臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹簡字第265號原 告法定代理人 蘇俊逸訴訟代理人 許美麗律師
王彩又律師張淑美律師被 告 王裕興訴訟代理人 趙乃怡律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102 年11月7 日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬柒仟元，及自民國102 年6 月 8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣陸拾伍萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造於民國（下同）101 年12月7 日訂立專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），由被告將其所有坐落新竹市○○段○○○ ○號土地及其上同段2121號建號房屋（門牌號碼為新竹市○○街○○號6 樓，下稱系爭房地），委託予原告代為銷售，約定銷售期間自101 年12月7 日起至102 年3 月7 日止，銷售價格為新臺幣（下同）1,450 萬元；嗣雙方於102 年
3 月9 日簽立「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」，同意將委託銷售價格調整為1,330 萬元（含4%仲介費），並將銷售期限延長至102 年5 月31日止；爾後，兩造又於102 年
4 月6 日協議更改銷售價格為1,095 萬元（含4%仲介費，被告實拿1,050 萬元），且約定如買方出價逾1,050 萬元時，被告即應配合簽訂買賣契約書。
二、嗣經原告居間仲介後，訴外人牛捷安於102 年4 月9 日口頭同意以1,095 萬元之價格購買系爭房地，且於同年月13日簽立購屋承諾書，並交付票面金額為110 萬元之支票乙紙作為定金。熟料，當原告通知被告出面簽署買賣契約書時，被告竟拒不依約履行，而依系爭銷售契約第貳部分甲、乙方之權利義務第5 條：「一、甲方（即被告）有本條第二項各款情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務。二、除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委託銷售總價百分之四計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）：…⑶甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者…。」約定，應視為原告已完成居間仲介之義務，則伊自得請求被告支付委託銷售總價1,095 萬元之6%即657,000 元【計算式： 1,095萬元×6%＝657,000 元】報酬。為此，爰依兩造簽訂之系爭銷售契約提起本訴，並聲明：（一）被告應給付原告657,00
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告抗辯原告係以各種話術、安排假買主之方式，而誘騙被告降價出售云云，原告否認之，事實上，被告最初委託銷售之標的，除系爭房地外，尚包含編號121 、122 號之兩個車位，嗣因被告於102 年3 月底，將編號122 號之車位出售予同社區之其他住戶，始致本件委託銷售價格大幅下降，此觀訴外人陳以峰簽訂之附停止條件定金委託書、牛捷安之購屋承諾書，其車位編號標示欄位均僅記載「12
