97年度上字第446 號民事判決，係就火災所引起之損害賠償事件為裁判，判決主文中並未確認蘇繼鋒之繼承人為蘇繼鴻、蘇繼宗、蘇貞貞、蘇灼灼、蘇婷婷、蘇詵詵、蘇繼棟；至判決內之不爭執事項段落，雖記載蘇木榮之繼承人為蘇繼鴻等人，然此不具既判力，尚無法確認蘇繼鋒之繼承人為蘇繼鴻、蘇繼宗、蘇貞貞、蘇灼灼、蘇婷婷、蘇詵詵、蘇繼棟等人，而非被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍三人。
（四）系爭建物確係由原告所出資興建，已據原告提出多項收款證明及收據為證，反觀被告則未提出其任何證明，則被告辯稱系爭建物非原告所有云云，洵無可採。況系爭建物興建完成後，即由原告占有，原告沈福勝並按月給付土地租金予訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒，被告並未占有系爭建物。另最高法院40年度台上字第258 號判例意旨，係就占有他人未登記不動產所為之時效規定，與本件情形迥異，是被告執此為時效抗辯，顯屬無稽，要無足採。
（五）原告沈福勝雖為被告欣如公司之董事長，惟原告沈福勝之出資額25 萬元，僅占公司資本額2,500萬元之百分之一，屬掛名性質，實際經營者應係出資額分別為800萬元、825萬元、825 萬元之訴外人蘇繼鋒、蘇繼棟及蘇繼鴻，是被告欣如公司之收益及分配情形，自應由被告提出證據證明之。又系爭建物係原告所有，非被告欣如公司所有，已如上述，姑不論以新竹市之租金水準，並無法以被告所述之每月每坪2,000元價格出租系爭建物2至7 樓，且被告明知系爭建物之絕大部分樓層均無法順利出租，而為空屋，何來每月租金收益288萬元之說？
（六）75年間，訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒係在美國，並委由渠等父親蘇木榮將系爭2641地號土地出租予原告沈福勝，由原告沈福勝在土地上興建輕鋼架造二層房屋，然訴外人蘇木榮當時要求應以訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒為起造人，此為新竹市政府建設局（75）建管使字第519 號使用執照之由來；嗣於83年間，上開房屋因火災毀損，乃由原告拆除重建為系爭建物，原告沈福勝並繼續繳納土地租金予訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒。又75年所興建之二層輕鋼架房屋，造價僅為1, 233,771元，原告沈福勝焉有花費7 、8 千萬元興建系爭建物，以賠償訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒之可能？由此足見，被告辯稱原告沈福勝係為賠償房屋毀損，以及83年2 月至84年3 月期間之租金損失，始興建系爭建物云云，顯昧於事實，不足採信。
貳、被告則以：
一、被告欣如公司部分：
（一）原告沈福勝身為被告欣如公司之董事及股東，未經法院宣告停止其權利，且未經全體股東開會推選代表公司應訴之人，本應將之列為被告欣如公司之法定代理人應訴，始為正確，然原告竟未將原告沈福勝列為被告欣如公司法定代理人，當事人適格即有欠缺，並與民事訴訟法第51條規定不符，應予駁回。
（二）訴外人蘇繼鋒之繼承人並非被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍等3 人，而應為訴外人蘇繼宗、蘇繼鴻、蘇繼棟、蘇貞貞、蘇灼灼、蘇婷婷、蘇詵詵等七人，始為正確，故原告以被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍為訴外人蘇繼鋒之繼承人進行本件訴訟，當事人不適格。經查：
1.依據臺灣高等法院97年度上字第446 號民事判決、本院民事執行處95年10 月20日新院雲95執莊字第11823號函、財政部臺灣省北區國稅局新竹縣分局96年2月5日北區國稅竹縣0000000000000號函及新竹縣竹北地政事務所95 年6月23日北地所登正字第0000000000號函，可知訴外人蘇繼宗、蘇繼鴻、蘇繼棟、蘇貞貞、蘇灼灼、蘇婷婷、蘇詵詵等7 人始為訴外人蘇繼鋒之法定繼承人，而非被告吳淑美、蘇純婍及蘇純妍。
