臺灣新竹地方法院民事判決 102年度訴字第502號原 告 新竹關帝廟法定代理人 江雲水訴訟代理人 林進塗律師被 告 郭煥堂
郭明輝郭明煌郭煥彩郭明欽陳清芳陳芳培陳豐田陳淑琴陳瓊林兼上五人共 陳淑美同訴訟代理人被 告 郭錦珠
郭錦鳳林郭勉兼 上 一人訴訟代理人 鄭郭錦雲被 告 郭明德上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102 年11月25日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○段○○○○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示紅色線部分，面積分別為四平方公尺、七十九平方公尺之地上物（門牌號碼為新竹市○○街○○○巷○弄○號）拆除，並將上開土地返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣陸萬貳仟貳佰貳拾玖元，及自民國一百零二年十一月一日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳仟玖佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰伍拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰伍拾陸萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。原告起訴原聲明：⑴被告應將坐落新竹市○○段○○段○○○○○○號、面積4 平方公尺，及同小段201-3 地號、面積79平方公尺土地（下合稱系爭土地）上之地上物（門牌號碼為新竹市○○街○○○ 巷○ 弄○○號，下稱系爭建物）拆除，並將土地返還予原告；⑵願供擔保，請准宣告假執行。嗣則迭經變更、追加及減縮後，最終確定聲明為：⑴被告應將坐落系爭土地上之系爭建物辦理繼承登記後拆除，並將系爭土地返還予原告；⑵被告應連帶給付原告新臺幣（下同）103,716 元，及自民國（下同）102 年11月1 日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付原告4,925 元；⑶願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第44-45 頁最後言詞辯論筆錄）。經核原告起訴主張系爭建物本係訴外人即被告之被繼承人郭金賜所有，被告共同繼承該建物，但無權占有原告土地而請求拆屋還地，嗣則追加被告應就系爭建物辦理繼承登記後予以拆除，並連帶給付占有系爭土地期間所受相當於租金之不當得利，核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許。
二、被告郭明輝、郭明煌、郭明欽、郭明德經合法通知，未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地原為新竹縣政府所有，新竹縣政府於101 年2 月10
日以府財產字第0000000000號公告標售，原告以535 萬元得標，並於101 年3 月28日辦畢所有權移轉登記，原告自斯日起為系爭土地之所有權人迄今。系爭建物原為郭金賜所有，未辦理保存登記，郭金賜於79年6 月10日死亡後，系爭建物為被告繼承後公同共有。惟被告並未向新竹縣政府或原告承租系爭土地卻無權占用之，是原告先後於101 年5 月4 日及同年9 月13日以新竹英明街郵局第393 號及第864 號存證信函催告被告協商拆屋還地事宜，惟未能達成共識。
㈡另被告無權占有系爭土地，無法律上原因受有相當於租金之
利益，致原告因此受有無法使用系爭土地之損害，應返還利益予原告。被告占用系爭土地中201-2 地號及第201- 3地號之土地面積分別為4 平方公尺及79平方公尺，系爭土地101年度之申報地價為每平方公尺17,500元，102 年度之申報地價為每平方公尺14,240元。是以，原告請求按申報地價年息5%計算被告自101 年4 月1 日起至102 年10月31日止所獲不當得利為103,716 元【計算式：（17,500元x83 平方公尺x5%x9/12年）+ （14,240元x83 平方公尺x5%x10/12 年）=103,716元】。併請求自102 年11月1 日起每月4,925 元之不當得利【計算式：14,240元x83 平方公尺x5%x1/12=4,925元，元以下四捨五入，下同】。
㈢爰依民法第767 條第1 項前段、第179 條、及繼承之規定提起本件訴訟，並聲明：如程序事項第一點所示。
二、被告則以：㈠被告郭煥堂、郭煥彩、郭明欽、陳清芳、陳芳培、陳豐田、
