臺灣新竹地方法院 102 年訴字第 453 號民事判決

臺灣新竹地方法院民事判決 102年度訴字第453號原告游文泉訴訟代理人呂玲儀被告高瑞財訴訟代理人楊春美被告邱盈盈被告施秋娥被告林為恭前列被告施秋娥、林為恭共同訴訟代理人李德緯

耿駿平陳淑華上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年5月5日辯論終結，判決如下：

主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第2、3款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者自屬之（最高法院91年度台抗字第552號民事裁判意旨參照）。查原告起訴時原聲明請求：⑴被告應連帶給付原告新臺幣（下同）180萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院102年度審訴字第153號卷（下稱審訴卷）第3頁）。嗣於民國（下同）102年7月19日變更訴之聲明：⑴被告應連帶給付原告90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被告高瑞財應給付原告90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並就原主張遭被告高瑞財利用詐術詐欺之事實不主張（見審卷第169頁反面）。核原告前開訴之變更，請求之基礎事實同一，核屬擴張或縮減應受判決事項之聲明，參諸前揭規定並無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、原告經由被告即台灣房屋仲介公司建功分公司、牛埔分公司營業人員林為恭、邱盈盈、施秋娥之仲介向被告高瑞財購買坐落新竹市○○段○○○○○○號土地，及其上同段127建號即門牌號碼新竹市○○街○○○巷○號房屋（下稱系爭房地）。原告經由被告邱盈盈、林為恭二人帶往看屋，因系爭房地斯時尚出租他人使用，原告僅觀其外表後，即在仲介人員之遊說與保證下，於101年4月30日與被告高瑞財簽訂「不動產買賣契約書」，並分別於簽約當日及101年5月7日繳付第1、2期款予履約信託公司即訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）。原告嗣後申請地籍圖謄本並進入系爭房地後，始發覺該房地之現況與賣方即被告高瑞財與仲介人員所提出之「標的現況說明書」內容不符，亦即系爭房地具有屋前道路屬私人土地、曾發生火災、內有違章建築等瑕疵。原告多次發函予被告高瑞財與仲介人員即被告林為恭等人表明，因系爭房地具有前述之瑕疵，解除系爭不動產買賣合約並請求被告高瑞財返還原告已支付之買賣價金，然被告等人均不予理會。

㈡、本件系爭房地既曾發生火災且有違章建築、屋前道路屬他人私有等情，顯已嚴重影響結構安全，實屬重大瑕疵，依民法第354條第1項前段、第373條之規定，被告高瑞財應負出賣人物之瑕疵擔保責任，原告並得依民法第359條及雙方不動產買賣契約書第6條第2項之規定，解除系爭不動產買賣契約，請求被告高瑞財回復原狀，返還原告已支付之買賣價金；且依系爭不動產買賣契約第11條第5項之規定「賣方若有違約情事致本契約解除時，除應返還價金外，並同意加倍返還買方已支付之價金做為違約金。」等語，本件被告高瑞財既於「標的現況說明書」刻意隱瞞所出售之房地有重大瑕疵，已違反出賣人所應盡之告知義務，經原告解除系爭不動產買賣契約後，被告高瑞財除應返還原告已支付之價金90萬元外，依雙方契約約定，被告高瑞財另應支付90萬元之違約金予原告。本件系爭房地原係由被告邱盈盈所開發，經被告林為恭銷售予原告，並由被告施秋娥為後續之服務，雖「標的現況說明書」係由訴外人即被告高瑞財之妻楊春美代理勾選，但系爭房地並非不能以查看現場、調取謄本、訪問鄰居或其他方式調查是否有前開瑕疵情形存在，而渠等身為仲介人員，竟怠於為之，渠等未盡民法第567條第2項及不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調查及據實報告義務，有不完全給付情形，且上開調查報告義務之不完全給付，於買賣契約簽訂、履行後，亦已無從補正，原告得依民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告邱盈盈、施秋娥、林為恭3人對原告所受之損害負賠償責任。又被告高瑞財與被告邱盈盈、施秋娥、林為恭3人應分別對原告所受損害負賠償之責，二者為不真正連帶債務關係。爰依民法第359條、227條第1項準用226條第1項規定及原告與被告高瑞財間之不動產買賣契約第11條第5項之約定，提起本件訴訟，並請求如聲明所示。

