臺灣新竹地方法院民事判決 102年度訴字第98號
原 告即反訴被告 李靜怡訴訟代理人 李嘉峰被 告即反訴原告 徐尚鈞訴訟代理人 李淵聯律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國102年8月12日辯論終結，判決如下﹕
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面﹕按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款及第2 項定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理中予以利用，俾先後兩請求在同一程式得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決參照）。本件原告原起訴主張：「㈠被告應將坐落新竹市○○段○○段00000 地號土地及其上同地段1882建號，即門牌號碼新竹市○○路○○○ 巷○○號4 樓之1 房屋（下合稱系爭房地），分別移轉權利範圍之應有部分予原告所有。㈡訴訟費用由被告負擔。」嗣原告於民國（下同）101年11月14日言詞辯論期日以言詞變更為：「㈠被告應將系爭房地附屬編號14號之機械式停車位（下稱系爭14號車位）及車位使用證明書交付予原告。㈡訴訟費用由被告負擔。」有民事起訴狀、101年11月14日言詞辯論筆錄可參。原告所為上開訴之變更，其基礎事實與起訴之原因事實有關連性、證據資料相通，且被告就原告上開訴之變更復未提出異議，而為本案之言詞辯論，參諸前揭規定，原告所為訴之變更，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告方面﹕㈠原告主張﹕
1.緣原告透過訴外人中信房屋仲介股份有限公司北大加盟店（下稱中信房屋）向被告購買其所有之系爭房地，其中公設總面積為52.81坪，係包含編號13號機械式停車位（下稱系爭13號車位）及系爭14號車位，並於101 年7月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），總價為新台幣（下同）1,105萬元。原告自簽約之日起已陸續繳付255萬元履約保證金予被告，並支付相關稅費完畢，詎料，被告竟於101年7月30日表示，其於簽訂系爭買賣契約時，因誤認該契約內容所標示之公設總面積，僅包含系爭13號車位之面積，而要求原告額外支付系爭14號車位之款項。然按系爭房地建物登記謄本，及所屬晴園典藏社區管理委員會張貼之公告，該社區所屬車位面積可分為10、12平方公尺2種，共計14個車位，而系爭房地所屬之車位總面積為20平方公尺，可認定兩造買賣系爭房地之車位以系爭13號車位為首、面積10平方公尺上下，共2個整座機械式停車位無訛，被告要求原告另外支付系爭14號車位之款項，已違反系爭買賣契約，應無理由。
2.又被告於101年8月13日將系爭房地所有權移轉登記予原告，嗣原告於101年8月28日驗屋時，就上開停車位之爭議，於同意書上聲明保留車位之產權，以待司法解決，並於隔日撥付尾款850萬元，而被告於101年9月3日取得清償證明後，僅點交系爭房地及系爭13號車位予原告使用，仍拒絕交付系爭14號車位及車位使用證明書，為此，爰依系爭買賣契約提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應將系爭房地附屬之系爭14號車位及車位使用證明書交付予原告。⑵訴訟費用由被告負擔。
㈡對被告抗辯之陳述﹕
1.被告辯稱其發現系爭買賣契約面積與登記之應有部分不符，即善意通知原告並提出2套解決方案，原告未依被告所提出之方案履行，其自得拒絕將系爭14號車位使用權交付予原告云云。惟查，兩造透過仲介公司買賣系爭房地，並已就系爭房地及其所屬公設總面積與買賣價款達成合意，且依證人徐尚奇之證述可知，公設總面積係包含2個停車位之面積，並非獨立之買賣。又被告所謂善意通知更正，實與兩造簽訂系爭買賣契約時之合意有違，況其所稱2套解決方案，無非係要求原告額外支付1個停車位之款項，或要求原告接受於本件交易程序完成後，缺少一個停車位之使用證明。倘原告勉強接受上開不合理之解決方案，僅形式上持有系爭14號車位之所有權，卻無實際使用權，日後買賣時豈非衍生更多問題？從而，原告本件請求，當屬有理。