1 」乙節即明；且出賣人視房產銷售狀況調降價格，亦屬常見，足認被告上揭所述均屬不實。至關於帶看客戶數量部分，係因在102 年3 月16日前，均係由被告直接帶領原告公司人員及客戶前往觀看，毋須登記，爾後或因原告同時帶看多組客戶，惟僅登記一次，或因社區管理員未要求登記，故亦無被告指稱原告有違反誠信原則之情事。
（二）被告另抗辯其因原告延遲提供由訴外人陳以峰簽立之附停止條件定金委託書，致喪失沒收定金之機會云云，惟原告亦否認之，蓋原告早於102 年3 月30、31日，即以電話告知有買主即訴外人陳以峰欲購買系爭房地之訊息，並未隱瞞，僅因被告斯時在花蓮，致原告無法即時將陳以峰之附停止條件定金委託書轉交予被告。又訴外人陳以峰雖係於
10 2年3 月30日簽署附停止條件定金委託書，表示其願以1,03 0萬元購買系爭房地，惟被告迨至同年4 月3 日，仍堅持以1,072 萬元之價格出售，有被告簽立之「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」為證，則買賣雙方既未就銷售總價達成意思表示合致，買賣契約尚未成立，自無沒收斡旋金之問題，更何況，被告亦從未表示要沒收斡旋金，則被告此部分所述亦非事實。
（三）被告又辯稱原告人員具有未依指示報告處理事務進度、隱匿訴外人牛捷安簽署之附停止條件定金委託書等違反契約義務情事，且訴外人牛捷安所簽發、用以分別支付斡旋金及定金之本票及支票，均具明顯重大瑕疵，顯係欲藉此壓迫被告簽訂買賣契約云云，原告亦予否認。
1.經查，原告早於102 年4 月8 日即已將有買主即訴外人牛捷安欲以1,050 萬元購買系爭房地之事，告知予被告知悉，並將牛捷安簽署之附停止條件定金委託書及斡旋金本票照片傳送予被告觀看，同時積極安排簽約事宜，非但未隱匿買訊，且該紙本票亦據牛捷安之親筆簽名，非屬被告指稱之無效票據。再者，兩造並未就定金數額部分作有任何約定，基於賣方立場，當以定金數額越多越有利，是本件顯係被告反悔不願簽訂買賣契約，始認訴外人牛捷安交付過高之定金數額，由此可見，欠缺誠信者乃被告。
2.次查，觀之訴外人牛捷安所提出、用以支付系爭房地定金之支票，係屬銀行支票，等同現金，雖以牛捷安本人為受款人，惟未禁止背書轉讓，倘被告配合簽訂買賣契約，買主牛捷安可當場背書轉讓予被告收執以支付價金；反之，如被告不願配合，牛捷安則可兌現回存自己帳戶，如此將可避免賣方不願簽約又拒絕返還定金之風險，蓋若以被告為支票受款人且禁止背書轉讓，則該紙支票只能存入被告帳戶，倘若被告不願配合簽約，牛捷安將無法直接回存支票款項，徒增麻煩。且就賣方而言，系爭支票既等同現金，並已交由原告保管，與買賣價金信託履約保證機制相同，對買賣雙方均屬最有保障之方式，並為實務上所常見。是以，訴外人牛捷安以該銀行支票給付定金，並無瑕疵，原告據此收受，亦未違背善良管理人注意義務，甚為明灼。
3.退而言之，縱認訴外人牛捷安提出之該紙支票不能視為已給付定金，惟依兩造簽訂之系爭銷售契約第壹部分銷售條件第4 條第1 項及第貳部分甲、乙雙方之權利義務第5 條第2項 第3 款約定，可知只要買方同意被告之銷售條件並簽署購屋承諾書，買賣契約即已有效成立，原告並已完成居間仲介義務，假若被告拒絕與買方簽訂買賣契約書，即應支付委託銷售總價之6%金額予原告，至於買方牛捷安所交付之支票是否以被告為受款人，對於買賣契約之效力及原告之請求，皆不生影響。
（四）被告復辯稱系爭銷售契約第壹部分銷售條件第4 條第1 項及第貳部分甲、乙雙方之權利義務第5 條第2 項第3 款約定，除嚴重限制被告行使權利外，且對被告屬重大不利益，按依民法第247 條之1 規定，該部分約定應屬無效云云，被告否認之，蓋被告既已同意以1,095 萬元之價格委託原告代為銷售系爭房地，則當原告為其尋得買主後，被告自應受其先前之出價所拘束，否則將使原告或買方無所適從。更何況，原告為媒介買賣雙方締約機會、促成交易，已投入相當金錢成本、心力、時間，倘若被告於原告實際上已完成仲介義務情況下，仍可反悔選擇不出售，將使原告無法獲取應得之報酬，對被告而言亦非公平。
