臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹簡字第59號原 告 蔡麗雲訴訟代理人 洪憲宗被 告 得意人生公寓大廈管理委員會法定代理人 仲玉香上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年1月30日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年台上字第790 號裁判意旨參照）。是以，公寓大廈管理委員會倘基於公寓大廈管理條例或規約約定而負有義務，因未盡其義務致他人受損，而應由區分所有權人負賠償責任時，公寓大廈管理委員會本身縱非最後之侵權責任之權利義務歸屬主體，亦可認被害人得以公寓大廈管理委員會為被告起訴請求。被告係於民國（下同）97年3 月成立報備，於100 年10月申請改選主任委員報備，合於規定予以備查，有新竹市香山區公所101 年10月2日香經字第0000000000號函可佐（見本院卷第43頁）。從而，被告得意人生公寓大廈管理委員會縱無侵權行為責任能力，於程序上原告以得意人生公寓大廈管理委員會為被告起訴而為本件之請求，合於前開規定，首先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告為得意人生公寓大廈（下稱系爭大樓）之頂樓住戶，因系爭大樓之屋頂樓板龜裂，致原告所有之房屋（門牌號碼為新竹市○○路○○○號7樓，下稱系爭房屋）遇雨室內便會漏水，原告自98年起即多次向被告請求修繕，但被告表示僅能以
1 萬元補助，其他不願負責，經多次商討解決，被告均置之不理，而原告所有系爭房屋之室內裝潢因受雨水侵蝕腐壞掉落，已不堪使用。嗣原告於100 年11月間自行僱請防漏水工程人員施作防漏水工程，並因此支出修繕費用新台幣（下同）12萬元；且系爭房屋因受雨水侵蝕致屋內天花板、櫥櫃及地板損壞，室內裝潢腐壞，請人拆除及油漆費用57,000元，恢復原狀重新裝潢費用199,220 元，以上2 項費用合計256,
220 元，原告僅求償20萬元；又得意人生公寓大廈有10戶住家自來水管埋設於原告所有之系爭房屋屋頂樓板內，其中有一管線漏水，原告雖曾請被告處理，惟被告仍相應不理，原告乃再自行僱請水電工修復完成，支出修繕費用4,500 元；以上原告已自行支出之修繕費用總計為324,500 元。又得意人生公寓大廈之頂樓樓板屬於公共設施，依公寓大廈管理條例之規定，公共設施如有任何損壞，應由被告負修繕之責，為此，爰依法提起本件訴訟，請求被告給付324,500元。
二、對被告答辯之陳述：
㈠、被告辯稱其對於原告頂樓樓板漏水問題，並未置之不理，此即表示被告確知有漏水事實，並願意以1 萬元補助原告所支出之修繕費用，顯然被告不願負起應有之責任。況住戶規約沒有說只補償住戶1 萬元的規定。且7 樓只有20幾戶，如此規定是欺負少數。
㈡、又頂樓漏水修繕工程，必須將上層隔熱磚拆除後，再以研磨機刨除一層瀝青始能確知裂縫之所在，故全部翻修係必要之施工方法，被告僅願補助部分費用，實非合理。
㈢、若被告一開始即願承擔頂樓樓板修繕責任，原告所有系爭房屋之室內裝潢亦不致如此腐壞而不堪使用，亦無須另行僱請工人施工，是被告自應賠償原告因此所受之裝潢損失。
㈣、至被告辯稱頂樓樓板漏水係水管破裂所致云云，惟原告頂樓樓板修復已有一段時間，嗣因發現天花板有黑水紋，原告以為之前施作之防漏水工程未修復完成，再請工人前來檢查，拆開天花板後始知水管破裂，顯然樓板漏水與水管破裂並無關係。又原告18年前裝潢系爭房屋時，裝潢工人雖不慎將水管釘破，然當時已立即修復，使用迄今亦有18年之久，如今水管因故破裂，被告理應負責修復。況房屋因水管破裂而漏水之事時有所聞，被告以該水管破裂係原告於18年前所造成，而推卸責任，顯不可採。
三、訴之聲明：
㈠、被告應給付原告324,500元。
㈡、訴訟費用由被告負擔。
貳、被告答辯：
一、系爭大樓之頂樓修繕固為被告責任，惟被告僅就漏水部分之樓板有修繕之責，當事人修繕前必須先向管委員申請，而不是自行修繕完後再向管委會申請費用，且以1 萬元補助為限。原告將頂樓樓板全部翻修後向被告請求全額之費用，自非合理。管委會表示願意以1 萬元補助，係依系爭大樓第2 屆管委會於97年間依管委會會議訂立之規定，並已於98年度區分所有權人會議時向區分所有權人報告後獲得追認，且系爭大樓社區內亦已有其他頂樓住戶依此規定辦理，故原告要求被告全額補助，並無所據。又住戶有漏水，都會通知管委，被告會提出二個方案，由管委會修繕或是住戶自己修繕請款