2.被告又辯稱與系爭房地同為晴園典藏建案，且權利範圍相同並包含2個車位之出售案，其委託售價為1,450萬元，而系爭房地成交價為1,105萬元，相距甚遠，可推知系爭房地買賣價金僅包含1個車位云云。然查，被告據此主張之晴園典藏託售廣告非訴外人中信房屋所製作，其真實性及適用性令人質疑，然若被告提出之託售廣告為真實，即可證明系爭房地所屬公設總坪數，包含2個停車位面積為52.81坪。此外，被告所謂委託銷售報價與買賣成交價間之差距，為交易市場之常態，且買賣價金為買賣雙方之主觀認定，客觀上不足以作為推論本件買賣價金之依據，況被告委託銷售報價與實際成交價之差距為2成3，屬合理之價差範圍。又兩造簽立系爭買賣契約前，皆以系爭房地及其所屬公設總面積及其總價商議，並未特別強調系爭房地所屬車位之數量，且依建物登記謄本之記載，已認定系爭房地之公設總面積為52.81坪，並包含2個停車位，兩造磋商合意買賣總價為1,105萬元，並簽訂系爭買賣契約，被告自不得於雙方達成協議之既定事實及條件上，另以售價與委託銷售報價有差距，而認定其係出售1個停車位予原告。
3.再者，被告若欲保留系爭房地所屬之其中1個停車位，在兩造進行系爭房地買賣前，應先向地政事務所辦理所有權狀登記面積變更，並將一個車位之面積（即3.025坪）分割出來，如此兩造簽訂之系爭買賣契約，就系爭房地所屬公設總坪數部分即變更為49.785坪【計算式：
52.81-3.025＝49.785坪】，然因被告之疏忽，未事先依上開方式分割，故依系爭買賣契約內容所示，公設總坪數52.81坪係包含2個停車位面積，且被告已依約移轉登記予原告，現為原告所有財產之事實，豈能因被告與房屋仲介於系爭買賣契約標示錯誤而抹滅此一既定事實。此外，原告已申請房屋貸款，應無拖延點交之意，故雙方陷入無法順利點交之窘境，實歸因於被告不完全給付。證人劉曉臻之證詞可證被告未完全點交兩造約定之買賣標的，致原告遲遲無法取得系爭14號車位及其使用權，已有違反系爭買賣契約之事實。
4.被告再辯稱負擔行為與處分行為相互獨立，系爭房地之建物登記謄本僅為物權關係之公示文件，非逕得認定被告就系爭買賣契約之給付義務範圍云云。惟系爭房地之停車位係與其他共用部分一併記載於建物標示部之其他登記事項，未單獨編列建號或核發建物謄本，屬共用部分，依土地登記規則第80條及公寓大廈管理條例第4條第2項規定以觀，各共有人對共同使用部分之設施，雖可依共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，是建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，是系爭房地所屬2個停車位與其專有部分不得分割讓與，被告依法應將系爭13、14號車位之所有權及使用權移轉予原告，今被告拒絕將系爭14號車位之使用權限移轉予原告，自違反前開法律規定，亦證被告之主張，顯屬無稽。
5.被告另辯稱依系爭房地所屬之晴園典藏公寓大廈規約第2條第4項，及該社區住戶與建商簽訂「公共設施或共用部分暨停車空間約定專用權同意書」，足證系爭房地所屬停車位並非按照各住戶共有部分權利範圍計算，得單獨出售、使用云云。惟依被告所述，其與起造人或建築業者間之買賣契約或分管契約，每戶所有之權利範圍必包含不得與系爭房地分別轉讓之約定專用部分停車空間，而原告依系爭買賣契約已購入系爭房地及所屬公設面積，包含2個停車位面積在內，屬另購買車位之停車戶，而持有約定專用部分停車空間之所有權，縱被告持有系爭14號車位之使用權狀亦屬無效，因該使用權狀僅係向他人提出持有相關權利之宣示文件，故被告所辯，實屬無理由。
二、被告則以：㈠緣兩造於101 年7 月10日訂定系爭買賣契約，以系爭房地
及系爭13號車位乙座為買賣標的，總價為1,105萬元，依系爭買賣契約第1條備註欄所示，兩造應於101年8月28日點交系爭房地，原告並應於該日付清尾款。又原告自簽約之日起陸續給付255萬元價金及相關稅費，嗣因被告於系爭房地未移轉登記前，即發現系爭13號車位之面積與登記之應有部分不符，恐爾後有所爭議，於過戶前即101年7月30日，善意通知訴外人中信房屋與特約代書商討更正事宜，並於101年8月4日提出2套解決方案告知訴外人中信房屋代為轉達原告。然原告卻不願接受，並堅持就上開爭議之部分「依約過戶」，被告遂於101年8月13日以買賣為原因，移轉登記系爭房地之所有權予原告，惟原告遲至101年8月29日始撥付被告尾款850萬元，依兩造備註欄之約定，已遲延交付尾款。被告於101年9月3日取得清償證明後，方偕同原告完成系爭房地之點交程序，並交付相關權狀及文件。
