臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第181號原 告 大祈有限公司法定代理人 蔡滄海訴訟代理人 楊隆源律師複代理人 楊勝鈞被 告 新竹小城公寓大廈管理委員會法定代理人 陳義文訴訟代理人 龍其祥律師上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國103 年12月22日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；而前開情形於有訴訟代理人時不適用，但法院得酌量情形，裁定停止其訴訟程序；又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1 項、第176條分別定有明文。經查，本件原告大祈有限公司之法定代理人原為林子勤，嗣於訴訟進行中變更為蔡滄海，此有原告提出有限公司變更登記表一紙附卷可稽(詳本院卷三第21頁至第22頁)，又被告新竹小城公寓大廈管理委員會主任委員原為楊士逸，嗣主任委員變更為陳義文，亦有被告提出新竹市北區區公所 103年2月13日北經字第0000000000號函一紙附卷可佐(詳本院卷二第16頁 )，惟因兩造原即有委任訴訟代理人，揆之上開規定，本件訴訟程序不因其法定代理人變更而當然停止，且原告新任法定代理人蔡滄海復以書狀聲明承受訴訟，被告新任法定代理人陳義文亦以書狀聲明承受訴訟，此有承受訴訟狀各一紙附卷可佐(詳本院卷三第19頁、卷二第185頁 )，核與上開規定相符，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)坐落新竹市○○段○○○○○○號建物即門牌號碼新竹市○○○街○○巷○○○○號5樓之1房屋(下稱：2872建號房屋 )為原告大祈有限公司所有，此有建物登記第二類謄本一件足稽。又坐落新竹市○○段○○○○○○號建物(下稱：系爭建物)屬公共設施，為原告所有上開房屋及他人所有房屋之共同使用部分，原告之權利範圍為10000分之192，此亦有建物登記第二類謄本一件可憑。
(二)被告新竹小城公寓大廈管理委員會占用系爭建物內如附件新竹市地政事務所民國103年11月5日建物測量成果圖( 下稱：附圖 )所示面積73.87平方公尺之位置(即A2、A3、A4、A5、A6等5 個停車位 )停放車輛，而被告並非系爭建物之共有人，自屬無權占有，且系爭建物上之每個停車位市價約為新台幣(下同)85萬元，被告無權占有系爭建物如附件建物測量成果圖所示之位置，顯已對原告就系爭建物之所有權行使構成妨害，原告曾委請楊隆源律師於 102年11月13日以102律字第111301號函，通知被告應於5日將系爭建物如附圖所示位置予以淨空，惟被告獲函後竟置之不理，原告迫不得已，爰依民法第767條、第821條規定，本於所有權請求被告除去侵害，並將無權占用之位置遷空並返還予原告及全體共有人。
(三)又被告所管理新竹小城社區之區分所有權人中未購買停車位之人，其所有主建物就系爭建物公共設施部分之權利範圍，係隨主建物面積多寡而有不同，惟扣除主建物應分配之公共設施權利範圍以外，一個擁有一般停車位之人，就系爭建物之權利範圍為10000分之26，茲說明如下：
１、系爭建物包含地下一樓及地下二樓，被告於101 年1月7日曾就系爭建物之停車位辦理公告，公告中有若干資訊足以證明一個一般停車位就爭建物之權利範圍為10000分之26(但上開公告中，關於第2872建物之停車數量之記載，係屬錯誤的 )。
２、依上開公告顯示：⑴A1-3F(第3120建號房屋)擁有一個停車位
A1-4F(第3124建號房屋)則無停車位⑵A2-8F(第3141建號房屋)擁有一個停車位
A2-9F(第3145建號房屋)則無停車位⑶M1-13F(第2896建號房屋)擁有一個停車位
M1-14F(第2899建號房屋)則無停車位⑷M2-4F(第2870建號房屋)擁有一個停車位
M2-5F(第2873建號房屋)則無停車位⑸M1-8F(第2881建號房屋)擁有一個停車位
M3-4F(第2871建號房屋)原無停車位
３、依各該建物登記第二類謄本顯示：⑴A1-3F(第3120建號房屋)
A1-4F(第3124建號房屋)上開二棟房屋之主建物面積均為79.42 平方公尺，房屋大小一樣，惟就系爭建物之權利範圍相差10000分之26 ，足見一個停車位就爭建物之權利範圍為10000分之26。
⑵A2-8F(第3141建號房屋)
