臺灣新竹地方法院民事簡易判決 103年度竹簡字第491號原 告 鑫福不動產有限公司法定代理人 潘殷瑤訴訟代理人 洪大明律師
蘇毓霖律師複 代 理人 蘇李虎被 告 許木灶訴訟代理人 劉正穆律師
林岫萱律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104年1月6日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣原告於民國102 年12月25日向被告承租新竹市○○路○段○○○號1樓之建物（下稱系爭建物），作為辦公室使用，兩造並簽訂租賃契約，約定租期自103年1月1日起至107年12月31日止，為期5 年，每月租金新臺幣（下同）70,000元，有經本院公證處公證之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）可參，且原告已先交付一年期之租金支票及面額140,000 元之押租金支票予被告，押租金支票已兌領。而原告於簽約前，即先獲得被告之許可，入內進行裝潢，安設電視、電話線路，並購置家具，設置廣告招牌，印製海報等，合計支出開辦費用894,942 元，此有開辦費明細1 份及統一發票8 張可稽。惟原告承租使用系爭建物不過半年，經新竹市政府於103年7月10日派員勘查，現況情形載明：「1.原核准店舖面積13.51（誤植，後經測量應為10.21 ）平方公尺，現況整屋為辦公室使用。2.依原核准平面圖所示，使用空間含二部停車空間。3.部分違建，已另案查報。」，此有附呈新竹市政府建築物使用管理現場勘查紀錄表（下稱勘查紀錄表）可佐。然被告所出租之系爭建物，顯有違規使用之事實，被告卻未事先告知，致原告因不知情，而耗費近900,000 元之開辦費用，並因違規事實明確，遭主管機關限令原告進行改善，違規使用停車空間部分，勢將必須拆除，而無法達成原告承租系爭建物作為辦公室使用之目的。故原告委請律師於103年7月18日將上情以新竹英明街郵局第000498號存證信函通知被告，並主張自103 年8 月1 日起終止租約，要求退還租金支票等，被告則函覆拒絕返還及賠償。後新竹市政府於103年8月1日來函要求原告限期改善，原告於接獲新竹市政府公文時，即找被告談終止系爭租約之事，被告稱原告不必回復原狀。而原告於103年8月份搬離該址，點交時，原告並已返還鑰匙予被告，被告亦同意原告不用拆除裝潢，惟原告仍留有拷貝鑰匙，待被告返還押租金時，才會返還。被告既違反法律及系爭租約，依民法第423條、第227條規定及系爭租約約定，原告自得主張終止系爭租約，並請求被告賠償原告所支出之開辦費用894,942 元。且系爭租約既已終止，被告自應將所收取之押租金140,000 元返還原告，復因被告已無權再收取租金，故被告亦應將如附表所示103年8月至12月之租金支票返還原告，如支票已兌現，則應返還原告同額之金錢。
㈡、訴之聲明：
1.被告應給付原告1,034,942 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.被告應將原告所交付如附表所示之租金支票共5 張返還原告。如有支票已兌現而不能返還時，則應給付原告同額之金錢。
3.訴訟費用由被告負擔。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭租約第6條約定：「押租金140,000元整。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人；承租人應另支付租金。前項押租金，出租人應於租期屆滿，承租人依約履行債務並交還房屋時無息返還之。」；系爭租約第10條第2、3項約定：「房屋有改裝設施之必要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設。前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀。
」；系爭租約第13條約定：「本契約，承租人得終止租約。
依前項約定期前終止租約者，應於1 個月前通知之。」；系爭租約第14條約定：「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利。承租人未及時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金壹倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。」，而原告於103 年7 月18 日以新竹英明街郵局第000498 號存證信函告知被告，並聲明終止系爭租約、將於103年7月31日遷出、淨空所承租之系爭建物，請被告於翌日即103年8月
1 日前來辦理點交，顯已違反系爭租約第13條約定，並未於終止系爭租約前1 個月通知被告，故原告終止系爭租約並不合法。並因原告通知被告其欲終止系爭租約之時間太過臨時，且違反系爭租約約定，故系爭建物並未點交。況原告雖稱將於103年7月31日遷出、淨空所承租之系爭建物，然被告於
