臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第464號原 告 羅椽菻訴訟代理人 王彩又律師
許美麗律師張淑美律師被 告 林詩穎訴訟代理人 鍾杰輝
洪大明律師蘇毓霖律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104 年7 月21日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬伍仟零玖拾玖元，及自民國一百零三年六月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣叁拾陸萬伍仟零玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。查原告原依民法第359 條本文、第227 條第1 項、第
231 條第1 項規定請求被告減少價金或賠償相當於一個停車位價值之損害（見本院卷一第28頁），嗣原告當庭並具狀表示本件請求權基礎除上開物之瑕疵擔保請求權外，另包括權利瑕疵請求權及不完全給付損害賠償請求權，即依民法第35
9 條規定請求減少價金，依民法第350 條前段、第353 條及民法第227 條、第226 條第1 項規定請求損害賠償（見本院卷一第115 頁正面、第118 頁背面）。核原告所為之追加，均係以兩造間之不動產買賣契約書為依據，就停車位爭議之同一基礎事實而為之請求，其請求之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，且原告起訴時主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，並無礙於被告程序之保障，又不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與首揭民事訴訟法規定均無不合，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告出售予原告之系爭房地存有無完整專用停車位使用權之瑕疵：
１原告於民國102 年3 月6 日經由訴外人晶積不動產經紀有限
公司仲介向被告買受坐落新竹縣竹北市縣○段○○○號土地（權利範圍100000分之7506）及其上同段725 建號建物（門牌號碼新竹縣竹北市○○○街○○○ 號5 樓）之房地（下稱系爭房地），買賣標的並包含1 個平面停車位專用使用權，此不但有兩造所簽立不動產買賣契約書上「二、停車位標示」勾選「有」及「平面式」可稽，亦為被告所不爭執，並有證人劉旭洧、彭湄涵2 人之證詞可參。
２惟查系爭房地所屬社區共2 棟計12戶，然地下樓層平面圖劃
設之合法停車位僅2 個，只有「縣○○路000 巷00號」、「縣○○路000 巷00號六樓」此2 戶於地下室有專用停車位，包括原告所買受之「○○○街000 號5 樓」之其餘10戶均無專用停車位，此參見12戶之建物謄本，只有「縣○○路000巷00號」即建號727 號、「縣○○路000 巷00號六樓」即建號732 號，關於地下室共有部分即新竹縣竹北市縣○段○○○○號建物（下稱735 建號建物）之權利範圍為10000 分之1195，其他10戶之權利範圍僅為10000 分之703 與10000 分之
848 可證。是被告辯稱伊所交付之系爭房地地下室停車空間所有權之部分係包含於共同使用部分所載持分範圍內，伊已將系爭房地土地、建物應有部分所有權移轉予原告，上開應有部分之移轉即足使原告取得系爭停車位之使用權云云，顯與事實不符，並不可採。
３又是否已取得系爭房地所屬公寓大廈共有部分之735 建號建
物內所設置停車位專用權，應依735 建號建物所屬共有人間之分管契約或規約為準，並非就735 建號建物有應有部分之共有人，即當然取得其內設置停車位之專用權。況系爭735建號係屬共同使用部分，除規劃為防空避難室兼停車場使用外，尚有台電受電室、蓄水池、車道、樓梯間等公共設施，依地下室現有狀況，並無法依系爭大樓戶數劃設足額停車位，至多僅可規劃9 個停車位，而全體住戶中，持分為10000分之703 者有6 戶（包含原告），持分10000 分之848 者有
