臺灣新竹地方法院民事判決 102年度審訴字第128號原 告 王陳秀娥
王慧雯王煒舜王慧萱王慧婷共 同訴訟代理人 王秀曼被 告 徐敏雄上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國102 年9 月13日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又民事訴訟法第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175 條分別定有明文。查，本件原告王榮樂於起訴後之民國102 年6 月19日死亡，而王榮樂之繼承人為王陳秀娥、王慧雯、王慧婷、王煒舜、王慧萱等人，有繼承人及被繼承人之戶籍謄本、繼承系統表等件在卷足憑，則原告王陳秀娥、王慧雯、王慧婷、王煒舜、王慧萱於102 年6 月28日具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，合先敘明。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告王陳秀娥、王慧雯、王慧婷、王煒舜、王慧萱之被繼承人王榮樂原係請求確認其所有門牌號碼新竹縣新埔鎮○○里0 鄰○○○00號建物（下稱系爭建物）所坐落新竹縣○○鎮○○○段701 、703-1 、704-1 、1736地號土地（以下僅簡稱地號，不再重複段名）有優先承買權存在，嗣因上開系爭建物並未坐落系爭703-1 、704-1 地號土地，故原告於102 年6 月21日言詞辯論期日當庭更正聲明為確認原告所有系爭建物所坐落系爭70
1 、1736地號土地（位置、面積詳如本院86年度重訴更字第
1 號民事判決後附附圖所示）有優先承買權存在，核原告所為訴之變更係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法條，程序上並無不合，應予准許。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張被告所有坐落系爭701 、1736地號土地已於本院101 年度司執字第22206 號清償借款強制執行事件中遭訴外人潘慧敏及李羚榛共同拍定在案，然原告就前開土地有優先承買權之事實，既為被告所否認，則依原告之主張，原告就系爭701 、1736地號土地有無優先承買權乙節，即屬不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此不明確之狀況得以確認判決予以排除，故原告提起本件訴訟，應認有即受確認判決之法律上利益。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：本院101 年度司執字第22206 號清償借款強制執行事件，就被告所有坐落系爭701 、1736地號土地業已於101 年12月20日遭訴外人潘慧敏及李羚榛共同拍定在案，然原告之被繼承人王榮樂所有系爭建物坐落於系爭701 、1736地號土地上（位置、面積詳如本院86年度重訴更字第1 號民事判決後附附圖所示），而該建物係原告之被繼承人王榮樂之父親王阿輝向前手即訴外人鍾湧貴購買，並向被告之前手即訴外人徐春松承租系爭701 、1736地號土地，雙方約定租賃期限自74年6 月起至77年10月間，三年租金為新臺幣（下同）23,500元，原告之被繼承人王榮樂業將前開租金給付完畢；嗣訴外人徐春松將上開土地於77年10月間出售予被告，後因被告之租金開價過高，致雙方一直無法談攏租賃事宜，惟原告之被繼承人王榮樂有向被告另承租其他17筆土地，並已給付該17筆土地租金6 萬元，詎原告之被繼承人王榮樂給付前開租金甫一、二個月，被告所有之上開17筆土地竟遭被告之債權人聲請執行拍賣，而被告迄未退還該6 萬元租金，迨於86年間，被告對原告之被繼承人王榮樂提起返還無權占有房屋等訴訟，經本院以86年度重訴更字第1 號民事判決原告之被繼承人王榮樂應給付被告每年88元，故原告自得主張以被告未返還之前開6 萬元租金抵付依法院上開確定判決所判定原告應給付被告系爭701 、1736地號土地之租金。是以，兩造就系爭701 、1736地號土地（位置、面積詳如本院86年度重訴更字第1 號民事判決後附附圖所示）有租地建屋之法律關係存在，原告為該系爭建物基地之承租人，自得依土地法第104 條規定，行使優先承買權，為此提起本件訴訟，並聲明：確認原告所有系爭建物所坐落系爭701 、1736地號土地（位置、面積詳如本院86年度重訴更字第1 號民事判決後附附圖所示）有優先承買權存在。
