臺灣新竹地方法院民事判決 103 年度訴字第634 號原 告 葉銘光
葉仲光葉博明葉博源智觀寺上 一 人法定代理人 蘇 滿共 同訴訟代理人 楊隆源律師被 告 袁明源
袁成雄袁明華袁明生袁論溪袁倫深袁華堂袁義峰（原名袁華松）上四人共同訴訟代理人 張堂歆律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於104 年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生與原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺間就坐落新竹市○○段○○○○地號土地所定之新竹市私有耕地新市青字第九○號耕地租約（承租面積：一三○○平方公尺）之租賃關係不存在。
二、確認被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰與原告葉銘光、葉仲光、葉博明、葉博源、智觀寺間就坐落新竹市○○段○○○○○號及同段第六五九之二地號土地所定之新竹市私有耕地新市青字第九一號（承租面積：第六三○地號土地內八一四平方公尺、第六五九之二地號土地內二四○六平方公尺）之租賃關係不存在。
三、被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生應將新竹市○○段○○○○○○○號土地上，如新竹市地政事務所複丈日期民國
103 年10月14日土地複丈成果圖（下稱：附圖）所示Ａ部分面積二○點三二平方公尺之雞舍、Ｂ部分面積三點五八平方公尺之雜物間、Ｃ部分面積四點四九平方公尺之肥料間及Ｄ部分面積三三點一六平方公尺之雜物間拆除，並將上開土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智觀寺及全體共有人。
四、被告袁明生應將新竹市○○段○○○○○○○號土地上如附圖所示之甲部分面積二三八點九平方公尺之農作物，被告袁成雄應將如附圖所示之乙部分面積二六二點四平方公尺之農作物，被告袁明源應將如附圖所示丙部分面積二一五點五平方公尺之農作物，被告袁明華應將如附圖所示丁部分面積二三二點八平方公尺之農作物採收、遷移、除去，並將上開土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智觀寺及全體共有人。
五、被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰應將新竹市○○段○○○○○○號土地上，如附圖所示戊-1部分面積四六二點三平方公尺、戊-2部分面積一八五點八平方公尺之所有農作物採收、遷移、除去，並將上開土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智觀寺及全體共有人。
六、被告袁華堂、袁義峰應將新竹市○○段○○○○○號土地上，如附圖所示己部分面積二○三點六平方公尺建物，被告袁論溪應將如附圖所示之庚部分面積二○八點八平方公尺建物拆除，並將上開土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺及全體共有人。
七、原告其餘之訴駁回。
八、訴訟費用由被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生負擔百分之29，餘由被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；直轄市或縣( 市) 政府及鄉（鎮、市、區）公所，應分別設立耕地租佃委員會。但鄉（鎮、市、區）公所轄區內地主、佃農戶數過少時，得不設立，或由數鄉（鎮、市、區）合併設立耕地租佃委員會耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段、第3 條第1 項定有明文。查本件租佃爭議事件原告前於民國103 年6 月13日向新竹市政府耕地租佃委員會申請調處，經該委員會於103年7 月29日召開調處會議，調處不成立後，經新竹市政府移送本院處理，有新竹市政府103 年7 月30日府地價字第0000000000號函暨新竹市政府耕地租佃委員會調處筆錄等資料在卷可稽（見本院卷第3 至17頁），且查新竹市政府並無設立區公所耕地租佃委員會，僅設有新竹市政府耕地租佃委員會乙節，亦經本院依原告聲請向新竹市政府查詢明確，亦有新竹市政府103年9月9日府地價字第0000000000 號函在卷可參（見本院卷第117頁 ），揆諸首揭規定，兩造租佃爭議事件經新竹市政府耕地租佃委員會調處後不成立，原告提起本訴，核無不合，自應准許，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條第1 、2 項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例意旨著有明文。