臺灣新竹地方法院民事判決 102年度訴字第168號原 告 張錫嘉
林室淵前列二人共同訴訟代理人 林聖鈞律師複代理人 李姸儀被 告 梅竹山莊公寓大廈管理委員會法定代理人 許夫傑訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師洪坤宏律師上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國102年9月30日辯論終結，判決如下：
主 文被告應開通並回復坐落於新竹市○○段○○○號土地上，門牌號碼為新竹市○○路○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號之梅竹山莊公寓大樓內公用電梯通往地下二樓之按鈕，並開啟及回復地下二樓通往其他各樓層之電梯及梯廳之正常使用。
被告不得為其他妨礙原告使用前開電梯及梯廳之行為。
原告假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按權利保護要件中，關於訴訟標的之法律關係之要件與關於當事人適格之要件不同。前者，屬於實體上權利保護要件，即原告所主張之法律關係存否之問題；後者，屬於訴訟上權利保護要件，即就原告所主張之法律關係有無為訴訟之權能之問題。是以當事人是否適格，應依原告起訴時所主張之事實定之，而非依審判之結果定之( 最高法院95年度台上字第1834號判決意旨參照 )。經查，本件訴訟最初係以旭弘建設股份有限公司(下稱：旭弘公司)、張錫嘉為原告，主張旭弘公司為新竹市梅竹山莊公寓大廈(下稱：系爭大樓)地下二樓之區分所有權人，該樓層共設有268個平面停車位，其中186個平面停車位為旭弘公司所有，其餘82個平面停車位，多數為原告張錫嘉等同社區住戶所有，原告等既為地下三層至二十一層梯間及屋頂突出物之共有公用產權之共有人，自有合法使用電梯通行之權利，然被告梅竹山莊公寓大樓管理委員會以「避免外人入侵、影響社區安全」為由，逕將大樓公用電梯內通往地下二樓之按鈕，及設於地下二樓入口通往其他各樓層電梯封閉，使電梯不停靠地下二樓，致住戶將車子停放地下二樓停車場後，須從地下二樓走至其他樓層換電梯，或由車道進出地下二樓，如遇突發災變時，勢將影響人員逃生及搶救，且被告於地下二樓停車場通往梯廳之安全門設置警鈴，致開啟安全門時警鈴大作，顯為故意阻礙停車位使用人及住戶之通行，為此提起本件訴訟，請求：「一、被告應開通並回復坐落於新竹市○○段○○○號土地上，門牌號碼為新竹市○○路○○ ○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○○○○號之梅竹山莊公寓大樓內公用電梯通往地下二樓之按鈕，並開啟及回復地下二樓通往其他各樓層之電梯及梯廳之正常使用。二、被告不得為其他妨礙原告使用前開電梯及梯廳之行為。」，雖為被告抗辯被告就原告主張共用部分，並無管理權能，顯非適格被告，而有訴訟當事人不適格，且旭弘公司將系爭大樓之建物所有權信託登記予訴外人華泰商業銀行股份有限公司(下稱：華泰銀行)所有，並約定由華泰銀行擔任受託人，旭弘公司應無本件訴訟實施權能等情，惟依原告起訴所主張旭弘公司為系爭大樓186 個停車位之所有權人，並為地下三層至二十一層梯間及屋頂突出物之共有公用產權之共有人，卻因被告決議電梯無法停靠於地下二樓，及與其他樓層間往來，及被告於停車場車位通往梯廳之間設置安全門警鈴，妨礙原告對於梯廳通道之正常使用，為此依民法第767 條規定，對於被告提起本件訴訟，請求排除侵害乙節，應認原告主張其為本件訴訟標的法律關係之權利主體，被告為該訴訟標的法律關係之義務主體，揆諸前揭說明，其當事人即為適格。至於原告是否為真實權利人，被告就共用部分有無管理權能，乃其訴實體上有無理由之問題，要與當事人適格無涉。