㈢、對被告抗辯之陳述：⒈被告公司刊登系爭房地之出售係標榜為「附小投資店面」，

而系爭不動產買賣契約書上之簽約標的亦有房屋及土地部份。又被告邱盈盈、林為恭二人並未給予原告對系爭不動產買賣契約之審閱期，已違反消費者保護法規定，原告在無審閱期之情況下遭仲介人員催促簽約，無從發現該成屋產權說明書之案名記載「西門街買地送屋」，原告及被告高瑞財於101年7月2日見面時，被告施秋娥稱「系爭不動產買賣契約不能解約，只能減少價金」等語，原告始與被告高瑞財協調，然原告要求賣方即被告高瑞財就前述多處瑕疵補償原告65萬元，卻遭拒絕，最終雙方先協議以12萬元作為房屋修繕漏水等之補償，至於火災部分因無法即時談妥，雙方乃協議待日後再行商議。詎事後被告等人卻反悔不願就火災部分協商，逕稱原告違約而欲沒收所繳價金，是該次協調並未成立，原告當然得選擇解除契約並請求損害賠償。況該協議書之效力，既係原告遭受被告施秋娥所欺騙，原告亦得撤銷其意思表示；且該協議書之協議範圍，僅於系爭房地之普通修繕，而未包含火災部分。

⒉簽約前被告均未向原告說明該道路尚有私人所有權存在，原

告係事後經銀行人員告知，申請地籍圖後方知悉該道路有私地存在。縱該道路係屬計畫道路，在政府實施徵收前，如該私地所有權人實施其所有權能，則原告之出入甚至將來之改建均受鉅大之影響，確屬瑕疵。被告高瑞財持有房屋年限不短，該火災痕跡甚為顯明。系爭房屋之天井加蓋屬違章建築，隨時有被建管機關拆除之虞。被告邱盈盈、林為恭及施秋娥均為訴外人台灣房屋仲介公司之專業人員，未盡調查義務依屋主勾選之屋況說明將系爭房屋出售予原告，足可認定渠等並未盡居間人員所應盡之調查義務。

㈣、訴之聲明：⒈被告應連帶給付原告90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉被告高瑞財應給付原告90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒊訴訟費用由被告負擔。

⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

㈠、被告高瑞財部分：⒈被告高瑞財於101年2月7日與訴外人台灣房屋仲介公司簽訂

不動產專任委託銷售契約書，由訴外人台灣房屋仲介公司代為銷售被告高瑞財所有之系爭房地，委託價格為750萬元，並由被告邱盈盈承辦處理。嗣於101年4月6日被告邱盈盈與原告之妻觀看系爭房地後，未久即由被告邱盈盈向被告高瑞財表明，原告欲出價580萬元購買系爭房地，惟遭被告高瑞財拒絕，被告邱盈盈乃約同被告高瑞財於101年4月30日，至台灣房屋與原告針對房屋價格再予溝通協調，當日雙方達成合意以625萬元成交，簽約前被告高瑞財當面向原告說明，系爭不動產買賣契約之標的為「買地送屋」，因該房屋實已破舊，房屋部分並未計算在買賣總價內，該屋乃贈送予原告，若有任何問題請原告自行修繕，而原告清楚瞭解並接受後，雙方始簽訂系爭不動產買賣契約書。被告邱盈盈嗣於101年7月1日竟向被告高瑞財表示，原告因不滿屋況，不願意購買，雙方乃於翌日就屋況問題協調解決方式，當日被告高瑞財雖無減少價金之必要，但未免時間延宕，無法順利收取買賣價款，乃退讓減少價金12萬元，以貼補原告作為修繕費用，雙方並做成協議書，原告事後竟仍反悔不願繼續履約。

