臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第1006號原 告 簡正宇訴訟代理人 蔡甫欣律師被 告 江松喜
江兆堂前2 人共同訴訟代理人 潘秀華律師複代 理 人 彭禎穎被 告 范整銘
范整銓兼前2人共同 范進來訴訟代理人 弄18號被 告法定代理人 蘇俊逸被 告 楊嘉寶前2 人共同 李文傑律師訴訟代理人 彭首席律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國105 年4 月19日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告范整銘應給付原告新臺幣伍拾萬壹仟陸佰捌拾玖元，及自民國一百零三年十二月二十三日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告范整銓應給付原告新臺幣伍拾萬壹仟陸佰捌拾玖元，及自民國一百零三年十二月二十三日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告住通股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰萬叁仟叁佰柒拾捌元，及自民國一百零三年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、第一、三項之給付、第二、三項之給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內免給付之義務。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告范整銘、住通股份有限公司連帶負擔百分之二十八，由被告范整銓、住通股份有限公司連帶負擔百分之二十八，餘由原告負擔。
七、本判決第一、二項於原告各以新臺幣壹拾陸萬柒仟元為被告范整銘、范整銓預供擔保後，得為假執行。但被告范整銘、范整銓如各以新臺幣伍拾萬壹仟陸佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣叁拾叁萬肆仟元為被告住通股份有限公司預供擔保後，得為假執行。但被告住通股份有限公司如以新臺幣壹佰萬叁仟叁佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國103 年6 月間至中信房屋新竹關東站前加盟店即住通股份有限公司（下稱住通公司）洽看房屋，該店指派仲介人員即被告楊嘉寶服務原告，原告看屋3 次後決定以新臺幣（下同）2,010 萬元向被告范進來購買新竹市○○段○○○○○○○ ○號土地、向被告范整銘、范整銓購買新竹市○○段○○○ ○號建物（門牌號碼為：新竹市○○路○○號房屋）《下稱系爭房地》，並於103 年6 月12日於該店與被告江松喜（即被告范整銘、范整銓、范進來之受任人）訂定不動產買賣契約書，原告已將價金全部給付完畢，系爭房地所有權於10
3 年6 月24日移轉登記予原告。嗣原告於103 年7 月23日為申請音樂補習班立案登記，委請代辦業者黃來發至系爭房屋勘查，代辦業者黃來發發現系爭房屋乃地下室、1 樓至4 樓之建築物，惟1 樓至3 樓後段及4 樓全部均為違章建築，致使原告無法申辦補習班立案登記，且違章建築部分因以磚塊水泥建築，而非以鐵皮搭建，原告若未委請代辦業者勘查，根本無法知悉系爭房屋大面積屬於違章建築。又103 年6 月12日簽約當日，地政士劉瓊如主持雙方簽約事宜，系爭不動產買賣契約書附件之「房地產標的現況說明書」第9 項次「建築改良物是否包括未登記之違章建築部分」，已勾選「是」，位置勾選「後陽台」，由被告范整銘、范整銓及范進來委任之被告江兆堂在其上簽名，原告及賣方代理人即被告江松喜均確認後，2 人於該現況說明書蓋章或簽名。詎料，系爭房屋違章建築部分非僅後陽台，違建面積第1 層至第3 層各為18.39 平方公尺、第4 層為60.16 平方公尺，陽台每層各4.9032平方公尺（4 層共計19.61 平方公尺），原告向被告楊嘉寶反映，被告楊嘉寶承認帶看時已知系爭房屋後段為違章建築，惟並未告知原告系爭房屋大面積範圍均為違章建築一情，此有原證5 原告與被告楊嘉寶電話會談錄音可佐。
(二)被告范整銘、范整銓為系爭房屋所有權人，被告范進來為系爭土地所有權人，該3 人應知悉系爭房屋大面積範圍為違章建築，渠等委託被告江兆堂、江松喜出賣系爭房地，應告知被告江兆堂、江松喜有關系爭房屋違章建築之情形；又被告江兆堂為專職地政士，曾膺任新竹市地政士公會理事長，被告江松喜現任職於新竹市環境保護局擔任秘書職務，屬高階公務人員，該2 人專業上均應知悉出賣房屋應誠實揭露現況，惟渠等故意或過失未誠實揭露系爭房屋屋況，明知系爭房屋1 樓至3 樓後段及4 樓全部均為違章建築，而於不動產買賣契約書之房地產標的現況說明書中第9 項次「建築改良物是否包括未登記之違章建築部分」勾選「是」，位置僅勾選「後陽台」，而未勾選「室內格局」，故意不告知原告系爭房屋之瑕疵，隱瞞原告陷於錯誤，致使原告買受系爭房屋受有損害（按系爭房屋不含土地，市價現值約400 萬元，以45% 範圍違章建築計算，被告范整銘、范整銓、范進來、江兆堂與江松喜所得之不法金額約180 萬元），爰依民法第184條第1 項前段、第185 條、第224 條前段、第227 條第1 項、第359 條第1 項本文及第360 條、第179 條規定，請求被告范整銘、范整銓、范進來減少價金或損害賠償180 萬元；依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告江兆堂、江松喜損害賠償180 萬元。
(三)另被告住通公司依民法第567 條規定，應將訂約事項報告予原告，並應積極調查被告范整銘、范整銓、范進來、江兆堂、江松喜之信用、行為能力及履約能力等事項，惟被告楊嘉寶故意不告知原告系爭房屋有1 樓至3 樓後段及4 樓全部均為違章建築之瑕疵，被告住通公司亦未能查明，致使原告買受系爭房屋受有損害（被告住通公司及被告楊嘉寶所得不法金額為向原告收取之仲介服務費402,000 元），爰依民法第
