臺灣新竹地方法院民事判決 102年度訴字第221號原 告 謝仲綸訴訟代理人 洪大明律師複代理人 蘇毓霖律師被 告 王根棟
李秉昇趙應誠胡薇麗鄭滿珠陳惠敏范金星范揚炳楊素蘭周進森兼上一人訴 陳敏雄訟代理人 12號4樓被 告 廖海瑞
楊惠萍曾再微李孫淑勤（兼李國棟之承受訴訟人）兼上四人共同訴訟代理 洪瑜珣人被 告 李淵珍（即李國棟之承受訴訟人）
李松山（即李國棟之承受訴訟人）被 告 楊麗華
李文平兼上二人共同訴訟代理 楊玉玲人上列當事人間減少價金事件，本院於民國104年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王根棟、李秉昇應給付原告新臺幣參佰柒拾參萬壹仟伍佰伍拾貳元，並自民國一百零二年一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王根棟、李秉昇負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾肆萬肆仟元為被告王根棟、李秉昇供擔保後，得為假執行；但被告王根棟、李秉昇如以新臺幣參佰柒拾參萬壹仟伍佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又上開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168 條、第175條、第178條分別定有明文。查被告李國棟於訴訟進行中民國（下同）103年10月6日死亡，其法定繼承人有配偶李孫淑勤、長子李松山、長女李淵珍，有除戶戶籍謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本附卷可稽（見卷三第79至84頁），是原告聲明由李孫淑勤、李松山、李淵珍承受訴訟，合於前揭規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴主張依物之瑕疪擔保或不當得利之法律關係，請求被告等應各按如附表一所示之金額返還原告，嗣於訴訟中本院將系爭買賣土地送請鑑價，原告乃依鑑價後之金額減縮請求被告等各按如附表二所示金額返還原告，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。至被告於104年3月31日復具狀將如附表二所示之請求變更為被告應共同給付原告新臺幣（下同）373萬1,605元，及自98年6月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，則係將被告各別給付之金額合併為共同請求，核屬更正法律上陳述，並非訴之變更或追加，併予說明。
三、被告胡薇麗、鄭滿珠、陳惠敏、范金星、范揚炳、楊素蘭、陳敏雄、李松山、楊麗華、李文平、楊玉玲等均未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，就上開被告部分由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）緣坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地、面積405.08平方公尺、丙種建築用地（下稱系爭土地），原係被告王根棟等20人所有，被告等20人應有部分如附表一所示。被告王根棟、李秉昇等2人於98年3月24日依土地法第34條之1等規定，將系爭土地全部出售予原告，雙方約定買賣總價金為600萬元，原告已將買賣價款給付完畢，被告等人亦將系爭土地移轉登記予原告。詎料，原告於101年10月間委託訴外人倪國霖建築師向新竹縣政府申請建築執照時，卻遭新竹縣政府以系爭土地係位於「林淑玲山坡地開發計畫」範圍內，該範圍內之基地開發應依其開發計畫書內容辦理，又前揭開發計劃係為社區住宅之建築型態，其應為獨棟式別墅或雙併式住宅，並總開發戶數以114戶為限。
而系爭土地並非原核定之開發內容，依規不得申請建築為由，拒絕核發建築執照，實令原告甚感訝異。蓋原告本意興建住宅使用，方向被告購買系爭土地，而被告明知渠等所有之系爭土地位於「林淑玲山坡地開發計畫」範圍內，依法規已不得建築，屬有瑕疵之丙種建築用地，竟隱瞞未告知原告，進而出售、過戶予原告，是被告等人自應負物之瑕疵擔保責任。
（二）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條第1項、第359條定有明文。本件系爭土地既存有上開瑕疵，依法原告自得主張減少價金，並以本件起訴狀繕本之送達作為減少價金之意思表示，而系爭土地既屬有瑕疵之丙種建築用地，其剩餘價值僅為可供建築之土地20
%，是被告等人各應減少之金額如附表所示，其等自應返還價金予原告；若認為兩造間之買賣契約不存在，則被告取得逾其應取得之價金，顯無法律上原因，造成原告之損害，原告亦得依民法179條規定，請求被告等人返還逾價部分之金額及利息至明。
（三）對被告抗辯之陳述：⑴被告王根棟提出建築線指示申請書圖辯稱系爭土地可以建
築云云。惟查，依新竹縣政府工務處建管科之函文，已明確表示系爭土地「依規不得申請建築」，足證被告王根棟前開所辯並不可採，是被告王根棟所提出之申請書圖亦不得作為可供建築之依據。
⑵被告楊玉玲、李文平、楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、李秉昇
、范金星、范揚炳、周進森、陳敏雄、李孫淑勤等人辯稱其等非系爭土地買賣契約書之當事人，不受該契約效力所及云云。惟查，本件被告王根棟、李秉昇2 人依土地法第34條之1 規定，將系爭土地全部出賣予原告，其2 人之所以得一併處分他共有人之應有部分，實係源於法律所賦與之代理權，代理他共有人為處分行為，最高法98年度台上字第1285號判決為相同認定，是被告王根棟、李秉昇2 人既係其他共有人之代理人，則系爭土地買賣契約之效力，應及於本人即其他被告，故原告以全部共有人為出賣人列被告，應屬適法有據。