103 年10月份開啟系爭建物鐵捲門時，發現原告並未將系爭建物回復原狀，仍有大量裝潢、櫃架等物品仍放置於系爭建物內，況原告至103年12月4日仍持有系爭建物鑰匙，可證兩造並無辦理點交，系爭建物至今仍未點交返還。依系爭租約第10條第2 項、第14條約定，被告得向原告請求按照月租金70,00 0元1倍支付違約金至遷讓完竣，故原告請求被告返還其預先開立、作為系爭建物月租金之支票5紙，並無理由。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。次按原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（最高法院20年上字第2466號民事判例意旨參照）。原告依民法第227 條規定，請求被告賠償894,942 元之開辦費用，然需因可歸責於債務人之原因，致為不完全給付者，債權人方得向債務人請求。而被告對於系爭建物竟包含停車空間一事毫不知情，此觀被告與前手即訴外人陳奕錡訂定系爭建物之不動產買賣契約書，並未註明系爭建物有包含停車空間一事，即可自明。況被告亦係於新竹市政府來函通知，方知系爭建物室內空間竟包含停車空間，故被告已於103年8月28日向本院起訴，解除與訴外人陳奕錡就系爭建物所簽訂之買賣契約，並請求訴外人陳奕錡返還系爭建物之買賣價金，於本院另案103年度重訴字第174號事件（下稱另案）審理時，訴外人陳奕錡之訴訟代理人亦於103年9月23日言詞辯論期日陳稱：「被告（即訴外人陳奕錡）不知道系爭房屋內有規劃停車空間使用。售價部分，被告有去做行情的確認，得知其實這樣的售價與坪數是相當的。」，訴外人陳奕錡既稱不知系爭建物包含停車空間，自難期待其與被告訂定系爭建物之不動產買賣契約書時，確有告知被告，是被告確實不知此事，且另案判准訴外人陳奕錡應給付被告當時承買之全額價金，可證被告對於系爭建物包含停車空間，致系爭建物做為店鋪使用之空間僅有約10平方公尺一事，並無任何過失，完全不可歸責。故原告依民法第227 條規定請求被告賠償894,942 元，並無理由，縱認因可歸責於被告之事由致原告遭受損害，惟原告於102年7月18日寄發存證信函後，清空並搬走部分裝修物品，如辦公家具、窗簾等，上開物品之殘留價值仍歸屬於原告，是原告請求被告賠償高達894,942元之損害，即屬過高。
㈢、答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告於102年5月29日向訴外人陳奕錡購買系爭建物，買賣契約書建物標示欄載明一層面積66.93平方公尺、騎樓26.80平方公尺，共計93.73 平方公尺，附屬建物陽台面積8.82平方公尺。系爭建物之登記謄本及所有權狀之主要用途為店舖。
㈡、被告點交系爭建物後，於102 年12月25日將系爭建物原狀出租予原告，租期自103年1月1日起至107年12月31日止，每月租金70,000元。原告於簽訂系爭租約時，同時交付1 年期之租金支票及押租金支票予被告。
㈢、新竹市政府103年7月10日至系爭建物勘查結果，認系爭建物有違規使用之情形，依系爭建物（95）府工使字第224 號使用執照核准圖所示，實際屬店舖範圍面積為10.21 平方公尺，勘查時之現況為整屋為辦公室使用，且使用空間含2 部停車空間，要求原告限期改善。
㈣、原告以103年7月18日新竹英明街郵局000498號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示。
四、本件爭點：
㈠、系爭租約是否已合法終止？
㈡、原告依民法第227 條規定，請求被告賠償為使用系爭建物所支出之開辦費894,942 元，有無理由？
㈢、原告請求被告返還押租金140,000 元及如附表所示103年8月至12月之租金支票，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、系爭租約是否已合法終止？
1.本件原告主張兩造就系爭建物訂有系爭租約，並約定租期自103年1月1日起至107年12月31日止，為期5 年，暨原告於簽訂系爭租約時，同時交付1 年期之租金支票及押租金支票予被告，後因系爭建物違規使用停車空間部分將被拆除，而無法達成作為辦公室使用目的之事實，業據原告提出租賃契約書、勘查紀錄表為證，復為被告所不爭執，堪信為實在。至原告主張兩造之系爭租約業於103 年8 月1 日合意終止，被告應返還如附表所示之103年8月份至12月份租金支票及押租金等情，雖據原告提出存證信函為證，然為被告所否認，並以原告並未於終止契約前1 個月通知被告，故原告終止租約並不合法等語抗辯。經查，兩造所簽訂者既為定期之租賃契約，則定期之租賃，於期限屆滿前，如無法定理由，當事人任何一方，本不得任意終止租約，但亦得特別約定，當事人之一方或雙方均得於期限屆滿前終止契約。而依系爭租約第13條約定：本契約，承租人得終止契約。依前項規定期前終止租約者，應於一個月前通知之。雖原告主張系爭租約已於
