臺灣新竹地方法院民事判決 102年度重訴字第43號原 告 孫美玉訴訟代理人 任秀妍律師複 代 理人 陳美惠律師被 告 徐秀妹
參 加 人 新巢房屋仲介有限公司法定代理人 劉瑞霞上2 人共同訴訟代理人 林思銘律師複 代 理人 劉雅萍律師
彭鏡容盧秀蓮上列當事人間解除契約等事件，本院於民國103 年3 月21日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，同法第255 條第1 項第2 款、第7 款亦有明文。本件原告原起訴聲明：（一）先位聲明：1.被告應返還原告新臺幣（下同）6,206,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5 計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。3.訴訟費用由被告負擔。（二）備位聲明：1.被告應給付原告2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5 計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
3.訴訟費用由被告負擔。而本件先位聲明之請求權基礎為民法第231 條第1 項、第254 條；備位聲明之請求權基礎為民法第359 條。嗣於民國101年12月7日言詞辯論期日補正先位聲明第1項為被告應返還原告6,206,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；備位聲明第1項為被告應給付原告2,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。復於101年12月24日具狀追加先位聲明之請求權基礎為民法第359條。經核，前開先位、備位聲明第1 項皆補正利息計算至清償日止，係屬不變更訴訟標的，而補充更正事實上及法律上之陳述，非屬訴之變更。又先位聲明追加請求權基礎部分，則屬同一請求基礎事實，且不甚礙被告之防禦及終結，揆諸前揭規定，均應准許。
二、次按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第65條第1項、第58條第1項分別定有明文。又所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律上地位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容將直接或間接受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益者而言（最高法院51年台上字第3038號判例意旨參照）。查兩造經由新巢仲介有限公司（下稱新巢公司）仲介而訂立不動產買賣契約，茲原告因被告於訂約翌日與訴外人楊偉民簽訂土地租用契約，影響其使用、收益、處分買賣標的物，且本件買賣之土地為工業區，無法建屋居住等情，而認被告遲延給付、所交付之物具重大瑕疵，遂提起本件訴訟，主張解除買賣契約，並請求被告返還已給付之價金6, 206,000元，為此，原告乃於102年7月17日具狀聲請對新巢公司告知訴訟，經新巢公司於103年3月21日言詞辯論期日當庭表示於本案訴訟有利害關係，為輔助被告，而聲請參加被告一造進行訴訟（見本院卷第133 頁反面），經核新巢公司仲介兩造訂立本件不動產買賣契約，並收受約定之仲介費用，則本件判決之結果，將影響其是否負有返還仲介費用之義務，應認係有法律上利害關係之第三人，且原告對參加人之參加亦表示無意見，而為言詞辯論，揆諸前揭說明，參加人參加被告而為訴訟，於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）兩造於99年10月11日訂立不動產買賣契約，由原告向被告購買其所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），買賣總價金為6,206,000 元，原告業已將買賣價金給付完畢，被告亦於100 年4 月20日將系爭土地以買賣為原因，辦畢所有權移轉登記予原告。詎原告與被告簽訂系爭土地買賣契約之翌日即99年10月12日，被告委託其女即訴外人彭春蘭與訴外人楊偉民就系爭土地簽訂土地租用契約書，租賃期間自99年10月12日起至100年10 月12日止，為期1 年，致使原告於取得系爭土地後，因該土地上有租賃權存在而嚴重影響原告使用、收益、處分該筆土地，被告所為顯係有可歸責事由，且該權利瑕疵係發生於買賣契約訂立之後，被告無法依民法第348 條規定，移轉完整之系爭土地所有權予原告，故被告自應對原告負給付遲延債務不履行責任。
（二）又兩造於系爭土地買賣契約書第16條特約事項訂有「（二）如需拆地上物時，甲方（即原告）須給乙方（即被告）三個月時間」，該特約事項之訂立，其用意係指該筆土地交易過程中，雙方均知悉系爭土地上尚有違章建築未完全清理，如原告認有拆除地上物之必要時，應給予被告3 個月時間，使其得以清理占用系爭土地之違章建築，為此，原告前於101 年7 月4 日委任律師發函予被告，告知其於契約簽訂後又擅自與訴外人楊偉民簽訂租賃契約之行為，須對原告負損害賠償責任，並促其依約於3 個月內拆除系爭土地之地上物，以交付完整土地所有權予原告，復於10
1 年9 月28日再次函告被告促其履行，惟被告迄今仍未有任何拆除行動，反辯稱該筆土地早已買賣並移轉登記予原告，且原告已同意由訴外人楊偉民承租，故無須拆除地上物云云，被告上開卸責之詞，顯然違反系爭土地買賣契約第16條第2 項約定違章建築之地上物應由被告拆除之約定，故於原告催告被告履行契約義務，而被告仍不履行後，原告自得解除系爭土地買賣契約，並要求被告返還全部價金。