二、被告則以：本件並無原告主張之租地建屋關係，且兩造未曾簽訂任何租約，原告亦未曾給付過分文之租金，又被告前曾因原告之被繼承人王榮樂竊佔其所有系爭701 、1736地號等多筆土地，對原告之被繼承人王榮樂提起竊佔自訴及告訴等刑事案件（本院81年度自更㈠字第6 號刑事案件、台灣新竹地方法院檢察署86年度偵字第6947號偵查案件），嗣再對原告之被繼承人王榮樂提起返還無權占有土地之訴訟，經本院民事庭以86年度重訴更字第1 號判決確定在案，詎原告之被繼承人王榮樂自前開民事判決確定後，並未依判決內容給付原告相當於租金之不當得利，倘若原告欲向被告承租系爭70
1 、1736地號土地，應先賠償自76年4 月4 日起至102 年4月4 日止，無權占用被告所有系爭701 、1736地號土地之損害共計2,000 多萬元，本件原告未先與被告私下協商，逕提起本件訴訟，不僅浪費司法資源，亦無理由，為此聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）查原告主張其等之被繼承人王榮樂所有系爭建物，坐落於被告所有系爭701 、1736地號土地上（位置、面積詳如本院86年度重訴更字第1 號民事判決後附附圖所示），而被告所有系爭701 、1736地號土地，經被告之債權人新竹縣新埔鎮農會聲請強制執行拍賣後（本院101 年度司執字第22206 號），業於101 年12月20日由訴外人潘慧敏及李羚榛共同拍定，惟因原告提起本件確認優先承買權訴訟，故本院民事執行處通知拍定人暫緩繳款等情，業據原告提出房屋稅籍證明書、門牌證明書、本院民事執行處函文等件為證，並經本院依職權調閱本院101 年度司執字第22206號清償借款強制執行事件查明無訛，復為兩造所不爭執，堪認為真。
（二）原告雖主張其等被繼承人王榮樂與被告間就系爭701 、1736地號土地（位置、面積詳如本院86年度重訴更字第1 號民事判決後附附圖所示）有租地建屋關係，依法應享有承租人之優先購買權云云，惟此已為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本院所應審究者為原告之被繼承人王榮樂與被告間就系爭建物所坐落系爭701 、1736地號土地（位置、面積詳如本院86年度重訴更字第1 號民事判決後附附圖所示），是否有基地租賃關係？原告訴請確認其所有系爭建物所坐落系爭701 、1736地號土地有優先承買權存在，有無理由？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又租賃屬契約之一種，租賃關係之成立，不論採明示或默示方式，當事人之意思表示均應一致，始足當之，而依民法第421 條第1 項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物、租金間有具體而確定之意思表示一致，方能成立。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；另土地法第104 條第1 項規定，係指房屋及基地之出賣而言，房屋基地之優先承買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言，最高法院69年台上字第2391號判決要旨可資參照。
⒉本件原告主張其等被繼承人王榮樂與被告間就系爭701 、
1736地號土地有租地建屋之法律關係存在云云，固據提出土地承租權利書、土地租賃契約書、74年3 月5 日收據、合約書等件為證（本院㈠卷第7 至10頁），惟查，原告所提土地租賃契約書（本院㈠卷第8 頁）係74年6 月10日簽訂，其上記載之出租人為訴外人徐春松，承租人則為原告之被繼承人王榮樂，租賃期間係自74年6 月起至77年10月止，租金金額為32,500元，承租標的為坐落新竹縣新埔鎮○○里○○○○00號，汶水坑段701 、703-1 、704-1 、1741、1743、1745、1736、1747、1746地號等九筆土地，而原告所提合約書及收據（本院㈠卷第9 、10頁），其合約書之簽訂日期則為74年3 月5 日，細繹該合約書內容乃被告與訴外人徐春松就被告所有坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○ ○號土地之租用事項所訂立，雙方約定由訴外人徐春松向被告租用前開土地，租賃期間為2 年，即自74年4月5 日起至76年4 月4 日止，租金約定每年60,000元，經訴外人徐春松當場交付面額60,000元之租金支票予被告後，被告則簽發收據交付訴外人徐春松收執，是以，互核前開二份契約之當事人、租賃標的、租賃期間、租金約定俱不相同，而此業為被告堅決否認其與原告之被繼承人王榮樂間就上揭土地有租賃關係存在，準此，實難遽認兩造間就系爭701 、1736地號土地有何租賃關係存在。