㈡觀諸被告與訴外人中信房屋簽訂之專任委託銷售契約書第
1 條，就不動產標示部分，明定車位為「編號13共乙座」，與系爭買賣契約第1 條之不動產標示記載相符，足證兩造於洽談系爭房地買賣條件時，議價範圍並不包含系爭14號車位，若原告對此有所疑義，自應於簽約前詢問清楚，然查原告於簽約前，已有充分機會確認標的物現況，並得檢視系爭房地之建物登記謄本，且原告已切結詳讀不動產說明書，確實瞭解相關內容，於1房1車位之前提下，與被告訂立系爭買賣契約，自應受其拘束，不得任意擴張範圍。再者，被告委託銷售報價為1,460萬元，於簽約時降價為1,105萬元，衡諸常理，被告若將原本僅出售系爭13號車位之要約內容，變更為併售系爭14號車位，應即提高售價，惟被告反降低售價，由此可證，被告始終僅有出售系爭13號車位之意思，並無誤認。另比照與系爭房地相同權利範圍，並附有2個停車位之銷售案，其委託售價可達1,450萬元，與本件銷售案成交價格1,105萬元，相距甚遠，亦可推知系爭不動產買賣僅包含1個車位，是原告主張被告依系爭買賣契約負有移轉系爭14號車位及其使用權之義務云云，顯屬無稽。
㈢原告以議價基礎乃系爭房地所含公設總面積，請求被告移
轉系爭房地所附系爭14號車位使用證明云云。惟依證人徐尚奇、姜秀秀、劉曉臻之證詞及原告自承，房仲公司告知建物包含停車位1座，及簽約時是寫13號車位一座等情，堪認原告已知交易標的僅有1個停車位，其認定本件出售標的包括系爭13、14號車位，顯屬個人片面誤解。是原告雖辯稱公設面積為議價基礎云云，但未經兩造意思表示一致，不得遽論被告同意出售2個停車位，甚為瞭然。
㈣按公寓大廈管理條例第3 條第5 款、第9 條第1 、2 項之
規定可知，約定專用部分，係公寓大廈區分所有權人就共用部分使用收益之特別約定，具有分管契約之性質；再依同條例第23條第2項、第24條意旨，約定專用部分或各區分所有權人對建築物共用部分之使用特約，一旦載明規約，即生拘束區分所有權人及區分所有權受讓人之效力，受讓人亦有查詢規約義務。而系爭房地所屬之停車位，與其他共用部分一併記載於建物謄本建物標示部之其他登記事項，未單獨編列建號或核發建物謄本，屬公寓大廈之共用部分，則有關停車位如何分配使用，涉及共用部分約定專用權之問題。依系爭房地所屬之晴園典藏公寓大廈規約第2條第4項明定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使用其約定專用部分」，及承購戶與建商就停車位簽訂「公共設施或共用部分暨停車空間約定專用權同意書」載明：「買方同意停車位空間，其使用權按既定編號專屬另購買車位之各住戶所有，並由賣方另出具停車位使用證明給承購車位之承購戶，未購買車位者無此產權持分，非經車位承買人之同意不得使用」等語，足證系爭房地所屬大廈之停車位並非按照各住戶共有部分權利範圍計算，此為公寓大廈條例第9條所稱「另有約定」之情形，一經載明規約即生效力；再觀，系爭買賣契約第10條明定：「乙方（即被告）將房地點交甲方（即原告）後，有關本房地之使用規則，例如依慣例使用之現況、住戶公約、大廈管理規約等，甲方均應繼續承受遵守，不得另作主張。」從而上開大廈住戶規約及慣例所定權利義務，得因上揭買賣契約條款，對住戶以外之人即原告生拘束力，則被告與訴外人徐美釧間，移轉系爭14號車位使用權之約定，為依循大廈規約及慣例之有效法律行為，並對原告發生拘束力，原告不得再就系爭14號車位主張使用權，縱原告取得該車位共用部分之持分亦同。
㈤再者，負擔行為與處分行為相互獨立，地政機關製作之建
