臺灣新竹地方法院民事判決 102年度簡上字第110號上 訴 人 風城食品有限公司法定代理人 吳子崐被上訴人 李耀宗上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國102年9月16日本院新竹簡易庭102年度竹簡字第300號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國103年8月6日辯論終結，判決如下
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項應減縮為：上訴人應給付被上訴人新臺幣貳拾柒萬元。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按依民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款、第3款規定，在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，且為第二審程序所準用，此觀諸民事訴訟法第446條第1項、第255條第2項、第463條等規定自明，且為最高法院29年上字第359號判例意旨所肯認。被上訴人起訴原聲明請求：上訴人應將坐落新竹市民族181號1、2樓房屋含騎樓全部騰空遷讓返還予被上訴人。上訴人應給付原告新臺幣（下同）12萬元，及自民國（下同）102年9月10日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告3萬元。於上訴審103年8月6日審理中變更聲明，就前開租金及相當租金不當得利請求期間為102年5月10日至103年3月25日，每月以2萬5千元計算（見本院卷第132頁反面至第133頁），被上訴人於第二審程序所為訴之變更，核屬減縮訴之聲明，與原起訴請求之基礎事實同一，上訴人對上開部分亦無異議而為言詞辯論，應視為同意，依首開說明，被上訴人於第二審所為訴之變更，應予准許。
乙、實體方面：
壹、上訴人主張除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱：
一、上訴人公司之法定代理人原以承租新竹市○○路○○○號地址，向經濟部註冊成立風城食品有限公司，因原房東欲出售上址之房屋，上訴人透過訴外人新竹租屋公司經理郭德旺，於101年7月27日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），上訴人自101年11月1日起，向被上訴人承租新竹市○○路○○○號1樓含騎樓及同門牌號碼2樓之房屋（下稱系爭房屋），並於系爭租約第1條載明租賃用途為營業用，該租約並無禁止辦理公司營業登記之約定，而上訴人為公司組織型態，原制式合約第8條「不得設立公司」，後改為「得設立公司」，被上訴人在簽署系爭租約時即交付101年房屋稅繳款書影本，且被上訴人於原審102年7月22日言詞辯論時自承沒有反對讓上訴人在承租房屋設址登記，可推定被上訴人在出租系爭房屋時同意上訴人辦理公司設址營業登記。
二、經濟部於102年10月2日以經中三字第00000000000號函回覆：「公司登記有關所在地變更，按本部98年11月4日經商字第00000000000號函釋略以：「公司登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之」，系爭房屋之所有權人為被上訴人及訴外人陳淑華（持分各為1/2），本件租賃契約僅被上訴人1人簽署，依上開函釋規定即無法變更公司所在地，且會計師徐裕明亦告知上訴人應取得建物所有權人同意書，上訴人於101年7月27日簽約翌日向被上訴人要屋主同意書，被上訴人不給，上訴人公司員工即訴外人曾廣友及何青峰於101年8月多次前往訴外人郭得旺處所，請其代為要求被上訴人出具同意書，但遲無結果，被上訴人誤解法令規定，認為僅以其簽署之系爭租約即可辦理公司營業登記，致上訴人無法辦理公司營業登記及使用統一發票。嗣於102年5月，被上訴人雖同意出具同意書，但其條件為系爭房屋之防火巷任伊侵占及上訴人要撤銷對伊所有告訴，與系爭契約之約定不符，上訴人自無法同意，加以上訴人已給付公司資本額1/5為押金、仲介費、房租（尚不包含內部清理及水電等費用），已無力另選他址，經濟部於102年9月2日以經授中字第00000000000號函通知上訴人，若15日內不設籍即命令解散，經上訴人權衡後不得已先申請停業1年。