4 戶，持分10000 分之1195者有2 戶，依原告就地下室之持分，亦不足以使用1 個停車位，是證人劉旭洧證稱以被告原有之系爭735 建號建物應有部分比例，應有停車位使用權，附和被告之詞，其證言要難採據。
４另系爭房地之社區住戶為了解決停車問題，雖然曾協調除了
原來2 個合法停車位外，再規劃其他空間作為停車使用，但地下室可以作為停車空間最多亦僅能停9 部汽車，並無法劃設足額12個車位供全體住戶停車使用，故欲使用地下室停車空間之住戶必須每月繳付新臺幣（下同）1,000 元停車費用，始得停車。因社區1 樓2 戶之屋主將房屋出租予第三人，該2 戶之承租人未使用地下室停車空間，方暫時相安無事，若未來社區12戶住戶均欲使用地下室停車空間時，勢必產生爭議，即使願意支付1,000 元停車費，仍有無車位可使用之可能，故實際上被告所交付之系爭房地並未含1 個永久專用使用權之停車位，至為灼然。
５按民法規定，共有物若無契約約定或多數人決定管理方法，
各共有人對於共有物特定部分並無專用之權利。又所謂約定專用，依公寓大廈管理條例第3 條第5 款、第23條第2 項第
1 款規定，約定專用部分除了經區分所有權人會議決議外，還必須載明於規約上才有效力。原告經其他住戶告知該地下室停車位為社區公共設施，地下室之車位為住戶個別私下圈劃，當時本來有要作分管協議，但是沒有成功，住戶間並無明確或書面之分管約定存在，亦無規約載明約定專用，上情業經證人羅德誠、賴慧滿、張文義等人到庭證述稽詳。又同社區之「縣○○路○○○ 巷○○號4 、5 樓」及「○○○街000號4 樓」之住戶，亦曾因未取得停車位專用權，而提起訴訟，證人張文義於該等訴訟中亦證稱，系爭社區之區分所有權人對地下室共用部分並無分管契約。是目前各區分所有建物之所有權人，按其應有部分，對於系爭地下室，皆有使用、收益之權，原告對於系爭停車位並無專用權，任何大樓住戶均有向原告主張使用系爭停車位之可能。因此，被告將系爭房地含1 個車位出售予原告，卻未能使原告取得停車位之完整專用權，該停車位並非原告所得專用，顯有瑕疵存在，被告辯稱系爭建物全體區分所有權人對於地下室停車位之使用有分管協議或約定專用存在，並無瑕疵云云，顯屬無據。
(二)原告依民法第359 條規定請求減少價金，依民法第350 條前段、第353 條及民法第227 條、第226 條第1 項規定請求被告負損害賠償責任，應有理由：
１系爭買賣標的物，因無完整停車位之專用使用權，勢必減少
系爭房地之效用及價值，已構成物之瑕疵，是原告依民法第
359 條規定主張減少價金，應有理由。而被告係系爭買賣標的物之出賣人，應擔保停車位之使用權確係存在，第三人不得對原告主張任何權利，被告既未能確保原告取得停車位專用之權利，依民法第353 條準用第227 條準用第226 條第1項之規定，自應就原告此部分損失，負損害賠償責任。
２第查，系爭房地於102 年5 月23日結案交屋，因被告仍有使
用系爭房地之需求，故點交後仍由被告使用至同年6 月底，原告於同年7 月間搬入系爭房地使用後始發現被告所出售之房地並無約定專用停車位。原告發現上情，隨即要求被告必須減少價金，退部分價金予原告，惟遭被告拒絕，原告向新竹縣竹北市調解委員會聲請調解，亦無結果。而原告於102年11月15日新竹縣竹北市公所進行調解時，原告即已向被告表示交付之買賣標的物並無專用停車位而具有瑕疵，要求賠償或減少價金，有證人游幃棋之證詞為憑。是被告辯稱於交屋後原告隨時可以知悉每月管理費及停車費應繳之金額，依民法第356 條之規定，原告亦應視為承認其所受領之物，不能於交屋後逾1年再主張該停車位問題云云，不足為採。
(三)原告請求減少之價金或所受之損害，應以1 個專用停車位之價值計算：
１按系爭房地之買賣價格包含1 個專用停車位之價金在內，而