⑶依系爭不動產買賣契約書之記載，立契約書人乙方署名為
王根棟、李秉昇等，並蓋用李秉昇之印章，故被告李秉昇應為系爭不動產買賣契約之出賣人。退步言之，由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條定有明文。本件被告李秉昇將印章、身分證明文件及印鑑證明等，交付另被告王根棟，由其代理與原告簽約，依上開法文，被告李秉昇亦應負授權人之責任。
（四）為此聲明：被告王根棟、李秉昇、周進森、楊惠萍、楊玉玲、趙應誠、陳敏雄、洪瑜珣、曾再微、李松山、李淵珍、李孫淑勤、胡薇麗、鄭滿珠、楊麗華、陳惠敏、廖海瑞、范金星、范揚炳、李文平、楊素蘭等應給付原告373萬1,605元，並自98年6月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）被告王根棟部分：查，被告王根棟係於3 年多前出售系爭土地予原告，並由訴外人廖燕卿地政士向新竹縣政府地政科辦理過戶相關手續，今原告向新竹縣政府申請建築執照未獲核准，理應自行向新竹縣政府爭取，而非向被告王根棟主張物之瑕疵擔保等責任，被告王根棟亦係原告表明其欲申請建築執照未獲核准時，方知悉有所謂林淑玲計畫案，而該計畫案係私人計畫案，連訴外人林淑玲本人之土地，目前亦未有建築房屋，現系爭土地附近之建物係由各地主自78年11月起陸續以個人名義自建而成。是以，系爭土地既係合法建地，新竹縣政府本不應否准核發建築執照，原告以新竹縣政府否准核發建築執照即認定被告王根棟須負物之瑕疵擔保責任，實無理由。為此，爰聲明請求原告之訴駁回。
（二）被告李秉昇部分：被告李秉昇當初係將原為其所有系爭土地之應有部分出售予另一被告王根棟，系爭土地買賣契約書上會蓋用被告李秉昇之印文，乃係被告李秉昇將印鑑、土地所有權狀交付地政士辦理系爭土地移轉登記予被告王根棟之相關事宜，其後系爭土地買賣如何演變，被告李秉昇並不清楚，且被告李秉昇與被告王根棟間之買賣契約價金僅有64萬元，亦非原告所謂110 萬元。又被告李秉昇與原告間從未接洽過，不知悉原告與被告王根棟間就系爭土地買賣之相關事宜，當初購買系爭土地僅因該土地作為道路用地，欲購買週邊土地興建房屋，則須購買系爭土地方有道路可以通行，本件被告李秉昇乃出售自身所有之應有部分予被告王根棟，後續如何處理並不清楚，原告提起本件訴訟，請求被告李秉昇減少價金、返還價款，實屬無理。為此，爰聲明請求原告之訴駁回。
（三）被告周進森部分：被告周進森與原告素不相識，未曾接觸，從未曾與原告洽談系爭土地之買賣事宜，亦未曾對原告報價，系爭土地是否為建地，被告周進森並不清楚，被告周進森當初係因購買系爭土地後方之建地欲興建房屋，而系爭土地為道路，每個人均須另購系爭土地之部分持分方有路可出入，始一併購買，被告周進森係依土地法規定被迫出售系爭土地之應有部分，價金亦為地政士通知被告周進森領取，被告周進森對系爭土地買賣事宜並不清楚。且原告與被告王根棟所簽訂之系爭土地買賣契約書並未載明該土地是否為建地，原告購買系爭土地前理應查詢清楚，不應於時隔多年後，始提起本件訴訟。並聲明：原告之訴駁回。
（四）被告楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、曾再微、陳惠敏部分：
１、查，被告楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、曾再微、陳惠敏等人與原告間並無買賣契約存在，原告依買賣契約之規定，對被告楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、曾再微、陳惠敏等人行使減少價金之權利並請求其等返還價金，難認有據。況原告欲購買系爭土地之用途，在買賣契約上並未記載，自難為被告楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、曾再微、陳惠敏等人所知悉，而被告楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、曾再微、陳惠敏等人又非系爭買賣契約之當事人，當更無從知悉原告購買系爭土地之動機，故原告以法令上限制系爭土地興建房屋，與其當初購買系爭土地之動機不符，遽認系爭土地有瑕疵，自屬無據。
２、再者，原告既自陳其本意係為興建住宅使用，才向被告王根棟購買系爭丙種建築用地，則原告自應於購買前向新竹縣政府查詢相關建築法令限制之問題，原告既能於購買系爭土地後委託建築師辦理申請建築執照相關事宜，為何不能於購買前即查詢清楚？顯見，縱認系爭土地不能興建房屋屬物之瑕疵，買受人即原告亦屬有重大過失而不知，依民法第355 條第2 項規定，出賣人自不負擔保之責。被告楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、曾再微、陳惠敏等人為系爭土地之少數持分共有人，經其他共有人依土地法第34條之1規定出售名下土地，於出售前就買賣價金之多寡，已無置喙之餘地；出售後竟又遭買受人主張物之瑕疵擔保，請求減少價金，更屬冤枉。是以，原告以此要求被告楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、曾再微、陳惠敏等人減少價金並返還款項，當屬無理。