184 條第1 項前段、第188 條第1 項前段、第224 條前段、第227 條第1 項、第571 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、消費者保護法（下稱消保法）第8 條、第51條規定，請求被告住通公司及楊嘉寶返還服務費或請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金1,206,000 元。
(四)對被告抗辯所為之陳述：１依被告住通公司及被告楊嘉寶所提被證1 錄音逐字稿：「代
書：江先生再請教一下，因為我們是透天的房子，有加蓋或是增建的部分嗎？賣方代理人（被告江松喜）：說實在的，就按現況？。代書：所以你也不太…。賣方代理人（被告江松喜）：我也不清楚。就保存登記資料好像有一個3 樓上面，保存不知道多久？代書：80年。賣方代理人（被告江松喜）：不是，保存加上去有4 樓？有3 樓還是4 樓？代書：沒有，到3 樓。買方（原告）：到3 樓半。賣方代理人（被告江松喜）：有一點點增建，但那是不管啦，就按現況啦！買方（原告）：是是是」，得證明被告江兆堂、江松喜有故意過失行為，如果被告江松喜確實不清楚有違建，為何又會改說「有一點點增建」呢？所以被告江松喜實際不是「不清楚」，而是不願意說明清楚，明知有違建，卻一昧以「就按現況」來規避責任。另原告糾正代書系爭房屋保存登記為3 樓半之後，現場所有人都可以出面反駁原告並告知原告違建事實，亦即保存登記（權狀）只到3 樓，但是現場被告楊嘉寶、江松喜等人並未確實告知。
２被告楊嘉寶、江松喜告知原告有關違建面積及範圍重要之事
，在代書與被告江松喜間模糊對話帶過，且代書及被告楊嘉寶均知悉權狀附於系爭買賣契約書後面，現場所有人只要立即將系爭買賣契約書翻到附件之建物權狀影本，即可盡到告知原告之責任，惟現場被告楊嘉寶及江松喜並未如此處理。退萬步言，縱原告疏忽未檢視4 樓有無權狀紀錄一情，惟被告楊嘉寶身為仲介人員、被告江松喜、被告江兆堂為代理人，從未對原告說明或揭露1 樓至3 樓後半段有大幅面積之違章建築，且該等違建根本無法從外觀看出係屬違章建築，故渠等確對原告為故意或過失行為。
３系爭房屋違建面積占合法面積高達41.4% ，足見原告買受系
爭房屋受有損害，且經估價師評估系爭房地總價為18,162,227元，原告買受系爭房地價格為2,010 萬元，足證原告損失為1,937,773元。
(五)綜上，爰聲明：１被告范整銘、范整銓、范進來、江兆堂、江松喜應連帶給付
原告180 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
２被告住通股份有限公司及楊嘉寶應連帶給付原告1,206,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。３原告願供擔保，請准宣告假執行。
４訴訟費用由被告連帶負擔。
二、被告則以：
(一)被告范整銘、范整銓、范進來辯以：被告范整銘、范整銓、范進來有意出售系爭房地，故委請被告江兆堂代找房屋仲介、代辦簽約等出售相關事宜，並已告知被告江兆堂系爭房屋後方為增建，原告請求為無理由，為此答辯聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
(二)被告江兆堂、江松喜辯稱：１被告江兆堂因受系爭房地所有權人即被告范整銘、范整銓、
范進來委託代為處理系爭房地之出售事宜，遂分別委託數家不動產仲介公司代為銷售，被告江兆堂為賣方之代理人，而原告經與被告住通公司之經紀人員即被告楊嘉寶聯繫欲買受系爭房地，兩造並約定於103 年6 月12日至代書處簽訂買賣契約，被告江松喜僅因被告江兆堂無法於103 年6 月12日至代書處簽定買賣契約，方代替被告江兆堂至代書處簽約，被告江松喜從未參與系爭房地買賣事宜，故不知悉仲介與原告間洽商之情況，亦不知悉房屋之實際情況為何，因此被告江松喜方於代書詢問系爭房屋是否有加蓋或增建時回答不清楚，有一點點增建，就按現況等語，原告以被告江松喜上開陳述論斷被告江松喜明知房屋有違建，卻一味以按現況來規避責任，實顯速斷。
２證人陳羣政就增建部分之證述為「…是我按委託書上面的房
地產標的現況說明書問被告江兆堂，問到違建這一條的時候，我問系爭房屋是否有增建，增建的位置在哪裡，被告江兆堂跟我說系爭房屋1 到4 樓後方的部份是增建，我問是後陽台嗎？被告江兆堂說是」、「我簽委託的時候，被告江兆堂就有告訴我系爭房屋有增建，後來被告江兆堂將鑰匙交給我，我自己去現場拍照，並做銷售的帆布測量，並用電話向被告江兆堂詢問系爭房屋增建的位置，他在電話中跟我說廚房往上的部分都是增建，後來我再調建物測量成果圖來確認」，足見被告江兆堂於委託銷售時，確實告知系爭房屋後方均係增建，未刻意隱瞞有增建情事。復參以被告楊嘉寶在與原告對話時曾稱「其實後陽台的意思就是『後尾』，『後尾全部蓋起來』」、「其實他也算是有告知啦！只是每個人認知不同，他的認知是後陽台，依我做仲介，後陽台可能就是這個後面嘛」，是依仲介人員之認知，當被告江兆堂告知後方是違建時，仲介人員方勾選「後陽台」，故原告稱被告江兆堂、江松喜於房地產標的況說明書勾選「後陽台」，而未勾選「室內格局」係有故意之行為，顯然無據。
３再者，被告楊嘉寶於104 年2 月17日言詞辯論期日陳稱「有
，我還有帶原告去現場看，在現場時我有告知原告系爭房屋
1 樓廚房就是增建，我們還有去看隔壁，有把防火巷全部蓋滿，後方無法進出，從廚房往上也都是增建」等語，且原告偵查中自承：物件個案調查表係帶看現場後，被告楊嘉寶有開網頁給伊看，至於建物謄本當時沒有認真看等語，復自承：簽約當日合約，合約書是一頁一頁看，看到最後時，1 位女代書說最後有附上謄本及丈量圖，但伊沒仔細看等語，足見於洽商過程至簽約為止，被告等人均未曾隱匿增建位置，亦多次提供相關資訊供原告參考。又簽約當日房地產標的現況說明書經原告審閱後簽名其上，與建物謄本及建物測量成果圖同列為不動產買賣契約之附件，依建物謄本記載系爭房屋層數為3 層，其中1 、2 、3 層分別為49.94 平方公尺，地下層為18.88 平方公尺，總面積為168.70平方公尺，而建物成果測量圖亦標示系爭房屋1 、2 、3 層均為長11公尺、寬4.54公尺、面積49.94 平方公尺，地下室則為長4.16平方公尺、寬4.54平方公尺、面積18.88 平方公尺，是以原告在買系爭房屋時，就增建之範圍及狀況均明瞭而仍買受，故原告提起本訴實無理由。