⒉兩造簽訂系爭協議書，係因原告自簽約後，即透過被告施秋

娥表示因道路、天井加裝鐵架及透明波浪板等問題要求解除契約，雖被告高瑞財於簽約前已告知屋況破舊，請原告自行修繕，然被告高瑞財為求買賣案件順利進行，經被告施秋娥、林為恭及邱盈盈居中協調後，願補貼12萬元予原告作為修繕費用，實乃被告高瑞財慮及若解除契約後再行出售，所付出之成本恐將更大，又因被告高瑞財急需用錢，只能勉強同意，兩造始於101年7月2日簽訂協議書，被告高瑞財此舉係為確保買賣案件順利進行而為讓步，絕非以此自認被告高瑞財有修繕屋況之責，亦不得以雙方簽訂協議書，即認定本件非屬「買地送屋」至明。

⒊系爭房屋屋前道路屬私人土地部分，簽約前被告高瑞財曾聽

聞被告施秋娥向原告解說此部分問題，當時原告並未表示任何意見；又被告高瑞財持有產權期間，系爭房屋未曾發生火災，因系爭房屋建築完成日期已不可考，是否曾發生火災，被告實不知情，自無法告知原告；再者，關於原告主張屋內有違章建築部分，僅係前屋主將天井用鐵架及透明波浪板密封之部分，此拆除甚為便利，談不上係違章建築，且被告高瑞財曾允諾交屋前拆除之。被告均未曾施詐術，使原告陷無錯誤而簽訂系爭不動產買賣價金，且原告所稱之瑕疵，亦非真正之瑕疵或不得修復，依法原告自不得撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示至明。再者，簽約前被告高瑞財即曾向原告說明，系爭不動產買賣契約標的為「買地送屋」，系爭房屋非常破舊，未計算在買賣價金內，該屋乃係贈送予原告，若有問題請原告自行修繕，此經原告清楚瞭解並接受，而系爭不動產買賣契約成屋產權說明書案名亦清楚記載為「西門街買地送屋」，足見系爭房屋係被告高瑞財贈與予原告，依民法第411條規定，贈與人即被告高瑞財自不負瑕疵擔保責任。縱認系爭房屋曾發生火災、有違章建築，被告高瑞財需負瑕疵擔保責任，此二種瑕疵亦非不得修復，若依此解除契約對被告高瑞財顯失公平，且被告高瑞財已減少價金12萬元予原告作為修繕費用，雙方亦已簽訂協議書，原告之損害顯獲得補償，再向被告高瑞財請求並主張解除契約，實無理由。原告假藉上開瑕疵故意不履行契約，經被告高瑞財定5日期限催告解除契約，原告仍未履約，並經訴外人第一建經公司進行最後催告，被告高瑞財業已依約完成解約之催告程序，自得主張沒收原告給付之價金至明。原告提起本件訴訟實無理由。