３、至於原告引用最高法院98年度台上字第1285號判決見解認為被告王根棟、李秉昇代理其他共有人出售系爭土地予原告，其他共有人自應受買賣契約效力所及等情，被告楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、曾再微、陳惠敏否認之，蓋該最高法院判決所謂「源於法律所賦予之代理權，代理他共有人為處分行為」等語，亦認被告王根棟、李秉昇僅代理其他共有人為處分行為，並不包含契約行為，故其二人與原告所為之契約行為當不及於包含被告之其他共有人，從而，原告依系爭土地買賣契約，對被告楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、曾再微、陳惠敏等人主張減少價金，自無所據。
４、被告楊惠萍、廖海瑞及洪瑜珣因土地遭至共有人處分所取得之補償係依土地法第34條之1第3項之規定，並非無法律上原因：
按「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。」土地法第34條之1第3項定有明文。被告楊惠萍、廖海瑞及洪瑜珣因系爭土地之應有部分遭到他共人處分所取得之補償係依土地法第34條之1第3項之規定，並非無法律上之原因，且前開補償係自他共有處分所取得，非自原告取得補償，原告據不當得利之規定請求被告楊惠萍、廖海瑞及洪瑜珣返還，自有未洽。綜上，原告提起本件訴訟，並無理由，爰聲明請求原告之訴駁回。
５、又證人即新竹縣政府建管科職員陳慧蓉於103年1月10日到庭證稱：「因為地籍圖與林淑玲山坡地開發計畫的圖說關於1417地號土地的位置與輪廓是類似的，所以我認定系爭土地就位於林淑玲山坡地開發計畫範圍內。建築師申請建築時就會檢附林淑玲山坡地開發計畫，原告申請建築時也有檢附林淑玲山坡地開發計畫…」，足證，原告知悉系爭爭土地坐落於林淑玲山坡地開發計畫內，否則，不可能有辦法取得並檢附林淑玲山坡地開發計畫，而於申請建築執照時提出。退一步言，原告購買系爭土地之動機係為建築房屋，且原告亦知系爭土地坐落於「林淑玲山坡地開發計畫」內，已如前述，則自應於購買前就要釐清「系爭土地到底是否位於林淑玲山坡地開發計畫內之計畫道路」（亦無證據資料足以證明原告於購買系爭土地前，已向被告等人說明購地之用途），但原告捨此不由，遲至於購買後，於向新竹縣政府建管科申請建築執照時，承辦人員即證人陳慧蓉於審核時，始就原告提出之系爭土地與「林淑玲山坡地開發計畫」予以比對，才發現系爭土地坐落於「林淑玲山坡地開發計畫」內之「計畫道路」用地，此經證人陳慧蓉於103年1月10日證述在卷。足證，承辦人員陳慧蓉僅是依林淑玲山坡地開發計畫的圖說去確認原告申請的土地是位於開發計畫內，是屬於道路使用，而原告卻疏而完全未予比對，始不知系爭土地屬道路用地，至承辦人員陳慧蓉稍加比對發現系爭土地屬道路用地後，亦無爭執而撤回申請，原告自屬重大過失而不知系爭土地係屬道路使用，依民法第355條第2項規定，被告等人亦不負瑕疵擔保之責。
６、又土地法第34條之1第1項係民法第819條第2項之特別規定，此為實務與學者一致之見解。因此，共有人依土地法第34條之1規定未經全體共有人同意而為共有物之『處分』、『變更』及『設定負擔』等行為之效力，自應與民法第819條第2項之解釋相同，即應僅限於共有物之『處分』、『變更』及『設定負擔』等物權行為，而不包括債權行為，實至灼然。據此，原告與被告王根棟間之買賣債權契約，難認對被告楊惠萍、廖海瑞、洪瑜珣、曾再微、陳惠敏有效。
７、原告訴訟代理人於102年2月25日陳稱：「因為不能建築之土地，就等同農地」等語。因此，退萬步言之，縱認系爭土地應等同以農地評估其價值，鑑定報告中有提到系爭土地附近成交之2處保護區土地或農牧用地，其鄰路狀況均較系爭土地差，且為坡地，但仍有每坪2萬元之成交價格，鑑定報告卻將坐落在路口之系爭土地評估為每坪18,600元，實嫌過低。再者，被告李秉昇於103年1月10日陳稱：
「我們購地時根本不知道有林淑玲山坡地開發計畫，我知道那地長長的，是因為原本要做道路使用，但後來另外一個建商買走後，另外開了另一條路」。足證，系爭土地雖依現行『林淑玲山坡地開發計畫』為道路用地，但既另一建商另外開了一條路，系爭土地已無做道路使用之必要及可能，因此，林淑玲山坡地開發計畫若予以變更，亦非無可能，故系爭土地非必然一定不能興建。
（五）被告楊玉玲、楊麗華、李文平部分：
１、查，民事訴訟法之當事人指具體訴訟可為當事人之資格，並得受本案判決，亦即指以自己之名向法院要求為終局判決之人及其相對人。本件被告楊玉玲、楊麗華及李文平並非系爭土地買賣契約之當事人，亦未與原告簽訂任何買賣契約，雙方間並無任何契約或民事債權債務關係，卻遭原告以被告身分提起本件訴訟，請求被告楊玉玲、楊麗華、李文平減少並返還價金，實無理由。是依前開說明，原告既對被告楊玉玲、楊麗華及李文平並無任何請求權存在，被告楊玉玲、楊麗華及李文平對本件並無當事人適格，原告提起本件訴訟，請求其等減少價金，當不得為實體裁判至明。
２、次查，土地法第34條之1 立法意旨在於兼顧共有人之權益範圍內，解決因少數共有人不同意即無從處分共有物之困難，限制少數共有人所有權之行使，並賦予部分共有人得處分共有物之權，以促進共有物或建築改良物之有效利用，增進公共利益。本件被告王根棟、李秉昇依土地法第34條之1規定以其2人應有部分合計逾3分之2出售系爭土地予原告，包含被告楊玉玲、楊麗華、李文平之其他共有人依法僅可遵循，而被告楊玉玲、楊麗華、李文平嗣後分配價金數額之權利，亦係依法所生之當然效果，非依本件系爭土地買賣契約所生。據此，原告向被告楊玉玲、楊麗華、李文平等人為本於系爭土地買賣契約所衍生之減少價金之請求及主張，顯與被告楊玉玲、楊麗華、李文平等人嗣依土地法第34條之1規定強制受分配價款之權利不同，原告當不得比擬同視，主張其權益受損，而向被告楊玉玲、楊麗華、李文平請求減少價金。況依私法自治原告，契約當事人基於交易需要乃該當事人之權利，本件系爭土地雖原為被告等20人所共有，然彼此間並非相識，且被告楊玉玲等人亦不認識買方，被告王根棟、李秉昇與原告依土地法第34條之1規定洽商買賣系爭土地之過程及內容，實具隱密性，自非被告楊玉玲、楊麗華、李文平所能週知，爰此，其二者間縱有債務不履行而使原告受有損害或具有瑕疵而請求減少價金之情事，亦應由原告向賣方即被告王根棟、李秉昇請求，實與被告楊玉玲、楊麗華、李文平無關。
