臺灣新竹地方法院民事判決 102年度重訴字第21號原 告 大鑫統資產管理有限公司法定代理人 李悅安訴訟代理人 李文傑律師
彭首席律師複代理人 黎筱汶被 告 源宏物產企業有限公司法定代理人 楊會芬訴訟代理人 楊益松律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國102年6月27日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造於民國100年12月9日訂立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），由被告將其所有坐落新竹縣竹北市○○段○○○○○○○○號土地及其上同段677建號房屋(門牌號碼為新竹縣竹北市○○路○段○○號，下稱系爭房地），委託予原告代為銷售，約定銷售期間自100年12月9日起至101年6月30日止，銷售價格為新臺幣（下同）18,800萬元，被告並應於買賣成立時，支付實際成交價之4％報酬予原告。嗣原告為加強促銷，乃與訴外人億冠不動產經紀有限公司（下稱億冠公司）合作銷售系爭房地；億冠公司嗣並積極與訴外人宏森光電科技股份有限公司（下稱宏森公司）進行接洽，除多次帶看現場外，且為其分析物件價值、未來發展及議價等，惜未能於委託銷售期間促成交易。
二、詎料，被告於待兩造約定銷售期間屆滿後，旋以16,800萬元之價格將系爭房地出售予訴外人宏森公司，渠等並於101 年7月4日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），另於101年8月1日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記。而系爭買賣契約之簽約日期，雖已逾越兩造約定之委託銷售期限，惟因訴外人宏森公司早於101年6月27日即已召開董事會議，並決議授權由董事長以16,800萬元購買系爭房地，由此足證，被告於委託銷售期間即有自行與訴外人宏森公司洽談買賣條件之事實，且為規避系爭銷售契約之仲介報酬給付義務，遂私行交易，侵害原告之權益甚鉅。
三、承上，被告之上開行為，業已違反系爭銷售契約第11條第1項第1、3款：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：1、委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。…3、於委託期間屆滿後二個月內，與委託人成交之買方係受託人於受委託期間曾仲介之客戶者。」之約定，應視為原告已完成仲介義務，被告即應支付委託銷售價格18,800萬元之4％即752萬元【計算式：18,800萬元×4％＝752萬元】之服務報酬予原告，並自收受催告信函後5日之翌日即101年9月2日計算法定遲延利息。為此，爰依兩造簽訂之系爭銷售契約提起本訴，並聲明：（一）被告應給付原告752萬元，及自101年9月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息；（二）訴訟費用由被告負擔；（三）願供擔保，請准為假執行宣告。
四、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告抗辯原告並未告知及徵得被告同意，即將專任委託事項交由訴外人億冠公司處理，且不知原告曾仲介訴外人宏森公司購買系爭房地云云，惟原告否認之。經查：
1.原告於系爭銷售契約簽訂前、後，均積極為被告尋找買家，而為加強銷售效果、縮短物件待售時間，乃於101年4月1日委請訴外人億冠公司協助促銷，並由原告公司企劃部副總經理張智凱於101年4月3日上午9點30分，協同億冠公司人員李佳玲、梁佳臻前往被告處所，向其法定代理人楊會芬說明合作事宜，而訴外人楊會芬除表示樂觀其成外，並約定帶看業務員僅須攜帶原告提供之物件說明書，即可進入系爭房地，事後並多次配合參觀，足見被告明知億冠公司之存在，並有同意合作銷售之情事。
2.證人楊會芬雖到庭否認訴外人張智凱曾介紹億冠公司職員李佳玲、梁佳臻予其認識，亦未提及同業合作之事云云，惟證人楊會芬既已指認訴外人李佳玲即為一直帶看廠房之人；且證人李佳玲亦證述其於帶看系爭房地前，曾與訴外人張智凱前往向被告法定代理人解釋等語明確；證人梁佳臻復證稱原告有與被告接觸告知合作事宜等語，益證被告確有同意由原告與億冠公司合作銷售系爭房地。
3.又系爭銷售契約名稱所指之「專任」，係指被告於將系爭房地交由原告銷售後，即不得再委任其他仲介公司代為銷售之意，此為仲介業通曉之慣用詞語，尚非限制受任人不得再將委任事務委請他人協助，此觀系爭銷售契約第11條第1項第1款之約定即明，足見被告抗辯原告有將專任委託事務交由第三人處理之違約情形云云，顯有誤會。
（二）被告又抗辯其係基於訴外人江兆堂之仲介，始將系爭房地出售予宏森公司，與原告或億冠公司無涉云云，原告亦否認之。蓋查：
