臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第120號原 告 胡祥光
胡慧蘭訴訟代理人 陶秋菊律師被 告 麥登工業股份有限公司法定代理人 黃牧民訴訟代理人 林文淵律師複代理人 林禛祺上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國104 年1 月21日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1 項第3 款定有明文。原告胡祥光、胡慧蘭以坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段00地號土地及其上同段219 建號建物即門牌新竹縣○○鄉○○路○○號建物（下稱系爭房地）為兩造共有，被告未經原告同意將系爭房地出租他人收取租金而受有相當於租金不當得利，致原告受有損害為由，請求被告給付原告各新臺幣（下同）2,083,981 元，及自民國102年5 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣原告於103 年2 月17日具狀將請求金額擴張為2,136,481 元，經核與前開規定相符，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告胡祥光為被告公司董事長黃牧民之妻黃胡美玲之胞兄，原告胡慧蘭為原告胡祥光之女兒，原告與被告公司董事長黃牧民為姻親。被告公司於99年間，因積欠華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）鉅額貸款，經華南銀行通知即將進行法拍程序，被告公司為求繼續經營，遂由訴外人黃牧民向原告胡祥光提出以20,000,000元購入被告公司所有系爭房地要求，原告胡祥光與胡慧蘭遂約定共同出資購入系爭房地，同意以現金16,500,000元及原告胡祥光對於被告債權5,002,321 元（共21,502,321元）之部分債權購入系爭房地，且推由原告胡祥光代表原告胡祥光、胡慧蘭與被告公司董事長黃牧民於99年5 月1 日簽立承諾書，以確保兩造間之買賣之真意後，即由原告胡祥光分別於99年5 月5 日、10日匯款10,000,000元、6,500,000 元予被告公司。又原告雖已依系爭承諾書取得系爭房地全部之權利，嗣被告公司法定代理人黃牧民向原告胡祥光表示，為避免被告公司無力繳納高額增值稅，故暫時過戶系爭房地各1/2 所有權，及因系爭房地仍設定抵押權予華南銀行，需抵押權塗銷後始得過戶，原告同意將所取得之系爭房地「全部」所有權之其中2 分之1 「提前登記」予被告，故對於提前登記予被告2 分之1 部分，兩造另於不動產買賣契約第14條約定：「銀行限制登記撤封後甲方即以胡祥光名義申辦債權額新台幣壹仟萬元之抵押權設定登記，俟本件產權（即預先登記予被告名下之2 分之1 ）過戶至甲方名下後，甲乙雙方另行決定其塗銷之時期」，嗣後雖因訴外人黃牧民認為設定抵押權所需繳納之費用過高，央求原告不要辦理抵押權設定，並表示一定會履行此「3 年內支付壹仟萬購買此提前登記予被告之2 分之1 所有權之承諾」（亦即黃牧民清楚知悉其於3 年內支付10,000,000元後方能取得此提前登記予被告公司之系爭房地所有權1/2），故原告不得已方勉為同意。據此足證雙方買賣之真意為原告以20,000,000元購買系爭房地並取得完全之所有權，及被告「承諾及認知到在未來的這3 年裡，以及在尚未付清購買的款項之前（亦即以原告購買之原購價20,000,
000 元的50% 即10,000,000元向原告購買系爭1/2 房地），上述該筆土地及建物的實際所有權係百分之百100%完全歸屬於甲方所持有」，亦即兩造對於系爭房地之買賣價金已有明確之約定。故兩造於99年9 月27日簽訂不動產買賣契約時，雙方約定買賣標的物為系爭房地應有部分1/2 ，買賣價金為20,000,000元，被告公司亦於100 年2 月18日，以買賣為原因，將系爭房地應有部分各1/4 分別移轉登記予原告胡祥光、胡慧蘭名下。被告主張原告胡祥光前開匯款金額為被告向原告借款，將系爭房地所有權利各1/2辦理移轉登記予原告係為債權之擔保，尚屬無據。
（二）詎被告早於99年3月15日已將系爭房地1、2樓及該廠房內、外現有之設施、配備、裝潢出租予訴外人華康半導體股份有限公司（下稱華康公司），並於99年3 月15日簽訂廠房租賃契約書，約定租賃期限自99年4 月1 日起至101 年
3 月31日止，租金約定為前3 個月每月200,000 元，之後每月214,000 元，嗣租賃期限屆至，被告與訴外人華康公司於101 年2 月29日續訂廠房租賃契約，約定租賃期限自
101 年4 月1 日起至103 年3 月31日止，每月租金為269,
000 元。另被告與訴外人錫宬國際有限公司（下稱錫宬公司）於102 年1 月2 日簽訂廠房租賃契約，將系爭房地1、2 樓及內、外現有之設施、配備、裝潢出租予訴外人錫宬公司，並於102 年1 月2 日簽訂廠房租賃契約書，約定租賃期限自102 年1 月2 日起至104 年1 月1 日止，現系爭房地仍由訴外人鍚宬公司占有使用中。被告明知原告於99年5 月間，已取得系爭房地所有權全部之權利，並於10
