臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹簡字第107號原 告 統億轉寫印刷股份有限公司即反訴被告法定代理人 羅秀蘭訴訟代理人 楊隆源律師複代 理 人 楊勝鈞被 告 謙華科技股份有限公司即反訴原告法定代理人 黃建華訴訟代理人 楊一帆律師上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國102 年7 月29日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣參拾柒萬元，及自民國一百零二年二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告如以新臺幣參拾柒萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：㈠「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之」，民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。原告係依兩造所簽立之房屋租賃契約，以被告遲延騰空及交付租賃物等為由，請求被告給付違約金及回復原狀之費用計新臺幣（下同）282,916 元，被告即反訴原告於言詞辯論終結前，提起反訴，主張其已依系爭租約騰空並返還系爭建物，反訴被告應無息返還擔保金33萬元，然反訴被告拒不返還擔保金致生本件訴訟，得向反訴被告求償律師費4萬元。經核本、反訴均屬同種訴訟程序，且反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法均相牽連，參酌前揭說明，反訴原告提起本件反訴，應予准許。
㈡訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴原聲明：被告應給付原告326,911 元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即民國（下同）
102 年1 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣變更為：被告應給付原告282,916 元及同上利息，核屬單純減縮聲明，應予准許（見本院卷第143 頁）。
貳、實體事項：
甲、本訴部份：
一、原告起訴主張：㈠兩造曾於100 年8 月30日簽訂「房屋租賃契約書」，原告將
其所有之新竹市○○路○ 段○○號1 樓至3 樓房屋（下稱系爭建物）出租予被告作為廠房使用，租期自100 年11月1 日起至次年10月31日止共壹年，每月租金13萬元（未稅），擔保金33萬元（下稱系爭租約）。
㈡被告經原告同意後，曾就系爭建物進行改裝及裝潢。依系爭
租約第7 條第2 項約定，被告於租約終止之翌日起，應將系爭建物回復原狀騰空遷讓交還原告，否則按租金增加一倍之違約金至遷讓之日止。同條第4 項約定，兩造任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用。
㈢系爭租約業於101 年10月31日終止，被告應負義務包括回復
原狀、騰空建物、返還建物，三者缺一不可。詎被告並未將系爭建物回復原狀，且被告自承截至101 年12月11日才修繕完成回復原狀，且遲至101 年12月28日才拋棄系爭建物占有，可見被告是遲至101 年12月28日方才返還系爭建物。是以原告受有下列損失：
1.違約金502,666 元：即月租金13萬元乘以2 倍，除以30日，每日違約金為8,667 元，被告違約58日（101 年11月1 日起至同年12月28日止），故違約金為502,666 元。
2.回復原狀費用110,250 元：原告自行委託訴外人禾豐工程有限公司施作廁所壁磚修補及頂板灌漿，支付110,250 元。
3.以上違約金及回復原狀費用，扣除被告預付之擔保金33萬元，被告尚欠原告282,916 元（計算式502,666+110,250-330,000= 282,916元）。
㈣爰依系爭租約第7 條第2 項、第4 項之約定提起本件訴訟，
並聲明：被告應給付原告282,916 元，及自102 年1 月24日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。
二、被告則以：㈠不爭執兩造間訂有系爭租約，被告均按時給付租金，嗣於10
1 年間因已無租用廠房需求，乃早於租期屆滿5 個月前之10
1 年4 月19日以存證信函通知原告屆期將不再續租。租期係於101 年10月31日屆滿，但被告已提前於10月5 日將系爭建物返還原告，此有10月5 日鑰匙交還簽收單、10月31日電費結清證明、11月2 日會同點交錄影畫面、及原告於8 月間即在系爭建物外牆張貼出租廣告之照片等件可證。