三、被上訴人明知上訴人經營餐食業務，必須使用鍋爐及排煙設施，其在交付系爭房屋時並未將防火巷堵死，卻於簽約後趁上訴人公司之代表人吳子崐於101年8月出國期間，私下僱工將防火巷堵死，致上訴人無法使用鍋爐及排煙設施，且未能通過消防、環保檢查，上訴人基於安全考量，亦不願日後有業務過失傷害或致死之法律風險，故不敢在未辦妥公司營業登記之前擅自私下營業。上訴人原設籍新竹市○○路○○○號1樓，101年8、9月間遷址至新竹市○○路○○○號1、2樓，因被上訴人遲遲無法提供超過1/2房屋所有權人簽署之租賃契約或房屋使用同意書故無法辦理新址遷址登記，無法領有新址處所之統一發票。上訴人除損失系爭房屋之租金外，因遲未辦理公司所在地變更登記，仍需支付原承租房屋之租金、員工薪資、廣告招牌、營業文宣、逾期食材及其他管銷費用等，高達80萬元以上（另案於本院102年度訴字第510號起訴主張1,325,000元），上訴人可對被上訴人請求損害賠償，且以上開金額抵銷應給付予被上訴人之租金亦有餘，本件焉有遲付租金之總額達2個月之租額而得終止契約情事。況被上訴人迄今仍未交付同意書，亦未將堵死之防火巷恢復原狀，皆與民法第423條規定相悖。
四、上訴聲明：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
貳、被上訴人主張除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱：
一、101年7月簽約之後，7月至10月都沒有收租金，101年11月才開始收租金，因為上訴人要3個月整理。上訴人於101年7、8月有跟被上訴人要過同意書，被上訴人當時有給上訴人稅單，上訴人本來說公司不要設址在這邊，後來又說要設2家或3家，被上訴人說只能設風城食品有限公司。101年12月（收取租金的第2個月）被上訴人要給上訴人全部屋主同意書，但上訴人不要，前於本院101年度竹簡字第384號鑑定租賃物界址事件，被上訴人已多次於法庭上表明同意提供屋主同意書及房屋稅單供其辦理營業登記，卻遭上訴人公司法定代理人吳子崐當庭拒絕。上訴人101年8月開始掛牌營業，上訴人公司之法定代理人吳子崐於101年12月19日自承其有在系爭房屋營業使用，上訴人非無法營業，至今還在賣便當，其要求損害賠償為無理由。系爭房屋旁之防火巷本留有防火間隔及逃生窗口，因上訴人公司法定代理人吳子崐以隱密為由，要求被上訴人拆除、封閉。
二、答辯聲明：
㈠、上訴駁回。
㈡、訴訟費用由上訴人負擔。
叁、法院之判斷：
一、被上訴人主張兩造於101年7月27日簽訂房屋租賃契約書，上訴人自101年11月1日起，向被上訴人承租門牌號碼新竹市○○路○○○號1樓含騎樓及同門牌號碼2樓之房屋，約定租賃期間至106年9月30日止，共4年11個月，押租保證金6萬元，每月租金3萬元，應於每月10日以前給付。被上訴人業已收取押租保證金並交付系爭房屋予上訴人使用，提出房屋租賃契約書為證，上訴人不爭執。又被上訴人主張上訴人自102年3月份起即未繳付租金迄今，以押租保證金6萬元扣抵後，上訴人尚欠102年5月份到8月份租金共12萬元，遲付之租金總額已達2期以上。被上訴人先後於102年4月16日、同年5月2日、同年5月14日、同年8月8日寄發存證信函催告上訴人清償欠租，並敘明催告上訴人於文到3日內給付欠租，逾期即終止租賃契約，催告期滿仍未獲給付，上訴人拒絕遷讓而繼續占有使用系爭房屋，獲得相當於租金之不當得利，提出房屋租賃契約書、存證信函及回執、系爭房屋外觀現況照片等為證（見原審卷第5頁至第8頁、第51頁至第56頁、第63頁至第64頁、第44頁反面、第76頁），上訴人就其自102年3月份起未給付租金之事實不爭執，惟辯稱係因被上訴人在簽約當初同意上訴人辦理公司設址營業登記，上訴人於101年7月27日簽約翌日向被上訴人要屋主同意書，被上訴人不給。