0 年2 月18日成為系爭房地之共有人，卻未得原告同意將共有物之全部逕予出租而為使用收益，實已致侵害原告之所有權，而受有不當利益。
（三）原告屢經催討前述不當得利金額，然未獲理會。爰依不當得利法律關係請求被告給付自100 年2 月18日起算至103年1 月止，相當於租金之不當得利，並分述如下：
⒈系爭房地為兩造所共有，被告應有部分僅2分之1，卻占有
系爭房地，且將之出租予華康公司與錫宬公司，顯受有占有使用系爭房地之不當得利，因性質不能返還，依民法第
181 條之規定，自應償還其使用系爭房地之「客觀交易價值」，亦即以被告所受「相當於租金之利益」為限。
⒉被告於99年4月1日起至101年3月31日止將系爭房地全部出
租予華康公司，租金如附表一所示，於102年1 月2日起至104年1月1 日止將系爭房地出租予錫宬，租金如附表二所示，自100年12月18日起至103年1 月底止，扣除被告已支付租金540,000 元，所受相當於租金利益為8,545,925 元，被告按應有部分比例給付原告租金各為2,136,481 元。
⒊被告雖辯稱540,000 元為被告償還之借款本金，亦為不實
之詞。蓋被告公司董事長黃牧民曾告知原告胡祥光有關系爭房地之租金，其將扣除10% 所得稅、2%二代健保補充保費及代收租金手續費等費用後，每月匯款90,000元租金予原告（計算式如下：當月租金250,000 元×1/ 2－125,00
0 元×10﹪－125,000 元×2 ﹪－20,000元＝90,000元），原告胡祥光雖表示反對，惟被告公司法定代理人黃牧民仍執意扣除，亦即永豐銀行於8 月份匯款通知明細表上備註欄部分明確註記為「租金」，據此益證前開款項確為租金之給付，及被告自始知悉並承認原告為系爭房地所有權人且有收取租金之權利，至其餘月份僅係未記載而已，寧能此反稱此8 月份匯款通知明細上之「租金」註記為誤，被告辯稱此為永豐銀行「誤植」，自應對此應負舉證之責。
⒋再就被告提出之被證25匯款明細表說明如下：⑴帳號0000
00000000為原告胡祥光國秦世華銀行帳戶，其中編號2 、
4 、6 、8 、10、12共計6 次之540,000 元匯款即為部分租金之支付，編號1 、3 、5 、7 、9 、11、13共計280,
000 元此為歸還借款；⑵帳號000000000000為原告胡祥光臺灣銀行帳戶，被告匯入共計800,000 （編號14-18)，此為歸還原告胡祥光墊付被告公司墨西哥廠伙食費等雜支之欠款，已經結清，與卷附商業合夥契約上所載明之借款無關；⑷至於帳號00000000000000，原為原告胡祥光華泰商業銀行松山分行之帳戶，前於98年8 月間暫借訴外人黃牧民使用，原告胡祥光從未使用該帳戶，原告胡祥光於102年8 月間回臺後屢次要求訴外人黃牧民返還未果，直至10
3 年1 月10日原告前往銀行變更印鑑。然原告於99年5月
5 日將系爭房地買賣價金6,500,000 元匯入被告公司永豐銀行帳戶內後，訴外人黃牧民旋即於99年6 月1 日故意將此筆6,500,000 元款項再全數匯入原告胡祥光借予黃牧民使用之華泰銀行帳戶，故意造成被告公司還款6,500,000元予原告胡祥光之假象，並於匯入後數日內多次臨櫃提領現金（分別為99年6 月10日提領2,500,000 元、同年6 月15日提領2,500,000 元及同年7 月28日提領1,500,742 元），而將該6,500,000 元之匯款提清，據此益證被告所提出之被證25其中編號19之6,500,000 元，確為被告公司法定代理人黃牧民所刻意製造之還款假象，原告胡祥光實際並未受領。
（四）被告公司移轉系爭房地所有權之決定，被告公司董事及股東均已知悉並同意：
⒈被告公司於63年8 月30日設立，自96年9 月14日起被告公
司之董事長為黃牧民，股東有黃趙碧如（黃牧民之母親）、黃胡美玲（黃牧民之配偶）、黃厚家（黃牧民之大女兒
）、黃厚華（黃牧民之二女兒）、黃牧良（黃牧民之胞兄）、黃維智（黃牧民之父親）、黃厚元（黃牧民之子），董事成員為黃牧民、黃趙碧如、黃胡美玲，監察人為黃維智，亦即被告公司各股東，董事、監察人均與被告法定代理人黃牧民為血親或配偶關係，足見被告公司乃一閉鎖型之家族企業。而被告公司董事長黃牧民為清償被告公司對債權銀行借款債務，於99年4 月底透過視訊會議（skyp
e ）請求旅居美國之原告胡祥光協助，該次會議參與人除被告公司董事長黃牧民外，且有被告公司董事黃胡美玲、股東黃厚華、黃厚元及黃厚家等人，並經該次視訊會議決定由原告出資2,000 萬元購買系爭房地全部所有權，且將原告給付款項作為清償債權銀行貸款之用，足見系爭房地之買賣事宜，被告公司董事、股東均已知悉且同意。
⒉況於98、99年間，除被告公司名下之不動產遭債權銀行查