３、又查，系爭土地買賣過程中，相信被告王根棟、李秉昇依常情應已將該土地為丙種建築用地之相關資訊告知原告，原告亦得於該土地登記謄本上得知此情，而系爭土地買賣契約上並無記載或承諾系爭土地得以建築或保證該地非丙種建築用地，足見被告王根棟、李秉昇並無任何欺瞞、隱匿或造成原告誤解、落差之情形，原告於簽約前即知悉系爭土地為丙種建築用地。且該土地之現況，於簽約前後並無任何改變，故被告王根棟、李秉昇就系爭土地為丙種建築用地，依雙方買賣契約予以交付，實已符合該物應具備之價值、效用或品質，符合債之本旨，並無任何物之瑕疵之情。況丙種建築用地位於山坡地範圍內，其區位本即有較高潛在地質災害傾向，政府對該土地開發常以較嚴格之管制，以避免發生對環境之影響，此為一般經驗法則，而系爭土地之登記謄本及測量成果圖，均為公示登記資料，該土地位於何種計畫範圍內，亦可向地政機關查詢，原告對系爭土地登記資料及現況於簽約前即已知悉甚詳，自不得以買賣標的物當時登記丙種建築用地，嗣後無法建築或達成其欲想之程度，即認定具有瑕疵之存在或可歸責被告楊玉玲、楊麗華、李文平等人，當無疑問。
４、再者，本件原告於購買系爭土地前即已知悉該土地為丙種建築用地，被告王根棟、李秉昇並無任何故意、過失可言，而丙種建築用地之使用現況為政府編定使用類別及管制措施，並非滅失或減少雙方契約預定效用之瑕疵，該契約成立前當無存在瑕疵之可能，況系爭土地使用地別為丙種建築用地即與一般可建築用地有別，究得否興建房屋，當須依法令行之，原告購買系爭土地自應承擔得否核准興建之風險，當不得以其申請土地使用規劃及開發不合己意，遂溯及源頭主張丙種建築用地為瑕疵，並詭稱系爭土地位於林淑玲山坡地開發計畫範圍內，被告楊玉玲、楊麗華、李文平等人有隱瞞未告知原告之情，儼然試圖掩飾當時購買系爭土地未盡瞭解法規及忽略查證丙種建築用地使用範圍之事實，而提出似是而非之論點，爭取減少價金，當無可據。
５、綜上，原告提起本件訴訟，實無理由，爰聲明請求原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
（六）被告陳敏雄部分：被告陳敏雄與原告素不相識，未曾接觸，被告陳敏雄並未與原告接洽系爭土地之買賣事宜，亦未曾對原告報價，系爭土地是否為建地，被告陳敏雄並不清楚，被告陳敏雄當初係因購買系爭土地後方之建地欲興建房屋，而系爭土地為道路，必須購買系爭土地之應有部分方有路出入，始一併購買。被告陳敏雄係依土地法規定被迫出售系爭土地，價金亦為地政士通知被告陳敏雄領取。且原告與被告王根棟等人所簽訂之系爭土地買賣契約書並未載明該土地是否為建地，原告購買系爭土地前，理應查明是否得興建建物，既已購買怎可反悔，況系爭土地上有興建四、五十坪之建物，由原告出租予他人賣早點，每月數萬元租金，現原告竟對被告陳敏雄起訴請求減少價金，實無理由，縱原告欲起訴，亦應向與其締結契約之人，而非被告陳敏雄。為此，爰聲明請求原告之訴駁回。
（七）被告李孫淑勤部分：被告李孫淑勤與原告素不相識，未曾接觸，其從未與原告洽談系爭土地之買賣事宜，亦未對原告報價，系爭土地是否為建地，被告李孫淑勤並不清楚，被告李孫淑勤當初係因購買系爭土地後方之建地欲興建房屋，而系爭土地為道路，須一併購買系爭土地之應有部分方有路出入而購買，被告李孫淑勤係依土地法規定被迫出售系爭土地之應有部分，價金亦為地政士通知被告李孫淑勤領取，被告李孫淑勤對系爭土地買賣事宜並不清楚，另觀之原告與被告王根棟所簽訂系爭土地買賣契約書上並未載明該土地是否為建地，原告購買土地前理應查詢清楚。為此，爰聲明請求原告之訴駁回。
（八）被告范金星、范揚炳部分：被告范金星、范揚炳等人當初向被告王根棟購買系爭土地之應有部分，乃係因系爭土地作為道路用地，欲購買週邊土地興建房屋，則須購買系爭土地方有道路可以通行。其後，因被告王根棟、李秉昇、廖海瑞等人所共有系爭土地之應有部分比例較多，其等依土地法相關規定先行將系爭土地出售後，方通知被告被告范金星、范揚炳等人蓋章、取款，被告范金星、范揚炳並不知悉系爭土地買賣過程及內容，原告請求被告范金星、范揚炳減少價金並返回款項，實無理由。為此，爰聲明請求原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
（九）被告趙應雄、李松山、胡薇麗、鄭滿珠、楊素蘭經合法通知均未到庭，亦未提出任何書狀陳述意見。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告原為系爭土地之共有人，原登記之應有部分如附表所示。
（二）原告與被告王根棟於98年3月24日簽訂不動產買賣契約書，由被告王根棟依土地法第34條之1等規定，將系爭土地出售予原告，雙方約定買賣價金為600萬元，原告已依約將600萬元買賣價金給付完畢，而系爭土地亦於98年6月1日以買賣為原因移轉登記在原告名下，復交付原告占有使用。
（三）系爭土地出售前由被告王根棟將部分土地出租建商搭建樣品屋使用，原告買受後，有將樣品屋坐落的土地出租他人作為早餐店使用，惟地上物目前已拆除。
四、兩造爭點：
（一）被告李秉昇是否為系爭不動產買賣契約之出賣人？
（二）若是，被告王根棟、李秉昇依土地法第34條之1 之規定，將系爭土地出售予原告，其餘被告（即其他土地共有人）與原告間是否成立買賣關係？
（三）系爭土地是否可以申請建築？如不能申請建築，被告應否負出賣人之瑕疵擔保責任？
（四）原告依民法第359條規定，請求減少價金，有無理由？其金額應為若干？
（五）若原告與除被告王根棟以外之其他被告無買賣關係存在，原告依照不當得利法律關係，對其他被告請求返還不當利益，有無理由？金額應以多少為適當？
