臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第581號原 告 羅慧玉訴訟代理人 徐國楨律師被 告 吳淑惠訴訟代理人 呂理胡律師
唐永洪律師被 告 黃國良上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國104 年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳淑惠應給付原告新臺幣壹佰萬元及自民國一０三年七月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳淑惠負擔分四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份於原告以新臺幣參拾肆萬元為被告吳淑惠供擔保後，得假執行，但被告吳淑惠如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第25
5 條第1 項但書第1 款、第2 款分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明為：被告吳淑惠應給付原告新台幣（下同）1,344,000 元，其中1,000,000 元應由被告吳淑惠與被告黃國良連帶給付原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國104 年3 月19日本院言詞辯論期日當庭變更聲明為：㈠先位聲明：被告吳淑惠應給付原告1,344,000 元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告黃國良應給付原告1,000,000 元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡備位聲明：被告應連帶給付原告1,000,000 元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。經核，原告所為上開訴之聲明、訴訟標的之變更、追加，其基礎事實與起訴之原因事實有關連性、證據資料相通，且經被告同意（見本院卷第173 頁背面），揆諸上開說明，應予准許。
一、原告起訴主張：㈠被告吳淑惠係竹城不動產店長、被告黃國良為被告吳淑惠經
營之竹城不動產長期合作之地政士，原告於102 年7 月4 日，委託竹城不動產店長即被告吳淑惠銷售位在新竹縣○○鄉○○○ 街○○巷○ 號房屋及其坐落土地（下稱系爭房屋），同年7 月15日，由被告吳淑惠居間介紹訴外人即買主陸政生以新台幣（下同）7,200,000 元向原告購買前揭房屋，雙方訂有不動產買賣契約書乙份（下稱第1 份買賣契約），簽約當日由仲介即被告吳淑惠代為支付簽約款500,000 元，嗣因系爭房屋所有權狀於102 年7 月16日發狀，原告於同年8 月9日始取得權狀原本，雙方遂於8 月9 日再重新簽訂不動產買賣契約書（下稱第3 份買賣契約），7 月15日簽立之不動產買賣契約書作廢，新約簽約日買方再給付500,000 元，連同前已給付之500,000 元，買方共支付1,000,000 元。被告吳淑惠明知其受委任之系爭不動產買賣之剩餘分期款尚未給付原告，其本身身分仍係原告之受任人，其於102 年8 月9 日簽立上開不動產買賣契約前，即事先知悉另一訴外人曾郁芳願以較高總價8,200,000 元承買系爭房屋，被告吳淑惠竟隱瞞上開事實，而以原告羅慧玉為出賣人之名義，於102 年8月3 日以8,200,000 元之價格，與曾郁芳簽立不動產買賣契約（下稱第2 份買賣契約），並將多出之1,000,000 元悉數占為己有，而未交予原告，違背其受託人之義務而使原告受有損害。本件被告吳淑惠係原告之受任人，竟違反原告委任之事務，損害原告之利益，依民法侵權行為之規定，原告自得請求1,000,000 元之損害賠償，另被告吳淑惠無法律上之原因，而受有1,000,000 元之利益，致原告受有損害，原告亦得依不當得利之規定，請求被告吳淑惠返還前揭1,000,00
