臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第67號原 告 力山保全股份有限公司法定代理人 楊居淳訴訟代理人 翁褚明被 告 世界之窗社區管理委員會法定代理人 蔡明桓訴訟代理人 林郁超
莊紋毓受訴訟告知人 達麗建設事業股份有限公司法定代理人 謝志長上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國103 年6 月16日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾肆萬叁仟肆佰元及自民國一百零二年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾肆萬叁仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，同法第255 條第1 項第2 款定有明文。查本件原告起訴時，原係主張兩造於一０二年八、九月間，存有駐衛保全、安管服務（含清潔）之契約關係，被告於該期間委託原告從事社區駐衛警保全、安管及公設清潔服務，爰依雙方之契約關係，請求被告給付服務費，並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）743,400元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原告願供擔保請准宣告假執行。嗣原告於民國103年2月24日言詞辯論期日，追加不當得利返還請求權為其訴訟標的（見卷第五十五頁背面），又於103年3月31日言詞辯論期日追加無因管理之法律關係，並維持上開單一訴之聲明（見卷第一二五頁正面），核原告所為上開請求權基礎之追加，於請求之基礎事實仍屬同一，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告前於101年11月16日與訴外人達麗建設事業股份有限公司（以下簡稱達麗公司），簽訂駐衛保全服務契約書（以下簡稱系爭契約書），由原告提供位於新竹縣竹北市○○路○段○○○○○○○號「世界之窗社區」相關之公共區域保全、安管及清潔維護等事項之服務，期間自簽約日起至被告管理委員會成立時止，且依原告與達麗公司簽立之進駐確認單（見支付命令卷第四頁）所載人力，於其服務人員滿編時（即社區經理一名、安管人員六名、清潔人員三名），達麗公司應按月給付原告管理服務費用371,700元，而原告之清潔人員，係自一０二年六月開始，進駐被告社區從事清潔服務，達麗公司就同年七月份原告提供之保全、安管及清潔服務，亦已支付原告服務費用371,700元。
嗣上開世界之窗社區，於原告及達麗公司輔導協助下，於102年7月20日召開第一屆區分所有權人會議，選出管理委員，則被告管理委員會於斯時業已成立，訴外人達麗公司旋告知被告，關於該公司對社區之代管服務（包括系爭之保全服務等），至同年月31日止，復於102年8月12日發函通知兩造「自102年8月1日起，物管費用由預繳六個月管理費中代扣」等語，而被告則於102年9月20日函知原告，表示其將於同年月30日24時終止兩造間之物管暨保全服務，並表示願支付原告同年8、9間之保全費用等語，可見被告就102年8、9月之期間，已與原告默示合意，同意繼受原告原與達麗公司間之服務契約關係，而由原告繼續提供服務。
（二）由被告社區住戶與訴外人達麗公司所簽訂之買賣契約書約定，達麗公司代管被告社區事務至管理委員會成立止；再依被告所屬社區住戶管理規約第12條第3 項，管理委員係每年8 月1 日就任（見本院卷第74頁），而被告係在102年7 月20日召開區分所有權人會議選出管理委員，並推舉主任委員，故被告應於102年7月20日即已成立，至遲於同年7月31日亦已成立，向主管機關所為之核備，僅係事後報備性質，與管委會之成立無影響，是被告既於102年7月20日即已成立，其後並接管社區事務，當時亦未通知原告撤離社區，再參以被告之法定代理人，已於卷附之簽收條（見本院卷第118頁），表明被告同意支付系爭八、九月份之服務費，益見兩造已默示合意繼續原告原與達麗公司間之服務契約至同年9月底為止。