五、本院之判斷
（一）被告李秉昇與王根棟均為系爭不動產買賣契約之出賣人：
１、系爭土地原為被告等人所共有，應有部分如附表一所示，嗣於98年3月間，以被告王根棟、李秉昇之名義簽訂不動產買賣契約書，將系爭土地全部依土地法第34條之1出賣予原告，有系爭土地不動產買賣契約在卷可稽（見審訴卷一第14頁）。被告李秉昇雖辯稱其已於97年9月間，將其所有系爭土地之應有部分以64萬元出賣予王根棟，至於土地如何過戶伊配合王根棟辦理，伊與原告從未接洽，系爭土地買賣契約書上會蓋用伊印文，乃因其將印鑑、土地所有權狀交付地政士辦理系爭土地移轉登記予被告王根棟等語，並提出不動產買賣契約書為證（見審訴卷一第99頁）。惟按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，土地法第34條之1定有明文。查被告王根棟、李秉昇就系爭土地之應有部分為4040/7340、1360/7340，即渠二人應有部分合計已逾三分之二。而前揭不動產買賣契約書第2條付款期限第3、4項約定「尾款34萬元正，最遲2年內（99年10月29日）一次付清，或正式移轉於甲方（即王根棟）後一次付清」、「在辦妥移轉前，乙方（即李秉昇）應配合甲方為處理本筆土地之各項作為，不得以任何理由拖延或推諉」等情，並於契約書末條後方空白處註明「民國98年4月22日乙方交付過戶文件給雙方委請之地政士用印，甲方再支付部分尾款20萬元，餘款14萬元於過戶完畢後3日內一次付清」等語，觀其文意及付款方式，顯與一般買受不動產應有部分之付款方式、移轉程序不同，再觀之系爭不動產買賣契約書之簽立日期為98年3月24日，另卷附系爭土地所有權買賣移轉契約書（公契）之日期則載為98年4月30日，三者日期甚為接近，被告李秉昇亦不否認系爭土地買賣契約書出賣人李秉昇欄位之印鑑章為其所親蓋（見審訴卷一第10頁至12頁，訴字卷三第91頁），應可認被告王根棟購買李秉昇持分之目的係為符土地法第34條之1之比例限制，且雙方約定李秉昇不移轉持分至王根棟名下，而由李秉昇配合王根棟處分系爭土地。
２、又證人即本件土地買賣承辦代書廖燕卿到庭結稱：「（不動產買賣契約書簽訂時證人是否在場？）是我簽的。他們談好條件之後，通知我到原告的公司去簽系爭契約」、「（買賣過程是否清楚？）不太清楚，因為是雙方講好通知我去處理簽約」、「（簽約當時被告李秉昇在場嗎？）沒有」、「（沒有在場，為何寫他是契約的當事人？）因為打系爭契約之前，他有到我的事務所跟我講我說他會把這件事情委託給王先生處理。系爭土地在出賣之前，原來是一長條型的土地，王根棟與李秉昇委託我辦理系爭1417土地的分割，所以那時候認識王先生與李秉昇先生。系爭土地李秉昇是先將他的持分賣給王根棟，但不辦理過戶，直接用土地法34條之1來出賣土地」、「（如何知道李秉昇先將其持分賣給王根棟？）我聽王根棟講的，且後來我有向李秉昇確認過」、「（李秉昇有無同意系爭買賣契約以他為出賣人？）有同意」、「（為何證人這樣認定？）李秉昇同意配合王根棟以土地法34條之1的規定來處理，這樣土地持分就會超過3分之2」、「（所以證人才會於契約書上列李秉昇為當事人？）對」、「（李秉昇的印章何人交付給證人？）王根棟」、「我知道王根棟與李秉昇間有這個買賣，李秉昇願意配合王根棟處理」、「（《請提示卷一原證1予證人》上面的印章是否為李秉昇的印鑑章？）是。這樣的案子，同意出賣的人一定要提供印鑑章。一定是當事人在現場給他看沒有問題，給他蓋完後馬上還給當事人，所以李秉昇應該要知道他的印鑑章蓋在上面，且需要給我印鑑證明」、「（李秉昇是否知道這印鑑是要辦理過戶？）知道」等語（見訴字卷三第89頁反面至90頁反面），查證人廖燕卿與兩造均無利害關係，自無偏頗任一方之必要，所為證言應堪採信。參以前揭土地所有權買賣移轉公契書出賣人欄位除被告王根棟、李秉昇有蓋用印鑑章外，其餘土地共有人均註明「未會同」，益徵被告李秉昇應有授權被告王根棟代理簽訂系爭土地買賣契約。是被告李秉昇、王根棟均為系爭不動產買賣契約之出賣人，應堪認定。
（二）被告王根棟、李秉昇依土地法第34條之1之規定，將系爭土地出售予原告，其餘被告（即其他土地共有人）與原告間並無買賣關係：
１、按土地法第34條之1規定，係為解決共有土地或建築改良物之處分等行為，不能獲得全體共有人同意之事實上困難，乃賦與有一定應有部分比例之部分共有人，對共有物有直接處分之權，此種處分權乃係基於實體法規定而發生。又被上訴人既未同意與上訴人成立買賣契約，不能以被上訴人之應有部分已一併移轉與上訴人，且已領取買賣價金，即謂兩造間成立買賣關係，上訴人依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償損害，自屬無據（最高法院81年度台上字第1501號判決意旨參照）。本件系爭不動產買賣契約書買方為原告，賣方雖載為王根棟、李秉昇等20人，然立契約書人僅為被告王根棟、李秉昇，已如前述，則依債之相對性原則，系爭不動產買賣契約書僅在簽署之當事人間即原告與被告王根棟、李秉昇間發生法律上之效力，其餘被告既未簽署系爭不動產買賣契約書，縱因土地法第34條之1規定而未得被告趙應誠等人同意，而得將其等應有部分併予處分，揆諸上開判決意旨，被告趙應誠、胡薇麗、鄭滿珠、陳惠敏、范金星、范揚炳、楊素蘭、周進森、陳敏雄、楊惠萍、曾再微、李國棟、李孫淑勤、廖海瑞、洪瑜珣、楊麗華、李文平、楊玉玲等人仍非系爭不動產買賣契約書之當事人。