被上訴人嗣又將防火巷堵死，致上訴人無法使用鍋爐及排煙設施，且未能通過消防、環保檢查，上訴人遲未辦理公司所在地變更登記，受有租金、營業損失等，以該金額抵銷應給付予被上訴人之租金亦有餘。是以本件爭點為：㈠、被上訴人即出租人李耀宗是否同意上訴人在系爭房屋辦理公司設址營業登記，並已交付辦理公司設址營業登記所需必要文件？上訴人依系爭租約可使用之範圍為何？有無包括防火牆所在之空地？被上訴人有無違反民法第423條之規定？㈡、上訴人主張無法於系爭房屋設址登記營業而受有損害，以此抵銷應給付予被上訴人之租金，有無理由？
二、被上訴人即出租人李耀宗是否同意上訴人在系爭房屋辦理公司設址營業登記，並已交付辦理公司設址營業登記所需必要文件？上訴人依系爭租約可使用之範圍為何？有無包括防火牆所在之空地？被上訴人有無違反民法第423條之規定？
㈠、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上第526號裁判意旨參照）。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。上訴人陳稱已將該公司物品放置於系爭房屋內、外（見原審卷第45頁），且已於系爭屋設置「民族路麵食館」招牌，並以系爭房屋地址（新竹市○區○○路○○○號）印製名片，有照片及名片等附卷足憑（見本院卷第14頁至第15頁），復據上訴人公司法定代理人吳子崐於偵訊中陳述綦詳（見臺灣新竹地方法院檢察署102年度他字第554號第32頁）堪認上訴人已有使用系爭房屋之事實，上訴人應依約給付租金，上訴人主張被上訴人未依約提供屋主同意書供上訴人在系爭房屋辦理公司設址營業登記，未依約提供系爭房屋後方防火巷所在之空地為由拒絕給付租金，參酌前揭說明，此有利於上訴人之事實，自應由上訴人負舉證責任。
㈡、經查，系爭房屋租賃契約書第1條約定：租賃用途：營業用。然而未約定被上訴人必須提供資料供上訴人辦理營利事業設址登記；又系爭契約第8條約定：乙方（即上訴人）未經甲方（即被上訴人）同意，得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，依該條款文義乃約定上訴人得將系爭房屋轉租、提供予他人使用，與得否辦理營利事業設址登記尚無關涉。又房屋租賃契約書第2頁以手寫記載「2樓由甲方（被上訴人）申請住宅電，並分表至後方給甲方使用」，係指申請電錶之事，亦與辦理營利事業設址登記無關，有房屋租賃契約書在卷可稽（見原審卷第5頁），證人郭德旺（系爭房屋租賃仲介）於偵訊中證稱：雙方到我們租屋公司簽訂合約時，都有審視過合約內容，確認契約內容沒有問題才在契約書上簽名，當時有問吳子崐他要作營業用，因為他看房子的時候就有跟我說要開麵店用的，簽約時，如果依照我們一般作法，如果承租的一方要申請營利事業登記證，需要房東的相關文件，所以我們當下就會問承租人是否需要申請新的營業登記證，我當天有跟吳子崐確認是否要申請營利事業登記證，他當下回答不用，他已經有好幾家公司，一家在學府路，兩家在中央路，不用申請也不用遷移，簽約完過了約3個月後，吳子崐就跟我說他要申請營利事業登記證，一次要申請2家，我就說這樣子好像不太行，頂多只可以申請1家，而且我告知他，如果要申請的話，就是簽約的這家公司而已，他就拿要申請的文件給我，請我轉交給李耀宗，我就告知李耀宗，李耀宗說只能申請1間，後來好像因系爭房屋使用範圍的糾紛，所以就沒有讓吳子崐去申請，當下沒有談到該屋1、2樓均要設立公司、商號地址，他當下是說他2樓要放東西，1樓開麵店。（問：他之所以承租房子1、2樓，契約書第8條更改為「得」，是他的公司設在1樓，他老婆的商號設在2樓）當下他沒有這樣講，是簽約後過了2、3個月，他才跟我講他要設址在這邊。一般依照公司承租店面營業用，通常都要申請營利事業登記證，李耀宗委託我們處理租屋事情前，我都有跟他講，他也說都沒有問題，第8條他改為「得」，我想起來好像是吳子崐說以後如果要將房屋頂讓，就不用經過李耀宗的同意等語（見臺灣新竹地方法院檢察署102年度他字第554號偵查卷第53頁至56頁）。
