臺灣新竹地方法院民事判決 102年度重訴字第79號原 告 曾義信訴訟代理人 王鳳儀律師被 告 曾國益上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103 年3 月10日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有新竹市○○段○○○ ○號建物，准予變價分割，並就賣得之價金，按兩造各二分之一之比例分配。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告聲請調解時（嗣因調解不成立，視為起訴）原聲明：⑴請求將坐落新竹市○○段○○○ 號建物變賣，所得價金由兩造平均取得；⑵被告應給付原告新臺幣（下同）629,920 元，及自民事聲請調解狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院10
2 年度竹調字第217 號卷（下稱竹調卷）第3 頁）。嗣原告將前開聲明第2 項變更為：被告應給付原告230,971 元及同上利息（見本院卷第3 頁）。經核屬單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，自應准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、坐落新竹市○○段○○○ ○號建物（下稱系爭建物），為兩造所共有，應有部分比例各2 分之1 ，因兩造就系爭建物，不能協議分割，又無因物之使用目的不能分割或約定不分割之情事。系爭建物有增建3 樓，1 樓部分也有增建，系爭建物只要動工就會有坍塌可能，若以1 分為2 ，依新竹市地政事務所之函文所示，登記申辦分割要以分隔有定著之樓地板牆壁為界，如依被告所述以輕隔間方式砌築分隔牆壁，在登記上及日後使用上都會有相當困難度；再者，若將樓梯及行走之走道畫為兩造共有共同使用，日後如何辦理登記亦有疑義。系爭建物如以原物分配，顯有困難且有礙使用經濟。依土地建物之最大經濟效用及避免日後之拆屋還地爭議，將系爭建物分由原告取得，再依鑑價找補價金給被告，或變價分割，不宜原物分割。爰依民法第823 條規定，訴請裁判分割。
二、系爭建物雖為兩造所共有，惟系爭建物坐落之土地為原告單獨所有，被告應有部分2 分之1 之系爭建物，並無任何占有原告土地之權源，原告無償借與基地供訴外人曾議德建築房屋，使用借貸關係僅存於原告與曾議德間，曾議德將系爭建物贈與陳季蓮，即不得對原告主張有權占有。被告主張土地係借名登記未舉證，如係借名登記，為何數十年來均未提出異議。另無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有因此受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。再於城市地方租用基地之租金，以不超過土地申報總價額年息10﹪為限，土地法第105 條準用同法第97第1項，亦定有明文。系爭土地四周交通便利、商業活動繁榮，生活機能完善，租金以土地申報總價額年息10﹪計算，尚屬合理。爰請求被告給付230,971 元（計算式：124 ×1/2 ×20,3 20 ×10﹪＝125,984 ；124 ×1/2 ×20,320×10﹪÷12×10＝104,987 ；125,984 ＋104,987 ＝230,971 ）及其利息。
三、訴之聲明：
㈠、請求將坐落新竹市○○段○○○ 號建物變賣，所得價金由兩造平均取得。
㈡、被告應給付原告230,971元，及自民事聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈢、程序費用由被告負擔。
貳、被告答辯：
一、原告雖主張系爭建物應予變價分割，惟系爭建物2 樓屬被告及原告身染重病之親兄弟曾議德所長年居住，3 樓為神明廳，原告自取得登記名義上所有權至原告之父曾文輝往生時為止，長期未居住系爭建物，亦無對於系爭建物有任何維護或修繕行為，系爭建物與被告間具有密切不可分之關係，考量曾議德其身心狀況，更不宜驟然變價拍賣。且經現地會勘調查，系爭建物依據現有之使用狀況分割應屬最為妥適，即1樓宏成汽車行租用部分分割予原告，水果攤租用部分分割予被告，2 、3 樓部分應維持現有居住及使用狀態分割予被告，而通行2 、3 樓之樓梯部分原即經由水果攤外側、內側通行，若原告所分得部分小於其就系爭建物持分之價值，被告願給付差價補償予原告。以原物分割，分割之後同意樓梯由兩造共同使用，隔間的部分可以輕隔間方式處理，就1 樓儲藏間及2 樓廁所維持共有。現況分割較符合兩造共有人及既有使用權人之權利，無須就房屋結構、登記為任何變動，更無損於房屋之價值。又被告已於系爭建物居住15年以上，依法有地上權。不同意變價分割，亦不以鑑價找補之方式將系爭建物分給原告。
二、系爭建物所坐落之土地為被告曾祖父曾端所購買，並在興建房屋後，由被告祖父曾文輝自行出租1 樓並收取租金，直至96年曾文輝生病臥床時為止，原告對於系爭建物至少有20年以上無居住或使用收益之事實，僅於101 年間因涉嫌盜賣被告應有部分，經本院101 年度審易字723 、730 號判決使公務員登載不實罪確定在案。目前系爭建物之使用狀況為1 樓分別出租於宏成汽車行及水果攤，由原告收取店面較大、位置較佳之宏成汽車行全部租金，而被告則收取水果攤全部租金。原告請求之租金被告主張抵銷，因原告自行收取被告祖父（即原告之父）遺產房屋及土地租金。
三、答辯聲明：
㈠、原告之訴駁回或准如附表、附圖所示之方法予以分割（見本院卷第81至82頁）。