A2-9F(第3145建號房屋)上開二棟房屋之主建物面積均為42.79 平方公尺，房屋大小一樣，惟就系爭建物之權利範圍亦相差10000分之26 ，足見一個停車位就爭建物之權利範圍為10000分之26。
⑶M1-13F(第2896建號房屋)
M1-14F(第2899建號房屋)上開二棟房屋之主建物面積均為96.47 平方公尺，房屋大小一樣，惟就系爭建物之權利範圍亦相差10000分之26 ，足見一個停車位就爭建物之權利範圍為10000分之26。
⑷M2-4F(第2870建號房屋)
M2-5F(第2873建號房屋)上開二棟房屋之主建物面積均為48.42 平方公尺，房屋大小一樣，惟就系爭建物之權利範圍亦相差10000分之26 ，足見一個停車位就爭建物之權利範圍為10000分之26。
⑸M1-8F(第2881建號房屋)
M3-4F(第2871建號房屋)上開二棟房屋之主建物面積均為96.47 平方公尺，惟就系爭建物之權利範圍亦相差10000分之26 ，足見一個停車位就爭建物之權利範圍為10000分之26。
(四)再者，被告所管理新竹小城社區扣除主建物應分配之公共設施權利範圍以外，新竹小城社區每一個擁有子母停車位之人，就爭建物之權利範圍為10000分之38，茲說明如下：
１、M3-3F(第2868建號房屋)M3-5F(第2874建號房屋)M3-6F(第2877建號房屋)以上房屋之主建物面積均為96.47平方公尺，大小一樣。
２、M3-5F及M3-6F擁有一個子母停車位，就系爭建物之權利範圍均為10000分之46，而M3-3F則無停車位，就系爭建物之權利範圍為10000分之8，相差之權利範圍為10000 分之38。足見新竹小城社區每個擁有子母停車位就爭建物之權利範圍應為10000分之38。
(五)另就系爭建物停車位之變動情形，茲說明如下：
１、依新竹小城社區竣工圖之記載，系爭建物原設計277 個停車位，即地下一樓43個停車位，地下二樓234 個停車位。
惟當初起造人大頂美建設開發股份有限公司( 下稱：大頂美公司)並未依前開設計銷售停車位。
２、系爭建物地下一樓原設計43個停車位，被告將2 個停車位廢止設置，另在他處增設1 個停車位，因此地下一樓停車位變為42個，即一般停車位37個( 含被告所稱之來賓停車位)、獨立車庫5個( 見原證十八，綠色部分為廢止設置，紅色部份為增設 )。
３、系爭建物之地下二樓原設置234 個停車位，大頂美公司事後再增加2個停車位，致地下二樓停車位變為236個，又再將其中3個停車位廢止設置，致地下二樓停車位變為233個，即一般停車位224個、子母停車位9 個。被告已按233個停車位協助所有向大頂美公司買受停車位之人完成分管。
４、又原告於取得第3115建號房屋將原有辦公室用途變更為停車場使用，再規劃成42個停車位，此部分與本件停車位紛爭並無關聯，併此敘明。
(六)大頂美公司於辦理系爭建物權利範圍之分配登記時，就 5個獨立車庫部分，僅就其主建物應分配之公共設施權利範圍辦理登記，並不再就停車位部分分配系爭建物權利範圍。原證十之公告中就原告所有第2872建號房屋僅記載一個停車位部分，係屬錯誤暫時不將其列入計算，如將上開公告上「車位號碼欄」中呈現空白( 應將第3116建號建物部分列為空白，因大頂美公司前員工以大頂美公司名義占用1個停車位使用)及標有車位號碼者加以計算，共有249 個停車位，而系爭建物停車位有275 個，已如前述，顯見被告並未將其餘26個停車位予以公告，此即原告於拍賣取得第3115建號房屋後，一再向被告主張原告應擁有26個停車位之緣由。
(七)新竹小城社區每個一般停車位就系爭建物之權利範圍為10000分之26，每個子母停車位就系爭建物之權利範圍為10000分之38，以上均不含主建物原應分配公共設施之權利範圍，因此，261個一般停車位及9個子母停車位就系爭建物之權利範圍合計應為10000分之7128。新竹小城社區除第3
115 建號房屋外，其他所有主建物就系爭建物所應分配公共設施之權利範圍(不含停車位應分擔之權利範圍)合計為10000分之2803，將10000分之7128加上10000分之2803 等於10000分之9931，再將10000減掉9931等於69，故第3115建號房屋就系爭建物所應分配公共設施之權利範圍( 不含停車位應分擔之權利範圍)應為10000分之69，此有原告製作之統計表一件(見原證十九)可資為證。是以，原告所有2872建號建物就系爭建物之權利範圍除原有10000分之8以外，既尚有10000分之678之權利範圍，自應就系爭建物擁有26個停車位。然被告僅承認原告擁有21個停車位而已，並拒絕協助辦理系爭建物地下一樓停車位之分管事宜，且強行占用5 個停車位(即被告主張之來賓停車位)不願交由原告與其他共有人進行分管協議，由於原告尚欠缺5 個停車位，而被告就系爭建物並無任何權利範圍竟占用5 個停車位，顯屬無權占有，原告自得請求被告排除侵害。