查原告主張與被告間之三七五耕地租約之租賃關係不存在，既為被告所否認，則兩造間就土地之耕地租賃關係是否仍存在即有不安之狀態，且此種不安之狀態，能以確認之訴判決將之除去，揆諸前揭說明，應認原告有提起本件確認之訴之法律上利益。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。本件原告起訴時請求被告應將新竹市○○段○○○○ ○號土地（下稱第630 地號土地）、同段第659-2 地號土地（下稱第659-2地號土地，2 筆土地合稱為系爭土地）上之工作物拆除及農作物採收、遷移、除去之部份之聲明，因原告請求之標的範圍尚未經測量，而未將其請求標的之面積特定。嗣經實測後，原告將此部份之訴之聲明變更追加為被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生應共同將第659- 2地號土地上如附圖所示之Ａ部分面積20.32 平方公尺之雞舍、Ｂ部分面積3.58平方公尺之雜物間、Ｃ部分面積4.49平方公尺之肥料間、Ｄ部分面積33.16 平方公尺之雜物間拆除，甲部分面積238.9 平方公尺、乙部分面積262.4 平方公尺、丙部分面積215.5 平方公尺、丁部分面積232.8 平方公尺之農作物採收、遷移、除去，並將上開土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智觀寺及全體共有人；被告應共同將659-2 地號土地上，如附圖所示戊-1部分面積462.3平方公尺、戊-2部分面積185.8平方公尺之所有農作物採收、遷移、除去，並將上開土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智觀寺及全體共有人；被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰應共同將第630 地號土地上，如附圖所示己部分面積203.6 平方公尺及庚部分面積208.8 平方公尺建物拆除，並將上開土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺及全體共有人。原告所為訴之變更追加核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且其所為變更之內容所據以請求法院判決之基礎事實與原訴訟標的係屬同一，所利用之證據資料亦具有同一性，是其為訴之變更追加，應予准許。
四、被告袁明華經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，併此敘明。
貳、實體部份
一、原告主張：
（一）第630 地號土地為原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺與其他共有人所共有，原告葉銘光應有部份為34560 分之2879，葉仲光應有部份為34560 分之2878，葉博明應有部份為34560 分之3732，智觀寺應有部份為34560 分之5651。第659-2 地號土地為原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智智觀寺與其他共有人所共有，葉銘光應有部份為34560 分之2879，葉仲光應有部份為34560 分之2878，葉博源應有部份為34560 分之3732，智觀寺應有部份為34560 之5651，合先敘明。
（二）前開2 筆土地上有2 耕地租賃契約，即新竹市私有耕地新市青字第90號及新市青字第91號租約（下分別稱第90號租約及第91號租約，合稱為系爭租約），前者之承租標的為第630 地號土地，承租面積為1300平方公尺，承租人為被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生，出租人為原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺；而後者之其承租標的為第
630 地號土地，承租面積為814 平方公尺，及第659-2 地號土地，承租面積為2406平方公尺，承租人為被告袁論溪、袁倫深（租約上誤載為袁論深）、袁華堂、袁義峰（即袁華松，下同），出租人為原告葉銘光、葉仲光、葉博明、葉博源、智觀寺。
（三）第630 地號土地業經新竹市政府公告變更為乙種風景區土地，另第659-2 地號土地亦經新竹市政府公告變更為甲之四種風景區土地，亦即已均非供耕地使用，依據耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定，原告得終止租約。原告於103 年3 月28日委任楊隆源律師寄發律師函給被告，聲明終止系爭租約，並請被告於15日內與楊隆源律師事務所聯絡，由該所安排時間進行協商補償及拆屋還地等事宜，惟被告僅以電話聯絡，卻未能與原告就終止租約後之相關事宜進一步協商。爰依民法第821 條、第767 條第
1 項之規定，請求被告移去第630 地號土地及第659-2 地號土地上之建物及農作物，並將土地交還原告及全體共有人。