0 元之不法利益，又依原告與被告吳淑惠於102 年7 月4 日書立之承諾書約定，被告吳淑惠受託銷售上開房地，原告願支付被告吳淑惠服務費房屋總價百分之4 ，本件被告吳淑惠以原告名義出賣系爭房屋予曾郁芳，總價款為8,200,000 元，依前揭約定，被告吳淑惠只能向原告收取328,000 元之報酬，被告吳淑惠卻多收取672,000 元（0000000-000000) ，依不動產經紀業管理條例第19條規定，被告吳淑惠應加倍返還原告1,344,000 元（000000×2= 1,344,000）。另被告黃國良為竹城不動產長期合作地政士，對於買賣契約之簽定，須當事人本人到場，且依實務運作，未經特別授權，仲介人員不得接觸買賣雙方之價金，本件原告自始至終未曾與曾郁芳接觸，亦未到場簽約，被告黃國良明知上情，竟私下受被告吳淑惠委託辦理以原告名義出售曾郁芳之房地買賣及移轉登記，致原告受有前開損害，被告為共同侵權行為人甚明，爰依民法第185 條第1 項之規定請求被告黃國良連帶賠償原告之損害1,000,000 元。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告吳淑惠部分：
⑴被告吳淑惠辯以：其為系爭房屋之買受人，已未受託云
云，然觀諸原告與陸政生簽訂之第1 份及第3 份買賣契約，契約書第1 行即明確記載買主為陸政生，另上開買賣契約書尾頁買主欄亦記載陸政生，其後雖亦有被告吳淑惠簽名，惟其簽名下方寫有「代」字，即被告吳淑惠係以代理人名義簽名，而非以承買人名義簽名，另曾郁芳簽定之第2 份買賣契約書，出賣人亦為原告，而非被告吳淑惠，契約書尾頁出賣人欄被告吳淑惠雖有簽名，其簽名下方寫有「代」字，被告吳淑惠亦係以代理人名義簽名，而非以承買人名義簽名，被告吳淑惠所辯其為系爭房屋承買人，即有未合。
⑵被告吳淑惠辯稱：於102 年7 月15日簽訂第1 份買賣契
約後與曾郁芳簽訂第2 份契約時，並非受託人云云，然
102 年7 月15日原告與陸政生簽定房地買賣契約時，因原告尚未取得房屋所有權狀且擔心奢侈稅之問題，故雙方同意另於102 年8 月9 日再重新簽立買賣契約，觀諸此2 契約，簽約款、第2 期付款時間（後契約有特定日期、前契約無）及其他約定事項欄，前後兩契約之約定內容亦有部分差異，且簽立第2 份契約時，雙方同意第
1 份契約作廢，即102 年8 月9 日契約取代102 年7 月15日之契約，故原告與陸政生之契約成立及生效日應為
102 年8 月9 日而非102 年7 月15日，以契約簽立及生效時間而言，被告吳淑惠於102 年8 月3 日假藉原告名義將系爭房屋以較高價格賣予曾郁芳時，其仍為原告之受託人，故被告吳淑惠有背信行為甚明。退萬步言，縱認原告與陸政生之契約簽立、生效日為102 年7 月15日（真正簽立契約及生效日應為同年8 月9 日，已如前述），因當時尚未辦理房地點交，買方尚未給付全部價款，故被告吳淑惠之受託人身分尚未解除，換言之，其仍為原告之受託人，其未徵得原告同意，私下擅自假藉原告名義以較高價格出售他人，卻未將多出之金額交付委託人原告，其顯有背信之行為。
⑶被告以所提出之變更名義書（詳後述）而欲證明兩造間
確有以被告吳淑惠為系爭房屋買受人之真意云云，然變更名義書備註欄所載原告同意吳淑惠、陸政生於簽約後另行出售，但須於3 個月內辦妥移轉登記，否則所繳款項沒收等文字，係被告吳淑惠事後偽造增列，且被告吳淑惠亦自承曾郁芳簽立之買賣契約書後所附之房地產授權書係依照原始之房地產授權書再製作1 份，再跟曾郁芳簽約，被告吳淑惠既係依照原始之房地產授權書再製作，其內容當屬相同，足徵簽約時變更名義書備註欄並未記載任何事項，有關備註欄出現原告同意吳淑惠、陸政生於簽約後另行出售，但須於3 個月內辦妥移轉登記，否則所繳款項沒收等語，係被告吳淑惠事後偽造增列。
⑷被告吳淑惠另辯稱原告當時曾會同前往代書處辦理過戶
，公契上已明確記載承買人為曾郁芳，原告不能諉為不知云云，惟依兩造買賣契約書第6 條約定：辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方自定，乙方絕無異議等語，故公契上記載承買人為曾郁芳，原告認係陸政生指定之登記名義人，被告吳淑惠自不能以公契上記載承買人為曾郁芳即認原告事前有同意再出售他人。
⒉被告黃國良部分：
被告黃國良辯稱不清楚原告與被告吳淑惠間內部授權云云，然被告黃國良與被告吳淑惠合作多年，自然有可能偏袒被告吳淑惠，且簽訂第2 份買賣契約時，一般代書應該會電詢要求原出賣人前來，但被告黃國良卻捨此不為，顯見其亦知悉被告吳淑惠未經原告同意而將系爭房屋出售予曾郁芳。
㈢為此，爰依民法第184 條第1 項、第179 條依選擇合併關係