(八)對於被告抗辯所為之陳述：
１、新竹小城社區應有275 個停車位，即地下一樓42個，地下二樓233 個，對於地下一樓42個部分，兩造並無爭執，有爭執的是對於地下二樓部分。原告主張地下二樓應為 233個停車位，其計算方法為大頂美公司原先設置234 個停車位，其後增加2個停車位，變為236個，其後廢止3 個，故為233個，即一般停車位224個，子母停車位9 個。惟被告主張地下二樓應為242 個，其計算方法是將每個子母車位計算為2個停車位，9個子母停車位即變成18個停車位，再加上一般停車位224個，即成為242個，惟被告主張地下二樓共有242個停車位，並無理由：
⑴子母停車位之買賣與轉讓均係以一個停車位計價，只是單
價較一般停車位略高而已，且子車位(或為B車位 )之進出必需經過母車位(或為A車位)而無法單獨進出使用。
⑵依被告所提書狀之附表一顯示，地下二樓停車位之編號係
自B2-1起至B2-236止，其中B2-107、B2-108及B2-121等三個停車位業經註銷，故實質上之停車位編號僅有233個。
⑶被告就子母停車位係將其編為一個車位號碼，例如：
B2-18(18a.b)B2-70(70a.b)B0-000(000a.b)且依原證17第2 頁之竣工圖顯示，系爭建物地下二樓僅有234個停車位，並無所謂9 個子母停車位之設計。
⑷綜上，可見地下二樓部分之停車位僅有233個。
２、被告以新竹小城3114號建物面積為3113號建物面積之1.44倍，3114號建物就系爭建物所應分配公共設施之權利範圍(不含停車位應分擔之權利範圍)亦為3113號建物之1.44倍；另3115建物面積為3113號建物面積之2.56倍，所以推論3115建號就系爭建物所應分配公共設施之權利範圍( 不含停車位應分擔之權利範圍 )亦應為3113號建物之2.56倍，即74/10000，而非69/10000。惟查，3112建物面積為915.59平方公尺，為3113號建物面積之2.01倍，如依被告之推論方式，3112建物就系爭建物所應分配公共設施之權利範圍(不含停車位應分擔之權利範圍)是否應為3113號建物之
2.01倍，即58/10000？但事實上，3112建物就系爭建物所應分配公共設施之權利範圍( 不含停車位應分擔之權利範圍 )係登記為51/10000，由以上說明，足以證明被告主張之計算方式並非正確。
３、被告雖主張2847建物及3097建物均擁有一個一般停車位，其就系爭建物之權利範圍並無法以前開方法推論為26/10000，惟其原因應係就主建物應分配之公共設施( 除停車位部分 )權利範圍登記有誤所致。茲說明如下：2847建物就系爭建物之權利範圍為38/10000，如扣除26/10000後，成為12/100000，雖然較無停車位之7/10000( 即同棟2833建號 )多出5/10000。惟3097建物就系爭建物之權利範圍為31/10000，如扣除26/10000後，成為5/100000 ，顯然較無停車位之10/10000(同棟3082建號)短少5/10000 ，足見上開差異應屬登記錯誤，而對一個一般停車位就系爭建物之權利範圍應為26/10000，不生影響。
(九)原告為此聲明：
１、被告應將坐落新竹市○○段○○○○○○號建物內，如附件所示新竹地政事務所103年11月5日建物測量成果圖所示面積
73.87平方公尺之位置(即A2、A3、A4、A5、A6等5 個停車位 )遷空，並返還予原告及全體共有人。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
(一)緣訴外人大頂美公司於83年間起造新竹小城社區大樓時，將自由段(以下均省段號)3169建號地下建物一層部分做法定停車空間用，部分規劃為餐飲、歌唱、健身等商業活動使用(有獨立之建號)，地下二層全部規劃為法定停車空間及電氣避難等公設使用。新竹小城公寓大廈管理委員會成立後，大頂美公司即將坐落3169建號地下一層如附圖所示編號A2至A6之來賓停車位(下稱：系爭停車位)交被告接管。嗣大頂美公司因資金周轉失靈，由原告於99年7 月間拍定大頂美公司所有3115號建物及3169號之尚未出售停車位持分。因原告拍定之上開停車位不點交，而大頂美公司尚未出售之停車位已出租予住戶，租金則遭被告扣押抵繳，故原告拍定後一年均無法確定停車位所在。