1.宏森公司之製造及研發單位協理陳信宇、管理部經理呂建志曾到庭證述：訴外人梁佳臻、李佳玲曾多次為其公司同仁帶看系爭房地，並配合提出相關文件，且已進行至議價階段云云，則億冠公司於本件委託銷售期間，曾多方提供服務、積極仲介之事實，已甚明確。至上開證人雖另證稱渠等均以為訴外人梁佳臻為築家園公司之員工，而非代表億冠公司云云，惟此與事實不符，蓋依證人梁佳臻之證言，可知證人梁佳臻早於101年4、5月中旬，即已告知其為億冠公司之職員，且交付之資料文件及電子郵件，亦載有「億冠不動產」字樣，足認證人陳信宇、呂建志此部分證言不實在，不足採信。
2.又證人江兆堂雖亦證述其係於101年6月底與被告討論系爭房地行情，旋於同年7月1日安排被告與宏森公司第一次會面，並於當日談妥買賣金額云云，然而，證人江兆堂上開就談妥買賣價格之時間，以及約定報酬比例等項所為之證述，除與宏森公司總經理張肇福之證詞迥異外，且就系爭買賣契約成立時間以觀，被告係於兩造約定之委託銷售期間終止日即101年6月30日之翌日，即與宏森公司談妥鉅額之不動產買賣契約；加以宏森公司自承僅有訴外人梁佳臻帶其參看系爭房地；再據系爭買賣契約所附之土地使用分區證明書，乃原告所申請之文件等情，顯見被告係利用原告與億冠公司於委託銷售期間所提供之仲介服務，始達成本件交易。
3.事實上，被告應係早於101年6月底前，即已私行談論買賣事宜，此由宏森公司出具予玉山銀以辦理系爭房地抵押貸款之徵信資料，均填寫於101年5月24日一情即明，足徵宏森公司早自101年5月底即已著手進行購地貸款事宜。另觀系爭買賣契約第12條第3項，載明：「本案不動產賣方先前與仲介公司之委託銷售事宜，概由賣方自行處理，若造成買方之困擾或工程進行之阻礙，賣方須負一切法律責任。」等語，刻意排除原告及億冠公司曾為宏森公司仲介系爭房地之事實，否則倘依被告與宏森公司所述，其等於簽約前既已明確排除宏森公司為原告或億冠公司之客戶，衡情已無委託銷售之紛爭，則其等豈有再特別約定上開事項之必要？核其目的，顯係為規避系爭銷售契約之給付報酬義務，而宏森公司亦不願支付報酬予億冠公司，故其等始達成私行交易所致。
（三）被告另抗辯其無違反兩造契約約定之事實，且系爭銷售契約第11條第1項第1、3款違反消費者保護法規定，故原告請求被告給付報酬752萬元，依法無據云云，原告予以否認。經查：
1.依據消費者保護法第12條規定，可知定型化契約除有違反誠信原則，對消費者顯失公平之情況，得使契約歸於無效者外，其餘仍應回歸私法自治、契約自由之原則，對契約之效力予以尊重。又因現今不動產交易市場，受限於資訊取得困難、技術性、專業性、高價性、交易需配合金融機構之金融貸款業務與不動產登記等項，若得仲介業者居間協助，則消費者可藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力及時間。職是，如仲介業者努力達成仲介交易，消費者即應支付一定報酬作為對價，惟如未能成交，則應由仲介業者自行吸收成本。而審究兩造簽訂系爭銷售契約第11條第1項第1、3款約定之用意，除為避免原告投入之心力付諸流水外，更為預防客戶以委任期滿後始與潛在買方成立買賣契約之方式，規避仲介費給付義務此一不當行為，則上開約定同時兼顧兩造之地位與權益，並無不公平或不當限制消費者權益之處，自無消費者保護法所定無效事由。
2.再者，民法第568條第1項關於居間人得請求報酬之情形，以契約因其報告或媒介而成立者，二者情形擇一符合即可，並非須以曾向委託人報告訂約機會者為限，是被告主張系爭銷售契約第11條第1項第1、3款約定，應限縮適用之對象為原告曾向被告報告訂約機會之第三人云云，亦屬無理。此外，為落實系爭銷售契約第11條規範，是除被告係惡意圖免仲介費給付義務之情形應予適用外，被告有應注意得注意而未注意之過失行為，亦應包含在內，亦即被告負有向原告查明宏森公司是否為原告仲介對象之消極義務，以免藉口不知而免除其違約責任。而查，被告之法定代理人楊會芬曾以是否有一位時髦小姐（即億冠公司員工李佳玲）帶看系爭房地乙節詢問宏森公司人員，並獲肯定答覆，則被告於簽訂系爭買賣契約前，自應向原告進行確認，詎其非但未為查證，甚至於買賣契約第12條第3項刻意撇清，則被告脫免違約責任之用意，已甚明確。
3.綜上，宏森公司既為原告與億冠公司仲介之客戶，且被告亦係利用原告及億冠公司於委託銷售期間所提供之服務，始達成本件買賣；又被告於系爭買賣契約簽訂前，漏未向原告查證宏森公司是否為原告服務對象，有違反系爭銷售契約第11條第1、3款約定之事實，是原告依據上揭約定，請求被告支付委託銷售價格18,800萬元之4％即752萬元服務報酬予原告，自屬有據。
貳、被告則以：
一、否認原告有將其與訴外人億冠公司合作之計畫告知予被告知悉，且被告自始均不知億冠公司之存在。經查：