⒋答辯聲明：

⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵訴訟費用由原告負擔。

⑶如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。

㈡、被告邱盈盈部分：⒈原告所謂之3項瑕疵，就屋前土地為私人土地部分：依該地

之土地謄本所示，中華民國及台北市就該土地所有權具應有部分合計10000分之5040，依民法第820條第1項及土地法34條之1第1項之法理，該土地私人之應有部分無論就法律上或事實上均不能對該地現況有任何終局改變，不妨礙往來通行及建築使用，依我國土地使用現況，未徵收前之公共設施保留地供往來通行者所在多有，苟認為此即屬物之瑕疵，顯與我國現況有悖，況原告於簽訂系爭不動產買賣契約前，即已知之甚詳，雙方於契約附件即土地謄本、土地使用分區，均蓋有騎縫章，原告當不得主張其不知至明；另就火災之部分：原告所指摘曾發生火災乙節，與我國主管機關所任定之火災定義不符，且被告邱盈盈亦曾依主管機關所列標準詳實查核，並據此標準提示予被告高瑞財及其配偶，確無主張機關所列火災標準之情事發生；而就違章建築部分：系爭不動產買賣契約書成屋說明書案名業已載明「西門街買地送屋」，即就地上物部分係屬贈與性質不負瑕疵擔保責任，原告簽約之始，業已知悉該屋係為贈與性質，現卻主張該屋具有瑕疵，顯有違誠信原則。況原告與被告高瑞財簽訂系爭不動產買賣契約書後，原告曾於101年7月2日就該屋所預見或不能預見之瑕疵，主張依民法第359條規定請求減少價金，雙方並達成協議。而請求減少價金、解除契約、損害賠償等權利係為買賣契約具物之瑕疵時得擇一請求之權利，具法定選擇之債性質，本件原告既選擇減少價金，解除契約及損害賠償請求權自已消滅，原告當不得再據以請求解除契約獲損害賠償至明。綜上，本件系爭房地之買賣，依系爭不動產買賣契約書所附相關文件可知，被告邱盈盈業已詳實查核相關事項，原告向被告提起詐欺刑事告訴，亦經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官以102年度偵字第858號不起訴處分在案，本件原告主張，實無理由。

⒉答辯聲明：

⑴請求原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵訴訟費用由原告負擔。

⑶如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。

㈢、被告施秋娥、林為恭部分：⒈就屋前道路屬私人土地部分：系爭房地屋前道路即新竹市○

○段○○○○○○○○○○○○○號土地原屬道路用地，而該新竹市○○段○○○○○○○號土地所有權人為中華民國；新竹市○○段○○○○○○號土地所有權人為台北市、中華民國、丁允佳共有，此部分事實經被告林為恭、施秋娥於簽約前曾持說明書之地籍圖謄本及新竹市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書向原告解說，系爭房屋前道路為道路用地，通行並無問題，原告亦於不動產說明書上簽名確認，被告等已善盡調查及據實報告義務。

⒉就系爭房屋曾發生火災部分：

被告高瑞財並未向被告施秋娥、林為恭二人告知系爭房屋曾發生火災，其等就此既不知情，自無法向原告告知，然該屋租客於原告妻看屋時，即曾說明系爭房地曾發生火災，原告顯然係於簽約前已知火災乙事，且火燒位置係在騎樓天花板，任何看屋者施以普通之注意即可發現天花板有明顯燻黑之情事，益可證明被告施秋娥、林為恭實無故意隱匿之意圖。再者，依臺灣新竹地方法院檢察署檢察官102年度偵字第858號不起訴處分書記載，被告施秋娥、林為恭絕無故意隱匿火災，應可認定。況系爭房屋並未遭建管單位列為危險建築，亦無發生火災而造成建物損害，被告高瑞財勾選標的物現況說明書之內容並無不妥，被告施秋娥、林為恭當然無調查不清之情形至明。

⒊就系爭房屋具違章建築部分：

系爭房地後方之天井係原屋主用鐵架及透明波浪板密封，用以遮陽避雨之簡易設施，拆除甚便利，並非違章建築，原告看屋時當場亦未表示反對意見，惟事後原告對此頗有微詞，被告高瑞財始允諾交屋前拆除。依臺灣新竹地方法院檢察署檢察官102年度偵字第858號不起訴處分書記載，檢察官訊問訴外人楊春美時，經其表示：「房屋內後方有一天井，上面係用木頭架一架，石綿瓦蓋起來，並非違建，現況說明書皆依據現況勾選。」等語，故被告施秋娥、林為恭已善盡調查及據實報告義務。

⒋本件被告邱盈盈於101年2月8日製作不動產說明書，並經被

告高瑞財簽章確認，被告施秋娥、林為恭二人於簽約前持不動產說明書向原告解說，且經原告詳細審閱不動產說明書內容並簽名確認，被告施秋娥、林為恭已善盡調查及據實報告義務無訛。況原告與被告高瑞財業已於101年7月2日簽立協議書，被告高瑞財就前開屋況問題同意減少價金12萬元予原告做為修繕費用，足見原告之損害已獲補償，現以此主張解除契約並請求損害賠償，實屬無理。被告施秋娥、高瑞財對於原告所主張之屋前道路屬他人私有、曾發生火災及有違章建築等瑕疵，皆已善盡調查及據實報告義務並絕無隱匿或施用任何詐術，致陷原告於錯誤而簽訂買賣契約，原告之訴顯無理由。