（三）被告雖辯稱：原告未派駐清潔人員在被告社區服務，不得請求此部分之報酬云云，惟查原告當初與達麗公司為簽訂服務契約，而先洽定之進駐確認單上，已明載原告提供予被告社區之服務，包括有環境清潔維護乙項，並編制3名清潔人員，加上社區經理一名及安管人員六名，一月總費用含稅為371,700元，僅因一開始被告社區尚無清潔工作之需求，故原告未派駐清潔人員，惟自102年6月開始，原告每月已派駐三名清潔人員至被告社區從事清潔服務，直至原告於同年9月底撤出被告社區前皆然。是原告於先前收取達麗公司支付之服務費用，因人員未到齊、滿編，故不及全額之371,700元，而102年6月份，原告之清潔人員雖全員到場服務，然因清潔不力等而遭達麗公司部分扣款，惟達麗公司支付予原告同年7月份之服務費用，即為全額之371700元，顯見原告於同年7月間，確有在被告社區提供清潔服務，其後亦然。是被告所辯，顯非實在。
（四）倘本院認被告並無繼受上開契約，兩造間未有契約關係，則被告受領原告於102年8、9月間，所提供之社區保全、安管及清潔服務，已受有不當得利，且因被告已於所發上開之函文中，承認原告為被告管理事務，雙方間亦有無因管理關係，是原告自得依不當得利、無因管理之法律關係，為本件之請求，此等法律關係與原告原主張之契約關係，為選擇合併之關係，並聲明：⒈被告應給付原告743,400元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒉訴訟費用由被告負擔；⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告社區雖於102年7月20日召開第一屆區分所有權人會議，選舉管理委員會成員，並推舉主任委員等，惟當時被告管委會尚未能運作，係經主管機關竹北市公所於102年8月15日發文核備後始算成立。且被告於102年8月15日，始接獲達麗公司102年8月12 日之函文，表示該公司與原告間之保全服務等契約於同年7月31日終止，斯時被告始知達麗公司表示其與原告間服務契約已終止乙事，被告旋即於同年8月20日召開之第一次管理委員會議中，在原告及達麗公司人員均與會時，明確表達不與原告續約，且拒絕支付服務費予原告；又於同年月28日召開之第二次管理委員會，在原告人員在場情況下，仍決議拒絕支付原告102年8月份服務費；故被告於當時已明確表示不願繼受契約，且不欲與原告成立契約之意，更無繼受之義務。且被告雖於102年8月15日成立，惟當時尚未接管社區事務，仍由達麗公司負責，係直到同年10月間，達麗公司始將社區事務，包括預收之住戶管理費等，交接予被告完成，且係於同年8月15日收到達麗公司上開函文，始知該公司表示與原告間之契約已於同年7月底終止，益證被告不可能於同年8月初，會與原告合意而繼受該契約關係。
（二）另就達麗公司具狀提出世界之窗土地房屋預定買賣契約書，並稱依該買賣契約約定，達麗公司得自第一戶通知交屋日起之代管期間，向區分所有權人預收六個月管理費，以支付委聘物業管理公司即原告之維護管理費用；且達麗公司已自願負擔六個月保全費用云云。然上開契約書與被告提出亦為達麗公司與特定買主所簽立之房地買賣契約書之內容相異，被告所提之買賣契約書，並無上開之約定，可見達麗公司之買賣契約書至少有二種版本，則此等定型化契約條款應作有利於消費者即被告之解釋，故應以被告所提之契約書為依據。且達麗公司所提出之上開買賣契約書之約定，係在公共設施尚未完成，仍應由達麗公司自行負擔建物之管理維護責任時，即通知住戶預繳六個月之管理費，此對被告社區住戶之消費者顯失公平，是該等條款亦應屬無效。故原告以被告已與達麗公司約定，達麗公司於代管社區保全等事務期間，可使用被告社區住戶預繳之六個月管理費，故系爭保全、清潔服務費用應由被告負擔云云，委不足採。