（一）兩造簽訂之系爭銷售契約，因具居間及委任性質，故有民法關於委任規定之適用。再者，系爭銷售契約既名為不動產「專任委託」銷售契約書，原告依法即應自己處理房地銷售事宜，不得再將此一專任委託事項交由第三人負責，否則應依民法第537條之規定，通知並經被告同意後方可為之。另按民法第540條規定，原告負有將受任事務進行狀況報告予被告知悉之義務，且應於委託銷售期限屆滿時，向被告明確報告顛末；然而，原告從未向被告報告其與億冠公司合作銷售之事，且依被告公司法定代理人楊會芬之證述內容，可知證人楊會芬確實不知訴外人李佳玲乃億冠公司之職員，反以為其係原告之員工，由此足見，訴外人張智凱雖協同李佳玲、梁佳臻二人與楊會芬會面，然未提及其二人為億冠公司之職員，更未提及原告與億冠公司合作之事，方致楊會芬誤認李佳玲為代表原告之人。
（二）次查，由於證人梁佳臻、李佳玲為億冠公司之員工，且依原告主張，億冠公司與原告間又有合作關係，是倘原告獲得本件勝訴判決時，證人李佳玲、梁佳臻當可向原告分得勝訴利益，亦即上開二位證人與原告間具有利害關係，難期渠等能為真實之陳述，是其所為關於不利被告之證詞部分，即不可採。又證人張智凱為原告公司之副總經理，亦不能期待其為真實之陳述，是其證詞關於不利於被告之部分，亦不足採。
二、被告將系爭房地出售予訴外人宏森公司，係由地政士江兆堂居間仲介及協調之故，與原告或億冠公司無涉。經查：
（一）系爭房地係由訴外人江兆堂居間仲介，兩造始能達成買賣契約之事實，業經證人江兆堂、張肇福、陳信宇、呂建志、楊會芬等人到庭證述綦詳，顯非原告主張係由原告與億冠公司居間仲介、協力之故。
（二）又時任億冠公司業務員即李佳玲、梁佳臻二人，雖曾於委託銷售期間曾仲介宏森公司人員前往觀看系爭房地，然宏森公司人員當時均以為李佳玲、梁佳臻為另一仲介同業即築家園公司之職員，且宏森公司人員斯時亦不知有億冠公司存在，此經證人陳信宇、呂建志等人供述明確，足見原告主張宏森公司人員知悉億冠公司存在云云，實不可採。
（三）再者，被告與宏森公司簽訂之系爭房地買賣契約書所附「土地使用分區證明書」，固為被告所提供，惟此份文件乃原告申請後交付予被告使用，尚不得因此推定本件買賣即係基於原告與億冠公司提供之仲介服務而達成，是原告此部分主張不合邏輯，不可採信。
（四）原告雖另持宏森公司出具予玉山銀行之申貸資料，以及證人張肇福、江兆堂之證詞，主張宏森公司早於101年5月底即已著手進行購地貸款事宜，並於101年6月底前，即與被告私行談論買賣事宜云云，惟此為原告捕風捉影之詞，不足採信。蓋宏森公司與玉山銀行間具有融資借貸關係，宏森公司約於每年五月份時，均會提出公司基本資料供參，作為繼續融資借貸之徵信資料，而宏森公司於買受系爭房地向銀行辦理貸款時，即予援用作為貸款文件，非如原告主張宏森公司早於101年5月底即已開始辦理購地貸款。又證人張肇福、江兆堂二人，對系爭房地買賣價金之決定日期乙節，雖作有不同之證述，惟此可能肇因於時間已過將近一年，彼此主觀、記憶上有所出入，然買賣雙方係於101年7月1日以後始見面談論買賣事宜一節，已足確認。
（五）此外，被告與宏森公司簽訂之買賣契約第12條第3項固約定：「本案不動產賣方先前與仲介公司之委託銷售事宜，概由賣方自行處理，若造成買方之困擾或工程進行之阻礙，賣方須負一切法律責任。」等語，惟此乃因被告曾向宏森公司確認其是否為原告仲介之客戶，宏森公司方知兩造間系爭銷售契約之事，而其為求慎重，始要求簽訂上開特約事項，尚不得執此一般買賣常見約定，即謂被告有違約之故意，其理甚明。
三、被告並無違反系爭銷售契約約定之事實，故原告請求被告給付報酬752萬元，依法無據：
（一）被告係透過地政士江兆堂之仲介，始於系爭銷售契約期限屆滿後之101年7月4日，而將系爭房地出售予宏森公司，且於洽談過程中，被告曾以是否認識原告，抑或曾由其仲介系爭房地等節詢問宏森公司，然均獲否定答覆，足證被告並無任何違約行為，此部分亦經證人楊會芬、江兆堂、張肇福、呂建志、陳信宇、李佳玲、張智凱、梁佳臻等人證述明確，則被告自無給付報酬予原告之義務。反觀原告，非但違約將「專任委託」事項交由第三人處理，復未向被告報告委任事務之始末，致伊不知原告與億冠公司、宏森公司間之關係，業如前述，足見原告之違約事實已甚明確，自不得再依系爭銷售契約第11條第1項第1、3款定，向被告請求支付服務報酬。
（二）繼者，細觀系爭銷售契約第11條第1項第1、3款約定，固載明被告倘於委託銷售期限內，自行將系爭房地出售或另行委託第三人仲介，抑或於委託銷售期滿後二個月內，與原告曾於委託銷售期間仲介之客戶成立買賣契約者，被告均須全額一次支付委託銷售價格4％之服務報酬等語，然而，經遍查系爭銷售契約全文，對於原告應如何提供服務，以及被告於原告未能提供仲介服務時所得請求之保障等項，皆未作有相關規範，徒以前開條款限制被告之權利，並據以請求被告給付報酬，不僅違反衡平原則，對被告亦屬不公。準此，上揭約定既悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，且與消費者保護法第11、12條之規定不符，應屬無效。退而言之，縱認上揭約定有效，亦應限縮解釋適用之對象為原告曾向被告報告訂約機會之第三人，方符合消費者保護法第11、12條規定之立法意旨，以及民法第565、568條第1項規定。