⒌答辯聲明：

⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵訴訟費用由原告負擔。

⑶如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、被告邱盈盈任職台灣房屋仲介公司牛埔分公司，擔任營業員；被告林為恭任職台灣房屋仲介公司建中分公司，擔任營業員；被告施秋娥則為台灣房屋仲介公司牛埔分公司之店長。

㈡、被告高瑞財於101年2月7日與訴外人台灣房屋仲介公司簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託訴外人台灣房屋仲介公司居間出售其所有之系爭房地，其委託出售之價格為750萬元。

㈢、原告於101年4月12日簽訂要約書、要約補充書表示願以580萬元承買被告高瑞財所有之系爭房地，有要約書可佐（見審卷第76頁）。

㈣、原告與被告高瑞財經由被告邱盈盈、林為恭、施秋娥等人之居間仲介後，於101年4月30日簽訂承買確認書、不動產買賣契約書，由原告以625萬元之價格向被告高瑞財買受系爭房地，原告並已給付90萬元買賣價款予被告高瑞財收受，有不動產買賣契約書足憑（見審卷第6頁至第17頁）。

㈤、原告與被告高瑞財於101年7月2日簽訂協議書（見審卷第43-1頁）。

㈥、原告先於101年7月17日寄送新竹英明街634號存證信函予訴外人台灣房屋仲介公司，並副知被告高瑞財，又於101年7月20日寄送新竹英明街644號存證信函予被告高瑞財，副知訴外人台灣房屋仲介公司，再於101年11月9日寄送新竹英明街郵局第1033號存證信函予被告高瑞財，副知訴外人第一建經公司、台灣房屋仲介公司牛埔分公司，有存證信函在卷可稽（見審卷第18頁至第25頁）。

㈦、被告高瑞財先於101年7月13日寄送新竹牛埔郵局第92號存證信函予原告，後於101年11月8日寄送新竹西門郵局第216號存證信函予原告，副知訴外人第一建經公司（見審卷第137頁至第142頁）。

㈧、原告對被告高瑞財、施秋娥及訴外人楊春美提起詐欺告訴，經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官偵查終結後，以102年度偵字第858號為不起訴處分並告確定在案（見審卷第95頁至第100頁）。

四、兩造爭點：

㈠、系爭不動產買賣契約之買賣標的為何？是否有包含門牌號碼新竹市○○街○○○巷○號之建物？系爭建物是否有原告主張的三項瑕疵？原告就此部分爭議是否已與被告高瑞財達成減價12萬元之和解契約？原告再以系爭建物有前開瑕疵為由，據以主張解除系爭不動產買賣契約，請求被告高瑞財返還買賣價金及加倍給付違約金，合計共180萬元，有無理由？

㈡、被告邱盈盈、林為恭、施秋娥是否有違反居間人應據實報告之義務？原告依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，請求其等連帶賠償損害，有無理由？金額應為若干？

五、法院之判斷：

規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院97年度台上第739號裁判意旨參照）。按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅，民法第365條第1項固有明定。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。上揭法條之契約解除權或價金減少請求權，買受人僅得擇一行使，此項瑕疵通知自與買受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關。又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的。故價金減少請求權與契約解除權得擇一行使，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法第359條但書規定，買受人僅得請求減少價金（最高法院96年度台上第1277號裁判要旨參照）。買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，此觀民法第359條規定即明；所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上第711號裁判要旨參照）。因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決（最高法院67年台上第3898號裁判要旨參照）。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。