是被告辯稱原告對其提起本件訴訟當事人不適格云云，尚無可採。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2款定有明文。查旭弘公司於101年12月17 日將系爭大樓地下二樓權利範圍268分之184辦理信託登記予林室淵，業據原告提出建物登記謄本附卷可稽(詳本院卷一第141頁 )，嗣原告於102年9月2 日以民事陳報(五)狀將原告由旭弘公司變更為林室淵(詳本院卷二第131頁 )，雖被告表示不同意原告為此部分當事人變更，然核本件原告前後主張之基礎事實，均係本於其等就系爭大樓擁有地下二樓之停車位所有權，並為地下三層至二十一層梯間及屋頂突出物之共有公用產權之共有人，就公用電梯及梯廳等共用部分為排除侵害並回復正常使用主張之同一基礎事實，揆諸前開法條規定，本件原告訴之變更，應予准許，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣訴外人旭弘公司為系爭新竹市梅竹山莊公寓大樓地下二樓之區分所有權人，該樓層共設有268 個平面停車位，其中184 個平面停車位為訴外人旭弘公司所有，並信託登記予原告林室淵，至餘下84個平面停車位，已有82個出售並移轉予原告張錫嘉等同社區住戶所有。按公寓大廈管理條例第3條第3款、第4 款規定，電梯為非專有之附屬建築物，而供共同使用者，屬「共用部分」，而原告等既為地下三層至二十一層梯間及屋頂突出物之共有公用產權之共有人，自有合法使用電梯通行之權利。然被告以「避免外人入侵、影響社區安全」為由，逕將大樓公用電梯內通往地下二樓之按鈕，及設於地下二樓入口通往其他各樓層電梯封閉，使電梯不停靠地下二樓，致住戶將車子停放地下二樓停車場後，須從地下二樓走至其他樓層換電梯，或由車道進出地下二樓，造成住戶(尤其老人、幼童)通行不便，行動安全亦有疑慮，更甚者，如遇突發災變時，勢將影響人員逃生及搶救。查該社區地下一、三樓之停車場並無實施電梯樓層管制措施，被告基於故意或過失容認電梯無法通往地下二樓，已侵害區分所有權人之通行權及財產權，影響本社區住戶承購地下二樓停車位之意願，致原告林室淵僅能以新台幣(下同)80至85萬元之價位出售地下二樓之停車位，相較地下一樓、地下三樓每一停車位售價約為180萬元、150萬元之區間，顯有太大差距。前區分所有權人璟虹開發建設有限公司為解決上開爭議，已依被告要求於各梯廳增設監視器共26部，詎被告仍未開放地下二樓梯廳供住戶通行，嗣經訴外人旭弘公司多次請求被告開通地下二樓與其他樓層間電梯之正常使用，亦未獲被告置理。
(二)又被告在地下二樓停車場通往梯廳之安全門設置蜂鳴器，並以電磁鎖控管，按鈕開啟安全門進出時即連動警鈴，致鈴聲大作而無法依正常使用方法隨意進出梯廳空間，阻礙停車位使用人及住戶之通行，然被告已於中控室備有影像辨識系統，應無加裝蜂鳴器之必要，且依新竹市政府函文內容觀之，亦無消防主管機關要求被告裝設蜂鳴器之指示。而被告於97年起即因安全門問題頻遭檢舉，訴外人旭弘公司先後於100年2月10日之管理委員會會議、100 年3月5日區分所有權人座談會，就安全門於緊急時保持通行、常態開放等議題提出討論，惟均無具體結論。復經新竹市政府於100年3月25日來函命被告儘速依建築技術規則建築設計施工編第76條規定辦理改善，詎其竟無視上開依法改善之要求，致住戶電梯及梯廳之使用權及通行權受到妨礙而影響公共及私人安全。蓋訴外人旭弘公司基於住戶人身安全及前往地下二樓通行權等考量，曾向本院以101 年度裁全字第19號聲請對被告假處分，嗣撤回假處分聲請，並於
101 年7月5日梅竹山莊管理委員會，向被告提案地下二樓開放梯廳之配套措施，孰料被告推諉卸責，將此案提交10
0 年度區分所有權人會議決議，顯係藉此規避其應行使之職權。