、不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定提起本訴，並請求如訴之聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告吳淑惠應給付原告1,344,000 元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵被告黃國良應給付原告1,000,000 元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應連帶給付原告1,000,000 元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告吳淑惠辯以：
⒈緣於102 年7 月4 日原告委託被告銷售系爭房屋（原告尚
未取得所有權狀），條件為出售總價7,500,000 元，約定服務費為總價百分之4 ，原告實得金額不得低於7,000,00
0 元，委託銷售期間為102 年7 月4 日起至7 月16日止。嗣於102 年7 月15日委託銷售期間屆至前，因尚未覓得買主，故兩造協商由被告買受系爭房屋，以原訂總價7,500,
000 元扣除百分之4 服務費之7,200,000 元為總價，言明將先借名登記於陸政生名下，故由被告以陸政生之名義簽第1 契約，簽署第1 買賣契約並交付訂金後，因被告尚未決定自用或出售系爭房屋，為免出現銷售機會時交易第三人質疑被告權利來源，故於移轉登記前先取得原告簽署之授權書，明定系爭不動產同意被告、陸政生於簽約後另行出售，有房地產授權書及變更登記名義人乙紙可憑（本院卷第77頁，下稱變更名義書），嗣後被告再另行以8,200,
000 元出售與曾郁芳。⒉第1 份買賣契約其他約定事項三載明「賣方收取第二次價
金後日起三個月內移轉過戶完畢，如無則買方支付之買賣價金沒收論」、第3 份買賣契約其他約定事項一亦約明「賣方將權狀及相關文件交付承辦代書時，買方須在三個月內移轉完畢，如無則所收取之部分價金全部沒收」等字樣，且第1 份與第3 份買賣契約第6 條皆約定：「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方自定，乙方絕無異議」，雖原告爭執變更名義書備註欄以及變更登記名義人之手寫字樣於原簽發時並不存在，惟該變更名義書手寫字樣分別為「及變更登記名義人」以及「同意吳淑惠陸政生於簽約後另行出售，但須於三個月內辦妥移轉登記，否則所繳款項沒收。」，其中「及變更登記名義人」本為兩造原契約第6 條「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方自定，乙方絕無異議」之意旨相同，而「同意吳淑惠陸政生於簽約後另行出售」之字樣，與授權事項一「授權人有關右列房地之出售全權授權被授權人代理簽定買賣契約、價金收付及產權登記移轉一切相關事宜」相符，而「須於三個月內辦妥移轉登記，否則所繳款項沒收。」則與第1 份買賣契約其他約定事項三、第3 份買賣契約其他約定事項一相同。綜上可知，第3 份買賣契約完全係依照兩造先前約定事項之旨製作，足見自102 年7 月15日起被告已買得系爭房屋，取得系爭房屋之處分權利，僅係因原告當時尚未取得所有權狀，無法立即移轉登記與被告，且被告吳淑惠仍欲保留出售系爭房屋之可能性，故而約定形式上以原告名義銷售，然兩造間此時已無委託銷售之法律關係。
⒊如原告主張102 年7 月15日之買主為陸政生若為真實，原
告又憑何權利可以就同一不動產再度以原告名義簽乙份變更名義書給被告，委託被告再度出售？倘陸政生如確為實際買主，焉有可能同意原告如此之做法？對此原告要如何自圓其說？且依系爭房屋與曾郁芳買賣之公契，地政機關收件日期是102 年9 月23日，且為原告配偶莊詠棋親自用印，而兩造就系爭房屋之履約，價金收付之期間介於8 月
9 日至10月1 日，可知兩造就系爭房屋之履約係一直以形式上陸政生為買受人之契約為據，且至遲於履約過程中，原告及其配偶莊詠棋均明知已賣給曾郁芳，莊詠棋稱是嗣後上網看實價登錄才知賣給曾郁芳云云純屬臨訟捏造之詞，不足採信。
⒋實則於102 年7 月15日委託銷售期間屆至前，兩造協商由
被告買受系爭房屋，被告言明將先借名登記於陸政生名下，故由被告以陸政生之名義簽約買受，且原告配偶莊詠棋亦證稱全部價金均由被告親自支付無訛，依一般經驗法則，如被告在本件形式上為陸政生與原告間之買賣中，地位僅為單純之仲介，只要負責居間撮合契約即為已足，本件顯然不是如此，如被告非實際買受人，焉有既不收取仲介費又親自支付全部價金之理？原告所訴，顯然無理。
⒌又不動產經紀業管理條例第19條之規定，係指價差及報酬
之收受，且若有返還請求權存在，請求權人為支付人，本件兩造未約定服務報酬，且原告亦非任何價差及報酬支付人，原告援引不動產經紀業管理條例第19條為請求權基礎，實無理由。