（三）另兩造簽立系爭土地買賣契約時，被告即聲稱系爭土地使用分區為住宅區，原告可直接興建房屋自住，並提出竹鎮0000000000000號使用分區證明書，故原告以每坪58,000元之價格買受；詎原告事後再次請領竹鎮建字第0000000000號土地分區證明書時，始知系爭土地為工業區，無法合法興建住宅，只能為工廠或倉庫使用，而工業區每坪價格約為35,000元，顯見被告為抬高系爭土地價格，刻意製作假的土地使用分區證明以取信原告，使原告相信此為住宅區土地而購買，則系爭土地既非被告所聲稱之住宅區，且工業區每坪價格與原告誤認系爭土地為住宅用地而給付被告之價格相差甚鉅，顯見系爭土地欠缺被告所保證之品質，具有重大瑕疵，應有民法第359 條關於物之瑕疵擔保規定之適用，是原告依民法第354條、第359條規定，亦得主張解除系爭土地買賣契約。
（四）再者，系爭土地除有租賃權存在而無法點交之前述情事外，系爭土地原係袋地，經仲介業者告知原告該地享有鄰地即新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地通行權，原告始出資購買，惟該鄰地係國有地，原告如要通行使用該地，須繳付使用補償金，然上開權利瑕疵情事，均遭被告刻意隱瞞，致使原告花費高價購買系爭土地後，不僅無法使用，每年仍須支付使用補償金給國有財產局，依民法第359 條規定，得請求減少買賣價金2,000,000元。
（五）綜上所述，不論係被告與原告於簽訂系爭土地買賣契約後，再與訴外人楊偉民訂有租賃契約，無法交付系爭土地之完整權利予原告，或是被告未於原告告知須拆除地上物後
3 個月內將系爭土地上之違章建築清理完畢，違反不動產買賣契約書第16條第2 項約定等情，原告均得依民法第23
1 條第1 項、第254 條規定，解除不動產買賣契約。又系爭土地非被告所聲稱住宅區之重大物之瑕疵，原告亦得依民法第354 條、第359 條規定解除該買賣契約，且依民法第259條第1項第1款、第2款規定，請求被告將受領之金錢，附加自受領時起之利息償還予原告；倘若本院認原告解除契約為無理由，因系爭土地存有他人租賃權，無法點交完整使用權予原告，且無法通行，須支付使用補償金予國有財產局等瑕疵，原告復得依民法第359 條規定，請求減少價金2,000,000元。
（六）對被告抗辯所為之陳述：
1.被告於102 年6 月4 日庭訊中稱系爭土地買賣契約之簽訂為原告委託新巢公司詢問被告是否欲出售系爭土地，然事實上乃係被告委託新巢公司出售系爭土地，再由新巢公司營業員即訴外人翁裕堂前來詢問原告是否有意購買該地，原告答覆有購地意願後即由營業員即訴外人彭秀苓帶看系爭土地之現況，方簽訂此買賣契約，此有新巢公司101 年
7 月11日竹東長春郵局第96號存證信函可證。
2.被告辯稱原告於簽訂系爭土地買賣契約前，被告即告知系爭土地上有地上物，且就系爭土地有承租人即訴外人楊偉民續租乙事取得原告之同意云云，惟原告否認之，蓋：
①被告直到土地過戶完成才告知原告系爭土地有出租予訴
外人楊偉民，且在原告向訴外人楊偉民詢問租賃契約時，伊又告知原告系爭土地尚另有承租人即訴外人蔡瑞祥。原告為能使用系爭土地，對訴外人蔡瑞祥提出拆屋還地訴訟，業經本院以100年度訴字第326號判決勝訴，然訴外人楊偉民卻持伊與被告所簽之租賃契約主張其對系爭土地有合法之占有權源，至今仍在系爭土地之對外道路上設立鐵門、柵欄、門鎖以阻止原告進入系爭土地。
原告在百般無奈之下，只能將原居住於新竹縣○○鎮○○里○鄰○○街○○○號之住屋拆除重建，則原告當初與被告簽訂不動產買賣契約欲建屋自住之目的已不存在，且為此買賣契約所衍生之問題已耗費許多金錢及精神。②又訴外人即證人彭秀苓雖於102 年7 月2 日到庭證稱訴
外人即證人彭春蘭在不動產買賣契約訂定前已告訴原告系爭土地有出租、原告並有和訴外人楊偉民見面、雙方尚在系爭土地買賣契約書上註明不續租即拆除乙事，惟於102 年5 月7 日，訴外人即證人彭春蘭就何時告知原告系爭土地有出租乙事，到庭證稱「在仲介那邊簽完契約後告訴她的。」，顯與訴外人即證人彭秀苓之前開證詞不符；復觀兩造簽訂之系爭土地買賣契約書內容完全未載明系爭土地有出租乙事，僅載明「如需拆地上物時，甲方需給乙方三個月時間。」，足認證人所述不實。
又訴外人即證人彭秀苓稱帶原告去看系爭土地時，第1次沒有看到承租人，第2 次則有看到2 名承租人，1 個是吊吊車的，一個是做鐵工的云云，應可推測「吊車的」係指訴外人蔡瑞祥、「做鐵工的」是指訴外人楊偉民。然查，訴外人蔡瑞祥僅係租地停車，平日均不在系爭土地上滯留，原告係向訴外人楊偉民請求返還土地時才知悉有訴外人蔡瑞祥，則被告既否認訴外人蔡瑞祥有向伊承租土地，僅稱有以1 個月1 萬元之代價出租系爭土地予訴外人楊偉民，則訴外人即證人彭秀苓帶看系爭土地時，其與原告怎可能知悉訴外人蔡瑞祥承租系爭土地之事，益證訴外人即證人彭秀苓所述不實。
3.被告辯稱原告收受訴外人楊偉民之租金，即承認系爭土地上有租賃關係存在云云，原告否認之，蓋：
①被告於系爭土地買賣契約簽訂之翌日，另與訴外人楊偉
民訂立99年10月12日起至100 年10月12日止之土地租用契約，斯時仲介委託辦理系爭土地過戶之地政士，遲延辦理過戶達半年之久，至100 年4 月始完成過戶；自此被告自知無法再隱瞞其與訴外人楊偉民有租賃關係存在之事實，始於100 年10月間租期屆滿前，與訴外人楊偉民共同將100 年5 月到10月份之部分租金給原告，並聲稱另一部分租金應由訴外人蔡瑞祥支付，原告當時因前開租約上所定之租期即將屆滿，且系爭土地買賣契約書亦明定原告可要求被告拆除地上物，而認定很快能收回系爭土地，方收受該筆縮水之租金，但100 年11月以後即未再向訴外人楊偉民收取任何租金。
②原告收取100 年5 月到10月份之部分租金，僅能證明被