嗣被告第16屆管委會主委陳建銘與原告公司約定，被告代為作成書面分管協議，以確認原告停車位所在位置，原告則代大頂美公司清償積欠之管理費300萬元作為代價。 詎被告第17屆主委羅宇婷竟在101年3月16日，與原告訂立協議書擅自於地下一樓之法定空地劃4 個停車位予原告，被告住戶發覺後即於101年5月31日召開臨時區分所有權人會議將羅宇婷罷免，改選第17屆管委會，改選後之管委會以羅宇婷無權處分為由塗銷協議書所劃之4 個停車位，原告因而主張被告為不當得利，訴請被告返還300萬元，由本院另案102年度訴字第130 號案件審理，原告於該事件中自承其只有22個停車位，且原告代償大頂美公司300 萬元管理費，與被告確認原告之22個停車位及交付停車位使用證明，互為對待給付之關係，被告既已履行完成分管協議書面及將22個停車位交付原告之義務，即無不當得利可言，惟因羅宇婷於該事件中偽稱300萬元是4個停車位的對價，造成被告敗訴，嗣後原告竟以羅宇婷擅自劃4 個停車位，主張有26個停車位。
(二)原告起訴主張其有系爭建物權利範圍686/10000 ，被告並非系爭建物之所有人，卻占用系爭建物附圖所示75平方公尺之位置停放車輛，係屬無權占有，請求將該部分騰空返還原告及全體共有人。惟系爭3169建號建物係新竹小城社區之共用部分，3169號地下一、二建物，除依分管協議所定之約定專用法定停車位外，其餘部分均屬新竹小城社區之共用部分。按公寓大廈之「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項分別定有明文。依上開說明，系爭3169建號建物除約定專用之法定停車位，係由各區分所有權人管理、使用及維護外，其他共用部分被告本於管委會之法定職權，依原有共用部分原規劃使用之目的，提供社區來賓停車之用，自非無權占有。
(三)原告於拍定3115號建物後，先違法將之變更為停車位使用，而後與被告確認其繼受大頂美公司之22個停車位，將之出售於住戶，於本件卻主張新竹小城地下停車位並無分管契約存在，顯與其所為自相矛盾。再依實務見解，建商於出售建物時先行分配停車位搭售，經由各區分所有人同意及買受各該分配之停車位，則各區分所有權人就各該停車空間，成立按原建商分配位置使用之分管契約，即分管契約所約定之專用部分，各該區分所有權之受讓人，亦應受該分管契約之約束( 參照最高法院99年度台上字第1191號裁判要旨 )。最高法院98年度台上字第1570號判決復謂：
「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」。準此，大頂美公司於銷售新竹小城房屋時搭售停車位，已代區分所有權人訂立分管契約，新竹小城區分所有權人間對於社區停車位，縱形式上無分管契約之書面存在，數十年來均按停車位使用權證明書使用各自購得之停車位，依上揭最高法院見解自可認有分管契約存在。
(四)新竹小城法定停車位設於地下層之系爭3169建號，是附載登記於主建物共同使用部分項下，並無獨立權狀。而依新竹市政府核定之使用執照所示，新竹小城共有277 個法定停車位，其地下一層原規畫有41個停車位，地下二層規畫有236 個車位。大頂美公司將系爭3169號建物之所有權，於扣除各個區分所有建物應分擔之公設持分後，剩餘持分全部登記在其所有3115號建物之共同使用部分內，於銷售房屋時對購買停車位之承購戶，另收停車位價金並發給停車位使用權證明書，載明停車位編號，並將一定比例之持分移轉於停車位買受人，由買受人在「停車位空間分管協議書」上蓋章確認，以代停車位共有人代訂分管契約。拍賣與私法上買賣效力相同，原告既因拍賣而取得3115號建物所有權，亦應受該分管契約之拘束。大頂美將277 個法定停車位之產權持分，全部登記在3115號建物共同使用部分之系爭3169號建物內，於出售停車位時移轉一定比例之持分於停車位買受人，則系爭3169號建物之全部持分，係表彰277 個停車位之所有權，故大頂美公司於出售停車位後，其移轉一定比例之系爭3169號建物持分，剩餘之持分總數即表彰剩餘之停車位總數，與已出售之每一個停車位持分比例未必相同。大頂美公司所有之3115號建物，於查封時共用部分系爭3169號建物持分為747/10000 ，其所表彰者為尚未出售之停車位全部所有權。目前新竹小城地下二層自編號1至236，其中編號107、108、121等3個停車位已註銷，另編號18a、70a、103a、127a、167a、179a、216a、217a、218a旁另有b車位，計242個停車位【236－3＋9＝242】，地下一層有42個停車位，共284個停車位【242＋42＝284】，因法定停車位只有277個，大頂美公司將地下一層編號2至6系爭停車位移交被告管理供來賓停車之用，系爭停車位並非3169號建物持分747/10000 所表彰之法定停車位內，而是全體區分所有權人共同使用之法定空地。