（四）對被告抗辯之陳述：耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之「經依法編定或變更為非耕地使用時」係72年間修正公布後，始賦予出租人終止權。因此，即使系爭土地在45年5 月28日土地使用分區為風景區，原告仍不得行使終止權。且若出租人依前開條文之事由行使終止權，必須依同條例第2 項之規定給予承租人補償，而出租人未必有多餘金錢補償承租人，此終止權應係「得」行使，亦即由出租人自行衡量決定是否行使，亦無時效或除斥期間之問題，並不會因經過一定時間即不得行使終止權，被告主張原告終止租約係違反誠信原則或權利濫用或權利失效，均無所據。又所有耕地三七五租約均係在40年間因耕地三七五減租條例公布施行，全國同步實施強制訂定，租約存續期間亦為強制續約，不容許出租人說不，被告主張第91號租約係51年4 月20日所簽訂，期間自50年1 月1 日迄今，顯然係誤解法律規定，亦曲解最初三七五租約實施的時代背景。再者，若依被告主張，系爭土地在訂立第91號租約時已經係屬風景區，而非屬耕地，則第91號租約豈不變成非屬「耕地租賃」，若非「耕地租賃」，恐怕即有不能適用耕地三七五減租條例之問題。另原告願給付被告終止系爭租約後之補償金，惟此與原告終止系爭租約間，並無同時履行抗辯之適用。
（五）原告為此聲明：
１、如主文第一項、第二項所示。
２、被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生應共同將第 659-2地號土地上如附圖所示之Ａ部分面積20.32 平方公尺之雞舍、Ｂ部分面積3.58平方公尺之雜物間、Ｃ部分面積4.49平方公尺之肥料間、Ｄ部分面積33.16 平方公尺之雜物間拆除，甲部分面積238.9平方公尺、乙部分面積262.4平方公尺、丙部分面積215.5平方公尺、丁部分面積232.8平方公尺之農作物採收、遷移、除去，並將上開土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智觀寺及全體共有人。
３、被告應共同將659-2 地號土地上，如附圖所示戊-1部分面積462.3平方公尺、戊-2部分面積185.8平方公尺之所有農作物採收、遷移、除去，並將上開土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智觀寺及全體共有人。
４、被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰應共同將第630 地號土地上，如附圖所示己部分面積203.6 平方公尺及庚部分面積208.8 平方公尺建物拆除，並將上開土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺及全體共有人。
５、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰部份：依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定，經依法編定或變更為非耕地使用時，賦予出租人終止租約之權利，惟本件第630 地號土地係於45年5 月28日土地使用分區已為風景區，後於70年5 月20日劃定為乙種風景區，而第659-2 地號土地於45年5 月28日土地使用分區為風景區，其後於78年5 月20日劃定為甲種風景區，再於99年1 月20日變更為甲之四種風景區。第91號租約承租人前係訴外人即被告之被繼承人袁明玉與訴外人葉碧霞、葉曾淑巽、蘇滿等人於51年4 月20日所簽訂，期間自50 年1月1 日迄今，足證在簽訂前開耕地租約前，系爭土地已為風景區無訛，並無嗣後使用分區變更為非耕定使用之情，原告依前開條文終止租約，自有違誤，再者，前揭條文係72年間修正增加之條文，若認自斯時起賦予原告終止權，惟原告自斯時起迄其於103 年6 月間向新竹市政府提起本件租佃爭議調處時，已逾30餘年，此期間兩造重訂租約、原告向被告收取租金，為兩造所不爭之事實，足認原告之終止權已不再行使而為被告所信賴，原告現主張終止租約，有違民法第148 條誠信原則，而屬權利濫用，足認原告終止租約之權利已權利失效而不得再行主張。退步言之，原告未依同條第2 項之規定，支付補償金予被告，被告行使同時履行抗辯權。又地主終止耕地租約給付佃農之補償金如須扣除土地增值稅，應以實際繳納之土地租值稅數額為準，避免地主實際未繳納增值稅，卻予扣除，使佃農之所得減少，自不符合規定。原告於104 年2 月5 日提出補償金之試算表，計算上扣除稅繳納之土地增值稅，並不足取，且原告亦應就被告改良土地所支付之費用、尚未收獲之農作物價額補償予被告等語置辯。
（二）被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生部分：系爭土地縱經變更為風景區，然而其地貌並無改變，伊等都有在耕作，種植甘藷、玉米、菜、綠竹筍等作物，若地主不願做耕地使用，難道讓土地荒廢？系爭土地一變更為風景區，地主就得終止租約，佃農權益如何保障？若原告給伊等合理之補償金，伊等願意接受終止租約，但兩造並不是買賣系爭土地，不應有伊等繳納土地增值稅，且系爭土地為田地，不可能有增值稅。另伊等在承租土地上有以木頭搭建棚子，內放農具，系爭土地旁有伊等所有之新竹市○○段○○○○號、第632號地號土地，若原告收回系爭土地後，希望原告留1 條路供伊等通行等語置辯。
