臺灣新竹地方法院民事判決 102年度簡上字第122號上 訴 人 鄭宇雅
余裕琮被上 訴 人 儷強建設有限公司兼 法 定代 理 人 鄭光正前2 人共同訴訟代理人 路春鴻律師上列當事人間履行合約事件，上訴人對於中華民國102 年10月29日本院竹北簡易庭102 年度竹簡字第52號第一審判決提起上訴，本院於民國103 年5 月28日辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人儷強建設有限公司應再給付上訴人新臺幣貳拾萬玖仟肆佰捌拾玖元及自民國一百零一年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人儷強建設有限公司負擔百分之五十九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第
255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條定有明文。前揭規定依同法第436 條之
1 第3 項、第463 條準用於簡易訴訟之第二審程序。查上訴人提起上訴時原聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄，被上訴人鄭光正應給付上訴人新臺幣（下同）357,899 元及法定利息。嗣於民國103 年2 月17日具狀更正聲明為：「一、除原判決之水電費及房屋稅2,022 元，及自101 年12月11日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息外，被上訴人儷強建設有限公司（下稱儷強公司）應給付上訴人355,261 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被上訴人鄭光正應負連帶賠償責任」（見二審卷第40頁）；核上訴人先後主張之基礎事實同一，而屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。上訴人再於103 年2 月25日當庭確認本件上訴聲明為：「一、原判決不利於上訴人之部分廢棄。二、被上訴人應再連帶給付上訴人355,261 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年12月11日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。三、訴訟費用由被上訴人負擔」（見二審卷第73頁）；核上訴人所為上開聲明之更正，係不變更訴訟標的，而補充更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加，揆諸前揭規定，自無不許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
(一)關於坪數短少部分：１依兩造簽訂之「房屋預訂買賣契約書」第4 條約定：「…2.
房屋面積共計「55」坪（181.63平方公尺）3.主建物面積共計「53」坪（175.03平方公尺）4.附屬建物面積共計「2 」坪（6.6 平方公尺）…」，其中附屬建物2 坪包含陽台和雨遮面積，惟依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第7 條載明除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格。再依消費者保護法第17條「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」之規定，本件買賣契約包含雨遮的計價方式應為無效，附屬建物面積只能以陽台3.88平方公尺計算，故本件附屬建物部分短少2.72平方公尺（6.6 －3.88）。而主建物登記面積為17
4.78平方公尺，與買賣契約約定之175.03平方公尺相比較，亦短少0.25平方公尺（175.03－174.78）。因此，本件建物面積僅為178.66平方公尺（3.88＋174.78），與契約約定之面積181.63平方公尺，尚短少2.97平方公尺（181.63－178.66），就此被上訴人儷強公司應找補全部坪數之價差103,99
8 元（即房地總價636 萬元÷181.63平方公尺×2.97平方公尺）。
２至被上訴人儷強公司抗辯應依房屋總價計算找補金額云云，
惟上訴人以為土地價值已自一般素地變成已使用過之土地，無法再為其他用途，故其土地的價值大部分已轉到房屋建坪上，是依民間交易習慣，被上訴人儷強公司自應依房屋與土地之總價來計算找補金額。
(二)關於通知交屋部分：１本件上訴人於101 年4 月16日以電話主動通知證人湯双美要
