臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹簡字第84號原 告 自由大樓管理委員會法定代理人 王浩宇訴訟代理人 張秀美
陳映珊被 告 陳柏霖訴訟代理人 曾桂釵律師複代理人 唐梓淇上列當事人間給付管理費事件，本院於民國102年12月3日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：
一、自由大樓係於民國78年搭建完成，當時建商與區分所有權人即自行成立管理委員會向各區分所有權人收取管理費以維大樓運作，已行之20餘年，然公寓大廈管理條例係於84年6 月28日由總統頒布施行，換言之，自由大樓管理委員會初成立時，並無報備之需要，而致無法提出當時管理費訂定之開會記錄，84年12月28日之開會記錄有決議將管理費用由每坪新臺幣（下同）90元調整為每坪110 元，顯示之前就已經有訂定管理費之標準，眾區分所有權人也依此繳納管理費行之有年。被告於99年5 月26日經法拍標購新竹市○○路○○號4 樓之1 房屋（下稱系爭房屋），為自由大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，惟其自購入房屋後起至101 年4 月止，未何一期管理費，每期管理費為5,280 元（原為6,600 元，因空戶打8 折），累計欠繳原告23期管理費用，共計12 1,440元，經定相當期間催告被告給付，惟其迄未清償，爰依公寓大廈管理條例第21條規定起訴，請求被告給付已到期之管理費及遲延利息。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告雖抗辯系爭大樓管理委員會並未合法成立，惟查系爭大樓之管理費，長年由王浩宇的父親王成節負責收取，直到95 年 間王成節過世，王浩宇從美國回來，大部分區分所有權人依公寓大廈管理條例第25條第2 項之規定，推舉王浩宇為召集人，並由王浩宇於98年7 月29日召開區分所有權人會議，合法成立管理委員會並申報在案，則依公寓大廈管理條例第38條第1 項，原告自具當事人能力。又原告管理委員會之辦公室設置於系爭大樓之12樓，且系爭大樓僱有每日固定清掃大樓公共區域之清潔人員、全天候24小時三班制之守衛、每月固定保養電梯、每月地下室機械停車位之維護人員，及新光保全、隨時更換大樓消耗性之燈具、繳付大樓共用之水費、每年1 至2 次之消防檢修、公共區域損壞之維修、並供應大樓公用廁所之衛生紙，被告豈有找不到管理委員會或不知有管理委員會存在之可能。
（二）倘如被告所言，系爭大樓無管理委員會，那為何被告於
101 年4 月份將系爭房屋租予「詮容科技有限公司」時，該公司人員即於當月自行至12樓找管理委員會表明已與被告締結租約，並開始按月繳納管理費用？由此可見，被告所稱實屬推諉之詞。
（三）被告稱管理費每坪收取110 元並無合法權源云云，然查系爭大樓於78年間搭蓋完成時，建商與區分所有權人即成立管理委員會，嗣於84年12月28日召開會議，無異議通過決議將原為每坪90元之管理費調漲至每坪110 元，表示之前就已經訂定管理費之標準，系爭大樓3 分之2 以上的住戶依此訂立之金額繳交管理費行之有年。另系爭大樓已於
102 年3 月5 日召開101 年度區分所有權人第2 次會議，第6 案中明定管理費之繳交金額，授權主任委員依法向部分尚欠繳管理費之區分所有權人追討管理費。
（四）對於被告所稱管理委員會未修繕外牆漏水，並就代墊款項部分主張抵銷乙節，原告否認之。蓋被告當初修繕時並未協同原告確認系爭房屋內漏水之情況為何，嗣原告追討管理費時，被告始提出收據請求抵銷，是原告無從確認被告所稱漏水的狀況，被告稱為修繕支付56,750元，亦未提出可信之單據，而系爭大樓於98年、100 年間為住戶外牆漏水問題施作防水工程，費用僅花費10,000至15,000元，被告僅憑一紙估價單就要原告支付此筆款項，顯無道理。且於102 年3 月5 日召開之區分所有權人會議中，其他區分所有權人均不同意被告就該筆修繕支出主張抵銷。
三、訴之聲明：
1.被告應給付原告121,440 元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