㈡被告提早於10月5 日即將系爭建物返還原告，故請原告返還
保證金33萬元，詎原告一再拖延，延至系爭租約期滿後之11月2 日才突然通知被告必須按其開列清單一一修繕後，始願返還保證金。被告無奈乃發包予原告指定之施工廠商即訴外人寶順威工程企業有限公司一一修繕完竣，此亦有原告法定代理人在11月2 日書寫之修繕清單、工程報價單及圖說、採購單、完工照片可稽，被告並因此支付工程費用292,134 元。
㈢詎原告依然拒絕返還被告之擔保金，反而追加主張廁所壁磚
及頂板未完成修繕且進而索賠違約金，被告不堪其擾而委託律師處理，原告實應返還被告擔保金33萬元。另原告無理提出本件訴訟，致被告因此支出律師費，被告得依系爭租約第
7 條第4 項約定，按稅捐機關核定之律師費最低收費標準，向原告求償律師費4 萬元等語置辯。答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於100 年8 月30日訂立系爭租約，被告承租原告所有之
系爭建物，被告得使用系爭建物各樓層內部（不包括外牆、頂樓、建物外之空地）供作廠房之用。租賃期間為100 年11月1 日起至101 年10月31日止共一年，每月租金13萬元，擔保金33萬元。被告並已按月給付租金，未曾遲延。被告於10
1 年4 月19日提前通知原告屆期不續租，並陸續將物品遷出，101 年11月2 日所拍攝之點交光碟片顯示屋內已騰空為真正。
㈡原告已受領被告交付之擔保金33萬元。依系爭租約第3 條第
2 項㈡之約定：被告應於系爭租約終止或期限屆滿，被告騰空並交還系爭建物時，扣除因被告使用所必須繳納之費用後，無息返還。
㈢原告同意被告改裝及修潢系爭建物，依契約第4 條第2 項約
定，被告應將房屋恢復原狀騰空遷讓交還。但兩造簽訂系爭租約後、被告裝修之前，雙方並未會同勘查當時現況，兩造均無法提出系爭建物在承租前之屋況證明（見本院卷第77頁正反面筆錄）。
㈣原告法定代理人之女陳沛文，任職於原告公司，於101 年10
月5 日已受領被告交付一副系爭建物之鑰匙，內含6 支，包括遙控器兩個、中興保全感應卡一張、白鐵鑰匙三支（見本院卷第38頁）。
㈤被告向台灣電力公司新竹區營業處申請「低壓電力暫停部分
用電」，嗣於101 年10月30日向該營業處申請中間抄錶，要求該營業處抄錄截至101 年10月31日止之用電指數，被告已繳清電費11,431元（分見本院卷第41、97-99 頁）。
㈥系爭租約已於101 年10月31日終止，兩造於次月2 日會同點
交，原告當場開列應回復原狀之修繕清單，被告已依原告修繕清單之內容，於101 年12月11日完成修繕，被告已支付修繕工程費292,134 元（分見本院卷第42-44 頁、第112 頁）。
㈦系爭租約租期屆滿之前，原告已提前於101 年8 月8 日委託
仲介公司出租系爭建物，並在8 月間於建物外牆張貼大型廣告（見本院卷第136 頁）。
㈧原告迄未返還被告擔保金33萬元。訴外人金禾豐工程有限公
司施作廁所壁磚修補及頂板灌漿工程費用110,250 元（見本院卷第87頁）。
㈨寶順威公司在101 年11月份進入系爭建物修繕，所持有之鑰匙乃被告所交付之備用鑰匙。
㈩原告同意被告自101 年10月31日起，將台電公司電號00-00-0000-000用電資料過戶予原告（見本院卷第97頁）。
四、本件爭點：㈠被告是否逾時騰空遷讓房屋?㈡被告於101 年12月11日完成原告指定之修繕清單，是否為逾
時點交？㈢原告請求被告給付502,666 元違約金以及110,250 元廁所之
壁磚修補及頂板灌漿費用，是否有據？
五、本院之判斷：㈠承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前
段定有明文；又被告於系爭租約終止之翌日起，應將系爭建物回復原狀騰空遷讓交還原告，亦為系爭租約第7 條第2 項所明確約定。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文，兩造租賃關係於101 年10月31日終止，為兩造所不爭執，被告自負有返還租賃物之義務，被告抗辯已於終止日前騰空返還，則為原告所否認，揆之上開舉證責任分配原則，自應由被告就其已將系爭建物遷讓返還之事實，負舉證之責。經查：
⒈系爭租約雖於101 年10月31日始行屆滿，然被告早於10 1年
4 月19日即以中壢郵局四十三支局第728 號存證信函，通知原告屆期不再續租，並送達原告。原告於同年8 月8 日即與訴外人宜加仲介有限公司簽訂「大管家房屋管理專任委託出租契約書」，委託仲介公司出租系爭建物，仲介公司繼而在建物外牆張貼巨幅廣告。原告公司法定代理人羅秀蘭之女兒陳沛文，乃任職於原告公司，於10月5 日即向被告收取一副鑰匙（內含遙控器2 個、中興保全感應卡1 張、白鐵鑰匙3支，總共6 支），上開6 支鑰匙已是進入系爭建物的全部鑰匙，可見被告當時已有將系爭建物交還原告之意思，原告亦知如此，而簽署上載「謙華科技股份有限公司於101 年10月