告和訴外人楊偉民間，自99年10月12日起至100 年10月12日之租賃關係存在，難認原告同意2 年期之租約存在，否則原告為何不向訴外人楊偉民收取租金，倘若原告知悉系爭土地出租予訴外人楊偉民乙事，何以訴外人彭春蘭在99年10 月12 日猶以自己名義與訴外人楊偉民簽訂土地租用契約書，而非由原告出租予訴外人楊偉民？況依訴外人楊偉民與彭春蘭簽訂之土地租用契約，訴外人楊偉民自系爭土地移轉予原告後，依約每月應繳交租金10,000元予原告，而非5,000 元，則訴外人楊偉民為何從未向原告繳交租金？更遑論訴外人楊偉民於100 年8月30 日尚委託林思銘律師向被告主張伊對系爭土地有有優先承買權，若原告真如證人彭秀苓前開所述與訴外人楊偉民在兩造簽訂不動產買賣契約時即曾見過面，訴外人楊偉民早應在本件契約簽訂前向被告主張優先承買權，亦應知悉出租人為原告而非被告，是證人彭秀苓之證詞實與常情不符。參以被告主張之租期，從書面所定之1 年變成口頭上宣稱2 年，益證被告就本件系爭土地買賣契約確有重大瑕疵，否則為何要先簽1 年份之租約，之後再聲稱租期為2 年？而原告是否同意租期為2 年，被告亦應就此有利於己之事項負舉證之責。
③ 事實上，被告與訴外人楊偉民乃係企圖共同坑殺原告，
此由被告於本件訴訟中委託林思銘律師為訴訟代理人，而訴外人楊偉民亦曾委託林思銘律師以100 年度明典函字第000000000 號律師函告知原告，其為系爭土地之承租人，得行使優先承買權，惟原告不承認訴外人楊偉民有優先承買權，其應係無權占有系爭土地，則被告與訴外人楊偉民應為對立之關係，竟聘僱同1 位律師，顯見上開2 人互相勾結，否則林思銘律師豈可既代表承租人，又代表出租人。
4.被告又辯稱竹鎮0000000000000號分區證明書非其提供予原告，故主張免責云云，與事實不符：
①原告起初即告知被告及參加人新巢公司之營業員，其購
買系爭土地之目的在建屋自住及投資用，又訴外人即證人彭秀苓證稱「平常交易完畢後皆會去申請使用分區證明書」云云。經查，一般情形下，賣方為提高土地售價，應在交易成立前提供買方土地之分區使用證明書，然當時因原告住處地勢較低而飽受淹水之苦，急需覓址另建房屋，彼時被告及仲介告知伊系爭土地可建築房屋，地主每坪出價68,000元，故原告於訴外人即證人彭秀苓帶看1次即決定以每坪58,000 元之價格購買系爭土地，惟本件簽約當日為星期六，公家單位放假，參加人新巢公司遂於買賣契約成立之後（99年10月13日）由營業員即訴外人翁裕濠向新竹縣竹東鎮公所申請，並由訴外人彭秀苓交付原告竹鎮0000000000000號土地使用分區證明，以證系爭土地確實可興建房屋。詎原告向主管機關申請建築執照時，竟遭主管機關以該區為工業區、系爭土地為袋地，無法拉出建築線為由，拒絕原告之申請，原告乃親自申請竹鎮建字第0000000000號土地使用分區證明，方發覺系爭土地為工業區而無法建築，是系爭土地具有民法第354條第1項所稱之「欠缺契約預定效用之瑕疵」。
② 蓋系爭土地若為工業區，則每坪價格不到4 萬元（此觀
訴外人楊偉民承租109 坪之土地，每月租金僅5,000 元可知），更何況系爭土地上尚有為期1 年之租賃契約，若非被告及仲介告知原告系爭土地為住宅區，可建築房屋，且未告知系爭土地上有租賃契約乙事，原告斷不可能以如此高之價格購買系爭土地。再者，土地使用分區為何，並無法透過參加人新巢公司帶看系爭土地現況得知，原告係信賴該使用分區證明書為真正，方承諾被告以6,206,000 元之價格購入系爭土地。而訴外人翁裕濠負責系爭土地之買賣事宜即屬被告之代理人，依民法第
103 條規定，其意思表示效力歸於本人，故被告自不得以該分區證明書非其所提供予原告而主張免責，被告應就其代理人持錯誤之土地使用分區詐欺原告乙事負責。
是以，系爭土地使用分區既為工業區，原告係受詐欺而購買系爭土地，自屬重大瑕疵，爰依民法第359 條之規定請求解約並返還價金或減少價金2,000,000元。
5.被告另辯稱被告於買賣前即明確告知原告，系爭土地行使路權需繳交國有財產使用補償金云云，惟原告否認之。經查，訴外人即證人彭秀苓稱在介紹系爭土地之初即有告訴原告「前面是國有地，可承租」、買賣契約備註欄中「承租是指賣方已經繳了約4 、5 萬元，後來買方買了就由買方付」等語，惟觀諸財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處之函文即知，被告從未繳納任何費用予國有財產局，而係無權占用，何來「賣方已經繳了約4、5萬元」之說？實則該契約備註欄乃係原告詢問被告系爭土地與主要道路聯繫之土地為何人所有？得否承租？被告答稱可向國有財產局定長期租賃契約，方約定該承租費用由雙方平均分擔，不料代書向國有財產局辦理申租國有地時，國有財產局回覆系爭土地鄰近之國有地無法承租，僅能按月繳納使用補償金，費用亦僅由原告1 人負擔，被告並未支付任何費用，顯與買賣契約內容不符，足見訴外人即證人彭秀苓之陳述虛偽。
（七）為此聲明：
1.先位聲明：①被告應給付原告6,206,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
③訴訟費用由被告負擔。
2.備位聲明：①被告應給付原告2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
③訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告主張被告所交付之系爭土地權利有瑕疵，請求解除買賣契約，並請求返還全部價金及附加利息云云，惟查：
1.按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349 條及第350 條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。蓋被告與訴外人楊偉民間之系爭土地租賃始於93年7 月間，訴外人楊偉民並於系爭土地上蓋有建物，因系爭土地係由訴外人楊偉民出資整地，初始租金相較低廉，年租金為10萬元，5 年後租金調整為每月10,000元，租金繳納方式均以現金交付，期間長達6 年餘，每年契約屆至之際，偶有因雙方忙碌，致續約之簽訂延宕，雙方未曾因租賃之事，有任何爭議。而被告與訴外人楊偉民之租賃契約原訂於99年7 月間到期，因被告有意將系爭土地出售，事先與訴外人楊偉民約定，迨被告之土地出售事宜談妥後，再行補簽租賃契約，訴外人楊偉民亦同意被告之提議。嗣被告所有之系爭土地，全權委由仲介處理出售事宜，兩造經由仲介居間，於99年10月11日簽訂不動產買賣契約，系爭土地因故遲至100 年5 月