物登記謄本，僅將區分所有建物之物權關係對外公示，用以保護不知情第三人之交易安全，但買賣契約係債權關係，給付義務之範圍仍應斟酌當事人之真意、契約訂立之過程，及其他一切締約情事後，綜合研判始能確定。本件原告雖聲稱系爭房地所附公設總面積應包含2 個停車位面積，並就計算方式詳細臚陳，然姑不論原告計算方式及結果是否正確，縱使依其計算得出系爭房地應附有2 個停車位，惟此與兩造買賣契約之標的範圍是否及於系爭14號車位，不可一概而論。況依前揭說明，買賣契約之車位標示既限定「編號13停車位乙座」，此項契約文義自應優先於建物登記謄本，作為雙方契約合意範圍之認定依據。查被告於簽約後得知，系爭買賣契約之房屋公設持分與實際買賣契約所載系爭13號車位持分有所出入，即分別於101年8月4日、8月7日以存證信函告知原告此事，用意係因當初洽談買賣時，雙方主觀之議價範圍均僅及於系爭13號車位，基於買賣契約之對價衡平性，暨避免系爭房地所有權及公設持分移轉原告後，原告將無法取得系爭14號車位之使用權證明文件，故特此通知，原告稱被告於簽約後因誤認登記謄本公設總面積，遂要求支付額外款項云云，並非實在。
㈥綜上，被告既已依約移轉系爭房地所有權予原告，且於10
1 年9 月3 日交付相關之權狀及文件，顯見被告已將系爭買賣契約所載之完整產權（不包含系爭14號車位）及其使用權相關證明文件交付予原告，並完成系爭房地之點交程序。反觀原告迄今仍未證明被告有交付系爭14號車位使用證明之義務，依舉證責任分配法則及最高法院17年上字第917號判例意旨，原告之主張，實無理由。為此，爰聲明請求：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3. 如受不利判決，請准提供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告透過訴外人中信房屋之居間仲介向被告購買系爭房地
，兩造於101年7月10日簽訂系爭買賣契約書，約定買賣總價為1,105萬元，系爭買賣契約書上並載明有停車位，位置為地上機械式編號13共乙座。嗣被告已於101年8月13日將系爭房地以買賣為原因辦畢所有權移轉登記予原告。
㈡兩造於系爭買賣契約第1 條「備註欄」約定，系爭房地點交日期為101 年8 月28日前，點交時原告即應付清尾款。
而原告自簽約之日起陸續給付255 萬元價金及相關稅費，嗣於101 年8 月29日完成撥款給付尾款850 萬元，被告於同年9月3日取得清償證明後，業將系爭房地及系爭13號車位點交原告使用。
㈢被告先於101 年8 月7 日寄發新北市政府郵局板橋30支局
第000271號存證信函予原告，嗣於101 年8 月22日又寄發新竹民生路郵局第000219號存證信函予原告，再於101 年8月29日寄發新竹民生路郵局第000226號存證信函予原告。
㈣原告於101 年8 月27日寄發新竹關東橋郵局第000190號存證信函回覆被告。
四、兩造爭點：㈠系爭買賣契約就停車位之標的物範圍，究係僅為系爭13號
車位，或包含系爭14號車位？㈡原告依系爭買賣契約之約定，請求被告交付系爭14號車位
及使用證明書，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭買賣契約之標的物範圍不含系爭14號車位。
1.本件原告主張系爭買賣標的含所屬公設之總面積，並以單位面積計算買賣價款，公設面積即含二個停車位等節，為被告所認，並辯稱系爭買賣契約上即載明出售系爭13號車位，故不含系爭14號車位等語。
2.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；又當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第345條第2項定有明文。經查，系爭買賣契約有關車位部分明載「地上一層、機械式，編號13共乙座」（見卷一第12頁），原告亦不否認簽訂系爭買賣契約時有看過契約內容（見本院102年4月1日言詞辯論筆錄第1頁），則原告於簽訂系爭買賣契約時是否知悉系爭買賣契約之標的包含二座停車位，尚非無疑，故兩造間就系爭14號車位之出售與買受是否已相互同意，意思表示一致，誠有疑議。
3.次查，原告於簽訂系爭買賣契約書前，曾看過系爭不動產及車位，帶看之人曾稍微表示車位之位置，為機械停車位，上為十三，下為十四等情，為原告所自承（見本院102年4月1日言詞辯論筆錄第1頁反面）。雖原告表示其認知購買者係整座機械停車位云云，惟原告既已看見該車位位置有上、下之分，且已標明13、14字樣，而原告亦已明知其所購買之停車位編號為「13」及「乙座」，顯知13、14號停車位乃二個不同之停車位，況原告已知購買之車位為機械式，即同一位置有數個車位可供停車，自無可能誤認該位置之停車位整座屬編號13，是原告所述，有悖於常情，自非可採。