４另據新竹市政府103 年10月29日府工使字第0000000000號函
就系爭房屋可否變更為補習班乙事於說明三中敘明「有關該址建築物，位屬住宅區範圍內，得由建築物所有權人委託依法登記之開業建築師，依現行建築技術規則及補習班設備設置標準檢討並簽證負責，現況若涉及與檢討簽證結果不符之處，應由申請人施工改善完成後，再行向本府提出變更使用執照之核發申請」，足證並非不得為補習班立案之申請，況依新竹市政府104 年2 月13日府工使字第0000000000號函說明中，亦可證原告根本未曾向市政府為補習班之設立申請，足證原告之主張顯然不實。
５本件經黃小娟不動產估價師製作不動產估價報告書評估系爭
房地總價為18,162,227元，而本件買賣價金2,010 萬元扣除服務費、交易安全手續費、土地增值稅、水電瓦斯等費用後，賣方實際取得金額為18,304,420元，與評估總價18,162,227元相近。又原告以系爭房地設定抵押權予銀行辦理貸款，擔保債權金為1,800 萬元，一般而言，銀行評估貸款額度約為供擔保之不動產價值70% ，據此推算銀行評估系爭房地價值應逾2,500 萬元，是本件買賣價金2,010 萬元未偏離市場行情，故原告主張評估總價為18,162,227元，買賣價金為2,
010 萬元，而認受有1,937,773 元損失，實屬率斷。又未經保存登記建物尚非不得作為交易標的，足見未經保存登記建物仍具有一定經濟價值，而系爭房屋後陽台及4 樓增建部分雖非屬保存登記範圍，惟物理上將系爭房屋結構向後、向上延伸，使得系爭房屋實際可使用的面積增加，當無損系爭房屋之經濟價值，且估價報告書亦肯認未保存登記建物具有價值，進而評估系爭房地總價18,162,227元，故原告以系爭房屋違建面積占合法面積高達41.4% 而認買受系爭房屋受有損害，當應就增建部分造成系爭房屋價值減損負舉證責任。
６綜上，爰答辯聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。
(三)被告住通公司、楊嘉寶則稱：１依據原證1 不動產買賣契約書所附建物登記謄本、新竹市地
政事務所建築物測量成果圖所示系爭房屋登記層數為3 樓；且103 年6 月12日買賣雙方簽約時，賣方代理人即被告江松喜已有告知增建，就是按現實的屋況交屋，當時簽約代書亦告知保存登記是3 樓，原告亦稱是，足見原告對於系爭房屋增建情況實際察看數次後已有所理解，並非如其所稱係單純受「房地產標的現況說明書」勾選誤導，而「房地產標的現況說明書」亦係勾選有增建，僅因無其他恰當欄位得精確描述系爭房屋增建情況，且原告已然知悉明瞭系爭房屋何處增建，故簡易勾選「後陽台」欄位，非謂被告楊嘉寶故意或過失不告知系爭房屋現況。
２原告所提原證1 契約所附新竹市地政事務所建物測量成果圖
、建物謄本與系爭房屋現場對照，系爭房屋必然有增建，縱如原告主張，亦係爭執增建範圍而已，系爭房屋買賣契約本係由買賣雙方翻閱，原告執被告楊嘉寶簽約時一語「不清楚」、被告楊嘉寶應立刻翻閱買賣契約附件，而謂被告楊嘉寶刻意隱瞞增建而有所過失，應屬牽強，何況原告自承輕率未查，亦屬可歸責於己之事由。而原告所提原證5 ，實際上被告楊嘉寶於該次對話並無承認、回應「隱瞞未告知增建」或就此有致歉之語，僅係原告自行質疑，被告楊嘉寶委婉回應「不知得否立案」而已，豈能因原告自設質問「你們帶我去看店面都沒有提增建、簽約你們都沒有跟我講」，推論被告楊嘉寶刻意隱瞞。何況當時原告自行錄音蒐證，當係誘導質問，被告楊嘉寶身為服務人員，縱使客戶所言不實，被告楊嘉寶當不可能直斥。再者，於該次對話，被告楊嘉寶亦表明後陽台就是後尾，後方增建、一般要用大家也都看得出來等語，足見被告並無刻意隱瞞增建。
３按債權應非屬民法第184 條第1 項前段所稱之權利，原告主
張當初未受被告等人告知而不知違建範圍究係如何，致使其無法辦理補習班登記立案而受有損失云云，不論是否屬實，此與侵權行為之要件不合。況且，不論係債務不履行或減少價金之請求，原告不能辦理補習班所受之損失，具體依據又何在？系爭買賣契約並無隻字片語有關補習班設立或其他營業之用作為買賣原因，原告據此主張無法辦理補習班登記受有損失，實無根據。又本件並無給付遲延或給付不能問題，亦無物之瑕疵存在；而就消保法第51條規定而言，原告仍須證明究竟其損害為何。
４依本案不動產估價報告所載，牽涉不動產價格原因多端，如
國家房地產政策（貸款限制、實價登錄等）、國際金融秩序（美中經濟成長連動性）及系爭房屋周邊交通、設施、發展趨勢及系爭房地面積、位置及建物狀況等，故買賣價格背後原因複雜，亦牽涉當事人主觀需求而有差異，如買受人可能特別重視交通便利或周遭有學校機構，則其議價空間將更廣，然此則非不動產估價師所評估。估價報告所載，價格決定以666,000 元為基準，係以比較法得出613,000 元、土地開發分析得出718,000 元，而予以綜合判決（權重各為50% ）得出，此亦見買賣背後有諸多複雜成因決定價格，且每一原因對每一個交易者重要性皆有不同。尤以原告主張係要將系爭房屋作為補習班之用，此項經濟效益若干，存在原告規劃中，其預估系爭房屋對面即為國小，招生資源豐沛，可有相當獲利空間，此項因素對原告而言特別重要，但估價師並未納入本案評比重點，申言之，方圓5 里之內固然有類似系爭房屋結構格局、交通便利者，然若周遭並無學區，則開設補習班勢必多所不便，縱然價格與本案相當，當非原告所選。因此，不動產估價報告僅為輔助參考標準，應許有一定間距，均屬所謂合理價格範圍內。系爭買賣契約價格為2,010 萬元，估價報告評估價格為18,162,227元，2 者相較比率為0.