2.又系爭2641地號土地登記謄本雖以繼承為原因，而將被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍登載為土地共有人，然被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍並非訴外人蘇繼鋒之合法繼承人，已如上述，且依土地登記規則第34條、繼承登記法令補充規定第95點及內政部86年7 月22日台內地字第0000000 號函釋內容，可知應於提出被告蘇純婍、蘇純妍現在戶籍謄本，如在台未設有戶籍，則應提出經我國駐外機構驗證之合法證明親屬關係文件及護照、當地身分證、居民證、駕照等影本後，方能辦理繼承登記，故系爭2641地號土地登記謄本上之記載，乃屬虛偽不實之非法登記。
3.另原告於本件之訴訟，無非係確認被告吳淑美為訴外人蘇繼鋒之婚姻關係成立或不成立及確認戶籍結婚登記人蔡素惠及羅繡研與訴外人蘇繼鋒間之婚姻存否及婚姻無效云云，然訴外人蘇繼鋒業已91年8 月6 日死亡，原告自不得提起此類型確認之訴，則原告主張法院就前開訴訟已有合法之確認判決存在，實與法無據，不足採信。
4.再者，本院98年度婚字第84號民事判決所審認之「確認訴外人羅鏽妍與蘇繼鋒之婚姻無效」結果，業經最高法院以99年度台上字第1701號民事判決、臺灣高等法院99年度家上更㈠字第11號民事判決廢棄在案；且本院96年度家訴字第23號民事確定判決亦無爭點效理論適用，原告據此所為之主張，實不足採。
（三）否認原告提起本件確認之訴具有確認利益，蓋因訴外人蘇繼鋒之法定繼承人應為訴外人蘇繼宗、蘇繼鴻、蘇繼棟、蘇貞貞、蘇灼灼、蘇婷婷、蘇詵詵等七人，已如上述，是縱認原告獲得本件勝訴判決，然確認判決之效力亦僅及於兩造，而不及於否認原告請求之訴外人蘇灼灼、蘇婷婷、蘇詵詵及財政部臺灣省北區國稅局新竹縣分局，故原告原告在私法上地位不安之狀態，不能以本件確認判決除去之，顯無即受確認判決之法律上利益，與民事訴訟法第 247條第1 項規定不符。況且，原告已自承其對訴外人財政部臺灣省北區國稅局新竹縣分局有提起第三人異議之訴，現經本院以100 年度審訴字第460 號事件審理在案，則原告亦非不能提起他訴訟以確認系爭建物所有權歸屬，與民事訴訟法第247 條第2 項規定亦有未合。是以，原告提起本件確認之訴，顯非合法，應予駁回。
（四）否認原告所述其對系爭建物享有全部所有權，且由原告占有使用云云。經查。
1.依據85年度房屋稅繳款書所示，可知系爭建物係將訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒二人列為納稅義務人，且85年至100 年度之房屋稅款亦由訴外人蘇繼宗繳納完畢；至系爭建物2 至
6 樓部分，雖將被告欣如公司列為85年至100 年度之房屋稅納稅義務人，然實際上係由該公司股東即訴外人蘇繼鴻、蘇繼棟、蘇貞貞三人所負責繳納，被告欣如公司僅負擔85年至100 年度之系爭建物7 樓稅款，揆按房屋稅條例第
4 條規定，原告盛虹公司並非系爭建物之所有權人。事實上，系爭建物地下1 樓及1 樓應為訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒所有，2 至7 樓部分則為欣如公司所有。
2.次查，系爭建物1 、2 樓部分，於84年7 月15日至89年 1月6日 期間，係由訴外人黃金鼠電子遊藝場設籍營業，目前則供訴外人廣財電子遊戲場營業使用，原告並無占有使用之事實。
3.另查，訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒及被告欣如公司係於85年 5月1 日前取得系爭建物所有權，而原告係迨至101 年2 月
3 日始向本院提起本件訴訟，請求確認其對系爭建物所有權存在，並要求被告返還所有物，則依最高法院40年度台上字第258 號判例意旨，顯已罹於15年消滅時效而不得為回復之請求，爰為時效抗辯。
（五）另否認原告沈福勝與被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍之被繼承人即訴外人蘇繼鋒，及與被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧之被繼承人即訴外人蘇繼宗間，對於系爭2641地號土地存有租地建屋關係。經查：
1.訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒未於73年間委託其父蘇木榮出租系爭2641地號土地予原告沈福勝，原告並未提出諸如委託書為證；且原告亦未於83年2 月間，向訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒承租系爭2641地號土地，此由原告並未支付83年2 月至84年3 月期間之租金乙節得證。又依系爭建物2 至6 樓房屋稅款係由訴外人蘇繼鴻、蘇繼棟、蘇貞貞3 人負擔繳納一情，足徵原告主張其每月均有補貼房屋稅5 萬元云云，並非事實。