(五)況原告在本院另案102年度訴字第130號返還不當得利事件中，已自承只有22個停車位，因訴外人羅宇婷之無權處分行為，擅自將地下一層法定空地劃4 個停車位予原告，致其停車位成為26個，被告塗銷羅宇婷擅自增劃之4 個停車格，於原告訴請返還300 萬元不當得利勝訴後，已將款項返還予原告，是原告只有22個停車位，應可認定。此外，與系爭3169建號設在新竹小城為地下室之3113、3114號建物，其主建物面積分別為454.52及654.34平方公尺，二者比例為1.44【654.34÷454.52＝1.439 】，而該二筆建物分擔之大公持分分別為29/10000及42/10000，亦為1.44倍【42÷29＝1.44】，則3115建號主建物面積為1163.49 平方公尺係3113號建物之2.56倍【1163.49÷454.52＝2.559】，依此比例計算其大公持分應為74/10000【29/1000×2.56＝74/10000】，要非原告所稱69/10000。
(六)原告主張一個停車位持分是26/10000，惟建物面積相同，停車位持分超過26/10000者比比皆是：
１、面積79.42㎡之建物：有停車位之3120號(指建物建號，以下均同)之持分為32/10000，較無停車位之3124 號持分6/10000固多出26/10000，然而2920、2923、2929、2935 、2938、2941、2944、2956、2959、2960、2962、2963、29
65、2966、2968、2969、2971、2972、2974、2975、2977、2978、2980、2981、2983、2984、2986、2987、2989、3043、3046、3055、3058、3061、3064、3067、3070號均有停車位，其持分均為33/10000，較3124號建物多27/10000。原告指稱2920號等建物其大公持分是7/10000 ，扣除大公持分後停車位持分仍是26/10000云云，惟2920號等建物面積與3124號建物相同，大公持分多出1/10000 並舉證以實其說，至於原告提出之原證十九統計表，不過是羅宇婷依據原告意思製作之私文書，且係先設定停車位持分為26/10000，再將剩餘持分當作公設持分，並不足採。
２、面積96.47㎡之建物：有停車位之2871、2881號持分為34/10000，較無停車位2868號之持分8/10000固多26/10000，但有2個停車位之2874、2877號(停車位編號B2-179A、179B；B2-217A、217B)持分均為46/10000 (見原證十六)，與原告主張之停車位持分應為60/10000【8/10000+26/10000+26/10000＝60/10000】不符。
３、面積121.67㎡之建物：有一個停車位之3097號(B2-227)持分為31/10000，有二個車位之3098號(B2-162、B2-163)持分為62/10000，其停車位持分多31/10000而非26/10000，又3092號面積也是121.67㎡，其有一停車位之持分卻是36/10000。
４、面積78.66㎡之建物：有停車位之2833 號持分為33/10000，較無停車位之2848號持分7/10000固多出26/10000 ，然而有一停車位之2847號持分卻為38/10000，較2848號持分多29/10000。
５、由是可知，一個停車位持分並非必然是26/10000，亦有27/10000或更多者，依新竹小城社區第16屆第2 次臨時區權會會議記錄所載：管委會已經向地政機關請領到社區全體區權人之系爭3169建號(大公設：12,534.57平方公尺 )持分總表，將依本決議公告車位使用權名錄。您的持分有萬分之31(A棟為30 )，就擁有一個停車位，您的持分有萬分之52( A棟為51)就擁有一個子母車位之記載不符。從而，原告主張一個停車位持分為26/10000，並無所據。