２、至於原告所引另案最高法院98年度台上字第1285號判決「被上訴人係以其就上開三筆土地之應有部分逾3分之2，依土地法第34條之1第1項規定將共有三筆土地全部出售，就各被上訴人而言，仍為出賣其應有部分，所以得一併處分他共有人之應有部分，實係源於法律所賦與之代理權，代理他共有人為處分行為而已，並非以此剝奪其他共有人優先承購之權利」內容，實係該案原審即台灣高等法院97年度上字第290號判決對優先承購權所表示之法律見解，並無拘束本院之效力，且本院認共有人依土地法第34條之1第1項規定「出售」全部共有地，如採代理權說，少數共有人將因多數共有人之代理而成為共有土地買賣契上之出賣人，強加少數共有人須負擔其實際未參與締約之契約上義務，已有不公；再者，如少數共有人依土地法第34條之1第4項行使優先承買權時，將使少數共有人同時立於出賣人及買受人之地位，違反買賣契約之對立性。故本院認多數共有人係依土地法第34條之1第1項規定有權處分少數共有人之應有部分而已，並無發生代理之效果，附此敘明。
３、從而，系爭不動產買賣契約之出賣人為被告王根棟及李秉昇，其餘被告與原告間並無買賣關係，堪予認定。
（三）系爭土地是否可以申請建築？如不能申請建築，被告應否負出賣人之瑕疵擔保責任？
１、查系爭土地地目林、使用分區為山坡地保育區、使用地類別為丙種建築用地，有土地登記謄本在卷可按（見審訴卷一第15頁）。原告於98年6月1日購入並移轉登記為所有權人後，於101年10月間委託訴外人倪國霖建築師向新竹縣政府申請建築執照時，遭新竹縣政府以系爭土地係位於「林淑玲山坡地開發計畫」範圍內，該範圍內之基地開發應依其開發計畫書內容辦理，又前揭開發計劃係為社區住宅之建築型態，其應為獨棟式別墅或雙併式住宅，並總開發戶數以114戶為限。而系爭土地並非原核定之開發內容，依規不得申請建築為由，拒絕核發建築執照，此有原告提出之新竹縣政府101年11月7日府工建字第0000000000號函附卷可稽（見審訴卷一第16頁）。又非都市土地經依核定開發計畫並踐行有關程序後據以申請變更編定為適當用地者，自應依核定開發計畫內容辦理。而系爭土地確位於「林淑玲山坡地開發計畫」範圍內，並規劃作基地內通行道路使用，雖經准予變更編定為丙種建築用地而得申請配置建築使用，惟因非屬許可建築位置，自不得認屬符合原核定之開發計畫內容等情，亦經本院依職權函詢主管機關新竹縣政府說明在卷，並有新竹縣政府102年3月29日府地用字第0000000000號函及其檢附之林淑玲山坡地開發計劃書、地籍圖、配置圖附卷可參（見審訴卷二第41至47頁），核與證人即審核本件建築執照核發之新竹縣政府建管科員工陳慧蓉到庭結證：「…原告申請建築執照被駁回是因為原告開發計畫沒有在原核定的建築住宅範圍內，因原核定有畫住宅區位置，原告申請建築的基地不是原核定做住宅區的開發基地。因林淑玲山坡地開發計畫有劃定一個範圍，依照縣政府地政處回覆說是原告申請的開發地號是做基地內道路通行使用，…我是依照謄本及地籍圖與圖說來核對範圍是否相符…」等語（見訴字卷一第191頁反面）相符，足證系爭土地確不能申請建築，甚為明確。
２、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院85年度台上笫1306號判決參照）。查系爭土地為山坡地保育區丙種建築用地，而丙種建築用地依區域計畫法施行細則第13條規定，係供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用，查原告購買系爭土地本即在興建房屋使用，為兩造所不爭，惟實際上系爭土地不能供建築使用，自有減少系爭土地價值之瑕疵，則出賣人即被告王根棟、李秉昇就該瑕疵，自應負出賣人之擔保責任。
（四）系爭土地因不能建築所減少之價值為何？原告依民法第359條規定請求減少價金，有無理由？
１、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第359條定有明文。又按民法第359條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足（最高法院86年度臺上字第2659號判決意旨參照）。
２、本件被告王根棟、李秉昇既應對系爭土地無法建築使用負瑕疵擔保責任，則原告起訴主張依民法第359條規定，請求減少價金，且以起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表示，被告王根棟、李秉昇業於102年1月10日收受，此有送達證書附卷可稽（見審訴卷一第20、21頁），應認原告已向被告王根棟、李秉昇為減少價金之意思表示，其業已行使減少價金請求權。
３、又本院囑託宸煇不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地因實際上不能供建築使用，於98月3月24日買賣時之實際市價數額為何，據該所依一般因素、區域因素、土地個別因素、市場概況及土地最有效使用分析，並採用比較法進行評估，考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，評估價格為18,600元/坪，核算為5,600元/㎡，認系爭土地於98月3月間之實際市價為2,268,448元，此有鑑定報告可憑（外放證物），足堪作為系爭土地因無法建築使用所減少價值之判斷依據。
４、按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。系爭土地成交金額為600萬元，惟實際市價為2,268,448元，已如前述，是原告得請求被告王根棟、李秉昇減少之價金為3,731,552元，被告王根棟、李秉昇於該減少之範圍內即無價金請求權存在，亦即無受領之法律上原因，則原告依不當得利返還請求權，請被告王根棟、李秉昇返還價金3,731,552元，及自102年1月10日原告以起訴狀繕本送達為減少價金之意思表示日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即無不合，應予准許。至逾此部分之請求，則無理由，不應准許。
（五）原告依不當得利之法律關係，對被告王根棟、李秉昇以外之其餘被告請求返還不當利益，並無理由：