⒍並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利之判決，請准供擔保宣告免假執行。
㈡被告黃國良辯以：
⒈被告並非長期與吳淑惠合作，本件被告是玉宸建設股份有
限公司（下稱玉宸公司）特約的地政士，系爭房屋是玉宸公司所建設，102 年7 月15、8 月9 日原告與陸政生簽定第1 及第3 買賣契約時，確實是以陸政生之名義為買受人，因此契約書上才會有吳淑惠代等字樣，但是他們內部是如何授權的被告無法知悉，而同年8 月3 日所簽定之第2買賣契約，因為我有看到原告與吳淑惠的房地授權書（本院卷第85頁，下稱授權書）所以我才幫他們製作。而且簽訂買受人為曾郁芳的公契時是在吳淑惠的新豐辦公室，原告有繳交印鑑證明，我也有告知要過戶的人是曾郁芳。被告對於原告與吳淑惠間之糾葛真的不清楚，且並未與吳淑惠串連一氣，兩造發生爭執很有可能是價差1,000,000 元利益分配不均所致。
⒉被告於本案從事土地事務皆符合法規，移轉所收取的服務
費用也是依法收取19,500元，並未與吳淑惠一同謀取利益，原告所訴，並無理由。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於102 年7 月4 日出具承諾書予被告吳淑惠，同意由被
告吳淑惠銷售坐落新竹縣○○鄉○○○ 街○○巷○ 號房地，期間自102 年7 月4 日起至同年月16日止，委託出售價格為7,500,000 元，服務費為總價的百分之4 ，賣主的實得金額不得低於7,000,000 元；又於102 年7 月15日簽立不動產買賣契約書（買受人為陸政生）時，出具房地產授權書予被告吳淑惠。
㈡原告與訴外人陸政生於000 年0 月00日、102 年8 月9 日，
以原告為出賣人、陸政生為買受人就坐落新竹縣○○鄉○○○ 街○○巷○ 號房地簽立不動產買賣契約書，買受價格均為7,200,00 0元。
㈢訴外人曾郁芳於102 年8 月3 日購買坐落新竹縣○○鄉○○
○ 街○○巷○ 號房地，所簽立不動產買賣契約書上出賣人為原告，原告部分之簽名、用印均係被告吳淑惠以代理人身分所為，買受價格為8,200,000 元，原告於此買賣契約書簽立時並未在場。
㈣前揭3 份買賣契約書均由被告黃國良代為辦理，並由被告黃
國良代為辦理過戶登記，原告亦親自在交予地政事務所之建築改良物所有權買賣移轉契約書上蓋章。
四、本件爭點：㈠被告吳淑惠是否受原告之託而為前揭房地出售事宜之仲介？
被告吳淑惠有無承買系爭房地？㈡102 年8 月3 日被告吳淑惠以受原告所託之名，而以原告之
名與訴外人曾郁芳所簽立之買賣契約書效力為何？㈢被告2 人有無侵害原告權利？原告先位請求：⒈被告吳淑惠
應給付原告1,344,000 元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告黃國良應給付原告1,000,000 元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；備位聲明：被告應連帶給付原告1,000,000 元並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被告吳淑惠確曾受原告之託而為系爭房屋出售之仲介，被告吳淑惠確為第1 份、第3 份買賣契約之實際承買人：
⒈查被告吳淑惠係竹城不動產店長，原告於102 年7 月4 日
委託被告吳淑惠銷售系爭房屋，期間為102 年7 月4 日起至102 年7 月16日止，為兩造所不爭執，並有兩造承諾書在卷可稽（見本院卷第9 頁），是被告吳淑惠確曾受原告之託而為系爭房屋出售之仲介事宜，堪以認定。
⒉原告與訴外人陸政生曾簽立第1 份買賣契約，且因奢侈稅
問題而將另簽立第3 份買賣契約並約定將第1 份買賣契約作廢，被告吳淑惠辯稱其為前開2 份買賣契約之實際買受人等語，然為原告所否認。經查：證人陸政生於本院審理時結證稱：我與被告吳淑惠是朋友，我有授權給被告吳淑惠向原告買房，但我沒有支付任何價金，因為我只是系爭房屋之登記名義人，若被告吳淑惠要求將系爭房屋過戶，我會移轉給她，買賣契約上的簽名、蓋章皆非我所為，但我有授權被告吳淑惠，也有把證件給被告吳淑惠等語（見本院卷第95頁至第97頁）；證人即原告之丈夫莊詠棋於本院審理時結證稱：系爭房屋經由被告吳淑惠仲介賣給陸政生，因為奢侈稅的問題，分別於102 年7 月15日簽立第1份買賣契約、102 年8 月9 日簽立第3 份買賣契約，第1份買賣契約作廢，買受人為陸政生，這個案子被告吳淑惠並沒有向我們收仲介費，我沒有看過陸政生本人，只有看到身份證、印章，被告吳淑惠說陸政生全部授權給她處理，102 年7 月15日、102 年8 月9 日的支票都是被告吳淑惠交付的，其後買房之價款第1 期、第2 期、第3 期款都是被告吳淑惠付款的，被告吳淑惠說是因為幫陸政生仲介，所以幫他付錢等語（見本院卷第90頁至第93頁）。