103 年8 月1 日終止，並提出其於103 年7 月18日向被告為終止系爭租約意思表示之新竹英明街郵局第000498號存證信函為證（見本院卷第20至22頁），惟原告並非於其欲終止系爭租約日期（即103 年8月1日）一個月前寄發該存證信函，反遲至103年7月18日才寄發，顯已違反系爭租約第13條約定，原告前開存證信函並不發生終止系爭租約之效力甚明。且就兩造已合意終止系爭租約之事實，原告復未提出其他有利之事證供本院審酌，即難僅據原告單方所述，採為對其有利之認定。故原告此部分主張，尚不足採。
2.次按有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，需拋棄其占有，始能免除交付之義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅，即債權人之交付請求權已不存在，此觀民法第241條第1項規定自明（最高法院76年度台上字第2121號裁判意旨參照）。其次，承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。復依系爭租約第10條第2、
3 項約定：房屋有改裝設施之必要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設；前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀。又依系爭租約第14條第1 項約定：租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利。若如原告主張系爭租約已終止，則原告應會將系爭建物回復原狀以返還予被告，惟於原告主張解除系爭租約之103 年8 月1 日後，系爭建物於103 年10月24日仍有大量裝潢於其中尚未清空（見本院卷第39頁），而未有欲返還系爭建物予被告之表現，又原告訴訟代理人於本院行言詞辯論時自承，仍持有系爭建物之拷貝鑰匙等語（見本院卷第60頁反面），益徵在原告尚持有鑰匙之情形下，仍隨時可持之進出系爭建物，佐以被告訴訟代理人於本院行言詞辯論時陳述103年12月4日新竹市政府要進入系爭建物拆除夾層違建時，是由原告開門等語互核以觀（見本院卷第60頁反面），難謂原告已拋棄不動產之占有狀態，不能謂為已將系爭建物點交返還予出租人即被告，原告之主張尚非有理。又原告雖另主張被告曾稱原告不必回復原狀，惟並未就此有利於己之事實舉證以實其說，即難僅據原告單方所述，採為對其有利之認定，原告主張系爭租約已終止云云，洵屬無據，難以憑採。
㈡、原告依民法第227 條規定，請求被告賠償為使用系爭建物所支出之開辦費894,942元，有無理由？⒈按不完全給付，乃債務人不依債之本旨所為之給付，是其須
物之瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於債務人之事由所致（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議（一）參照）；次按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責（最高法院97年度台上字第1000號、82年度台上字第267 號裁判意旨供參）。反面而論，倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，並已舉證證明之，即難令其負債務不履行之責。
⒉本件原告主張支出894,942 元之開辦費用，及新竹市政府於
103年7月10日至系爭建物勘查結果，認系爭建物有違規使用情形，要求原告限期改善，違規使用停車空間部分勢將拆除，而無法達成原告承租系爭建物作為辦公室使用之目的，而系爭建物實際屬店舖範圍面積僅10.21 平方公尺等情，業經原告提出鑫福不動產開辦費明細、統一發票等件為證（見本院卷第15至19頁），被告復未就此部分爭執，堪信為真實。
至原告主張係因被告未事先告知系爭建物有違規使用之事實，致原告耗費894,942 元之開辦費用乙節，則為被告所否認，被告並辯稱買受系爭建物後即以原狀出租予原告，對系爭建物室內空間竟包含停車空間一事毫不知情等語。經查：
⑴、被告於102年5月29日向訴外人陳奕錡購買系爭建物後，並未
有何改裝或增建，隨即於102 年12月25日將系爭建物原狀出租予原告，此為原告所不爭執，是系爭建物於被告買受時即存在有佔用原應作為停車空間用途使用之瑕疵，堪可認定，上情並經本院103年度重訴字第174號民事判決確認無誤，業據本院依職權調取上開民事卷宗核閱無誤。是原告主張被告出租之系爭建物，存有違規使用之瑕疵，顯非兩造成立租賃關係後始行發生，彰彰甚明。
⑵、又被告與訴外人陳奕錡之買賣契約書建物標示欄載明一層面
積66.93 平方公尺、騎樓26.80 平方公尺，共計93.73 平方公尺，附屬建物陽台面積8.82平方公尺，此有買賣契約書一份在卷可稽（見本院卷第40至41頁背面），觀諸上開買賣契約書備註欄，買賣標的物並未包括汽車停車位，建物標示欄之記載，亦難知悉建物一層或騎樓甚至陽台，有部分空間應作為停車空間使用，對照系爭建物之登記謄本及所有權狀互核以觀（見本院103年度重訴字第174號卷第61至63頁），系爭建物之主要用途為店舖，自難期待被告向訴外人陳奕錡購買系爭建物時，即得知系爭建物經合法申請之店鋪面積僅有