㈢、次查，徐裕明會計師代理上訴人函詢經濟部中部辦公室「部分所有權人所簽署之租賃契約書可否作為公司所有地變更登記依據」，經濟部中部辦公室102年10月2日經中三字第00000000000號函復：公司登記有關所在地變更，按本部98年11月4日經商字第00000000000號函釋略以：公司登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算（民法820條第1項參照），則公司登記所附之建物所有權人同意書或租賃契約，請依上開規定辦理（見本院卷第10頁），上訴人僅單純詢問關於以租賃契約書辦理遷址之事，並未詢問關於以稅單辦理遷址時應檢附之文件。又證人徐裕明於本院審理中證稱：依經濟部的要求，如果是有租約的話可以附上租約房屋稅單或建物權狀或謄本，如果沒有租約的話，也可以請房屋所有權人簽署使用同意書，一樣要附上房屋稅單或謄本。租約只有2分之1所有權人的簽署，所以經濟部沒有辦法同意，要超過2分之1所以我就要上訴人公司去找房屋所有權人要同意書。上訴人公司跟我說他一直沒有辦法取得房屋所有權人的同意書，我就沒有辦，國稅局就不會給他發票，因為上訴人公司原來的承租房東已經向國稅局把稅籍移走，必須要找到新的地方才能有統一發票，因為上訴人是公司，必須一定要使用發票，不然就不能營業，上訴人公司後來就沒有營業了。我們有幫上訴人送件朋康美饌的遷址，還是因為要提出2分之1所有權人的租約及使用同意書的因素被新竹市政府退件，朋康美饌是上訴人要去頂別人的行號，是負責人變更及遷址跟新設立行號類似等語（見本院卷第42頁）。又經濟部中部辦公室102年11月6日經中三字第00000000000號函記載：經查風城食品有限公司前經本部101年4月30日核准設立登記，設立迄今，其登記所在地仍為新竹市○區○○里○○路○○○號1樓，未曾申請變更登記。關於公司（或分公司）申請所在地之登或變更，依「公司之登記及認許辦法」第16條「有限公司登記應附送書表」規定，應檢附公司（或分公司）所在地之建物所有權人同意書（或租賃契約）影本及最近1期房屋稅單（或所有權狀或建物謄本）影本憑核，公司如有檢附租賃契約書影本，免附同意書。至於房屋所有權人與稅單上記載人不同或僅一部相同，是否須提供屋主同意書或其他證明文件一節，公司法並無明文規定。又公司法所稱之公司所在地係指公司法律關係之準據點，亦為公司業務中樞，公司登記之所在地應以主事務所之所在地為之（見本院102年度訴字第510號卷第20頁）。風城食品有限公司營業登記地址未申請變更至新竹市○○路○○○○號，有財政部北區國稅局新竹分局102年11月8日北區國稅新竹銷字第0000000000號函在卷可稽（見本院102年度訴字第510號卷第21頁）。由上以觀，上訴人並未實際辦理公司遷址至系爭房屋。
㈣、再查，被上訴人函詢經濟部中部辦公室：有限公司申請登記除房屋稅單、契約書外，是否需檢附屋主同意書。經濟部中部辦公室102年8月2日經中三字第00000000000號函復：公司（或分公司）涉及有關所在地之登記或變更依「公司登記及認許法」第16條「有限公司登記應附送書表」規定，應檢附公司（或分公司）所在地之建物所有權人同意書（或租賃契約）影本及最近1期房屋稅單（或所有權狀或建物謄本）影本憑核，另公司有檢附租賃契約書影本，免附同意書（見原審卷第66頁）。經濟部中部辦公室103年4月1日經中三字第00000000000號函記載：參照本部98年11月4日經商字第00000000000號函釋略以：公司登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算（民法820條第1項參照），則公司登記所附之建物所有權人同意書或租賃契約，請依上開規定辦理。倘公司檢送房屋稅單若載明納稅義務人「甲君等共○人」，則公司申請變更登記檢附甲君出具之同意書或簽署之租賃契約即可（見本院102年度訴字第510號卷第95頁），前開函文附件：99年度全國商業行政協調會提案：依參照本部98年11月4日經商字第00000000000號函釋略以：公司登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算（民法820條第1項參照），則公司登記所附之建物所有權人同意書或租賃契約，請依上開規定辦理。