求驗屋，故於同年4 月21日上訴人才會至房屋現場檢視屋況，當時屋況尚有3 樓前方房間屋頂漏水、2 樓主臥浴室磁磚空心浮貼、外牆未貼磁磚與施作洗石子工程、車道施工等問題尚未排除，且於同年5 月15日兩造尚利用傳真確認外牆貼磁磚與洗石子的施工圖案，即系爭房屋至5 月15日外牆施工部分尚未完成，豈可能於同年4 月16日通知交屋，並於4 月21日在系爭房屋現場辦理交屋？更何況上訴人早於100 年11月26日簽約前所發現之3 樓室內漏水，被上訴人儷強公司遲至101 年8 月3 日才完成修繕。再依「房屋預訂買賣契約書」第12條及第14條約定可知，驗收房屋程序與交屋程序係屬二事，且依被上訴人儷強公司於101 年8 月21日寄發之律師函，其內容明確提及：「…並於101 年5 月15日辦理驗收…
101 年8 月27日上午10時辦複驗及交屋手續」等語，顯示兩造先前所發出的通知皆是進行驗收程序，直至上開律師函才明確說明辦理交屋的時點為101 年8 月27日，是被上訴人儷強公司及證人湯双美將驗收房屋程序視為交屋程序，顯將「通知驗收」與「通知交屋」混為一談，原審僅依證人湯双美之證詞，即認定被上訴人儷強公司在101 年4 月16日有以電話通知上訴人於101 年4 月21日至現場辦理交屋之事實，尚嫌速斷。
２兩造最終於101 年9 月1 日辦理交屋，然依「房屋預訂買賣
契約書」第14條約定，被上訴人儷強公司應於領得使用執照半年內辦理交屋，如未於領得使用執照6 個月內通知進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之2 單利計算遲延利息，惟被上訴人儷強公司於100 年12月30日領得使用執照後卻遲至101 年9 月1 日始辦理交屋，按上開條款約定，被上訴人儷強公司應按日計算遲延利息予上訴人。又上開條款雖約定以已繳房地價款之萬分之2 計算遲延利息，惟該計息利率低於內政部頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第1 項第4 款所規定之萬分之5 ，依據消費者保護法第17條第2 項規定，兩造上開契約書關於計息利率之約定應屬無效，並應以內政部頒布之上開規定按已繳房地價款之萬分之5 計算遲延利息，而被上訴人儷強公司遲延交屋期間為101 年6 月30日至同年8 月23日，共55日，應給付上訴人遲延利息174,900 元（636 萬元×5/10000 ×55日）。
(三)關於貸款利息部分：本件上訴人於101 年4 月13日即通知貸款銀行將價金尾款全數支付予被上訴人儷強公司，然被上訴人儷強公司於101 年
8 月23日始以101 年8 月21日天法字第0000000000號律師函通知上訴人辦理交屋，惟依「房屋預訂買賣契約書」第16條第3 項約定，有關貸款銀行核撥貸款後之利息，由買方負擔，但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。上訴人貸款508 萬元，貸款年利率為2%，依上開約定，自101 年
4 月13日起至101 年8 月23日期間之貸款利息應由被上訴人儷強公司返還予上訴人，總計36,763元【508 萬元×2%÷12×（18/30 ＋3 ＋23/31 ）】。
(四)關於懲罰性賠償金部分：本件兩造已於房屋點交清單上約定於101 年9 月14日完成互相找補，惟被上訴人儷強公司毀諾，致生本件訴訟，造成上訴人必須花費額外金錢，如存證信函費用計777 元，出庭需特別請假之每日薪資損失12,423元，共計13,200元，上訴人爰依消費者保護法第51條規定請求3 倍之懲罰性賠償金計39,600元（13,200元×3）。
(五)關於被上訴人鄭光正應負連帶賠償責任：本件被上訴人儷強公司所有上開違法行為，其相關決策皆由其負責人即被上訴人鄭光正所全權主導與負責，顯然其未忠實執行業務並盡善良管理人之注意義務，依公司法第23條第
2 項規定，被上訴人鄭光正應負連帶賠償責任。
(六)綜上，爰上訴聲明：１原判決不利於上訴人之部分廢棄。
２被上訴人應再連帶給付上訴人355,261 元，及自起訴狀繕本
送達翌日即101 年12月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
３訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
(一)關於上訴人請求坪數不足補償部分：１兩造所簽訂「房屋預定買賣契約書」第5 條第2 項約定「房
屋登記總面積如有誤差正負百分之2 以內雙方同意互不找補。若面積誤差少於百分之2 以上，其不足部分賣方應就不足面積依第6 條之總價與計價面積計算出之單價全額找補，…」，其中所謂第6 條之總價，則係指主建物價款275 萬元，蓋第6 條係載明「房屋總價款：新台幣貳佰柒拾伍萬元整，主建物部份：新台幣貳佰柒拾伍萬元整」，亦即房屋總價款
275 萬元等於主建物之價款275 萬元，附隨建物並未計入買賣價款，換言之，主建物之價款275 萬元，附屬建物價款0元，因此該第5 條中之計價面積自係僅指主建物面積53坪，不包含附屬建物面積。本件房屋面積誤差找補之計價方式為：第6 條之總價即主建物價款275 萬元除以主建物面積53坪所得之單價每坪為51,887元，至於附屬建物價款既為0 元，自無面積誤差找補之問題可言。且面積誤差之找補方式，若誤差短少超過百分之2 以上由賣方分別以土地價款361 萬元、房屋價款275 萬元，除以各該計價面積所得之單價計算之，故上訴人主張以土地房屋合計之買賣總價款636 萬元除以房屋之出售面積55坪所得單價115,636 元，為找補計算依據，即非可採。