貳、被告答辯：
一、原告起訴未由法定代理人合法代理，王浩宇召開之會議決議為無效，原告當事人不適格：
原告就何時成立管理委員會說詞前後不一，先主張其管理委員會之成立係王浩宇自國外回來後，於98年7 月29日召集會議而決議成立，惟王浩宇係無召集權人，依最高法院101 年度台上字第2117號判決意旨，區分所有權人會議係由無召集權人召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然無效。準此，系爭大樓原告98年度及10
2 年度之區分所有權人第二次會議係由無召集權人之王浩宇召開，即非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，形式上不備成立要件之會議，所為決議為無效。原告雖提出推舉召開98年間區分所有權人會議召集人的推舉書，惟被告否認其形式及內容之真正，該推舉書顯然事後所做，此亦為原告所承。又原告提出新竹市東區區公所98年10月30日函及101年3 月7 日補發之「公寓大廈管理組織報備證明」，僅能證明原告有向主管機關備查一事，但申請報備乃供主管機關備查性質，並非管理委員會成立之要件，非謂有報備即合法成立。是以，成立系爭大樓管理委員會之區分所有權人會議，既因未經合法召集而自始無效，則原告逕以王浩宇為其法定代理人名義提起本訴，顯屬當事人不適格。又原告嗣後改稱：系爭大樓管理委員會在大樓蓋好時就已經成立等語，惟並未提出成立管理委員會之區分所有權人會議記錄，其所提84年12月28日之開會記錄亦無法證明於84年以前系爭大樓就已經成立管理委員會。
二、原告就收取管理費每坪110元並未有合法之規約依據：
（一）原告先稱管理費每月每坪110 元之依據，係98年7 月29日之區分所有權人會議決議，然該次會議記錄內未見有關管理費收取標準之決議，係102 年3 月5 日之區分所有權人會議記錄才對管理費作出決議，也沒有言明要溯及既往，更遑論該2 次會議之決議是否有效容有疑義？雖原告嗣後又提出84年12月28日所有權人會議記錄作為管理費由每坪90元漲到每坪110 元之依據，並據以主張系爭大樓之管理委員會成立於84年以前，且於84年以前即已訂定收取管理費之標準云云，惟觀諸原告所提資料，沒有召集人，該召集人有無召集權不得而知，也沒有依公寓大廈管理條例第30條第1 項規定，於開會前1 0 天通知區分所有權人，亦看不出有經過決議的形式，無法知悉何人出席、誰作成會議記錄、誰有表決，形式上屬不備成立要件之會議，被告否認其真正，且原告之前說以前都沒有開會記錄，訴訟近
1 年才提出上開資料，被告有很大的疑慮。
（二）原告雖又主張眾區分所有權人依此金額繳交已行之有年，惟此為收取之情形，住戶只是按原告通知之金額繳納，不等於其表示同意，或其已經於會議中行使決議權，甚至繳納者可能誤以為此乃經開會決議而繳納之，豈能以其曾如此繳納即謂其等均知情同意，並取代會議的召開、議決。故原告此部分主張亦無足採。再者，原告提出之存摺是在
101 年4 月才去開戶，是否原告之前確實有按之前之慣例收取管理費，亦有疑義。
三、被告確有修繕系爭房屋外牆漏水及支付修繕費56,750元，如鈞院認原告之訴有理由，則主張抵銷此支出金額：
被告於99年6 月購買系爭房屋後，發現外牆嚴重漏水至內牆，嚴重時甚至會積水於地面上，致被告有近2 年的時間無法正常使用房屋，此本應由管理委員會負責修繕，但因被告不知有管理委員會存在，且倘整棟施作時必需搭建鷹架，所費不貲，需連絡各住戶，又無從連絡起，只好自行找人先修繕自己4 樓部分，因搭鷹架費用太高，被告只好從內牆打防水針及批土粉光，共計支出費用56,750元。此筆修繕費原應由原告負擔，被告僅為先行墊付，原告應返還墊付款，如鈞院認被告應給付管理費，則主張二債務互相抵銷。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保，請宣告免予假執行。
叁、本件不爭執之事項：
一、系爭大樓於78年間完工，在84年公寓大廈管理條例施行前，並未以系爭大樓管理委員會向當地警察局報備。