倘公司檢送房屋稅單若載明納稅義務人「甲君等共○人」，則公司申請變更登記檢附甲君出具之同意書或簽署之租賃契約即可。嗣後有關公司（分公司）所在地如為數人公同共有時，由於最近1期房屋單影本納稅義人僅記載「甲君等共○人」，主管機關則需通知公司檢附所有權狀影本或第二類建物謄本並依前開大部函釋核辦，徒增怨懟。復依大部64年5月26日商11702號函釋：「公司行號營業用之房屋如因租賃關係發生糾紛時，係屬私權問題，應依民法規定向法院訴請裁判」，是以為簡化行政作業，租賃契約或同意書可否由最近一期房屋稅單所載納稅義務人「甲君等共○人」之甲君為代表？抑或由公同共有人其中任何1人行使同意權？決議：房屋稅單若載明納稅義務人「甲君等共○人」，則公司申請變更登記檢附甲君出具之同意書或簽署之租賃契約即可。若公司係檢附建物謄本或所有權狀，仍應依經商字第00000000000號函釋辦理（見本院102年度訴字第510號卷第97頁）。又公司所在地之登記，應附建物所有權人同意書正本及最近1期房屋完稅單（或所有權狀）影本。建物為公司所自有者或租賃而檢附租賃契約影本者，免附同意書，仍應附最近1期房屋完稅稅單影本，有公司之登記及認許辦法97年6月6日修正發布之新聞資料可佐（見本院卷第93頁）。公司之登記及認許辦法第16條規定：應檢附之文件、書表：公司所在地變更（建所有權人同意書影本及最近1期房屋稅單（或所有權狀或建物謄本）（見本院卷第103頁至第104頁）。
再者，證人楊淑貞於本院審理中證稱：原則上我們辦公室在審查公司地址變更登記時，㈠房屋所有人的同意書，㈡房屋稅單影本，萬一沒有房屋稅單，可用建物所有權狀或建物謄本代替，但是如果房屋是2人共有，就要2人都提出同意書，2人都要蓋章，若3人以上共有則要3分之2以上共有人同意，並提出同意書並蓋章，如果只有房屋稅單影本，房屋稅單影本上面指有屋主1人名字的話就只要那人同意即可，房屋稅單上的名字與權狀登記的有權人不同，可以以稅單的名字來認定，稅單上名字只有1人，就以該人同意。經濟部中部辦公室102年8月2日經中三字第00000000000號函（見102年度審訴第284號卷第28頁）該函文內容意思有是如果所在地變更時，有租賃契約書影本就免附同意書，但仍要提出稅單或建物謄本，要審核出租人是否是建物所有權人，若發現不是建物所有權人就不會核准，如果是，但是有共有狀況就要依照上述所述方式辦理，並不是只要有租賃契約書就可以免附其他文件。房屋稅單上記載李耀宗等2人的話，只要李耀宗1人出具同意書即可。證人楊淑貞之主管賴素娟補述：如果送的是稅單，就沒有持分，稅單上是誰我們就看稅單即可，假設送的是建物謄本或所有權狀上面就有持分，如果人數很多，必須要過半數，例如2人就要全部，不能剛好一半，如果是3人就是過半數（百分之51），如果1人持分就有3分之2（含剛好3分之2），他1人同意即可等語（見本院102年度訴字第510號卷第109頁至111頁）。依上以觀，辦理公司遷址登記，未必以建物所有權人出具同意書為必要。
㈤、又查，朋康美饌原負責人為張志賓，101年11月16日始簽讓渡書，由張志賓轉讓予吳子崐，有讓渡書可佐（見本院102年度訴字第510號卷第79頁至第80頁），102年2月1日張志賓又與張莉芳簽訂轉讓契約書，於102年2月1日申請變更負責人為張莉芳，有新竹市政府103年4月10日府產商字第0000000000號函及函附朋康美饌飲食店申請負責人變更及遷址登記資料及新竹市政府103年3月28日府產商字第0000000000號函函附朋康美饌飲食店登記資料在卷足憑（見本院102年度訴字第510號第98頁至第107頁、第89頁），又依新竹市政府101年11月19日府產商字第0000000000號函記載（朋康美饌飲食店負責人張志賓）：應補正事項如下：建物所有權人同意書正本或租賃契約書影本、承租人再轉租與貴商業簽訂之租賃契約。經濟部99年6月7日經商字第00000000000號函釋：