則由由證人陸政生之證言可知，陸政生並未就前述買賣契約支出任何價金，且若系爭不動產要為過戶時, 其僅為名義人，其係借名予被告吳淑惠簽立不動產買賣契約，並若為不動產過戶時, 登記為名義上之所有權人；由證人莊詠棋之證言可知，原告與陸政生間系爭房屋之買賣契約價金皆由被告吳淑惠所交付，且前開第1 份、第3 份買賣契約陸政生均未親自參與，均由被告吳淑惠出面辦理，則被告吳淑惠確係借陸政生名義與原告訂立第1 份、第3 份買賣契約書，原告亦與被告吳淑惠就買賣達成合意，故前揭買賣契約有效成立，並以第3 份契約取代第1 份契約，且被告吳淑惠確為第1 份、第3 份買賣契約之實際承買人等情，堪以認定。
㈡原告與訴外人曾郁芳之買賣契約（即第2 份買賣契約）有效：
⒈按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有
特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力（最高法院101 年度台上字第437 號判決意旨參照）。次按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院95年度台上字第394 號判決意旨參照）。又按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項定有明文。是依民法第170 條第1 項規定之反面解釋，無權代理人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，即對本人發生效力。且所謂承認為代理權之補授，無須踐行一定之方式，由本人以意思表示為之為已足，初不問其為明示或默示（依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言）而有不同（最高法院98年度台上字第1044號判決意旨參照）。
⒉查原告委由被告銷售系爭房屋，依據承諾書記載委託銷售
期間自102 年7 月4 日起至同年月16日止，而被告吳淑惠以陸政生為登記名義人於102 年7 月15日及同年8 月9 日分別與原告簽立第1 及第3 買賣契約，原告與陸政生（實際買受人為被告吳淑惠）間之系爭房屋買賣契約有效成立，已如前述。然被告吳淑惠曾以原告代理人身份與曾郁芳於102 年8 月3 日簽立買賣契約書上出賣人為原告之第3份買賣契約一事，亦為兩造所不爭執，佐以證人曾郁芳於
10 3年11月20日到庭結證稱：我以8,200,000 元購買系爭房屋，賣方是原告，被告吳淑惠跟我說原告人在國外，委託她全權代理買賣事宜，我曾要求跟屋主碰面，但被告吳淑惠也沒有給我原告的電話，她說因為屋主夫妻間對產權有問題，要我不要去打擾，我之所以會買是因為被告吳淑惠有帶屋主的委託書，而且她每次的簽名都有寫「代」，我想是代理的意思等語（見本院卷第93頁背面至第95頁）。綜上可知，第2 買賣契約簽定時，曾郁芳因被告吳淑惠有帶原告之委託書前來，確知被告吳淑惠並非出賣人，系爭房屋之出賣人為原告，然查原告與被告吳淑惠之委任仲介期間僅於102 年7 月4 日起至同年月16日，為兩造所不爭執，而原告亦未事前授權被告吳淑惠與訴外人曾郁芳訂立第2 份買賣契約，則被告吳淑惠提示房地產授權書委託書予曾郁芳，而以原告之被授權人身份與曾郁芳所簽定第
2 份買賣契約，實屬無權代理，堪可認定。⒊查第2 份買賣契約雖是被告吳淑惠未得原告授權而擅自訂
立之買賣契約，業經原告訴訟代理人於本院審理時承認被告無權代理而與曾郁芳簽訂第2 買賣契約之效力（見本院卷第173 頁背面），則原告既就被告吳淑惠無權代理所訂立之第2 份買賣合約，揆諸前揭說明，第2 份買賣契約因經原告承認而對原告發生效力，原告自應享有並負擔該買賣合約出賣人之權利及義務；另因買賣契約僅有債之效力，是原告與陸政生及原告與曾郁芳間就系爭房屋所為之買賣契約，揆諸前揭說明，僅於特定人間發生法律上之效力，則原告與曾郁芳之買賣契約有效，應可認定。
㈢被告吳淑惠應給付原告1,000,000 元：
⒈被告吳淑惠部分：
⑴原告先位聲明依不動產經紀業管理條例第19條第2 項主張被告吳淑惠應給付原告1,344,000 元，並無理由：