至原告所提土地承租權利書（見本院㈠卷第7 頁），業為被告否認該文書之實質及形式上真正（見本院㈡卷第18頁反面），觀之該土地承租權利書上並無被告之簽名，而原告亦未能舉證證明該土地承租權利書所載內容，業經被告同意，則本院亦難以該土地承租權利書為據，認定其等就系爭701、1736地號土地確有租賃契約之存在，則原告前開主張，已難憑信。
⒊又查，被告曾於86年間，以原告之被繼承人王榮樂及訴外
人王阿輝無權占用其所有系爭701 、703-1 、704-1 、17
41、1743、1745、1746、1747、1736地號等多筆土地為由，依民法第767 條及不當得利之法律關係，對原告之被繼承人王榮樂及訴外人王阿輝提起返還無權占有房屋等事件之訴訟，經本院以86年度重訴更字第1 號受理，嗣經審理後認定，原告之被繼承人王榮樂及訴外人王阿輝所有之地上物並未占用被告所有系爭703-1 、704-1 、1743、1745、1746地號土地，至原告之被繼承人王榮樂及訴外人王阿輝所有之地上物雖有占用被告所有系爭701 、1736地號土地，惟此因係被告之前手於原告之被繼承人王榮樂及訴外人王阿輝之前手建築該地上物並逾越疆界時，為被告之前手知其越界而未即提出異議，且同意原告原告之被繼承人王榮樂及訴外人王阿輝之前手使用，自符合民法第796 條規定，是被告不得請求原告之被繼承人王榮樂及訴外人王阿輝拆除該等地上物，亦不得依不當得利之規定，向其等請求給付損害金，另因原告之被繼承人王榮樂及訴外人王阿輝所有之地上物無權占用被告所有系爭1741地號土地，本院乃准許被告此部分請求，並判決「被告（即訴外人王阿輝、原告之被繼承人王榮樂）應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○號土地內如附圖3 所示部份面積0.0138公頃之水池拆除，將土地返還與原告。被告應給付原告440 元，及自84年5 月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。被告應自84年4 月6 日起至交還第一項土地之日止，按年給付原告88元。」並告確定在案等情，業有本院86年度重訴更字第1 號民事判決附卷可稽，並經本院依職權調取上開卷宗核閱無誤，且為兩造所不爭執，堪認屬實。是依前開確定判決之認定，足證原告之被繼承人王榮樂與被告間就系爭701 、1736地號土地確無任何租賃關係存在，此外，原告自承兩造確未曾就系爭701 、1736地號土地簽訂過任何書面之租賃契約，復未能提出其他有利於己之證據方法，證明其所主張就系爭701 、1736地號土地確有租地建屋之法律關係存在乙節，則原告前開主張實難信以為真。
⒋綜上所述，原告就其等被繼承人王榮樂與被告就系爭701
、1736地號土地存有租用基地建築房屋之事實，既未能舉證以實其說，自難以認定其等為得主張土地法第104 條優先承買權之承租人，是原告前開主張，無從採信。
（三）從而，原告無法證明其等被繼承人王榮樂在系爭701 、1736地號土地上有基地租賃權等情，既如上述，則原告請求確認其等所有系爭建物所坐落系爭701 、1736地號土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌認與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
丙、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法85條第2 項，判決如主文中 華 民 國 102 年 9 月 27 日
民事第一庭 法 官 高敏俐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 27 日
書記官 廖軒毅