臺灣新竹地方法院民事判決 102年度訴字第38號原 告 彭發偉被 告 陳紹宏訴訟代理人 林思銘律師複代理人 劉雅萍律師複代理人 盧秀蓮上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102年2月20日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告之被繼承人陳正文（下稱陳正文）所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），經原告於民國99年間居間仲介，而與開發商黃裕榮簽訂土地合作開發契約，雙方約定仲介報酬以市價4 ％作為計算基準，陳正文應給付原告仲介費新臺幣（下同）886,400 元（即陳正文移轉部分土地予開發商之指定人，每坪4 萬元計算，開發土地後，陳正文可分得554 坪，故554 坪×4 萬元×4 ％＝886,400 元），然陳正文僅給付20萬元，迄今仍有餘款686,400 元未為給付。又陳正文於100 年3 月間過世，被告於
101 年3 月13日則因分割繼承關係而取得系爭424 、456 地號土地所有權，故就陳正文積欠之上開居間報酬，被告自負有給付義務，爰依居間契約報酬及繼承之法律關係提起本件訴訟。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠、原告與陳正文相識10幾年，期間曾多次協助陳正文協調、處理系爭424 、425 、456 地號等土地之買賣、解約事宜，服務報酬確係由雙方口頭約定。又一般仲介依慣例均係簽約即給付報酬，但是陳正文因急需，故於開發商黃裕榮給付300萬元保證金時，未給付居間報酬，原告因多年情誼，亦未立刻要求給付仲介費，惟陳正文於取得開發商黃裕榮之第二次付款時，即給付20萬元予原告，原告並在陳正文出租予開發商黃裕榮辦事處之租賃合約書最後一頁簽收及註明尚有餘款未付，足證原告主張屬實。
㈡、本基地不是一般的建地、平地，馬上可以蓋，在開發上非常困難。仲介土地只要簽完約後，就要給付仲介費用，先前曾
3 次介紹成功，但是後來解約，開發商、陳正文也沒有給原告仲介費，因為陳正文與原告交情非常好，所以到後面的階段再付給原告也沒有關係，前面幾次也有與陳正文口頭約定，要給原告仲介費。
三、訴之聲明：
㈠、被告應給付原告686,400元。
㈡、訴訟費用由被告負擔。
㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯：
一、原告並未提出任何證明文件，證實系爭開發案為原告所仲介，則原告徒託空言，指稱其為仲介之人，遽向被告請求給付仲介報酬，依法未洽，應予駁回。再者，倘若系爭開發案係由原告所仲介，惟原告與陳正文間，是否約定仲介報酬？如何約定？其實際金額為何？按民事訴訟法第277 條前段規定及最高法院17年台上字第917 號判例意旨，應由原告舉證以實其說，否則，應認原告所言不實，自應駁回原告之訴。況且，系爭開發案件，訴外人黃裕榮迄今仍未履行合作開發內容，僅將屬山坡地之土地略為開挖整地，其餘均未開發，原告如何主張居間報酬？準此，原告提起本件訴訟實無理由。
二、本件開發案是被告父親陳正文過世後，被告向黃裕榮拿開發原契約複印，發現契約條款簡單就簽訂契約開發合作，不像被告父親的性格，99年9 月26日簽約，被告父親短短半年在
100 年3 月15日過世，期間被告父親曾多次入院，精神不是正常的狀況。關於仲介費用，都是白紙黑字簽訂，很少有口頭約定而給付；何況，被告多次詢問黃裕榮有關土地開發仲介費，通常都是百分之一，但有關合作開發案，有些不涉及仲介費，誠如黃裕榮所說，仲介費通常只有買賣才有，本件依被告父親的想法，合作基地買賣金額約為2,000 多萬元，百分之一也不過20萬元，本件開發尚未完成，仲介費照原告所說的金額已經給付完成，被告是聽廖維芝說被告父親曾給付原告20萬元的仲介費。
三、答辯聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
㈢、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、陳正文曾於99年10月間與開發商黃裕榮就其所有系爭424 、
425、456 地號土地之開發事宜簽訂土地合作開發契約，經將系爭424 、425 地號土地合併後，再分割成424 、424-1、424-2 、424-3 地號等土地，嗣系爭424 、456 地號土地於101 年3 月13日以分割繼承為原因辦畢所有權移轉登記予被告陳紹宏。
二、陳正文已於100 年3 月15日死亡，其繼承人有配偶陳莊九妹、陳紹光、被告陳紹宏、莊陳菊蕙、陳玉蓮、陳玉婷、陳香蓉等人，其等均未於法定期間內為拋棄或限定繼承之聲明。
肆、兩造爭點：
一、被告之父陳正文是否經由原告之居間仲介而與開發商黃裕榮簽訂土地之合作開發契約？
二、如是，原告與被告之父陳正文與原告間是否有約定居間報酬之約定？其金額為何？
三、原告依居間報酬之法律關係，請求被告給付686,400 元，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。民法第568 條、第57
0 條定有明文。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。
二、原告主張其於99年間居間仲介被告之被繼承人陳正文與開發商黃裕榮簽訂系爭土地合作開發契約，雙方約定仲介報酬以市價4 ％作為計算基準，陳正文應給付原告仲介費886,400元，陳正文已給付原告20萬元，系爭424 、456 地號土地由被告繼承取得，陳正文積欠居間報酬686,400 元，被告負有給付義務等情，提出土地登記謄本、委託書、買賣契約書、訂金收據、土地買賣協議備忘錄、地籍圖謄本為證（見本院