1 日完成所有權移轉登記，依竹林土地代書事務所之通知，被告於100 年5 月4 日收受原告交付買賣價金之尾款，是被告已依約定履行土地所有權移轉登記及交付完整土地所有權予原告。再者，財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處於100 年5 月24日通知原告已登記取得占用國有土地，並自同年5 月起收取占用期間之使用補償金，原告亦按期繳納，應認原告已完整取得所有權及使用權。
2.又原告於簽訂不動產買賣契約前，被告即告知系爭土地上有地上物，且就系爭土地有承租人即訴外人楊偉民續租乙事取得原告之同意，因此被告委由其女即訴外人彭春蘭與訴外人楊偉民於99年10月12日補簽租賃契約，至100年5月18日始由被告與其女即訴外人彭春蘭協同訴外人楊偉民至原告家中，當面交付100 年5 月至租期屆滿之租金共計25,000元予原告，原告除點收後簽名於土地租用契約書之反面，更表示不需再訂新的租賃契約，堪認原告清楚並同意系爭土地出租予訴外人楊偉民，並同時為點交收受之意思表示，則本件並無原告主張因有租賃存在，無法點交之情事。況兩造自簽訂系爭土地買賣契約起至完成過戶，期間長達6 個月之久，原告均未主張土地有瑕疵或請求被告拆除地上物等，並於簽訂契約交付系爭土地後之1年2個月期間，親自收受訴外人楊偉民之租金，其後方委請律師發函主張物有瑕疵等，實有違常情，亦與事實不符。
3.另訴外人楊偉民至原告家中交付租金後，原告與訴外人楊偉民就系爭土地租賃事宜，曾有多次連繫，亦有找被告陪同前往洽談，原告甚至曾以湖口新工郵局153 號存證信函通知訴外人楊偉民，內容論及優先承買、洽談關於租賃及地上違建物之所有權等情，故依該存證信函之內容，可知本件係被告交付系爭土地予原告後，原告與系爭土地上之承租人即訴外人楊偉民另起糾紛，並非權利瑕疵之情事，則原告主張不知系爭土地有租賃之事實存在，且有權利瑕疵及遲延交付等語，顯非可採。
4.至原告主張購買系爭土地時，被告聲稱系爭土地使用分區為住宅區，原告可興建房屋自住云云，惟查：
①按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常
交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質欠缺者，亦屬之。本件負責仲介之營業員即訴外人彭秀苓已到庭證述，詳實說明本件買賣並無任何瑕疵，且仲介於介紹系爭土地時，係以工業地為出售標的，而非以住宅區介紹，況原告自始均主張購買土地係投資用，被告除無保證系爭土地為住宅區之必要，亦無保證系爭土地為住宅區之情事，依民事訴訟法第
277 條規定，原告就此有利於己之事實應負舉證之責。②又新竹縣竹東鎮公所核發之竹鎮0000000000000號土
地使用分區證明書，並非被告提供予原告之文件，究否參加人新巢公司所提供，被告亦不知情，然觀諸上開使用分區證明書之發文日期為99年10月13日，土地使用分區為「住宅區」，說明第3項：「本證明書有效期間8個月，證明書核發後有關土地位置、地號或都市計劃內容如經依法公告變更，應以公告變更者為準，不再另行通知。」，基此，主管機關有權變更證明書內容事項，變更後亦不另行通知，故此非出賣人即被告應擔保之瑕疵，況上開土地使用分區證明書之有效期限應為100年6月12日，被告依失效之使用分區證明書主張物有瑕疵，顯非適法。再者，本件土地使用分區究為住宅區或工業區，應以買賣契約簽定時為據，然兩造於99年10月11日簽訂系爭土地買賣契約時，並無任何品質不具備之物之瑕疵，依民法第373 條之規定，原告尚不得空言主張物有瑕疵。參以前述存證信函內容，足見本件應為原告與訴外人楊偉民之糾紛，實與被告無涉，更無物之瑕疵或遲延交付，亦無解除買賣契約或減少價金等事由。
（二）原告又主張系爭土地有物之瑕疵，被告應負損害賠償，請求減少價金2,000,000元云云，然查：
1.本件係原告委由參加人新巢公司向被告表明其願購買系爭土地，非被告主動出售系爭土地，而原告於購買系爭土地之際，業經仲介帶看數次，充分瞭解土地週邊狀況及通行之土地有國有財產之土地後，仍願為買受，並與被告達成買賣系爭土地之合意。起初被告委請和譯代書事務所辦理系爭土地買賣所有權移轉情事，因涉及辦理國有財產移轉（由被告轉為原告），被告於買賣前即明確告知原告，系爭土地行使路權需繳交國有財產使用補償金，更於系爭土地買賣契約備註欄內詳載9 筆需申請國有地承租之地段地號，經雙方確認並捺印其上，且約定費用由兩造雙方平均分擔（惟此費用均由被告獨自負擔，被告並未向原告收取），顯見被告並無刻意隱瞞。再者，被告為維護原告之利益，為免利益為承租人即訴外人楊偉民所取得，盡心督促原告辦理國有財產之移轉，嗣因程序進行緩慢，原告為保障自身權益，轉而委請竹林土地代書事務所辦理移轉事宜，至100年5月方完成系爭土地所有權移轉。
2.又100 年5 月24日財政部國有財產局臺灣中區辦事處新竹分處，以台財產中新三字第0000000000號函通知原告自買賣登記取得之次月起（即100 年5 月）追收占用期間之使用補償金（被告亦透過原告委請之代書通知補繳溯及5 年內之補償費一併補繳，並由被告全數支付），原告收受該通知函後無任何異議並配合繳納，此觀102 年1 月23日言詞辯論時，原告之複代理人到庭說明只要有收到國有財產局通知，就有去繳納等語即明。是原告對系爭土地之所有使用狀況均知之甚詳，亦就使用國有財產局土地之事實甚為明瞭，並多次配合繳納通行補償費，則原告以系爭土地係袋地，其通行之道路為國有地，每年須繳付使用補償金乙事，主張物之瑕疵，誠非可採。
(三) 原告另主張其並未同意訴外人楊偉民就系爭土地再繼續承租2年云云，但查：
