臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第273號原 告 蘋果學苑管理委員會法定代理人 周心嵐訴訟代理人 黃錦星被 告 興築建設股份有限公司法定代理人 陳明生訴訟代理人 陳育駿上列當事人間請求交付公用設施事件，本院於民國103年7月7日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告於原告社區內地下室B1設置編號94、138、140殘障停車位（以下合稱系爭殘障車位），係專供行動不便者使用所設之停車空間，亦為被告興建原告社區時，依建築法、都市計畫法等相關規定，所應留設一定比例之停車位。被告設置之系爭殘障車位，縱為被告所有之專有部分，亦應屬於約定共有之公共設施，而為全體住戶皆得使用之共用部分，是依公寓大廈管理條第3條第3、4、5、9款、第10條第2項前段、第29條及第36條第11款第13款之規定，應由原告即蘋果學苑之社區管理委員會管理、維護及保管。新竹縣政府使用管理科科長已說明殘障車位不得上鎖、買賣、出租，並於原告呈送原始起造圖後，於100年7月26日來文告知依都市計劃法等有關法律規定，應留設一定比例之車位作為殘障車位之用。原告社區警衛室、KTV、球藝室及大廳桌球室等皆屬被告移交予原告管理。原告多次與被告進行協調，並曾向主管機關新竹縣政府申請協助處理，及經新竹市東區調解委員會調解，均未有結果。爰訴請被告將系爭殘障車位交付原告管理。
㈡、訴之聲明：⒈被告應將位於原告社區 B1編號第94、138二個殘障汽車停車
位之上鎖解除；編號第 140一個殘障汽車停車位出租第三人應終止，並將前揭編號三個車位交付原告管理。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、被告為原告社區之起造人，系爭殘障車位係被告依建築技術規則建築設計施工編第167-6條所設置之無障礙停車位，並為被告所有，與「公共停車場」有別，並無提供予公眾使用之必要；況原告請求被告將系爭殘障車位交給其管理，亦屬特定私人，並非公眾使用。被告與原告社區各住戶間所簽訂之房屋預定買賣合約書第18條第1項之特別約定：「本社區地下一、二層所規劃之汽車停車位共計有147位（法定停車位40位、獎勵增設停車位107位）歸屬買方所有並得另行出售、出租」。
㈡、系爭3個殘障車位登記為原告社區警衛室，係依共有部分比例─1個車位係占1萬分之174，所有車位（包含住戶購買之車位）亦均同此方式登記。因此住戶依所購買之契約，所領得之所有權登記權狀中有分共用部分及專有部分，停車位將註記佔共用部分的比例。被告移交產權予原告之公共設施亦不含停車位及警衛室。法令有規定殘障車位的留設，但沒有規定殘障車位所有權的歸屬及使用方式的限制。
㈢、答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉若受不利判決，願以合作金庫銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免予假執行。
⒊訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：原告主張被告於原告社區內地下室B1設置編號94、138、140殘障停車位係依建築法、都市計畫法等相關規定，所應留設一定比例之停車位，屬於約定共有之公共設施，而為全體住戶皆得使用之共用部分，自應由原告即蘋果學苑之社區管理委員會管理、維護及保管之事實，提出新竹縣政府100年7月26日府工使字第0000000000號函、100年9月21日府工使字第0000000000號函、蘋果學苑之社區停車位設計圖為證。被告就其於原告社區內地下室B1設置編號94、138、140殘障停車位之事實不爭執，惟以系爭殘障車位係屬被告所有，蘋果學苑社區規約第17條就停車位之使用為特別約定，並無提供予公眾使用之必要等語置辯，提出所有權狀、建物暨土地登記謄本、蘋果學苑社區規約、蘋果學苑房屋買賣契約書、蘋果學苑土地買賣契約書、建造執照等件影本為證，是以本件爭點為：系爭殘障車位是否屬約定共有公用設施，屬全體住戶皆得使用之共有部分，應交由原告管理、維護、保管？
四、法院之判斷：
㈠、按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。公寓大廈管理條例第3條、第4條第1項、第9條第1項、第2項、第3項、第23條第1項、第2項第1款、第2款、第56條、第58條定有明文。又依據公寓大廈管理條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」可知除了上述5款規定外，原則上共用部分皆可約定為專用部分，例如建築物本身所占地面以外的空地、外牆、停車空間及防避難室等（參見王澤鑑著，民法物權，西元2009年7月出版，第223頁）。按建築技術規則建築設計施工編第10章無障礙建築物第167-6條規定：建築物依法設有停車空間者，至少應設置一處無障礙停車位。