二、王浩宇於98年7 月29日召開系爭大樓區分所有權人會議，討論及決議事項為成立系爭大樓管理委員會，並選任王浩宇為主任委員，暨訂定系爭大樓規約。
三、系爭大樓102 年3 月5 日之區分所有權人會議決議制定管理費金額為每坪110 元，空戶8 折，並增訂於規約。
四、被告於99年5 月間因法拍取得系爭房屋，自99年6 月至101年4 月，均未繳交管理費。
肆、本件爭點：
一、系爭大樓管理委員會是否合法成立？
二、原告得否向被告收取自99年6 月至101 年4 月間，按每月5,280 元計算之管理費？
三、被告主張以101年4月間因修繕外牆支出之56,750元抵銷管理費，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、系爭大樓管理委員會並未合法成立：
（一）按公寓大廈管理條例於84年6 月28日制定公布，於92年12月31日修正公布施行，並於該條例第55條第1 項明定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」。本件「自由大樓」雖係於80年12月間新建完成，並取得使用執照之建物，有建物登記謄本可證（竹簡卷一第18頁），但其於構造上、使用上及在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為46戶建物，並就其共用部分按其應有部分有所有權之建築物，為現行公寓大廈管理條例所指之公寓大廈，是本件仍應有公寓大廈管理條例之適用，合先敘明。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張系爭大樓之管理委員會於84年以前即已成立一節，固據其提出84年12 月28 日系爭大樓所有權人會議記錄等為證（見竹簡卷一第201 至209 頁），然被告否認其真實性，自應由原告舉證以實其說，查：
⒈按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人
身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第25條第3 項前段、第30條第1 項前段、第31條、第34條第1 項分別定有明文。惟觀諸原告所提上開84年間會議記錄之資料，無從得知召集人為何，是該次會議是否為有召集權人召集則有疑問；開會通知作成日為84年12月22日，距開會日同年月28日不足10天；出席所有權人亦僅有9 戶，不足該大樓46戶之人數及比例3 分之2 ；會議記錄上亦未有主席之簽名等情，皆不符上揭有關區分所有權人會議有效成立之形式要件；況原告於訴訟進行歷時逾1年始行提出上開84年間會議資料，真實性已堪存疑，難以採憑。
⒉又參以系爭大樓98年7 月29日之區分所有權人會議記錄第
一案之案由為「成立自由大樓管理委員會」，內容「一、為謀求大樓各住戶之權利及義務，成立管理委員會，命名為自由大樓管理委員會，並推選適任之區分所有權人擔任主任委員、財務委員及委員。二、訂定自由大樓規約。」等語（見竹簡卷一第89、90頁），若系爭大樓果係在建造完成時即已成立管理委員會，何以於98年間召開之區分所有權人會議，仍需討論成立管理委員會、命名及制定規約等事項？足見直至98年7 月29日之區分所有權人會議前，系爭大樓管理委員會尚未合法成立。
⒊綜上，原告既無法提出84年以前系爭大樓訂定規約時之全
體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊、訂定規約時之區分所有權人會議會議紀錄、規約、公寓大廈或社區區分所有標的基本資料等文件，徒憑難以信為真正之84年間區分所有權人會議資料，空言系爭大樓管理委員會於建造完成時即已成立，則其主張殊嫌無據，不足憑採。
（三）原告復以系爭大樓98年7 月29日之區分所有權人會議記錄，主張系爭大樓管理委員會經該次會議已合法成立云云，惟按：無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人。公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。公寓大廈管理條例第25條第3 項中段、第29條第6 項前段、公寓大廈管理條例施行細則第7 條第