２本件土地、房屋買賣契約內容係採用內政部公告之「預售屋
買賣定型化契約應記載及不得記載事項」略加修改之，而內政部之契約範本第6 條第2 項就面積誤差找補方式為「…雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算」，亦係就土地、主建物、附屬建物之個別價款分別計算，並非以土地房屋之總價計算。因此關於面積誤差之坪數多少，自應配合上開找補計價方式，同樣分別就土地、房屋面積核算之，其中房屋部分，亦應就主建物、附屬建物分別核算之，依此計算如下：
⑴主建物面積誤差坪數：
主建物出售面積53坪（175.03平方公尺），登記面積174.78平方公尺，故被上訴人儷強公司短少給付0.25平方公尺（175.03－174.78），誤差在百分之2 即3.5 平方公尺以內（175.03×2%），依前揭約定不找補，故被上訴人儷強公司就此短少給付0.25平方公尺部分即無找補上訴人之義務。
⑵附屬建物面積誤差坪數：
承前所述，附屬建物之價款為0 元，因此即無面積誤差找補之問題可言。再者，「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」第7 條固約定「附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格」，惟關於「房地出售面積」應記載事項第
4 條第2 項則約定「附屬建物面積，即陽台_ 平方公尺、雨遮_ 平方公尺、及屋簷_ 平方公尺，合計_ 平方公尺」，由此可見就雨遮、屋簷等陽台以外之項目，內政部契約範本僅限制不得計入買賣價格，並未禁止計入出售面積，因此，於計算附屬建物面積誤差值時，自得將雨遮之面積計入出售面積內，從而履約給付後之登記面積亦應計入雨遮之面積。依此計算，本件附屬建物之出售面積2 坪（6.
6 平方公尺），登記面積8.9 平方公尺（陽台3.88平方公尺、雨遮5.02平方公尺），被上訴人儷強公司不僅未短少給付，反而超額給付2.3 平方公尺，從而就附屬建物面積屋誤差部分，被上訴人儷強公司更無找補之義務可言。
(二)關於通知交屋及貸款利息部分：１本件由「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第17條第1 項
「本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋 日起，…」規定可知，通知交屋與完成交屋為兩回事，於通知交屋與完成交屋間，尚有驗收、修繕之階段規範於該契約範本第13條（相當於本件「房屋預定買賣契約書」第12條），關於「通知交屋與完成交屋」則係另規範於該契約範本第15條（相當於本件「房屋預定買賣契約書」第13條）。再依本件「房屋預定買賣契約書」第12條第1 項「賣方依約完成本戶建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力可接通狀態即完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續」及第14條第1 項前段「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋」規定可知，賣方得於領得使用執照後通知驗收及通知交屋，因此通知交屋可與通知驗收一起同時通知。換言之，通知交屋與完成交屋為兩回事，且通知交屋可與驗收同時進行，若驗收時發現瑕疵，則於修繕後完成交屋。
２本件由證人湯双美證稱：上訴人公司一般驗收交屋的程序就
是約客戶到現場去，在房子裡面看那些部分還需要改善，如果房子雖然有一些小瑕疵，但沒有到不能居住的狀況，通常我們會寫缺失單請廠商來維修，如果客戶同意，可以先交屋，再修繕，如果客戶不同意的話，就只好維修完成後再交屋，大部分驗收程序在交屋之前，但有些客戶同意驗收以及交屋程序一起辦理，我們都是一起通知客戶驗收及交屋等語。證人李建勳證稱：伊貸款的日期是在101 年4 月某日撥款下來，撥完款後有收到湯双美電話通知交屋，驗屋跟交屋通知是同時做的，驗屋跟交屋不是同一天作的，是因為驗屋發現有瑕疵，所以第一次交屋沒有成功等語，足認被上訴人儷強公司並未遲延通知交屋。
３再依證人湯双美於原審及鈞院之證詞可知本件系爭房屋被上
訴人儷強公司係於領得使用執照後6 個月內之101 年4 月16日通知上訴人辦理驗收及交屋手續，因上訴人現場發現數項房屋瑕疵，經被上訴人儷強公司修繕後，於101 年9 月1 日完成交屋，故上訴人並無「通知交屋」遲延，更無「交屋」遲延之情形，是上訴人請求遲延交屋利息174,900 元及貸款利息34,787元，均屬無據。