4.復經質之證人即受託處理系爭房地買賣之姜秀秀證稱「是被告委託他哥哥，他哥哥委託我們處理出售事宜。．．．他們告知我們，是現在的房屋配壹個車位是13號，我們回去做產權調查時，因為車位屬於公設部分，調產權資料看不出來有幾個車位，但我們銷售一直以來都是壹個車位。一般來說，是屋主告知我們有幾個車位要賣。．．．系爭案件都是統一包含在公設（包含電梯、樓梯間、停車位等）內，所以我們看不出來這個面積有多少停車位，或是停車位的面積多少。我們對外廣告都是以壹個車位為銷售，買方看的時候，也是以壹個車位銷售，簽訂買賣契約書時也以壹個車位銷售。」、「（問﹕簽約時有無再特別和原告說明，房地只有壹個車位？）有，當時所有人都認為系爭房地都只有壹個車位，被告委託出售的時候，也沒有跟我們說系爭房地配有二個車位。被告哥哥委託我們銷售的時候，有提到若這個社區，要再另外買個車位，是可以的，但沒有提起本件房地有二個車位。當時我的認知，因為五樓房地有車位，但幾個不清楚，我想說或許五樓的車位也可以出售做分割合併。」、「（原告訴訟代理人問﹕合約公設百分之四十，一般來說就是二個車位，就妳的經驗來說，若只有壹個車位，不會有疑問嗎？）這個車位是機械車位，一般機械坪數持分只有二到三坪，若平面車位的話，會到七、八坪，所以就本件來說，我不會特別細算到這個差距。系爭建案只有十二戶，算是戶數很少的，住戶分攤公設的比例會比較多」。另證人即訴外人中信房屋之代書劉曉臻證稱「雙方簽訂買賣契約書的時候，我才介入系爭買賣。不動產買賣契約書是我寫的。我們是依照土地登記簿謄本的部分填寫，另經紀人提供給我們的資料，包含價金、車位等。契約手寫的部分是我寫的，經紀人在我簽約前，會先告訴我們，車位幾個、標號幾號，若有設備附給買主，也會先行確認，價金的部分，也會在簽約前確認好。」、「（問﹕若謄本並沒有標明車位或是車位標號的話，如何看出來房地附有車位？）要看賣方有無提供停車證，這個階段是經紀人要跟管委會確認車位位置和標號，如果這些都沒有，就比較難佐證。除非出售的房地，之前曾經調閱同社區同位置其他房地之謄本，如果持分面積有出入，才可以看得出來。單純從謄本上的持份看不出來有無車位。．．．簽約時，就我所知，車位是壹個。簽約當下，雙方就車位的部分，沒有爭執，也沒有糾紛。」、「契約簽訂之後，大約七月底左右，賣方打電話給經紀人，有告知他不太確定，他的車位持分是包含二個還是壹個的部分，這部分二個車位都全部包含在公設裡面，請經紀人協調，告知買方。二天之後，跟建設公司確認，告知二個車位包含在公設裡面。」、「（問﹕提示卷宗一第6、8頁，看不出來兩造之間的爭執有什麼問題嗎？）依此資料是看不出來。也看不出來公設包含哪些東西」（均見本院102年4月22日言詞辯論筆錄）。另證人即被告之兄徐尚奇於本院審理時證述「我弟弟大部分都在大陸，房屋要出售，從委託出售到賣出，都是我代理我弟弟處理的。我弟弟停車位應該有二個，一開始我們向建設公司購買四樓之一和五樓之一是一起買的，這個社區總共十二戶，有十四個停車位，當初買的時候，建設公司說就剩下二戶，停車位剩下四個，當初我們要買二個房屋、二個停車位，但是建設公司說不行，所以當時買了二間房屋、四個停車位一起買的。」、「（問﹕為何賣的時候，只有寫壹個停車位？）當初委託臺灣房屋賣系爭房屋是要一起賣二個停車位，但是壹仟四百多萬元的價金太高，因為有跟建設公司請教二個停車位是否可以分割，建設公司說在52坪裡面（包含全部公共設施、車位持分）可以分割其中三坪給社區內有產權的人，但不可以單獨出售不是這個社區裡面的住戶，所以再跟中信房屋簽約時，才會註明一個停車位。第二個停車位打算在過戶給買主的時候，同時分割出來給徐美釧即我現在住屋的所有權人。這個情形沒有跟中信房屋說明。中信房屋有到現場看過，我們從委賣契約、帶看，所有的內容都是以十三號停車位作為交易的標的。我不確定有無告訴中信房屋，系爭房屋有二個停車位，我也不知道中信房屋是否知道系爭房屋有二個停車位。」、「（問﹕簽訂買賣契約書時，代書或是仲介或是你們有無再次確認停車位的數量？）有再次確認壹個停車位。