(三)再者，限制某特定住戶共用部分之使用權，與給予某特定住戶共有部分之專用權(即約定專用)性質上同屬對區分所有權人就共用部分加以限制，前者所限制之對象為該特定之某一區分所有權人；後者限制之對象，為除了獲得專用權之其他區分所有權人。按公寓大廈管理條例第23條第 2項第2 款之規定，本大樓管理規約既未對各區分所有權人及住戶就電梯及梯廳通道之使用收益權為特別約定，則被告無權妨礙原告等人使用電梯及梯廳。又按公寓大廈管理條例第7條第2、4、5款之規定，公寓大廈之電梯及梯廳屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的即通常使用方法為使用，是以系爭大樓電梯往來地下二樓與其他樓層間，地下二樓電梯與梯廳之往來通道，停車位與梯廳之間，皆屬系爭大樓住戶利用上不可或缺之共用部分。蓋原告等人既對系爭大樓整體有所有權及使用權，渠等搭乘電梯進出地下二樓，應屬通常之使用方法，並符合現代電梯設置之目的，且使用地下二樓梯廳通道亦符合通常使用方法及梯廳通道設置之目的，反觀被告設定電梯不供通行地下二樓及在停車場通往梯廳之間設置安全門警鈴，除限制區分所有權人就建物及公共設施之通常使用，亦妨礙共有人及使用人日常生活之通行權，被告縱有約定或規約為據，按民法第71條前段之規定，自屬無效(最高法院100年度台上字第1293號、嘉義地方法院92年度簡上字第91號判決意旨參照 )。從而原告等人既為地下三層至二十一層梯間及屋頂突出物之共有公用產權之共有人，自得本於所有權人之地位，依民法第767 條、第184條、第213條之規定提起本件訴訟。
(四)對於被告抗辯所為之陳述：
１、被告辯稱原告等人請求事項非可自行決定，需經區分所有權人會議同意後，方能變更使用方式云云，顯有誤解公寓大廈管理委員會之權能。觀諸內政部營建署於 101年7月13日營署建管字第0000000000 號函文，公寓大廈電梯及電梯間之管理使用，應適用公寓大廈管理條例第7條、第9條第1項至第4項之規定；又管理委員會之職權，公寓大廈管理條例第36條已有明文，惟主任委員、管理委員之職權，倘規約及區分所有權人會議決議另有規定者，從其規定。又依據被告對訴外人中華成長─資產管理股份有限公司寄發之律師函及102 年9 月1 日系爭管委會之函文內容，均提及地下二樓商場夜間管理問題，則將地下二樓納入被告管理範圍內，即係對系爭大樓住戶皆屬有利之行為。復觀諸被告第14屆第10次管委會會議紀錄，於議案二第4點及第6點之內容，係由被告針對安全門加裝蜂鳴器及各棟電梯保持地下二樓不開放乘坐等事項所為之決議，則被告未經區分所有權人會議即作出決議，顯見被告認定其有權管理安全門、電梯，及梯廳之使用，故依上開函覆內容及會議記錄，被告就安全門、電梯，及梯廳之通行，有回復一般通常使用之權利及義務，要屬無疑，是以被告上開所辯，顯係推託之詞，亦與事實不符。
２、綜觀本院向新北市政府函查取得之捷運共構住宅住戶規約中，僅就一般專有部分、共用部分、約定專用部分及約定共用部分規定使用管理辦法，並未針對使用電梯或安全門由公眾區域通往住家樓層之管制方法訂定相關規則或辦法，更遑論為「禁止通行」之約定。其中「南方之星」社區(南勢角捷運站之捷運共構住宅)之社區規約第2 條論及梯廳、電樓梯間為全社區共用部分；第13條「住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」，以此觀之，捷運共構住宅及住商混合大樓均為有不特定公眾進出之大樓，但此類大樓之梯廳、電樓梯間，仍應界定為社區住戶之共用部分而均有使用之權利，益證即使為每日有大量人群通行之捷運共構住宅，其住戶也未針對使用電梯為「禁止通行」之約定，規約反而強調「應依其設置目的及通常使用方法為之」，是以，社區住戶之共用部分，或可管制通行，但不能一味禁止通行。再者，梯廳、電梯間其設置目的係為互相銜接專用部分與共用部分，社區住戶利用梯廳、電梯通行於住家、停車場間本係通常之使用方法，並非不合理之請求。退萬步言，電梯使用可藉由設定電梯及電梯感應卡以達到管制之目的，有鑑於住商混合大樓向來即有混合住戶及非住戶通行於大樓間之利用型態，是以大樓管理委員會管制非住戶通行於大樓間之問題，尚非難題，例如於感應卡設定可通行之樓層，不失為解決通行問題之道。