(三)關於消費者保護法第51條懲罰性賠償金39,600元及公司法第23條第2 項連帶賠償部分：
被上訴人儷強公司既無債務不履行，上訴人為本件訴訟所支出之存證信函費用、出庭請假薪資損失，並非因債務不履行所生損失，故上訴人依消費者保護法第51條規定請求3 倍懲罰性賠償金39,600元，即屬無據。而上訴人依據本件買賣合約，主張受有系爭房屋面積短少、遲延交屋之損害，請求損害賠償，均僅單純屬債務不履行之問題，非違背法令之行為，被上訴人鄭光正執行被上訴人儷強公司職務並無違反法令，故上訴人依據公司法第23條第2 項規定請求被上訴人鄭光正與被上訴人儷強公司連帶賠償，亦屬無據。
(四)綜上，爰答辯聲明：１上訴駁回。
２第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事項：
(一)上訴人與被上訴人儷強建設有限公司（下稱儷強公司）於10
0 年11月26日簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人向被上訴人儷強公司購買新竹縣○○鄉○○○段○○○○段0000○號（門牌號碼：新竹縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○○ 巷○○○ 弄○○號預售屋（下稱系爭房屋）），並約定如下（見原審卷第25-37 頁）：
第四條房屋出售面積及認定標準：
一、房屋登記面積：
1.買方購買編號「B12」戶
2.房屋面積共計「55」坪（181.63平方公尺）
3.主建物面積共計「53」坪(175.03平方公尺)
4.附屬建物面積共計「2」坪(6.6平方公尺)
5.上述房屋面積權利範圍「全部」第五條 房屋面積誤差及其價款找補：
一、房屋面積以地政機關登記之面積為準…。
二、房屋登記總面積如有誤差正負百分之二以內雙方同意互不找補，若面積誤差少於百分之二以上，其不足部分賣方應就不足面積依第六條之總價與計價面積計算出之單價全額找補，若面積誤差超過百分之二以上，買方至多找補百分之二。無息於交屋時一次結清。
第六條 房屋總價款：
房屋總價款：新台幣貳佰柒拾伍萬零仟零元整。
主建物部分：新台幣貳佰柒拾伍萬零仟零元整。
（房屋總價款係指政府規定應計價部份）第十二條 驗收：
一、賣方依約完成本戶建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力可接通狀態即完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。
二、雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕。
第十四條 通知交屋期限：
一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：
2.賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。
4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予買方。
第十六條 貸款約定及撥付
三、有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。
(二)上訴人與訴外人許懷仁、曾議秀、羅玉秋於100年11月26日簽訂土地預定買賣契約書，由上訴人向訴外人許懷仁、曾議秀、羅玉秋購買新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000000000000 地號土地（下稱系爭土地），約定土地價款為361 萬元（見原審卷第59-66 頁）。
(三)內政部於100 年3 月24日以內授中辦地字第0000000000號令修正公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其第壹項「應記載事項」（見二審卷第135 頁反面、137頁）：
１第六條第(二)項規定：「依第四點計算之土地面積、主建物
或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算」。
２第十五條第(一)項第1款規定：「賣方應於領得使用執照六
個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：…4 、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算自遲延利息於買方」。
(四)系爭房屋之使用執照發照日為100 年12月30日，有(100) 府使字第00854 號使用執照可查（見原審卷第95頁）。
(五)系爭房地於101 年3 月23日移轉登記予上訴人鄭宇雅，有建物登記謄本可在卷足稽（見原審卷第84頁）。
(六)系爭房屋貸款金額為508 萬，貸款銀行於101 年4 月13日受上訴人委託撥款予被上訴人儷強公司，貸款利率為年息百分之2 ，上開貸款撥付後，上訴人已繳足系爭房地總價款636萬（275 萬＋361 萬）。