（三）再退步言之，縱使原告得請求被告支付報酬，然因系爭銷售契約第11條第1項第1、3款所指之費用，其性質屬民法第250條第2項但書之懲罰性違約金，而原告於接受本件委託後，只進行帶看、製作物件說明書等工作，並因未能達成仲介任務，是關於後續之契約簽訂、協助辦理抵押貸款、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約勞務，均未履行，故原告請求被告支付752萬元之違約金額，亦屬過高。又依兩造約定銷售期間約7個月，是應以每月5萬元計付違約金，始為適當，則原告至多僅得請求被告支付35萬元【計算式：7月×5萬元＝35萬元】，逾此部分，請依法酌減。
四、綜上，原告依據兩造簽訂之系爭銷售契約約定，請求被告支付委託銷售價格18,800萬元之4％即752萬元報酬，即屬無理，應予駁回。為此聲明：(一)原告之訴駁回；(二)訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、兩造曾於100年12月9日訂立系爭銷售契約，由被告將其所有之系爭房地委託予原告銷售，約定銷售價格為18,800萬元，銷售期間自100年12月9日起至101年6月30日止，報酬則為實際成交金額之4％。
二、被告嗣以16,800萬元之價格，將系爭房地出售予訴外人宏森公司，並於101年8月1日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記。
三、原告曾於101年8月24日委請律師以101年傑律字第10166號律師函催告被告應於函到5日內給付報酬752萬元，該封信函已於101年8月27日合法送達被告。
肆、經本院協議兩造整理事實，同意爭點如下：
一、原告將被告專任委託之事項交由訴外人億冠公司處理，是否有告知並徵得被告同意？
二、訴外人宏森公司是否原告曾仲介之客戶？
三、原告依系爭銷售契約第11條第1項第1、3款約定，請求被告支付報酬752萬元，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、原告將被告專任委託之事項交由訴外人億冠公司處理，是否有告知並徵得被告同意？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號判例參照）。查原告主張其曾將其與訴外人億冠公司合作銷售系爭房地之事告知被告公司法定代理人楊會芬，並有徵得被告同意等情，既為被告所否認，參諸前開說明，自應由原告就被告確已知悉並同意由原告與億冠公司合作銷售系爭房地之事實負舉證責任，合先敘明。
（二）查本件原告主張被告有同意合作銷售之事，無非係以原告企劃部副總經理張智凱，曾會同訴外人億冠公司職員李佳玲、梁佳臻二人前往被告處，當面向被告公司法定代理人楊會芬進行說明，並當場獲得首肯為主要論據。然查：
1.證人即原告企劃部副總經理張智凱固曾於本院102年4月24日言詞辯論期日時證述：101年4月初時，伊曾與億冠公司員工李佳玲、梁佳臻二人，親自前往被告處與訴外人楊會芬見面，並回報原告與億冠公司之合作進度云云（見重訴字卷第38頁背面）；且證人李佳玲亦曾於本院102年3月21日言詞辯論期日時證稱：訴外人張智凱曾帶伊前往系爭房地現場，向訴外人楊會芬知會伊為合作之同業即億冠公司之員工等語（見重訴字卷第16頁）。然而，證人張智凱、李佳玲所為之上開證詞，非但與其等聲稱有一同前往向被告法代說明合作事宜之人即證人梁佳臻所為：「（被告如何知道億冠不動產與原告合作？）那是由原告的鄭先生（即訴外人張智凱）與被告的老闆娘接觸的。（如何進去？）…每一次都有先以電話預約過才去看，電話預約都是由鄭先生與被告方約的。（證人前稱4月3日與證人李佳玲一起去看，當時除了妳們二人外還有誰？）還有原告的鄭志凱先生，我們都叫他凱哥。（證人前稱的鄭志凱是否是張智凱？）我不清楚他姓什麼，我只知道他是原告公司的人。（被告公司的老闆或老闆娘如何知道億冠不動產是與原告公司合作幫他們介紹買家？）這部分我不知道，都是凱哥在聯絡的，我沒有直接與他們接觸講話過。」等語不符（見重訴字卷第58頁），亦即證人梁佳臻否認其有如證人張智凱所述與訴外人楊會芬直接接觸交談之事實，而係由訴外人張智凱負責與被告聯繫，且每次帶看均係由張智凱先行電話向被告預約，始由梁佳臻與證人李佳玲帶看。參以證人楊會芬亦到庭否認張智凱有提過與同業合作本件銷售案之事，僅提及將有同事攜同客戶前往現場，證人楊會芬甚至不知有億冠公司存在，主觀上尚認李佳玲為原告員工，此部分亦經證人楊會芬到庭證述詳實（見重訴字卷第18-21頁），則由證人梁佳臻所述內容可知，被告法定代理人楊會芬所為其認為證人梁佳臻、李佳玲為原告員工之陳述尚非無據，而證人張智凱、李佳玲所為之上開證述真實性，則足質疑。