按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」、「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」，土地法第34條之1第1、3項定有明文。查被告趙應誠、胡薇麗、鄭滿珠、陳惠敏、范金星、范揚炳、楊素蘭、周進森、陳敏雄、楊惠萍、曾再微、李淵珍、李松山、李孫淑勤、廖海瑞、洪瑜珣、楊麗華、李文平、楊玉玲等人因系爭土地之應有部分遭他共有人即被告王根棟、李秉昇處分而依土地法第34條之1第3項之規定取得對價或補償，自非無法律上之原因，原告依不當得利之規定請求上開被告返還不當得利，尚有未合。
六、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，請求被告王根棟、李秉昇返還買賣價金3,731,552元，及自102年1月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。
又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告王根棟、李秉昇預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已因訴之駁回而無所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予一一論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
民事第一庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 25 日
書記官 李慧娟附表一：
┌──┬────┬─────┬─────┬──────┐│編號│被 告 │ 應有部分 │出售之金額│應返還之金額│├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 1 │王根棟 │4040/7340 │3,302,452 │ 2,641,961 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 2 │李秉昇 │1360/7340 │1,111,716 │ 889,372 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 3 │周進森 │ 70/7340 │ 57,220 │ 45,776 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 4 │楊惠萍 │ 70/7340 │ 57,220 │ 45,776 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 5 │楊玉玲 │ 70/7340 │ 57,220 │ 45,776 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 6 │趙應誠 │ 90/7340 │ 73,569 │ 58,855 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 7 │陳敏雄 │ 90/7340 │ 73,569 │ 58,855 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 8 │洪瑜珣 │ 70/7340 │ 57,220 │ 45,776 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 9 │曾再微 │ 110/7340 │ 89,918 │ 71,934 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│10 │李國棟 │ 65/7340 │ 53,133 │ 42,506 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│11 │李孫淑勤│ 65/7340 │ 53,133 │ 42,506 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│12 │胡薇麗 │ 90/7340 │ 73,569 │ 58,855 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│13 │鄭滿妹 │ 70/7340 │ 57,220 │ 45,776 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│14 │楊麗華 │ 110/7340 │ 89,918 │ 71,934 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│15 │陳惠敏 │ 70/7340 │ 57,220 │ 45,776 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│16 │廖海瑞 │ 520/7340 │ 425,068 │ 340,054 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│17 │范金星 │ 100/7340 │ 81,743 │ 65,394 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│18 │范揚炳 │ 100/7340 │ 81,743 │ 65,394 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│19 │李文平 │ 70/7340 │ 57,220 │ 45,776 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│20 │楊素蘭 │ 110/7340 │ 89,918 │ 71,934 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│合計│ │ │5,999,989 │ 4,799,986 │└──┴────┴─────┴─────┴──────┘附表二：