四、兩造之爭點：
(一)上訴人主張被上訴人儷強公司出賣之系爭房屋坪數不足2.97平方公尺，請求以房地總價636 萬元計算之單價35,016元（
636 萬元÷181.63平方公尺），依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第六條第(二)項之規定找補全全部坪數價差103,998 元（35,016元×2.97平方公尺），有無理由？
(二)上訴人主張被上訴人儷強公司遲延交屋，依據系爭「房屋預定買賣契約書」第14條第1 項第4 款、消費者保護法第17條第2 項、內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第十五條第(一)項第4 款規定，請求101 年6 月30日至10
1 年8 月23日遲延交屋利息174,900 元（636 萬元×5/1000
0 ×55日），有無理由？
(三)上訴人依據系爭「房屋預定買賣契約書」第16條第3 項約定，請求被上訴人儷強公司返還通知之交屋日前即101 年4 月13日至101 年8 月23日止之貸款利息36,763元，有無理由？
(四)上訴人主張因被上訴人儷強公司債務不履行致花費存證信函費用777 元、請假出庭薪資損失12,423元，共計13,200元，依據消費者保護法第51條規定請求3 倍之懲罰性賠償金39,600元，有無理由？
(五)上訴人依據公司法第23條第2 項規定請求被上訴人鄭光正、儷強公司連帶賠償，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)上訴人請求被上訴人儷強公司找補系爭房屋主建物坪數不足
0.25平方公尺之價差，為有理由，惟其找補金額應以主建物出售面積275 萬元為計算基礎，核計為3,928 元：
１上訴人主張：兩造簽訂之房屋預訂買賣契約書（下稱系爭買
賣契約）第4 條約定：「…2.房屋面積共計「55」坪（181.63平方公尺）3.主建物面積共計「53」坪（175.03平方公尺）4.附屬建物面積共計「2 」坪（6.6 平方公尺）…」，惟本件買賣契約包含雨遮的計價方式應為無效，附屬建物面積只能以陽台3.88平方公尺計算，故系爭建物謄本登記面積僅為178.66平方公尺（174.78＋3.88），與契約約定之面積18
1.63平方公尺（175.3 ＋6.6 ），尚短少2.97平方公尺（18
1.63－178.66），就此被上訴人儷強公司應依消費者保護法第17條、內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第六條第(二)項規定找補坪數價差103,998 元（636 萬÷
181.63平方公尺×2.97平方公尺）。被上訴人則以：系爭買賣契約第6 條係載明「房屋總價款：新台幣貳佰柒拾伍萬元整，主建物部份：新台幣貳佰柒拾伍萬元整」，亦即主建物之價款275 萬元，附屬建物價款0 元，因此契約第5 條之計價面積自係僅指主建物面積53坪，不包含附屬建物面積，本件主建物出售面積53坪（175.03平方公尺），登記面積174.78平方公尺，故被上訴人儷強公司短少給付0.25平方公尺（
175.03－174.78），誤差在百分之2 即3.5 平方公尺以內（
175.03×2%），依兩造約定不找補，故被上訴人儷強公司就此短少給付0.25平方公尺部分即無找補上訴人之義務；至於附屬建物價款既為0 元，自無面積誤差找補之問題可言，況「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」內政部僅限制雨遮不得計入買賣價格，並未禁止計入出售面積，因此，於計算附屬建物面積誤差值時，自得將雨遮之面積計入出售面積內，本件附屬建物之出售面積2 坪（6.6 平方公尺），登記面積8.9 平方公尺（陽台3.88平方公尺、雨遮5.02平方公尺），被上訴人儷強公司不僅未短少給付，反而超額給付2.3 平方公尺，從而就附屬建物面積誤差部分，被上訴人儷強公司更無找補義務等語，資為抗辯。
２經查，兩造簽訂之系爭買賣契約第4 條約定：「3.主建物面
積共計『53』坪（175.03平方公尺）。4.附屬建物面積共計『2 』坪（6.6 平方公尺）」；第5 條約定：「一、房屋面積以地政機關登記之面積為準…」（見原審卷第26頁）。另系爭建物登記謄本之記載，系爭房屋主建物登記面積為174.78平方公尺，附屬建物登記面積陽台部分為3.88平方公尺，雨遮部分為5.02平方公尺（見原審卷第84頁）。而依兩造簽訂系爭買賣契約當時內政部公布之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第四條第二項及第七條之規定可知，雨遮並非不得計入「房屋面積」，僅不計入「買賣價格」而已（見二審卷第135 頁反面）。本件兩造於系爭買賣契約第6 條係約定「房屋總價款：新台幣275 萬元、主建物部分：新台幣27