系爭房地之地下樓層由12戶所共有，然僅能劃設9 個停車位置供社區住戶使用，住戶間並無規約或分管協議約定停車位專用，原告買入無法供其專用之停車位，實與無專用停車位無異，等同於無專用停車位，勢將嚴重影響系爭房地使用上之效用及經濟價值，故原告請求減少之價金或損害賠償之金額以1 個專用停車位之價值計算，應有理由。
２雖然被告辯稱現況原告有1 個車位可使用，但未經全體住戶
無異議而約定由原告取得專用使用權之停車位，任何大樓住戶均有向原告主張使用該停車位之可能，即便原告願意支付1,000 元亦無車位可使用，亦即原告隨時有無停車位可使用之情況發生，實與無專用停車位無異，故現況原告有1 個車位可使用對系爭房地使用上之效用及經濟價值所造成之減損並不會有所影響。
３雖鑑定報告載稱1 個約定專用平面式停車位與不含1 個約定
專用平面式停車位，但依現況仍可停車之價值差額為365,09
9 元，但鑑定報告該差額之計算係以每月2,000 元租金與系爭社區向使用停車位者收取每月1,000 元之差額，按1.37%利率及42年剩餘耐用年限計算而得出車位使用權價格為381,
301 元，再以1 個約定專用平面式停車位之價格746,400 元扣減381,301 元，計算出前開「1 個約定專用平面式停車位與不含1 個約定專用平面式停車位，但依現況仍可停車」之價值差額為365,099 元。惟誠如前述，未經全體住戶無異議而約定由原告取得專用使用權之停車位，任何大樓住戶均有向原告主張使用該停車位之可能，即便原告願意支付1,000元亦無車位可使用，亦即原告隨時有無停車位可使用之情況發生，準此，應不存在鑑定報告以42年剩餘耐用年限所計算出之381,301 元停車位使用權價格。是本件原告所受之損害及系爭房地所減損之價值，仍應以專用停車位之價值計算。
(四)綜上，爰聲明：１被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
２訴訟費用由被告負擔。
３請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
(一)緣被告於95年間購買系爭房地，迄至102 年出售時，均居住於系爭房地，並將車輛停放於地下室，該地下室除公共受電室及法定公共空間外，其餘為住戶停車空間，惟停車空間原未劃設停車格，後因管委會成立後，經全體住戶協議各戶所選定之停車位置後，由各住戶自行劃設停車格，故上開停車空間部分有劃設停車格，部分未劃設停車格，而被告所選定之停車位即未劃設停車格。且因地下室停車空間係屬大公範圍，被告於購買系爭房地時即有購買停車位，屬約定專用部分，並無停車位單獨之權狀，其地下室停車空間所有權係包含於共同使用部分所載持分範圍內，被告於居住期間均按期繳納管理費2,000 元（含停車費1,000 元），就該停車位之使用均無問題，除更換停車位須由管委會協調安排更換外，並無其他停車之限制。
(二)被告於102 年2 月間委託永春不動產竹北自強北路分公司（即訴外人晶積不動產經紀有限公司）居間銷售，簽立委託時仲介人員亦至系爭房地現場實地勘查，知悉被告所停之車位並未劃設停車格，且該停車位使用權只需按期繳納管理費2,
000 元（含停車費1,000 元），即無停車位使用之問題，此於被告委託仲介銷售時即已說明清楚，嗣經原告委託永春不動產竹南大埔加盟店營業員彭湄涵居間向被告為要約購買，兩造遂於102 年3 月6 日簽立不動產買賣契約書。
(三)惟兩造簽立不動產買賣契約書時，被告即有向原告說明每月管理費為2,000 元（含停車費1,000 元），並於不動產買賣契約書附件一、不動產標的物現況說明書第19欄「是否有約定專用協議」勾選「是」、第20欄「是否有管理委員會或管理負責人」勾選「是」、第21欄「是否有停車位分管協議書或圖說」勾選「否」，並說明停車位分管協議是「口頭約定」，故被告對系爭房地買賣現況已盡說明義務。
(四)另由原告提出之買方要約書第一條車位標示：「地下第一層，坡道平面車位使用權」，顯見原告於102 年2 月26日委託訴外人彭湄涵要約時即知悉停車位係「使用權」，如系爭車位為所有權性質，原告豈能容被告於簽約時未有所有權之註記或檢附所有權之附件；再依一般社會通念，原告於要約前曾前往系爭房地及停車位現場觀察審視後才會決定是否要約購買，足見原告於簽約前即知悉系爭停車位之位置及狀況，故兩造於簽立不動產買賣契約書第一條車位標示勾選「有」，但無明文車位編號，並合意依現況交屋，誠無誤導原告認為系爭車位有單獨之所有權狀。