2.細觀原告沈福勝提出之租金支票，其中84年4 月1 日至85年3 月1 日期間之取款憑條受款人姓名，並非訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒二人，足認原告之主張不實；且因系爭建物係迨至84年8 月起課房屋稅，可認於系爭建物竣工前，原告沈福勝並無租地建屋及給付租金予訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒之事實。又縱認85年4 月1 日起之支票受款人訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒二人，惟此應係原告沈福勝因使用訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒所有之系爭建物地下1 樓及1 樓部分，以及被告欣如公司所有之系爭建物2 至7 樓使用系爭2641地號土地所為之支付，亦即係原告依據民法179 條規定，給付使用建物、土地之不當得利損害予被告，而非租金。
3.再者，依據法務部行政執行署新竹行政執行處100 年11月22日竹執甲97年遺稅執特專字第00000000號函附表內容：
「另據該大樓2 至7 樓之納稅義務人欣如建設有限公司董事長沈福勝99年9 月8 日到本處陳稱：『這棟大樓當初是我個人與蘇木榮（即蘇繼鋒之父親）一起說好要合建大樓，由蘇木榮提供土地，我個人提供資金，說好建造完成再來作分配，但是該大樓尚未完工蘇木榮即過世，至今還未辦理保存登記，目前該棟大樓1 、2 樓出租予電玩業者收取租金。…公司股東大部分為蘇家的人…現在該大樓各層所有權仍有爭議，無法判斷。』等語。」，可證原告並未向訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒承租系爭2641地號土地，亦即雙方並無租地建屋關係存在。
4.事實上，系爭2416地號土地上原係坐落訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒所有之2 層樓建物乙幢，由渠等母親於82年間提供予原告沈福勝使用，嗣因於83年2 月間發生火災致該屋不堪使用，共計造成665 萬元（包含83年2 月至84年3 月間之相當於租金損害）之損失，原告沈福勝遂因此興建系爭建物以填補前開損害。是以系爭建物2 至7 樓、每樓約 240坪、每坪2,000 元之出租收益計算，每月即有288 萬元，15年共可收取518,400,000 元，然被告欣如公司並未分配收益予各股東，應係返還被告欣如公司向原告借調之款項。
5.此外，假設本件確有不定期限之租賃關係存在，然因出租人得隨時解除契約，原告實無冒此風險之必要，顯悖於經驗法則、論理法則及證據法則，不足採信；更何況，訴外人蘇繼鋒已於84年2 月15日將其自身之系爭2641地號土地持分，出租予訴外人蘇繼宗使用，有土地租賃契約書及印鑑證明書附卷可稽，足認原告此部分主張不實。
（六）又原告沈福勝與訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒就系爭2641地號土地，既未成立租賃關係，則原告沈福勝主張其對系爭行政執行事件所拍賣之系爭2641地號土地具有優先承購權存在，亦無足採。為此聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
二、被告吳淑美部分：
（一）訴外人蘇繼鋒之繼承人，除被告吳淑美外，尚有旅居美國之被告蘇純婍、蘇純妍二人，業經本院96年度家訴字第23號確定判決審認在案，復經財政部臺灣省北區國稅局新竹縣分局以繼承為由，將被告吳淑美、蘇純婍、蘇純慧代辦登記為系爭土地之公同共有人。
（二）本件應非如原告主張係單純租地建屋關係，蓋查：
1.系爭建物於83年間建造時，原告盛虹公司之法定代理人即原告沈福勝亦有投資被告欣如公司，是若系爭建物確係由原告出資建蓋，原告豈有同意僅將訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒列為起造人，甚於83年8 月8 日將系爭建物2 至7 樓部分變更起造人為被告欣如公司之理？又何以不將自己登記為起造人？是以當時建築完成、審驗合格後，起造人即為當然所有權人情形觀之，原告沈福勝竟同意變更起造人名義，足認系爭建物應係合資共同興建，否則即無於起造人名義上有所商定及變更之必要。