（三）被告固不否認就102 年9 月份，原告在社區提供之物管及保全服務（24小時雙哨保全及一位社區經理），先前已與原告達成口頭上協議，雙方就此部分成立有契約關係，惟並不包括清潔服務在內。蓋被告所屬社區大廳、庭院、樓梯間等公共設施，至102年10月前，仍有工程人員進行修補施工，尚未完工，並無派駐清潔人員打掃清潔之需要，且當時均係由營造公司及各裝潢住戶，自行處理清潔事宜，故原告公司並未提供清潔服務；且原告與達麗公司簽訂之系爭契約書，所載服務內容僅及於駐衛保全服務作業，不含清潔工作；至原告所提之進駐確認單，除所載之101年11月1日派駐日期較系爭契約書生效日為早，已不合理外，其內記載清潔服務部分，亦為系爭契約書所無，且該契約書附件一記載之收費標準，亦僅以安管保全人員六名計價，核與該派駐確認單無關。是該進駐確認單之真實性有疑，不足採信。故兩造應僅就102年9月份之物管及保全服務，口頭成立新契約，並不含清潔服務部分，被告亦只須給付原告102年9月份關於物管及保全服務之費用。
（四）原告雖提出被告102 年9 月20日世管字第0000000000號函及發票簽收條，主張被告已承認並同意支付系爭102年8、9月份之服務費云云。惟查，依被告上開發函之內容，更可證兩造間就102年8月份並無契約關係存在，9月份被告亦僅同意支付物業及保全部分之費用甚明。至被告法代在上開簽收條記載之文字，僅係表示其有收受原告交付之102年8、9月份之發票，及達麗公司尚未將代收之管理費移交被告之旨，非關債務之承認或契約之繼受，此亦經被告之主委蔡明桓到庭證述明確。至原告另主張其為被告無因管理或被告受有不當得利云云，被告均予以否認。
（五）爰答辯聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告與達麗公司簽訂有駐衛保全服務契約書，於契約書內載明保全服務期間自101年11月16日起至管委會成立止。
（二）被告係經達麗公司之協助，並於原告人員列席時，於102年7月20日召開區分所有權人會議，選出被告的管理委員會成員，被告管委會成員並於當天推派出主委、副主委及其他的委員，嗣被告於同年8月12日向主管機關報備，經主管機關於同月14日發函表示同意備查在案。
（三）被告於102年8月20日、102年8月28日管理委員會議中，於原告公司人員出席狀況下，被告均表示不同意支付原告102年8月份之管理費及清潔費用。
（四）達麗公司係於102年8月12日以書面發函告知被告以及原告，其與原告之保全合約，係於102年7月31日終止。被告於102年9月20日正式發函予原告及達麗公司，內容就如支付命令卷支付命令聲請狀附件三所載。
（五）達麗公司有於102年10月15日支付原告關於被告社區102年7月份之保全及清潔費用，共計371665元。
（六）被告之法定代理人有於102年9月30日出具本件卷宗第118頁之簽收條予原告，簽收條內，被告法代有記載「將於達麗公司將本社區預收管理費撥入社區後，並確認物業交接完成後，儘速撥款」。
四、本件爭執事項：
（一）原告從102年8月份起至同年9月底止，有無提供被告社區清潔服務？
（二）兩造間就系爭保全及清潔服務，有無契約關係？若無，原告是否對被告構成無因管理？被告有無受不當得利？
（三）原告依契約、無因管理、不當得利之法律關係，依照選擇合併關係為本件之請求，是否有理由？如有理由，其金額為多少？
五、本院之判斷：
（一）原告從102年8月份起至同年9月底止，有無提供被告社區清潔服務？