封外，被告公司股東兼監察人黃維智所有臺北市○○○路○段○○○號7樓之4住處房地，亦經被告公司債權銀行聲請假扣押；又被告公司董事黃胡美玲所有合作金庫商業銀行帳戶（臺北榮民總醫院薪資受領帳戶），亦經合作金庫商業銀行予以凍結，若未即時與被告公司債權銀行協商解決積欠之借款債務，除被告公司所有房地將遭執行拍賣外，亦將影響被告公司股東黃維智與黃胡美玲等人。被告公司及股東就被告公司債務已無力提供資金解決，被告公司董事長黃牧民始向原告求援，由原告挹注資金，並就系爭房地達成買賣協議，嗣被告公司董事長黃牧民將原告所給付之買賣價金，陸續償還被告公司之債權銀行借款，並經債權銀行向法院撤回強制執行程序，則身為執行案件當事人之黃維智、黃胡美玲及其等共同居住之家人，豈會對系爭房地出售乙節全無知悉，顯屬無稽。
⒊再者，被告公司於98年至99年間面臨經營危機致該公司資
產被債權銀行聲請假扣押之際，理應由被告公司董事會依公司法第20條第1 項規定提出營業報告書、財務報表及盈餘分派或虧損撥補之議案等各文件向股東提出說明並提請股東同意或承認，以維護股東權利，而系爭房地所有權1/
2 移轉登記予原告2 人迄今將屆滿3 年，於此3 年期間內，若被告公司股東、董事或監察人認此系爭房地為公司主要財產，理應詳加注意財產變動狀態與公司每年之財務報表，豈會於臨訟之際方辯稱除被告公司董事長黃牧民外，其他董、監事不知系爭房地交易、過戶等事宜，實無道理，顯見系爭房地所有權1/ 2移轉登記乙事，確已經被告公司董事、股東同意或承認。
⒋另自原告與被告公司董事長黃牧民簽署承諾書及與被告公
司簽署不動產買賣契約書，迄至被告以原告所支付之買賣價款向債權銀行清償、辦理塗銷登記、過戶完成，期間長達半年之久，前揭行為均係以被告公司名義所為，並於系爭房地過戶時檢具相關公司登記資料及依土地登記規則第42條規定於過戶資料上載明「確依有關法令規定完成處分程序，如有不實願負法律責任」等語，甚且經代書何錦珠確認系爭房地辦理過戶時被告公司董事長黃牧民曾擔保且確認業經被告公司股東全權授權處理且經渠等同意之情，而系爭房地過戶完成後迄今亦已3 年，被告股東實際上享受到原告金援之利益，惟從無任何一人出面表示異議，顯見被告股東及董事對於被告以20,000,000元出售系爭房地予原告乙節，確實知悉且同意。
（五）再系爭房地並非被告公司之重要資產，其轉讓並無影響公司所營事業不能成就之虞。且被告名下尚有新北市○○區○○路○○○號15 樓房地，被告既主張系爭房地係屬其公司之主要財產迄仍未提出有利於之己之證據，則被告前開所辯，實難遽採。又被告公司營業登記項目為經營印刷電路板打鍵加工、電子零件裝配加工及產製轉換器等電子業務，該等登記業務早已無營運，且被告公司前向新竹縣政府申請歇業，遣散全體受僱員工，售賣機器設備，只餘下一處老舊的空廠房完全處於歇業狀態，迄今並無任何營運，僅做為租賃之用，又被告公司於102年1 月2日將系爭房地出租給錫宬公司，錫宬公司基於其自身研發業務之需求重資整修後方更新如現貌，故系爭房地現有之無塵防靜電、冷氣恆溫設備等，均非被告所有；另系爭工廠目前確無營運，且員工僅有2 位、均為訴外人黃牧民女兒，至被告提出之採購單均為舊資料且金額甚小，甚且矇混私人匯款於其中，自不可採。承前所述，租賃既非被告設立目的及營業登記之項目，且被告公司目前亦處於歇業狀態，則系爭房地轉讓並無「影響公司所營事業不能成就」之虞，應無公司法是項條款之適用。
（六）縱認本件仍有公司法185條適用，然公司法第185條規定之目的，既在保護少數股東之權益，而被告公司為一閉鎖型家族金業，股東與訴外人黃牧民或為配偶、父母、子女、胞兄等關係，所有決策均由訴外人黃牧民一人所為，甚且可謂為訴外人黃牧民之一人公司，且公司大小章等均係由訴外人黃牧民所保管使用，業如前述，縱認系爭房地為被告公司重要財產，訴外人黃牧民逕行代理被告公司與原告簽訂系爭買賣契約而未先召集股東會為特別決議，亦無違背公司法第185 條第1 項第2 款之旨趣，被告實無從於3年後方臨訟卸責辯稱系爭不動產買賣契約對被告不生效力。況原告胡祥光年70有餘，為臺南崑山大學機械系之退休教師，於赴美前常住於臺南市，實難要求其得以從外觀得知所受讓之系爭房地是否為被告公司營業之主要部分或全部，故原告應屬善意，基於交易安全及誠信原則，被告尚不得以其無效對抗善意之原告。
（七）縱令系爭房地為被告之主要財產，而認被告公司所為移轉系爭房地所有權之決議具有程序瑕疵，得訴請撤銷，惟被告公司股東並未於作成決議30日內向法院提起撤銷訴訟，迄今顯已逾法定除斥期間，已無從撤銷，則系爭房地所有權移轉登記之行為，仍屬有效，被告前開所辯，顯無理由。
（八）並於本院聲明：⒈被告應給付原告胡祥光2,136,481元，及自102年5月26日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。⒉被告應給付原告胡慧蘭2,136,481元，及自102 年
5 月26日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告將系爭房地所有權2分之1過戶予原告，僅為借款之擔保：
⒈被告前因資金週轉困難，積欠華南銀行之借款本金及利息
無力清償，經華南銀行於98年8 月21日向本院聲請假扣押強制執行，查封被告所有系爭房地、臺北市○○區○○路