1 萬元，但原告都沒有告知或通知管委會，原告要修繕要先通知管委會，原告係於屋頂翻修後，仍有漏水現象，始通知被告，事先均未通知被告。
二、原告將系爭房屋之頂樓樓板修繕完成後，屋內漏水現象並未改善，足證其屋內漏水之原因並非頂樓樓板滲水造成，而係原告頂樓樓板內之水管破裂所致，此由原告將水管修繕完成後，即將漏水現象排除等情，即可知之。又該水管破裂係原告10餘年前僱請裝潢工人裝設天花板時，因施工不慎而將管線釘破，當時雖已修護管線（做U 型管），惟並未做水泥防漏（保護水管），造成現今水管破裂，是若非當時原告裝設天花板時將水管釘破，亦不致發生水管漏水之事，從而，被告自無須就此負修繕之責。原告曾口頭承諾水管修護費自行吸收，不會向管委會申請費用。被告僅能依權責，補助蔡麗雲修繕費用1 萬元，原告請求屋頂防漏工程施作費12萬元，賠償屋內裝潢費20萬元及水管修護費4,500 元，被告礙難接受。
三、答辯聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執之事項：
一、原告所有新竹市○○路○○○號7樓房屋位於得意人生公寓大廈社區內。
二、被告於97年6月6日及同年8月8日召開管委會會議，決議就社區內頂樓漏水問題，採住戶自行僱工修繕方式處理，且每一住戶修繕費用之補助上限為1萬元。
三、系爭大樓社區內已有多戶頂樓住戶（W7、M7、J7）向被告請領1 萬元之漏水修繕補助款。
四、原告於100 年11月間僱工施作頂樓防漏水工程後，系爭房屋仍持續發生漏水情形。
五、系爭房屋於18年前施作裝潢工程時，曾因裝潢工人施工不慎，致系爭房屋天花板內水管破損，當時有進行修復。
肆、本件之爭點：原告請求被告給付系爭房屋屋頂防漏水工程施作費用12萬元，及賠償屋內裝潢損失20萬元，並給付頂樓水管管線修復費用4,500元，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項規定甚明。共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。而約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，同條例第3 條第4 款、第
6 款亦有明文。公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條第2 項規定，區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分，就該部分之修繕、管理、維護費用，依公寓大廈管理條例第10條第2項 規定，應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離按應有部分比例分擔之原則。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184 條第1 項前段定有明文。稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第525 條定有明文。另按「管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良為管理委員會之職務」公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第36條第2 款分別定有明文。管理委員會乃指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，是管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項暨共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，自係存在概括委任之法律關係。受任人因處理委任事務有過失，對於委任人應負賠償之責，為民法第544 條所明定。