３、被告復稱地下二樓可移轉給非住戶，則開放電梯或梯廳而不作任何限制，對住戶居家安全影響重大，且無異於將住家庭院對不特定第三人開放使用云云。經查，原告林室淵受託地下二樓停車位產權迄今，雖有出售停車位之事實，但買方均為被告社區住戶，尚未有出售予非被告社區住戶以外第三人之紀錄。又系爭大樓地下二樓設有兩處獨立通道供商場營業使用，惟目前商場並未營業，則原告係針對地下二樓停車位所有權人之權益而提起本案請求，依上開所述，因系爭大樓電梯無法停靠地下二樓，該大樓住戶與社區外之第三人均需使用地下二樓一條通往社區外之樓梯作為進出停車場之途徑，是以開放系爭大樓住戶以社區電梯通往地下二樓，或使用社區電梯自地下二樓通往各樓層，係屬回復正常使用，與地下二樓停車位產權出售給非社區住戶以外第三人係屬二事，縱然將地下二樓停車位出售予住戶以外第三人，其受讓範圍亦包含建物所有權人共有公用通行之車道、電梯、梯廳部分，依法無從排除第三人使用電梯進出一樓大門之權利，惟因應前述狀態該以何種方式為通行之管理，係被告職責之所在。末查，原告承諾地下二樓商場將來如果營運，會限制商場進出口通道，且不會讓商場消費者將車輛停靠地下二樓一般住戶停車位之範圍。
(五)原告為此聲明：
１、被告應開通並回復坐落於新竹市○○段○○○號土地上，門牌號碼為新竹市○○路○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號之梅竹山莊公寓大樓內公用電梯通往地下二樓之按鈕，並開啟及回復地下二樓通往其他各樓層之電梯及梯廳之正常使用。
２、被告不得為其他妨礙原告使用前開電梯及梯廳之行為。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
４、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)原告於訴狀中一再主張、陳述被告對渠等及訴外人旭弘公司之請求置之未理、因應法院假處分而採取拖延戰術云云。惟查，依原告提出相關之梅竹山莊管理委員會資料( 第14屆第10次管理委員會會議紀錄、101年7月5 日提案說明、100 年度區分所有權人座談會紀錄 )，可知被告以管理委員會管理中心之名義，應原告請求已多次於會議、公告中，請渠等提據具體處理內容，再針對該內容進行討論、評估，始提出建議說明以供區分所有權人會議參酌討論，則被告就原告及訴外人旭弘公司所請確已善盡協調處理能事，然按公寓大廈管理條例第29條第1項、第2項、第36條、第37條 ，及新竹市梅竹山莊管理規約(下稱：系爭管理規約 )第23條第1項、第30條第1項規定可知，被告就原告所為「就公用電梯及梯廳等共用部分為排除侵害並回復正常使用」之訴訟主張，實無「議決或變更既有使用方法」等管理權限，至多僅能「執行」區分所有權人會議就上開共用部分如何管理之議決內容，至為灼然，此諒為原告所明知，惟原告不察其情，一再空言指責，實有違兩造情誼，尚有未該，則原告逕以被告為訴訟當事人，依法恐因被告就其主張部分並無實體管理權限及程序實施訴訟權能，而有訴訟當事人不適格或訴無理由等缺失，應逕為駁回其訴之裁定或訴無理由之實體判決，否則如逕予判決，恐生無法執行之憾。
(二)又被告於100 年度區分所有權人會議開會之前，已先行就原告所請對全體住戶發送問卷調查，俾資為區分所有權人會議參考，詎回收問卷有高達近八成四之住戶基於安全疑慮而表示反對立場在案，有100 年度區分所有權人座談會議記錄可證。雖該討論事項終因出席人數未達法定人數而未進行表決，惟已可窺見多數住戶不同意開放電梯停靠系爭大樓地下二樓，且原告請求變更管理使用方式亦不符合系爭管理規約第30條第1項第4款「建築基地及共用部分等之變更」、第10款「其他為增進持分所有者之共同利益、確保良好環境所必要之業務」之規定，則原告所請非可歸屬被告之業務範圍，極為顯然。又依既有資料及歷來使用情形，系爭大樓地下二樓規劃為「商場、飲食店、停車空間」使用，屬獨立之產權，非由被告管理且不受規約拘束，亦無開放電梯通行地下二樓之需求，況查地下二樓之產權所有人從未繳納管理費，此參原告陳報狀之附表即明，另有被告於95年以律師函通知訴外人中華─成長資產管理股份有限公司，主張「系爭地下二樓為本大樓產權之一部分、且請求繳納管理費用．．．」，亦堪佐證。