１、原告主張其自101年11月16日起派駐保全安管人員、102年6月起派駐清潔人員於被告社區服務，直至102年9月30日始因兩造終止服務契約而撤離，故於102年8月份及9月份期間，均有提供保全安管及清潔之服務。被告對原告於該102年8、9月期間內，在被告社區有提供駐衛保全、安管服務固不爭執，惟否認有包括清潔服務在內，並辯稱如上。
２、經查，原告主張其自102年6月間起至同年9月底止，已有派駐包括進駐確認單上所示之三名清潔人員，在被告社區公設部分從事清潔工作，達麗公司並已支付其一０二年七月份在被告社區包括清潔人員之服務費用共計371,700元乙節，已據原告提出該進駐確認單、原告所開立予達麗公司一０二年七月份、金額371,700元之保全服務費用發票影本、原告公司受領達麗公司一０二年七月份服務費用371,700元之存摺交易明細影本各一份在卷可憑（見支付命令卷第四頁、本院卷第一一七頁、第一三０頁），且據證人即當時在達麗公司，處理雇請原告在系爭被告該建案進行保全等服務之李慧芳，到庭證稱表示：其公司支付予原告之報酬，是依照原告當時實際派駐之人員，依該進駐確認單之單價來計價，以實際支付應支付之金額，而該進駐確認單，係其公司與原告簽立，作為計價依據之資料，因該進駐確認單，是原告與其公司間報價之基礎，此部分需先談妥簽立，而原告實際之服務日期，仍要以服務契約書註明之期間為準，故該進駐確認單記載之派駐日期101年11月1日，與其公司與原告簽立之服務契約書，所載之服務期間始期一０一年十一月十六日始會不同，而其公司所支付原告公司一０二年七月份之服務費371,700元，係指原告就該進駐確認單記載之人力，均到齊情況下之費用，原告一０二年七月份在被告社區之服務，係屬全員到齊等語（見本院卷第一八一頁），並有證人李慧芳所提出達麗公司支付原告服務費用之明細表在卷可稽（見本院卷第一八七頁），而該明細表之備註欄內，亦已載明就達麗公司原應支付予原告之一０二年六月份清潔費94,500元，因清潔人員清潔不力及因故致設施毀損而需扣款各29,500元、35,700元，剩餘之29,300元，達麗公司已於一０三年四月十五日支付予原告公司之情。準此，可見達麗公司係就原告提供保全、清潔等服務之計價方式，先與原告洽商，並簽立進駐確認單作為雙方計價基礎，之後於原告欲實際進駐該社區建案服務時，始與原告正式簽訂系爭契約書，並載明原告實際進駐服務期間之始期，且因就社區之服務項目、人數，會隨著時間經過而調整，雙方對此已有認知，乃約定於原告服務期間之報酬數額，係以原告每月實際進駐之人員，依該進駐確認單之單價予以計算。又因原告初期並未派駐清潔人員，係之後始派駐，故原告於一０一年十一月間，與達麗公司簽訂之系爭契約書內，未有清潔服務項目之記載等情，自無不合。此從系爭契約書記載作為計算收費標準之附件一文件內容（即本院卷第五十八頁），僅有安管人員六名計226800元，不含社區經理一名，惟被告並不爭執原告有派駐社區經理一名服務之情，亦可佐證。又依上開之事證，亦可認原告於一０二年六、七月份時，確有派駐包括清潔人員三名在被告該社區服務。是被告以進駐確認單記載之派駐日期與系爭契約書不符，該契約書內未記載清潔服務項目，及契約書附件一計價資料僅記載安管保全人員六名，不含清潔人員，而質疑該進駐確認單之真正，並據以主張原告於一０二年六、七月間，未派駐清潔人員在被告社區服務云云，尚不可採。
３、依前所述，原告既自一０二年六月份起，即派駐三名清潔人員，在被告社區服務，七月間亦如此，衡以達麗公司就被告該社區建築之公共設施，於一０二年八、九月間其施設完成之狀態，應會較同年、六七月間者尤然，則該等已完成之社區公共設施，更需清潔人員之清潔、維護，且參諸原告既於一０二年六、七月間，已在被告該社區提供清潔服務，則於同年八、九月，在被告社區較六、七月間，有更多住戶入住之情況下，衡情，原告於當時，應無不派駐清潔人員進行清潔維護之理。且原告提供之清潔服務，乃係針對社區公共設施部分，與被告當時之裝潢住戶所作之清潔維護，係針對其個別專有建物部分，二者範圍並不相同。是被告主張原告於一０二年八、九月間，未提供其社區清潔服務乙節，即非可採。