5 日歸還新竹市○○路廠址鑰匙壹把，共計陸支（如相片所示），特立此單」等字樣之物品歸還簽收單。上情業據被告提出存證信函、仲介公司函及委託出租契約、建物外牆廣告照片、物品歸還簽收單等件為證（見本院卷第37、38、40、
136 頁），復為原告所不爭執真正，足徵被告此部分之抗辯，應屬可取。
⒉自被告所提出拍攝日期為101 年10月23日之照片多紙以觀，
顯示出空曠寬敞的內部空間，屋內已無任何機器、設備、辦公桌椅、冷氣設備等，可徵被告在此之前確實已完全騰空建物（見本院卷第113-125 頁）。再參酌被告於101 年10月5日歸還6 支鑰匙之事實，6 支鑰匙已足以使原告進入系爭建物任何處所，倘若被告尚有機器設備等生財工具在內，衡情應當不會將全套鑰匙交付原告，徒然置公司資產於高度風險之中。是以，被告抗辯其於10月5 日已將系爭建物騰空返還，應屬可採。至原告陳稱：其向被告收取鑰匙是因原告將系爭建物頂樓出租予第三人設置廣告招牌，當時被告正在搬遷，人員已陸續到科學園區新辦公室上班，如果系爭建物頂樓招牌有拆除、更換、維修之必要時，原告須持鑰匙始能進入頂樓，受領鑰匙不代表受領系爭建物返還等語，而否認受領建物返還。惟原告就其主張受領鑰匙乃為修繕頂樓招牌之用，並未舉證以實其說，已難遽採，又縱認有拆、換、修頂樓招牌之必要，衡情應事先聯絡，由被告開啟讓原告進入，以維護承租人辦公場所安全，或以借用鑰匙方式處理，用畢即應歸還，豈有因預料將來可能要拆、換、修頂樓招牌而長期持有全建物鑰匙之理，是原告前揭主張實與常情有違，自無可採。
⒊被告承租系爭建物乃作為廠房之用，然被告經原告同意後，
已於101 年10月31日向台電公司新竹區營業處服務中心申請低壓電力暫停部分用電，並結清至該日止之電費，亦有台電公司開立之登記單回條、回函、收據號碼、電費資料表在卷可稽（本院卷第41、97-99 頁），由此亦徵被告在租期屆滿前已騰空建物，無使用系爭建物之事實，既未繼續使用系爭建物，自無再行負擔電費之必要。
⒋綜觀上情，在101 年10月31日之前，被告已有騰空建物、停
止用電之事實，原告亦有受領建物鑰匙之事實，是被告已於租期屆滿前，將系爭建物騰空返還原告，已可認定。
㈡原告主張被告未於101 年10月31日租期屆滿前回復原狀，遲
於同年12月10日始回復原狀，且更遲於12月28日始拋棄占有，均屬違約等語，並不可採。理由如下：
⒈兩造於租賃初始時，並未會同勘查建物現況，為兩造所不爭
執。系爭租約第7 條第2 項約定承租人於租約期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀，是被告固有回復原狀之義務，但在原狀不明之情形下，原告則有會同檢查、指明原狀之協力義務。被告於10月5 日歸還鑰匙之後，被告公司聯絡人郭仁安，分別在10月15日、18日、22日、24日、26日、27日、31日多次聯繫原告法定代理人，通訊時間分別為3分鐘至28分鐘不等，業據被告提出電信通話明細為憑（見本院卷第148 頁），是被告抗辯稱其於10月31日以前曾多次催請原告會同點交以及退還保證金乙節，尚非空言。
⒉兩造於租賃初始時，既未會同勘查建物現況，則建物回復原
狀之狀態不明，原告又已於10月5 日取得鑰匙，即應從速檢查系爭建物，倘有未回復原狀之處，亦應通知被告，使被告得及時回復。然原告持有鑰匙長達將近1 個月，未從速檢查，經受被告催促後仍不為之，縱認被告未能於租期屆滿之前回復原狀屬實，亦不可歸責被告。
⒊嗣兩造於11月2 日會同於系爭建物察看，原告法定代理人羅
秀蘭親自書寫修繕清單（見本院卷第42-44 頁），被告當日即請寶順威公司按照原告開列之修繕清單提出報價單，經議價、採購、修繕，業已於101 年12月11日修繕完成，原告亦不否認寶順威公司為其指定，且修繕期間原告有進入系爭建物監工，兩造復未確認修繕所須時間及寶順威公司工期。是以，寶順威公司於101 年12月11日始修繕完成，亦非可歸責被告。被告另抗辯其就系爭建物騰空返還時，已回復原狀，之所以配合原告要求修繕，係為取回擔保金33萬元之故，並非原告開列之修繕清單確屬建物原狀，況原告迄今亦不能證明所列修繕清單確為回復原狀所必要，是以，原告主張被告違反系爭租約遲延回復原狀，顯不足採。
㈢就原告請求賠償廁所之壁磚修補及頂板灌漿費用110,250 元
乙節，本院詳閱原告所提出之3 紙修繕清單內容，就廁所部分已載明為「1F廁所/ 女蹲X1，男蹲X1+2小便斗+ 洗手枱」，並無廁所之壁磚修補及頂板灌漿部分，原告復未能證明廁所之原狀為何、被告有進行壁磚修補及頂板灌漿之義務，再觀寶順威公司所提出廁所修繕完畢後之照片（見本院卷第64-65 頁），壁磚完整且有水泥牆，尚無壁磚修補及頂板灌漿之必要。是以，原告請求被告給付110,250 元，即屬無據。
㈣自被告101 年10月23日拍攝之系爭建物內部照片可清楚看見