（三）被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺與被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生就第630 地號土地訂有第90號租約。
（二）原告葉銘光、葉仲光、葉博明、葉博源、智觀寺與被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰就第630地號土地、第659-2 地號土地訂有第91號租約。
（三）兩造就被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生在第659-2地號土地上種植作物之範圍及面積如附圖測繪之位置及面積並不爭執。
（四）兩造就被告袁論溪、袁華堂、袁義峰在第659-2 地號土地擁有建物，另被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰擁有竹林之位置及面積如附圖測繪之位置及面積並不爭執。
（五）第630地號、第659-2地號土地位於新竹市政府於45年5 月28日新竹都市計畫範圍內，使用分區為風景區，於70年 5月20日發布實施擬定新竹都市計畫細部計畫內，第630 地號土地劃定為乙種風景區，第659-2地號土地於99年1月20日變更為甲之四種風景區。
四、本件爭點：
（一）原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款對被告終止租約，請求返還系爭土地，有無理由？
（二）被告抗辯原告終止租約有違誠信原則，有無理由？
（三）被告抗辯原告終止租約時，應給付承租人之補償金行使同時履行抗辯，有無理由？如有對待給付關係，補償金是否應扣除土地增值稅作為計算？
（四）原告本案主張終止租約後，被告應將房屋、地上物拆除，農作物採收、遷移、除去，將土地返還予原告，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款對被告終止租約，請求返還系爭土地，有無理由？
１、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非經依法編定或變更為非耕地使用時，不得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定甚明。次按同條例第17條第1項第5款及第 2項規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償，係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條、第77條之規定，以促進土地之利用。故衹須耕地已依法編定或變更為非耕地使用，不論其編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後，出租人均得據以終止租約（最高法院85年度台上字第138號裁判參照）。
２、原告主張第630 地號、第659-2 地號土地分別經新竹市政府公告變更為乙種風景區土地及甲之四種風景區土地，均已非供耕地使用，其已於103 年3 月28日委任律師發函給被告，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定聲明終止上開系爭租約等語，為被告否認，並抗辯系爭土地早於系爭租約簽訂前，即已劃分為風景區，並無嗣後使用分區變更為非耕定使用之情，原告即不得依前開條文終止租約等語，被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生另以系爭土地縱變更為非耕地使用，然而地貌並無改變仍係種植農作使用等語置辯。
３、經查：第630地號土地於70年5月20日發布實施擬定新竹都市計畫細部計畫內劃定為乙種風景區，第659-2 地號土地於99年1 月20日變更為甲之四種風景區等情，業經本院依職權向新竹市政府查詢明確，此有新竹市政府104年4月15日府都計字第0000000000號函1 份在卷可稽（見本院卷第173頁 ），復為兩造就此所不爭執，足證系爭土地依法被編定為非耕地使用之情已明；又原告於103 年3 月28日以103律字第032801 號律師函寄發予被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生，表明依耕地三七五減租條例第17條第 1項第5 款之規定終止第90號租約，被告袁明源、袁明華、袁明生均於103年3月31日、被告袁成雄則於103年4月7 日收受送達，原告另於103 年3 月28日以103 律字第032802號律師函寄發予被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰，表明依同規定終止第91號租約，被告袁論溪、袁倫深、袁華堂均於103年3月31日、被告袁義峰則於103 年4月3日收受送達等情，有原告提出之前揭律師函2 份及中華郵政掛號郵件收件回執8 份在卷可證（見本院卷第58至70頁），足認原告依前開規定所為終止系爭租約之意思表示，均已於被告收受送達時到達被告，並為被告所知悉，洵堪認定。