（二）兩造間就系爭保全及清潔服務，有無契約關係？若無，原告是否對被告構成無因管理？被告有無受不當得利？
１、原告主張被告社區住戶係於一０二年七月二十日召開區分所有權人會議，並於當日選出管理委員等而成立被告管理委員會，至遲亦於同年七月三十一日成立管理委員會，原告與達麗公司之系爭契約，即於一０二年七月三十一日終止，而由被告接管社區事務，被告接管後未要求原告撤離，可見兩造就一０二年八、九月期間，已默示合意成立契約關係，惟此為被告所否認。查，被告社區住戶係於一０二年七月二十日，在達麗公司之協助（由達麗公司人員擔任會議主席），及原告公司人員列席情況下，召開區分所有權人會議，選出管理委員，被選出之管理委員當日並互推選出主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員等各委員而分派職務之情，為被告所自承（見本院卷第五十六頁背面），且有本院向新竹縣竹北市公所調得之被告社區第一屆第一次區分所有權人會議紀錄影本在卷可參（見本院卷第八十頁背面、第八十一頁），是被告之管理委員成員及職務分配，於一０二年七月二十日當日業已選出並確定。雖被告辯稱其係到一０二年八月二十日始召開第一次管理委員會議，且係到同年月十五日始經竹北市公所備查，而一開始管委會尚未能運作，故被告管委會最早係於一０二年八月十五日始算成立，惟查，依被告之社區住戶管理規約第12條第3項，已規定管理委員任期自每年8月1日起至次年7月31日止（見本院卷第七十四頁正面），被告雖為首屆管理委員會，仍可為相同之解釋，而認其委員自102年8月1日起即就任；至公寓大廈管理條例第28條第1項固規定管理委員會應向地方主管機關報備，惟該報備程序，核僅屬備查之性質，並非公寓大廈管理委員會合法成立之要件；參以就前述區分所有權人會議，其會議主席所報告該會議之重點，包括：制定社區規約、選舉管理委員暨成立管理委員會等情，亦有該次會議之會議紀錄影本在卷可稽（見本院卷第八十頁背面）。又依被告所提之「達麗世界之窗房屋暨土地買賣契約書」附件五：住戶管理規約第4條約定：「自完工之日起至第一次區分所有權人會議之日止，由達麗建設事業股份有限公司擔任或指定專人為本社區之管理負責人，於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之…」之內容（見本院卷第一五四頁正面），已約定以第一次區分所有權人會議之日，作為達麗公司代管被告社區事務之終止時點。本院審酌上情，並考量被告社區既已於一０二年七月二十日當天選出管理委員，並已為任務分派，固然於當天管委會尚未能實際開始運作，然經過一些時日之準備，應已處於能開始運作之狀態，且管委會之成立與否，與其是否已召開管理委員會議尚無直接關係，再參酌前述規約所定被告之管理委員任期係自每年八月一日起算等情，是認被告管委會係於一０二年八月一日即算成立。被告以其管委會係於一０二年八月二十日始召開第一次會議，且主管機關係於一０二年八月十五日始備查，辯稱管委會最早係於同月十五日始成立乙節，尚非可採。
２、依前所述，被告管委會既係於一０二年八月一日成立，則依系爭契約書第六條約定達麗公司與原告間契約之期間係至管委會成立止，是原告主張其與達麗公司系爭契約之終期為一０二年七月三十一日，應屬可採。