㈡、訴訟費用原告負擔。
叁、兩造不爭執之事項：
一、坐落新竹市○○段○○○○○號土地為原告單獨所有，其上有一建物即系爭○○段000 ○號建物（門牌號碼：新竹市○○路○○號），系爭建物為兩造所共有，應有部分各2 分之1 。
二、系爭建物1樓現分別出租予他人作汽車行及水果攤使用，系爭建物2、3樓則由被告及訴外人曾議德居住使用。
肆、本件之爭點：
一、系爭建物應如何分割，較為妥適？
二、原告請求被告就系爭建物占有使用○○段0000地號土地，給付相當於租金之不當得利，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、系爭建物應如何分割，較為妥適？
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823 條第1 項、第824 條第1 、2 項分別定有明文。民法第823 條第1 項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可或缺，或為一權利之行使所不可或缺者而言。例如界標、界牆、區分所有物之共有基地、共有之通路等均是（最高法院50年台上字第970 號、58年台上字第2431號判例意旨參照）。按占有他人之土地，依民法第772 條準用第769 條、第77
0 條規定主張依時效取得地上權者，土地所有人固不負擔同意占有人登記為地上權人之義務。然占有人若依土地登記規則第113 條規定，由其一方申請登記為地上權人，經登記機關受理，在公告期間，土地所有人提出異議者，登記機關應依土地法第59條第2 項規定予以調處；不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理。調處結果，若對占有人不利，占有人對土地所有人提起之訴訟，即得請求該所有人容忍其辦理地上權登記，以排除土地所有人之異議，使登記程序之障礙除去，俾完成地上權登記（最高法院83年台上字第3252號判例要旨參照）。本件系爭建物為兩造所共有，應有部分各2 分之1 ，有建物登記謄本附卷可證。經查，系爭建物並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限情形，僅就分割方法未能獲致協議等情，為兩造所不爭執，又被告雖主張其就系爭建物坐落之土地有地上權，然未舉證證明，且亦尚未就系爭土地聲請辦理地上權登記，有土地及建物登記謄本可佐，被告抗辯尚難憑信，自堪信原告此部分主張為真實。準此，原告依民法第824 條第2 項之規定，訴請以判決分割系爭建物，於法亦無不合，所訴自應准許。
㈡、次按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號裁判亦同此見解）。又「分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求」（最高法院98年度臺上字第2058號判決意旨參照）。因此，分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人，在以原物分配於各共有人之情形，如共有人中，有不能按其應有部分受分配，或按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，應依各共有人分得部分價值之高低，互以金錢為補償。共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，亦有最高法院92年度台上字第
782 號裁判意旨可資參照。而採行變價分割，通常係因共有物性質上不能以原物分割或以原物分割有困難或反而對共有人不利之情形，是倘共有之不動產予以原物分割，會致各共有人分得面積過於狹窄、不完整、面寬不足，而不利於土地之利用價值時，即不應採行原物分割，此時若採行變價分割，可使該共有之不動產得以整筆統一出售，自得提高不動產之售價，並以其賣得之價金分配予各共有人，對各共有人均屬有利，自亦屬妥適之分割方法。
㈢、經查：系爭建物於60年7 月27日登記，登記總面積289.35平方公尺，為3 層樓建築，第3 層有增建，整體結構具有一體性。又系爭建物位於新竹市○○路與四維路交叉路口角間，
1 樓隔成2 間店面，分別出租他人作汽車行及水果攤使用，依房屋租賃契約書記載租金均為3 萬5 千元。2 、3 層樓並未如一樓區隔成2 間，內部有房間、廚房等隔間，由1 樓進出2 、3 樓須經由目前由被告收取租金之水果行旁之樓梯出入，有建物登記謄本、勘驗現場筆錄、複丈成果圖、租賃契約在卷可稽（見本院卷第7 頁、第46頁至第47頁、第205 頁至第213 頁），依新竹市○○路○○號房屋稅籍資料（本院卷第90頁、145 頁、146 頁）雖包含鋼鐵造建物37.2平方公尺，然此部分未於建物登記謄本登記範圍內，且該部分建物與系爭建物係獨立二建物，有獨立出入口，有照片可佐，不在本案請求分割之建物範圍內，並經原告律師並陳明在卷（見本院卷第178 頁、第240 頁）。按已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。申請建物分割，應填具申請書檢附分割位置圖說及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分割者，依法院確定判決辦理。地籍測量實施規則第288 條定有明文，並有新竹市地政事務所102 年11月14日新地測字第0000000000號函可佐（見本院卷第135 頁）。參酌系爭建物上下樓僅有