(三)至系爭大樓安全門加裝蜂鳴器並不會阻礙大樓住戶通行，且蜂鳴器係由消防主管機關指示被告裝設，有新竹市政府100年3月25日之函文可證，又依台北市政府回函可知，在捷運共構住宅最初規劃設計時，即將公共進出區域、人行進出動線獨立規劃，是以本案電梯之通常使用方式，不能單純取決於電梯物理性質，而應由集合住宅社區內共同使用電梯之使用方式來決定，因系爭大樓地下二樓在結構使用上具有獨立性，則電梯設定不停靠地下二樓，即係為區隔公眾區域與住宅，況被告並未將系爭大樓電梯約定為專用部分，並未違反公寓大廈管理條例第7 條之規定。再者，原告主張參酌最高法院100 年度台上字第1293號判決，然上開判決既非確定判決亦非判例，實不得據以作為原告請求之法律基礎。又判決具有對世效力，若將來地下二樓停車位出售給不具區分所有權身分之第三人或商場開放經營，則上開第三人或前來商場消費之顧客均得隨著開放電梯進入住宅樓層，勢必影響系爭大樓住戶之居家安全，故此部分應列入本案利益衡量之範圍，加以審酌。
(四)被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
３、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告為系爭大樓地下二樓之區分所有權人，該樓層共設有268個平面停車位，其中184個平面停車位為旭弘公司所有，目前信託於原告林室淵名下，另84個平面停車位，其中82個車位為原告張錫嘉等社區住戶所有。
(二)被告於系爭大樓地下二樓停車場通往梯廳安全門設置蜂鳴器，致開啟安全門時警鈴大作。
(三)目前系爭大樓共用電梯無法停靠地下二樓。
(四)地下二樓停車位及商場產權得以獨立出售於住戶以外第三人。
四、兩造爭點：
(一)原告對於被告提起本件訴訟，被告抗辯其只有執行區分所有權人會議，就共用部分如何管理之權限，並無議決或變更既有管理使用方式之權限，被告對於系爭大樓地下二樓共用部分有無管理權限？
(二)原告對於系爭大樓電梯之使用，是否為通常使用方式？
(三)被告在地下二樓停車場通往梯廳安全門設置蜂鳴器，致開啟安全門時警鈴大作，是否妨礙原告使用電梯及梯廳之行為？
(四)兩造於系爭大樓於電梯、梯廳使用方式是否有合意之使用方式？
五、本院之判斷：
(一)原告對於被告提起本件訴訟，被告抗辯其只有執行區分所有權人會議，就共用部分如何管理之權限，並無議決或變更既有管理使用方式之權限，被告對於系爭大樓地下二樓共用部分有無管理權限？
１、按「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」、「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」公寓大廈管理條例第29條第1、2項、第36條定有明文，則被告依上開公寓大廈管理條例之規定本有維護、管理系爭大樓共有及共用部分之職權存在。
２、次按，被告管理規約第23條第1 項亦明定：「建築基地及共用部分之管理，應由管理委員會，在其責任範圍內負責執行之」，第30條復明定：「管理委員會之業務一、管理委員會從事下列所示各款業務：㈠建築基地及共用部分之保全、維護、修繕、清掃、消毒、垃圾處理。
㈡關於共同部分之火災保險及其他損害保險等之業務。㈢關於各持分所有者管理使用之專有部分及專用使用部分，由管理委員會實施較為適當之管理行為。㈣建築基地及共用部分等之變更。㈤管理費、修繕公積金等各項費用之會計業務。㈥政府機關、村里鄰會等之對外連繫業務。㈦關於維持風紀、秩序及安全等業務。㈧關於防災之業務。㈨政令傳達及聯絡業務。㈩其他為增進持分所有者之共同利益，確保良好的環境所必要之業務。」，此有被告提出新竹市梅竹山莊管理規約附卷可稽( 詳本院卷一第103頁反面、第105頁 )，則被告依規約所定既可從事共用部分之變更，及其他為增進持分所有者之共同利益，確保良好的環境所必要之業務，顯見系爭大樓之區分所有權人業已將變更共用部分之使用方法，授權被告管理之，是以，被告辯稱其並無議決或變更既有管理使用方式之權限，顯與規約約定內容不符，要難採信。