去年七月三十日，中信房屋所委託的代書已經辦理過戶的手續，我個人經驗，停車位在房屋所有權上都會標示出來停車位的號碼，因為系爭房屋權狀並沒有標示有哪幾個停車位，我手上只有使用證明書，期間跟其他住戶聊天時，我有房屋已經出售，賣了壹個車位，結果鄰居說，十平方公尺約三坪的停車位是合併在出售的房屋產權裡面，我就告知中信房屋的代書，裡面有誤差，要分割出來，代書之前也沒有告知房屋權狀內停車位的面積或是有幾個停車位，因發現有誤差，所以透過仲介、代書，告知原告權狀內另含有壹個停車位，我們有提出條件，若原告願意支付七十萬元，就將十四停車位賣給被告，若不同意，就請原告將該面積分割出來，移轉登記給徐美釧。之後透過中信房屋的轉述，他們不同意，就是依照合約來走，若不辦理過戶，要告被告，所以我們通知中信房屋先依照約定辦理過戶。」（見本院102年4月1日言詞辯論筆錄），各證人所述，經互核無訛，是就系爭不動產買賣過程觀之，原告於簽訂系爭買賣契約前，至簽訂契約後，直至證人徐尚奇通知訴外人中信房屋公設面積包含二個車位，並由證人姜秀秀、劉曉臻告知原告前，均未提及系爭房地有二個停車位。且系爭房地所屬社區之停車位空間，其使用權按既定編號專屬購買車位之各住戶所有，並由賣方另出具停車位使用證明給承購車位之承購戶，未購買車位者無此分產權持分，有建商即訴外人恒冠營造有限公司（下稱恒冠公司）於101年12月19日出具之(101)年恒字第018號函可稽（卷一第146頁），是並非該社區之全體住戶均有停車位，故原告於證人徐尚奇告知公設面積含二個停車位之前，並不知系爭房地有兩個停車位，故自亦無從就系爭14號車位與被告達成買賣合意，是堪認原告於簽訂系爭買賣契約時確已明知其所購買者僅系爭13號車位一個，並不含系爭14號車位。
5.原告復主張買賣以單位計算，價金包含土地、房屋、公設等，故系爭買賣契約自包含系爭14號車位，被告則以權狀並無標示停車位，手中只有使用證明書，事後始知公設包含二個停車位，出售坪數有誤等語資為抗辯，經查，被告本即無出售系爭14號車位之意，而自登記謄本亦無從知悉公設面積所含車位之數目等情，業據證人姜秀秀、劉曉臻、徐尚奇敘明，是被告就公設面積中有關系爭14號車位部分，自無與原告達成買賣之合意，已如上所述。又依訴外人長冠不動產仲介經紀有限公司102年1 月2日回函所示，系爭房地目前市場行情，若附一座機械停車位，成交價約在1,130萬元左右，如附二座停車位，成交價約為1,200萬元，有該函足憑（卷一第
155、156頁）。而兩造就系爭房地以1,105萬元成交，為兩造所不爭執，再依證人姜秀秀所述，原告最早出價約一千零餘萬元，距屋主即被告給訴外人中信房屋之底價大約差了幾十萬元（被告要價原為1,150萬元），是被告於委託訴外人中信房屋出售系爭不動產時所出之價格與市場行情附一個機械停車位之價格，尚相符合，倘被告於出售系爭不動產之初即已明知系爭建物登記謄本所載公設面積包含二個停車位而欲一併出售，焉會以低於市價之金額委託訴外人中信房屋仲介買賣，並與原告議價後再降低售價，況系爭房地公設總面積為52.81坪，停車位之面積約10平方公尺（即約3.025坪），僅占些許公設面積，是被告辯稱不知公設包含二個停車位致面積有所誤差，尚非無稽。是縱原告係以單位計算系爭房地之買賣價金，惟兩造就公設面積含二個停車位，且一併出售予原告，意思表示未達一致，依前揭說明，難認系爭買賣契約之標的物包含系爭14號車位。
㈡兩造間就系爭14號車位並未成立買賣契約，已為本院如上
之認定，從而，原告依據系爭買賣契約請求被告交付系爭14號停車位及使用證明書，於法無據，應予駁回。
乙、反訴部分：
壹、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人，就與本訴之標的及攻擊防禦方法相牽連者，提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第7款、第2項分別定有明文。本件反訴原告原起訴主張：「㈠反訴被告應給付反訴原告1,051,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡反訴訴訟費用由反訴被告負擔。㈢反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。」嗣反訴原告於101年12月22日變更訴之聲明為：「㈠反訴被告應偕同反訴原告將坐落新竹市○○段○○段○○○○○○號土地，權利範圍10000分之204及同段1885建號，權利範圍100000分之1713共用部分之不動產，於101年8月14日所為之移轉登記予以塗銷。