３、又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。原告主張被告已與其默示合意自一０二年八月一日起，承受原告與達麗公司之系爭契約關係乙節，主要係以被告於一０二年八月份接管社區事務後，未要求原告撤離，暨被告102年9月20日所發函文及被告法代所簽上開簽收條之內容為據，惟為被告所否認。查，被告主張其於一０二年八月十五日，接獲達麗公司表示該公司與原告間合約於同月三十一日終止之函文後，旋即於同年8月20日召開之第一次管理委員會議中，在原告及達麗公司人員均與會時，表達拒絕支付服務費予原告之意，嗣又於同年月28日召開之第二次管理委員會，在原告人員在場情況下，仍決議拒絕支付原告102年8月份服務費之情，已據被告提出其管理委員會第一屆管理委員會第一次、第二次會議紀錄影本在卷可參（見本院卷第三十四頁、第三十八、三十九頁），堪信為實，依此，可見於被告知悉達麗公司表示與原告間保全合約於一０二年七月三十一日終止時，已明確表達拒付同年八月份服務契約費用予原告之意，依此，亦徵顯被告就同年八月之期間，拒與原告成立服務契約之情。且原告未能舉證證明被告於同年七月底或八月初，即知悉達麗公司與原告間之服務契約關係，將終止或已為終止之事實，自難以被告未於一０二年八月間要求原告撤離，讓原告繼續在被告社區服務，即謂被告就同年八月之期間，有與原告默示合意成立契約關係之意思。又被告於一０二年九月間所發上揭之函文，揆其內容，乃係通知原告，表示就先前雙方口頭約定成立之9月份物業管理暨保全業務契約關係，於102年9月30日24時終止之意，另說明被告將會支付該部分費用，至就原告向其請求之8月份費用，被告仍與訴外人達麗公司協商中，但會基於與人為善之精神先行支付等情，顯見被告已充分表示就102年8月份之服務費用尚有爭議，僅係基於道義責任同意「先行」付款，難謂有承認該八月份服務費用債務之意思。且從被告法定代理人於同年九月三十日，始簽立該簽收條及在其內所寫之文字內容，亦無法據以反推於先前即同年七月底及八月初當時，被告已與原告默示合意成立契約關係。是原告既無法舉證其就一０二年八月間，在被告社區從事保全、安管及清潔服務乙事，已與被告達成默示意思表示合致，因而成立契約關係，則原告依契約關係，請求被告給付一０二年八月份，其在被告社區從事保全物管及清潔服務之服務報酬371,700元，即乏依據，不應准許。
４、次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又民法採契約自由，以不要式為原則。就原告於一０二年九月份在被告社區提供之保全及安管服務（即前述進駐確認單所示之社區經理一名及安管人員六名之服務，不含清潔服務部分），被告業已自承此部分有與原告達成口頭協議，同意該期間由原告繼續提供此等服務，費用同達麗公司與原告所約定之情（見本院卷第五十六頁背面），並有被告於一０二年九月間所發之上開函文可佐，且原告亦曾為相同之陳述，僅表示口頭協議之範圍，亦包括清潔服務部分等情（見本院卷第五十七頁正面）。雖原告嗣後改稱：其公司就一０二年九月間所提供之服務，未與被告有口頭約定，雙方乃係默示合意成立契約關係（見本院卷第五十七頁）。惟本院審酌被告於一０二年八月間，接獲達麗公司表示與原告間契約關係已終止，該公司不願再負代管責任之通知後，雖反對達麗公司該通知之內容，並表達拒付八月份管理費予原告，暨不同意就八月份繼受達麗公司契約關係之意，此已如前述，惟其後被告因考量其擬新締約之保全公司，需自同年十月一日始能進駐社區，於該公司進駐前，該九月之空窗期間，社區仍需有保全公司提供保全服務，並利於後續辦理移交事宜，是被告乃同意並進而明確與原告口頭約定，同意九月份仍委由原告提供保全服務之情，應與常情不違，並有被告所發之上開函文內容可參。故原告嗣後改稱此部分未與被告達成口頭協議乙節，應非事實。至兩造此部分口頭協議成立之範圍，被告表示僅在保全、物管服務部分，不及於清潔人員部分，而原告又未能舉證證明就清潔服務，兩造亦有達成口頭協議，從而，原告依兩造間之契約關係，請求被告給付一０二年九月間就保全、物管之服務費用部分277,200元（即社區經理一名48,000元加安管人員六名之費用216,000元【一名36,000元×6】，為264,000元，加5%稅額＝277,200元，參前述之進駐確認單），為有理由，應予准許，至其依契約關係請求被告支付該期間之清費服務費用94,500元（即三名清潔人員費用，一名30,000元，三名為90000元，加5%稅額＝94,500元）則無依據。