(五)退步言之，原告既於102 年3 月6 日簽約前即知悉有停車者其每月管理費應繳交2,000 元、無停車者則繳交1,000 元，並至現場視察過，知悉該停車位置無劃設停車格，縱原告辯稱不知情，其於交屋後隨時可以知悉每月管理費及停車費應繳之金額，則依民法第356 條規定，原告應視為承認其所受領之物，不能再於交屋後逾1年再主張該停車位問題。
(六)至原告提出鈞院95年度訴字第663 號及97年度訴字第129 號民事判決，雖為系爭大樓停車位爭議之判決，惟上開判決所示之爭議發生時間分別為93年及95年間，當時並未成立管理委員會，故原告提出之上開判決，因時空背景與本案完全不同，自不可比附援引。
(七)再按公寓大廈之地下室停車位，有與其他公共設施共同編列為同一建號者，該區分公寓大廈共有人有無停車位專用權之表徵，或按所持有之共同使用建物應有部分比例多寡定之，或以公寓大廈共有人所定分管協議表彰停車位之約定專用部分誰屬，是以無單獨編列建號之公寓大廈之地下室停車位，其全體區分所有權人應有部分應抽象地存在於共有物即停車位之全部，若有分管契約或規約之約定專有停車位使用權者，即當然取得約定專用特定停車位之使用權。系爭大樓於被告買受系爭房地後始成立管理委員會，再經全體住戶推選主任委員羅德誠與財務委員陳文郁，另就地下室停車位約定分管協議，此有當時管理委員會財務委員陳文郁發給各住戶管理費之e-mail可資為證，足見系爭停車位被告於出售前確有使用權，該停車位使用權於出售房屋予原告時亦一併轉讓予原告使用，故本件不動產買賣並無瑕疵之處。
(八)本件依證人羅德誠之證述內容觀之，系爭大樓地下室車位之管理使用，已獲全部共有人之同意，依民法第818 條、第82
0 條第1 項規定，已生分管之效力；且原告所使用之車位，亦無人反對原告使用；又被告於出賣房屋時，均已就車位使用、繳費情形說明清楚，則依民法第355 條第1 項規定，被告亦不負擔保之責，原告於買受後再藉詞主張減價，殊與誠信原則有違。爰答辯聲明：
１原告之訴駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
３如受不利之判決，被告願供擔保，請免宣告假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)原告於民國102 年3 月6 日向被告購買新竹縣竹北市縣○段○○○號土地（權利範圍100000分之7506）及其上同段725 建號建物（門牌號碼新竹縣竹北市○○○街○○○ 號5 樓）之房地（下稱系爭房地），買賣標的包含一個平面停車位，有買賣契約、土地及建物謄本附卷可稽（見本院卷一第85-92 、93-96 頁）
(二)依據系爭房地使用執照地下樓層平面圖劃設之停車位計2 個，原告現停放汽車之位置（即卷一第84頁編號8 之位置）並非使用執照所劃設之停車位，該停車位所屬之地下樓層用途為防空避難室及停車場，此有地下停車場平面圖、使用現況圖、建物測量成果圖在卷足憑（見本院卷一第84-85 頁、卷二第69頁）。
(三)系爭大樓區分所有權人使用地下樓層空間停車之住戶每月須繳付1,000 元。
四、本院之判斷：原告主張：其於102 年3 月6 日向被告購買系爭房地，惟系爭房地所屬社區共2 棟計12戶，然地下樓層平面圖劃設之合法停車位僅2 個，只有「縣○○路000 巷00號」、「縣○○路000 巷00號六樓」此2 戶於地下室有專用停車位，包括原告所買受之「○○○街000 號5 樓」之其餘10戶均無專用停車位，又住戶間並無明確或書面之分管約定存在，亦無規約載明約定專用，被告將系爭房地含1 個車位出售予原告，卻未能使原告取得停車位之完整專用權，顯有瑕疵存在，爰依民法第359 條物之瑕疵擔保規定請求減少價金，依民法第35