（五）被告末辯稱本件違約金數額過高，應予酌減云云，惟查，倘若本件被告與原告仲介之對象簽訂書面買賣契約時，原告分別可向買、賣雙方收取委託銷售總價2%、4%之服務報酬，然因被告違約不出售，致伊無法向買方收取報酬，自受有損害，是伊依據兩造簽訂之系爭銷售契約約定，請求賠償委託銷售總價2%計算之違約金，尚屬合理，並未過高。
貳、被告則以：
一、被告雖曾於101 年12月7 日委託原告以1,450 萬元之價格，代為銷售系爭房地，並於原約定銷售期間屆滿後之102 年 3月9 日，將上開委託銷售價格調整為1,330 萬元，兩造並同意將銷售期限延長至102 年5 月31日止，惟原告竟違反誠信原則，誆騙其曾利用被告102 年3 月16日返回花蓮居住期間，多次帶看十餘組客戶，因客戶抱怨系爭房地存有漏水、基地台、壁刀等瑕疵，故僅願以約1,000 萬元之價格承購系爭房地及1 個車位云云，然經被告調閱訪客紀錄表審視，發現原告僅於該段期間帶看四組客戶，足見原告係意圖以各種話術誤導被告。
二、其後，原告公司所屬業務員姜秀秀又安排假買主即訴外人陳以峰，表示其欲以1,030 萬元購買系爭房地，姜秀秀並於10
2 年3 月30、31日致電說服被告降價出售；嗣當雙方約定於同年4 月3 日簽訂買賣合約書時，原告又臨時將簽約日期延後1 日，期間經被告一再要求提供訴外人陳以峰簽立之附停止條件定金委託書及斡旋金本票影本，原告卻以各式藉口推託，迨至102 年4 月4 日約定簽約前1 個小時，始將附停止條件定金委託書出示予被告，而斡旋金本票則從未交付予被告檢視，顯已違反系爭銷售契約第貳部分甲、乙方之權利義務第3 條第5 項：「如買方簽立『附停止條件定金委託書』，乙方應於二十四小時內將該委託書轉交甲方，不得隱瞞或扣留。」約定甚明。甚且，原告係遲至簽約當時，始告知被告買主陳以峰僅願以更低之價格即1,000 萬元承購，以致交易破局，而被告就此可歸責買方之因素致無法完成買賣契約，本可依契約約定沒收斡旋金，詎原告竟以被告尚未於附停止條件定金委託書上簽認為由而拒絕交付，然而，被告之所以未能在文件上簽認，乃肇因於原告隱匿、推託、拒絕出示所致，已如上述，則本件顯係因可歸責於原告之事由，始致被告未能於買方違約情形下沒收定金。
三、又被告係因原告聲稱有買主陳以峰急需購買系爭房地，始同意將委託銷售金額降低為1,030 萬元，然終因可歸責於原告事由導致未能成交，伊遂要求將銷售價格調整為先前約定之1,330 萬元；未料，原告竟以被告先前已同意以1,030 萬元出售，且經錄影存證為由，強硬要求至多僅能調整為 1,050萬元，被告被迫僅能於102 年4 月6 日更改銷售價格為1,09
5 萬元（含4%仲介費，被告實拿1,050 萬元）；此外，原告仍未按依被告之指示報告處理事務之進度。至原告雖主張被告調降委託銷售總價之原因，係因委託銷售標的減少一車位所致云云，惟查，被告係以128 萬元之價格，將編號122 號車位出售予訴外人林蔡鳳蘭，則縱使被告係因車位減少而降低售價，至多亦僅會降價約128 萬元，豈有同意調降300 萬元之理？顯違常理；加以被告大幅調降委託銷售金額之時點，與原告要求與訴外人陳以峰簽約之時間相符，益證被告確係因訴外人陳以峰始同意調降售價。
四、嗣於102 年4 月8 、9 日間，被告又接獲原告通知有買主即訴外人牛捷安欲以1,050 萬元購買系爭房地，經被告一再要求出示訴外人牛捷安簽立之附停止條件定金委託書及斡旋金本票影本，原告又以各種藉口推託，迨至102 年4 月10日始以手機通訊軟體傳送模糊不清之文件予被告，經被告要求重新傳送後，原告甚至推諉以從未使用過影印機掃描功能為由而遲不提供，係拖延至102 年4 月12日方另行傳送，被告至此始發現訴外人牛捷安早於102 年4 月6 日即已簽定附停止條件定金委託書，惟原告卻一再違反系爭銷售契約義務而隱匿此一文件；除此之外，訴外人牛捷安所交付用以支付斡旋金之本票影本，亦僅按捺指印，而未有牛捷安之署名或印文，是否具有票據上效力亦有疑義。豈料，102 年4 月12日晚間9 時，原告竟致電表示訴外人牛捷安已簽發票面金額為11