５、至原告主張其就102年8月份所提供之包括保全、物管及清潔之全部服務，及同年9月份提供之清潔服務，對被告構成無因管理，惟此為被告所否認，查，按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，民法第172條定有明文。準此，無因管理之成立，以管理人無法律上之義務，並以為他人管理事務為要件。所謂「為他人」管理事務，即管理人需有為他人管理事務之意思，亦即管理人認識其所管理者，係他人事務，並欲使管理事務所生的利益歸於該他人而言，是若管理人雖認識其所管理的係他人事務，但主觀上係專出於為自己利益之意思，而無為他人利益之意思而為管理，則不構成無因管理。查，依前開所述，原告在被告社區，於一０二年八月間提供包括保全、物管及清潔服務，及同年九月間提供之清潔服務，與被告及達麗公司間，固均未存有契約（委任契約）關係，且原告所提供之該等服務，客觀上係屬管理被告之事務，但原告當時，主觀上應係基於履行其與達麗公司或被告間之契約義務，並藉此獲取達麗公司或被告給付其報酬，即為原告公司利益之意思，而為該等事務之管理，此從原告係一營利法人，而系爭保全、物管及清潔服務之契約關係，均屬有償之委任，且為原告公司藉以獲取公司利潤之營業行為，得以窺知，是以原告於該段期間為被告社區從事上開之服務，乃係專為原告自己利益之意思，並無為被告利益意思，而為管理之情形，揆諸上開之規定及說明，對被告應無從成立無因管理，則原告依無因管理之法律關係，請求被告支付其一０二年八月間包括保全、物管及清潔服務之報酬371,700元，及同年九月間清潔服務之報酬94,500元，亦屬無據，不應准許。
６、至就原告依不當得利法律關係，訴請被告返還其一０二年八月間，因提供包括保全、安管及清潔服務，及同年九月間提供清潔服務，而分別以371700元、94,500元報酬計算之不當得利部分，經查，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。是不當得利之成立，乃係一方受有利益，致他方受有損害，且一方之受利與他方之受損，係基於同一原因事實，即具直接因果關係者，即屬之。而一方之受利，包括受領他方給付勞務在內，亦即對他方所提供勞務之使用及受領，亦屬受有利益。就本件而言，因原告於一０二年八月間，在被告社區提供包括六名安管人員、一名社區經理，及三名清潔人員之保全、安管及清潔服務，及於同年九月間，在被告社區提供三名清潔人員之清潔服務，對被告言，雖雙方未存有契約關係，然被告已現實上受領原告所提供該部分之勞務給付。又依被告所提出其社區住戶與達麗公司簽訂之「達麗世界之窗房屋暨土地買賣契約書」，其第7條第4項已約定：為維護本社區之良好品質及全體區分所有權人之共同權益，甲方（即買受人即區分所有權人）應於接獲乙方（即達麗公司）通知時，預繳六個月...之管理維護費用予乙方...，上述管理維護費用乃用以支付代管理期間之管理維護費用（如：物業管理人員薪資、清潔費用...），該管理維護費用於乙方擔任本社區之管理負責人期間，由乙方負保管之責，乙方並應於本社區之管理委員會成立或或選任管理負責人時，扣除代管期間之所有管理維護費用並結算該管理維護費後，若有餘額無息移交管理委員會…」（見本院卷第一三八頁），是依上開被告之區分所有權人即買主，與出賣人達麗公司所簽立買賣契約之內容，已可得知買賣雙方業已約定，於被告管理委員會成立前，達麗公司於代為管理被告社區公共設施期間，所需支出之保全、清潔費用，尚毋需由達麗公司自行負擔，而係由被告社區住戶預繳之管理費中加以支應，遑論於被告社區成立管理委員會後，該部分保全、清潔費用之支出，更應由被告社區住戶繳交之管理費中支出，且寓有於被告社區成立管理委員會後，就公共設施之管理、維護責任，即應由原來之建商移轉予被告管委會之意。