0 條前段、第353 條及民法第227 條、第226 條第1 項權利瑕疵擔保規定請求被告負損害賠償責任等情。被告則以：系爭地下室停車空間係屬大公範圍，被告於購買系爭房地時即有購買停車位，屬約定專用部分，並無停車位單獨之權狀，兩造簽立不動產買賣契約書時，被告即有向原告說明每月管理費為2,000 元（含停車費1,000 元），並說明停車位分管協議是「口頭約定」，故被告對系爭房地買賣現況已盡說明義務；又系爭大樓於被告買受系爭房地後始成立管理委員會，再經全體住戶推選主任委員羅德誠與財務委員陳文郁，另就地下室停車位約定分管協議，該停車位使用權於出售房屋予原告時亦一併轉讓予原告使用，故本件不動產買賣並無瑕疵等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠被告出售予原告之系爭房地是否存有無約定專用停車位使用權之瑕疵？㈡原告依民法第359 條規定請求減少價金，依民法第350 條前段、第353 條及民法第227 條、第226 條第1 項規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？金額為何？茲分述如下：
(一)被告出售予原告之系爭房地確有「無約定專用停車位使用權」之瑕疵：
１本件原告主張向被告購入之系爭房屋存有無約定專用停車位
之瑕疵，此為被告所否認，辯稱系爭大樓就地下室停車位已有分管協議，伊出賣予原告之系爭房地並無瑕疵等語。經查，系爭房地於84年間起造完畢後原始登記為訴外人張文義所有，嗣由訴外人張文義於90年4 月18日以夫妻贈與為原因移轉登記至訴外人盧秀珠名下，訴外人盧秀珠再於95年7 月5日以買賣為原因移轉登記予被告，被告於102 年4 月24日亦以買賣為原因移轉登記予原告等情，有系爭建物之異動索引、訴外人盧秀珠與被告配偶鍾杰輝簽訂、兩造簽訂之不動產買賣契約書附卷可參（見本院卷一第153-154 、85-92 頁、卷二第6-14頁）。
２證人即系爭大樓99年間之管理負責人羅德誠於本院證稱：系
爭大樓在99年年初的時候有想要成立管委會，因為這社區很多年來沒有管委會，原先的地主張文義持有很多戶，漸漸的很多外來的人買下來後，認為有必要成立管委會，我們就去縣政府詢問，縣政府回覆說人數不到，之後我們有開會，讓住戶知道我們這個管委會沒有辦法在縣政府那邊備案，99年開會時有5 位住戶參與開會，有我（縣○○路000 巷00號4樓）、陳文郁（縣○○路000 巷00號5 樓）、陳麗慧（○○○街000 號4 樓）、被告訴訟代理人鍾杰輝（○○○街000號5 樓）、張文義（當時是8 戶，縣○○路000 巷00號的1、2 、3 、6 樓及○○○街000 號1 、2 、3 、6 樓，張文義後來賣掉光明五街的6 樓，剩7 戶），當時所有的區分所有權人12戶5 位區分所有權人都參加該次會議，對於地下停車位之使用有在這一次會議開會決定，原先地下室只有9 個車位，而且有畫出9 個格子，當時開會決議改成10個車位，張文義的兩戶1 樓不停地下室停車位，剩下10戶，剛好1 戶
1 個車位，但沒有決議哪一戶停哪一個位置，後來也沒有畫10個車位出來，之後因為張文義所有房屋都出租給別人，由張文義統一調配，租戶不會介意沒有車位，當時張文義以外的每一個住戶都有一個車位，張文義則少一個車位，所以沒有產生爭議，張文義開會的時候有同意上開決定，但是會後反悔，因為張文義在地下室有兩個法定的停車位，他考量兩戶1 樓的店面如果不能到地下室停車的話，將來他出賣兩戶
1 樓的時候，會影響到售價…，101 年間有再開會，除了上開的5 個人外，多了1 個人，就是張文義出賣的○○○街00
