臺灣新竹地方法院民事判決 103年度竹簡字第338號原 告 郭世慶訴訟代理人 苗繼業律師
吳世敏律師被 告 王祥瑞上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國103 年10月23日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○區○○街○○○巷○號一至四樓之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬貳仟元及自一０三年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣兩造就新竹市○區○○街○○○ 巷○ 號1-4 樓之房屋（下稱
系爭房屋）簽有租賃契約，約定租期為民國103 年1 月1 日至同年12月31日止，每月租金新台幣（下同）28,000元，然原告依約提供系爭房屋與被告使用後，被告於103 年3 月起即未給付租金，原告於103 年6 月以存證信函催告被告積欠達4 個月的租金，被告仍置之不理，至今未依約給付，原告自得終止系爭租約，爰以起訴狀為終止租賃契約之意思表示，終止系爭租約，而兩造租約既已終止，被告即應依法返還租賃物。
㈡又系爭租約第7 條第3 項規定：「甲、乙任一方若有違約情
事，致損害他方權益時，願賠償他方對損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用」，本件因被告違約導致系爭租約終止，被告自應賠償原告所支出之律師費，依據102 年稅捐機關核定執行業務收入者標準，新竹市律師民事訴訟業務所得為40,000元，被告應就此賠償之，而被告積欠之租金為112,000 元，被告應一併賠償。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
被告雖陳稱並未使用系爭房屋、系爭房屋有瑕疵云云，然依系爭房屋承租期間之用電量來看，被告確實有使用系爭房屋，且兩造租約簽立後，被告即將系爭房屋地址登記為聚集太陽能工程股份有限公司之營業地址，一直到原告對被告起訴後，才由原告將營業登記變更，由此皆足證被告所指未使用系爭房屋或無法使用系爭房屋皆為卸責之詞，不可採信。
㈣並聲明：
⒈被告應將門牌號碼新竹市○區○○街○○○ 巷○ 號1-4 樓之房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告152,000 元，及自收受起訴狀繕本翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒊就第1 項聲明，原告願供擔保，請求假執行。
二、被告則辯以：我有承租系爭房屋，但系爭房屋沒有辦法使用，電話收訊也不清楚，我們有約定系爭房屋要做公司用途，我有給付房租，給到什麼時候我不清楚，他要告我他要舉證等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張被告向其承租系爭房屋，自103 年3 月起積欠租金
已達4 月，並已催告被告繳納房租及終止契約之事實，業據其提出與所述相符之103 年房屋稅繳款書、房屋租屋賃契約書、存證信函等件為證（見本院卷第6 頁至第12頁），被告對於承租系爭房屋之事實不爭執，惟辯稱系爭房屋無法使用，有給付房租但給到什麼時候不清楚云云，則本件爭點為：原告請求被告遷讓房屋及給付欠繳租金、律師費共計152,00
0 元有無理由？㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
民事訴訟法第277 條前段定有明文。另主張常態事實者，就其事實無庸舉證，主張變態事實者，應就變態事實負舉證責任，此為舉證責任分擔原則。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，惟並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號、第2855號判例意旨參照）。次按承租人應依約定日期，支付租金、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約、承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440 條第1 項、第2 項及第455 條前段分別定有明文。
㈢經查：兩造於102 年12月18日所訂房屋租賃契約第2 條約定
：租賃期限自103 年1 月1 日起至103 年12月31日止，共計
1 年。第3 條第1 項約定：租金每個月28,000元，乙方（即被告）應於每個月1 日以前繳納。每次繳納1 個月份，並不得藉任何理由拖延或拒絕。第7 條第2 項約定：乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即將騰空遷讓房屋時，甲方得向乙方請求按照房租加壹倍之違約金至遷讓之日止等語，有房屋租賃契約書可佐（見本院卷第6 頁至第8 頁）；又原告主張被告自103 年
3 月即未繳納租金，並於積欠達4 個月之租金時，於103 年
6 月以存證信函催告被告於付清租金及遷讓房屋，復於103年7 月28日起訴並以起訴狀繕本為終止租約之意思表示，起訴狀繕本已於103 年8 月18日送達被告等情，有存證信函、送達證書附卷足憑（見本院卷第9 頁至第10頁、第16頁），然被告未提出任何繳交房租之證據，依前開舉證責任分配法則，本院自難認定被告均已按期繳納房屋租金，是原告主張被告自103 年3 月起均未繳納系爭房屋之租金一情，堪以採憑。
㈣被告雖辯稱：系爭房屋通訊不良，行動電話完全沒有訊號，
不堪使用，有系爭租約第5 條第2 項不合使用目的之情形云云。惟證人黃瓊慧於本院行言詞辯論時具結證述：系爭房屋是做住宅使用，交付予承租人時，有交付如租賃契約書上所載之設備，兩造並無約定要做公司使用等語明確（見本院卷第31頁背面至第32頁），佐以系爭房屋之承租用途係供住宅使用，業據載明於系爭租賃契約書第1 條第3 項，此有系爭租賃契約書在卷可按（見本院卷第7 頁）；至被告前揭所為抗辯，因行動電話通訊設備係由電信公司建置、維護，每個地區之訊號品質端乎電信公司接收發射設備之設置地點及設備之訊號強弱，非由系爭房屋所決定，系爭房屋是否有不堪使用情形，應以出租人是否有依約提供系爭房屋所應達到兩造約定之品質觀之，電訊信號非屬系爭房屋本身之一部，是縱行動電話在系爭房屋接收不到訊號，亦非系爭房屋之瑕疵，故被告此部分所辯，無足可採。
㈤綜上，被告既已積欠房租超過2 個月，原告亦以起訴狀表示
終止雙方租約，依前揭規定系爭租賃契約應自103 年8 月18日終止。系爭租賃契約終止後，被告負有返還租賃物之義務，惟被告迄今仍占有系爭房屋，自屬無權占有，從而原告依前揭規定請求被告遷讓房屋，及自103 年3 月1 日起至同年
6 月30日止被告共積欠原告4 個月租金，總計112,000 元，為有理由。
㈥又系爭租約第7 條第3 項約定：「甲、乙任一方若有違約情
事，致損害他方權益時，願賠償他方對損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用。」，因被告違約而涉訟之律師費約定由被告負責賠償，而原告之律師費用支出40,000元，有原告提出之稅捐機關102 年度核定執行業務收入者標準表影本乙紙在卷可參（見本院卷第11頁），是原告請求被告給付律師費用40,000元，洵屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455 條及兩造租賃契約之約定請求被告遷讓返還系爭房屋及給付租金112,000 元、律師費40,000元，共計152,000 元及自起訴狀繕本送達翌日（即103 年
8 月19日）起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
五、至被告於言詞辯論終結後，於103 年10月24日提出原告與聚集太陽能工程股份有限公司（代表人王祥瑞）之租賃契約書、並於同年月28日提出答辯狀稱系爭房屋係做公司用途，無行動電話訊號不堪作為公司營業用途等語，惟此等事由既係兩造於言詞辯論終結後提出，本院即無庸審酌。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果無影響，爰不一一論述。
七、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 朱美璘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
書記官 王恬如