準此，就達麗公司與被告之間，依達麗公司與住戶訂立之上開買賣契約之約定，既然成立管委會後，因社區公共設施所花費之保全、清潔等管理、維護費用，係應由社區住戶繳交之管理費用中負擔，達麗公司已不需負責。是以，在原告於上開期間提供該等勞務服務，而無契約關係存在之情形下，其因此受有利益者，應為被告管委會而非達麗公司，且被告之受利與原告之受損之間，具有直接因果關係。是原告主張此部分被告受有不當得利，兩造間存有不當得利法律關係，應屬有據。又按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，為民法第181條所明定。又價額之計算，應以客觀之交易價值定之。依上開所述，兩造間就原告於102年8月份提供之保全、安管及清潔服務及102年9月份提供之清潔服務，因無契約關係，且被告已對原告構成不當得利，而因被告所享有之該等保全、安管及清潔服務之勞務給付利益，依其性質已不能返還，是原告自得依不當得利法律關係請求被告償還其價額；至其價額，依前開進駐確認單所載，原告每月提供含社區經理一名、安管人員六名、清潔人員三名之服務，其報價含稅共371,700元，而每月提供三名清潔人員服務之報價，含稅共94,500元，此經核尚屬客觀、合理。故原告此部分依不當得利法律關係，請求被告給付其共計466,200元（計算式：即371,700元＋94,500元＝466200），洵屬有據。
（三）原告依契約、無因管理、不當得利之法律關係，依照選擇合併關係為本件之請求，是否有理由？如有理由，其金額為多少？依上所述，原告就其於一０二年九月間，在被告社區提供包括一名社區經理、六名安管人員之保全、安管服務（以下簡稱前者），與被告間係成立有服務契約關係；又就原告於一０二年八月間，在被告社區提供包括一名社區經理、六名安管人員、三名清潔人員之保全、安管及清潔服務，及於同年九月間在被告社區提供三名清潔人員之清潔服務（以下簡稱後者），被告已對原告構成不當得利，從而，原告分別依服務契約及不當得利之法律關係，訴請被告給付前者共計報酬277,200元（即社區經理一名48,000元加安管人員六名之費用216,000元【一名36,000元×6】，等於264,000元，加5%稅額＝277,200元），並訴請被告給付、返還後者之不當得利之價額共計466,200元（計算式：即371,700元＋94,500元＝466200），合計共743,400元（即277,200元＋466,200元），及該金額自支付命令送達被告翌日即一０二年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法即屬有據，應予准許。
（四）至被告所稱達麗公司於其管委會成立時，就社區之公設尚未完成，被告尚未接管公共設施，故原告不得請求此部分之費用云云，惟查，此部分乃係被告社區住戶與達麗公司間之買賣合約之履行問題，尚與本件原告請求被告支付款項之論斷無涉。又原告既依上開所述之不當得利及契約關係為請求而獲判准，且其主張本件請求所依據之契約、不當得利及無因管理之法律關係，係選擇合併之關係，是就原告獲本院判准部分，本院前開所未論斷之原告之請求權，即無再予審理之必要，亦附此敘明。
（五）又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
參、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 18 日
民事第一庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 18 日
書記官 呂聖儀