①原告主張被告吳淑惠以原告名義出賣系爭房屋予曾郁
芳，總價款為8,200,000 元，依一般常情，被告吳淑惠只能向原告收取百分之4 即328,000 元之報酬，被告吳淑惠卻多收取672,000 元( 0000000-000000) ，依不動產經紀業管理條例第19條規定，被告吳淑惠應加倍返還原告1,344,000 元( 000000×2=1,344,000)等語；然為被告所否認，並以前詞置辯。查：
②按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經
營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條例第19條定有明文。又所謂經紀業，係指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務，係指人事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；差價，係指實際買賣交易價格按委託銷售價格之差額，同條例第
4 條第4 款、第5 款及第9 款亦有明定。上開規定旨在避免不動產經紀人員藉以向買方不實哄抬售價，使買方願意提高委託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低委託銷售價格，以達從中賺取高額差價之道德風險，如違反上開規定，依其反面解釋，倘委託人尚未支付差價或其他報酬者，不動產經紀業者自不得請求支付。
③查第2 份買賣契約屬被告吳淑惠無權代理已如前述，
是原告與被告吳淑惠間就此契約上並無任何房屋委賣之契約存在，被告吳淑惠並非原告之不動產經紀人員，且原告亦自承被告吳淑惠並未收取任何報酬（見本院卷第173 頁背面），況不動產經紀業管理條例第19條所規定係仲介業者向買方不實哄抬售價，使買方願意提高委託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低委託銷售價格，以達從中賺取高額差價之情，本件係被告吳淑惠或借陸政生名義、或無權代理原告與訴外人曾郁芳就同一不動產訂立不同買賣契約，並無如該法條所指之情形，則原告依不動產經紀業管理條例第19條之規定，請求被告吳淑惠應加倍返還原告1,344,000 元，自無理由。⑵原告備位聲明依民法第179 條主張被告吳淑惠給付原告1,000,000 元，為有理由：
①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人有目的及有意識之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定所成立之不當得利。又於「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，凡因侵害歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，即可認為基於同一原因事實致他人受損害，並欠缺正當性；亦即以侵害行為取得應歸屬他人權益內容的利益，而不具保有該利益之正當性，即應構成無法律上之原因，成立不當得利（最高法院101 年台上字第1722號判決意旨參照）。
②原告主張：因被告吳淑惠所為之第2 份買賣契約雖為
無權代理，然因原告承認而對原告發生效力，原告自應享有並負擔該第2 份買賣契約出賣人之權利及義務，而被告吳淑惠因第2 買賣契約溢得1,000,000 元（0000000-0000000 ＝0000000 ）顯係無法律上原因受有利益，致原告出賣系爭房屋受有1,000,000 元損害，原告爰依不當得利法律關係，請求被告返還其所受領之利益1,000,000 元等語，為被告否認，並以上開情詞抗辯。查，被告吳淑惠無權代理所為之第2 份買賣契約經原告承認而對原告發生效力，原告自應享有第2 買賣契約出賣人之權利，詳如前述。而被告吳淑惠與曾郁芳簽立之第2 份買賣契約，系爭房屋價款為為8,200,000 元等事實為被告所不爭，並經證人曾郁芳證述明確，且有第2 份買賣契約在卷可稽（見本院卷第149 頁至第150 頁）。而原告既為第2 份買賣契約之出賣人，惟被告僅交付7,200,000 元予原告，就其中差額1,000,000 元侵害應歸屬於原告之權益，被告因而受有1,000,000 元利益，可認係基於同一原因事實致原告受有1,000,000 元之損害，並因1,000,00