2.再者，關於原告主張其於告知並徵得被告同意後，兩造曾約定以物件說明書作為仲介員可入內帶看之證明乙節，雖經證人張智凱作出相同之陳述（見重訴字卷第38頁背面），然而證人李佳玲針對本項詢問，卻係多次證稱：伊與張智凱前往知會被告當日，訴外人楊會芬表明仲介員不須攜帶物件說明書，即可入內參看等語（見重訴字卷第16頁），則依原告主張，證人張智凱、李佳玲既係一同前往被告處說明合作銷售事宜之人，然其等就訴外人楊會芬是否要求以物件說明書作為入內依據乙項，尚且作有南轅北轍之不同陳述，且均與楊會芬之說法：「（張副總（即訴外人張智凱）有無跟證人提過要拿一個物件說明書給妳看？提示物件說明書）他跟我說他要作這個，拿這個介紹給客戶，說這個幫我好賣房子，因為這樣他不用解說，我公司廠房資料都在裡面。（有無提到說只要拿這個物件說明書的人就可以進去看廠房？）沒有。」不同（見重訴字卷第18頁背面），亦即證人楊會芬係證述未提及此事，亦難認原告此部分主張為真實。
3.繼者，依據證人張智凱之證述：「（證人前稱他們與其他仲介公司合作不只憶冠這家，請敘述有哪家？）有金瑞城、孟教練、桃園華冠資產公司、中壢的、還有臺北顧問公司，有很多家我一時記不清楚，正式將物件書給出去的有十家以上。（這些妳們公司合作的公司或個人是否都有與被告公司說明？）有曾經口述說明，但老闆娘說全權交給我處理…。」等語（見重訴字卷第40頁），可知與原告進行銷售合作者不只億冠公司而已，除原告外尚有眾多仲介業者參與其中，而原告亦僅有向被告進行口頭說明，被告法代均表示全權交由原告處理；復參酌證人張智凱、李佳玲、楊會芬對於兩造是否約定以物件說明書作為帶看依據乙節，亦作有全然不同之證述，業如前述，則被告是否確知億冠公司係與原告進行銷售合作之同業，自有疑義。
4.綜上，依據原告所提之上揭證據，均無法證明原告主張被告確已知悉並同意由原告與億冠公司共同合作銷售系爭房地之事實，且依證人梁佳臻之證詞：每次均係由原告公司之張智凱以電話向被告預約，之後始由伊與李佳玲進行帶看等語，反足認被告抗辯其主觀上認為李佳玲、梁佳臻乃原告公司職員乙節，應屬合理。則原告此部分主張尚屬乏據，難以信實。
二、訴外人宏森公司是否原告曾仲介之客戶？
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第
565 條、第567 條第1 項前段、第568 條第1 項分別定有明文。查本件原告主張被告係利用原告與億冠公司於委託銷售期間所提供之仲介服務，始與訴外人宏森公司達成系爭買賣契約，故本件買賣應係由原告與億冠公司仲介而成云云，業據其提出物件說明書為證，惟為被告所否認。經查：
1.觀之宏森公司總經理張肇福於本院審理時所為之具結證述：「（宏森公司是否有購買被告公司的不動產？如何買？）是。我們是江先生介紹這個廠房，我們覺得合用，廠房大小及談的價格我們覺得合適，我們就買這個廠房…。（證人與被告買是經由誰仲介而成的？）就是江代書，江兆堂江先生。（宏森公司後來與被告公司是如何完成買賣的？）六月底江代書告訴我有地方可以去看，其中有一個地方就是這個地方，七月一日我們去看，看得時候，我們說這個以前好像有看過，評估後回報我們的訊息這個地方是可以用的，地理、位置各方面適合我們用。我當天看了以後就跟楊太太談我們有意願買，因為位置、大小合適，就差價格我們覺得高了，江代書居中幫我們磋商價格，當天沒有談成，隔一、二天，江代書說可以談到1.68億，我們覺得可以接受，七月四日或五日簽約，確切日期我忘了。（江代書為何會幫妳們介紹廠房？）江代書是我撥電話請他幫我找桃園、新竹一帶的廠房，時間大約是三月。」等語，有本院102年4月24日言詞辯論筆錄（見重訴字卷第35-38頁）在卷可佐。且宏森公司管理部經理呂建志、製造及研發單位協理陳信宇亦分別結證：「（請說明為何會跟被告公司購買？）初期的時候，四月初是一個築家園的梁小姐帶我們去看，然後總共看了三次，大概到了五月初的時候比較有談到一個價格，我們公司是希望1.65到1.68億，他們是說要2.2到2.3億，最主要是價格的關係，所以後來就停掉了。（後來宏森公司還是買了被告公司的不動產，是經何人仲介而成的？）是經過江代書。」、「（你們公司購買被告的不動產是經由何人介紹仲介而成的？）我只知道梁小姐，我們有交換過名片，帶看後來我知道他有開一個價給我們管理部，但與我們公司的價錢有一段落差，所以沒有再繼續進一步的洽談。在某種機緣下有一個江代書與我們總經理有認識，他是新竹縣地區的仲介公會的會長，他熟悉新竹這一帶房子的狀況，由他來瞭解案情後，就與他接洽，價錢算是有接近，大約在去年七月份的時候有再做進一步的簽約。（所以證人公司會買被告的不動產是何人介紹而成？）最後是江代書。先接觸是梁小姐，但價錢談不起來。」等語明確（見重訴字卷第41、13頁），亦即宏森公司人員均證稱渠等雖係經由其他仲介業者之介紹，而得知系爭房地出售資訊，然因彼此可接受之價格差距甚鉅，以致未能成交，最終係由訴外人江兆堂居間仲介，始達成本件買賣契約。