0 萬元之支票乙紙，作為購買系爭房地之定金，並要求被告出面簽約，然查，訴外人牛捷安係於102 年4 月13日上午 9時30分簽署購屋承諾書，而原告竟早於前一日晚間即傳送用以支付定金之支票影本，顯與一般係先簽署購屋承諾書後始交付定金之常理有違；且訴外人牛捷安所給付之定金數額，竟高達系爭房地銷售總價之20% ，相當於一般銷售房屋之簽約備證款，並較一般房屋交易係以定金50萬元為上限規定不符，足見原告係欲藉由高額定金達到壓迫被告簽約之目的；況查，訴外人牛捷安所簽發之系爭支票係以其自身為受款人，與購買承諾書第貳部分承購條件第2 條第2 項所定，以票據為支付方式者，需指定賣方為受款人並禁止背書轉讓規定不合，難謂有支付被告之效力，亦足認原告逕自收受此一具有明顯重大瑕疵票據，實未善盡其善良管理人之注意義務。
五、承上，原告於受託銷售系爭房地期間，具有諸多違反居間仲介義務之行為，且訴外人牛捷安所簽發之本票及支票，亦存有甚多明顯重大瑕疵，恐致被告將來受有債務不履行損害之虞，難謂原告已完成居間仲介義務。又縱認訴外人牛捷安所簽署之購屋承諾書已達被告之銷售條件，惟系爭銷售契約第壹部分銷售條件第4 條第1 項及第貳部分甲、乙雙方之權利義務第5 條第2 項第3 款約定，已完全剝奪被告之議約決定權，亦即只要買方簽署購屋承諾書，無論有無履約可能，買賣契約即已成立，被告即應支付仲介報酬，顯已嚴重限制被告行使權利；且原告逕自收取高額報酬，卻將風險轉由被告一方承擔，對被告亦屬重大不利益，揆按民法第247 條之 1規定，該部分約定應屬無效。
六、退步言之，縱認被告確有支付款項予原告之義務，惟因原告請求給付之報酬為委託銷售總價1,095 萬元之6%，竟較實際簽訂買賣契約後，原告所得請求之委託銷售總價4%費用為高，亦即原告於被告未履約之情形下，反可獲取更高之報酬，顯與事理有違。況查，原告所請求之上開委託銷售總價6%款項，其中4%為服務報酬，然因被告既已拒絕與買方簽訂買賣契約書，系爭房地尚未成交，原告自毋庸再提供後續因房屋瑕疵所衍生之聯繫、協助協商等服務，詎其竟得依據前揭約定取得更高之款項，揆按最高法院79年度台上字第1915號、51年度台上字第19號及19年度上字第1554號判例意旨，本件違約金數額顯屬過高，應予酌減。
七、是以，被告之所以未能與訴外人牛捷安簽署買賣契約，實非可歸責於被告，故原告提起本訴請求給付服務報酬及違約金，實無理由，應予駁回。為此聲明：（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張兩造曾於101 年12月7 日簽訂系爭銷售契約，原約定委託銷售價格為1,450 萬元，迭經變更，終將上開總價調整為1,095 萬元；嗣經原告仲介後，訴外人牛捷安表示願以1,095 萬元之價格購買系爭房地，且於102 年4 月13日簽立購屋承諾書，並交付票面金額為110 萬元之支票乙紙作為定金，詎被告竟拒不與買主簽訂書面買賣契約書，應視為原告已完成仲介義務，依約得向被告請求支付委託銷售總價6%之報酬等情，業據其提出系爭銷售契約、委託銷售/ 出租契約內容變更同意書、購屋承諾書及存證信函等件為證，而被告固不爭執曾委託原告代為銷售系爭房地之事實，惟否認其有給付報酬予原告之義務，並以前揭情詞置辯。則本件所應審究之爭點厥為：原告是否有被告所指稱以話術誤導、安排假買主、隱瞞扣留附停止條件定金委託書、未報告處理事務進度等違反居間仲介義務情事？原告請求被告支付以委託銷售總價6%計算之服務報酬，有無理由？