(七)新竹小城B1、B2地下層法定停車位為277 個，法定停車位以外空間均屬社區公設，雖然大頂美公司共規劃284 個停車位，並將系爭停車位交給被告管理做為社區來賓停車之用，本質上為社區法定空間之管理利用，與大頂美公司可處分及出售之法定停車位，性質迥然不同。原告因拍賣而繼受大頂美公司之停車位數目，應為277 個法定停車位扣掉大頂美公司已出售所剩餘停車位，至於大頂美公司出售一停車位移轉3169號建物之大公設持分若干，以及剩餘持分為若干，均不會改變上揭原則。至於原告主張子母車位只是一個停車位，並無法律之依據。蓋共有人的不動產之應有部分(持分)，係表彰其該不動產之權利範圍(面積)，而子母停車位係二個不同的停車位，其權利範圍當然是 2個停車位之持分，並不因子母車位出入較為不便價格較低而不同，此與同一筆土地上建物面積相同，其基地持分必然相同，不會因房屋出入不便，價格較低而有不同。大頂美公司規劃之來賓停車位既為社區公共設施，被告成立實即移交被告管理使用，並不違反公寓大廈管理條例之規定，被告有管理使用系爭停車位權源，原告依民法第767 條規定主張返還所有物，洵無理由。
(八)綜上所述，新竹小城連同被告管理使用之5 個來賓停車位在內，目前共有284 個停車位，扣掉來賓停車位後，還有279個停車位，業已超出法定停車位總數277個，故來賓停車位不在3115號建物共用部分之約定專用停車位持分內，而是3169號建物法定空地內，另行規劃做為社區來賓停車使用，屬於社區之公共設施，並非大頂美公司擬出售之約定專用停車位。
(九)被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、若受不利之判決，被告願供擔保，請准供擔保宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)新竹市○○段○○○○○號建物為原告所有、系爭3169建號則為原告所有上開房屋與他人房屋共有的部分。
(二)被告管理的社區原核准於地下二樓設置停車空間234 輛、地下一樓設置停車空間43輛，共計設置停車空間277輛。
(三)原告擁有系爭3169建號持分192/10000 ，是來自於3115建號移轉取得。
(四)被告目前將原告主張之系爭停車位做為來賓車位使用。
四、本件爭點：
(一)本件系爭來賓停車位是否屬於原告所有？
(二)本件系爭來賓停車位是屬於原告專用的停車空間或是屬於被告社區共同使用的法定空地？
(三)原告請求被告應將5 個來賓停車位騰空後，返還予原告及全體共有人，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)本件系爭來賓停車位是否屬於原告所有？
１、按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1 項規定：區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。可知公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力( 最高法院96年台上字第1152號判決要旨參照 )。又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。是有關大廈住戶對該特定之停車位享有專用權，固無疑義。惟本件兩造就原告得使用車位專用權之範圍，既生爭執，揆諸前開說明，則自應參酌原告實際受讓交付取得系爭3169建號時之情形，並綜合過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，合先敘明。
２、查原告主張其於99年10月29日因買賣取得2872建號建物，最初其擁有系爭3169建號建物之權利範圍為8/10000 ，而原告於99年7月29日自本院民事執行處拍賣取得3115 建號建物，當時3115建號房屋擁有系爭建物之權利範圍為747/10000，後原告即將其中678/10000移轉由2872建號房屋擁有，故2872建號房屋擁有系爭3169建號建物之權利範圍為686/10000，嗣原告陸續出售停車位，並移轉系爭3169 建號建物之權利，目前擁有系爭3169建號之權利範圍為192/10000 ，業據原告提出建物登記謄本、建物所有權狀、本院民事執行處99年7月10日新院燉98司執武字第16533號函各一紙附卷可稽(詳本院卷一第6頁至第19頁、卷二第30頁至第34頁、第190頁、第192頁 )，且為被告所不爭執，則原告上開主張，自堪信為真實。