1 項定有明文。原告主張該次區分所有權人會議係由主席王浩宇合法召集，無非以內容略為推舉王浩宇為系爭大樓之臨時召集人，召開區分所有權人大會，以選出社區管理委員之推舉書7 紙為證（見竹簡卷一第210 至215 、第
223 頁，下稱系爭推舉書），惟經被告否認其真正。查原告於102 年9 月27日本院審理時自承：「（問：推舉書是何時做成的？）98年只有口頭講的，後來我們有去找他們，他們都有同意。就是上次庭上請我們補證明，我們請他們出具證明的時候做成的。」等語（見竹簡卷一第195 頁背面），衡酌原告亦於訴訟進行歷時逾1 年始行提出系爭推舉書乙情，推舉書之真正實堪值存疑，且原告復未提出其他證據證明98年7 月29日之區分所有權人會議召集前已依前揭規定踐行互推程序，則難認該次會議之主席王浩宇係有召集權人，原告上開主張，核屬無據。
（四）再按，公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院100 年度台上字第713 號、101 年度台上字第2117號判決意旨參照）。王浩宇既未經區分所有權人二人以上書面推舉為召集人，並經公告10日，則系爭大樓98年
7 月29日區分所有權人會議即係由無召集權人召集而召開，揆諸上開判決意旨，該次會議作成之決議即屬自始當然無效，則被告抗辯系爭大樓管理委員會並未合法成立，洵屬有據。至原告另主張系爭大樓管理委員會於98年10月30日已向新竹市東區區公所報備准予備查，應已合法成立云云，惟按無效之法律行為，係自始、當然、確定的不發生效力，要不因其後原告報經新竹市東區區公所核備而變為有效，原告上開所陳猶顯無稽，不足憑採。
二、原告起訴請求被告給付管理費無理由：原告未於系爭大樓完工時，或於98年間成立合法之管理委員會，既已如前述，則依公寓大廈管理條例第38條第1 項反面解釋，應無當事人能力，故其向被告請求給付管理費，依法已有未合。退步言之，縱令原告具備民事訴訟法第40條第3項所定非法人團體之要件，認其具有當事人能力（臺灣高等法院暨所屬法院88年法律座談會研究意見參照），原告亦直至102 年3 月5 日系爭大樓101 年度區分所有權人第二次會議，其中第六案案由「制訂本大樓管理費金額並增訂於規約」乙案中，始將管理費為每坪110 元，空戶8 折之收費標準明文化（見竹簡卷第105 頁），則原告得否將此增訂之規約條款溯及既往向被告請求99年6 月至101 年4 月之管理費即有疑慮，況於102 年3 月5 日之區分所有權人會議召開前，系爭大樓管理委員會仍未合法成立，且原告復未提出其他積極事證證明主席王浩宇係於會議前經合法互推程序所產生，揆之上開判決意旨，亦有區分所有權人會議係由無召集權人召開而自始當然無效之問題。再查，原告提出之系爭大樓管理費繳款記錄及合作金庫銀行存款存摺內頁（見竹簡卷一第
167 至192 頁），係自101 年4 月起才有住戶匯款之記錄，若原告收取管理費果行之有年，何以無法提出先前收取管理費之憑證，是原告主張系爭大樓每坪110 元之管理費收取標準已行之有年，有事實上之拘束力，尚難信為真實；從而，被告抗辯原告就收取管理費每坪110 元並未有合法之規約依據，則堪以採信。
三、綜上所述，系爭大樓管理委員會並未合法成立，且原告請求被告給付管理費之標準亦乏可拘束被告之規約依據，難以認定被告有向原告繳交系爭大樓管理費之義務。從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付99年6 月起至
1 01年4 月積欠管理費121,440 元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉證據，經核均與本件判決結論之判斷無影響，爰不一一論述，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
新竹簡易庭 法 官 蔡欣怡上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
書記官 蕭宛琴