陳淑琴、陳瓊林、陳淑美、郭錦珠、郭錦鳳、林郭勉及鄭郭錦雲等13人，均不爭執原告現為系爭土地之所有權人及系爭建物為被告公同共有，系爭建物坐落於系爭土地上，占用面積共83平方公尺。惟否認為無權占有，抗辯郭金賜已向新竹縣政府承租，縱在郭金賜死亡，繼承人仍持續繳納租金，並以：
1.系爭建物原為訴外人即渠等之母、祖母郭周尾於58年4 月23日向訴外人葉林榮嬌所購買，並於70年10月16日就系爭土地與新竹縣政府訂立公有基地租賃契約（竹縣地○○○000 號），嗣郭周尾於72年2 月6 日去逝而改由其配偶即被告之被繼承人郭金賜繼續承租，嗣郭金賜亦於79年6 月10日病逝。
惟因兄弟姐妹間不和，而未能再與新竹縣政府續訂基地租賃契約，惟每年皆按期繳納租金，有歷年之新竹縣縣有基地使用補償金收據可證。
2.因系爭土地鄰近關帝廟，原告為謀求以低價標得系爭土地，不擇手段，趁渠等不知情之際，擅自將系爭建物之屋頂拆毀致不堪使用。原告又為製造被告滯繳租金之不良紀錄，向新竹縣政府謊稱系爭建物已為關帝廟所有，致新竹縣政府未察而將100年度上期繳款書寄交原告，被告察覺後已行補繳。
於101 年間，新竹縣政府擬標售系爭土地，原告遂委託代書出面與渠等接洽，言明只要被告同意拆除建物及放棄競標土地，即願意給付被告300 萬元作為補償。並恫嚇被告若害原告標價太高，則要自上揭300 萬元中扣款。豈料原告順利得標後，竟拒不支付300 萬元，經被告於101 年4 月18日以存證信函催告原告履行支付300 萬元補償金之義務，原告猶置之不理。
3.被告既與新竹縣政府訂有基地租賃契約，且均按時繳納租金，未曾違約，則依民法第425 條第1 項規定，出租人縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，是該租賃契約對於原告仍繼續存在，被告並非無權占有。又新竹縣政府標售縣有房地公告附註欄亦載明原告應對被告加以補償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告郭明輝、郭明煌、郭明德3 人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項㈠原告自101 年3 月28日起迄今為系爭土地所有權人。㈡系爭建物原為郭金賜所有，郭金賜於79年6 月10日死亡，訴
外人郭煥崑、被告郭煥堂、被告郭煥彩、被告郭明欽（為郭錦蓮養子，代位繼承）、訴外人陳周金鶯、被告鄭郭錦雲、被告郭錦珠、被告郭錦鳳、被告林郭勉等9 人為郭金賜之繼承人，應繼分各1/9 。嗣訴外人郭煥崑於100 年10月27日死亡，由被告郭明輝、被告郭明煌、被告郭明德繼承，應繼分各1/27；訴外人陳周金鶯於81年7 月3 日死亡，其應繼分由被告陳清芳、陳芳培、陳豐田、陳淑琴、陳淑美、及陳瓊林繼承，應繼分各1/54。被告等公同共有系爭建物，為有處分權人。
㈢系爭建物占用系爭土地如附圖所示紅色線部分，合計面積為
83平方公尺。系爭土地101 年度及102 年度之申報地價，依序為每平方公尺17,500元、14,240元（見本院卷第24頁）。
㈣郭周尾與新竹縣政府間訂有竹縣地○○○000 號公有基地租
賃契約，郭周尾死亡後，由郭金賜申請更名繼續承租，經新竹縣政府於75年5 月16日以七五府財產字第6330號函准許，隨函附件為換訂後契約書1 份（分見102 年度竹簡字第179號卷第68頁、本院卷第46頁）。
㈤系爭建物在87年以後即無人居住。在本院102 年7 月30日履
勘時之現狀，為屋頂破損無法供人居住之荒廢建物，但有四壁及門板。
四、本院之判斷：㈠「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」
，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第767 條第1 項前段、同法第179 條前段分有明文。原告主張被告所有之系爭建物無正當法律權源占有系爭土地，應拆屋還地並返還按申報地價年息5%計算之不當得利予原告等語，為被告所否認，並辯稱渠等與原告之前手新竹縣政府間訂有租賃契約，且按期繳納租金，並非無權占有，且原告承諾願意補償300 萬元等語，及以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：⑴被告占用系爭土地，是否為無權占有？⑵若是，原告得請求被告給付之不當得利金額以若干元為適
當？㈡被告無權占有系爭土地：
1.原告主張其向新竹縣政府標買系爭土地，自101 年3 月28日起為系爭土地之所有權人，被告為系爭建物處分權人，系爭建物實際占用系爭土地合計83平方公尺，除有土地登記謄本、系爭土地異動索引、新竹市稅務局房屋稅籍證明書、繼承系統表、新竹市地政事務所複丈日期102 年7 月30日之複丈成果圖即本件附圖在卷可稽外（見竹簡卷第10-12 、66、
233 頁），且為兩造所不爭執，是原告上開主張，應屬可採。