二、原告是否有被告所指稱以話術誤導、安排假買主、隱瞞扣留附停止條件定金委託書、未依指示報告處理事務進度等違反居間仲介義務情事？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。查本件被告抗辯原告於委託銷售系爭房地期間，有以話術誤導及安排假買主陳以峰之方式，誘使被告降低委託銷售價格，且隱瞞、扣留訴外人陳以峰及牛捷安簽立之附停止條件定金委託書，致其未能及時簽認而喪失沒收訴外人陳以峰所交付之附停止條件定金機會，原告並有未依指示報告處理事務進度、收受與約定不符之票據等違反居間仲介義務及善良管理人注意義務情事等節，既為原告所否認，揆諸前揭說明，被告即應就其主張之上開利己事實，負舉證說明之責。
（二）惟查，被告就其抗辯訴外人陳以峰乃原告安排之假買主，目的係為誘使被告降低系爭房地銷售價格，以及被告確有要求原告應隨時報告處理事務進度，而原告並未依指示進行等節，均未提出任何證明資料以實其說，徒空言指摘，已難信實。且觀之被告提出之訪客紀錄表（見卷第 29-30頁）所示，其上固記載原告公司人員僅曾於102 年3 月30、31日期間帶看四組客戶，與原告表示之十餘組人員不符，然而訪客紀錄表僅係社區基於安全管理所為之訪客進出登記，非必代表實際情況，是否因社區管理員疏漏、彼此熟識、住戶親自帶領等因素而未登記其上，亦未可知，尚無從僅因原告所報告之帶看人數與紀錄表登記數量不符一情，即謂原告有何違反誠信原則、以話術誤導被告之行為甚明。
（三）次查，依據被告所提出、由訴外人陳以峰簽立之附停止條件定金委託書（見卷第32頁）所示，可知訴外人陳以峰係於102年3月31日12時簽署該份文件，正式提出其願以低於被告銷售條件之價格即1,030 萬元購買系爭房地，並委託原告居間、代理向被告傳達購屋意願之意旨，而原告早於同年3 月30、31日，即分別以電話通知被告上情，此為被告所自承（見卷第24頁背面），則原告顯已確實傳達訴外人陳以峰之買訊，而未有所隱瞞。至原告雖未按系爭銷售契約第貳部分甲、乙方之權利義務第3條第5項：「如買方簽立『附停止條件定金委託書』，乙方（即原告）應於二十四小時內將該委託書轉交甲方（即被告），不得隱瞞或扣留。」約定（見卷第9 頁），於期限內將該份文書轉交予被告，或可認有違反契約義務之情事，然因被告迨至102年4月3日，仍堅持至少應以1,072萬元之價格出售，甚至於102年4月6日將委託銷售價格再調高至1,095萬元，有被告分別於102年4 月3、6日簽立之委託銷售/出租契約內容變更同意書（見卷第12、50頁）附卷可佐，均較訴外人陳以峰提出之承購價額為高，應認被告已不同意依承購條件出售，是買賣雙方既未就契約價格達成合意，買賣契約尚未成立，自無沒收附停止條件定金之問題。此外，被告對於本件係因買方陳以峰臨時反悔，不願以原承購條件購買系爭房地，始致交易不成立乙節，亦未舉證證明之，是被告辯稱其因原告隱匿、推託、拒絕出示訴外人陳以峰之附停止條件定金委託書，致未能及時簽認，喪失於買方違約情形下沒收定金之機會云云，亦乏所據，不足採認。
（四）第查，觀諸被告提出兩造往來之電子郵件（見卷第69頁）內容所示，可知原告係於102 年4 月8 日，始將訴外人牛捷安簽立之102 年4 月6 日本票及附停止條件定金委託書傳送予被告閱覽，雖逾系爭銷售契約第貳部分甲、乙方之權利義務第3 條第5 項約定之24小時期限，且其所寄發之電子檔案亦有部分內容遭遮蔽，然而大致仍可辯認係訴外人牛捷安所簽署之相關文件，何況原告復於102 年4 月12日，即又將訴外人牛捷安所提出票面金額110 萬元、用以支付購買系爭房地定金之支票傳送予被告，同時將訴外人牛捷安已承諾以被告銷售條件承購系爭房地之事告知予被告知悉，由此可知，原告雖有未於期限內轉交完整之附停止條件定金委託書之缺失，惟尚不影響本件已成立買賣契約之事實。至被告雖另以訴外人牛捷安交付定金及簽訂購屋承諾書之順序、定金數額、支付工具等項，質疑本件買賣契約之效力，並辯稱原告未善盡善良管理人注意義務云云，惟查，原告固係於訴外人牛捷安102 年4 月13日上午