2.再者，由原告沈福勝於99年9 月8 日至法務部行政執行署新竹行政執行處所為之陳述：當初是伊個人與蘇木榮（即蘇繼鋒之父親）一起說好要合建系爭大樓，由蘇木榮提供土地，伊提供資金，約定建造完成後再作分配，然蘇木榮於完工前即已死亡，至今尚未辦理保存登記，目前該大樓各層所有權仍有爭議，無法判斷等語，足見原告於本訴所為其有系爭建物整幢所有權之主張不實，應認渠等當初所議定之條件，應係訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒至少擁有系爭建物地下1 樓及1 樓所有權，至於其他樓層則另議分配，此亦為訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒始終為系爭建物地下1 樓及1樓起造人之原因。
3.繼者，以經驗法則而言，投資者或土地所有權人均無可能同意於租賃土地上，建築使用年限長達數十年之鋼骨結構，且占地面積又如此廣大之系爭建物。又系爭建物雖未取得使用執照，然由原告持續使用中，則原告豈能不給付相當代價予土地所有權人？由此推論，原告應係利用訴外人蘇繼鋒死亡，訴外人蘇繼宗長年旅居美國，遂故意隱匿當時之合資興建契約，欲以系爭建物所有權人地位謀取額外利益，乃提起本件訴訟，惟就卷內資料以觀，實為矛盾不實。
4.另否認被告欣如公司所提出、由訴外人蘇繼宗及蘇繼鋒所簽署之土地租賃契約書真正。
（三）承上，原告既未舉證證明其就系爭2641地號土地具有租地建屋關係，且土地與建物間究竟是否為區分共有關係？抑或各人間之權利範圍、面積為何？亦多所不明，自亦難認原告就系爭行政執行事件所拍賣之系爭2641地號土地持分有優先承購權存在。為此聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、被告蘇純婍、蘇純妍、蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
叁、兩造不爭執事項：
一、系爭建物興建完成後，尚未辦理建物第一次所有權登記，而建物門牌號碼經編為新竹市○○路○○○ 號。
二、系爭建物之建造執照，係將該建物地下1 樓及1 樓起造人登載為訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒，2 至7 樓之起造人則登載為被告欣如公司。
肆、本件爭點事項整理如下：
一、訴外人蘇繼鋒之繼承人是否為被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍等三人？
二、原告主張其為出資興建系爭建物之人，故原始取得建物所有權，有無理由？
三、原告沈福勝就系爭2641地號土地，是否具有租地建屋之法律關係存在？
四、原告沈福勝依據土地法第104條第1項規定，主張其對系爭行政執行事件所拍賣之系爭2641地號土地持分享有優先承購權，是否有理？
伍、法院之判斷：
一、訴外人蘇繼鋒之繼承人是否為被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍等三人？
（一）查被告等固均不否認訴外人蘇繼鋒已於91年8 月6 日死亡之事實，惟被告欣如公司仍抗辯訴外人蘇繼鋒之法定繼承人應為訴外人蘇繼宗、蘇繼鴻、蘇繼棟、蘇貞貞、蘇灼灼、蘇婷婷、蘇詵詵等七人，始為正確，故原告以被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍為訴外人蘇繼鋒之繼承人提起本訴，屬當事人不適格云云。然查：
1.訴外人蘇繼鋒於91年8 月6 日死亡時，其戶籍登記之配偶雖為訴外人羅繡妍（原姓名為羅久妹、曾更名為羅綉媛），惟訴外人羅繡妍曾對訴外人蘇繼鋒及被告吳淑美提起確認婚姻無效訴訟，請求確認訴外人蘇繼鋒與被告吳淑美之婚姻無效，而經臺灣臺北地方法院91年度家訴字第110 號裁定、臺灣高等法院91年度家上字第360 號判決、最高法院92年度台上字第2163號裁定審認訴外人羅繡妍、蘇繼鋒於81年10月10日舉行結婚儀式時，訴外人蘇繼鋒與前妻蔡素惠之婚姻尚屬存在，故訴外人羅繡妍與蘇繼鋒之婚姻因重婚而無效；又訴外人蘇繼鋒係於83年6 月2 日與前妻蔡素惠辦理離婚登記後，始與被告吳淑美於83年11月13日舉行結婚之公開儀式，故訴外人蘇繼鋒與被告吳淑美之婚姻自屬有效，有上開確定判決附卷可稽。