2.次查，經核證人張肇福、呂建志、陳信宇所為之上開證述，除與被告之主張及證人楊會芬所為之證詞：系爭買賣契約係由訴外人江兆堂仲介完成等語相同外（見重訴字卷第18頁），且亦與證人江兆堂之具結證言：「（曾仲介被告與宏森公司間土地買賣嗎？並請說明過程？）是。張肇福三月底跟我聯絡時，我四月中旬時從大陸回來才主動去找他…，他有說他公司想要找廠房及土地，他知道我是這方面的專業，所以希望我就近幫他找土地…。（後來宏森公司與被告公司買土地廠房是否是證人仲介而成？）沒錯，這期間我介紹四、五筆土地、廠房給宏森公司，但因為條件不符合沒有成…，印象中之前有跟被告公司楊建功接觸過，但因為他已經仲介給人家，我六月底有問楊建功處理完了沒有，他說還沒有，我問我是否有機會跟他介紹，他說與仲介的委任時間過再說…，我跟他講，我有一個客戶很想要跟他買，我這樣說的用意是希望他委託結束後可以專任委託我，他當場說有客戶就帶來面談，這期間他也認同我的估價…，後來我打電話給宏森，這時委託期間尚未結束，還差二、三天，我告知宏森有這個廠房，副總那時候說這個廠房他們之前有看過，可是價錢開在2.2億到2.3億他們不能接受，我跟他說被告老闆我很熟是不是可以當面談…，他們就說可以到現場看…，所以就排定七月一日，委託期間剛過，中間議價很久，後來雙方都有出價，後來是我撮合，印象中宏森出價1.6億，最後因為雙方都是朋友認識，由我撮合1.68億。（證人前稱雙方出價是何時？）七月一日。（七月一日是由證人仲介被告與宏森公司第一次見面？）是。（何時簽約？）我說契約擬定需要四、五個工作天，我認為大約在七月十日，但是接到電話說宏森董事長有看日子，認為七月四日的日子很漂亮，就決定那天簽約。」大致相符（見重訴字卷第31頁背面-34頁），應堪認屬實而足採信。至證人張肇福證述之契約總價談定時間，雖與證人江兆堂之證詞有些微出入，然此或係針對細節部分記憶錯誤所致，尚不影響上開證詞之真實性。
3.從而，系爭房地係因訴外人江兆堂居間媒介之緣故，始成立買賣契約之事實，堪予認定。又原告或億冠公司固亦曾為被告提供仲介服務，然渠等既係以居間為業，本應就其居間業務之成敗負經營之責，亦即如於所居間之不動產契約成立前，已為買賣雙方磋商、協調而已支出之成本及人事等費用，於居間不成立時，應視為渠等經營居間業務之風險，尚不得因此即認其為媒合系爭買賣契約之人。
（二）原告雖主張訴外人李佳玲、梁佳臻均曾為宏森公司提供系爭房地仲介服務，即為原告曾仲介過之客戶，是被告於委託銷售期間屆滿後之2個月內，與宏森公司訂立系爭買賣契約，符合系爭銷售契約第11條第1項第3款情形，應視為原告已完成仲介義務云云。然查：
1.兩造所簽訂之系爭銷售契約第11條第1項第3款係約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：3、於委託期間屆滿後二個月內，與委託人成交之買方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者。」等內容（見審重訴字卷第6頁），核其目的，應係在避免委任人(即被告)規避契約約定之報酬給付義務，而故意促使原告於委託銷售期間所仲介之客戶無法成交，待至委託銷售期滿後再與原告曾帶看之客戶完成交易。準此，上開約定之規範目的，既在避免委售人藉由仲介者之通路代尋客源後，事後再與之達成交易以脫免給付仲介報酬，則約定條文所稱「受託人於委託期間曾仲介之客戶」，自應予以限縮解釋，即應以出賣人即被告所明知之對象為限，如此方符前揭說明意旨及消費者保護法第11條第2項「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」之規定。
2.而查，訴外人宏森公司職員即證人張肇福、呂建志、陳信宇等人於本院審理時，雖均不否認曾接受訴外人李佳玲、梁佳臻所提供之仲介服務，而至系爭房地參觀，惟一致證稱其等於帶看是時，皆認為證人梁佳臻係其他仲介業者即訴外人築家園公司之員工，且因未與證人李佳玲互相介紹、交換名片，亦不知李佳玲、梁佳臻為代表億冠公司之仲介員，以致於101年7月1日當日，均向被告表示先前帶看之仲介為築家園公司，並非原告，復未提及億冠公司，此由上開證人分別證述：「（宏森公司有無經過一家憶冠公司介紹看這個廠房？）沒有。（除了江兆堂外，有無其他人帶看廠房？）以前有一家叫做築家園帶看過滿多的廠房，其中有一個就是我們現在跟被告公司買的廠房，是築家園的小姐…。（當時被告公司有沒有提到有委託一家大鑫統仲介？）七月一日那天，楊太太有問我們妳們公司有沒有委託什麼仲介公司，有無簽約，我說我們公司沒有跟任何一家公司簽約，楊太太還問有沒有一家叫大鑫統公司介紹我們看廠房或土地，我們說沒有叫大鑫統的介紹我們看土地或廠房。（證人是否知道被告有委託大鑫統仲介？）