0 段000 號6 樓系爭房地、新北市○○區○○路○○○ 號15樓房地，及查封為被告向華南銀行借款之連帶保證人黃維智所有臺北市○○○路○ 段○○○ 號7 樓之4 住處、胡美玲所有臺南縣○○鄉○○○街○○○ 號房地，以及查封被告、黃厚華、胡美玲等人之兆豐銀行等帳戶存款，被告為免被告所有系爭房地等財產及連帶保證人黃維智等人之財產遭華南銀行強制執行拍賣，為湊足清償積欠華南銀行之借款本金及利息約1,900 多萬元，於99年5 月1 日與原告胡祥光約定，由原告胡祥光借款16,500,000元予被告，讓被告得以清償積欠華南銀行之借款本金及利息，被告於清償積欠華南銀行之借款債務及華南銀行撤回假扣押強制執行聲請及塗銷系爭房地查封登記後，被告為擔保上開借款之返還，將系爭房地所有權1/2 以買賣為由移轉登記予原告，且為掩飾系爭房地2 分之1 所有權移轉登記予原告係為擔保上開借款16,500,000元之返還等情，訴外人黃牧民方與原告胡祥光簽訂系爭承諾書；蓋依經驗法則，被告將系爭房地過戶予原告，一來可擔保原告借款給被告16,500,000元之清償，二來可免於系爭房地再遭其他債權人假扣押、強制執行，是原告主張若只為借款擔保辦理抵押權登記即可等情，誠有誤解。從而，系爭承諾書所載原告胡祥光於99年5 月份購得系爭房地100%權利，原告因被告得於3 年後買回系爭房地一半權利，先行提前登記2 分之1 予被告，被告應無條件義務協助原告營運管理系爭房地等情，均非屬實。
⒉被告雖於99年5月5日、5月10日分別向原告胡祥光借款8,6
00,000元、1,400,000元、6,500,000元，共計16,500,000元，然被告於99年5月24日清償華南銀行之借款即高達19,019,571 元，嗣被告於99年6 月1 日匯款胡祥光華泰商業銀行存款帳戶6,500,000元，對原告胡祥光清償6,500,000元，且被告將系爭房地1/2 過戶予原告，尚須繳交高達2,687,664 元之土地增值稅及契稅，則被告豈有可能再將系爭房地所有權全部或2 分之1 以16,500,000元或20,000,000元出賣予原告，是足認被告將系爭房地所有權2 分之
1 過戶予原告僅係借款之擔保。⒊再者，被告於99年6月1日匯款6,500,000 元予原告胡祥光
返還部分借款後，被告向原告胡祥光之借款尚餘10,000,000元，惟兩造因擔心系爭房地再遭被告債權人查封，故被告於99年9 月27日與原告簽訂系爭不動產買賣契約，並於該不動產買賣契約書第14條特別約定系爭房地「於銀行限制登記撤封後甲方即以胡祥光名義申辦債權額新台幣壹仟萬元正之抵押權設定登記，俟本件產權過戶至甲方名下後，甲、乙雙方另行決定其塗銷之日期」等語，足見被告將系爭房地所有權2分之1移轉登記予原告，係為擔保被告向原告胡祥光剩餘借款之清償。
（二）原告雖主張被告公司董事長黃牧民係以20,000,000元之代價，將系爭房地全部持分出賣予原告，惟：
⒈原告所主張承諾書之簽約主體為被告公司董事長黃牧民個
人與原告胡祥光，並非被告公司，是被告公司不受承諾書所拘束，原告依承諾書內容主張被告公司已將系爭房地所有權全部出賣予原告，並無理由。況卷附承諾書係於99年
5 月1 日簽訂，則其內容記載原告於99年5 月份購得系爭房地全部產權，亦與事實不符；再者，原告胡祥光與訴外人黃牧民雖於99年5 月1 日簽訂承諾書及商業合夥契約書，惟原告胡祥光與黃牧民於99年5 月7 日持上開文書向臺灣臺北地方法院公證處辦理認證時，卻僅就商業合夥契約書為認證，而就較為重要之承諾書，卻未認證，可見承諾書所載內容，並非屬實。況如依原告主張簽訂承諾書時已知買賣價金為20,000,000元，何以未將該金額記入，依民法第153 條第2 項規定，訴外人黃牧民與原告胡祥光就系爭房地尚未成立買賣契約。
⒉又系爭房地於70年1 月27日設定予華南銀行所擔保之本金
最高限額抵押權為70,000,000元，以公告現值計算，其價值即高達22,620,000元，另建物不含3樓增建部分多達1,843㎡，且為具有無塵防靜電、冷氣恒溫設備之電子精密標準廠房，是系爭房地於99年5月1日之市價已值數億元，是被告不可能僅以20,000,000元或16,500,000元出賣系爭房地2分之1或全部予原告。
⒊再依系爭房地不動產買賣契約之記載係出售系爭房地應有
部分1/2，原告主張被告將系爭房地土地以20,000,000 元之價格全部出售予原告，不足採信。至原告雖有匯款予被告公司，惟該匯款金額16,500,000元亦與原告所稱買賣價金20,000,000元不符，顯見原告所匯款項16,500,000元係借款予被告公司，非給付購買系爭房地之買賣價金，被告並未收受原告所給付之買賣價金。
⒋另被告除於99年5月5日收到原告胡祥光匯款8,600,000 元
、1,400,000元及於99年5月10日收到原告胡祥光匯款6,500,000 元外，並無積欠原告胡祥光如商業合夥契約書所載之5,002,321 元。是該商業合夥契約書乃黃牧民與原告胡祥為合夥經營管理被告公司墨西哥廠所簽訂之契約書，其等就合夥經營管理被告公司墨西哥廠之約定，不及於被告，是原告主張以其中部分債權抵償系爭房地20,000,000元之買賣價金乙節，亦非真實。
