臺灣新竹地方法院民事判決 102年度簡上字第67號上 訴 人 施呂美華被上訴人 李思平上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102 年
5 月14日本院新竹簡易庭102 年度竹簡字第195 號第一審判決提起上訴，本院於103 年1 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第三項關於命上訴人自民國一百零二年三月二十三日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人逾新臺幣壹萬元；暨前開部分假執行之宣告之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：上訴人經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、上訴人主張除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
一、被上訴人於兩造簽訂租約時未告知上訴人市政府要埋設污水處理管路，致上訴人須重新施作瓦斯管線，應扣新臺幣（下同）1 萬元之租金，但被上訴人不同意，之後上訴人給付租金被上訴人拒絕，因上訴人與被上訴人簽訂之租約為期3 年，上訴人已就系爭房屋施作裝潢、固定招牌，預計使用3 年，被上訴人提前解約，已造成上訴人之損失。又被上訴人懸掛損害上訴人名譽之看板，造成上訴人營業損失，且於民國（下同）101 年10月1 日召集不明人士圍店，致上訴人無法營業，自斯時起上訴人即未繼續營業。被上訴人既要求上訴人給付租金，亦應賠償上訴人所受之損失。
二、上訴聲明：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢、第一及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
貳、被上訴人主張除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
一、市○○○○道施工因須拆除違建，被上訴人願補貼上訴人12,000元，但上訴人卻要18,000元，被上訴人只得自行拆除，然上訴人僅開立11紙支票及8,000 元現金，並稱要扣營業損失，被上訴人難以同意而拒絕收受全部支票，事後被上訴人向上訴人收取房租遭上訴人拒絕，上訴人自101 年7 月開始即未給付租金，至102 年3 月21日止，積欠8 月租金，被上訴人曾於102 年2 月21日庭訊及以存證信函催告上訴人於10
2 年3 月20日前給付租金，上訴人未給付，被上訴人再以新竹經國路郵局85號存證信函為終止租約意思表示，上訴人於
102 年3 月22日收受，已生終止租約效力。被上訴人已依原審判決聲請假執行，經本院民事執行處於102 年9 月24日強制執行返還系爭房屋予被上訴人。
二、答辯聲明：
㈠、上訴駁回。
㈡、上訴費用由上訴人負擔。
叁、兩造不爭執之事項：
一、被上訴人於100 年7 月7 日與上訴人簽立房屋租賃契約，將被上訴人所有門牌號碼新竹市○○路○○號1 至3 樓之房屋（下稱系爭房屋），出租予上訴人使用，雙方約定租賃期間自
100 年7 月20日起至103 年7 月19日止，租金每月22,000元，上訴人應按月於每月20日前繳付，並約定押租金6 萬元。
二、上訴人自101年7月起即未給付租金。
三、被上訴人曾於102 年2 月21日本院102 年度竹簡調字第44號庭訊時，當庭要求上訴人應於102 年3 月20日前給付積欠之租金，嗣再以頭份蟠桃郵局14號存證信函，催告上訴人應於
102 年3 月20日前給付租金，經被告收受後，仍未依約給付上開積欠之租金，被上訴人再以新竹經國路郵局85號存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人已於102 年3 月22日收受上開終止租約之存證信函。
四、被上訴人於101 年8 月29日在系爭房屋門口張貼房租到期不給錢，終止契約不搬走，真是遇到爛房客」等內容之告示牌
2 個，經本院102 年度審易字第183 號刑事判決判處被上訴人犯公然侮辱罪，處拘役10日，如易科罰金，以1,000 元折算1 日。
肆、本件之爭點：被上訴人主張上訴人自100 年7 月20日起承租其所有系爭房屋，租金每月2 萬2 千元，被告應按月於每月20日前繳付，上訴人自101 年7 月起未依約繳交租金，已逾2 個月之租額，經被上訴人催繳，仍未繳納，迄於102 年3 月21日止，尚積欠8 個月之租金，其中101 年7 月之租金，以1 萬2 千元計，其餘各月均以2 萬2 千元計算，總計16萬6 千元，扣除押租金6 萬元後，尚積欠10萬6 千元，被上訴人已以存證信函為終止租約之意思表示，經上訴人於102 年3 月22日收受，已生終止租約之效力，提出房屋租賃契約書、新竹市稅務局房屋稅籍證明書、存證信函暨回證等件為證（見原審卷第