1 樓梯出入，若以原物分割，其中一造即無樓梯出入，若再自房屋內增設樓梯，增設方法及位置，被告均未能提出確切之可行作法，且房屋內2 、3 層樓原即有水泥隔間，切割為
2 間建物，須重新改變隔間，影響使用之方便性，亦須另開設出入口、樓梯間及留設通道；再者，將樓梯及通道劃出作為兩造共有，則兩造可自行利用空間減少，且2 、3 層樓之隔間須大幅變動，增加房屋格局及利用之複雜性，無法發揮系爭房屋在經濟上之最大利用價值；再者建物已老舊，大幅度施工對建物安全性亦有影響，依系爭房屋之使用、交易而論，俱屬不適於以原物分割，是以系爭建物實有難以原物分割之情形。若採分予兩造一方，而以找補方式，惟因兩造持分均為2 分之1 ，建物坐落之土地雖係原告所有，然而兩造係伯姪關係，系爭建物與坐落土地之所有權及使用權非歸屬同一人所有，實係兩造祖先分配家產方式所致（詳如後述），若僅依鑑價結果將系爭建物單獨分由某一方取得，因鑑價僅由某機關單方認定價格，未必即與市場行情相符，對於未分得系爭建物之一方尚難謂公平。觀諸原告先前尚且將系爭建物出賣他人，經本院調閱本院101 年度審易字第723 、77
0 號刑事卷（含偵查卷）查明屬實。足認系爭建物與其坐落之土地分屬不同人所有，並非必然影響原告對於系爭建物之利用及價值，原告主張其係土地所有人，即應將系爭建物分由其一人單獨取得尚難採信。若採變價分割，經由公開拍賣程序、買賣機制，將系爭建物總體合併變價，參酌系爭建物位在新竹市○○路、四維路交叉路口，商業經濟活動熱絡，第三人及兩造皆可應買整筆建物，兩造及第三人為取得系爭建物立於公平立場競爭，亦能提高系爭建物賣價，經良性公平競價之結果，可使系爭建物市場價值極大化，各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，能享受之利益更大，並維護系爭房地之完整性，發揮系爭建物經濟上之最大利用價值，且原告亦同意變價分割方式。本院斟酌系爭建物客觀情狀、經濟價值及各共有人之意願等一切情狀，認為變價分割，方能兼顧各共有人之利益，自以變價分割為宜。從而，系爭建物應採行變價分割之方式，並將價金按兩造應有部分之比例（即原告應有部分為2 分之1 、被告應有部分為2 分之1 ）予以分配之，爰判決如主文第1 項所示。
二、原告請求被告就系爭建物占有使用○○段0000地號土地，給付相當於租金之不當得利，有無理由？系爭建物因原告父親繼室陳阿金要求而於建物辦理原始總登記時同列原告及曾義和（即曾議德）為所有權人，應有部分各2 分之1 ，嗣曾義和於82年間將系爭建物2 分之1 所有權贈與被告之母陳季蓮（陳阿金之女），陳季蓮90年間死亡，由被告之父曾義豐及被告共同繼承，曾義豐於94年間死亡，再由被告繼承，業據原告律師以書狀陳述在卷，有民事準備㈡狀可稽（見本院卷第156 頁）。被告主張土地係借名登記，未舉證證明，尚難信為真實。參酌原告之母曾買賣取得45之37地號土地，嗣與53之2 地號合併，嗣又分割出53-66 地號土地，有戶籍登記、土地登記資料可佐（見本院卷第193頁至第195 頁），且系爭建物1 樓店面分隔2 間，多年來由被告之母、原告各自出租1 樓店面收取租金均無異議，且各自就系爭建物之房屋稅籍登記2 分之1 ，各自繳納房屋稅，有房屋租賃契約書、房屋稅單可佐（見本院卷第205 頁至第
218 頁）；再者，系爭建物應有部分2 分之1 所有權人先後為曾義和（即曾議德）、陳季蓮、被告，分別係原告之弟、弟媳、姪兒，長久以來就系爭建物均維持前開使用建物坐落之土地方式，原告多年來均未曾異議及對被告或曾義和（即曾議德）、陳季蓮進行追償使用土地之對價，顯見系爭建物分別由曾義和（即曾議德）、原告各自取得2 分之1 應有部分，而系爭建物坐落之土地所有權則分由原告一人取得，應係因兩造祖先就家族土地、建物等財產如何適當分配等考量因素，以致系爭建物與坐落土地非分屬同一人所有，然如此分配之真意應有使分得系爭建物之人就坐落土地仍享有使用權，原告多年來亦遵循此長輩分配家產之真意，未曾就被告等使用系爭建物坐落之土地加以異議，長年來提供土地供被告等使用，足認被告就系爭建物之應有部分對於坐落原告所有之土地享有使用權。原告主張被告無權占有，請求被告給付相當租金之不當得利為無理由，應予駁回。又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條第1 項前段定有明文。原告對於被告就系爭土地相當租金之不當得利請求既無理由，被告所為抵銷即毋庸再予審酌，併此敘明。
三、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益，所分得價金之多寡，及兩造就系爭土地各自享有應有部分之比例等一切情事，且按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77- 2 條第2 項定有明文。本件就原告請求相當租金不當得利部分未併算訴訟價額，本件訴訟費用由兩造依應有部分比例分擔較為公允。爰判決由兩造負擔訴訟費用如主文第
3 項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響，爰不一一條列審酌，又被告請求再開辯論核無必要，均併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第80條之1 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 103 年 3 月 31 日
書記官 黃詩傑