901 ，差異甚小。再者，系爭土地之增值稅共為1,378,857元（609 地號890,148 元、610 地號488,709 元），此雖為不動產出賣人負擔稅捐，但為維持獲利空間，常將此納入出售價格範圍內，再以不動產出賣人多欲「實拿方式」為買賣議價，將仲介服務費考量在內，而本案仲介費為總成交價4%，故如以估價報告所載18,162,227元為不動產出賣人所得實拿價金，則參考上開因素最終契約之價位應為20,313,629元【（18,162,227＋1,378,857 ）÷0.96】，而此增值稅、仲介費等參酌因素，雖非估價報告所探究者，卻係實際影響買賣交易價格。又不動產估價報告未將增建比例因素致不得設立補習班因素納入，則依原告主張因未受告知違建比例過高，致使無法辦理補習班登記，因此所生之損害，此與不動產估價報告評估價格與本案實際買賣價格差額如何，自無關聯。何況，原告亦不爭執當初就知道有違建，此亦不得辦理補習班登記，則原告所主張損害究係何者，如係不能辦理補習班登記所生，此不但未載於系爭買賣契約，將來辦理補習班營業登記獲利若干為原告將來主觀之期待，甚至連期待權都稱不上，更無損害可言。
５綜上，爰答辯聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事項：
(一)原告與被告范整銘、范整銓、范進來於103 年6 月12日簽訂不動產買賣契約書，由原告以2,010 萬元向被告范進來購買新竹市○○段○○○ ○○○○ ○號土地、向被告范整銘、范整銓購買其上之新竹市○○段○○○ ○號建物（門牌號碼為：新竹市○○路○○號房屋）《下稱系爭房地》。被告范整銘、范整銓、范進來簽約當日並未到場，係委任授權被告江松喜出面簽訂系爭不動產買賣契約書。被告范整銘、范整銓、范進來已收受全部價金，系爭房地所有權亦於103 年6 月24日移轉登記予原告。上開不動產買賣係由被告住通公司居間仲介，被告住通公司員工即被告楊嘉寶為買方之仲介人員，訴外人陳羣政為賣方之仲介人員。原告已給付買賣價金百分之2 即402,000 元之服務費用予被告住通公司，有不動產買賣契約書《內有移轉登記前之土地建物謄本》、移轉登記後之土地建物謄本、買方服務費確認單在卷可稽（見本院卷一第68-9
3、39-44頁、卷二第203頁）。
(二)103 年6 月12日簽約當日，地政士劉瓊如主持雙方簽約事宜，系爭不動產買賣契約書附件之「房地產標的現況說明書」第9 項次「建築改良物是否包括未登記之違章建築部分」，已勾選「是」，位置勾選「後陽台」，由被告范整銘、范整銓及范進來委任之被告江兆堂在其上簽名，原告及賣方代理人即被告江松喜均確認後，2 人於該現況說明書蓋章或簽名，有房地產標的現況說明書可查（見本院卷一第46頁）。
(三)系爭房屋之建物登記謄本記載建物層次為1 、2 、3 層及地下層，1 至3 層面積各為49.94 平方公尺、地下層為18.88平方公尺，合計168.70平方公尺。違章建築部分，經新竹市地政事務所派員測量結果，違建面積第1 層至第3 層各為18.39 平方公尺、第4 層為60.16 平方公尺，陽台每層各4.9032平方公尺（4 層共計19.61 平方公尺），有土地建物謄本可查，並經本院會同兩造及新竹市地政事務所派員至現場勘驗明確，製有勘驗測量筆錄、建物測量成果圖【附圖】及現場照片附卷足稽（見本院卷一第39-44 頁、卷二第4-6 、11-44、57頁）。
(四)系爭房地103 年6 月之市價經送黃小娟不動產估價師事務所估價結果，房地總價為18,162,227元，有不動產估價報告書在卷可參（見本院卷二第85-149頁）。
(五)原告前對被告提起詐欺刑事告訴，經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官先後以104 年度偵字第5212號、105 年度偵續字第92號為不起訴處分，有不起訴處分書2 份存卷可按（見本院卷二第48-52 、152-154 頁）。
四、本件爭點：
(一)原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條、第224 條前段、第227 條第1 項、第359 條第1 項本文及第360 條、民法第179 條之規定，主張減少價金或損害賠償，請求被告范整銘、范整銓、范進來給付180 萬元，有無理由？
(二)原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告江兆堂、江松喜給付180 萬元，有無理由？
(三)原告依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項前段、第
224 條前段、第227 條第1 項、第571 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、消保法第8 條、第51條規定，主張被告住通公司、楊嘉寶應返還服務費或請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金120 萬6,000 元，有無理由？
(四)原告主張減少價金或損害賠償，依民法第179 條之規定，得請求被告給付之金額，應為若干？
五、本院之判斷：
(一)原告依瑕疵擔保之規定，請求被告范整銘、范整銓減少價金，為有理由；惟依瑕疵擔保之規定請求被告范進來減少價金，併依侵權行為、債務不履行等法律關係請求被告范整銘、范整銓、范進來賠償損害，則屬無據：
１原告主張：其經由被告住通公司之仲介即被告楊嘉寶向被告
范進來購買系爭土地、向被告范整銘、范整銓購買其上坐落之系爭房屋，其於103 年6 月12日在住通公司與賣方委任之代理人即被告江松喜訂定不動產買賣契約書時，在被告江兆堂事先簽署而在「建築改良物是否包括未登記之違章建築部分」欄位上勾選「是」及勾選「後陽台」之「房地產標的現況說明書」上簽名，並已將價金2,010 萬元全部給付完畢，惟原告嗣後發現系爭房屋1 樓至3 樓後段及4 樓全部均為違章建築，被告等人故意不告知原告系爭房屋之違建瑕疵，隱瞞原告陷於錯誤，致使原告買受系爭房屋受有損害，爰依共同侵權行為、瑕疵擔保、債務不履行之法律關係，請求被告范整銘、范整銓、范進來減少價金或連帶賠償損害等情。被告范整銘、范整銓、范進來則以：伊等有意出售系爭房地，故委請被告江兆堂代找房屋仲介、代辦簽約等出售相關事宜，並已告知被告江兆堂系爭房屋後方為增建，原告主張為無理由等語置辯。
２按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