超過50個停車位者，超過部分每增加50個停車位及其餘數，應再增加一處無障礙停車位。但H2類住宅或集合住宅停車空間超過50個停車位者，超過部分每增加100個停車位及其餘數，應增加一處無障礙停車位。身心障礙者專用停車位設置管理辦法第2條規定：本法第56條第1項所稱公共停車場，指符合停車場法或建築技術規則設置，且供公眾使用之下列情形之停車場或停車位：一、路邊停車場。二、路外停車場。三、依建築技術規則建築設計施工編第170條規定設置之停車位。本法第56條第1項關於保留比率之規定，就汽車或機車應分別計算之。依內政部80年9月18日（80）台內營字第0000000號函釋意旨：建築法第102條之1規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。㈢區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。
㈡、經查，被告於原告社區內地下室B1設置編號94、138、140殘障停車位。系爭殘障車位位於原告社區地下1層，該樓層總面積為3,127.39平方公尺，用途為防空避難室兼停車空間。
此有建造執照影本、系爭殘障車位位置圖、地下一層汽機車位置編轄圖附卷足參（見本院卷第27頁、第65頁至第66頁），而系爭殘障車位登記為被告所有，並有土地、建物所有權狀、建物暨土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第3頁至第7頁）。又依新竹縣政府103年3月27日府工使字第0000000000號函記載：⑴蘋果學苑社區總設計停車輛數為166輛，法定輛數59輛（含2個殘障車位）、鼓勵輛數107輛（含1個殘障車位）。而本案殘障車位之所有權及管理、使用權均應依該社區規約及公寓大廈管理條例規定辦理。依土地登記相關法令規定，有關建物登記主要用途應以依法核發之使用執照所載明之用途，作為辦理登記之依據（見本院卷第11頁）；內政部營建署94年10月19日營署管字第0000000000號函釋意旨：
有關公寓大廈共用部分、約定共用部分之認定，應依起造人於申請建造執照時，檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，加以認定。另依條例第23條第2項第1款及33條第1項規定，約定共用部分之範圍及使用主體非經載明於規約者，不生效力，且專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經專有部分區分所有權人同意，否則不生效力。內政部營建署96年11月8日內受營建管字第0000000000號函釋意旨：按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例56條第1項所明定，至上開條文所稱「詳細圖說」及「規約草約」，僅為申請建造執照時，應檢附文件之一，非主管建築機關審查項目。另按條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，且依條例第56條第2項規定，「規約草約」經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為「規約」，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共用部分時，當於「規約草約」載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜循司法途徑解決。又依系爭社區規約草約第2條約定第4項約定：停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用。
㈢、次查，新竹縣政府100年7月26日府工使字第0000000000號函記載：有關設置供行動不便者使用設施之停車空間，係依都市計劃法等有關法令規定，留設一定比例之停車位（見本院卷第20頁）。新竹縣政府100年9月21日府工使字第0000000000號函記載：請被告依本函示與原告溝通協調（見本院卷第21頁）。然而前開函文均未有「系爭停車位係屬蘋果學苑社區公共設施應交由原告管理」之記載。證人新竹縣政府使用管理科科員劉漢勝於本院審理中亦證稱：前開函文並無說明蘋果學苑社區殘障車位不得買賣或出租，要交給原告蘋果學苑管理委員會管委會使用，因為是屬於私權，請兩造自行溝通等。行動不便使用設施的停車空間，或一般無障礙車位的定義，在建築技術規則第10章之前稱為公共空間行動不便者的停車使用空間，比較廣義稱為無障礙空間，車位是包含在無障礙設施裡面。一個大樓的無障礙車位的法源來自於建築法技術規則和都市計畫法相關規定，不動產所有權以登記為要件，是否供誰使用應該是牽涉公寓大廈管理條例規定。本案使用及建築執照原卷停車位的著色都是著共用部分，卷裡車位的顏色不論是一般車位或無障礙車會的顏色都一樣，公寓大廈管理條例第3條第4及5款，執照標示是共用的，要看兩造或社區有無特別約定無障礙車位可不可以賣，標示共用的意思就是共同持有，但是不是可以供特定人使用要看有沒有約定，依照目前法規並沒有一定要交給管委會使用，要看兩造如何約定。