⒉經查，兩造於101年4月30日簽訂之不動產買賣契約書第1條

約定：不動產買賣標的─土地坐落：新竹市○○段00000地號、建物門牌：新竹市○○街○○○巷○號。第4條約定：買賣價金625萬元。契約內成屋產權說明書記載（蓋有游文泉騎縫章）：案名：西門街買地送屋。訴求重點：買地送屋（見審卷第14頁至第16頁），契約第16條特約事項約定：賣方對全棟滲渥水不負瑕疵擔保責任（見審卷第6頁、第14頁、第16頁、第107頁）標的現況說明書記載：是否有滲漏水，勾選「是」，備註說明：賣方不修理以現況交屋（見審卷第17頁）是否有拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛之情事（或未依法申增建之建物），勾選「否」（見審卷第17頁），是否被建管單位列為危險建築或曾發生火災及其他天然災害，造成建物損害及其修補情形，勾選「否」（見審卷第17頁）。

次查，101年4月13日新竹市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書記載：聚吉段29-26、擬定新竹（含香山）都市計畫（市中心地區）細部計畫、道路用地（見審卷第55頁），其中所有權人台北市應有部分2520／10000、財政部國有財產局應有部分2520／10000、丁允佳應有部分4960／10000，是以該土地台北市、財政部國有財產局所占應有部分即已達2分之1以上，並有土地登記謄本可佐（見審卷第56頁、第79頁至第80頁）。被告邱盈盈、施秋娥、林為恭於簽訂契約時即已提供前開文件予原告（見臺灣新竹地方法院檢察署102年度偵字第858號不起訴處分書），證人代書翁國揚於偵訊中證稱：道路用地、私人土地是由業務向買方說明。原告向銀行對保期間前後，突然說不要買房屋，他說若貸款只有450萬元，購買該屋後，無法整理，也無法分期付貸款等語（見臺灣新竹地方法院101年度他字第2445號偵查卷第86頁至第87頁），況且，原告亦可查詢該土地公開登記資料，又依內政部71年9月21日台內營字第101857號函示：按建築基地鄰接之都市○○道路尚未開闢，合於都市計畫法第17條第2項但書之規定者，得由主管建築機關指定建築線，准予建築。至申請建造執照應檢附證件，建築法第30條、第31條、第32條亦為明定，得免檢附該鄰地所有人之土地使用同意書。都市計畫法第17條規定：第15條第1項第9款所定之實施進度，應就其計畫地區範圍預計之發展趨勢及地方財力，訂定分區發展優先次序。第1期發展地區應於主要計畫發布實施後，最多2年完成細部計畫；並於細部計畫發布後，最多5年完成公共設施。其他地區應於第1期發展地區開始進行後，次第訂定細部計畫建設之。未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾2年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。新竹市建築管理自治條例第2條規定：建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定建築線。原告得依前開規定申請指定建築線。又定型化契約條款係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。消費者保護法第2條第7款定有明文。系爭不動產買賣契約書係原告與被告高瑞財簽訂之個別契約條款，並非前開規定之定型化契約條款，原告主張應有消費者保護法第第11-1條規定之審閱期間，尚不足憑。