0 號6 樓住戶賴慧滿，當時開會還是重提上次開會所講的畫10個車位，大家都同意，只有張文義反對，當時有做會議記錄，是口頭講並且在會議紀錄上記載，除了張文義反對外，其餘住戶都同意畫成10個車位，但這樣應該算不決議，因為張文義持有戶數最多，因為所有的住戶都有停車位可以停，所以大家就安於現狀，沒有積極要決議這件事…，101 年後還有開一次住戶大會，那次開會也是全體住戶6 人都到，○○○街000 號4 樓的陳麗慧提議地下室畫成10個車位，由除了1 樓兩戶以外的其他10戶來停車，大家有嘗試說服張文義，張文義開會時同意，之後大家討論等車位畫好，再來確定哪一戶停哪一個位置，會後張文義又反對，當時我們還有做會議紀錄，會議紀錄我沒有看不知道如何紀錄，後來會議紀錄被張文義拿走了。現況來說，有幾戶有固定停車位，有幾戶是沒有固定的，原告所買的那一戶是有固定車位的。我更正前述，是第1 、3 次有做會議記錄，第2 次沒有做會議記錄，第3 次會議記錄確實有記載張文義跟其他住戶全體同意畫成10個車位，由1 樓以外的住戶來停車，第3 次開會時討論出來的結果，大家是同意的，但是會後會議紀錄被張文義拿走，會議紀錄我雖然沒有看到，但是我大概知道會議紀錄記載的內容，（思考後又改稱）我有看到會議紀錄，因為我有在上面簽名，會議紀錄上記載的內容因為時間太久了，我不記得了，第3 次的會議記錄有經過全體與會的人簽名等語在卷（見本院卷一第142-145頁）。
３經通知證人張文義，其對於「是否曾經同意地下停車位劃分
為10個車位，1 樓2 戶的住戶不停，由2 到6 樓的10戶的住戶來停」之問題，避重就輕不予回答，但對於本院詢問「證人羅德誠證述你在99年、103 年2 月8 日的住戶大會中同意上開決議，但是事後反悔」乙節，則證述沒有此事，經提示
103 年2 月8 日之會議決議供證人張文義閱覽，其證述確為
103 年間住戶開會之決議屬實（見本院卷一第198 頁反面至
199 頁），惟該紙決議上並未記載「地下停車位劃分為10個，1 樓2 戶不停，2 到6 樓10戶的住戶來停」之決議結果（見本院一第103 頁），由此可知證人羅德誠證述：103 年間張文義開會時同意讓1 樓兩戶以外的其他10戶來停車乙節，容屬有疑。參以系爭大樓區分所有權人就地下停車位分管之問題，迭生爭執，有本院95年度訴字第663 號、97年度訴字第129 號民事判決在卷可參（見本院卷一第120-130 頁），區分所有權人間並嘗試成立管理委員會解決該等紛爭，均因訴外人盧秀珠（張文義之妻）名下之區分所有建物高達7-8戶占半數以上而未果，已據證人羅德誠證述在卷，苟103 年間召開之區分所有權人會議確實達成「地下停車位劃分為10個車位，1 樓2 戶的住戶不停，由2 到6 樓的10戶的住戶來停」之決議結果，豈有未記載於會議紀錄之理。又101 年間區分所有權人會議開會時，訴外人張文義已明確表達不同意上開分管方式，故縱使99年間召開區分所有權人會議時，訴外人張文義曾經同意該等分管方式，亦已遭101 年間之區分所有權人會議終止分管協議，併此敘明。綜上所述，被告抗辯其買受系爭房地後系爭大樓始成立管理委員會，再經全體住戶推選主任委員羅德誠與財務委員陳文郁，另就地下室停車位約定分管協議云云，並非實在；原告主張系爭大樓就地下停車位並未達成分管之協議，堪信為真。
４證人張文義另證述：系爭房房我是賣給鍾杰輝，房子賣給鍾
先生的時候，我沒有說一定有位置，我只是說可以停車等語在卷（見本院卷一第199 頁反面）。而依訴外人張文義代理盧秀珠與被告配偶鍾杰輝於95年4 月11日簽訂之系爭房地不動產買賣契約書第15條特別約定事項第3 點原記載「本買賣標的含一平面式停車位，為地下一樓，附圖所示之位置」等語遭到刪除；另於第4 點約定「買方知悉停車位位置由『住戶管理委員會』（另於第5 點更正為『房屋所有權人』）多數決定同意。目前位置如附圖所示之位置」等語（見本院卷二第8 頁），可知被告配偶鍾杰輝向盧秀珠購入系爭房地時，系爭大樓就地下停車位尚無分管之協議，且持有戶數占半數以上之盧秀珠亦未出賣「約定專用停車位使用權」予被告配偶鍾杰輝，被告抗辯其購買系爭房地時即有購買停車位，屬約定專用部分，亦非可採。被告既未享有「約定專用停車位使用權」，惟竟於兩造簽訂之不動產買賣契約書附件一「不動產標的物現況說明書」第19欄「是否有約定專用協議」勾選「是」、第20欄「是否有管理委員會或管理負責人」勾選「是」、第21欄「是否有停車位分管協議書或圖說」勾選「否」，並說明停車位分管協議是「口頭約定」（見本院卷一第92頁），其自應就「無約定專用停車位使用權」之瑕疵，對原告負損害賠償責任。