101 年度審訴字第402 號卷第7 至11頁、第38頁至第52頁）。被告則抗辯稱：仲介費用都是白紙黑字簽訂，很少有口頭約定而給付，仲介費通常只有買賣才有，土地開發仲介費通常都是百分之一，本合作基地買賣金額約為2,000 多萬元，百分之一也不過20萬元，被告父親已給付原告20萬元，土地開發案亦尚未完成等語，提出照片、土地合作開發契約書、地籍圖謄本（見本院卷第9 至19頁、第32頁）為證。
三、經查，證人黃裕榮於本院審理中證稱：土地合作開發案是由原告介紹與被告之父簽訂合作契約書，當時我有支付20萬元給原告，至於陳正文與原告私下是否有報酬約定，我不知道。一般報酬是一邊給百分之一，依土地或開發金額計算，第二種是地主這邊，不支付佣金，由建設公司或者其他方式支付。當時陳正文要賣土地時，因為他賣了很多年，開價2千多萬，開很久都沒賣出去，我們是合作開發，開發完成後，分配土地，當時是五五分，開發案目前還沒有做完，是從2年前開始，因為有邊坡施工及執照申請非常困難，加上我的資金上有點短缺，所以工程上有一些延宕，整地只整了一部分，擋土牆施作完成後，才分配土地，陳正文必須轉讓一半土地給我，本件是整體開發，因為系爭土地是狹長型，整地到建屋都必須要整體評估。保證金300 萬元我已經給陳正文，因為陳正文之前有要用到錢或是保障。我已經全部付完了。原告所說他曾經在我辦公室，我有聽到雙方談及仲介費的事情，實際上他們如何約定，我完全不知道。當時他們談仲介費時，仲介費用多少，我沒有聽到，但是有聽到原告笑笑的說，如果金額不方便，就以4 、50坪土地折讓。當時陳正文就笑笑的，也沒有做任何答覆。原告所稱陳正文所持那份租賃契約，是在本件土地開發契約簽完之後沒多久所簽，我不知道陳正文所持租賃契約記載關於仲介費問題，我在簽租賃契約時也沒有聽到他們說這個問題，我租賃時也沒有付任何仲介費，因為我是找陳正文跟他本人談租賃問題等語（見本院卷第26至28頁）。證人廖維芝（嗣更名為廖國程）於本院審理中證稱：原告介紹黃裕榮給陳正文認識，就陳正文開發土地合作，該筆土地陳正文與黃裕榮洽談之後擬開發合同，因為陳正文說不是買賣，不知合同共同開發成果如何，合同簽立之後，原告有向陳正文要求仲介費，陳正文要等開發完成才知道要給原告多少，是陳正文跟我說的，因為陳正文跟黃裕榮有拿370 多萬元，裡面有20萬元是拿給原告，我有看到陳正文拿給原告，陳正文有作筆記的習慣，叫我提醒他註明每筆金額，當時陳正文身體狀況不佳，提醒我萬一有什麼意外，要我把所知告知陳紹宏，我不清楚原告與陳正文有約定仲介費百分比，只說如果土地開發有完成，該給原告的仲介費會給他，至於實際金額我不清楚，我有告訴被告300多萬元是跟黃裕榮拿，以及陳正文已經給原告20萬元，至於陳正文是否曾經於某租約條款中載明與原告仲介費事項我不清楚。陳正文承諾原告有多少金額我不知情，應該不是在當場協定，陳正文與原告見面都是電話聯絡約時間地點，我才載陳正文去與原告見面，有承諾土地開發完成後由我與原告共同仲介，陳正文因為已過戶土地予黃裕榮才收取黃裕榮37
0 多萬元現金，因無法知道土地開發結果，所以不敢承諾原告仲介費金額。目前土地尚未開發完成，陳正文生前的意思是要等土地開發完成後才要再給原告仲介費，至於多少百分比我不清楚。就該筆土地是以共同開發所簽的合同，我不清楚他們原本所談的仲介費問題。陳正文與原告間關於20萬元以及後面如何給付等問題如何談我不清楚，陳正文說開發完成後才給仲介費，因為陳正文所取得的現金都是以土地換的，他沒有多餘的錢可以給仲介費。有如原告所提原告向陳正文提議以開發土地50坪折換，他有說要考慮之事，但是陳正文並沒有承諾等語（見本院卷第36至37頁）。
四、次查，原告自陳：我和被告的父親是非常好的朋友，當初沒有明確的說仲介費用。陳正文生前有找他討過報酬，陳正文說他手頭不方便，有提到要折土地給我，但還沒有協調成他就去世（見本院101 年度審訴字第402 號卷第23頁反面），而依被告提出之土地合作開發契約書及證人廖維芝（更名廖國程）、黃裕榮之前開證述，雖足認原告確有仲介陳正文、黃裕榮土地開發案之事，然而原告就其曾與陳正文約定土地開發居間仲介費用為價金百分之四，即886,400 元乙節，仍未能舉證證明之。參酌前開證人廖維芝、黃裕榮證述，被告之父陳正文已給付原告仲介費20萬元，此與證人黃裕榮給付原告之仲介費金額相同，依證人黃裕榮之證述，土地開發仲介金額依常情為價金百分之一，亦有地主不須支付者。且依證人廖維芝（已更名廖國程）證述，原告雖曾向被告之父陳正文提議以土地折換仲介費之事，然被告之父陳正文並未承諾，且須待土地開發完成始再給付其他仲介費，目前土地尚未開發完成。是以被告之父陳正文既未曾與原告約定仲介費之百分比及金額，且以土地開發完成為給付原告20萬元以外之仲介費條件，目前系爭土地開發仍未完成，原告亦不爭執（見本院卷第37頁反面），則於該條件成就前，原告自不得再請求居間報酬。
五、綜上所述，原告依居間契約報酬及繼承之法律關係提起本件訴訟，請求被告給付原告686,400 元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為之假執行聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與結果無涉，爰無一一論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 6 日
民事第二庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 6 日
書記官 廖軒毅