9 時30分簽訂購屋承諾書之前一日晚間，即將定金支票傳送予被告閱覽，然而兩者相距不及一日，衡情尚在合理範圍內，難認有何悖於常情之處；再者，兩造針對買方於承諾購屋時所應交付之定金數額部分，並未作有約定，縱使訴外人牛捷安所提出之定金數額過高，亦僅涉及原告事後應如何賠付問題，對於本件買賣契約已有效成立之事實亦無影響。此外，檢視訴外人牛捷安提出由新竹第三信用合作社簽發之本社支票（見卷第39頁），其受款人欄位固記載為「牛捷安」，惟因該紙支票並未禁止背書轉讓，訴外人牛捷安得於簽訂書面買賣契約時，隨時將系爭票據背書轉讓予被告，此乃實務所常見，且訴外人牛捷安亦已將系爭支票交由原告保管，對於買賣雙方而言，均屬有保障，是原告收受該紙支票，亦難認有何違反善良管理人注意義務之情事。
（五）綜上，被告抗辯原告於委託銷售系爭房地期間，有以話術誤導、安排假買主、隱瞞扣留附停止條件定金委託書、未依指示報告處理事務進度等違反居間仲介義務云云，均屬乏據，不足憑採。
三、原告請求被告支付以委託銷售總價6%計算之服務報酬，有無理由？
（一）按系爭銷售契約第貳部分甲、乙方之權利義務第5 條約定：「一、甲方（即被告）有本條第二項各款情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務。二、除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委託銷售總價百分之四計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）：…⑶甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者…。」。經查，原告主張其已於委託銷售期間，為被告媒合買主，並經訴外人牛捷安簽立購屋承諾書及交付支票為憑，詎被告竟拒絕與買方簽定買賣契約書，依據上開約定，應視為原告已完成仲介義務，被告並應支付以委託銷售總價6%計算之報酬等情，業據提出與其所述相符之系爭銷售契約、委託銷售/ 出租契約內容變更同意書、存證信函、購屋承諾書等件為證，且被告並未舉證證明原告有其所述違反居間仲介義務行為之事實，業經本院審述如前，堪認原告此部分主張屬實，則原告據此請求被告支付委託銷售總價6%（其中4%為服務報酬、2%為違約金）之費用，即屬有據，應予准許。
（二）就此，被告雖抗辯依據系爭銷售契約第壹部分銷售條件第
4 條第1 項及第貳部分甲、乙雙方之權利義務第5 條第 2項第3 款內容，已完全剝奪被告之議約決定權，且將買方無法履約之風險轉由被告一方承擔，顯已違反民法第 247條之1第3、4 款規定云云。惟查：
1.所謂定型化契約之條款因違反誠信原則，顯失公平，而無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。而查，本件係因被告欲出售系爭房地，遂主動委託經營房屋買賣仲介之原告代為銷售，而以現今資訊發達、各家房仲業者林立之情況，被告大可自行販售，抑或與其他業者合作，亦即被告並非處於無從選擇締約對象或無拒絕締約之餘地。
2.再者，被告於委託原告代為銷售系爭房地之初，對於委託銷售之標的、條件、價金、時間、價款支付方式等項，均可自由決定，並以締結契約為目的，委託原告代為銷售，以喚起買主之承諾，應屬要約之意思表示；而被告同意按原告之銷售條件承購，並簽署購屋承諾書，則係對原告要約所為之承諾，此時契約即因當事人之意思表示合致而有效成立，被告負有出面簽訂書面買賣契約，並給付報酬予原告之義務，難認系爭銷售契約第壹部分銷售條件第4 條