系爭土地原由訴外人楊偉民承租已近10年，原告於購買系爭土地之際，除已充分瞭解外，參以原告所寄發之湖口新工郵局153 號存證信函內容，及簽收訴外人楊偉民交付之25,000元之租金迄今已逾一年餘等情，可證本件原告確有同意將系爭土地繼續出租予訴外人楊偉民，則原告再主張其收受訴外人楊偉民之租金，並非承認有租賃關係存在，實難採信。況原告簽收訴外人楊偉民交付之上開租金無訛後，其後之租賃事宜，自與被告無涉，原告不向訴外人楊偉民收取租金，乃係原告之權利，被告實無權置喙，原告並不得以自己不向承租人收取租金，即否認有租賃關係之存在。
（四）上開各項事實與證人彭春蘭於102年5月7 日言詞辯論期日到庭陳述之買賣經過相符，再酌以不動產買賣契約及財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處函文之內容，所有事證均足認本件買賣並無任何權利及物之瑕疵存在，至原告與訴外人楊偉民間之口角及衝突，被告並無權置喙，為此聲明：原告之訴及假執行之請求均駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、參加人則為輔助被告另為陳述：系爭土地有出租予訴外人楊偉民、必須承租國有土地通行及土地使用分區證明部分，據參加人新巢公司負責銷售人員即訴外人彭秀苓於102 年7 月2 日到庭證述，可知伊在帶看跟開發介紹系爭土地之際，曾向原告說明系爭土地為工業地，，並親自陪同原告到系爭土地實地看查2 次以上，承租人亦有打開鐵門讓原告端詳看仔細，而系爭土地必須承租通行國有土地之部分，業已載明於系爭土地買賣契約書內，是以原告稱參加人新巢公司有欺瞞之情，顯與事實不符。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造前於99年10月11日訂立不動產買賣契約，由原告向被告購買其所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號之土地，買賣總價金為6,206,000 元，原告業將買賣價金給付完畢，被告亦於100年4月20日將系爭土地以買賣為原因，辦畢所有權移轉登記予原告，此有原告提出之不動產買賣契約書、土地登記謄本等可證（見審重訴卷第9 至12頁、第43頁），被告對此亦不爭執，自堪信為真實。
（二）兩造簽訂系爭土地買賣契約之翌日（即99年10月12日），被告委託其女即訴外人彭春蘭與訴外人楊偉民就系爭土地簽訂土地租用契約書，租賃期間自99年10月12 日起至100年10月12日止，為期1 年，有原告提出之土地租用契約書供參，復為被告所不爭執，堪信為真實（見審重訴卷第13頁）。
（三）被告委託其女即訴外人彭春蘭於100年5月18日交付系爭土地100年5月至10月間之租金25,000元予原告收受（見審重訴卷第42頁反面）。
（四）系爭土地上現有訴外人楊偉民所興建之鐵皮建物占用於其上，有現場照片附卷可稽（見審重訴卷第47頁）。
（五）原告前曾對系爭土地之占用人即訴外人蔡瑞祥提起拆屋還地之訴訟，經本院於100年10月28日以100年度訴字第326號判決原告勝訴並告確定在案，有上開案號之民事判決1份在卷為憑（見審重訴卷第48頁至50頁）。
（六）原告委請任秀妍律師於101年7月4日寄發（101）函字第15
9 號律師函，催告被告履行拆除違章建築，交付系爭土地之義務。嗣又委請任秀妍律師於101年9月28 日寄發（101）函字第219號律師函，催告被告應於101年10月5 日前拆除系爭土地上之地上物，有函文2 份存卷可查（見審重訴卷第14至17頁）。
（七）被告於101年7月18日以竹東郵局第000159號存證信函回覆原告，有存證信函1份附卷可考（見審重訴卷第18至20 頁）。
（八）訴外人楊偉民曾委請林思銘律師於100年8月30 日寄發100年度明典函字第000000000 號函予被告，主張伊就系爭土地有優先承買權，有律師函1 份供參（見審重訴卷第51頁）。
（九）原告於100年11月21日以湖口新工郵局000153 號存證信函予訴外人楊偉民，有存證信函1 份為證（見審重訴卷第83頁）。
（十）財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處於100 年5 月24日以台財產中新三字第0000000000號函兩造（見審重訴卷第23、24頁）
（十一）系爭買賣契約備註欄註記兩造協議，被告須申請國有地之承租○○○鎮○○段950、981、981-2、981-3 、976-3、976-2、976-8、975、974等9 筆土地，費用由兩造平均分擔，並經兩造及被告之女即訴外人彭春蘭蓋章（見審重訴卷第12頁）。
五、兩造爭點：
（一）先位聲明部分：
1.被告於簽訂系爭土地買賣契約之翌日，委託其女即訴外人彭春蘭與訴外人楊偉民就系爭土地簽訂土地租用契約書，租賃期間自99年10月12日起至100 年10月12日止，原告對該段期間訴外人楊偉民占有系爭土地乙事，是否事前同意或事後承認？
2.被告是否有向原告保證系爭土地為住宅區，可供建屋自住使用？此是否構成重大瑕疵？
3.原告以被告遲延給付，所交付之物具重大瑕疵為由，據以解除系爭不動產買賣契約，並請求被告返還價金6,206,000元，有無理由？
（二）備位聲明部分：
1.原告於購買系爭土地時，是否已知悉系爭土地為袋地，有向國有財產局繳納土地使用補償金，以通行鄰地之必要？
2.原告以系爭土地具前項物之瑕疵，請求減少價金2,000,000元，有無理由？
六、本院之判斷：
（一）被告於簽訂系爭土地買賣契約之翌日，委託其女即訴外人彭春蘭與訴外人楊偉民就系爭土地簽訂土地租用契約書，租賃期間自99年10月12日起至100 年10月12日止，原告對該段期間訴外人楊偉民占有系爭土地乙事，是否事前同意或事後承認？