2.且查，訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司亦曾以吳淑美、蘇純婍、蘇純妍三人為被告，而訴請確認被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍對訴外人蘇繼鋒之繼承權存在，經本院以96年度家訴字第23號民事判決審認「吳淑美確曾於83年11月13日與蘇繼鋒結婚，而此時，蘇繼鋒已與其前妻蔡素惠離婚，並辦妥離婚登記，則吳淑美與蘇繼鋒之結婚應屬有效，此外，復查無吳淑美之後有與蘇繼鋒離婚之情事，是吳淑美於被繼承人蘇繼鋒91年8 月6 日死亡時仍為蘇繼鋒之配偶，…再據本院依職權向新竹市北區戶政事務所調取蘇繼鋒與其前妻蔡素惠辦理離婚登記之相關資料，蘇繼鋒於離婚登記申請書上亦載明其與蔡素惠在此次婚姻生育有二女，是綜上觀之，原告稱被繼承人蘇繼鋒生育有蘇純婍、蘇純妍二名子女乙節，亦可信實」，因而判決確認被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍對訴外人蘇繼鋒遺產之繼承權存在確定，亦有該份判決書（見卷一第128 頁）附卷可憑。另參以訴外人蘇繼宗、蘇貞貞、蘇繼鴻、蘇詵詵、蘇灼灼、蘇婷婷、蘇繼棟等人對被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍所提之確認繼承權不存在訴訟，業經本院以94年度家訴字第45號判決、臺灣高等法院99年度家上字第3 號判決駁回確定，則被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍為訴外人蘇繼鋒之合法繼承人事實，堪可認定。
3.至被告欣如公司雖另持臺灣高等法院97年度上字第446 號判決及地政機關、財政部臺灣省北區國稅局新竹縣分局函文，辯稱訴外人蘇繼宗、蘇繼鴻、蘇繼棟、蘇貞貞、蘇灼灼、蘇婷婷、蘇詵詵等七人始為訴外人蘇繼鋒之繼承人云云，惟查，上開臺灣高等法院97年度上字第446 號判決係包含訴外人蘇繼宗、蘇繼鴻、蘇繼棟、蘇貞貞、蘇灼灼、蘇婷婷、蘇詵詵等人在內之蘇木榮繼承人，基於繼承人地位，就公同共有房屋因火災所生損害，對侵權行為人所提起之侵權行為損害賠償訴訟，被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍並非該案當事人；縱使該案當事人對訴外人蘇木榮之繼承人部分無爭執，然就訴外人蘇繼鋒之繼承人部分，則未為任何攻擊防禦，亦未於判決理由中敘及，則被告欣如公司執此否認被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍為訴外人蘇繼鋒之繼承人，尚非有理，不足採信。此外，被告欣如公司所提之上開行政機關函文，亦非得作為認定訴外人蘇繼鋒繼承人之依據，爰不加以審酌，併此敘明。
（二）按除另有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；就婚姻無效、撤銷婚姻或確認婚姻成立或不成立之訴所為之判決，對於第三人亦有效力，民事訴訟法第
400 條第1 項、第582 條第1 項分別定有明文。又消極確認之訴，經確定判決，認法律關係成立予以駁回時，就該法律關係之成立即有既判力（最高法院22年度上字第3895號判例意旨參照）。承上所述，訴外人羅繡妍所提之確認訴外人蘇繼鋒與被告吳淑美婚姻無效之訴，既經臺灣臺北地方法院91年度家訴字第110 號裁定、臺灣高等法院91年度家上字第360 號判決、最高法院92年度台上字第2163號裁定予以判決駁回確定，揆依前開說明，就訴外人蘇繼鋒與被告吳淑美婚姻有效即有既判力，法院自不得為反於確定判決意旨之裁判。又本院96年家訴字第23號確定判決均未經再審確定判決廢棄改判，本件應受前開該確定判決認被告吳淑美、蘇純妍、蘇純婍係訴外人蘇繼鋒繼承人效力之拘束，故被告欣如公司抗辯被告吳淑美、蘇純妍、蘇純婍並非訴外人蘇繼鋒之合法繼承人，當事人適格有欠缺云云，自非可採。
二、原告主張其為出資興建系爭建物之人，故原始取得建物所有權，有無理由？
（一）按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照）。次按，因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關（最高法院85年度台上字第100 號判決闡釋明確）。第按，建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉（最高法院85年度台上字第247 號判決亦著有明文）。由此可知，建造執照，僅係行政機關為管理建築所發給，並非取得建築物所有權之法定憑據，自不得逕以單據所載起造人名義，遽認為建物之原始所有人。