法務部98年10月1日法律字第0000000000號函釋：略以：「共有物之出租行為屬民法820條第1項所稱共有物之管理行為而得依多數決為之」98年4月27日經商字第00000000000號函釋：「1.為避免民眾之房屋無故遭他人冒用登記為商業所在地，爰於商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定，所在地之建物所有權狀影本，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書正本；所有權人同意書得以商業與所有權人簽訂之租賃契約影本代之。2.惟檢附之租賃契約尚非商業與所有權人簽訂，而係所有權人與承租人訂定租賃契約後，承租人再轉租與該商業，而與商業簽訂之租賃契約，若檢附建物所有權人與承租人之租賃契約內容載明「出租人（即建物所有權人）同意承租人再轉（分）租所出租之建物，供他人使用」之意思表示，另檢附承租人與商業簽訂之租賃契約者，可免附建物所有權人同意書正本。」（見本院102年度訴字第510號卷第84頁）。及新竹市政府101年12月4日府產商字第0000000000號函復：貴商業申請所在地變更乙案，經核未檢附建物所有權人同意書正本或租賃契約影本、承租人再轉租與貴商業簽訂之租賃契約，所請歉難照准，原件退還（見本院102年度訴字第510號卷第74頁）。參酌倘上訴人原即與被上訴人約定將風城公司及朋康美饌設址於系爭房屋，其於101年7月間承租後即可前開規定，檢具建物所有權人同意書或租賃契約、承租人再轉租之租賃契約書等辦理辦理朋康美饌遷址登記，亦非必以建物所有權人同意書為必要。上訴人於101年11月16日始與張志賓簽訂讓渡書，尚與上訴人主張簽約時即約定系爭房屋供風城公司及朋康美饌設址登記不符，且供營業用非即可供公司、行號設址登記之意，因此將影響地價稅等稅捐稅率計算而衍生相關費用，對被上訴人影響頗大，就此理應於租賃契約中載明。況且，被上訴人最初交予上訴人之系爭房屋稅單納稅義務人為羅鍾柑妹（101年4月5日，被上訴人於101年4月購買系爭房屋，102年度房屋稅之納稅義務人為李耀宗2人，見臺灣新竹地方法院檢察署102年度他字第554號偵查卷第53頁、見本院卷第9頁），上訴人亦未向被上訴人提出異議，被上訴人於本院102年度訴字第510號案件審理中陳稱：7月簽約，8月跟被上訴人要同意書，被上訴人不肯，直到今年2月開庭才同意給（見該卷第50頁反面）。再者，被上訴人於本院102年度竹簡字第384號102年3月27日、102年4月24日言詞辯論期日已表明願意出具同意書由被上訴人將地址遷過來，有開庭錄音譯文可佐（見本院卷第134頁至第135頁、第28頁至第29頁），被上訴人已於原審審理中多次陳明同意提供屋主同意書及房屋稅單供上訴人為營業登記之用，亦經上訴人當庭拒絕，復有原審102年7月22日及同年8月26日言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第45頁、76頁正反面）。綜上以觀，尚難認被上訴人未出具屋主同意書有違系爭租賃契約約定。
㈥、另查，上訴人主張被上訴人占用系爭房屋旁約11平方公尺空地之防火間隔，致其不敢啟用鍋爐營業乙節，則為被上訴人所否認。參酌兩造租賃契約書第1條載明「出租人房屋所在地及使用範圍：新竹市○○路○○○號1-2樓」等文字以觀，應認上訴人依租賃契約約定承租使用範圍並不包括上訴人所指之空地，此亦經本院101年度竹簡字第384號、102簡上字第61號判決確定在案，尚難認被上訴人有違反民法第423條之規定，上訴人自不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。
三、上訴人主張系爭房屋無法營業而受有損害之金額約80萬元以上，則其以上開金額抵銷應給付予被上訴人之租金，有無理由？
㈠、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條定有明文。次按，承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第民法第439條、第440條第1項、第2項455條定有明文。再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