┌──┬────┬─────┬─────┬─────┬──────┐│編號│被 告 │ 應有部分 │出售之金額│鑑定金額 │應返還之金額│├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 1 │王根棟 │4040/7340 │3,302,452 │1,248,570 │ 2,053,882 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 2 │李秉昇 │1360/7340 │1,111,716 │ 420,308 │ 691,408 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 3 │周進森 │ 70/7340 │ 57,220 │ 21,632 │ 35,588 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 4 │楊惠萍 │ 70/7340 │ 57,220 │ 21,632 │ 35,588 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 5 │楊玉玲 │ 70/7340 │ 57,220 │ 21,632 │ 35,588 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 6 │趙應誠 │ 90/7340 │ 73,569 │ 27,809 │ 45,760 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 7 │陳敏雄 │ 90/7340 │ 73,569 │ 27,809 │ 45,760 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 8 │洪瑜珣 │ 70/7340 │ 57,220 │ 21,632 │ 35,588 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 9 │曾再微 │ 110/7340 │ 89,918 │ 33,992 │ 55,926 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 10 │李國棟 │ 65/7340 │ 53,133 │ 20,087 │ 33,046 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 11 │李孫淑勤│ 65/7340 │ 53,133 │ 20,087 │ 33,046 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 12 │胡薇麗 │ 90/7340 │ 73,569 │ 27,809 │ 45,760 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 13 │鄭滿珠 │ 70/7340 │ 57,220 │ 21,632 │ 35,588 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 14 │楊麗華 │ 110/7340 │ 89,918 │ 33,992 │ 55,926 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 15 │陳惠敏 │ 70/7340 │ 57,220 │ 21,632 │ 35,588 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 16 │廖海瑞 │ 520/7340 │ 425,068 │ 160,703 │ 264,365 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 17 │范金星 │ 100/7340 │ 81,743 │ 30,901 │ 50,842 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 18 │范揚炳 │ 100/7340 │ 81,743 │ 30,901 │ 50,842 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 19 │李文平 │ 70/7340 │ 57,220 │ 21,632 │ 35,588 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ 20 │楊素蘭 │ 110/7340 │ 89,918 │ 33,992 │ 55,926 │├──┼────┼─────┼─────┼─────┼──────┤│ │合 計 │ │5,999,989 │2,268,384 │ 3,731,605 │└──┴────┴─────┴─────┴─────┴──────┘