（二）經查，原告主張系爭建物係原告委託楊長榮建築師事務所設計，並由原告二人支付建築所需之鋼鐵結構、水、電、瓦斯、消防、不銹鋼製品、玻璃、空調、管路及其他雜項等費用，即由原告二人出資興建之事實，業據其提出收款證明、工程合約書、認證書、收據等件（見卷一第 22-34頁）為證。而細觀訴外人楊長榮建築師事務所、蔡清、柯見安、東鑫不銹鋼有限公司、林朝洋於84年間所分別出具之收款證明所示，均已清楚記載「茲收到沈福勝先生及盛虹建設有限公司法定代理人沈福勝先生共同出資興建坐落新竹市○○段2639、3641土地上，地下一層、地上七層大樓之設計費/ 水電、瓦斯、消防及追加工程款/ 不銹鋼製品款項/ 玻璃款項」等語，除與系爭建物建築工期大致相符外，且被告欣如公司、吳淑美亦不爭執上開文書之形式真正（見本院101 年5 月10日言詞辯論筆錄），應堪認原告確為實際出資興建系爭建物之人，則建物所有權自應屬原始建築人即原告二人所有，不因系爭建物之建造執照係將訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒及被告欣如公司列為起造人而異。
（三）就此，被告欣如公司、吳淑美雖持系爭建物85-100年度房屋稅繳款書記載，以新竹市稅捐稽徵處係將訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒及被告欣如公司列為繳款義務人一情，辯稱原告並非系爭建物所有權人云云，惟按稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，不能因為訟爭房屋之納稅義務人而認定訟爭房屋由其取得所有權（最高法院72年度台上字第1816號判決意旨已明文揭櫫）。準此，新竹市稅捐稽徵處固係分別以訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒及被告欣如公司為系爭建物之納稅義務人，而進行稅務徵收，惟此僅係為便利課稅而設，非得據此認定原告即非系爭建物之所有權人，被告欣如公司、吳淑美此部分所辯尚屬無據。此外，被告吳淑美就其抗辯之事項即系爭建物應係合資興建性質，訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒至少應分得系爭建物地下1 樓及
1 樓所有權云云，並未提出諸如書面協議、出資證明、證人之證詞等積極事證，徒以原告沈福勝於法務部行政執行署新竹行政執行處就其與訴外人蘇木榮（即訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒之父）間之約定事項，即否認原告對系爭建物擁有全部所有權，尚屬乏據，不足採認。
（四）至被告欣如公司雖另辯稱原告提起本件確認之訴，已罹於消滅時效云云。惟按請求權，因十五年間不行使而消滅，固為民法第125 條前段所明定，然該消滅時效之客體，應以實體法上之請求權為限，即特定人得向特定人請求為一定行為或不行為之權利。而查，原告二人所提之本件訴訟，並非基於實體法上之某種請求權而請求被告等人為或不為一定之行為，而係為釐清兩造間不明確之法律關係，始訴請確認原告對系爭建物擁有所有權存在，自無前揭法條所定消滅時效之適用，則被告欣如公司所為之上開抗辯，容有誤會，不足憑採。
（五）是以，原告二人既為出資興建系爭建物之人，並原始取得建物所有權，則原告等以訴之聲明第一項，請求確認系爭2639、2641地號土地上如附圖所示之系爭建物（建造執照號碼：新竹市政府工務局(83)工建字第0304號）所有權全部為原告所有，即屬有理，應予准許。
三、原告沈福勝就系爭2641地號土地，是否具有租地建屋之法律關係存在？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。次按，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年度上字第2345號判例、99年度台上字第483 號判決要旨參照）。