本件原告主張系爭房屋1 樓至3 樓後段及4 樓全部均為違章建築，為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈢點）。再者，系爭房屋後段之違章建築將防火巷蓋滿，事涉公共安全而無法辦理所有權第一次登記，有關系爭房屋是否存在系爭違建、系爭違建是否曾經拆除或接獲拆除通知、有無公告拆除等，涉及原告得使用系爭違建時間久暫，影響其締約意願及買價之決定，被告范整銘、范整銓自負有向原告說明之義務。且兩造締結之系爭不動產買賣契約書第九條第四項約定：「如簽訂本契約後至交屋前，違章建築被通知須拆除（或被拆除），甲乙雙方同意應按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，並協議減少買賣價金，鑑價費用由甲乙雙方平均負擔，如交屋後被通知須拆除（或被拆除），則由甲方自行負擔風險，但乙方如曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知於收到通知時立即告知者，甲方仍得依上述約定請求減少價金，且乙方應負擔全部鑑價費用及損害賠償責任」（見本院卷一第70頁），足見系爭房屋有無違建，確屬影響原告議定買賣價金、是否締結買賣契約之重要事項，系爭房屋存在違建之情形，難謂非出賣標的有減少價值之瑕疵，亦即，系爭房屋是否有違建情形，為系爭房屋買賣之重要事項，除有特別約定外，出賣人即被告范整銘、范整銓應負瑕疵擔保責任。
３次按買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條第1 項所
稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354 條第1 項第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條定有明文，經查：
⑴1樓至3樓後段室內格局違章建築部分：
①被告楊嘉寶（即原告之仲介）於本院固陳述：原告來出
價的時候，我看過所有正式權狀，在賣方仲介約集體看屋的時候我也有去，集體看屋的時候，系爭房屋沒有防火巷，原告出價的時候我有調系爭房屋的建物測量成果圖、謄本等資料出來看，跟買方說明狀況及說服出價流程，在集體看屋的時候陳羣政（即賣方之仲介）有提到系爭房屋的後面有增建，我印象中陳羣政是說廚房及以上的位置是增建…，我有告知買方即原告系爭房屋的增建情形，我還有帶原告去現場看，在現場時我有告知原告系爭房屋1 樓廚房就是增建，我們還有去看隔壁，有把防火巷全部蓋滿，後方無法進出，從廚房往上也都是增建，我有在現場指出1 樓廚房的位置，並告知原告這裡是增建…，第1 、2 次帶看時都有講…，簽約當下也有告知原告現況交屋，增建、違建及滲漏水部分一概不負責…，簽約當時我沒有說話，但原告有直接問被告江松喜，原告問說系爭房屋有沒有增建及違建，被告江松喜回說系爭房屋後面都是增建等語（見本院卷一第145頁反面至146 頁反面）。
②惟簽約之錄音譯文就違章建築部分買賣雙方及地政士之
對話內容如下：「代書：江先生再請教一下，因為我們是透天的房子，有加蓋或是增建的部分嗎？賣方代理人（被告江松喜）：說實在的，就按現況？。代書：所以你也不太…。賣方代理人（被告江松喜）：我也不清楚。就保存登記資料好像有一個3 樓上面，保存不知道多久？代書：80年。賣方代理人（被告江松喜）：不是，保存加上去有4 樓？有3 樓還是4 樓？代書：沒有，到
3 樓。買方（原告）：到3 樓半。賣方代理人（被告江松喜）：有一點點增建，但那是不管啦，就按現況啦！買方（原告）：是是是」等語（見本院卷一第110 頁）。經本院提示上開對話譯文予被告楊嘉寶，其始改稱：
更正前述，簽約當時並沒有講系爭房屋後方是增建等語（見本院卷一第147 頁）。此外，系爭買賣契約簽訂後原告曾於103 年8 月10日撥打電話予被告楊嘉寶，雙方對話內容如下：「原告：屋主他是沒有寫說後面全部增建，合約上是只有勾後陽台。這個就是說那個當初…。
被告楊嘉寶：其實後陽台的意思就是『後尾』，『後尾全部蓋起來』。因為像這種老房子，會買的人其實…，也都是看用不用得到。原告：任何人看到後陽台加防火巷那一塊，但事實上，包括幫我們做的木工和水泥工都也以為是那一塊，我覺得一般人是沒有辦法判別你寫的後陽台就是…，那個那個那個…，廚房那邊。被告楊嘉寶：我了解，這方面我可能下次再注意啦…，主要是賣方經紀人忽略，也沒特別跟我講，我又當你的買方經紀人」（見本院卷一第49頁），苟被告楊嘉寶已告知原告系爭房屋1 樓至3 樓後段室內格局部分均屬違章建築，其豈有可能在電話中向原告自承「主要是賣方經紀人忽略，也沒特別跟我講」等語。查被告楊嘉寶擔任系爭房屋之買方經紀人員，復為本件之被告，關於是否告知系爭房屋1 樓廚房以上之室內格局均違章建築之瑕疵，與其利害攸關，陳述難免偏頗，所述難信屬實。
③系爭不動產買賣契約書第九條第四項關於違章建築之擔
保責任雖臚列「頂樓平台、騎樓、天井、防火巷、前陽台、後陽台、庭院、平台、露台、花台、雨遮、景觀窗、夾層、室內格局、地下室、車庫」等選項，惟出賣人即被告范整銘、范整銓之代理人俱未勾選其中任何一項（見本院卷一第70頁）；而不動產買賣契約書附件即「房地產標的現況說明書」第9 項次「建築改良物是否包括未登記之違章建築部分」欄位雖勾選「是」，惟勾選者卻為「後陽台」，而非「室內格局」（見本院卷一第74頁）。雙方簽訂不動產買賣契約書時，地政士雖特別詢問賣方系爭房屋是否有加蓋或增建，惟被告江松喜表示不清楚，買賣雙方仲介即被告楊嘉寶、陳羣政在場具沈默以對未予告知，此經證人陳羣政結證在卷（見本院卷一第144 頁反面）。此外，被告范整銘、范整銓復未就原告於買賣契約成立時，明知系爭房屋1 樓至3 樓後段室內格局係違章建築之瑕疵乙節舉證證明之，故原告主張其於簽約時不知系爭房屋具有前開瑕疵，堪信真實。
④又本件賣方仲介即證人陳羣政證述：我知道系爭房屋1
到3 樓後半部份，以及4 樓有違建…，增建的大約坪數我是寫在「物件個案調查表」注意事項裡面，我寫此物件有增建，增建為後陽台，坪數大約是12到15坪等語在卷（見本院卷第142 頁正反面）。核與系爭「物件個案調查表」注意事項欄記載「此物件保存登記為B1-3樓，
4 樓為增建，1 樓後方大約15坪增建至4 樓」等語相符（見本院卷二第204 頁）。而原告於本件刑事案件偵查中雖曾經自承：物件個案調查表係帶看現場後，被告楊嘉寶有開網頁給我看等語（見本院卷二第51頁），惟稽諸上開文字記載在右下角，並未如建坪、總價欄以黑體字特別標示，且被告楊嘉寶僅以電腦螢幕顯示之方式提供「物件個案調查表」予原告觀覽，未將之印出交付審閱，其上又註記「本資料僅供參考」，再佐以證人陳羣政結證「在現場我看不出來（違建），但是拿建物測量成果圖一對就可以看得出來」一語（見本院卷一第142頁反面），足見系爭1 樓至3 樓後段室內格局之違建尚須比對建物測量成果圖始能查知，故尚難以原告未及注意「物件個案調查表」前揭記載，而認其有重大過失。
綜上，原告主張被告范整銘、范整銓應就系爭房屋1 樓至3 樓後段室內格局違章建築之瑕疵負物之瑕疵擔保責任，洵屬有據。
⑵4 樓違章建築部分：
查系爭房屋4 樓為違章建築，此由系爭房屋建物謄本記載建物層次為1 、2 、3 層及地下層即明（參不爭執事項第㈢點），本件買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，已將建物謄本作為契約附件（見本院卷一第82-83 頁），且原告於本件刑事案件偵查中已自承：物件個案調查表係帶看現場後，被告楊嘉寶有開網頁給我看，仲介帶看的時候就知道