2.被告辯稱郭周尾就系爭土地曾與新竹縣政府訂立公有基地租賃契約，業據被告提出承租人郭周尾、土地標示為新竹南門段二小段210 地號（系爭土地分割自此地號）之70年10月16日竹縣地○○○000 號臺灣省新竹縣公有基地租賃契約為憑，是郭周尾有權使用系爭土地，洵堪認定。郭周尾死亡後，郭金賜申請更名繼續承租，經新竹縣政府於75年5 月16日以七五府財產字第6330號函准許，隨函附件為換訂後契約書1份，已如前述，是以，郭金賜於租賃契約有效期間內有權使用系爭土地，亦可認定。
3.惟郭金賜死亡後，被告自承渠等繼承人不合，致無法推派代表而遲未與新竹縣政府辦理更名續訂租約事宜至今。經查：⑴郭金賜係79年6 月10日死亡，迄今已逾20年以上，郭金賜
之租賃契約期間是否長達20年以上，已非無疑，被告復自承無法提出郭金賜與新竹縣政府所訂租賃契約書為證，緣於郭金賜之租約乃因郭周尾死亡而更名換約，既郭金賜租約與郭周尾租約之建物與土地均為同一，衡情兩份租約應無何等特殊不同之處，是本院參酌郭周尾之租賃契約（見竹簡卷第68頁），租賃期間僅有5年 ，租約第12條復載明「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納損害賠償金，並不得主張民法第451 條之適用及其他異議」等情，足徵郭金賜之租約租期亦應為5 年，至遲已於80年5 月16日租期屆滿（因新竹縣政府於75年5 月16日函附契約書1 份予郭金賜），且無不定期限租賃契約之適用。
⑵被告自承渠等繼承人不合，於郭金賜死亡後無法推派代表
與新竹縣政府續訂租約，已如前述。被告主張渠等與新竹縣政府間有租賃契約，無非以其繳納使用土地補償金多年為據。惟被告繳納使用土地補償金之事實，業據提出「新竹縣縣有基地使用／土地補償金收入繳款書」影本31紙為憑（置於證物袋內），誠屬不虛，可徵被告確實自85年度上期起至100 年度下期止，有持續繳納土地補償金之事實。惟稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第2 項定有明文，是以須承租人與出租人雙方互相表示意思一致，始克成立租賃契約。經查被告按期給付之上開金錢，並非租金，業經新竹縣政府函稱：「系爭土地於公開標售前，台端（指被告郭煥堂）與本府間並未訂立租賃契約，係屬無權占有，並無優先承買權，台端按期繳納之金額，亦係本府依民法第179 條不當得利規定，向占用人追收之占用期間使用補償金，並非土地租金」、「本府就系爭土地並未與郭金賜之繼承人訂定租賃契約」等語明確，有該府101 年4月24日府財產字第0000000000號函、102 年5 月22日府財產字第0000000000號函可佐（見竹簡卷第82頁、第166 頁）。至於被告所提繳款書，係因被告未與縣政府成立租賃或其他合法使用之法律關係而仍使用系爭土地，縣政府依據民法第179 條不當得利規定及縣有不動產占用處理要點第5 點規定開徵土地使用補償金，故所繳之土地使用補償金非屬民法第421 條租賃之「租金」，與被告認知之「租金」有別，亦據新竹縣政府102 年7 月23日府財產字第0000000000號函陳述甚明（見竹簡卷第206 頁）。是被告就渠等主張與新竹縣政府間訂有租賃契約乙事，迄未能提出與郭周尾相類之契約書供本院審酌，復未提出其他證據積極證明與新竹縣政府間已有成立租賃契約之意思表示合致，自難僅憑被告曾給付金錢乙節，遽認被告有承租系爭土地之事實，復查無被告有使用系爭土地之其他合法權源，是被告無權占有系爭土地，即堪認定。
4.被告另抗辯原告曾與之協議，願意以300 萬元補償被告拆遷系爭建物之情，則為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。惟查：
⑴證人即代書莊媫柔於本院履勘期日到場並具結證稱：伊曾
經手兩造協議買賣房地，郭家表示要將所有不動產賣予原告，價格為1,600 萬元，當時伊已擬寫買賣契約書，部分所有人已蓋章，但其中一位共有人不願意蓋章，故買賣不成，因印章不齊全而無效，對於買賣標的之地號、建號不記得，因係第1 次到現場，故無法指出買賣之地號、建號之位置，伊自始至終僅知總價為1,600 萬元，未曾聽說原告另以300 萬元向郭家購買系爭建物等語（見竹簡卷第211-212頁）。
⑵被告陳淑美、郭錦珠、郭錦鳳、鄭郭錦雲於言詞辯論期日
陳述：原告確實說要以300 萬元補償，本已快要成交，但有人希望價錢可以更高一點，所以最後沒有成交，原告主任委員江雲水於訴訟中證述沒有承諾補償，其證詞不實在等語（見竹簡卷第253 頁）。
⑶本院審酌證人莊媫柔與兩造俱無特殊親誼舊怨，係因工作
業務關係而與兩造接觸，應無刻意偏袒兩造任何一方，致自身罹於偽證罪責之必要，是其證述兩造間曾經協議以1,