㈡反訴訴訟費用由反訴被告負擔。㈢反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。」復於102年1月7日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「㈠反訴被告應將坐落新竹市○○段○○段○○○○○○號土地，權利範圍10000分之204及同地段1885建號，權利範圍100000分之1713共用部分之不動產移轉登記予反訴原告。㈡訴訟費用由反訴被告負擔。」再於102年4月1日言詞辯論期日變更訴之聲明同上開101年12月22日之聲明，有民事答辯狀暨反訴起訴狀、民事反訴更正狀，及言詞辯論筆錄可參。經核反訴原告所為之事實主張與本訴就系爭14號車位所為之攻擊防禦方法相牽連，且所為上開訴之變更，其基礎事實與起訴之原因事實有關連性、證據資料相通，且無礙於反訴被告之防禦及訴訟之終結，反訴被告就此亦無異議而為本案言詞辯論，揆諸前開規定，所提起之反訴及所為訴之變更，於法均無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、反訴原告主張：㈠緣兩造於101年7月10日訂立系爭買賣契約，買賣標的為系
爭房地及其所屬系爭13號車位，嗣因反訴原告發現依系爭房地所有權狀記載，系爭房地共用部分權利範圍100000分之10339係包括2個停車位持分，與系爭買賣契約所定範圍不同，故反訴原告為免反訴被告依約僅取得1個停車位，致將來轉售房地時衍生麻煩，遂善意提出2套解決方案，卻遭反訴被告以違約責任要脅，經兩造協調後達成先就1個停車位辦理移轉登記之合意，故反訴原告委託代書辦理不動產移轉登記，並於101年8月13日將系爭房地暨所附「1個停車位」持分移轉登記予反訴被告。惟反訴被告因一時不察，誤將系爭房地暨所附2個停車位持分，全數移轉登記予反訴被告，致使反訴被告於本訴中，一再藉詞主張反訴原告應交付其未列入系爭買賣契約內容之系爭14號車位使用證明。
㈡按本件不動產移轉登記，意思表示範圍本僅及於系爭房地
及所附1 個停車位持分，卻因故將2 個停車位持分隨同移轉，依民法第88條第1項前段，自得於101年8月14日起1年內撤銷此債權及物權之意思表示，反訴原告爰以101年12月22日之民事反訴更正狀，向反訴被告撤銷此債權及物權行為之意思表示。況兩造簽定系爭買賣契約前之議價範圍，自始僅有1個停車位，反訴被告卻受有2個停車位持分移轉登記之利益，顯逾系爭買賣契約範圍，經反訴原告提出撤銷錯誤之意思表示後，即回復為1個停車位持分之所有權人，惟反訴被告仍主張享有2個停車位之所有權，已妨害反訴原告之所有權；且依系爭買賣契約，反訴被告僅支付1個停車位價金，卻取得2個停車位權利，係無法律上原因而受有利益，爰依民法意思表示錯誤及不當得利之法律關係提起本件反訴，並聲明：1.反訴被告應將坐落新竹市○○段○○段00000地號土地，權利範圍10000分之204及同地段1885建號，權利範圍100000分之1713共用部分之不動產移轉登記予以塗銷。2.訴訟費用由反訴被告負擔。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠依不動產買賣交易原則，係以不動產單位面積為買賣交易
之計價基礎，蓋兩造於101 年7 月10日簽訂系爭買賣契約書，其計價基礎為系爭房地及其所屬公設總面積，包含 2個停車位面積在內之不動產共用部分，權利範圍100000分之10339 ，買賣總價為1,105 萬元，絕非反訴原告所稱係以停車位個數計價，雖反訴原告辯稱其係為反訴被告考量，善意提出2套解決方案云云，惟反訴原告所為，係嚴重之違約行為，且反訴原告另以每月3,000元之低價將系爭14號車位租予他人，致反訴被告至今無法取得該車位之使用權，並受有租金之損害。
㈡按公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，停車位如為共用