３、再觀諸原告提出被告第14屆第10次管委會會議紀錄，於議案二第4點及第6點之內容，係討論被告針對安全門加裝蜂鳴器，任何狀況下開門，現場警鈴大響，並同時回傳信息到中控室監控系統，安管員立即前往查看，及各棟電梯保持地下二樓不開放乘坐等事項( 詳本院卷一第28頁及其反面 )，嗣被告未經區分所有權人會議，即決議在安全門上加裝蜂鳴器，顯見被告亦認其有管理共用部分之安全門、電梯，及梯廳使用方式之權利，是以，原告主張被告對於系爭大樓地下二樓共用部分擁有管理權限，應予採信。
(二)原告對於系爭大樓電梯之使用，是否為通常使用方式？
１、查系爭大樓地下二層之所有權人既擁有自地下三層至二十一層梯間以及屋頂突出物的共有產權，此為兩造所不爭，並有原告提出被告第14屆第10次管委會會議紀錄、新竹市○○路○○號地下二樓1569建號之建物登記謄本附卷可稽(詳本院卷一第28-1頁、第131頁 )，且系爭大樓地下二樓與地上二十一層地下三層屬於共同建築基地及同一建築使用執照，亦有新竹市政府核發之(85)工使字第636號使用執照影本附卷可佐(詳本院卷二第5頁)，則地下二樓之區分所有權人對於系爭大樓共用部分及約定共用部分之使用，即應依其設置目的及通常使用方法為之。
２、按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」，公寓大廈管理條例第7條第2、4、5款定有明文。準此，公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。查電梯係供人員乘坐或物品搬送之便利之用，系爭大樓地下二層區分所有權人可藉由電梯通往自家住家樓層，緊急時亦可供人員乘坐至地面層以供逃生之用，應屬通常之使用方法，並符合現代電梯設置之目的，被告依上開公寓大廈管理條例第7條第5款所示，本不得排除系爭大樓地下二層區分所有權人對於電梯之使用。
３、參以證人即系爭大樓地下二層停車位所有權人之配偶詹喬婷於本院102年7月4日言詞辯論期日亦到庭證述：「(問：你們本身擁有地下車位幾處？)答：兩處。」、「(問：當初為何未想到購買地下三樓停車位？ )答：因為我買不到車位，我去登記及公告要買車位，也有詢問其他住戶，但都買不到地下一、三樓停車位。」、「( 問：平常如何從住家到地下二樓開車？ )答：我先搭電梯到一樓，經由社區大門出去，再從旁邊通道走到地下二樓。」、「( 問：平常是否會使用地下三樓電梯上到住家樓層？ )答：會。如果下大雨或小孩生病、或購物很多、老人家同行時，就不會再走到社區大門進入一樓，由社區大門進出要多花10至15分鐘。」、「( 問：由地下二樓進入地下三樓是否需要通行安全門？ )答：是。
」、「(問：進出安全門時，是否會有聲響？)答：會有響鈴大作，造成小孩驚慌，且有其他住戶異樣眼光。」、「( 問：你認為如果開放地下二樓電梯停靠，是否會影響住家樓層安全性及隱私？ )答：如果在Ｂ2 門口進去設有門禁，或管理系統，應該不會影響住家安全及隱私。」、「( 問：你購買地下二樓停車位時，是否知道進出的通道方式為何？)答：知道。」、「(問：當初出賣人如何說明進出通道需要受限的原因？ )答：出賣人是說因為住戶管理委員會不同意開放Ｂ2 進出社區的門，所以要從其他通道進出。」、「( 問：為何被告管理委員會不同意開放Ｂ2進出社區的門禁？)答：因為被告管委會一直臆測Ｂ2 商場的商客會隨著住戶進出，但被告社區成立18年來，商場從未實際運作過。」、「( 問：有無可能因為開放Ｂ2 門禁，會使商場日後可以運作？)答：我不認為會。」、「(問：你是否希望從停車場直接搭電梯到你家？ )答：我希望從地下停車場直接回到我家，因為我希望我的小孩、長輩可以安全回家，不需要淋雨、風吹日曬，且走樓梯對於幼小小孩、老人家不方便，也有危險性。」等語( 詳本院卷二第98頁反面至第100頁)。
