臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹簡字第542號原 告 鄭武振
鄭武源上二人共同訴訟代理人 李文傑律師
彭首席律師複代理人 黎筱汶被 告 精采有限公司兼法定代理人鄭吉華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告精采有限公司應將門牌號碼為新竹市○○路○○○○○號一樓房屋及如附圖所示第三層四六點五０平方公尺石棉瓦造之房屋騰空返還原告。
被告精采有限公司應給付原告新臺幣伍萬肆仟元，及自民國一百零二年十月一日起，至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
確認原告就前項之債權，對被告精采有限公司存放於主文第一項房屋內如附表一所示之物品有留置權。
被告鄭吉華應將門牌號碼為新竹市○○路○○○○○號二樓房屋騰空返還原告。
被告鄭吉華應給付原告新臺幣陸萬玖仟元，及自民國一百零二年十月一日起，至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬叁仟元。
確認原告就前項之債權，就被告鄭吉華存放於主文第四項房屋內如附表二所示之物品有留置權。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項、第二項、第四項、第五項得假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，亦為同法第256條所明定。本件原告起訴時之聲明原為：㈠被告精采有限公司應將門牌號碼為新竹市○○路○○○○ ○號1樓、3樓之房屋騰空返還原告（位置及面積以實測為準）。㈡被告精采有限公司應給付原告新臺幣（下同）54,000元，及自民國（下同）102年10月1日起，至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告18,000元。㈢確認原告於聲明第2項之債權，就被告精采有限公司存放於系爭房屋1樓、3樓內之物品（如起訴狀附表1所載）有留置權。㈣被告鄭吉華應將門牌號碼為新竹市○○路○○○○ ○號2樓之房屋騰空返還原告（位置及面積以實測為準）。㈤被告鄭吉華應給付原告69,000元，及自102年10月1日起，至騰空返還第3項房屋之日止，按月給付原告23,000元。㈥確認原告於聲明第5項之債權，就被告鄭吉華存放於系爭房屋2樓內之物品（如起訴狀附表2所載）有留置權。㈦訴訟費用由被告負擔。㈧原告就第1、2、4、5項聲明願供擔保，請宣告准予假執行。經本院會同原告及新竹市地政事務所勘測系爭房屋之位置及面積及確認被告精采有限公司、鄭吉華等2人留置於系爭房屋內之物品品名及數量後，原告乃於103年3月28日以民事補正聲明狀變更其聲明為：㈠被告精采有限公司應將門牌號碼為新竹市○○路○○○○○號1樓如附件新竹縣建築改良物平面圖所示，第1層56.99平方公尺加強磚造房屋以及如新竹市地政事務所103年2月20日建物測量成果圖（下稱附圖）所示，第3層46.50平方公尺石棉瓦造之房屋騰空返還原告。㈡被告精采有限公司應給付原告54,000元，及自102年10月1日起，至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告18,000元。㈢確認原告於聲明第2項之債權，就被告精采有限公司存放於系爭房屋1樓、3樓內之物品（如原證10物品清單所載）有留置權。㈣被告鄭吉華應將門牌號碼為新竹市○○路○○○○○號如附件新竹縣建築改良物平面圖所示，第2層46.50平方公尺加強磚造之房屋騰空返還原告。㈤被告鄭吉華應給付原告69,000元，及自102年10月1日起，至騰空返還第3項房屋之日止，按月給付原告23,000元。㈥確認原告於聲明第5項之債權，就被告鄭吉華存放於系爭房屋2樓內之物品（如原證11物品清單所載）有留置權。㈦訴訟費用由被告負擔。㈧原告就第1、2、4、5項聲明願供擔保，請宣告准予假執行。經核原告所為上開聲明之變更，係基於兩造間就系爭房屋之租賃契約法律關係之同一基礎事實而為，至原告前開更正系爭房屋各樓層之位置及面積，則核屬更正事實上之陳述，揆諸前開規定均無不合，應併予准許。
二、本件被告精采有限公司及鄭吉華均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、被告精采有限公司於101年12月11日向原告承租原告所有門牌號碼新竹市○○路○○○○○號1樓及3樓房屋，分別供該公司營業及放置物品之用，被告鄭吉華則承租同址2樓房屋使用，租期均自102年1月1日至103年12月31日止，被告精彩有限公司租用之1樓部分每月租金為18,000元，押租保證金53,000元，被告鄭吉華租用之2樓部分每月租金為23,000元，押租保證金67,000元。惟被告精采有限公司與鄭吉華均自102年7月1日起，即未依約繳納租金，原告於102年9月5日曾以新竹英明街郵局第710號存證信函通知被告，請其等繳納積欠之7、8、9月租金，各計54,000元（計算式：18,000元×3個月＝54,000元）及69,000元（計算式：23,000元×3個月＝69,000元），否則兩造間之租賃契約即告終止，原告不再另為終止租約之意思表示，詎被告於102年9月6日收受上開存證信函後，仍不予理會，則參照最高法院87年台簡上字第7號判決意旨，兩造間之租賃契約已生終止之效力，不須再另為終止租約之意思表示，然為期周全，原告再次以102年12月