4 樓神明廳外面有增建，神明廳前面那塊看的出來，帶看時知道神明廳外推及騎樓部分是違建，但簽約時沒有問清楚，也沒有確認違建比例，伊就是因為不知道違建比例，所以沒有以違建的名義跟他殺價，至於建物謄本當時沒有認真看，所以沒注意到4 樓係違建，1 至3 樓增建的部分就伊認知後陽台比例沒那麼大等語（見本院卷二第51頁）。準此可知，原告於簽約前已知系爭房屋4 樓神明廳外面有增建，且縱其對於4 樓全部均為違建乙節並非明確知悉，惟衡諸買賣房屋查看建物謄本內容為交易常情，購買之房屋樓層數又不難從謄本之記載得知，原告疏未查看或已查看而未予以注意，核屬重大過失，依民法第355 條第2項之規定，被告范整銘、范整銓就4 樓違章建築部分應不負瑕疵擔保責任。
⑶綜上，系爭房屋是否有違建情形，為系爭房屋買賣之重要
事項，被告范整銘、范整銓就1 樓至3 樓後段室內格局違章建築應負瑕疵擔保責任，惟就4 樓違章建築部分，原告並非全然不知，且縱其不知4 樓全部為違章建築，亦有重大過失，而不得請求被告范整銘、范整銓負瑕疵擔保責任。至於被告范進來僅為系爭土地之所有權人及出賣人，非系爭房屋之共有人或出賣人，系爭違章建築之瑕疵既僅存在於建物部分，自不應令被告范進來負瑕疵擔保責任，應予說明。
４第查，依系爭房屋之不動產買賣契約書、授權書可知簽約時
，僅被告江松喜代理被告范進來、范整銘、范整銓出席，此有不動產買賣契約書、授權書1 份可憑，並為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈠點）；再佐以「房地產標的現況說明書」僅有被告江兆堂之簽名，暨證人陳羣政證述：朋友介紹認識被告江兆堂，是被告江兆堂委託我的，我沒有和賣主即被告范整銘、范整銓、范進來接觸過…，是被告江松喜介紹我認識被告江兆堂，簽買賣契約前，被告江松喜有大概跟我提系爭房屋的狀況，但是主要我還是跟被告江兆堂洽談等語（見本院卷一第142 頁），可證上開房地代售事宜係由被告江兆堂委託被告住通公司為之，被告范進來、范整銘、范整銓既全權委託專業房屋仲介處理出售事宜，且並未隱瞞違建乙事（詳如下述），又從未與原告接觸，即難認有何施用詐術之行為，此亦有臺灣新竹地方法院檢察署104 年度偵續字第92號不起訴處分書在卷可參（見本院卷二第153 頁反面），故原告主張被告范進來、范整銘、范整銓共同侵權，或有可歸責之事由，應負債務不履行責任，均難認有據。
(二)原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告江兆堂、江松喜給付原告180 萬元，非有理由：
１原告主張：被告江兆堂、江松喜故意不告知系爭房屋之違建
瑕疵，隱瞞原告陷於錯誤，致使原告買受系爭房屋受有損害，而依共同侵權行為之法律關係，請求被告江兆堂、江松喜連帶賠償損害。被告江松喜則以：伊僅因被告江兆堂無法於
103 年6 月12日至代書處簽訂買賣契約，方代替被告江兆堂至代書處簽約，伊從未參與系爭房地買賣事宜，故不知悉仲介與原告間洽商之情況及房屋實際情況為何等語置辯。被告江兆堂則以：伊於委託銷售時，確實告知仲介系爭房屋後方均係增建，未刻意隱瞞增建情形或隱匿增建位置，亦多次提供相關資訊供原告參考，原告在購買系爭房屋時，就增建之範圍及狀況均明瞭而仍買受，其提起本訴實無理由等語置辯。
２被告江兆堂部分：
⑴查被告江兆堂委託被告住通公司仲介銷售系爭房屋，並未
刻意隱藏系爭房屋1 樓至3 樓後段及4 樓全部為違章建築，此情已據證人陳羣政於到院結證：是被告江兆堂委託我的，我們有簽委託書…，我知道系爭房屋1 到3 樓後半部份，以及4 樓有違建，在跟被告江兆堂簽委託的時候，被告江兆堂就有告訴我系爭房屋有違建，是我按委託書上面的房地產標的現況說明書問被告江兆堂，問到違建這一條的時候，我問系爭房屋是否有增建，增建的位置在哪裡，被告江兆堂跟我說系爭房屋1 到4 樓後方的部分是增建，我問是後陽台嗎，被告江兆堂說是，後來我去看現場並拍照，回來調取謄本、地籍圖及建物測量成果圖，輸入我們公司的電腦系統的物件調查表…，1 樓的增建部分就是廚房的位置，廚房上方的2 樓到4 樓的增建都是房間，我有問過被告江兆堂，他跟我說廚房開始往上都是增建，…我自己去現場拍照，並用電話向被告江兆堂詢問系爭房屋增建的位置，他在電話中跟我說廚房往上的部分都是增建，後來我再調建物測量成果圖來確認等語明確（見本院卷一第142-143 頁）；此情核與證人陳羣政填寫之「物件個案調查表」注意事項欄記載「此物件保存登記為B1-3樓、4樓為增建、1 樓後方大約15坪增建至4 樓」等語勾稽相符（見本院卷二第204 頁），足認被告江兆堂辯稱其於委託被告住通公司時已明確詳述系爭房屋之違建，堪可採信。
又本件買賣簽約當日被告江兆堂並未到場而由被告江松喜代表賣方出售，此為兩造所不爭（參不爭執事項第㈠點），被告江兆堂既亦未就銷售系爭房屋與原告有所接觸，難認其有何對原告施用詐術之行為，此亦有前揭104 年度偵續字第92號不起訴處分書在卷可參（見本院卷二第153 頁反面至154 頁）。
⑵次查，系爭「房地產標的現況說明書」第9 項次「建築改
良物是否包括未登記之違章建築部分」雖係勾選「後陽台」，而非「室內格局」，並由被告江兆堂簽名其上，惟經原告訴訟代理人詢問證人陳羣政「被告江兆堂有向你說系爭房屋從廚房以後開始是增建，且經你到現場確認，為何你在現況說明書只勾後陽台，而沒有勾室內格局？」，其證述：系爭房屋是先簽委託後，我再到現場看屋及調資料，委託書一式二份，在簽委託的過程有確實詢問被告江兆堂系爭房屋增建的確實位置，所以才會勾後陽台外推增建，因為當時還沒有到現場看屋況，所以只是口頭詢問等語在卷（見本院卷一第144 頁），準此可知，勾選「後陽台」係證人陳羣政所為，非被告江兆堂勾選，自難以證人陳羣政之疏失未予更正，即認被告江兆堂有何過失，原告請求被告江兆堂負共同侵權之連帶賠償責任，難認正當。
３被告江松喜部分：
本件原告於偵查中供稱：伊簽約前僅接觸過被告楊嘉寶，且於簽約當日首次見到被告江松喜，而簽約當日係首次提及想要經營補習班，但未詢問是否可以立案等語在卷（見本院卷二第154 頁）。參以簽約時之錄音譯文，地政士詢及系爭房屋有無加蓋或是增建時，被告江松喜表示「我也不清楚。就保存登記資料好像有一個3 樓上面，保存不知道多久？保存加上去有4 樓？有3 樓還是4 樓？有一點點增建，但那是不管啦，就按現況啦！」，已如前述（見本院卷一第110 頁）。足證被告江松喜辯稱：伊僅因被告江兆堂當日無法至代書處簽訂買賣契約，方代替被告江兆堂前往簽約，伊未參與系爭房地買賣事宜，故不知悉仲介與原告間洽商之情況及房屋實際情況為何等語，並非虛妄。因原告係於簽約當日係首次提及想要以系爭房屋經營補習班，被告江松喜亦係於簽約時始知原告該購屋目的，然其既未向原告保證系爭房屋之用途，自難認被告江松喜有何施用詐術，致原告陷於錯誤之舉。參以不動產買賣契約書及所附建物登記謄本載明系爭房地面積即扣除違建部分，益徵被告江松喜並未刻意隱瞞系爭房地保存登記之面積，難認有何施用詐術之情，故原告請求被告江兆堂負共同侵權之連帶賠償責任，洵非有據。