楊太太有說，他們有委託一家叫大鑫統的幫他們銷售廠房。（被告公司有無跟證人公司確認是否是大鑫統的客戶？）楊太太有跟我談到，大鑫統有無帶我們看過廠房，事實上是沒有，我們也跟楊太太說不認識什麼大鑫統。」（見重訴字卷第35頁背面-36頁）、「（請說明為何會跟被告公司購買？）初期的時候，四月初是一個築家園的梁小姐帶我們去看…。（公司有經過一家叫做憶冠公司的介紹嗎？）沒有印象，後來看到他們有發存證信函才知道這家…。（憶冠公司有無帶看妳們宏森公司看被告這個廠房？）我的認知是沒有。帶我們去看被告廠房的是梁小姐，我最早跟梁小姐認識是他在築家園的時候，帶看的時候我以為他還是在築家園，因為他沒有特別講，我不知道。（證人是否知道億冠公司與大鑫統之間的關係？）不知道。（證人去看得時候，除了梁小姐外是否還有其他小姐？）有另外一位小姐，不過完全沒有介紹，所以不知道他是誰。」（見重訴字卷第41-43頁背面）、「（宏森公司是否有購買被告公司不動產？為何會跟被告公司購買）有。我們看廠房有三、四年的時間，到處看…，會接觸到被告公司是有一個梁小姐跟我們公司管理部的呂經理聯繫。（有無經過億冠公司介紹？）沒有。當時我不知道有億冠公司這家，我與梁小姐只有在帶看系爭不動產之前在湖口廠房時有一面之緣，所以湖口一次、竹北廠有二次與梁小姐見面，與梁小姐認識是在湖口那次帶看換名片，當時梁小姐名片上他服務的公司不是億冠公司是築家園，帶看竹北廠時因為有見過面所以沒有再交換名片，當時我不知道他在哪家公司，但我心裡認定他還是築家園。（億冠公司有無帶看系爭不動產？）因為我當時就只知道梁小姐，且認定他就是築家園。（梁小姐帶看系爭不動產時，還有誰在場？）還有一個小姐，但我沒有跟他換名片。我印象中很像是剛剛坐在我旁邊這一位，現在知道是李小姐。（當時梁小姐與李小姐帶你去看，是否還有其他人？）沒有。純粹就是我們宏森公司我和呂經理、梁小姐、李小姐，這是第一次，第二次一樣是有我與呂經理及我們陳董事長及梁小姐、李小姐。（有無被告公司人員？）沒有參與…。（是否知道億冠公司與原告公司的關係？）不清楚…。（宏森公司是否知道被告有委託原告仲介？）不知道。」等語（見重訴字卷第12頁背面-14頁）即明。
3.參以證人梁佳臻亦係證稱：宏森公司之呂建志經理係伊於100年8月份新增之客戶，伊當時有遞交尚在築家園公司任職之名片，之後即未再特別呈遞；伊於帶看初期，宏森公司人員不知伊係在為億冠公司服務等語（見重訴字卷第58頁背面-59頁背面），足認證人張肇福、呂建志、陳信宇等人所為之上揭證述應屬實在，亦即宏森公司人員於由證人梁佳臻、李佳玲帶看系爭房地時，主觀上認為梁佳臻、李佳玲乃築家園公司之業務員，而非億冠公司，甚至不知有億冠公司、原告之存在，遑論是否知悉億冠公司與原告間之合作契約關係，如此方於101年7月1日經由江兆堂介紹而與被告會面時，針對訴外人楊會芬詢問是否曾為原告仲介客戶時，均肯定覆稱係由築家園公司業務員帶看之可能，此部分亦經證人楊會芬、江兆堂等人證述詳實（見重訴字卷第20頁背面、32頁背面、34頁），難認宏森公司為原告曾帶看之客戶。
4.至原告雖主張訴外人梁佳臻曾提供其上載有「億冠不動產」字樣之資料予宏森公司，且101年5月10日寄送予訴外人呂建志之電子郵件主旨，亦載明「億冠梁佳臻急件」，梁佳臻復於101年4、5月間，即明確告知其為億冠公司之員工，足認宏森公司明知本件係由億冠公司仲介云云，並據其提出選擇書、電子郵件等件為憑，然查，依據證人呂建志之證詞：「（提示原證七之四與證人，證人有無看過？）有。五月初的時候，梁小姐那一次跟我副總呈報價格時，有帶這份過來。（上面有寫憶冠不動產？）因為當時八字還沒一撇，所以不會特別去注意是哪一家，是看到存證信函的時候，回想才知道，因為我這邊接觸到很多仲介，大約有四、五十家，大概是湖口到桃園的仲介。（請證人查詢電子信箱是否有收到原證四的郵件？）我剛剛看那封信，印象中是沒看到。」等語（見重訴字卷第42頁、43頁背面），證人呂建志並於庭後查核後，陳報無此封郵件（見重訴字卷第50頁）；而證人張肇福、陳信宇亦證實有多家仲介業者均積極仲介廠房（見重訴字卷第36頁背面、12頁背面），足認證人呂建志上開因有眾多仲介案，而未特別注意億冠公司資料之證詞，應屬合理。此外，再據證人梁佳臻之具結陳述：伊於101年5月10日寄送電子郵件時，訴外人呂建志當時人在大陸，故未回覆，之後係與宏森公司副總經理接洽等語（見重訴字卷第59頁），則上開電子郵件之受文者呂建志，其當時既在國外，且未回覆信件，亦到庭證稱未收到此封信件，即難僅因證人梁佳臻發送電子郵件之行為，而認被告及宏森公司知悉證人梁佳臻為代表億冠公司之仲介員。況且，縱認宏森公司其後確實知悉本件係由億冠公司進行仲介，惟因被告與宏森公司均不知原告與億冠公司之合作計劃，仍難認被告於兩造約定之委託銷售期限屆滿後，將系爭房地出售予宏森公司之行為，具有規避系爭銷售契約報酬給付義務之主觀惡意，而有符合系爭銷售契約第11條第1項第3款之情事，故原告此部分主張即屬無理，不足採信。