（三）至原告主張被告曾給付部分租金乙節，惟被告公司因積欠原告借款，經原告胡祥光一再催促還款，被告公司陸續於
102 年5 至10月每月還款90,000元予原告胡祥光；又原告所提出之永豐銀行自動轉帳匯款通知明細，就上開102 年
5 月、6 月、7 月、9 月、10月之自動轉帳匯款通知明細均無記載匯款理由，唯獨102 年8 月之自動轉帳匯款通知明細記有「租金」，此乃永豐銀行之誤植，況該90,000元之數額與原告提出租約租金之數額亦不相符。
（四）原告胡祥光為被告公司董事長黃牧民之妻黃胡美玲之胞兄，原告胡慧蘭為原告胡祥光之女兒，是原告與被告公司董事長黃牧民為姻親，並原告胡祥光為被告公司之副董事長，原告明知被告公司所有系爭房地為被告公司經營印刷電路版打鍵加工、及電子零件裝配加工、以及產製轉換器等業務之工廠，為被告公司主要財產。被告公司固因業務量減少，而於99年1 月1 日向經濟部申請停業，但因被告公司又持續接獲訂單，故於99年4 月12日復業；至被告公司雖將系爭房地一、二層樓出租予他人，惟被告公司仍保留有系爭房地三樓為工廠及辦公室，並被告公司自99年4 月12日復業以來至今均有營業，並雇用鄧淑琴等為公司員工，自99年4 月12日復業以來均有營業。原告主張被告公司申請歇業遣散全體受僱員工，售賣機器設備，只餘下一處老舊的空廠房完全處於歇業狀態，迄今並無任何營運，僅做為租賃之用等情，誠非屬實。原告趁被告公司財務困難、於99年5月間向原告胡祥光借款16,500,000 元而無力償還之際，在未經被告公司董事會開會決議及未經被告公司股東會決議之情況下，逕使被告公司董事長黃牧民於99年
9 月27日與原告簽訂不動產買賣契約，將系爭房地之持分各1/2，以總價20,000,000 元出賣予原告，且交由訴外人何錦珠代書於辦理所有權移轉登記之土地登記申請書備註欄不實記載「確依有關法令規定完成處分程序，如有不實，願負法律責任」，將系爭房地之持分各1/2 所有權移轉登記予原告胡祥光名下1/4及原告胡慧蘭名下1/4。系爭房地出售未經被告公司召開董事會決議，亦未經被告公司股東會決議通過，均屬無效行為。是登記在原告二人名下之系爭房地各1/4持分，實際所有權人仍為被告公司。
（六）若本院認原告得依不當得利之法律關係得為本件請求，然原告出租予第三人華康公司等使用之標的物，除系爭房地外，尚有系爭房屋等電子精密標準廠房設施及配備等，故本件原告得請求之金額，非被告公司之該等租金所得，而應依土地法第97條第1 項之規定，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限。玆系爭土地申報地價每平方公尺為2,560 元，系爭土地計有1,740平方公尺，系爭房屋之現值為3,365,300元，而系爭房地為工廠，以系爭房地申報總價年息5%計算為當。是原告得請求之金額，自原告於100年2月18日登記為系爭房地所有權各1/4起至102年10月底止，共計32月，原告每人得請求之金額為260,656元【計算式如下：｛（2,560元×1,740㎡）＋3,365,300元×1/4×5%｝÷12月×32月】，逾此部分之請求，即屬無據。
（七）並於本院聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告胡祥光為被告公司董事長黃牧民之妻黃胡美玲之胞兄，原告胡慧蘭為原告胡祥光之女兒，原告與被告公司董事長黃牧民為姻親。
（二）被告公司於63年8月30日設立，自96年9月14日起被告公司之董事長為黃牧民，股東有黃趙碧如（黃牧民之母親）、黃胡美玲（黃牧民之配偶）、黃厚家（黃牧民之大女兒）、黃厚華（黃牧民之二女兒）、黃牧良（黃牧民之胞兄）、黃維智（黃牧民之父親）、黃厚元（黃牧民之子），董事成員為黃牧民、黃趙碧如、黃胡美玲，監察人為黃維智。
（三）被告公司於68年3月6日購入系爭土地，並於68年3月30日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記，嗣被告公司於70年7月9日在前開土地上興建系爭房屋，且於70年10月24日以第一次登記為原因辦畢所有權登記在被告公司名下，作為被告公司工廠使用，又被告公司另於81年6月2日購入新北市○○區○○路○○○號15樓房地，作為員工宿舍使用。
（四）被告公司提供系爭房地向華南銀行抵押貸款，並於71年1月21日為華南銀行設定本金最高限額抵押權70,000,000元，嗣因被告公司未能依約還款，經華南銀行於98年8月24日聲請就系爭房地為假扣押，並於99年12月16日塗銷該假扣押登記，嗣於100年2月18日塗銷抵押權登記。
（五）99年5月1日商業合夥契約書及系爭承諾書，並據臺灣台北地方法院公證人於99年5月7日以99北院認字第13號就系爭商業合夥契約書上關於黃牧民與原告胡祥光簽名之真正予以認證。
（六）原告胡祥光於99年5月5日、10日分別匯款10,000,000元、6,500,000元予被告公司。