又原告係向本院拍賣取得3115建號之建物，而依本院98年度司執字第16533 號案件拍賣公告記載：本院於93年7月8日假扣押查封2、2之15地號及3115建號債務人陳守德持分時，債務人不在場，地政人員指界稱2 地號上有3115建號係新竹小城社區大樓之地下室一樓，假扣押債權人稱3111、3113、3114、3115建號均相通，為住戶停車場，嗣假扣押債權人並陳報上開建號建物擬作為辦公室用，部分作為來賓及客戶停車使用，無出租，嗣本院於97年8月1日現場查封3115建號債務人楊綢鳳持分時，債務人不在場，債權人代理人稱3115建號為地下一樓，係開放空間，在場管理員稱，上開建物現為社區住戶停放機車，管委員有公告禁止停放車輛於該建物，但住戶未遵守，其使用法律關係不明，本院不為實體認定，請應買人自行注意查證，拍定後不點交等情，業據本院依職權調閱98年度司執字第16533 號民事執行案卷核閱無訛，復經被告提出蓋用大頂美公司印文之停車位使用權證明書、停車位空間分管協議書附卷可佐(詳本院卷二第107頁、第95頁至第101頁)。足見被告辯稱訴外人大頂美公司於83年間起造新竹小城社區大樓時，將系爭3169建號地下建物一層部分做停車空間使用出售，並於新竹小城公寓大廈管理委員會成立後，大頂美公司即將坐落系爭3169建號地下一層如附圖所示編號A2至A6之來賓停車位交付被告接管，應與實情相近，故原告上開主張系爭5 個來賓停車位應屬於原告所有云云，要非無疑。
３、參以原告前對於被告向本院另提起返還不當得利之訴訟，請求被告返還300萬元，由本院另案102年度訴字第130 號民事案件審理，原告於該事件中主張其代墊訴外人大頂美公司積欠被告之部分管理費300 萬元，被告即可與原告確認其所得使用之26個停車位(其中4 個為子母車位)位置，而依原告在該案提出其與被告訂立協議書上記載原告得予使用停車位置並未包含系爭5 個來賓停車位，亦有被告提出兩造間訂立之協議書一紙附卷為憑( 詳本院卷三第41頁至第42頁)，復經本院依職權調閱本院另案102年度訴字第130號民事案卷核閱綦詳，且為原告於本院103年12月22日言詞辯論期日陳稱：原告係為圓滿協議才會同意22車位有
4 個後方劃出子車位，故仍主張22車位，子母車位算1 車位等語(詳本院卷三第86頁及其反面)，則本件系爭5 個來賓停車位如係屬於原告所有，衡之常情，原告應無不在前案即予主張屬己約定專用之停車空間，亦見原告上開所述本件系爭來賓停車位係屬於原告所有，顯違反一般經驗法則，尚難採信。
(二)本件系爭來賓停車位是屬於原告專用的停車空間或是屬於被告社區共同使用的法定空地？
１、被告辯稱起造人大頂美公司當初係將新竹小城停車位設於地下層之系爭3169建號，是附載登記於主建物共同使用部分項下，並無獨立權狀，而依新竹市政府核定之使用執照所示，新竹小城共有277 個法定停車位，其地下一層原規畫有43個停車位，地下二層規畫有234 個車位，應認系爭3169號建物之全部持分，係表彰277 個停車位之所有權，大頂美公司於銷售房屋時對購買停車位之承購戶，另收停車位價金並發給停車位使用權證明書，載明停車位編號，並將一定比例之持分移轉於停車位買受人，由買受人在「停車位空間分管協議書」上蓋章確認，以代停車位共有人代訂分管契約，原告既因拍賣而取得3115號建物所有權，亦應受該分管契約之拘束，則新竹小城社區目前地下一樓有停車位42個，地下二樓有242 個停車位，顯已超出當初核准之法定停車位數量277 個，故大頂美公司乃將地下一層系爭編號2至6系爭停車位移交被告管理供來賓停車之用，系爭停車位並非系爭3169號建物持分747/10000 所表彰之法定停車位內，而是全體區分所有權人共同使用之法定空地等情，則為原告否認，辯稱：地下二層之停車位為233個，即一般停車位224個，子母停車位9 個，子母停車位之買賣與轉讓均係以一個停車位計價，只是單價較一般停車位略高而已，且子車位(或為B車位 )之進出必需經過母車位(或為A 車位)而無法單獨進出使用，被告認子母停車位均應計為一個車位，顯不合理等語，經查，被告社區地下二層目前確有9 處子母停車位，亦經兩造分別提出附圖可稽(詳本院卷二第191頁、第196頁 )，復經本院於103年9月9日會同兩造前往現場勘驗明確，製有勘驗筆錄附卷為憑(詳本院卷三第5頁至第8頁)，惟本案建築物原核准於地下二層設置停車空間234 輛，地下一層設置停車空間43輛，共計設置停車空間277 輛，其中241輛停車位尺寸為2.5公尺x6公尺，36輛停車位停車位尺寸為2.25公尺x5.75 公尺，亦經本院依職權向核發使用執照之主管機關即新竹市政府查詢明確，此有新竹市政府103年9月23日府工建字第0000000000號函一紙附卷可佐( 詳本院卷三第11頁至第16頁 )，應認在被告管理之新竹小城社區未申請變更使用執照下，應不得擅自增加法定總停車位總數，故原告主張子母停車位現場既係實際以黃漆劃設停車位格線，並標示停車位編號以供個別停車，應認屬於獨立之車位，此有原告提出現場照片十一幀附卷可稽(詳本院卷二第204頁至第209頁)，故被告上開所辯新竹小城社區目前地下一樓有停車位42個，地下二樓有一般停車位224個，子母停車位各9個，合計地下二樓有242個停車位，總計擁有284個停車位，扣除系爭5 個來賓停車位後，已超出當初核准之法定停車位數量277個，乃認系爭5個來賓停車位不應列入系爭3169建號建物當初起造時所表彰277 個法定停車位所有權範圍內，而是全體區分所有權人共同使用之法定空地，即非無憑。