臺灣新竹地方法院民事判決 102年度竹簡字第68號原 告 孫穎訴訟代理人 游雅婷被 告 鄭永傳訴訟代理人 施杏芬
陳恩民律師魏翠亭律師洪坤宏律師上列當事人間塗銷地上權登記等事件，本院於民國102 年3 月8日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：
１、被告與原告間就新竹市○○段○○○ ○號土地，於民國80年11月18日所設定之第10833 號地上權登記應予塗銷。
２、被告應給付原告新臺幣（下同）20萬元，並依市價給付相當之租金予原告。
３、訴訟費用由被告負擔。
（二）陳述：
１、被告於80年11月18日向原告父親即被繼承人孫錦承租座落新竹市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），被告就上述地租同意按年支付1 千元，惟被告自開始租用系爭土地後至今已達21年從未支付租金，經原告以新竹南寮郵局第
71 號 存證信函通知被告限期主動聯絡協調處理地上權之事，否則即依法終止地上權，然被告於通知後仍置之不理，無善意回應，為此依民法第836 條之規定，請求被告塗銷系爭土地上地上權之登記，並給付20年來之租金，且請求法院依市價調整租金。
二、被告方面：
（一）聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
（二）陳述：
１、被告於80年9 月19日向原告父親孫錦購買系爭土地及新竹市○○段○○○ ○○○○ ○號（下稱同段213 及516 地號土地）等3 筆土地以興建房屋出售，價金總計為1,600 萬元，此有系爭買賣契約書在卷可參，而因系爭土地為既成道路，且經政府規劃為計劃道路，當時據代書告知如經政府徵收則可免繳土地增值稅，為此之故，雙方乃協議先移轉同段213 及516 地號土地所有權予被告，至於系爭土地則暫緩移轉所有權，並由出賣人孫錦提供系爭土地權狀正本予被告，及為被告設定存續期間不定期限之地上權，以保障被告之權益。至於每年約定1 千元之地租，則係如未填寫地租金額，則地政事務所將逕以公告地價認定，因此乃象徵性為年租壹仟元之約定，惟因實際上系爭土地乃包括於上開買賣契約範圍之內，被告亦已給付全部之買賣價金，故雙方實際上則不再支付此一地租。
２、針對系爭買賣契約締結之經過，除有系爭買賣契約外，並有出賣人孫錦於80年9 月間買賣以來，交付予被告保管至今之權狀正本可資為證，並有代書葉其昌證明系爭買賣契約締結原委，且倘非被告與出賣人孫錦曾有此一約定，則何以孫錦在世時20餘年來未曾向被告要求給付地租，就此足堪認被告已給付全部買賣價金，與出賣人孫錦間亦有實際不再支付地租之協議，則原告以被告未支付地租為由，依民法第836 條之規定，請求塗銷系爭土地之地上權，自非有理，至原告另請求被告應給付20萬元之地租，亦屬無據。
三、本院得心證之理由：
（一）原告起訴主張被告於80年11月18日向原告父親即被繼承人孫錦就系爭土地設定地上權，被告就上述地租同意按年支付1 千元等情，業據原告提出土地登記申請書、地上權設定契約書等文件為證（見本院卷第5 至8 頁），並為被告所不爭執，且亦提出系爭土地買賣契約書、他項權利證明書、地上權設定契約書等資料為證（見本院卷第31至35頁），原告主張被告積欠地租，經踐行定期催告程序仍未給付，已依民法第836 條之規定為撤銷系爭土地地上權之意思表示，請求被告塗銷系爭土地之地上權云云，為被告所否認，辯稱：系爭土地地上權之地租，業已包含於系爭買賣契約書之買賣價金內，被告亦已如數給付，而地上權設定契約書上約定之每年1 千元之地租，僅屬象徵性質形式上之約定，被告並無原告所稱未給付地租之情事等語，是以本件所應審究者厥為：㈠被告是否未依約給付系爭土地地上權之地租？即原告以被告未依約給付系爭土地地上權之地租而催告履約，嗣為終止地上權之意思表示是否有據？㈡原告調整地上權租金之請求是否有據？其調整之數額為何？
（二）被告業依約給付系爭土地地上權之使用代價，原告所為終止系爭地上權之意思表示，不生終止效力：
１、按民法第836條第1項所謂地上權人積欠地租達2 年之總額者，土地所有人得撤銷其地上權，係指依同法第835 條規定，就地上權有支付地租之訂定者而言。蓋地上權非以地上權人交付地租為必要（最高法院67年臺上字第3779號判例參照），且若於地上權之設定、取得及存續期間，地上權人並無積欠地租抑使用代價等情事，土地所有權人自不得以地上權人未給付租金抑使用代價為由而為終止地上權之意思表示。易言之，土地所有人如依民法第836 條第1項規定，以地上權人積欠地租達2 年之總額為由，撤銷其地上權，必須雙方就該地上權有支付地租之約定，且因地上權人積欠地租達2 年之總額，土地所有人並踐行定期催告程序，仍不為支付，始得為之。