600 萬元買賣郭家不動產未成，應屬可信。況且被告陳淑美、郭錦珠、郭錦鳳、鄭郭錦雲就系爭建物能否獲得300萬元補償，利害攸關，應無故為不利於己陳述之可能，尚且自承雙方對於以300 萬元補償乙事，最終並未成交。再者，被告陳稱原告願給付300 萬元補償金之條件乃被告須同意拆除建物及放棄競標土地，然被告郭煥堂復自承其認為承租權人得優先承買而親自去參與競標系爭土地（見竹簡卷第131 頁）。準此，本院縱使寬認被告抗辯兩造間曾經協商以300 萬元補償被告拆遷系爭建物，惟終究復因被告中有部分共有人不願配合而致協議不成。是被告執尚未成立生效之協議，抗辯於原告給付300 萬元以前，得拒絕拆屋還地，即屬無據。
5.至被告所執新竹縣政府標售縣有房地公告之附註欄第1 項上載：「本次標售之土地係現狀標售，其地上物屬無權占用，由得標人自行負責處理，不得向本府要求任何補償」等情，乃指得標人不得向新竹縣政府要求補償，非謂得標人必須對無權占用人補償，是被告執此主張原告有補償義務，係屬誤認。
6.至被告所辯原告強行拆毀系爭建物乙節，為原告所否認。本院現場履勘時，住於系爭建物隔壁之2 弄9 號鄰居既拒絕作證，復陳稱不知是何人來拆建物、不記憶是何時來拆等語，業經載明於本院102 年7 月30日勘驗筆錄（見竹簡卷第211頁），被告復未就其抗辯原告強行拆毀系爭建物，與其有權占有使用系爭土地，兩者之間有何關聯，本院即無再予審究必要。
7.基上，原告為系爭土地所有權人，被告以系爭建物占有系爭土地，並無正當法律權源，是原告請求被告拆屋還地，於法有據。
㈢被告應連帶給付原告不當得利：
1.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又非給付型不當得利之一方受利益，致他方受損害，並非係指實際財產之減少而言，無法律上原因而使用他人之物時，以客觀上侵害他人權利之歸屬內容，其使用本身即屬致他人受損害。系爭建物為被告公同共有，已如前述，被告在原告所有系爭土地上，以如附圖所示紅色線系爭建物占有系爭土地（面積共83平方公尺），將不應歸屬於其所有之使用利益占為己有，侵害原告之所有權，依前述說明，被告應連帶對原告負不當得利返還責任。
2.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額（最高法院88年台上字第3331號判決意旨參照）。經查，系爭土地距臺鐵新竹站約1-2 公里，附近雖有傳統市場、便利超商、3C電子產品商場等，惟系爭土地位處新竹關帝廟建築物側邊，須沿一條約莫僅容2 人併行之窄巷始能曲折走近系爭建物，且系爭建物屋頂僅餘木造橫樑並無屋瓦，不能遮風避雨，屋內雜草叢生，並無家具等事實，有本院履勘週遭現況紀錄、原告所提現場照片等在卷可稽（分見竹簡卷第35-39 、216 、227-228頁）。是本院審酌系爭土地之坐落位置交通尚稱便利、使用現況及工商繁榮程度等一切情狀，認系爭土地之租金，應以申報地價年息3%為適當。
3.系爭土地於101 年度、102 年度之申報地價依序為每平方公尺17,500元、14,240元，被告占用面積為83平方公尺，原告自101 年3 月28日起為所有權人，均如上述。是原告主張被告應連帶給付自101 年4 月1 日起至102 年10月31日止之不當得利62,229元【計算式：（17,500元x83 平方公尺x3%x9/12年）+ （14,240元x83 平方公尺x3%x10/12 年）=62,229元】，以及應連帶給付自102 年11月1 日起至返還土地之日止每月不當得利2,955 元【計算式：14,240元x83 平方公尺x3%x 1/12=2,955 元】，應屬可採，逾此部分之主張，則不足取。
㈣房屋之拆除為一種事實上之處分，未辦理保存登記不動產，
無從辦理繼承登記，但繼承人仍因繼承而取得房屋之事實上處分權，自有拆屋之權能，此有最高法院80年度台上字第2516號判決可資參照。經核系爭建物為未辦保存登記建物，僅有稅籍編號（見竹簡卷第66頁），是原告訴之聲明請求被告應就系爭建物辦理繼承登記，無從准許，併予指明。
㈤綜上所述，原告本於所有權人之物上請求權、不當得利及繼
承之法律關係，請求被告應將無權占用系爭土地上如附圖所示紅色線面積83平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地返還原告，並應連帶給付相當於租金之不當得利62,229 元 及自
10 2年11月1 日起至返還土地之日止，按月連帶給付2,955元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
五、就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，應予准許。並依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依職權為被告預供擔保後得免為假執行之宣告，爰各酌定相當之擔保金額宣告如主文第5 項所示。至原告敗訴部分，其假執行聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
書 記 官 嚴翠意附圖：