1 項約定有何限制被告行使權利而顯失公平之情事。
3.又細繹系爭銷售契約第貳部分甲、乙雙方之權利義務第 5條第2 項第3 款內容（見卷第9 頁），可知契約當事人係約定被告僅於同意出售或買方同意按依被告條件承購系爭房屋後，而被告拒絕與買方簽訂買賣契約書，抑或於簽訂買賣契約書後違約不賣，以及其他可歸責於被告因素致買方解除買賣契約情形時，方有給付報酬之義務，並非毫無範圍課予被告給付服務報酬之義務，且衡諸上開限制，與原告為求覓得買家，所將付出之勞力、時間、費用等相較，亦未過重，難認對被告有重大不利益而顯失公平之情形。此外，被告已有於系爭銷售契約之前言審閱權欄位簽名確認，足徵被告於簽訂系爭銷售契約時，對於契約條文及其權利義務關係均已甚為明瞭，亦即可清楚預見、審酌其日後有此情形時所應給付之數額及其範圍，並不致蒙受不測之損害，均無被告抗辯顯失公平之情事。
（三）末按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條固有明文。然違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號裁判意旨參照）。經查，兩造係於系爭銷售契約第貳部分甲、乙雙方之權利義務第5 條第2 項第3 款約定，倘原告所媒介買方之承購條件已達被告之銷售條件，而被告卻拒絕與買方簽訂買賣契約書時，被告即應支付以委託銷售總價6%計算之費用予原告，其中之4%為服務報酬，另2%則為違約金（見卷第9 頁）。本院審酌原告為從事不動產買賣仲介之公司，其自10
1 年12月7 日起即受託銷售系爭房地，為本件銷售已支出相當人力、物力成本，倘被告未拒絕與訴外人牛捷安簽訂買賣契約，則原告本可向買、賣雙方各自收取以承購總價（實際成交總價）2%、4%計算之服務報酬，有原告提出之系爭銷售契約、購屋承諾書等件（見卷第9 、13頁）在卷可稽；復參酌房屋仲介公司與出賣人間所簽訂之不動產銷售契約，其主要之工作，也是困難度較高之服務內容，即是依委託銷售條件為出賣人仲介願意購買之買方，並促成買賣雙方達成意思合致而成立買賣契約，使房屋仲介公司完成於委託銷售期間為出賣人出售房屋之服務，至於買賣契約成立後，再安排雙方簽約、交付文件、權狀及辦理所有權移轉登記等事宜，均是基於完成房屋仲介所附帶且例行性之服務事項，對房屋仲介公司而言，輕而易舉且不構成任何負擔，是被告擅自違約不與買方簽訂買賣契約書，並完成嗣後之移轉登記義務，係屬可歸責於被告之事由，若再以被告違約事由，而主張原告未盡事後簽約、交付文件、權狀及辦理所有權移轉登記等工作，而認原告應酌減其服務報酬，不啻係將違約之不利益轉嫁予無過失之一方承受，亦有失誠信及公平原則，是被告抗辯原告請求之服務報酬及違約金數額過高，應予酌減云云，自不可採。
四、從而，原告依據系爭銷售契約之約定，請求被告給付委託銷售總價1,095 萬元之6%即657,000 元【計算式：1,095 萬元×6% ＝657,000 元】報酬，及起訴狀繕本送達翌日（即102年6 月8 日）起至清償之日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保請為宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第 2項第、78條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
新竹簡易庭 法 官 張百見以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）。
中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
書記官 黃詩傑