9 至20頁），上訴人對於前開事實不爭執，然以新竹市政府埋設污水處理管路，致上訴人須重新施作瓦斯管線，應扣1萬元之租金，被上訴人不同意，之後上訴人給付租金遭被上訴人拒絕，被上訴人提前解約造成上訴人之損失，被上訴人懸掛損害上訴人名譽之看板、圍店，亦造成上訴人之營業損失，被上訴人既要求上訴人給付租金，亦應賠償上訴人所受之損失等語置辯。是以本件爭點為：⑴上訴人對於被上訴人請求給付租金，以被上訴人亦應賠償其營業損失等為抗辯，是否有理由？⑵被上訴人本於租賃契約及終止租賃契約後之法律關係暨所有物返還請求權，請求上訴人遷讓房屋、給付租金10萬6 千元及相當租金之不當得利每月2 萬2 千元，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、上訴人對於被上訴人請求給付租金，以被上訴人亦應賠償其營業損失等為抗辯，是否有理由？
㈠、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423 條、第43
0 條定有明文。租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院99年台上第526 號、92年台上第2640號裁判要旨參照）。出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年台上第222 號裁判要旨參照）。
㈡、經查，依房屋租賃契約書第4 條約定：租金應於每月20日以前繳納，每次應繳1 年12個月（支票支付1 年12個月票）。
而上訴人於原審陳稱：租金是付到101 年的6 月，7 月沒有繳租金。因為後面被政府埋污水處理，水電修改費用8,000元，自行扣除1 萬之後，要給被上訴人12,000元，被上訴人不收，我都開好支票給原告來收了，原告不肯降我7 月份的租金不合理，因為我真的無法做生意等語（見原審卷第24頁及反面），並有上訴人於偵訊中之陳述可佐（見臺灣新竹地方法院檢察署101 年度他字第2289號卷第20至22頁）。被上訴人於原審陳稱：我同意7 月份用12,000元來請求，其他的部分還是要以22,000元來請求等語（見原審卷第24頁反面）。被上訴人於偵訊中稱：101 年6 月中旬，市府的人來做下水道工程，我有跟他（指上訴人）說要貼他10,000元，但上訴人說他要15,000元，我就自己花了6,000 元把廚房後面封起來，我沒有幫他重弄管線，也沒貼他任何錢等語（見臺灣新竹地方法院檢察署101 年度他字第2289號偵查卷第21頁），被上訴人於偵訊中陳稱：101 年7 月他寫11張支票給我，第1 個月給現金1 萬元，要扣掉1 萬元等語（見臺灣新竹地方法院檢察署101 年度偵字第11474 號偵查卷第8 頁至第9頁）。是以上訴人因系爭房屋新竹市○○○○○道工程，其重新施作管線等要求扣除租金1 萬元，交付11張支票及12,000元予被上訴人，惟被上訴人拒收。嗣被上訴人於101 年8月、9 月間在系爭房屋門口及以行動廣告車懸掛記載「吉米房租到期不給錢，終止契約不搬走，真的遇到爛房客」之看板，嗣於101 年10月1 日、101 年11月20日找人前來圍店，有被上訴人之兄李思民、李思嘉、兩造於偵訊中陳述，及照片可佐（見臺灣新竹地方法院檢察署101 年度偵字第11474號偵查卷第8 頁、第21頁至第22頁、101 年度他字第2289號偵查卷第20頁至第22頁、本院102 年度竹簡調字第44號卷第24頁至第27頁、本院卷第35頁至第38頁）。被上訴人出租系爭房屋予上訴人，原應使租賃物合於約定使用收益狀態，系爭房屋因新竹市政府施作下水道工程、被上訴人懸掛前開看板、圍店等，致承租人（上訴人）不能達租賃之目的，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。惟上訴人於102 年
5 月7 日對被上訴人起訴主張：被上訴人於101 年8 月29日在系爭房屋門口及以行動廣告車懸掛看板「吉米房租到期不給錢，終止契約不搬走，真的遇到爛房客」，嗣於101 年10月1 日，找兄弟前來圍店，致其自同年月2 日起不敢再前往開店持續34天，每日營業損失至少5,000 元，合計17萬元。
業經本院102 年度竹簡字第383 號民事判決駁回，上訴人亦未上訴而確定在案，經本院依職權調閱前開卷宗查明屬實。惟101 年7 月份之租金被上訴人已同意以12,000元來請求（即減1 萬元）。是以上訴人得主張扣抵租金之金額為1 萬元。至於被上訴人損害被上訴人名譽部分，經本院102 年度竹小字第280 號民事判決被上訴人應賠償上訴人2 萬元，然按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上第850 號判例意旨參照）。上訴人就前開名譽賠償請求權與系爭租金債務並非本於同一之雙務契約而生，自無從行使同時履行抗辯權。
二、被上訴人本於租賃契約及終止租賃契約後之法律關係暨所有物返還請求權，請求上訴人遷讓房屋、給付租金10萬6 千元及相當租金之不當得利每月2 萬2 千元，有無理由？