1.原告否認其有同意訴外人楊偉民於系爭土地上續租乙事，惟查，訴外人即證人彭春蘭於102年5月7 日言詞辯論期日到庭證述：「（法官問：為何與原告簽訂買賣契約書後，隔天就以自己名義跟楊偉民簽訂土地租賃契約書）答：原來我們的租賃契約是七月到期，仲介來說土地是否出售，我們將土地出售與原告，可能會買賣成功，當下我有跟楊偉民說，租金先一個月一個月算，等賣不出去，再跟他訂一年的契約。一直都是由我在簽契約，我們租給楊偉民七、八年了。因為還沒有過戶完，我有告訴孫美玉，我繼續簽一年，孫美玉說好，我說過戶前我收租金，過戶後由你收租金，她也說好。」、「（法官問：你何時告訴原告的？）答：在仲介那邊簽完契約後告訴她的。」、「（法官問：在簽契約前有無告訴她土地有出租他人？）答：有。」、「（法官問：辦理移轉登記完成後，你有無轉交租金給原告？）答：有，100年5月18日。當時我、被告、楊偉民及楊偉民的太太到原告家，楊偉民說希望繼續承租二年，原告有答應說好。」、「（法官問：當天為何沒有變更契約出租人名義？）答：原告答應說要租他二年。到十月份再繼續簽訂，原告說好，才會先拿二萬五千元。」、「（法官問：為何是二萬五千元？）答：是五月份到十月份的租金。另外一半的土地是蔡瑞祥承租的，所以只有算一半的租金」、「（法官問：你說原告有同意楊偉民續租，也知道有租賃關係，有何證據可證明？）答：買賣土地時原告有去看，她也有問，我也有告知她。」等語（見重訴卷第10至12頁），上開訴外人即證人彭春蘭之證述大致與被告答辯相符，則原告否認其有同意訴外人楊偉民於系爭土地上續租乙事，非屬無疑。
2.又原告另爭執訴外人即證人彭秀苓於102 年7 月2 日到庭證稱伊在不動產買賣契約訂定前已告訴原告系爭土地有出租乙事，與訴外人即證人彭秀苓前開證詞不符，況被告否認訴外人蔡瑞祥有向伊承租土地，且訴外人即證人蔡瑞祥僅係租地停車，訴外人即證人彭秀苓帶看系爭土地時，伊與原告豈可能知悉訴外人蔡瑞祥有承租系爭土地之事等語。蓋土地有無建物及承租人等情就土地之銷售本有影響，而訴外人即證人彭秀苓既為系爭土地之銷售人員，勢必須帶看及介紹系爭土地，衡情其就系爭土地上有鐵皮屋存在，並有訴外人楊偉民、蔡瑞祥承租乙情，應無不知之理，且訴外人即證人彭秀苓於102 年7 月21日到庭證稱：「（法官問：系爭買賣契約訂定前，被告之女彭春蘭有無告知原告系爭土地出租與第三人楊偉民？）答：有，帶她看土地時，就有告訴原告土地有出租。」、「（法官問：若有告知，兩造就系爭土地出租他人有無作何約定？）答：當初契約書上有寫，若原告不續租就拆除，若要續租就不拆除。」、「（法官問：訂契約時有無說被告出租他人的租期到何時？）答：當初有租約，若現在的買方要續約，後面的租金由原告收取。並沒有講說租期到何時。」、（「法官問：訂約時，原告有無決定土地是否續租？）答：買賣結束後，我有問原告決定如何，原告告訴我說有繼續租給承租人，租金多少我就不知道。」、「（法官問：原告何時告訴妳有繼續租給承租人？）答：承租人原本就在那裡。就是結案時，尾款付款那天，我有問她跟承租人是否有講好，她告訴我說講好了，但沒有說續租多久。」、「（法官問：不動產在100 年5 月間才移轉登記完，妳說結案是在之前或之後？）答：要移轉登記以後才算是結案。」、「（法官問：兩造有無約定系爭土地點交之方式為何？）答：現況。」、「（法官問：系爭買賣契約特約事項為何會約定賣方應於買方通知後3 個月內拆除地上物？）答：那是原告不續租的話，就要拆。後面原告有跟承租人達成協議，所以就不用拆。」等語（見重訴卷第37、38頁），由此可知，訴外人即證人彭春蘭、彭秀苓就系爭土地存有租賃關係乙事，皆證稱帶看系爭土地時即已告知原告，原告就系爭土地有訴外人楊偉民使用之鐵皮屋乙情，實難諉為不知，此觀兩造所簽訂之不動產買賣契約書特約事項㈡約定雙方協議如需拆除地上物時，原告需給被告3 個月時間等語自明。至訴外人即證人彭春蘭所述「在仲介那邊簽完契約後告訴她的」等語，依證詞之前後語句判斷，應係指訴外人即證人彭春蘭於仲介那邊簽完契約後告訴原告，因系爭土地沒有過戶完，伊繼續簽約1 年，過戶前由伊收租金，過戶後由原告收取租金，是原告認定訴外人即證人彭春蘭、彭秀苓之證詞有所出入，顯係誤會。又訴外人蔡瑞祥雖未到庭作證，然原告前曾對訴外人蔡瑞祥提起拆屋還地訴訟，業經本院以100年度訴字第326號判決原告勝訴確定，而訴外人蔡瑞祥於該案曾到庭陳述，系爭土地係伊向訴外人楊偉民所分租，租期至100年9月10日屆至，每月租金為5,000 元等語（見審重訴卷第48頁），足認被告確實未將系爭土地出租予訴外人蔡瑞祥。
3.依上開訴外人即證人彭春蘭、彭秀苓之證詞可知，原告於系爭土地買賣契約書簽訂後，已同意訴外人彭偉民續租系爭土地，依土地登記謄本所示，原告係於100年4月20日登記為系爭土地之所有權人，嗣原告於100年5月18日收受訴外人楊偉民100年5月至10月之租金共25,000元，此有土地租用契約書背面之原告簽名可證（見審重訴卷第42頁反面），亦為原告所不爭執，是故，至訴外人彭春蘭與訴外人楊偉民簽訂之土地租用契約書之租期屆滿前，，原告均未請求承租人即訴外人楊偉民拆除其所有之鐵皮建物並返還系爭土地，足見原告已事後承認被告委託其女即訴外人彭春蘭與訴外人楊偉民簽訂之土地租用契約書。
⒋再者，原告雖於100 年11月21日寄發湖口新工郵局000153
號存證信函予訴外人楊偉民，否認其與被告間之土地租用契約及優先承買權，並於內文第3 項請訴外人楊偉民於函到10日內與原告另訂租約，否則限其於函到後1 個月內自動拆除該違建之地上物等情，有存證信函1 紙附卷供參（見審重訴卷第83頁）。惟該存證信函之發函日期為前揭租賃期限屆滿後，內容並提及要求訴外人楊偉民與原告另訂租約等語，是上開存證信函亦不足以證明原告並未同意訴外人楊偉民於99年10月12日起至100 年10月12日止，該段期間占有系爭土地乙事，原告所舉證據，尚有疵累，不足憑採。
⒌此外，依兩造簽訂之系爭土地買賣契約書第16條第2 項之