已空無一物，被告結清101 年10月31日前之電費、將電號移轉返還原告、對系爭建物已無使用收益之事實，復且已提前在10月5 日將一副可進入系爭建物任何處所之鑰匙交還原告，衡情被告實無繼續占有系爭建物之必要。至於被告何以仍持有系爭建物之2 個備份搖控器，其已說明係因要使寶順威公司進入修繕時才發現有備份搖控器，況且系爭建物內已空無一物，被告自無從僅以單持搖控器之方式而占有系爭建物。
五、綜上所述，被告於租期屆滿之前即將系爭建物騰空返還予原告，原告因可歸責於己之事由，未從速檢查，致被告不能及時完成修繕，原告復不能舉證建物原狀如何、以及廁所壁磚修補及頂板灌漿為被告應負擔之回復原狀義務，是以，原告主張被告違反系爭租約，應給付違約金及修繕費用共282,91
6 元，為無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴原告起訴全部引用本訴部分之陳述，爰依系爭租約第3條第2 項㈡及第7 條第4 項約定，請求反訴被告返還擔保金33萬元及賠償律師費4 萬元。並聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告37萬元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日即102年2 月9 日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告所述均非為真，已如反訴被告於本訴中所述等語資為抗辯，並為答辯聲明：⑴反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、反訴部分之不爭執事項同本訴部分之記載，反訴部分之爭點則為：反訴原告請求反訴被告返還擔保金33萬元及賠償4 萬元律師費，是否有據?
四、本院之判斷：㈠依系爭租約第3 條第2 項㈡約定，租賃期限屆滿，反訴原告
騰空並交還系爭建物時，反訴被告應無息返還擔保金33萬元。反訴原告業於101 年10月31日將系爭建物騰空返還反訴被告，已如前述，反訴被告自承迄未將擔保金返還，是反訴被告自負有返還擔保金33萬元之義務。
㈡兩造任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方
之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用，為系爭租約第7 條第4 項所明確約定。又我國第一、二審民事訴訟非採用律師訴訟主義，當事人所支出之律師費用，固不在訴訟費用之列，惟本院審酌兩造均為公司法人，所支付律師費乃公司費用之一部分，兩造既於系爭租約約定，苟若一方違約致他方受損，願賠償他方之損害及因此涉及之訴訟費、律師費，且上開約定並不違背公序良俗或法律強制規定，基於私法自治原則，即非法所不許。查國稅局核定律師執行業務所得，訴訟事件最低酬金為4 萬元，反訴原告主張其已實際支付本件訴訟代理人酬金高於4 萬元，復為反訴被告所不爭執（見本院卷第140頁反面）。準此，參酌兩造之約定及前揭說明，反訴原告請求反訴被告賠償律師費4 萬元，即屬有據。
五、綜上所述，反訴原告於租期屆滿前即將系爭建物騰空返還反訴被告，反訴被告即應返還擔保金33萬元，經多次催討未果，致反訴原告以訴訟請求並因此支出律師費用，是反訴原告依系爭租約第3 條第2 項㈡、第7 條第4 項，請求反訴被告給付37萬元（計算式：擔保金33萬元＋律師費4 萬元）及自
102 年2 月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、就民事訴訟法第427 條第1 項至第4 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行，同法第389條第1 項第3 款定有明文，反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本院係以簡易訴訟程序為反訴被告敗訴判決，依上開規定，本院就此部分應依職權宣告假執行，反訴原告聲請願供擔保宣告假執行，此不過促使法院職權發動，本院無須就其此部分為准駁之判決，惟反訴被告陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並諭知如主文第5 項所示。
丙、本件本、反訴，判決基礎均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
丁、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴則為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 12 日
新竹簡易庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 12 日
書記官 嚴翠意