0 元之利益實係應歸屬於原告，而欠缺正當性，構成無法律上之原因，屬於非給付型不當得利。因此，原告主張被告無法律上原因，而受有利益1,000,000 元，洵為有據。
③原告備位聲明部分係以選擇合併之法律關係，主張依
據不當得利及侵權行為關係對於被告吳淑惠為請求，因原告依不當得利法律關係之請求，已經本院判准如上，本院自毋庸再逐一審酌其餘主張是否有理由，附此敘明。
⒉被告黃國良部分，先備位請求均無理由：
⑴按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即不能舉證，或其所舉證據尚有疪累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段、第185 條第
1 項前段定有明文。又依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院66年台上字第2115號判例意旨參照）。
⑵原告主張被告黃國良為被告吳淑惠長期合作地政士，對
於買賣契約之簽定，須當事人本人到場，本件原告自始至終未曾與曾郁芳接觸，亦未到場簽約，被告黃國良明知上情，竟私下受被告吳淑惠委託辦理以原告名義出售曾郁芳系爭房屋之買賣及移轉登記，致原告受有前開損害，被告為共同侵權行為人甚明。然依前開舉證責任分配法則，原告自應就被告黃國良構成侵權行為之故意過失、歸責性、違法性，不法行為與損害間有因果關係等構成要件，負擔舉證責任。惟原告僅以被告黃國良確實辦理系爭房屋買賣及移轉登記予曾郁芳之事實即謂被告黃國良構成侵權行為，而被告黃國良則辯之：所以辦理原告與曾郁芳間系爭房地之買賣及移轉登記，是因為看到被告吳淑惠提出原告之授權書，方才信以為真而加以辦理等語。經查：原告對於出具房地產授權書予被告吳淑惠一事並不爭執，而依據原告所提出之授權書中授權事項第一項係記載「授權人有關右列房地之出售全權授權被授權人代理簽訂買賣契約、價金收付及產權登記移轉一切相關事宜」等語（見本院卷第85頁），另第1 份、第2 份、第3 份買賣契約書中關於買受人欄均係被告吳淑惠簽名後註明「代」，表示代理之意思；況原告亦不爭執知悉辦理移轉登記時公契上之買受人係記載為曾郁芳一情（見本院卷第117 頁），則被告黃國良既以係信任被告吳淑惠係受原告委託而辦理不動產買賣、移轉事宜而代為辦理本件不動產買賣契約簽訂、移轉行為，顯然欠缺侵權行為之故意，自不能以侵權行為相繩，此外原告復未能更提出被告黃國良有何侵權事實存在之佐證，自難認原告已善盡舉證責任，則揆諸前揭法條及判例意旨說明，原告所為被告黃國良應負侵權行為責任之主張，即屬不能採信。被告黃國良既未構成侵權行為，則原告對被告黃國良所為之先、備位請求，皆無理由。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，同法第229 條第1 項、第233 條第1項前段、第203 條亦分別定有明文。被告吳淑惠經原告起訴請求給付上開不當得利而未為給付，依上規定，原告自得請求被告加付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息，從而，原告依不當得利之規定，訴請被告給付自起訴狀繕本送達翌日起即103 年7 月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由。
七、綜上所述，原告先位對被告吳淑惠請求應給付原告1,344,00
0 元；被告黃國良應給付原告1,000,000 元，為無理由，應予駁回。而原告備位依不當得利法律關係，請求被告吳淑惠付原告1,000,000 元並自103 年7 月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予以准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、本院經核原告勝訴部分，依民事訴訟法第392 條第1 項、第
2 項規定，爰就雙方分別酌定相當之擔保金額宣告假執行及免為假執行之。
九、本判決事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告先位之訴無理由、備位之訴一部有理由一部無理由，依民事訴訟法依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 9 日
民事第二庭 法 官 朱美璘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 9 日
書記官 王恬如