（三）原告雖另主張宏森公司早於101年5月底，即已著手進行購地貸款事宜，且於同年6月27日董事會時，就決議授權董事長以16,800萬元購買系爭房地，足證被告於兩造約定之委託銷售期間，即有與宏森公司洽談買賣契約之事實，即具系爭銷售契約第11條第1項第1款「委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介」之情形，亦應視為原告已完成仲介義務云云，並據其提出公告資料為證。然查：
1.細觀宏森公司以102年1月30日（102）宏文字第002號函檢附之101年6月27日第4次董事會議紀錄（見審重訴字卷第178-180頁），其中關於購置土地及廠房案由部分，僅記載：「決議：經主席徵詢全體出席董事決議以新台幣3.5億元之額度內購置土地及廠房，並授權董事長全權處理之。」等內容，亦即僅有授權董事長得於一定額度內購置土地、廠房，並無原告所述在該次會議即已決議以16,800萬元購買系爭房地之事實，此部分亦經證人張肇福證實：董事會上不會談到特定案子等語明確（見重訴字卷第37頁背面），足證原告上揭主張與事實不符。
2.另關於宏森公司辦理購地貸款之時間點部分，參照玉山銀行隨函檢附之授信申請書（見審重訴字卷第117頁）所示，可知宏森公司係迨至101年7月4日系爭買賣契約簽訂後之101年7月13日，始向銀行辦理借款，並非原告所指稱之101年5月底；至宏森公司所出具予銀行之公司資料表、個人資料表及同一關係企業/集團企業資料表，其填表日期欄位雖載為101年5月24日，然因上揭資料均係公司或其法定代理人之基本資料，屬一般通常文件，並非針對本件申請案所特別製作之文書，尚難據此認宏森公司自101年5月底即已開始進行購地貸款事宜，並因此推認被告有系爭銷售契約第11條第1項第1款之違約事實。是而，原告首揭主張均屬乏據，不應採信。
三、原告依系爭銷售契約第11條第1項第1、3款約定，請求被告支付報酬752萬元，有無理由？
（一）按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之單方利益條款，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，以符平等原則。經查，細繹系爭銷售契約第11條第1項第1、3款內容（見審重訴字卷第6頁），可知契約當事人係約定被告僅於委託銷售期間內，有自行出售系爭房地或另行委託他人仲介時，抑或於委託銷售期間屆滿後2個月內，有與原告曾經仲介之客戶成立系爭房地買賣契約情形時，方有給付報酬之義務，並非毫無範圍課予被告給付服務報酬之義務，且衡諸上開期限，與原告為求覓得買家，所將付出之勞力、時間、費用等相較，亦未過長，難認有加重被告之責任而顯失公平之情形。再者，被告已有於系爭銷售契約之前言審閱權欄位簽名確認，足徵被告於簽訂系爭銷售契約時，對於契約條文及其權利義務關係均已甚為明瞭，亦即可清楚預見、審酌其日後有此情形時所應給付之數額及其範圍，並不致蒙受不測之損害，均無被告抗辯顯失公平之情事。
（二）次查，系爭銷售契約第11條第1項第1、3款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：1、委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。3、於委託期間屆滿後二個月內，與委託人成交之買方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者。」（見審重訴字卷第6頁）。承上所述，原告既無法舉證證明被告有於委託銷售期間，即與宏森公司洽談買賣契約之違規事實；且系爭買賣契約係由訴外人江兆堂居間媒介而成，而非原告或億冠公司，原告又無法證明被告知悉且同意由億冠公司協助原告銷售，宏森公司亦非原告曾經仲介之客戶，客觀上雖曾由億冠公司員工帶看，然因被告及宏森公司主觀上均不知帶看仲介員代表億冠公司，甚至不知億冠公司及其與原告間之合作關係，亦非屬上開約定所稱之「於委託期間曾仲介之客戶」，則原告主張本件應視為原告已完成仲介義務，被告應給付委託銷售價格18,800萬元之4％即752萬元服務報酬及其法定遲延利息予原告，即屬無理，應予駁回。
四、從而，被告既無違反系爭銷售契約第11條第1項第1、3款約定之事實，則原告據此提起本訴，請求被告支付服務報酬752萬元，及自101年9月2日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其所為之假執行聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據經審酌後認均與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 30 日
書記官 李勻淨