約定：「如需拆地上物時，甲方（即原告）應給乙方（即被告）三個月時間」，若原告事前確實不知被告於簽約之翌日委託其女即訴外人彭春蘭另與訴外人楊偉民簽訂系爭土地之租賃契約而未予同意，知悉並收受訴外人楊偉民交付之租金後亦無承認之意思，理應於訴外人彭春蘭與訴外人楊偉民簽訂之租約期限屆滿後，隨即要求被告應依上開約定履行拆除地上物之義務，詎原告竟遲至101 年7月4日始以（101）函字第159號律師函，催告被告履行拆除違章建築，交付系爭土地之義務（見審重訴卷第14、15頁），嗣於101年9月28日寄發（101）函字第219號律師函，催告被告應於101年10月5日前拆除系爭土地上之地上物（見審重訴卷第16、17頁），相隔已1 年有餘，顯與常情不符，益徵原告對於簽訂不動產買賣契約後，被告委託其女即訴外人彭春蘭另與訴外人楊偉民就系爭土地簽訂租賃契約，租期至100 年10月12日乙事同意並承認，原告主張被告無法交付完整之土地所有權予原告，應負給付遲延之債務不履行責任，殊嫌無據，不足憑採。
（二）被告是否有向原告保證系爭土地為住宅區，可供建屋自住使用？此是否構成重大瑕疵？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。蓋原告提出99年10月13日由新竹縣竹東鎮公所核發之竹鎮0000000000000號使用分區證明書，以證明被告委任參加人新巢公司提供之土地使用分區證明書載明系爭土地為住宅區，詎原告向主管機關申請建築執照遭拒，乃於101 年5 月16日申請竹鎮建字第0000000000號土地使用分區證明書，方發覺該土地使用分區證明書上載系爭土地為工業區，惟被告辯稱其對竹鎮0000000000000號使用分區證明書並不知情。揆諸上開說明，原告主張被告向其保證系爭土地為住宅區，既為被告所否認，依上述舉證責任分配之原則，自應由原告就被告有保證系爭土地為住宅區之事實負舉證責任。
2.經查，本院於102 年5 月9 日以新院千民慧102 重訴43字第11105 號函詢新竹縣竹東鎮公所，系爭土地於99年10月間之使用分區為何，經該所於102 年5 月14日以竹鎮0000000000000號函回覆，於99年10月間之土地使用分區為工業區（見重訴卷第18頁）。嗣本院於102 年6月6日以新院千民慧102重訴43字第13850號函詢新竹縣竹東鎮公所，系爭土地於何時編定使用地分區為工業用地，經該所於10
2 年6月10日以竹鎮0000000000000號函回覆，依58年9月18日第一次通盤檢討發布實施之「竹東都市計畫」，系爭土地屬都市計畫區內之工業區（見重訴卷第33頁）。又本院於102年6月19日以新院千民慧102重訴43字第14899號函詢新竹縣竹東鎮公所，為何製發系爭土地之使用分區為住宅區之證明與申請人，經該所於102年6月28日以竹鎮0000000000000號函回覆，本案係申請人申請，本所製發；系爭土地為住宅區係屬誤繕，並檢附其他申請該筆土地分區證明供參（見重訴卷第41、42頁）。再本院於102 年11月18日以新院千民慧102重訴43字第28542號函詢新竹縣竹東鎮公所，如附件所示之證明書（即竹鎮0000000000000號土地分區使用證明書）係何時申請，經該所於102年11月26日以竹鎮建字第0000000000號函回覆，申請人（即訴外人翁裕濠）於99年10月11日填寫申請，並隨函檢附申請書影本乙份（見重訴卷第102、103頁），由上開歷次新竹縣竹東鎮公所之回函內容可知，系爭土地自58年9 月18日以來即屬工業區，且訴外人翁裕濠係於99年10月11日即兩造簽訂不動產買賣契約之當日始向新竹縣竹東鎮公所申請，新竹縣竹東鎮公所於99年10月13日核發，參加人新巢公司自無可能於簽約當時即向原告保證系爭土地為住宅區，又參加人新巢公司出示之竹鎮0000000000000號土地使用分區證明書上固填載系爭土地為住宅區，惟此係新竹縣竹東鎮公所誤繕，亦據新竹縣竹東鎮公所函覆明確，是原告主張係被告為抬高系爭土地價格，刻意製作假的土地使用分區證明書以取信原告，殊嫌無據，難以憑採。從而，參加人新巢公司出示之竹鎮0000000000000號土地使用分區證明書上填載系爭土地為住宅區，雖與實際土地使用分區情況不符，然此係新竹縣竹東鎮公所之行政疏失，顯無法歸責於被告。
3.再查，訴外人即證人彭秀苓於102 年7 月2 日到庭證稱：「（法官問：原告有無特別提及購買980 地號土地之用途？）答：投資。剛開始有跟原告講是工業地，簽約前有去申請使用分區證明書，簽約後第2 、3 天出來，分區使用證明是住宅區，我們還恭喜原告說這是住宅區，原告當時也很高興，原告才有想要自己蓋房子。」、「（法官問：原證12之使用分區證明係由妳提供與原告？）答：對。」、「（法官問：妳們有無去確認該土地是工業區還是住宅區？）答：因為那一帶都是工業區，我們為了慎重起見，才去請土地使用分區證明書。開發告訴我們，系爭土地是工業區。」、「（原告訴訟代理人問：平常交易完畢會去申請使用分區證明？）答：會。當時原告去看完後就出價，我們還沒有請分區證明，就簽約了，簽約後使用分區才出來。」、「（原告訴訟代理人問：原告有無跟妳說過她在工業區是否可以拉建築線蓋房子）答：她說她有想，是在簽約後。」等語（見重訴卷第38頁背面、第39頁背面），依上開訴外人即證人彭秀苓之證述可知，其一開始向原告介紹系爭土地時即告知該地為工業地，與原告強調其係為蓋屋自住之目的而購買系爭土地顯有出入，況原告係於系爭土地買賣契約成立後始收到訴外人即證人彭秀苓提供，新竹縣竹東鎮公所核發誤載系爭土地為住宅區之土地使用分區證明書，是以原告並未提出其於簽訂系爭土地買賣契約前，被告及參加人新巢公司確有保證系爭土地為住宅區之證明，顯與上開說明之舉證責任分配法則不符，應認原告未盡舉證義務。
4.此外，原告尚主張系爭土地若為工業區，則每坪價格不到
4 萬元，若非被告及參加人新巢公司告知原告系爭土地為住宅區，可建築房屋，且未告知系爭土地上有租賃契約乙事，原告斷不可能以如此高之價格購買系爭土地等語。惟據訴外人即證人彭秀苓於102 年7月2日到庭證述，「（原告訴訟代理人問：申請出來的住宅區與工業區的價差？）答：工業區每坪約6、7萬元，住宅區每坪約10萬元。有時是有行無市，所以不一定。」等語（見重訴卷第39頁），再參酌參加人新巢公司提出鄰地刊登出售廣告及每坪出售之行情等文宣4 紙（見重訴卷第114至117頁），可知新竹縣竹東鎮工業用地現今每坪行情至少約有8 萬元，復參以一般社會通念，住宅用地之價格較工業用地價格為高，足見原告於99年間實難以每坪58,000元之價錢購得住宅用地；況且被告及參加人新巢公司業已否認有向原告保證系爭土地為住宅區，而原告就上開主張復又未能舉證以實其說，原告前開主張，難認有理，不足採信。