公寓大廈管理條例第58條第2項有規定限制買賣的條件，此即限制不可以賣給區分所有權以外之人，但並沒有限制出租使用。又原告社區有法規規定要設置幾個法定殘障車位，原告有3個殘障車位，有2個法定，另1個獎勵的車位是審查委員會要求原告設的，因為這會有涉及容積獎勵的問題。被告依規定設置殘障車位但並沒有因此當然殘障車位必須交給管委會管理使用。直轄市縣市政府在核發建築執照時，我們是根據整個執照審查是否需要留設殘障車位及多少個，核准後殘障車位的歸屬權跟使用權是私權的問題，我只能管法所不禁止的部分，如第58條或其他相關法規。至於殘障車位的買賣使用單位不是建築主管機關在管，依照建築圖原告社區並沒有無設置來賓車位之必要。在都市計畫的規定裡面才會要求按照比例設置來賓車位，原告的建案是93年的，我不清楚是否已經有這規定，但本件執照申請上並沒有這部分，如果當時有規定的話，就一定要留設，圖也要劃，審核才會過，當時沒有適用必須要留設的規定，若有來賓車位，則產權歸屬還是要依照公寓大廈管理條例，殘障車位的設置與來賓車位的法源及設立機制都不同，用意也不同，殘障車位並沒有禁止規定一定要有殘障證明的人才可以使用或買，這是可以自由買賣的，並沒有限制是否為殘障者的資格，但只是一定要賣給區分所有權人。若登記警衛室下不會影響到使用權歸屬，只是登記方式的選擇。來賓車位跟殘債車位的留設規定不同等語（見本院卷第36頁至第38頁）。
㈣、再查，依蘋果學苑社區規約第2條第1項第2款規定：共用部分，係指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者；第2條第4項規定：停車空間應依與興築建設股份有限公司之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。本社區管理委員會（管理人）不得以修改社區規章或以區分所有權人大會決議方式變更買賣內容或使用權益...否則其修改或變更無效（見本院卷第49頁）。第17條第2項前段規定：有關本社區之法定空地、屋頂平台、地下室停車位等之使用，悉依與林陳海先生及興築建設股份有限公司所立土地、房屋買賣契約書中分管特約條款之約定管理使用（見本院卷第53頁）。第19條第1項規定：共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，應依原房屋買賣契約約定亦得授權管理委員會另訂使用規則（見本院卷第54頁）。蘋果學苑房屋買賣契約書第18條第1項約定：本社區地下室共貳層除供作樓梯通道、排煙室、台電配電室、機房（消防泵浦室、污水機房、發電機室）及水箱、電信機房等公共設施外，由賣方統一規劃為汽機車停車場，機車停車位依本約第2條第3項所示屬買方使用。本社區地下第1、2層規劃之汽車停車位共計有有147位（法定停車位40位、獎勵增設停車位107位）歸屬買方所有並得另行出售、出租（但於空襲時應開放供全體住戶緊急避難之用），未購買汽車停車位之承購戶，已充分認知本房地總價款並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含汽車停車位之持分面積。未購買者承諾放棄使用汽車停車位，並確認對地下室之汽車停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等。本社區全體區分所有權人均了解並同意前述車位之規劃及使用方式任何妨礙上開車位之使用者（含管理人）應對買賣雙方均負損害賠償責任。購買汽車停車位者，則由購買者按附件三（見本院卷第66頁至第67頁）所示位置編號擁有其持分及使用、收益、處分及排除他人干涉之權利。第19條第4項約定：
本社區之地下停車位因需另行價購，故產權及使用權屬賣方及向賣方購買之人所有，惟地下室於防空時應放為防空避難之用（見本院卷第61至62頁）。並有前開買賣契約附件㈨停車位分管同意書在卷可稽（見本院卷第75頁）。
㈤、由上以觀，系爭殘障停車位依規約約定係屬被告專用，並無何規定，應提供原告管理使用，原告主張對系爭殘障停車位有管理使用權，亦未能舉證證明，原告主張尚不足憑。又被告否認有將系爭停車位上鎖，此亦屬是否違反建築執照、使用執照記載之使用方式，而係行政機關主管事項，附此敘明。
㈥、綜上所述，原告請求被告應將位於原告社區B1編號第94、138二個殘障汽車停車位之上鎖解除；編號第140一個殘障汽車停車位出租第三人應終止，並將前揭編號三個車位交付原告管理，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因其訴業經駁回而失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經審酌後，認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 30 日
書記官 黃詩傑