查原告主張原告沈福勝係於83年間，向斯時地主即被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧之被繼承人蘇繼宗，及被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍之被繼承人蘇繼鋒二人承租系爭2641地號土地，並用以興建系爭建物等情，既為被告所否認，且以訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒並未將系爭2641地號土地出租予原告沈福勝建蓋房屋云云置辯，揆諸前開說明，即應由原告就原告沈福勝與被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧、吳淑美、蘇純婍、蘇純妍間具有租地建屋關係存在一節，負舉證之責，待其完成舉證責任後，始由被告就其等抗辯事實負舉證之責，合先敘明。
（二）經查，原告就其主張原告沈福勝曾於83年間向當時地主即訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒承租系爭2641地號土地，並於其上興建系爭建物，原告沈福勝每月均有支付475,000 元至60萬元不等之租金予訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒，後期租金係由訴外人蘇繼棟代為收受等情，業據其提出建造執照、土地登記謄本暨異動索引、取款憑條、受款人為訴外人蘇繼宗及蘇繼鋒之支票、訴外人蘇繼棟簽立之收據等件（見卷一第40 -80頁）為證，且將原告所提出、由訴外人蘇繼棟於
100 年12月30日簽立之切結書內容：「茲因立切結書人蘇繼棟受蘇繼宗之委任，向沈福勝先生收取蘇繼宗出租予沈福勝先生之新竹市○○段○○○○○○號，面積938 平方公尺，所有權全部之土地之租金。立切結書人保證蘇繼宗有將上開土地出租予沈福勝先生之合法權源。倘有不實，致沈福勝先生遭受任何損害時，立切結書人願與蘇繼宗負連帶賠償責任，並負所有法律責任…。」（見卷一第220 頁），與訴外人蘇繼棟交付予原告沈福勝收執、由訴外人蘇繼宗及蘇繼棟於98年2 月1 日共同簽署之委託書：「立委託人蘇繼宗，因長年旅居國外，委由胞弟蘇繼棟先生就坐落新竹市○○路○○○ 號房屋（稅籍編號000000000000）及基地新竹市○○段○○○○號土地全部（包括承租自胞弟蘇繼鋒部分）及坐落新竹市○○段○○○ ○○○○ ○號土地，代為管理並代為出租、稅捐、租金及收取等代理行為（父母親之應繼分部分亦同) 。」內容（見卷一第219 頁），以及訴外人蘇繼宗與蘇繼鋒於84年2 月15日簽訂之土地租賃契約書約定：「土地出租人蘇繼鋒（以下稱甲方），承租人蘇繼宗（以下稱乙方），經雙方合意，訂立本契約，條件如下：壹、甲方所有土地坐落新竹市○○段○○○○○號，持分面積二七五點○八平方公尺，出租供乙方使用、收益。貳、出租期限自民國八十四年二月十五日起至乙方不再使用時，終止本契約。…肆、甲方同意，乙方可將租賃土地之一部分或全部轉租他人使用、收益…。」（見卷一第
159 頁）互核以觀，可知訴外人蘇繼鋒係先將其對系爭2641地號土地之持分交由土地共有人即訴外人蘇繼宗使用、收益，爾後訴外人蘇繼宗又將系爭2641地號土地所有權全部出租予原告沈福勝，並由原告沈福勝自84年4 月1 日起按月簽發支票以支付租金予訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒，迨自
100 年1 月1 日起始由訴外人蘇繼棟代領現金，應堪認原告前揭就租地建屋之主張應屬真實，堪可採認。
（三）被告雖辯稱原告所提之84年4 月1 日至85年3 月1 日取款憑條，並未記載受款人姓名，且系爭建物係迨至84年8 月始起課房屋稅，足認原告沈福勝並無租地建屋及給付租金予訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒之事實；又原告沈福勝自85年 4月1 日起所支付之費用，係其給付使用系爭建物、土地之不當得利損害，並非租金云云，惟查，觀之原告所提出之84年4 月1 日至85年3 月1 日取款憑條（見卷一第 40-45頁背面），其受款人欄位固均空白未填載，惟以上開支票之開立日期，與原告主張之租賃時點及系爭建物建築工期相近，且所支付之金額475,000 元，與往後於85年4 月 1日至89年3 月1 日期間所給付之租金數額相同，並均係以每月1 日為發票日等情觀之，已足資推認此部分金額亦應為原告支付予訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒之租金，被告此部分抗辯不足採信。此外，被告就其上開關於原告交付金錢原因即不當得利之損害部分，並未提出任何積極事證為證，徒空言主張，自難僅憑被告之主張即信為真實。