（七）被告公司於99年3 月15日將系爭房地1、2樓及該廠房內、外現有之設施、配備、裝潢出租予華康公司，雙方於99年3月15日簽訂廠房租賃契約書，約定租賃期限自99年4月1日起至101年3月31日止，租金約定為前3個月每月200,000元，之後每月214,000 元，嗣租賃期限屆至，被告與華康公司於101年2月29日續訂廠房租賃契約，雙方原約定租賃期限自101年4月1日起至103年3月31日止，每月租金為269,000元，被告公司另與錫宬公司於102年1月2 日簽訂廠房租賃契約，將系爭房地1、2樓及廠房內、外現有之設施、配備、裝潢出租予錫宬公司，雙方於102年1月2 日簽訂廠房租賃契約書，約定租賃期限自102年1月2日起至104年1月1日止，現系爭廠房仍由鍚宬公司占有使用中。
四、是本件本院所應審究者：（一）被告公司將系爭房地出租，是否侵害原告之所有權，而受有不當利益？（二）原告是否得依不當得利之法律關係，向被告公司請求不當得利？若有，則金額應為若干？經查：
（一）關於被告公司將系爭房地出租，是否侵害原告之所有權，而受有不當利益部分：
⒈被告法定代理人黃牧民以被告公司名義與原告於99年9 月
27日簽訂不動產買賣契約，由原告以20,000,000元向被告公司購買系爭房地，權利範圍為系爭房地所有權各1/2 ，，並約定於99年10月15日前被告應備齊過戶文件，原告於
100 年2 月18日取得系爭房地所有權權利範圍各1/4 之事實，有不動產買賣契約書、土地、建物登記謄本、異動索引表、土地登記申請書、房屋稅繳款書、（見本院102 年度審訴532 號卷第46-49 頁、第51-54 頁、第63頁）在卷可稽。
⒉證人何錦珠於本院證述：伊是辦理被告過戶系爭房地給原
告代書。於99年9 月27日買賣雙方經由訴外人胡美娜就是原告胡祥光的妹妹，被告法定代理人黃牧民小姨子，帶同原告胡祥光及被告法定代理人黃牧民到伊辦公室，原告胡慧蘭當時沒有來，系爭房地有被查封，於99年12月27日領到土地及建物登記謄本，我們就知道已經撤銷查封，因為有人還錢了，但到伊辦公室時還沒撤封，簽完約後，我們一直在等銀行撤封，因為雙方都跟伊講好錢會還，但誰去還的伊就不知道了。伊等還錢撤封後於99年12月29日申報增值稅及契稅，稅單下來後伊通知被告公司秘書鄧小姐聯絡，請被告找稅金。買賣價金20,000,000元，是雙方談好才過來伊這邊，他們第1 次來時，說20,000,000元都付清了。伊有請被告法定代理人黃牧民在買賣契約上簽收全部收訖兩千萬。雙方沒有講到買賣過程及原因細節等等，只有請伊辦理過戶而已，本件過戶1/2 ，伊沒有問細節等語（見本院103 年度訴字第120 號卷一第119 頁背面）。
⒊參以訴外人黃牧民以個人及被告法定代理人身分於99年5
月1 日與被告簽訂商業合夥契約書，於契約書第2 條確認原告胡祥光於98年間借貸5,002,321 元予被告公司墨西哥廠，此部分借款由訴外人黃牧民負責清償內容，及訴外人黃牧民於99年5 月1 日以其個人名義與原告胡祥光簽訂承諾書，訴外人黃牧民與原告胡祥光確認原告胡祥光已購得系爭房地之事實，亦經本院調閱臺灣臺北地方法院99年度北院認字第00000000號卷宗合閱屬實，並有該商業合夥契約書在卷可憑。而事後原告確實於上開時間分別匯款8,600,000 元、1,400,000 元、6,500,000 元至被告公司帳戶簽訂以觀，可認訴外人黃牧民有以被告法定代理人地位與原告系爭房地買賣契約其真意係將系爭房地所有權權利範圍各1/2 以20,000,000元出售予原告。買賣價金除前開匯款金額外，並以商業合夥契約書所確認之債權額部分債權抵充，堪可認定。
⒋雖原告主張已依承諾書取得系爭房地全部之權利，嗣被告
公司法定代理人黃牧民向原告胡祥光表示，為避免被告公司無力繳納高額增值稅，故暫時過戶系爭房地各1/2 所有權，及因系爭房地仍設定抵押權與華南銀行，需抵押權塗銷後始得過戶，原告同意將所取得之系爭房地「全部」所有權之其中2 分之1 一承諾書約定「提前登記」予被告等語，故對於提前登記予被告部分，另於不動產買賣契約第14條約定，嗣後因黃牧民認為設定抵押權所需繳納之費用過高，央求原告不要辦理抵押權設定，並表示一定會履行承諾書「3 年內支付壹仟萬購買此提前登記予被告之2 分之1 所有權之承諾」（亦即黃牧民清楚知悉其於3 年內支付1,000 萬元後方能取得此提前登記予被告公司之系爭房地所有權1/2 ），故原告不得已方勉為同意等語。然查：
⑴依卷附承諾書記載，承諾書簽訂時間為99年5 月1 日，內
容記載原告胡祥光已於99年5 月取得系爭房地所有權，惟遍觀承諾書就買賣價款部分，全然未予記載。且前開承諾書訂約人為訴外人黃牧民個人承諾原告胡祥光內容，是否得以拘束被告公司，已屬有疑。況原告所主張買賣價金實際給付時間為前開承諾書簽定之後，縱然訴外人黃牧民曾承諾承諾書內容，惟事後即99年9 月27日另與原告簽訂不動產買賣契約，而買賣契約內容復與前開承諾書內容相異，亦應認該承諾書內容，已由事後99年9 月27日所簽訂之買賣契約書所替代。
⑵又不動產買賣契約第14條係約定：「銀行限制登記撤封後
甲方即以胡祥光名義申辦債權額新台幣壹仟萬元之抵押權設定登記，俟本件產權過戶至甲方名下後，甲乙雙方另行決定其塗銷之時期」，並無原告所稱「銀行限制登記撤封後甲方即以胡祥光名義申辦債權額新台幣壹仟萬元之抵押權設定登記，俟本件產權（即預先登記予被告名下之2 分之1 ）過戶至甲方名下後，甲乙雙方另行決定其塗銷之時期」內容，則原告前開主張，顯屬無稽。