(三)原告依民法第224 條前段、第227 條第1 項之規定，請求被告住通公司賠償損害，為有理由；惟依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、消保法第8 條、第51條規定，主張被告楊嘉寶應就返還服務費或對損害額三倍以下之懲罰性賠償金120 萬6,00
0 元，連帶負責，則屬無據：１原告主張：其經由被告住通公司人員即被告楊嘉寶購買系爭
房地，被告楊嘉寶未告知系爭房屋1 樓至3 樓後段及4 樓全部均為違章建築之瑕疵，致原告陷於錯誤，買受系爭房屋受有損害，爰依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項前段、第224 條前段、第227 條第1 項、第571 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、消保法第8 條、第51條等規定，請求被告楊嘉寶、住通公司連帶賠償原告損害。被告住通公司、楊嘉寶則以：原告對於系爭房屋增建情況實際察看數次後已有所理解，並非如其所稱係單純受「房地產標的現況說明書」勾選誤導，系爭「房地產標的現況說明書」簡易勾選「後陽台」欄位為違建，非謂被告楊嘉寶故意或過失不告知系爭房屋現況，原告自承輕率未查，亦屬可歸責於己之事由；又債權應非屬民法第184 條第1 項前段所稱之權利；本件亦無給付遲延或不能問題，也無物之瑕疵，原告應證明違建瑕疵所致生損害為何，就消保法第51條而言，原告仍須證明其損害為何等語置辯。
２原告依民法第224 條前段、第227 條第1 項之規定，請求被告住通公司賠償損害，為有理由：
按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人；稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第565 條、第567 條第1 項、第528 條、535 條分別定有明文。查被告住通公司係以不動產仲介業務為主要營業內容，此有公司基本資料可稽（見本院卷一第56頁），其服務內容，不僅須提供訂約之機會，尚包括詳細產權調查、安全交易服務、交屋後之保障及服務等，且須俟買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，始能向委託人請求報酬，是系爭仲介契約係屬居間與委任之混合契約。次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，而系爭房屋是否有違建情形，屬於交易上之重要事項，已如前述，被告住通公司自應負善良管理人之注意義務，善盡調查之能事，並詳予告知原告，以維委任人即原告之權益。查系爭房屋1 樓至3 樓後段室內格局違建面積達69.88 平方公尺（( 18.39 ×3)＋( ( 4.54×1.08 )×3)），占系爭房屋全部面積303.64平方公尺（168.70＋( 60.16 ＋
4.90 )＋69.88 ）23% 之比例，有系爭建物謄本、建物測量成果圖存卷可查（見本院卷一第82-83 頁、卷二第57頁），證人即賣方仲介陳羣政既已查知，買方仲介即被告楊嘉寶亦知上情，其本應注意能注意竟疏未注意告知，使原告未即時於購屋前參酌，錯失談判議價之空間，被告住通公司之使用人即被告楊嘉寶未盡善良管理人之注意義務，使原告受有損害（詳下述第（四）點），堪以認定，則原告依民法第224條、第227 條第1 項之規定主張被告住通公司應負債務不履行之賠償責任，即屬有據；原告主張債務不履行之損害賠償既有理由，則其另依民法第571 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，競合請求本院擇一判決被告住通公司應為給付，即無庸審酌，附此敘明。
３原告依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項前段之規
定，請求被告住通公司、楊嘉寶連帶賠償損害，不應准許：按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院43年台上字第752 號判例參照）。查本件被告楊嘉寶為被告住通公司之使用人，其疏未注意告知，使原告未即時於購屋前參酌系爭房屋1 樓至3 樓後段室內格局違建情形，錯失談判議價之空間，受有損害，被告住通公司應負債務不履行之賠償責任，已如前述，被告住通公司債務不履行侵害原告債權，性質上雖亦屬侵權行為，但法律已另有關於債務不履行之規定，稽諸上開說明，本件應不得再以侵權行為法律關係請求被告住通公司或被告楊嘉寶賠償損害。
４原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告楊嘉寶連帶賠償，難認正當：
又按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」；「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分」；「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2 項分別定有明文。本件系爭房地係由被告范整銘、范整銓、范進來委託被告住通公司銷售，並由訴外人蘇俊逸擔任經紀人，訴外人陳羣政則為協助經紀人蘇俊逸執行仲介或代銷業務之人，應屬經紀營業員，有不動產買賣契約書及「房地產標的現況說明書」在卷可參（見本院卷一第73、74頁）。而觀諸前揭不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，該2 條所稱之經紀人員應指賣方委託之經紀人員，尚非買方即原告之經紀人員，是被告楊嘉寶既未受賣方委託，自無不動產經紀業管理條例第23條所稱「以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」之義務可言，原告援引該條項規定主張被告楊嘉寶應與被告住通公司連帶負責，容有誤會，不應准許。
５原告依消保法第8 條、第51條規定，對被告住通公司請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，亦於法不合：
按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性」、「企業經營者違反前2 項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任」、「從事經銷之企業經營者，就商品或服務所生之損害，與設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金」，消保法第7 條第1 項、第3 項、第
8 條、第51條分別定有明文。而從事設計、生產、製造商品之企業經營者及從事經銷之企業經營者，依消保法第7 條第
3 項、第8 條規定應負連帶賠償責任，係因違反確保其提供或經銷之商品或服務並無安全或衛生上危險之責任，如其商品有安全上之危險存在，即屬有所違反，應依該條項之規定負其責任，縱令其無過失亦同。然其商品有無安全或衛生上之危險，應有相當之證明始能斷定，最高法院87年度台上字第242 號判決意旨採同一見解。易言之，上開消保法第7 、