２、本件被告與原告之父孫錦針對系爭地上權設定之始末經過，業據證人葉其昌即承辦代書於本院言詞辯論時結證稱：系爭買賣契約書（買賣標的為系爭土地、同段213 及516地號土地）是由他所經辦，當初原告之父孫錦將3 筆地號的土地出售予被告，但實際僅有2 筆建地辦理土地所有權移轉登記，因為系爭道路已為政府列為計畫道路，本來預計政府會辦理徵收，原本約定應負擔土地增值稅的被告為節省稅賦，就與原告之父親孫錦約定以設定地上權的方式辦理，以確保建地的居民能夠通行，而地上權使用的代價就包含在原來的買賣價金，在辦理時，他給雙方建議象徵性地約定地租，因為若未約定，規費的部分會以公告地價來計算，增加很多費用，經過原告父親孫錦及被告的同意，就形式上約定每年的地租為1 千元，實際上地上權的費用，被告早就在系爭買賣契約書履約過程中如數給付完畢，原告父親孫錦在地上權設定後從未表示被告有未按地上權設定約定按年給付地租1 千元，因為原告父親孫錦知悉並同意形式上象徵性地租之約定，地上權之使用代價，被告早已給付完畢，因此之故，原告父親孫錦才將系爭土地的土地所有權狀原本、設定契約書及他項權利證明等文件原本交予被告等語（見本院卷第59頁背面至61頁正面），是據證人葉其昌上開證述各節，足堪認被告就系爭土地之地上權使用代價，業已與原告父親約定以一次給付取代系爭土地地上權設定時形式上所定之分期給付方式，證人葉其昌既已證明被告業已如數給付地上權使用代價，且衡情倘被告未依約給付，原告之父親孫錦要無可能於系爭地上權自80年11月18日設定以降至95年5 月間孫錦往生前，均無爭執被告未依約給付地上權地租之情事，是認被告就系爭土地地上權之使用代價業已全數給付完畢，被告並無積欠原告地上權租金之情事。
３、綜上，本件被告既無積欠租金之事實，即使原告以存證信函催告被告給付租金，亦不生催告效力，故原告主張依據民法第836 條第1 項規定撤銷地上權，並請求塗銷地上權，自屬無據。
（三）原告調整地上權租金之請求尚乏所據，難允所請：
１、按土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當，是故民法第835 之1 條規範：「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。」，即賦予土地所有權人得請求法院酌定地租之明文。
２、本件原告固於本件訴之聲明中表示系爭土地公定價值升值多倍，依原定地租給付顯失公平，請求被告賠償依市價給付相當租金之利益等語，惟就此原告全然未提出任何事證加以佐證，至原告就其所希冀調整之數額，亦未予明定或達可得特定之程度。再者，本件原告之父孫錦與被告就系爭土地地上權使用收益之代價，既係約定以相當於土地所有權之買賣價金數額1 次給付，以取代按年給付之租金形式，已詳述如前，衡以不動產最完整及最大之權源即為所有權及其代價，自應認被告業以相當於不動產所有權價值之金額1 次全額給付予原告之父，已遠高於系爭土地地上權之租金額度，且實際上雙方未曾按形式上所定之按年繳納租金1 千元履行，當無原告所稱原定地租即按年繳納租金1 千元有何顯失公平之情事。更況系爭土地業經新竹市政府都市計畫編列為「道路用地」，目前作為新竹市○○路○段○○○ 巷道路使用，業經證人葉其昌證述綦詳，並有新竹市政府102 年3 月8 日府工土字第0000000000號函文附卷可參（見本院卷第62-1頁），是故系爭土地固為原告所有，惟仍需維持現況供公眾通行，其使用將因公共利益而受有限制，誠難認系爭土地之使用價值有何明顯變動致失公平之情事，本件基於誠信及公平原則，應認原告事後僅以系爭土地公定價值升值，請求被告賠償依市價給付相當租金之利益，失之所偏，且乏所據，難謂有理。
四、綜上所述，本件被告既已1 次按相當於系爭土地所有權之價值給付地上權之使用代價，並無積欠租金之事實，即使原告以存證信函催告被告給付租金，亦不生催告效力，故原告主張依據民法第836 條第1 項規定撤銷地上權，並請求塗銷地上權，自屬無據。另被告既按相當於系爭土地所有權之價值給付地上權之使用代價，且系爭土地之使用狀態須維持現況供公眾通行以符公共利益，被告給付原告父親孫錦之地上權使用代價，並無顯失公平之情事，原告請求被告賠償依市價給付相當租金之利益，顯失所憑，為無理由，應予駁回。
五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 22 日
民事第二庭 法 官 劉兆菊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 22 日
書記官 許弘杰