４、佐以證人即系爭大樓地下二層停車位所有權人虞宏明亦於本院102年7月4日言詞辯論期日到庭結證：「(問：你目前是地下二樓汽車停車位使用人？ )答：是，我也有購買停車位，只是出賣人旭弘公司前手尚未登記移轉給我。」、「(問：你本身是被告社區住戶？)答：是，住在82號2樓之3。」、「( 問：平常如何從地下二樓進出到住家？ )答：我從車道逆走上去進入社區大門進入社區大廳，再由大廳走到住家棟的梯廳坐電梯上樓。大概要步行五、六百步。」、「( 問：你從車道逆走上去，是否有區分人行、車行？ )答：沒有。」、「( 問：你為何不走地下二樓安全門進出社區？ )答：我現在都從地下二樓Ｄ棟安全門進入梯廳，再走到Ｂ1 後，進電梯回家，包括進出也是走此條路線 。」、「(問：你進出地下二樓的安全門時，是否有聲響？ )答：會。聲響大概有三十秒之久。」、「( 問：聲響大作後，是否會有社區保全人員下樓查看進出情形？ )答：我從未碰過社區保全人員，我曾經遇過走安全門樓梯到一樓，樓梯卻關掉燈，害我跌倒。」、「( 問：你認為Ｂ2 在電梯開放停靠後，住家安全性是以科技控管即得確保？ )答：
當然不止，Ｂ3、Ｂ1都有保全管哨，Ｂ2 也可以比照辦理。」、「(問：Ｂ2商場與電梯開放停靠，有無關聯性？ )答：商場根本找不到人經營，因為用途在使用執照上限制太多，且區域、人口密集度不足。」、「( 問：
被告管委會社區調查，社區住戶多數不贊同開放 Ｂ2使用？ )答：管委會應該要與住戶溝通，要客觀說明利弊。」、「(問：開放Ｂ2電梯使用，對於社區住戶有何好處？ )答：建設公司不倒，就不會將Ｂ2 變成廢墟，如果沒有人管理Ｂ2，那裡會變成治安死角。」等語(詳本院卷二第100頁至第102頁反面 )，均明確證述系爭大樓地下二層區分所有權人未能使用系爭大樓之電梯連通自宅樓層，造成日常生活進出不便，及使用安全門進出梯廳時因蜂鳴器聲響大作，亦引人注目等情事存在。
５、至證人即同為系爭大樓地下二層停車位所有權人保繽雖於本院102年7月25日言詞辯論期日到庭結證：「( 問：
你本身除了地下二樓一處車位外，有無擁有其他樓層車位？ )答：有，當時購買房子有配有一處在地下三樓車位。」、「(問：平常你如何到地下三樓車位開車？)答：地下三樓是我太太車子，可以直接由十樓坐電梯到達Ｂ3。」、「(問：你平常如何從十樓住家到達地下二樓停車位開車？ )答：我從十樓先到一樓大廳，由大廳走正門出去右轉到車道，然後到達地下二樓停車場。」、「( 問：你平常是否會搭乘電梯到地下一樓、地下三樓後，再走安全梯到地下二樓停車場？ )答：我曾經想過，但後來覺得不妥，因為我們認為管委會並未開放，等到開放後，才能通過。」、「( 問：如果遇到下雨天，或購物時提取重物，你出入地下二樓停車場的方式，是否與平常進出動線一樣？ )答：對我是沒有問題，因為我有辦進出地下三樓的副卡，所以我可以購物返家時，將車子駛入地下三樓停放。」、「( 問：你平常進出地下二樓停車場，是否有看到有住戶會經過地下二樓安全門進出安全梯？ )答：有些人確實會走安全梯到停車場，是每個人的考量，但對我來說，我認為管委會沒有開放，我就走外面大門進出。」、「( 問：依據原告所提原證五，當時統計住戶對於地下二樓通往社區安全門平時可以開放通行的議案，意見為何？ )答：當初地下二樓要求要開放，我們成立一個小組去協商，但開放與否我們認為非管委會所能決定，而是區分所有權人共同的決定，決議結果是不同意開放通行，我認為他們應該是安全上考量。當時要召開區分所有權人會議，未能達到法定人數，所以發問卷調查。」、「( 問：目前地下二樓由住戶停車使用，商場未開放營運，則如果加強電梯刷卡管制樓層只能進出到住戶自家樓層，對於電梯停靠地下二樓，是否還有安全上顧慮？ )答：如果只有住戶進出，沒有安全上顧慮。但我們擔心地下二樓產權者把車位賣給非住戶。」等語( 詳本院卷二第120頁至第123頁反面 )，表示為免影響系爭大樓住戶之居家安全，應有管制地下二樓使用電梯、安全門等進出通道之必要，惟此本屬系爭大樓安全管理之問題，縱現管制系爭地下二層進出之通道，遇商場日後營運時，亦須正視商場進出人員在有緊急狀況下逃生避難使用安全門之管理問題。況且身為地下二層停車位之住戶就此攸關住家安全之疑慮，亦與系爭大樓全體住戶之權益休戚相關。遑論，系爭大樓地下二層當初使用執照上核准之用途既包括有商場、店舖、飲食店、停車空間等使用，本應獨自規劃地下二層區分所有權人各自進出及緊急逃生時之動線，諸如擁有停車位之住戶可使用電梯進出自家樓層，惟對於非住戶之停車位所有權人僅能搭乘電梯至地面層，或加裝監視器監控等方式，而非以全面禁止地下二層停車位所有權人使用電梯之方式為之，此顯有違平等、比例原則。
(三)被告在地下二樓停車場通往梯廳安全門設置蜂鳴器，致開啟安全門時警鈴大作，是否妨礙原告使用電梯及梯廳之行為？查被告在地下二樓停車場通往梯廳安全門設置蜂鳴器，致原告進出開啟安全門時警鈴大作，確使原告進出時易引人注目，造成心理上驚慌、不安之感受，妨礙原告依一般正常使用方式隨意進出梯廳空間，業據證人詹喬婷到庭證述綦詳，則按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條前段定有明文。是被告第14屆第10次管委會會議雖決議在地下二樓安全門上設置蜂鳴器，惟此顯與地下一樓、三層僅在安全門上設置門禁卡管制進出之方式迥異，則被告上開決議內容顯有違反公寓大廈管理條例第7 條第5 款之強制規定，依上開民法第71條前段所示，自屬無效。
(四)兩造就系爭大樓於電梯、梯廳使用方式是否有合意之使用方式？被告辯稱兩造就系爭大樓於電梯、梯廳使用方式係有合意之使用方式，惟為原告所否認，參以被告管理規約第21條亦約定：「一、地下一樓及地下三樓的停車場之持分所有者，必須遵守另行訂定之「地下停車場(汽、機車)管理辦法。二、地下二樓停車場之使用，在未另訂使用規定前，適用本規約及附屬規定之相關規範。」乙節( 詳本院卷一第103頁)，惟未有限制地下二樓之區分所有權人使用電梯及梯廳之明文，且被告就此復未舉證以實其說，即難僅據被告空言所述，採為對其有利之認定。
六、綜上所述，按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第184條、第213條分別亦有明定。從而，原告本於系爭大樓地下二層區分所有權人之地位，依民法第767 條規定，請求被告應開通並回復坐落於新竹市○○段○○○號土地上，門牌號碼為新竹市○○路○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號之梅竹山莊公寓大樓內公用電梯通往地下二樓之按鈕，並開啟及回復地下二樓通往其他各樓層之電梯及梯廳之正常使用，被告不得為其他妨礙原告使用前開電梯及梯廳之行為，為有理由，應予准許。
七、假執行之宣告：末按，關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行。原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行，民事訴訟法第390 條定有明文。準此，法院依前揭規定，於原告陳明願供擔保時，定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行，自以關於財產權之訴訟為限。查本件原告之訴，究其實質為訴請法院為必要之處置，並非以經濟上利益或金錢上價值為其直接請求之內容，故應非屬財產權之訴訟，是原告有關假執行之聲請，顯與法未合，應併予駁回，附此敘明。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
書 記 官 呂苗澂