26 日民事準備書狀繕本為終止兩造租賃契約之意思表示。又依兩造簽訂之租約第7條第2項及第9條第6項約定，原告除可分別向被告精采有限公司與鄭吉華請求給付積欠之租金54,000元、69,000元外，另得請求被告精采有限公司及鄭吉華給付自102年10月1日起，至遷讓房屋之日止，按月給付房租1倍計算之違約金18,000元、23,000元。
三、又被告精采有限公司於102年6月中旬起即未營業，被告鄭吉華亦不知去向，且均未支付102年7月份以後之租金，且經原告於102年7月1日會同員警、鎖匠進入系爭房屋察看，發現系爭房屋目前並無人使用，惟被告等仍有物品留置於系爭房屋內，承上所述，原告對被告既有上開債權，依民法第445條規定，原告就被告存於系爭承租房屋內之物品（如原證10、11物品清單所示），即得依法行使留置權。
四、至兩造租賃契約雖有經公證，惟公證書內約定逕受強制執行者其本旨：「承租人給付如契約所載之租金或違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人返還保證金，如不履行時，均應逕受強制執行。」是以依據公證書得以逕為強制執行者，僅限於租期屆滿返還房屋之情況，與本件係終止租約請求返還房屋之情狀不同，無法依據公證書逕為強制執行程序，況且本件原告另有確認留置權之部分，從而仍須提起本件訴訟，以維權益。
五、訴之聲明：㈠被告精采有限公司應將門牌號碼為新竹市○○路○○○○○號1樓
如附件新竹縣建築改良物平面圖所示，第1層56.99平方公尺加強磚造房屋以及如新竹地政事務所103年2月20日建物測量成果圖所示，第3層46.50平方公尺石棉瓦造之房屋騰空返還原告。
㈡被告精采有限公司應給付原告54,000元，及自102年10 月1
日起，至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告18,000元。
㈢確認原告於聲明第2項之債權，就被告精采有限公司存放於
系爭房屋1樓、3樓內之物品（如原證10物品清單所載）有留置權。
㈣被告鄭吉華應將門牌號碼為新竹市○○路○○○○○號如附件新
竹縣建築改良物平面圖所示，第2層46.50平方公尺加強磚造之房屋騰空返還原告。
㈤被告鄭吉華應給付原告69,000元，及自102年10月1日起，至騰空返還第3項房屋之日止，按月給付原告23,000元。
㈥確認原告於聲明第5項之債權，就被告鄭吉華存放於系爭房屋2樓內之物品（如原證11物品清單所載）有留置權。
㈦訴訟費用由被告負擔。
㈧原告就第1、2、4、5項聲明願供擔保，請宣告准予假執行。
貳、被告精采有限公司、鄭吉華經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
叁、得心證之理由：
一、原告主張之事實，業據提出與所述相符之建物登記謄本、公證書暨房屋租賃契約、存證信函及郵件收件回執、102年房屋稅繳款書、被告留置物品之照片、被告精采有限公司變更登記表、被告鄭吉華戶籍謄本及新竹縣建築改良物平面圖等件為證（見本院卷第4至29頁、第43至46頁、第129頁），且經本院於103年2月20日會同原告及新竹市地政事務所地政人員到場履勘結果，系爭房屋現已無人居住使用，並有如附表
1、2所示被告所有之物品留置於系爭房屋內。而被告經合法通知未曾到場爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告之主張為真實。
二、按承租人應依約定日期，支付租金、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約、承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439 條前段、第440 條第1 、2 項及第455條前段分別定有明文。又系爭房屋租賃契約第3條、第7條第1項、第2項及第9條第6項分別規定：每月租金18,00
0 元、23,000元，每月1日以前繳納。乙方（即被告）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩個月以上，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾2個月，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得提前終止契約。乙方應於租約期滿或終止後，將房屋遷讓交還甲方，不得藉任何理由繼續使用本房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用。乙方如不即時交還房屋，甲方得向乙方請求自終止租約之翌日起至遷讓完竣之日止按房租1倍計算之違約金。房屋押租保證金乙方不得沖抵租金。