10 .21平方公尺。
⑶、況原告為不動產仲介事業之從業廠商，應甚為理解建築法相
關法律規範，則兩造簽訂租賃契約書時，原告察覺系爭建物占用停車空間使用部分為違建之能力，應高於被告，此觀原告於本院行言詞辯論時自承簽訂系爭租約後，持系爭建物之使用執照影本去辦理公司登記等語（見本院卷第59頁），而稽之新竹市政府所核發系爭建物（95）府工使字第00224 號使用執照內容（見本院103年度重訴字第174號卷第32頁），尚有法定停車輛數14輛之記載，然原告猶未發現系爭建物是否有挪用法定停車空間之情事，實難期待不具不動產專業知識之被告更具能力察覺。另被告於102年5月29日係以25,500,000元之代價向訴外人陳奕錡購買系爭建物，衡以常情，若被告得知系爭建物有上開情事，應不會以相當於系爭建物完整空間均為店舖面積之行情價格購買，且原告於103年7月18日以新竹英明街郵局第000498號存證信函通知被告系爭建物有上開情事後，被告遂於103 年9 月1 日另案向訴外人陳奕錡起訴請求返還買賣價金，更可見被告應不知上開情事，方遲至原告通知系爭建物有上開瑕疵後，始向訴外人陳奕錡起訴請求解除契約並返還買賣價金，均難認被告就系爭建物存有違規使用之情形一節有可歸責之情事。
⑷、從而，系爭建物違規使用之情形，於原告承租前即已存在，
亦難認被告就上開租賃物之瑕疵有何可歸責之事由，揆諸上開說明，被告即毋庸擔負不完全給付之債務不履行損害賠償責任。原告固因承租系爭建物而支出894,942 元之開辦費，惟系爭建物之瑕疵顯然不可歸責於被告，已據本院認定如前，則原告依民法第227 條之規定，請求被告賠償為使用系爭建物所支出之開辦費894,942 元，即屬無據，為無理由，不應准許。
㈢、原告請求被告返還押租金140,000元及如附表所示103 年8月至12月之租金支票，有無理由？按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還（最高法院81年度台上字第1907號判決意旨參照）。查系爭租約第5條約定：擔保金140,000元整。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項擔保金，除有第17條之情形外，出租人應於期限屆滿，承租人交還房屋時返還之。原告於簽訂系爭租約時，同時交付1年期之租金支票及140,000元押租金支票予被告，為被告所不爭執，堪信為實在。惟系爭租約並未經合法終止，已如上述，兩造就系爭建物既有租賃之法律關係存在，則原告仍負有按月給付租金之義務，押租金亦擔保原告租金之給付及租賃債務之履行，應於兩造之系爭租約終止，原告返還系爭建物，且無債務不履行之情事時，方得請求被告返還押租金，然系爭租約既尚未終止，被告自無返還如附表所示103年8月至12月之租金支票及押租金予原告之義務。故原告請求被告返還押租金140,000 元及如附表所示租金支票，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告單方終止租約並不合法，復未能舉證證明兩造已合意終止系爭租約，而系爭建物固有實際屬店舖範圍之面積僅有10.21平方公尺，使用空間含2部停車空間等違規使用之情事，惟上開事由係兩造簽訂系爭租約前即已存在，且顯然不可歸責於被告。從而，原告依民法第423條、第277條之規定，請求被告賠償894,942元及被告應返還押租金140,000元暨如附表所示103年8月至12月之租金支票云云，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦缺乏宣告依據，均應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 蔡欣怡上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 2 日
書記官 蕭宛琴附表：
┌──┬────┬─────┬─────┬──────┐│編號│票號 │付款人 │票面金額 │發票日 ││ │ │ │（新臺幣）│ │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│001 │0000000 │新竹第三信│70,000元 │103年8月5日 ││ │ │用合作社 │ │ │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│002 │0000000 │同上 │同上 │103年9月5日 │├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│003 │0000000 │同上 │同上 │103年10月5日│├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│004 │0000000 │同上 │同上 │103年11月5日│├──┼────┼─────┼─────┼──────┤│005 │0000000 │同上 │同上 │103年12月5日│└──┴────┴─────┴─────┴──────┘