（四）綜上，依據原告所提之上開事證，足認原告就其主張之租地建屋事實已盡相當之舉證責任，反觀被告就其抗辯內容，則未舉證以實其說，自難信實。是以，原告沈福勝既曾向訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒承租系爭土地興建房屋，則該等租地建屋關係於訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒分別於99年12月27日及91年8 月6 日死亡時，即應由渠等繼承人即被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧、吳淑美、蘇純婍、蘇純妍等人繼受，故原告以訴之聲明第二項，請求確認原告沈福勝與被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧、吳淑美、蘇純婍、蘇純妍就系爭2641地號土地、面積938 平方公尺、所有權全部之租地建屋關係存在，亦屬有據而應准許。
四、原告沈福勝依據土地法第104條第1項規定，主張其對系爭行政執行事件所拍賣之系爭2641地號土地持分享有優先承購權，是否有理？
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條定有明文。經查，系爭建物所有權係歸屬原告二人所有，且原告沈福勝就系爭建物坐落基地即系爭2641地號土地，與被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧、吳淑美、蘇純婍、蘇純妍存有租地建屋關係等事實，業經本院審認如前，揆諸上開規定，原告沈福勝基於土地承租人之地位，即有按依同樣條件優先購買基地之權。
（二）另查，系爭2641地號土地原為訴外人蘇繼宗、蘇繼鋒所有，嗣因訴外人蘇繼鋒死亡，由被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍等3 人繼承其遺產，然因滯欠遺產稅，遭財政部臺灣省北區國稅局新竹縣分局移送法務部行政執行署新竹分署強制執行，現以系爭行政執行事件拍賣被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍三人所繼承之系爭2641 地號、應有部分965分之283土地在案，有法務部行政執行署新竹行政執行處100年11月22日竹執甲97遺稅執特專字第00000000號函（見卷一第37-38 頁）在卷可稽，且經本院依職權調閱系爭行政執行事件卷宗查核無訛，則原告以訴之聲明第三項，請求確認原告沈福勝就系爭行政執行事件所執行被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍所有之系爭2641地號、面積938 平方公尺、應有部分965 分之283 之土地優先承購權存在，洵屬有理，應予准許。
五、綜上，依據原告所提之上開事證，已足資認定原告沈福勝確有向被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧之被繼承人蘇繼宗，以及被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍之被繼承人蘇繼鋒承租系爭2641地號土地，並由原告二人出資於土地上興建系爭建物，則原告等請求確認系爭2639、2641地號土地上如附件建物測量成果圖所示之系爭建物（建造執照號碼：新竹市政府工務局(83) 工建字第0304號）所有權全部為原告所有
； 並訴請確認原告沈福勝與被告蘇李雪如、蘇俊德、蘇耿德、蘇純慧、吳淑美、蘇純婍、蘇純妍就系爭2641地號土地、面積938 平方公尺、所有權全部之租地建屋關係存在，為有理由，應予准許。又原告沈福勝對系爭2641地號土地既有租地建屋關係存在，則其本於土地承租人地位，自有依同樣條件優先購買基地之權，故原告另訴請確認原告沈福勝就系爭行政執行事件所執行被告吳淑美、蘇純婍、蘇純妍所有之系爭2641地號、面積938 平方公尺、應有部分 965 分之283之土地優先承購權存在，亦屬有理，應予准許。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 7 日
民事庭 法 官 張百見以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 11 日
書記官 李慧娟