5 萬元」（見原審卷第27頁），並未將雨遮等附屬建物予以計價，故並不違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，故被上訴人儷強公司抗辯：附屬建物價款既為0元，自無面積誤差找補之問題可言；且於計算附屬建物面積誤差值時，得將雨遮之面積計入出售面積內，核屬有據。依此計算，本件系爭買賣契約約定出售之附屬建物面積2 坪（
6.6 平方公尺），與建物登記謄本登記之附屬建物面積8.9平方公尺（陽台3.88平方公尺、雨遮5.02平方公尺）相較，並無短少，上訴人主張找補此部分之面積價差，核非有據。惟查，被上訴人出賣予上訴人之主建物面積約定為53坪（17
5.03平方公尺），惟謄本登記之面積僅有174.78平方公尺，已如上述，故主建物部分確實短少0.25平方公尺，則堪認定。
３按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構
成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效；中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之，此為消費者保護法第16條、第17條第1 、
2 項所明定。本件被上訴人並不爭執系爭買賣契約為其預定用於出售系爭「儷尊NO.5左岸」建案房地之定型化契約（見二審卷第151 頁），而兩造簽訂之系爭買賣契約第5 條第2項約定「房屋登記總面積如有誤差正負百分之二以內雙方同意互不找補」之約定，既與締約時經內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第六條第(二)項規定：「依第四點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補」相悖（見二審卷第135 頁反面）。依前揭消費者保護法之規定，此項約款即屬無效，而應依「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第六條第(二)項之規定找補房屋面積誤差之價款。
４按「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第六條第(二)項規
定：「依第四點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算」（見二審卷第135 頁反面）。故以系爭主建物之價款2,750,000 元除以兩造約定出賣之主建物面積175.03平方公尺，再乘以系爭主建物坪數不足之0.25平方公尺，可知被上訴人儷強公司應找補予上訴人房屋面積不足之價款應為3,928 元（2,750,000 元÷175.03平方公尺×0.25平方公尺，元以下四捨五入）。上訴人主張以土地及建物總價636 萬元為計算依據，與前揭應記載事項不符，自非可採。
(二)被上訴人儷強公司遲延交屋，依據系爭買賣契約第14條第1項第4 款、消費者保護法第17條第2 項、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十五條第(一)項第4 款之規定，應給付上訴人101 年7 月1 日至101 年8 月22日遲延交屋利息168,540 元：
１上訴人主張：其101 年4 月16日以電話主動通知證人湯双美
要求驗屋，故於同年4 月21日上訴人才會至房屋現場檢視屋況，當時屋況尚有漏水等瑕疵，豈可能於同年4 月16日通知交屋，並於4 月21日在系爭房屋現場辦理交屋，被上訴人儷強公司於100 年12月30日領得使用執照後卻遲至101 年9 月
1 日始辦理交屋，被上訴人儷強公司應按日計算遲延利息予上訴人，兩造雖約定以已繳房地價款之萬分之2 計算遲延利息，惟該計息利率低於內政部頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十五條第(一)項第4 款所規定之萬分之5 ，依據消費者保護法第17條第2 項規定，兩造關於計息之約定應屬無效，並應以內政部頒布之上開規定按已繳房地價款之萬分之5 計算遲延利息，而被上訴人儷強公司遲延交屋期間為101 年6 月30日至同年8 月23日，共55日，應給付上訴人遲延利息174,900 元（636 萬元×5/10000 ×55日）。被上訴人則以：被上訴人儷強公司係於領得使用執照後6 個月內之101 年4 月16日通知上訴人辦理驗收及交屋手續，因上訴人現場發現數項房屋瑕疵，經被上訴人儷強公司修繕後，於101 年9 月1 日完成交屋，故被上訴人儷強公司並無「通知交屋」遲延等語置辯。
２查證人即被上訴人儷強公司員工湯双美於本院證述：會計部