二、原告主張其因共用之屋頂漏水修繕支出12萬元，且系爭房屋因而受雨水侵蝕致屋內天花板、櫥櫃及地板損壞，室內裝潢腐壞，請人拆除及油漆費用57,000元，恢復原狀重新裝潢費用199,220 元，又得意人生公寓大廈10戶住家自來水管埋設於原告所有之系爭房屋屋頂樓板內，其中有一管線漏水，原告僱請水電工修復完成，支出修繕費用4,500 元等情，提出估價單影本、照片為證，被告則辯稱：被告僅就漏水部分之樓板有修繕之責，依管委會會議訂立之規定僅能請求1 萬元補助，其屋內漏水之原因並非頂樓樓板滲水等語，提出得意人生管理委員會會議記錄、委員開會簽到記錄、98年度得意人生公寓大廈區分所有權人會議臨時會會議記錄、支出憑證、請款單、照片、估價單、得意人生公寓大廈區分所有權人會議出席人員名冊（均影本）為證。被告102 年1 月15日雖以函文表示（見本院卷第75頁）：本管委會僅能依權責，補助蔡麗雲修繕費用1 萬元，然而被告對於原告之請求及主張之事實多有爭執，尚難認被告對於原告請求之部分訴訟標的為認諾之意。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。是以原告就其主張前開因共用頂樓漏水，被告未予修繕致其受有損害等事實，仍應舉證證明之。經查，原告系爭房屋屋頂漏水修繕係由莊文炫承包施作，證人莊文炫於本院審理中證稱：原告新竹市○○路○○○ 號7 樓住處頂樓、主臥室會漏，請我去修。該戶頂樓的隔熱磚全部敲掉重做防水層、隔熱磚，做好後，有下雨，她反應還是會漏。原來漏水的情形我不曉得，她是說她家會漏水，請我做屋頂修繕，究竟何處漏我不清楚。我是將屬於她家的部分全部敲掉重做，整個樓板沒有辦法去抓哪裡漏。頂樓我做好之後，原告跟我說主臥室上方天花板還是很濕，好像會漏，叫我看一下。我去看之後，天花板真的很濕，天花板是釘一層薄的三合板，再釘一層甘蔗板，我用手戳一下濕的部分，就穿過這三合板，稍微一拉就掉一整片，寬約80公分，長約1 公尺20公分。我看有一個洞，長約80公分，寬25公分，有4 、5 支水管併排，我看有2 個管是接過的，我查是這2 支接過的管會滴，就是沒有補舊的洞。以我的經驗判斷可能是因為水塔下來的整排水管，裝潢施工為了釘天花板，避免釘到這排6 、7 支的水管，照這個管的排列法，怎麼釘都可能釘到。可能是裝潢一釘到，就叫水電去接的，這是我個人的判斷。這是在房屋內天花板漏水的情形。水電去接，洞也沒有補，所以我一拉掉天花板就看的到。水塔下來就是水管，因為有7 樓，所以有
7 支水管，走管道間下去，經過7 樓頂樓的天花板，才能到管道間。我頂樓防水做好之後，她說天花板還是很濕，我去看是只有這一部分特別濕。一開始她叫我去做時，她是說很多地方都會漏，主臥室特別嚴重，我有去看，我想應該是自頂樓漏的，結果頂樓防水做好，她還是說會漏。因為管是埋在樓層裡，她天花板又釘起來，根本看不到。屋主本來的意思是頂樓防水做好，天花板應該就好了。因為她沒有叫我查，我也沒有去敲她的天花板，一般房子會漏水都是自頂樓漏下來。客廳的部分我沒有看到，臥室的部分我有看到，她是跟我講很多地方漏，但我沒有去看。她叫我去做頂樓防水的時候，只有說家裡很多地方會漏，叫我幫她做，我之前有看過一趟，很多地方漏沒錯，但確實情形不記得。主臥室的照片，那支水管破裂的地方，是我叫水電師傅接起來，抹水泥上去的情形，不是原來的情形。屋主本身說她也不曉得這邊有個洞、水管是這樣接的。我不能確定漏水與頂樓有關，她叫我去看，說主臥室會濕，就叫我幫她做天花板。上一任主委的時候，她家就修改一部分的隔熱磚，也是我做的，當時我有看過，她家確實有好幾個地方漏水。這次她叫我去做，我就沒有再看，因為我想整個頂樓做好就沒有事了，這次整個做，應該是因為先前修改一部分沒有用。之前修改一部分的隔熱磚，是上一任主委叫我做的，屋主有沒有跟管委會請
1 萬元我不知道，但我的工錢是向上一任主委領，我記得領將近1 萬元。前一任主委叫我做的不是主臥室上方，是做7樓要上頂樓的樓梯牆壁周圍，該牆外緣是樓梯、內緣就是原告屋子的客廳。我做的時候原告知道，她有上來看，錢是管委會出的。隔熱磚一敲就掉了，不會影響到她家。水管是在灌漿層的下緣，我做的是灌漿層的上緣。我不曉得原告當時家中客廳有無漏，但樓梯間的油漆是都掉了。得意人生社區頂樓漏水以前有修，都是修一部分，看哪個位置會漏就修哪個區域。以前管委會是一戶請1 萬元修繕費。所以先前有修的人都是修漏的部份，如果自己要多修，也是只能向管委會請1 萬元。只能領1 萬元的○○○區住○○○道，很多家修繕，不論修多修少，都是以1 萬元為上限。有幾戶都是找我修，大多都是修一部分而已。這次屋主叫我工作，我就向屋主拿錢。補償住戶1 萬元是前任主委當時開過住戶大會，經決議的。因為我們社區頂樓有2 、30戶，一戶重敲要1 、20萬元，通通修可能要3 百萬，管委會沒有這麼多錢，所以管委會補償1 萬元。先前原告家裡會漏水，上一任主委有叫我看，我看是很多地方漏，主委說要修只能向管委會請1 萬元。我這次看到的情形，是2 支水管有接好，但沒有以水泥再補平，不用水泥的話，時間一久，會漏的機率比較大。我是以水電筒去照，有看到接的這2 支水管其中1 支在漏。