8 條之適用，必須企業經營者提供之商品或服務有安全或衛生之危險，造成消費者或第三人之損害時，方有適用餘地。查被告住通公司提供之服務，係不動產之居間仲介，並無安全或衛生上之危險，參照前開說明，應無消保法第8 條之適用，原告依消保法相關規定，請求被告住通公司負損害賠償責任，並依同法第51條之規定請求懲罰性賠償金，不應准許。
(四)被告范整銘、范整銓應負瑕疵擔保責任，被告住通公司應負債務不履行之損害賠償責任，原告主張減少價金及損害賠償，依民法第179 條之規定，得請求給付之金額，應為1,003,378元：
１查原告與被告范整銘、范整銓係於103 年6 月間締結買賣契
約，經本院將系爭房屋保存登記部分及增建部分之建物測量成果圖送請黃小娟不動產估價師事務所鑑估系爭房屋於前揭買賣契約成立時之市價。因系爭房屋非屬區分所有建物，而為透天厝形式，故該事務所未依不動產估價技術規則第98條之規定就建物專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，而依該規則第四章宗地估價、第六章土地改良物估價之規定，就土地部分採比較法、土地開發分析法，就房屋部分採成本法進行鑑估（參不動產估價技術規則第108 條），鑑估結果103 年6 月間系爭房屋之市價為18,162,227元，此有不動產估價報告書在卷可參（見本院卷二第00-000-000頁），而原告係以高於上開價格之20,100,000元向被告范整銘、范整銓、范進來購入系爭房地（參不爭執事項第㈠點），足見原告主張其不知違建之瑕疵而受有價差之損害，堪可採信。
２被告住通公司固以：牽涉不動產價格原因多端，買賣價格背
後原因複雜，亦牽涉當事人主觀需求而有差異，此非不動產估價師所得評估，本案原告主張係要將系爭房屋作為補習班之用，其預估系爭房屋對面即為國小，招生資源豐沛，可有相當獲利空間，此項因素對原告而言特別重要，但估價師並非納入本案評比重點；且不動產估價報告，並未將增建比例因素致不得設立補習班因素納入，則依原告主張，因未受告知違建比例過高，致使無法辦理補習班登記，因此所生之損害，此與不動產估價報告評估價格與本案實際買賣價格差額如何，自無關連；抑有進者，系爭不動產「土地增值稅」共為1, 378,857元，此雖為不動產出賣人負擔稅捐，但為維持獲利空間，常將此納入出售價格範圍內，再以不動產出賣人多欲實拿方式為買賣議價，將「仲介服務費」考量在內，而本案仲介費為總成交價4%，故如以估價報告所載18,122,227元（誤載，應為18,162,227元）為不動產出賣人所得實拿價金，則參考上開因素最終契約之價位應為20,313,629元（18,122,227元＋1,378,857)÷0.96），而此增值稅、仲介費等參酌因素，雖非估價報告所探究者，卻係實際影響買賣交易價格等語，資為抗辯。
３查，本件原告係於簽約當日始提及想要經營補習班，然未詢
問賣方是否可以為補習班之立案，已如前述，足見此點並非契約預定之效用，被告住通公司未告知原告系爭房屋1 樓至
3 樓後段室內格局係屬違建，要屬「減少價值之瑕疵」，而非「減少預定效用之瑕疵」，被告住通公司辯稱原告無法辦理補習班登記所生之損害，與不動產估價報告評估價格並無關連，估價師未將系爭房屋對面即為國小，招生資源豐沛納為評比重點等辯詞，自非可採。次按本件賣方之被告范整銘、范整銓、范進來是否將土地增值稅、仲介服務費計入其等之出價中，未據其等為此抗辯，被告住通公司臆測賣方出價中包括土地增值稅、仲介服務費，已乏依據；縱認賣方確有此意，惟其等既未將之表述於外，而為真意保留，復為原告所不知，自不得以之拘束原告，是被告住通公司前揭抗辯，均難認為有理由。
４惟損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償
金額或免除之，民法第217 條第1 項定有明文；此項規定之目的，在謀求加害人與被害人間之公平，故在裁判上法院得以職權減輕或免除之（最高法院85年台上字第1756號民事判例參照）。經查，系爭房屋1 樓至3 樓後段室內格局違建面積為69.88 平方公尺，占系爭房屋全部違建面積134.94平方公尺（( 18.39 ×3)＋60.16 ＋19.61 ）51.78%之比例，已如上述；而被告范整銘、范整銓就1 樓至3 樓後段室內格局違章建築應負瑕疵擔保責任，惟就4 樓違章建築部分不負瑕疵擔保責任，且原告並非不知4 樓為違章建築，且有可歸責之事由，該部分不得請求被告住通公司負損害賠償責任，故本件房屋鑑估之價格自應按比例扣減以免除被告范整銘、范整銓、住通公司之責任；又被告范整銘、范整銓為系爭房屋之共有人，應有部分各1/2 ，系爭不動產買賣契約並無其等
2 人應連帶負擔瑕疵擔保責任之特約，此有不動產買賣契約書及所附建物謄本存卷可稽（見本院卷一第67-73 、82-83頁），基此，原告因系爭房屋違建瑕疵而得請求被告范整銘、范整銓各減價501,689 元（《( 20,100,000－18,162,227) ×51.78%》÷2 ，元以下四捨五入），而得請求被告住通公司賠償之金額則為1,003,378 元（501,689 ×2 ）。
５按不真正連帶債務係指數債務人具有同一給付目的，本於各
別之發生原因，對債權人各負全部給付義務，因債務人一人為給付，他債務人即同免其責任之債務（最高法院95年度台上字第2779號判決要旨參照）。原告主張依據物之瑕疵擔保請求權，請求減少價金，並本於不當得利之法律關係，請求被告范整銘、范整銓各返還501,689 元之價金；另依據民法第227 條第1 項準用同法第231 條第1 項之規定，請求被告住通公司賠償其所受損害1,003,378 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即103 年12月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。被告范整銘、范整銓及被告住通公司因各別之發生原因，對原告各負全部給付義務，是以，如被告范整銘、范整銓為給付，被告住通公司即同免其責任；如被告住通公司為給付，被告被告范整銘、范整銓即同免責任。綜上，原告本於物之瑕疵擔保、債務不履行及不當得利等法律關係，請求被告范整銘、范整銓各給付501,689 元本息，請求被告住通公司給付1,003,378 元本息，其中一人為給付，他債務人即同免其責任，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分及其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均對本件結論無涉或無違，爰不再予論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第39 2條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 17 日
民事第二庭 法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 17 日
書記官 許榮成