門通知我銀行撥款後大概3 天左右，我就用電話通知上訴人鄭宇雅交屋事宜，電話中我說「你的銀行撥款已經下來了，權狀也已經出來了，我們要跟你交屋」，交屋的過程一直不太順利，第一次是101 年4 月21日約在現場見面，上訴人鄭宇雅有陳述外牆有部分沒有完工，希望外牆的兩塊玻璃要拿下來，房子內部的地磚有空心磚的現象要我們改善，3 樓房間天花板有滲水的部分也要我們處理，所以4 月21日那天沒有完成交屋，於5 、6 月份都有在約交屋，但也沒有辦法完成交屋，理由是前述的狀況上訴人認為我們沒有改善完畢，我就跟公司回報，也有請律師事務所協助我們…，後來雙方又再約定9 月份的某一天交屋，9 月那一次就完成交屋了。
（問：上訴人公司一般驗收交屋的程序為何？）就是約客戶到現場去，在房子裡面看那些部分還需要改善，如果房子雖然有一些小瑕疵，但沒有到不能居住的狀況，通常我們會寫缺失單請廠商來維修，如果客戶同意，可以先交屋，再修繕，如果客戶不同意的話，就只好維修完成後再交屋，大部分的情況驗收程序一定在交屋之前，但有些客戶同意驗收以及交屋程序一起辦理，我們都是驗收及交屋一起通知，本件我們也是通知上訴人101 年4 月21日驗收及交屋，系爭房屋是在101 年9 月1 日辦理交屋等語在卷（見二審卷第82頁反面83頁），證人即購買「儷尊NO.5左岸」建案另戶房屋之李建勳亦證述：驗屋與交屋是同時做的等語相符（見本院卷第84頁反面）。參以上訴人自承確於101 年4 月21日前往現場與證人湯双美辦理驗屋手續，堪信證人湯双美所述已於101 年
4 月21日電話通知上訴人辦理驗屋及交屋手續屬實。３查兩造於系爭買賣契約第6 條第2 項約定「雙方驗收時，賣
方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕」；第14條第1 項第2 款約定「賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕」（見原審卷第30、32頁），核與「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第十三條第(二)項、第十五條第(一)項第2 款之規定相符（見二審卷第136 頁反面至137 頁），由此可徵「瑕疵修繕完成」後始能進行「驗收」，「驗收」後才能辦理「交屋」，系爭房屋於101 年4 月至8 月期間仍因存在瑕疵而進行修繕，業據證人湯双美證述：101 年5 月15日我們還在聯繫外牆玻璃問題，有一個颱風或豪大雨過後，上訴人發現
3 樓前面臥房的天花板漏水，所以我們在7 月13日去開挖處理等語在卷（見二審卷第83頁），並有上訴人提出之施工圖樣、照片、存證信函及被上訴人儷強公司寄發之下述律師函在卷可參（見原審卷第73-83 頁），被上訴人在瑕疵尚未開始修繕前，即併同通知上訴人辦理「驗屋」及「交屋」，顯然有違前述正規程序及兩造簽訂系爭買賣契約之本旨，而非公允。經查，被上訴人儷強公司於101 年8 月21日以律師函通知上訴人「…於101 年5 月15日辦理驗收，因驗收當日鄭宇雅小姐對於外牆施作有意見，要求本公司改善，本公司本於誠信原則予以改善，改善期間至8 月19日止…，今所有缺失已改善完成，為特委請貴所律師函請鄭宇雅小姐民國101年8 月27日上午10時辦複驗及交屋手續」等語，有卷附律師函可稽（見原審卷第86-87 頁），本院認應以瑕疵修繕完成後，被上訴人儷強公司以上開律師函通知上訴人辦理複驗及交屋手續之意思表示通知到達上訴人時，即101 年8 月22日（見二審卷第153 頁），作為本件通知交屋之時點，始屬正當，基此，本件被上訴人儷強公司通知上訴人交屋之時點應為101 年8 月22日。
４第查，兩造簽訂之預售屋買賣契約第14條約定：「賣方應於
領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋」（見原審卷第32頁），被上訴人儷強公司應自100 年12月30日取得使用執照後6 個月內即101 年6 月30日前通知上訴人交屋（參不爭執事項第㈣點），惟被上訴人儷強公司遲至102 年8 月22日始以律師函通知上訴人交屋，而有遲延交屋情形。又兩造簽訂之系爭買賣契約書第14條第1 項第4 款雖約定「賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之2 單利計算遲延利息予買方」，惟此與締約時經內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第十五條第(一)項第1 款規定：「賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算自遲延利息於買方」不符（見二審卷第137 頁），依消費者保護法第16條、第17條第1 、2 項之規定，兩造之約款即屬無效，而應依「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第十五條第(一)項第1 款規定之利率計算遲延利息予上訴人。
５本件房地價款共計636 萬元（275 萬元＋361 萬元），為兩