部分，不得與其所屬建築物之專有部分分別轉讓；次按土地登記規則第80條，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉予同一人。各共有人對於該共同部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又停車位共同使用部分與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有權人，自不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售予他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。反訴原告主張其因意思表示錯誤而將系爭14號車位之所有權移轉登記予反訴被告，並請求反訴被告返還該停車位所有權予反訴原告云云，惟依前開法律規定，停車位使用權本不得單獨出售或讓與他人，縱可單獨讓與，亦因反訴原告自身之過失所導致，與民法第88條但書之規定不符。
㈢綜上，反訴被告業已依約將系爭房地買賣總價款給付予反
訴原告，兩造並完成系爭房地所有權移轉登記，反訴被告自非無法律上原因而獲有利益，反訴原告主張依意思表示錯誤及不當得利法律關係，請求反訴被告塗銷101 年8 月14日所為系爭房地中1 個停車位之移轉登記，實屬無理。
為此，爰聲明請求：㈠反訴原告之訴駁回。㈡反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
三、兩造爭點：反訴原告以意思表示錯誤為由，撤銷系爭14號車位移轉登記，並依不當得利法律關係，訴請反訴被告塗銷移轉登記，有無理由？
四、本院之判斷：㈠經查兩造間就系爭14號車位並無成立買賣契約之合意，已
如上所述，惟反訴原告業將相當於系爭14號車位之面積移轉登記予反訴被告，自係無法律上之原因受有利益，致反訴原告受有損害。惟按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。本件反訴原告主張車位乃共用部分，社區之其他共用部分共有人間可相互轉讓登記而請求反訴被告應將相當於系爭14號車位之面積予以塗銷，然查，區分所有建物共同使用部分倘經依法登記完畢，嗣所有權人為實際需要，經相關區分所有權人及他項權利人同意，將其原為部分區分所有權人所共有之共同使用部分移轉於同一建物之他區分所有權人者，登記機關得予受理（內政部83年8月2日台內地字第0000000號、84年8月15日台內地字第0000000號函參照），故於主建物辦理買賣移轉前，反訴原告若為區分所有權人，就主建物之共有部分得與他區分所有權人互為調整（新竹市地事務所102年3月19日新地登字第0000000000號函附卷可參）。本件反訴原告雖得將系爭房地附屬之一個停車位保留予同社區之其他住戶，然應於主建物即系爭建物移轉登記予反訴被告前為之，並向地政機關就該面積辦理所有權移轉登記，蓋斯時反訴原告仍為晴園典藏社區之區分所有權人，自有權調整屬於系爭房地之共有部分予社區之其他區分所有人。惟系爭房地現業已移轉登記予反訴被告，就附屬於主建物之共用部分（即全部持分）及基地持分，亦已隨同系爭房地而移轉，依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，附隨於主建物之共用部分自不得與主建物分離而單獨移轉，此亦有新竹市地政事務102 年1月21日新地登字第0000000000號函可憑（卷一第173頁）。是反訴被告縱因無法律上之原因而獲得利益致反訴原告受損，依法亦不得將相當於系爭14號車位之面積（含共用部分及基地持分）與主建物分離而單獨移轉予非晴園典藏社區區分所有人之反訴原告。
㈡從而，反訴原告請求塗銷新竹市○○段○○段○○○○○○號
土地，權利範圍10000分之204及新竹市○○段○○段○○○○○號，權利範圍100000分之1713，於法未合，自難准許而應予以駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造就本訴及反訴之其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
丁、據上論結，本件本訴及反訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 4 日
民事第一庭 法 官 盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 謝國聖中 華 民 國 102 年 9 月 4 日