則原告主張本件系爭5 個來賓停車位應屬於原告專用的停車空間，顯逾新竹小城社區當初經核准使用停車空間之汽車停車位總數，要非無疑。
２、又按區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799條之1第4 項既有明文。則原告於99年間買受取得2872建號建物時，既距系爭3169建號建物自83年間起即取得新竹市政府核發之使用執照已達16年之久，此有被告提出新竹市政府工務局使用執照附卷可佐(詳本院卷二第102頁 )，且原告在向本院拍定取得3115建號建物之拍賣公告上亦可見諸記載有地下一層有來賓停車位及社區住戶停車使用乙節，足見原告應可得而知地下一層及二層車位具有分管契約存在，難認原告得不受分管規約拘束。
３、再者，公寓大廈管理委員會就共用部分、約定共用部分，有點收、保管及維護之職權，為公寓大廈管理條例第36條第2 、11款所明定。又「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」「住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」亦為同條例第9條第1、2項前段、第4項所明定。易言之，公寓大廈之住戶倘無約定專用，卻占有共同使用部分之全部，即屬違反共同使用部分之通常使用方法，管理委員會即得依該條例第9條第4項之規定，訴請法院為必要之處置。是以，公寓大廈管理委員會雖非共有關係之權利主體，惟就公寓大廈共用部分如已取得全體區分所有權人之委託或同意，即有保管及維護之職權，則本於上開權限所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，並為適格之當事人( 最高法院96年度台上字第1780、1781號判決意旨參照 )。查本件縱認原告主張其擁有26個停車位，惟原告並未舉證證明其所擁有26個停車位之實際位置即係在系爭5個來賓停車位處，且原告主張其對於系爭5個來賓停車位有約定專用之權利，卻聲明請求被告應將坐落系爭3169建號建物內如附圖所示5 個停車位遷空，並返還予原告及全體共有人，而經本院於103 年12月22日言詞辯論期日就此詢問原告：「( 問：本件原告主張擁有26個停車位，聲明請求被告應將來賓停車位位置騰空，返還予原告及全體共有人，如此原告的聲明及請求是否即是將停車位返還予被告社區？ )答：請求排除管委會占用，返還的對象是全體共有人。」乙節(詳本院卷三第86頁反面)，似不否認本件系爭來賓停車位並非屬於原告專用的停車空間，則被告目前既係取得新竹小城社區區分所有權人之委託或同意，就共用部分有保管及維護之職權，而將系爭5 個車位作為來賓停車位使用，亦不悖於被告有管理使用系爭停車位之權利，則原告主張被告無權占有使用系爭5 個停車位，亦難採信。
(三)原告請求被告應將5 個來賓停車位騰空後，返還予原告及全體共有人，有無理由？原告主張其得本於民法第767條及第821條規定，請求被告應將如附圖所示系爭5 個來賓停車位騰空後，返還予原告及全體共有人，既未舉證以實其說系爭5 個來賓停車位係屬於原告約定專用之停車位，且與被告就共用部分、約定共用部分，有點收、保管及維護之職權，且被告亦係取得新竹小城社區區分所有權人之委託或同意，乃將系爭5 個車位作為來賓停車位使用，則原告主張被告無權占有使用系爭5 個停車位，既難採信，則原告上開主張，顯屬無據，難予准許，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
叁、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
肆、據上論結，本訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 9 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 9 日
書記官 謝國聖