⒌另被告否認有積欠原告胡祥光如商業合夥契約書所載之5,
002,321 元借款，並主張該商業合夥契約書乃黃牧民與原告胡祥為合夥經營管理被告公司墨西哥廠所簽訂之契約書，其等就合夥經營管理被告公司墨西哥廠之約定，不及於被告等語。然查前開商業合夥契約書關於被告簽名真正為被告所承認且經認證已如前述，被告之意雖係主張前開金額借貸關係不存在，惟此部分事實既經被告事後書面承認，自應由被告證明此借貸關係不存在負證明之責。然被告迄今仍未舉證，其前開主張，自無可採。
⒍至被告主張被告將系爭房地所有權2 分之1 過戶予原告，
僅為借款之擔保，已與兩造名義簽訂之不動產買賣契約書不符。另被告主張以系爭房地過戶予原告，一來可擔保原告借款給被告16,500,000元之清償，二來可免於系爭房地再遭其他債權人假扣押、強制執行，及被告雖於99年5 月
5 日、5 月10日分別向原告胡祥光借款8,600,000 元、1,400,000 元、6,500,000 元，共計16,500,000元，然被告於99年5 月24日清償華南銀行之借款即高達19,019,571元，嗣被告又於99年6 月1 日對原告胡祥光清償6,500,000元借款，且被告將系爭房地1/2 過戶予原告，尚須繳交高達2,687,664 元之土地增值稅及契稅；兩造因擔心系爭房地再遭被告債權人查封，故被告於99年9 月27日與原告簽訂系爭不動產買賣契約等情，均為原告所否認，被告前開主張亦無相關佐證，均屬己身論述，亦難採信。被告復主張被告又於99年6 月1 日匯款胡祥光華泰商業銀行存款帳戶6,500,000 元，對原告胡祥光清償6,500,000 元借款，業經原告提出華泰商業銀行松山分行說明書表示，前開帳戶由原告胡祥光開戶，之後相關交易係由訴外人黃牧民親臨辦理，其中99年6 月10日臨櫃提領現金2,500,000 元、99年6 月15日臨櫃提領現金2,500,000 元、99年7 月28日臨櫃提領1,500,742 元相關交易均由訴外人黃牧民個人攜帶原告胡祥光存摺及原留印鑑辦理交易事宜，亦有該說明書、華泰銀行存摺存款取款憑條，原告主張前開帳戶於98年8 月間暫借訴外人黃牧民使用，直至103 年1 月10日始更換印鑑，被告主張已清償6,500,000 元，亦難採信。
⒎被告再以系爭房地價值，以及系爭房地設定本金最高限額
抵押權與華南銀行金額，以此論述，被告不可能將系爭房地所有權1/2 範圍以20,000,000元出售原告。然查：系爭房地價值固然為訂立買賣契約價金之參考，然非屬必然成為簽訂買賣價金唯一考量，尚難以此認定兩造間所簽訂之不動產買賣契約係屬虛偽。
⒏按公司為讓與全部或主要部分之營業或財產，應有代表已
發行股份總數2/3 以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之，公司法第185 條第1 項第2 款定有明文。又公司為讓與全部或主要部分營業或財產之行為，因涉及公司重要營業政策之變更，基於保護公司股東之立場，須經股東會以特別決議通過後始得實行。是以公司未經股東會上開特別決議通過即為主要財產之處分，係屬無效之行為。惟受讓之相對人難以從外觀得知其所受讓者是否為公司營業之主要部分或全部，如相對人於受讓時係屬善意，公司尚不得以其無效對抗該善意之相對人，用策交易安全（最高法院97年度台上字第2216號判決可資參照）。玆系爭房地原為供做被告公司廠房使用，此亦有系爭房地土地、建物登記謄本在卷可憑。玆訴外人黃牧民以被告法定代理人身分，將被告所有系爭房地所有權各1/2 讓與原告時，雖將系爭房地出租華康半導體股份有限公司，惟己身仍有部分營業，有經濟部99年1 月11日經授字第00000000000 號函、財政部臺灣省北區國稅局新竹縣分局99年4 月13日北區國稅竹縣0000000000000號函、採購單、統一發票（見本院103 年度訴字第120 號卷一第56頁-6
5 頁、第70-71 頁、第74頁-75 、第78-79 頁）在卷可憑。另被告雖於81年6 月2 日購入新北市○○區○○路○○○號15樓房地，惟係作為員工宿舍使用，此為兩造所不爭執，足見系爭房地為被告公司主要部分營業財產，堪以認定。又依民法第820 條第1 項規定共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。目前系爭房地登記為兩造共有，應有部分皆未過半數，而系爭房地又係被告司主要營業財產，而原告亦非被告公司股東，並未參予被告公司經營，若兩造就系爭房地管理不能達成協議，顯然將影響被告公司營運。被告公司出售系爭房地所有權利各1/ 2，自應依公司法第185條第1 項規定，經由股東特別決議。
⒐被告公司於63年8月30日設立，自96年9月14日起被告公司
