臺灣新竹地方法院民事簡易判決 103年度竹簡字第169號原 告 賴劉和音訴訟代理人 李文傑律師
彭首席律師被 告 王莉莉
張偉受訴訟告知 吳咏欣人 13號上列當事人間分割共有物等事件，本院於民國103 年6 月3 日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示之土地及建物應予變價分割，所得價金由兩造各按應有部分三分之一比例分配。
被告張偉應將新竹市○○段○○○ ○號，即門牌號碼新竹市○○○路○○巷○ 號3 樓之建物騰空遷讓返還原告及其他共有人。並自民國一百零二年六月二十六日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣參仟參佰元。
訴訟費用由兩造各負擔三分之一。
本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1 項、第2 項或第899 條第1 項規定。民法第824條之1 第1 項、第2 項、第3 項定有明文。本件坐落新竹市○○段○○○ ○號土地暨其上同段181 建號之建物，即門牌號碼新竹市○○○路○○巷○ 號3 樓（下合稱系爭不動產，土地、房屋分別稱系爭土地、系爭建物）為兩造所共有，其應有部分如附表所示，查原告於民國102 年10月31日將其應有部分設定抵押權予吳咏欣，本院依職權對抵押權人吳咏欣告知訴訟，惟受訴訟告知人吳咏欣並未於言詞辯論期日到場，且未聲明參加訴訟，亦未提出任何資料供本院參酌，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第2 項分別定有明文。查原告原起訴聲明為：原告與被告共有坐落新竹市○○段○○○ ○號、地目建、面積116 平方公尺、兩造應有部分各12分之1 之土地，及其上新竹市○○段○○○ ○號，門牌號碼新竹市○○○路○○巷○ 號3 樓、兩造應有部分各3 分之1 之建物，准予變價分割；被告張偉應將新竹市○○段○○○ ○號，即門牌號碼新竹市○○○路○○巷○ 號3樓樓之建物騰空遷讓返還原告及其他共有人。並自102 年6月26日起，至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新台幣（下同）5,000 元。嗣於民國103 年6 月3 日本院行言詞辯論期日當庭變更聲明第2 項為：被告張偉應將新竹市○○段○○○ ○號，即門牌號碼新竹市○○○路○○巷○ 號3 樓之建物騰空遷讓返還原告及其他共有人，並自102 年6 月26日起，至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告3,300 元。核其所為係屬單純減縮應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；又被告對前開訴之變更行為，均無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠按系爭不動產為兩造所共有，兩造於系爭土地、建物之應有
部分如附表所示。又系爭不動產並無不能分割情事，共有人間亦無不能分割之協議，茍共有關係長期存續將益形複雜，不動產亦無法有效利用，對全體共有人均有害無利，然系爭房屋現況無法原物分割予兩造，為此，爰依民法第824 條第
2 項之規定，聲請變價分割，以謀取系爭不動產之最大利益。
㈡按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部
分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院87年度台上字第1359號判決、62年度台上字第1803號判例要旨參照）。茲因被告張偉未獲共有人同意，逕行居住在系爭建物，不願將系爭建物返還予其他共有人，已侵害其他共有人之權利，揆諸上開說明及民法第76
7 條、第821 條之規定，請求被告遷讓返還系爭建物予原告及全體共有人。
㈢次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念，占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。原告於102 年6 月26日取得系爭不動產之應有部分，查系爭建物坐落位置屬文教區，生活品質良好，○○○區○鄰○○○道及火車站，交通至為便利、醫療方面馬偕醫院近在咫尺，附近亦有量販店、夜市，生活機能便利。然被告張偉占用系爭土地應有部分3 分之1 ，並自承當地房屋租金行情約每月10,000元至12,000元，從而，依上開判例意旨及民法第179 條第1 項前段，原告請求被告張偉自102 年6 月26日起，至遷讓返還上開建物之日止，按月給付其3,300 元，洵屬有據。
㈣並聲明：
⒈原告與被告共有坐落新竹市○○段○○○ ○號、地目建、面
積116平方公尺、兩造應有部分各12分之1之土地，及其上新竹市○○段○○○ ○號，門牌號碼新竹市○○○路○○巷○號3樓、兩造應有部分各3分之1之建物，准予變價分割。
⒉被告張偉應將新竹市○○段○○○ ○號，即門牌號碼新竹市
○○○路○○巷○ 號3 樓之建物騰空遷讓返還原告及其他共有人，並自102 年6 月26日起，至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告3,300元。
⒊第2 項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告王莉莉辯以：
伊目前沒有住在系爭建物。
㈡被告張偉辯以：
渠等原本為系爭建物之居住人，因其弟弟欠錢，致持份被法院拍賣，兩造雖談過是否買賣持份，但是沒有達成協議。如果原告要收購渠等之持份，伊沒有意見，但伊認為原告要從拍得系爭建物應有部分3 分之1 時（即102 年6 月26日）收取房租不合理，因為一開始兩造僅討論系爭建物何人要買，後來原告才說要收房租。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限。民法第823 條第1 項定有明文。所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為該物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院58年台上字第2431號判例意旨參照）。依上開說明，例如界標、界牆、共有之契據，互有之共有物，區分所有建築物之共有基地，共有之通路等均然，此等共有物在性質上，非絕對不能分割，但一經分割將失其效用，而不能達使用目的。次按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共有部分共有之建築物。又專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利不得分離而為移轉或設定負擔。民法第799 條第1 項、第5 項亦有明定。另按公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有權標的之專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3 條第3 款及第4 條第2 項亦有規定。再按內政部（87）台內地字第0000000 號函示：本部於86年12月8 日邀集法務部、省市政府地政處、財政廳、財政局及中華民國土地登記專業代理人公會全國聯合會等有關單位研商獲致結論：「依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定．故區分所有建物作為共有物分割標的之一時，區分所有建物所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分應併為區分所有建物成為共有物分割之標的」等語。經查，系爭不動產為兩造所共有，兩造之應有部分各如附表所示，而系爭建物為區分所有建物之專有部分、共有部分，又系爭建物所坐落之基地為系爭土地，且兩造對於系爭不動產亦無不分割之約定，惟就分割方法無法獲得協議等情，業據兩造陳明在卷，有系爭不動產之土地、建物第二類謄本在卷可稽，應堪信為真實，是系爭不動產併付拍賣，於法並無不合，亦無妨礙該不動產使用目的，且兩造間亦無不能分割之約定，兩造復不能達成分割協議，依前開規定，原告請求法院就系爭不動產為裁判分割，並無不合，應予准許。
㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參照）。蓋系爭房屋為區分所有建物即
4 層國民住宅之第3 層，面積僅有74.71 平方公尺，前陽台並無外推，亦無增建等情事，並經本院偕同兩造及新竹市地政事務所人員勘驗現場，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第37頁）。則系爭房屋既僅為國民住宅之其中1 層，若予原物分割，將使法律關係複雜化，增加兩造就系爭房屋使用上之不便，致各共有人利用空間減少，並損及系爭不動產之經濟價值，惟若予以變價分割，第三人及各共有人可應買系爭不動產，經良性公平競價之結果，各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，對當事人而言，能享受更大之利益，系爭不動產亦可發揮更大之經濟效用。從而，本院斟酌系爭土地面積、客觀情狀、經濟價值及各共有人之意願等一切情狀，認為本件應採變價分割之方式，將系爭不動產一併變價後，所得價金由兩造各按應有部分3 分之1 比例平均分配，除能兼顧各共有人之利益外，亦較符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之本旨，爰判決如主文第1 項所示。
㈢按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179 條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之房屋，自可能獲得相當於租金之利益。又民法第818 條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。但共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。是共有人未得其他共有人之同意占有共有物之全部或特定部分為使用收益，他共有人即得本於所有權之作用，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分（最高法院78年度台上字第335 號裁判參照）。蓋系爭房屋為兩造共有，已如前述，復查，兩造亦不爭執系爭房屋並未經共有人協議分管，或同意被告張偉就特定部分為占有使用，且被告張偉亦於103 年6 月3 日言詞辯論期日到庭自認伊一直住在系爭房屋中，則被告張偉就系爭建物所為之占有，即屬侵害其他共有人之權利。又原告為系爭房屋共有人之一，自得本於所有權，請求被告張偉將系爭房屋遷讓返還原告及其他共有人。再者，原告係因拍賣取得系爭房屋，按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條前段定有明文，則原告係於102 年6 月26日取得法院核發之不動產權利移轉證書，自於該日起取得系爭房屋權利範圍3 分之1 ，且被告張偉亦自認當地房屋租金行情約每月10,000元至12,000元，則原告請求被告張偉將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人，並自102 年6 月26日起，至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告3,300 元，即屬有據，應為可採，爰判決如主文第2 項所示。
㈣分割共有物之訴，原、被告間本可互換地位，由任一共有人
起訴請求分割。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，本院認為本件訴訟費用應由兩造各負擔3 分之1 較為公允，爰判決如主文第3 項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1 、第85條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 27 日
新竹簡易庭 法 官 朱美璘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 27 日
書記官 王恬如┌───────────────────────────────────────────────┐│土地附表： │├─┬───────────────────┬─┬────┬───────┬──────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│ 應 有 部 分 │ 備 註 ││ ├───┬───┬───┬───┬───┤ ├────┼───────┼──────────┤│號│縣 市○鄉鎮市○ 段 ○○ 段 │地 號 │目│平方公尺│賴劉和音：1/12│抵押權人：吳咏欣 │├─┼───┼───┼───┼───┼───┼─┼────┤王莉莉：1/12 │設定義務人：賴劉和音││1 │新竹市○ ○○○段│ │ 147 │建│ 116 │張偉：1/12 │ │└─┴───┴───┴───┴───┴───┴─┴────┴───────┴──────────┘┌────────────────────────────────────────────────┐│建物附表： │├─┬──┬─────┬─────┬────┬───────┬───────┬──────────┤│編│ 建 │ │ │建築式樣│ 建 物 面 積 │ │ ││ │ │ │ │主要建築│ （平方公尺） │ │ ││ │ │ 建物門牌 │ 基地坐落 │材料及房├───┬───┤ 應 有 部 分 │ 備 註 ││ │ │ │ │屋層數 │總面積│ 層次 │ │ ││號│ 號 │ │ │ │ │ 面積 │ │ │├─┼──┼─────┼─────┼────┼───┼───┼───────┼──────────┤│ │ │新竹市建功│新竹市光復│4層加強 │74.71 │74.71 │賴劉和音：1/3 │抵押權人：吳咏欣 ││1 │181 │二路56巷5 │段147 地號│磚造國民│ │ │王莉莉：1/3 │設定義務人：賴劉和音││ │ │號3樓 │ │住宅 │ │ │張偉：1/3 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │└─┴──┴─────┴─────┴────┴───┴───┴───────┴──────────┘