造所不爭執（見不爭執事項第㈠㈡點），被上訴人儷強公司自101 年7 月1 日起至102 年8 月22日止遲延通知交屋53日，按已繳房地價款636 萬元依萬分之5 單利計算遲延利息應為168,540 元（6,360,000 元×5/10000 ×53日），上訴人之請求在此範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
(三)上訴人依據系爭買賣契約第16條第3 項約定，請求被上訴人儷強公司返還房貸撥付日至通知之交屋日前（即101 年4 月13日至101 年8 月23日止）之貸款利息37,021元，為有理由：
兩造簽訂之系爭買賣契約第16條約定：「有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」（見原審卷第33頁），核與「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第十八條規定相同（見二審卷第137 頁反面）。而系爭預售屋貸款金額為508 萬，貸款銀行於101 年4 月13日受上訴人委託撥款予被上訴人儷強公司，貸款利率為年息百分之2 等情，均為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈥點），而本件被上訴人儷強公司通知上訴人交屋應以101 年8 月21日之律師函為據，已如上述，而系爭律師函係通知上訴人於101 年8 月27日辦理複驗及交屋手續（見原審卷第86-87 頁），則依兩造前揭約定，自100 年4 月13日計至100 年8 月26日為止之貸款利息被上訴人儷強公司自應返還予上訴人。惟上訴人僅請求100 年4 月13日計至10
0 年8 月23日止共計133 日之貸款利息37,021元（5,080,00
0 ×2%×133/365 ），未逾上開範圍，自應予准許。
(四)上訴人主張因被上訴人儷強公司債務不履行致花費存證信函費用777 元、請假出庭薪資損失12,423元，共計13,200元，依據消費者保護法第51條規定請求3 倍之懲罰性賠償金39,600元，難認正當：
按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第51條定有明文。本條立法意旨無非係在懲罰惡性之企業經營者，以維護消費者利益，故必須企業經營者於經營企業本身有故意或過失，致消費者受損害，消費者始得依上開規定請求懲罰性賠償金（最高法院99年度台上字第330 號判決參照）。查本件被上訴人儷強公司因出賣之系爭房屋主建物面積不足、遲延通知交屋而應對上訴人負債務不履行之契約義務，惟此要係建築技術之誤差，瑕疵修補程度不符上訴人要求而生之延滯，難認係被上訴人儷強公司故意、過失行為致上訴人受有損害，況上訴人主張之存證信函費用、請假出庭薪資損失，均為其主張其自身權益所生之費用，尚難認此部分之支出與被上訴人儷強公司債務不履行所生之損害間有相當因果關係，是上訴人此部分之請求，核屬無據，不應准許。
(五)上訴人依據公司法第23條第2 項規定請求被上訴人鄭光正、儷強公司連帶賠償，亦無理由：
按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶之責，公司法第23條第2項定有明文，該條規定係以該負責人執行公司業務違反法令及該他人因此受有損害為要件；被上訴人為公司負責人，為該公司執行承銷房屋之業務，縱有積欠上訴人代售房屋價款情事，亦屬單純之債務不履行，尚非違背法令之行為（最高法院77年度台上字第1995號判決參照）。經查，本件依上訴人主張之事實，要屬被上訴人儷強公司出賣之系爭房屋是否主建物面積不足、遲延通知交屋等債務不履行問題，尚非違背法令之行為至明，故上訴人依上開規定，請求被上訴人儷強公司之法定代理人即被上訴人鄭光正負連連帶賠償責任，難認正當，而無可採。
(六)綜上所述，上訴人本於系爭買賣契約、消費者保護法第16條、第17條第1 、2 項、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」等規定，請求被上訴人儷強公司找補系爭房屋主建物坪數不足0.25平方公尺之價款3,928 元、給付遲延交屋利息168,540 元及返還系爭房地房貸撥付日即101 年4 月13日至101 年8 月23日止之貸款利息37,021元，總計209,48
9 元，暨自起訴狀繕本送達被上訴人儷強公司之翌日即101年12月11日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件為適用簡易程序事件，上開改判命被上訴人給付部分，於本院第二審判決後，因不得上訴而確定，無宣告假執行必要，原審駁回此部分假執行聲請之理由，雖有不同，惟結論則無二致，仍應予以維持，附此敘明。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
民事第二庭審判長法 官 林南薰
法 官 劉兆菊法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
書記官 許榮成