㈡、經查，上訴人自承102年3月起未付租金（見原審卷第44頁反面），本件被上訴人以上訴人遲付之租金總額已達2期以上之租額為由，於102年4月16日、102年5月2日、102年5月14日、102年8月8日以存證信函催告上訴人給付積欠之租金及終止租賃契約之意思表示，其中102年8月8日存證信函已於同年月12日送達上訴人，有存證信函及回執在卷足憑（見原審卷第51頁至第52頁、第72頁至第73頁），被上訴人已為相當期間之催告，堪認系爭租約應於催告期滿之102年8月16日起發生終止之效力。本件租賃契約既已合法終止，則被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由。又系爭房屋經被上訴人聲請假執行，已於103年3月25日由本院執行處交予被上訴人接管，有不動產接管切結在卷可稽（本院卷第81頁），附此說明。
㈢、次查，被上訴人並無違反契約約定，被上訴人亦無違反民法第423條之規定，上訴人不得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，已如前述，又兩造於101年7月27日簽訂租賃契約，同年11月1日開始給付租金，上訴人有3個月緩衝期不須付租金，若被上訴人確有違約未交付同意書等情事，上訴人得以被上訴人違約終止契約，然上訴人至亦未為之，且已將器具搬入系爭房屋使用，被上訴人多次要給上訴人同意書，上訴人均已拒絕。上訴人所主張租金及營業損失，亦尚難認係可歸責於被上訴人，尚難認上訴人對被上訴人有此項債權存在，上訴人主張與其積欠被上訴人之租金債務抵銷，尚不可採。查兩造就系爭房屋約定租金為每月30,000元，又上訴人自本件租約終止翌日即102年8月16日起，無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致被上訴人無法使用，因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人自102年9月10日起，至騰空遷讓返還系爭房屋（103年3月25日）之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬5千元（被上訴人已於上訴審減縮以為每月2萬5千元計算），為有理由。又系爭房屋經被上訴人聲請假執行，已於103年3月25日由本院執行處交予被上訴人接管，依系爭租賃契約第3條及第4條約定「租金每個月3萬元整、應於每月10日以前繳納」，被上訴人於上訴審減縮請求上訴人給付每月租金（及相當租金之不當得利）以2萬5千元計算，上訴人自102年3月起未給付租金，扣除押租金6萬元，則被上訴人請求上訴人給付自102年5月1日起（已扣除2個月押租金6萬元）至103年3月24日止，共10個月又24日，每月以2萬5千元計算之租金及相當租金之不當得利（25,000（10＋24/30）＝270,000元），總計270,000元。
四、綜上所述，被上訴人依兩造租賃契約、民法第455條、第179條等規定，起訴請求將系爭房屋全部騰空遷讓返還予被上訴人，並給付270,000元為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合（因被上訴人於上訴審減縮以每月2萬5千元計算租金及相當租金之不當得利，及系爭房屋已於103年3月25日經假執行交由被上訴人接管，就被上訴人減縮之部分判決如主文第2項所示），上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與結果無涉，爰無一一論述之必要。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 22 日
民事第二庭 審判長法 官 王佳惠
法 官 朱美璘法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 8 月 22 日
書 記 官 黃詩傑