後來現任主委與總幹事也有去看，本來主委與總幹事說，這是公共水管，請我叫水電師傅再接，費用管委會出。原告說不用，她叫人來補就好了。之後原告也是叫我請水電師傅，水泥也是我幫她補的，連水電、接管、補水泥，原告拿6,500 元給我。當時總幹事、現任主委仲玉香有去看，我跟主委講，這修好沒有多少錢，修一修管委會出就好了，主委好像跟我講說照判斷是裝修師傅釘破的，幹嘛叫管委會出。最後原告說不用了，她自己叫人修，不會叫管委會出。我依稀記得主委說這應該是你們裝潢師傅釘破的，叫管委會出有點過份。隔1 、2 天，原告到我家叫我找水電師傅修，我有問原告說我去修的這個費用要向你請還是向管委會請，原告說不用，她出就好了。先前頂樓住戶漏水，有超過1 萬元的話，住戶要自己追加。通常都會叫我去估價，有超過1 萬元的話，住戶要自己吸收多出來的部分。錢我都是向住戶拿，住戶要向管委會請再自己去。據我所知，都是部分修，沒有通通修。通通修大部分都是住戶自己去叫人。照管委會以前的決定，一年屋頂修繕費用就是1 萬元。有的住戶是自己找人，做好再向管委會請款1 萬元。如果是小部分，管委會會這樣做，如果超過1 萬元，管委會就會告訴住戶超過1 萬元的部分要自己出。這樣的規定沒有改過，目前的規定是說最嚴重的先處理，一年就是1 萬元。沒有說可以選擇交給管委會全部處理到好，管委會願意支付費用可以超過1 萬元的情形等語（見本院卷第50至第53頁）。
三、次查，依被告提出之98年度得意人生公寓大廈區分所有權人會議臨時會會議記錄（見本院卷第25頁）記載：第二案頂樓漏水修繕（補）事宜，決議：經出席之區分所有權人表決後，贊成需將隔熱磚鋪回。請管委會依此決議執行。被告提出之得意人生管理委員會會議記錄（97年6 月6 日（2008/6/6））討論事項三記載：頂樓漏水事宜。結論⑵住戶修繕前，必須先與管委會提出申請，管委會評估通過後，即可進行修繕作業。且住戶可獲得補助，每一住戶一年累計補助上限為新台幣1 萬元。若當次修繕費用不足1 萬元時，即以實際發生費用補助之（見本院卷第22頁）。被告提出之得意人生管理委員會會議記錄（97年8 月8 日）討論事項六記載：目前屋頂漏水補助方式，按2008/6/6管理委員會討論方式處理。
但有住戶反應對於「每一住戶一年累計補助上限為新台幣1萬元」補助方式有所爭議。經管委會再次討論且考慮，管委會任期為兩年情況下，修正為「每一住戶於每一屆管委會任期內累計補助上限為新台幣1 萬元」，其餘補助方式，均不做任何更動（見本院卷第23頁）。依證人莊文炫證述：原告先前亦曾修改一部分屋頂隔熱磚，係由上一任主委指示證人莊文炫施作，工錢是向上一任主委領等語。顯見原告應知悉得意人生公寓大廈管理委員會前開就屋頂漏水修繕之決議事項。又依證人莊文炫所述，原告係於系爭房屋頂樓隔熱磚全部敲掉重做防水層、隔熱磚後，仍有漏水情形，嗣後發現係主臥室天花板內水管漏水，始請得意人生公寓大廈管理委員會總幹事、現任主委仲玉香前去察看。原告就其系爭房屋頂樓隔熱磚全部敲掉重做前，曾先通知被告並確認漏水原因，被告置之不理等情，亦未舉證證明；再者，依證人莊文炫前開證述：她叫我去做頂樓防水的時候，只有說家裡很多地方會漏，叫我幫她做，我之前有看過一趟，很多地方漏沒錯。房屋內天花板漏水一拉掉天花板就看的到。水塔下來就是水管，因為有7 樓，所以有7 支水管，走管道間下去，經過7樓頂樓的天花板，才能到管道間。頂樓防水做好之後，她說天花板還是很濕，我去看是只有這一部分特別濕。我不能確定漏水與頂樓有關等語。是以尚難認系爭房屋漏水係因頂樓屋頂漏水所致，而系爭房屋因主臥室天花板內水管漏水，亦係起因於原告房屋18年前僱工裝潢時釘破，未以水泥補平導致漏水，自難認系爭房屋因漏水所致如原告主張之各項損害，係因得意人生公寓大廈共用之頂樓屋頂漏水所致，而被告有故意、過失之可歸責原因，原告就此亦未能舉證證明，原告前開主張尚難憑信。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例等規定訴請被告給付系爭房屋頂樓漏水修繕費用12萬元、裝潢損害之重新裝潢費用20萬元、及水管漏水修繕費用4,500 元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與結果無涉，爰無一一論述之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 20 日
新竹簡易庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 20 日
書記官 廖軒毅