㈠、次按債權人拒絕受領或於債務人履行債務前，已預示拒絕受領之意思表示，或債務人之給付兼需債權人之行為而不行為，債權人即負受領遲延之責任。又債權人遲延後，須再表示受領之意思，或為受領給付作必要之協力，催告債務人給付時，受領遲延之狀態，始因滌除而告終了（最高法院87年台上第2559號裁判要旨參照）。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾
2 個月時，始得終止契約。民法第440 條定有明文。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號裁判意旨參照）。
㈡、查被上訴人於102 年1 月15日起訴請求上訴人給付租金等，經本院102 年度竹簡調字第44號審理，被上訴人於該案件10
2 年2 月21日庭期當庭請求上訴人於102 年3 月20日前給付租金，上訴人則稱：目前我沒有在做生意，也沒有在營業，要如何給付房租等語（見本院102 年度竹簡調字第44號卷第38頁）。被上訴人先前雖拒絕受領租金，然而其既已於102年2 月21日再向上訴人請求給付租金，其受領遲延之狀態，始因滌除而告終了，上訴人經被上訴人再次催告請求給付租金已表示拒絕給付，被上訴人又於102 年2 月22日以頭份蟠桃郵局14號存證信函催告上訴人給付101 年7 月21日至102年2 月21日計7 個月，每月租金22,000元，總計154,000 元，扣除押租金60,000元，尚積欠9 萬4 千元，應於102 年3月20日前給付，設若不理，將依法終止契約；及於102 年3月21日以新竹經國路郵局85號存證信函催告給付前開租金，並表示終止租約之意思表示，已於102 年3 月22日送達上訴人，有存證信函及回執可佐（見本院102 年度竹簡調字第44號卷第44至第49頁、本院卷第26頁至第29頁、原審卷第14頁至第19頁），綜上以觀，系爭租約已於102 年3 月22日終止，被上訴人本於租賃契約及終止租賃契約後之法律關係暨所有物返還請求權，請求上訴人遷讓房屋、給付租金，即屬有據。被上訴人主張請求上訴人給付自101 年7 月20日起至10
2 年3 月22日止（共7 個月又3 天）之租金10萬6 千元【計算式：（12,000＋22,000×7 ）－60,000（押租金）＝106,
000 】，為有理由，應予准許。
㈢、再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。被上訴人終止系爭房屋租賃之意思表示業於102 年3 月22日發生送達上訴人之效力而依法終止，業如前述，上訴人自102 年3 月23日起占有系爭房屋，自應賠償被上訴人所受相當租金之不當得利，參酌系爭房屋課稅現值155,000 元，有新竹市房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷第20頁、本院102 年度竹簡調字第44號卷第14頁），兩造簽訂之租賃契約原約定系爭房屋每月租金為2 萬2 千元，租賃期間3 年，上訴人經營小吃店使用，期間因新竹市政府施作污水處理工程，上訴人須重新施作水電管線而有損失、被上訴人拒絕抵減租金，嗣並在系爭房屋門口及以行動廣告車懸掛載有侮辱上訴人文字之招牌、圍店，致上訴人無法依原契約約約定之使用目的正常營業使用等情狀，認被上訴人請求上訴人給付契約終止後相當租金之不當得利每月以1 萬元為適當。
三、綜上所述，被上訴人依租賃契約及終止租賃契約後之法律關係暨所有物返還請求權，請求上訴人遷讓系爭房屋、給付自
101 年7 月20日起至102 年3 月22日租金106,000 元及自10
2 年3 月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利1 萬元範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為依職權為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人遷讓房屋、給付租金，並為依職權宣告假執行、依聲請免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。本件上訴人請求廢棄原審判決第3 項有關不當得利部分，雖部分有理由，惟參酌民事訴訟法第77條之3 第2 項關於訴訟標的價額之計算之規定，本件以一訴附帶請求不當得利者，亦不應併算其價額，故原審判決有關之裁判費部分，仍應予以維持，併就第二審裁判費爰諭知如主文第4 項所示。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認對本判決之結果不生影響，爰不一一論駁。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第385 條第1 項前段、第450 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 王佳惠
法 官 朱美璘法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 20 日
書記官 黃詩傑