⒊次查，證人劉定磻於本院審理中證稱：有跟被告高瑞財租賃

房子，大概從9年前開始租賃，我一直租到101年4月左右，在101年6月份搬走。當時被告與原告去看系爭房子的時候我在上班，並沒有看到他們來看房子。仲介帶客人看房子的時候我有看過1個女人，當時我並沒有跟他們講過話，我也沒有說系爭房子有發生火災。系爭房子有發生火災，糧食局宿舍有5間房屋連棟，系爭房子就這5間房屋的中間（只有系爭房屋是民宅），我當兵回來沒有多久，我今年65歲，大約是在45年前。因為該房屋租賃給演布袋戲的，小孩在系爭房子玩火藥燒起來，上面屋頂有燒到，目前還有痕跡，那個房子很舊了，天花板都快要掉下來，房子看起來本就是很破舊，燒火的痕跡要打開天花板才看得清楚，我租賃房屋的時候，天花板都會漏水，進去房屋的時候要移開天花板才知道有漏水的痕跡，屋頂是木造的，牆壁是水泥、磚塊做的，柱子、屋樑是木造的，系爭房子本來就這樣，沒有改建過，發生火災的時候就是這樣的，房子從火災一直到現在已經有40幾年，也沒有倒塌過，結構並沒有問題，漏水本來就有，火燒的痕跡還可以看到。以前是樓中樓，樑柱、屋頂都是用木頭做的，系爭房子與隔壁都連結在一起，被告高瑞財的前手有用天花板把樑柱封起來，所以進去之後不知道的人看不出來。附近的人一問都知道系爭房子有燒過。系爭房屋前面的空地有私人的地。從騎樓不用進到房屋也可以看到有火燒的情形，因為還有黑黑的情形，也可以看到屋頂木頭有剝落的痕跡，進去房屋裡面天花板掀開的情形也是可以看到柱子已經黑黑的情形。我租賃房子1個月4,500元，不含水電。系爭房屋是道路旁邊但沒有很熱鬧。房屋前面的空地是別人的，有私人的也有公家的等語（見本院卷第66頁至第68頁）。觀諸系爭房屋失火已45年，結構沒有問題，尚且租賃他人使用，附近的人均知房屋曾有火燒過，且火燒燻黑痕跡於屋外騎樓即可察見，有照片在卷足憑（見審卷第105頁、106頁、第153頁至第156頁、181頁）。原告代理人稱：有進去看過一次房子（見審卷第90頁反面）。原告訴訟代理人曾進入系爭房屋查勘，已可知系爭房屋老舊，成屋產權說明書亦記載買地送屋，系爭房屋距離原告住處甚近，原告可詢問並察看屋況，及參考附近土地價格行情，衡酌原告起初出價並不高，嗣經磋商始加價至580萬元，最後始以625萬元成交，足見原告就系爭房屋之價值、屋況等已有相當之評估，亦可先行向銀行詢問貸款成數。原告雖主張系爭建物有違建，提出建物謄本、建物平面圖（見審卷第35頁、第36頁、第73頁）為證，然而系爭房屋天井僅係以木頭、石綿瓦封起來，有照片附卷可稽（見審訴卷第181頁反面、本院卷第47頁）被告高瑞財同意拆除。參酌系爭房屋外觀甚為老舊，一般人均得以察知，而交易過程中已告知係買地送屋，有不起訴處分書在卷可稽（審卷95頁至第100頁、第157頁至第159頁）。又原告與被告高瑞財101年7月2日協議書記載：立書人游文泉（以下稱甲方）及高瑞財（以下稱乙方）經台灣房屋仲介股份有限公司（以下稱丙方）居間介紹成交乙方所有位於新竹市○○街○○○巷○號房屋乙戶，甲乙雙方簽訂正式不動產買賣契約書，甲乙双方就屋況再議定如下條款：一、乙方同意補貼甲方新台幣壹拾貳萬元整，做為修繕費用，由尾款中扣除（見審卷43-1頁）。原告代理人雖稱：協議書是房屋修繕，不是指火災（見審卷第90頁反面），然而屋況說明書已記載漏水不修理以現況交屋。又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。原告稱原要求賣方即被告高瑞財就前述多處瑕疵補償原告65萬元，惟最後達成以12萬元補貼修繕費用之協議，應即有減價之意。復參酌安泰商業銀行股份有限公司通路營運部103年2月14日（103）安通營發字第0000000000號函記載：游文泉於101年間（101年6月6日）因購屋向本行申請房屋貸款金額530萬元，經本行評估其財力、資歷、信用錄及擔保品鑑價值等資訊後，核准新台幣450萬元，因核准後逾2個月未動撥，本案額度已失效（見本院卷第84頁）。依安泰商業銀行房貸審核表記載：因建物老舊，其他銀行不承作土地貸款或貸款成數偏低（同業遠銀、新竹三信、北富3家查詢）。依二維比對最高貸放成數75%。借戶為自營商，收入不易認定，以甲、長擔、450萬、20年、2.2%起承作，並有函附安泰銀行房屋貸款申書暨徵信調查表可佐（見本院卷第86頁至第87頁）。原告雖因銀行僅願貸款450萬元，相當於系爭房屋買賣價格72%，僅略低於最高貸放數75%，尚難認原告前開所指房屋瑕疵對貸款金額、買賣價格等有重大之影響。綜上以觀，原告主張系爭房屋有前開重大瑕疵，並據以解除契約，尚不足憑。