經查，本件被告精采有限公司及鄭吉華自102年7月1日即未繳納租金，經原告於102年9月5日寄發新竹英明街郵局第710號存證信函催告被告繳納租金並為終止租約之意思表示，至102年9月止被告精采有限公司及鄭吉華總計積欠原告3個月租金分別為54,000元及69,000元（計算式：18,000×3＝54,000；23,000×3＝69,000），則被告積欠原告租額已達2個月以上，且系爭租賃契約業經原告合法予以終止等情，堪可認定。又兩造間之租賃契約既經原告合法終止而消滅，被告精采有限公司及鄭吉華自負有返還租賃物之義務，系爭房屋現雖無人居住使用，惟系爭房屋內仍有被告等所有之物品仍留置其內，亦經本院至現場勘驗屬實，是被告等自應將上開物品騰空後，返還系爭房屋予原告。另原告與被告間之租賃關係既經終止而消滅，則被告自102年10月起，仍未將系爭房屋騰空返還原告，原告自得依系爭房屋租賃契約第7條第2項規定，請求被告給付終止租約後即自102年10月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付以系爭房屋租金1倍計算之違約金。從而，原告依前揭規定及租賃契約之法律關係，請求被告精采有限公司及鄭吉華騰空返還房屋，並分別給付積欠之租金54,000元、69,000元，及自102年10月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元及23,000元之違約金，自屬有據，應予准許。
三、次按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權，民法第445條第1項定有明文。經查，被告精采有限公司及鄭吉華自102年7月起即未繳付租金，且原告業已依法終止租約，而被告等迄今仍未給付租金，已如前述，該未付之租金及前述之違約金債權，即係就租賃契約所生之債務。又本件經本院會同原告至現場勘驗結果，系爭房屋目前仍有被告精采有限公司及鄭吉華所有分別如附表1、2所示之動產留置於內。從而，本件原告對被告精采有限公司及鄭吉華既有因系爭租賃契約所生之租金及違約金債權存在，且系爭動產現仍存放於系爭房屋內，從而原告依民法第445條第1項規定，請求確認原告就被告精采有限公司存放於系爭房屋1樓、3樓內如附表1所示之物品，及就被告鄭吉華存放於系爭房屋2樓內如附表2所示之物品，有法定留置權存在，即無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告精采有限公司及鄭吉華應將系爭房屋1、2樓及附圖所示之第3層房屋全部騰空返還原告，暨被告精采有限公司應給付原告54,000元及自102年10月1日起至騰空返還系爭房屋1、3樓之日止按月給付原告18,000元，被告鄭吉華應給付原告69,000元及自102年10月1日起至騰空返還系爭房屋2 樓之日止按月給付原告23,000元，並確認原告就前開租金債權，對被告精采有限公司、鄭吉華存放於系爭房屋1、2樓及附圖所示第3、2層房屋內如附表1、2所示之物品有留置權，均為有理由，應予准許。
五、本件就本院依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第389 條第1 項第3 款、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 羅紫庭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 王裴雯附表一：
┌──┬──────┬───────────┬──┬──────┐│編號│品名 │規格 │數量│擺放位置 │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 1 │咖啡沖泡機 │廠牌：IBER ITAL │1台 │1樓店面內側 ││ │ │型號：MODEL N 2 GR. │ │ ││ │ │序號：SERIAL N A 469 │ │ ││ │ │生產日期：1-11-99 │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 2 │電腦主機 │廠牌：J Power │1台 │1樓店面 ││ │ │(含DVD 1台) │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 3 │電腦彩色顯示│廠牌:CHIMEI │1台 │1樓店面 ││ │器 │型號:24SH-L │ │ ││ │ │(含鍵盤、滑鼠各一件) │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 4 │窗型冷氣機 │廠牌:日立HITACHI │1台 │1樓店面 │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 5 │切割機 │廠牌:PHOTO DR. │1台 │3樓工作室 ││ │ │ │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 6 │窗型冷氣機 │廠牌:歌林kolin │1台 │3樓工作室 ││ │ │ │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 7 │電腦主機 │廠牌:Cooler Master │1台 │3樓工作室 ││ │ │(含DVD 1台) │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 8 │電腦主機 │廠牌：ASUS │1台 │3樓工作室 ││ │ │(含DVD 2台，廠牌分別為│ │ ││ │ │：Panasonic及ASUS) │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 9 │電腦主機 │廠牌：ASUS │1台 │3樓工作室 ││ │ │(含DVD 1台) │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 10 │電腦彩色顯示│廠牌:HITACHI │1台 │3樓工作室 ││ │器 │型號:SL701T │ │ ││ │ │(含鍵盤、滑鼠各1件) │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 11 │大尺寸噴墨出│廠牌:EPSON STYLUS │1台 │3樓工作室 ││ │圖機 │ PRO GS6000 │ │ ││ │ │型號：MODEL K171A │ │ ││ │ │序號：SERIAL │ │ ││ │ │NO.Z000000000 │ │ ││ │ │生產日期：2009.12.21 │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 12 │窗型冷氣機 │廠牌：東元 │1台 │3樓工作室 ││ │ │ │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 13 │全彩掃描器 │廠牌:EPSON │1台 │3樓工作室 ││ │ │型號:J131A │ │ ││ │ │製造號碼:FH2W000662 │ │ ││ │ │製造日期：2004.4.7 │ │ │└──┴──────┴───────────┴──┴──────┘附表二：
┌──┬──────┬───────────┬──┬──────┐│編號│品名 │規格 │數量│擺放位置 │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 1 │專業型彩色出│廠牌:Mimaki │1台 │2樓辦公室 ││ │圖機 │型號:JV3-160SP │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 2 │窗型冷氣機 │廠牌:日立HITACHI │1台 │2樓辦公室 ││ │ │ │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 3 │影印機 │廠牌:Canon │1台 │2樓辦公室 ││ │ │型號:LBP-5800 │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 4 │多功能（電話│廠牌:EPSON │1台 │2樓辦公室 ││ │、傳真）事務│型號:OFFICE TX300F │ │ ││ │機 │ │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 5 │電子防潮箱 │廠牌:收藏家 │1台 │2樓辦公室 ││ │ │型號：DK-71 │ │ ││ │ │製造年份：2008 │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 6 │墨水匣 │廠牌:EPSON │3件 │2樓辦公室 ││ │ │ (Pro GS6000專用) │ │ ││ │ │型號：ICM68深紅色1件、│ │ ││ │ │ ICY68黃色1件、 │ │ ││ │ │ ICC68藍色1件 │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 7 │窗型冷氣機 │廠牌:歌林kolin │1台 │2樓辦公室 ││ │ │ │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 8 │分離式冷氣機│廠牌:禾聯 │1台 │2樓辦公室 ││ │（含室內機、│型號:HI-71F6 │ │ ││ │室外機） │序號:05NO6000 │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 9 │彩色電視機 │廠牌:聲寶 │1台 │2樓辦公室 ││ │ │型號：SC-21TV1 │ │ ││ │ │製造年份：2006.01 │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 10 │電腦主機 │廠牌：ASUS │1台 │2樓辦公室 ││ │ │(含DVD 1台) │ │ │├──┼──────┼───────────┼──┼──────┤│ 11 │電腦彩色顯示│廠牌:LG │1台 │2樓辦公室 ││ │器 │型號:E234OS │ │ ││ │ │(含鍵盤、滑鼠各一件) │ │ │└──┴──────┴───────────┴──┴──────┘