(二)原告主張權利瑕疵，依關於債務不履行之規定請求被告負損害賠償責任，為有理由：
１按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利；出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第349 條、第353 條、第227 條分別定有明文。本件被告既為系爭房地之出賣人，而未能確保買受人即原告地下停車位之使用權利，自應就原告此部分損失，負賠償之責。
２原告主張：系爭大樓未經全體住戶無異議而約定由原告取得
專用使用權之停車位，任何大樓住戶均有向原告主張使用該停車位之可能，即便原告願意支付1,000 元亦無車位可使用，亦即原告隨時有無停車位可使用之情況發生，原告既以含平面車位之價格向被告買受車位，被告自應賠償一個約定專用停車位價值之損失。被告則以：應以含一個約定專用平面式停車位，與不含一個約定專用平面式停車位但依現況仍可停車之價值差額為據。經查，系爭大樓區分所有權人使用地下樓層空間停車之住戶每月須繳付1,000 元（參不爭執事項第㈢點），原告自購入系爭房地後，迄今均按月支付1,000元以使用系爭地下停車位，此為原告所不爭執，雖原告主張其隨時有無停車位可使用之可能，惟迄本案審結為止，並無此等情事發生，本院即不得不考量原告仍可付費停車之現況。此部分經本院囑託黃小娟不動產估價師聯合事務所鑑定之結果：以比較法求得系爭大樓地下停車位之價格為746,400元；以收益法求得停車位使用權價格為381,301 元【按系爭房屋附近停車位租金為月租2,000 元，與系爭大樓住戶使用地下停車位之租金每月1,000 元相較有1,000 元差額，再按系爭建物屋齡18年、法定耐用年數60年，剩餘耐用年限42年，年差額租金為12,000元（1,000 ×12）、以1.37 %無風險利率、收益年限42年（60-18 ）計算停車位使用權價格為381,301 元（見本院卷二第55-56 頁）】則以約定專用平面式停車位之價格746,400 元扣除停車位使用權價格381,301元，計出「1 個約定專用平面式停車位與不含1 個約定專用平面式停車位，但依現況仍可停車」之價值差額為365,099元（746,400 －381,301 ），此有黃小娟不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書在卷可憑（見本院卷二第31-71 頁）。故原告主張其因被告給付標的物之權利瑕疵，依民法第349 條、第353 條、第227 條之規定，請求被告賠償之損害，應為365,099 元，始屬合理，逾此部分之請求，不應准許。
(三)另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第203 條分別定有明文。從而，原告請求被告給付365,099 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即
103 年6 月10日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本判決第一項所命被告給付之金額未逾500,000 元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定依職權宣告假執行，是原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要。至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。被告陳明願供擔保請為宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 吳靜怡以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
書記官 許榮成