㈡、被告邱盈盈、林為恭、施秋娥是否有違反居間人應據實報告之義務？原告依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，請求其等連帶賠償損害，有無理由？金額應為若干？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或

為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。

惟該等調查義務，若未特別約定，自以通常所能查證之方法為已足，另經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條亦有明文。民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。同法第226條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。故債權人請求債務人賠償損害，首應證明債務人對於債權人負有給付義務之事實。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，若損害之發生及有責任原因之事實，二者之間欠缺相當因果關係，即難謂有損害賠償請求權存在。又按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，無該項明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立（最高法院86年度台上第386號裁判意旨參照）。

⒉查兩造約定由被告邱盈盈、施秋娥、林為恭就系爭房地為訂

約之媒介，原告則應給付報酬，有系爭委託書附卷可稽（見本院卷第76頁），揆諸前開規定，被告邱盈盈、施秋娥、林為恭應將訂約事項報告予原告，並積極調查被告高瑞財之信用、行為能力或是否有代理權等事項。原告就被告高瑞財之訂約能力及履行能力並無爭執，至原告雖主張被告邱盈盈、施秋娥、林為恭未盡調查系爭房屋曾發生火災、有違章建築、屋前道路屬他人私有等情，然而成屋產權說明書已記載「買地送屋」，且帶原告察看系爭房屋，提供新竹市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書，並無未盡調查義務之情形。並有臺灣新竹地方法院檢察署檢察官102年度偵字第858號不起訴處分書在卷可稽（見審卷96頁、第157頁至第159頁）。又系爭房屋失火已45年，結構沒有問題，尚且租賃他人使用，且火燒燻黑痕跡於屋外騎樓即可見，有照片可佐，已如前述，原告代理人稱：有進去看過一次房子（見審卷第90頁反面）。系爭房屋距離原告住處甚近，原告可詢問及察看屋況並參考附近土地價格行情，原告訴訟代理人曾進入系爭房屋查勘，已可知系爭房屋老舊，成屋產權說明書亦記載買地送屋，原告起初出價並不高，嗣經磋商始加價至580萬元，嗣始以625萬元成交，足見原告就系爭房屋之價值、屋況等已有相當之評估，亦可先行向銀行詢問貸款成數。原告主張系爭建物有違建，提出建物謄本、建物平面圖（見審卷第35頁、第36頁、第73頁）為證，然而系爭房屋天井僅係以木頭、石綿瓦封起來，被告高瑞財同意拆除，參酌系爭房屋外觀甚為老舊，一般人均得以輕易察知，且交易過程中已告知原告係買地送屋，有不起訴處分書在卷可稽（審卷95頁至第100頁、第157頁至第159頁）。是以被告邱盈盈、施秋娥、林為恭曾說明系爭房屋屋前土地及系爭房屋老舊等事，尚難認被告邱盈盈、施秋娥、林為恭有違反居間人應據實報告之義務。再者，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，原告依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，請求被告等連帶賠償損害，為無理由。

㈢、綜上所述，原告依民法第359條、227條第1項準用226條第1項規定及原告與被告高瑞財間之不動產買賣契約第11條第5項之約定，起訴請求：⑴被告應連帶給付原告90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被告高瑞財應給付原告90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告假執行宣告之聲請，因訴之駁回而失所依據，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌核與判決結果尚不生影響，均不另論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中華民國 103 年 6 月 3 日

民事第二庭法官林麗玉以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中華民國 103 年 6 月 3 日

書記官黃詩傑