（三）原告先位聲明以被告遲延給付，所交付之物具重大瑕疵為由，據以解除系爭不動產買賣契約，並請求被告返還價金6,206,000元，有無理由？承前所述，被告於簽訂系爭土地買賣契約之翌日，委託其女即訴外人彭春蘭與訴外人楊偉民就系爭土地簽訂土地租用契約書，租賃期間自99年10月12日起至100 年10月12日止，業經原告事後承認該段期間訴外人楊偉民占有系爭土地，且被告已將系爭土地移轉登記予原告，原告復未能舉證證明被告於簽約時，故以不實之土地使用分區證明書向原告誆稱系爭土地為住宅區，可建屋自住等有利於己之事實，則原告以被告遲延給付，所交付之物具重大瑕疵為由，據以解除系爭不動產買賣契約，並請求被告返還價金6,206,000元，實無理由，難予准許。
（四）原告於購買系爭土地時，是否已知悉系爭土地為袋地，有向國有財產局繳納土地使用補償金，以通行鄰地之必要？按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號、39年台上字第1053號判例意旨、96年度台上字第2631號判決意旨參照）。本件原告主張仲介業者僅告知原告享有鄰地即新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地通行權，且被告稱可向國有財產局長期承租該地，方約定承租費用由雙方分擔，詎國有財產局稱國有土地無法承租，僅能由原告1 人按月繳納使用補償金，而有物之瑕疵情事云云。經查，兩造於不動產買賣契約備註欄內載明：甲乙（即兩造）雙方協議乙方（即被告）需申請國有地之承租○○○鎮○○段950、981、981-2、981-3、976-3 、976-2、976- 8、975、974等9筆土地，費用由甲乙雙方平均分擔。又訴外人即證人彭秀苓於102 年7月2日到庭證述：「（法官問：系爭買賣契約備註欄載明買賣雙方申請國有土地之承租，費用由雙方平均負擔，真意為何？）答：前面因為要經過國有地，兩造約定要承租，承租來作為道路，需要申請鑑界等費用，所以才會約定。」、「（法官問：所謂承租是指租金或費用一人一半之意？）答：之前承租是賣方已經繳了約4、5萬元，後來買方買了就由買方付。」、「（法官問：系爭土地買賣時，原告是否即已知系爭土地為袋地，須另繳付使用補償金，始得通行國有土地？）答：當初介紹是有說前面是國有地，可承租。」、「（法官問：有無跟原告講要繳使用補償金才可通行？）答：我只有講租金，沒有講使用補償金。」、「（法官問：妳租金的意思是通行國有地的代價？）答：對。」等語（見重訴卷第38頁背面、第39頁），依系爭土地買賣契約備註欄之記載，及上開訴外人即證人彭秀苓之證述，足認兩造於系爭土地買賣契約備註欄記載之真意，係指系爭土地為袋地，需申請通行相鄰之國有土地，而通行國有土地之代價，相關申請費用由兩造平均分擔，實際通行須支付之費用則依兩造移轉所有權之時點各自負擔，此觀財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處100年5月24日台財產中新三字第0000000000號函載明「新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號國有土地原使用人為徐秀妹（即被告），其占用期間之使用補償金已繳納至100年2月止，同意自買賣登記取得之次月起（即100年5月）向原告追收占用期間之使用補償金。」等語可見一斑（見審重訴卷第23頁），上情亦符合一般買賣之交易習慣，且被告既已出賣系爭土地並辦理所有權移轉登記完訖，自無再通行系爭土地鄰地之必要，依常情僅原告有通行國有土地即新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地之需求，被告豈可能於買賣契約中猶承諾分擔國有土地之承租費用，原告囿於契約文字之字面解釋，要與事理有悖，難以信採，是故，被告縱未依系爭土地買賣契約書備註欄之約定申請承租鄰地或國有土地實際上無法承租，仍無礙於原告於買受系爭土地時即已知悉系爭土地為袋地，不論以何方式通行，均需繳納一定之費用，實不應拘泥於備註欄內記載之承租二字，即遽指被告違約，是原告前開主張，顯無足採。
（五）原告備位聲明以系爭土地具前項物之瑕疵，請求減少價金2,000,000元，有無理由？如前所述，原告未能舉證證明被告及參加人新巢公司於簽訂不動產買賣契約時有向原告保證系爭土地為住宅區，並故以不實之土地使用分區證明書欺瞞原告乙情，而原告於購買系爭土地時，復已知悉系爭土地為袋地，有向國有財產局繳納土地使用補償金，以通行鄰地之必要，是原告備位聲明以系爭土地具上開物之瑕疵，請求減少價金2,000,000元，為無理由，不應准許。
七、綜上所述，被告固有於與原告簽訂不動產買賣契約後之翌日，委託其女即訴外人彭春蘭另與訴外人楊偉民就系爭土地簽訂租賃契約，租期至100 年10月12日，然原告事後亦收取訴外人楊偉民交付之租金而未為反對之表示，應認其就訴外人楊偉民占有系爭土地乙事同意並承認，原告又無法就被告及參加人新巢公司於簽訂不動產買賣契約時有向原告保證系爭土地為住宅區，並故以不實之土地使用分區證明書欺瞞原告等有利於己之事實舉證以實其說，而原告於購買系爭土地時，亦已知悉系爭土地為袋地，有向國有財產局繳納土地使用補償金，以通行鄰地之必要，亦難認被告有何違約情事，從而，原告依民法第231 條第1 項、第254 條、第359 條之規定提起本件訴訟，先位聲明請求被告應給付原告6,206,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；備位聲明請求被告應給付原告2,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
書記官 蕭宛琴