之董事長為黃牧民，股東有黃趙碧如即黃牧民之母親、黃胡美玲即黃牧民之配偶、黃厚家即黃牧民之大女兒、黃厚華即黃牧民之二女兒、黃牧良即黃牧民之胞兄、黃維智即黃牧民之父親、黃厚元即黃牧民之子，董事成員為黃牧民、黃趙碧如、黃胡美玲，監察人為黃維智，亦為兩造不爭執。原告主張被告公司出售系爭房地予原告已經股東會決議通過，惟為被告否認，自應由原告就其有利之事實，負證明之責。原告主張被告公司董事長黃牧民為清償被告公司對債權銀行借款債務，於99年4 月底透過視訊會議（sk
ype ）請求旅居美國之原告胡祥光協助，該次會議參與人除被告公司董事長黃牧民外，且有被告公司董事黃胡美玲、股東黃厚華、黃厚元及黃厚家等人，並經該次視訊會議決定由原告出資2,000 萬元購買系爭房地全部所有權，且將原告給付款項作為清償債權銀行貸款之用等情節，均為被告公司所否認，上開情節均未見原告舉證證明。
⒑另原告以被告公司董事長黃牧民將原告所給付之買賣價金
，陸續償還被告公司之債權銀行借款，並經債權銀行向法院撤回強制執行程序，則身為執行案件當事人之黃維智、黃胡美玲及其等共同居住之家人，亦應對系爭房地出售知悉。然查，被告公司雖屬一家族企業，股東或係基於家族親情而全然信任身為家族成員之法定代理人對公司經營，於被告公司深陷債務風暴，被告公司法定代理人是否有實情告知全體股東尚有疑義。且公司解決債務方式眾多，並非僅有出售房地一途，尚難以被告公司、股東財產經債權人撤銷查封得以暫時紓困，即可推論股東對於被告公司出售系爭房地知悉且同意。
⒒證人何錦珠雖於本院證述：因為本件是法人的案件，除法
人應給證件外，伊要在備註欄上寫上確依有關法律規定完成處分程序如有不實願負法律責任，這段伊有特別經過被告法定代理人黃牧民簽名確認，伊還特別告訴他法人要注意的上述證件，被告法定代理人黃牧民也有提供工廠登記證、營利事業登記證等等，伊簽約時有告訴被告法定代理人黃牧民說你們是公司的案件，公司股東是否都知道，被告法定代理人黃牧民說公司是自己的，他自己決定就可以，因為公司大小印章都是被告法定代理人黃牧民拿給伊蓋的，也是他簽名的等語（見本院103 年度訴字第120 號卷一第120 頁）。然訴外人黃牧民非公司股東，被告公司亦無證據為訴外人黃牧民所有而屬一人公司，訴外人黃牧民縱曾對證人為上述證述內容表示，亦難認定被告公司法定代理人以被告公司名義出售系爭房地符合公司法第185 條第1 項第2 款之旨趣。系爭房地出售，既未經股東會決議，依前揭說明，自屬無效。原告主張屬撤銷事由，應屬無據。
⒓再原告曾經參與被告公司墨西哥廠經營，另依系爭房地土
地登記謄本亦明確記載系爭土地、房屋為廠房，則原告胡祥光對於系爭房地為被告公司廠房，且為主要資產，當知之甚詳。又原告亦自承系爭房地買賣係由原告胡祥光代表原告2 人簽訂，依民法第105 條規定，則原告胡祥光明知系爭房地為被告主要營業廠房效力，亦及於原告胡慧蘭。是原告2 人當不受善意原則之保護，即系爭房地買賣應屬無效。
⒔兩造間就系爭房地買賣既屬無效，原告即不得對被告主張
為系爭房地所有權人，原告主張被告公司將系爭房地出租，侵害原告之所有權，而受有不當利益，即屬無據。
（二）關於原告是否得依不當得利之法律關係，向被告公司請求不當得利？若有，則金額應為若干部分：
原告既非系爭房地所有權人，系爭房地縱未經其同意由被告公司出租他人，並收取租金，原告亦無受有損害，其自不得向被告公司請求不當得利。另請求金額即毋庸再行審酌，併此敘明。
五、縱上所述，原告並非系爭房地所有權人，原告主張被告公司未經其同意將系爭房地出租，並收取租金，侵害其所有權而受有損害，被告公司受有不當得利，請求被告給付不當得利，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據資料，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 13 日
民事第二庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 13 日
書記官 陳弘明附表一：
┌──┬───────────┬────────────┐│編號│日 期 │ 月租金（新臺幣） │├──┼───────────┼────────────┤│01 │99年4月至99年6月 │210,000元（含稅） │├──┼───────────┼────────────┤│02 │99年7月至100年2月 │224,000元（含稅） │├──┼───────────┼────────────┤│03 │100年3月至101年3月 │256,200元（含稅） │├──┼───────────┼────────────┤│04 │101年4月至101年12月 │282,450元（含稅） │└──┴───────────┴────────────┘附表二：
┌──┬───────────┬────────────┐│編號│日 期 │ 月租金（新臺幣） │├──┼───────────┼────────────┤│01 │102年1月 │125,000元（含稅） │├──┼───────────┼────────────┤│02 │102 年2月至103 年1 月 │250,000元（含稅） │└──┴───────────┴────────────┘