４、至被告雖以前詞爭執原告終止租約之合法性，惟觀諸耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款及第2 項之規定，除要求出租人於終止租約時，應給予承租人補償外，別無除斥期間之規定，考其立法目的應係考量出租人未必於土地經依法編定或變更為非耕地使用之時點，即有資力給付承租人補償金，或必有意願終止耕地租約，且縱出租人未於斯時即終止租約，亦難謂對承租人顯有不利，是以，立法者既已課予出租人於其終止租約之時，給予承租人補償金之義務，應認已足保障承租人之利益，自應賦予出租人選擇是否終止租約之權利，以免對出租人失之過苛，另揆諸前開最高法院判決之意旨，前揭條文修法增訂之意旨既在於促進土地之利用，自衹須耕地依法編定或變更為非耕地使用編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後，出租人均得據以終止租約，被告前揭抗辯云云，無足採信。
５、又被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生雖辯以系爭土地仍為農作使用云云，惟原告主張終止系爭租約，係因系爭土地依法變更為非耕地使用，本與系爭土地目前實際使用情事無涉，且按土地法第82條所謂「凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用」，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第83條之規定自明。是以，系爭土地縱仍由被告為農業使用，然此僅為系爭土地繼續其從來使用之事實狀態，尚不因此即得限制原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所生之終止權，被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生此等抗辯，尚不足採。
６、綜上所述，則系爭土地既已被編定為非農業使用，原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定對於被告終止系爭租約，應屬有據，而原告為終止系爭耕地租約之意思表示亦已合法到達被告，合於耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之要件，即已發生終止效力。
（二）被告抗辯原告終止租約有違誠信原則，有無理由？
１、被告固抗辯耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款係於72年間修正增加之條文，惟原告自斯時起迄其向新竹市政府提起本件租佃爭議調處時，已逾30餘年，此期間兩造續約、原告亦向被告收取租金，足認原告之終止權已不再行使而為被告所信賴，原告現主張終止系爭租約，有違民法第148 條誠信原則，而屬權利濫用，應認原告終止權已權利失效云云。
２、惟按民法第148 條規定，權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。行使權利履行義務，應依誠實及信用方法。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。查耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之終止權行使，並無任何除斥期間之規定，業已論述如前，而權利應何時及如何行使，為權利人之自由，且權利未經權利人拋棄，自難謂權利已失效或消滅，被告既未能舉證原告有何拋棄權利之事實，即無從認定原告有拋棄其終止權之情事。又系爭租約於耕地三七五減租條例之適用下，被告承租第630 地號、第659-2 地號土地為耕作，僅繳付按全年正產物租率千分之375 計算之租金，已受有相當之收益，且於系爭租約在原告終止時，依法對於原告尚存有補償金之請求權，實難謂原告依法定原因終止系爭租約之行為，係以損害被告為主要目的，而有權利濫用之情事發生。
３、再按所謂權利失效，係指權利人在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則（最高法院72年度台上字第2673號判決意旨參照）。然法院在作此項判斷時，必須斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、經濟社會狀態、及其他主觀客觀因素而決定之。且權利原得自由行使，義務本應隨時履行，故權利失效是一種特殊例外的救濟方法，適用之際，宜特別慎重。被告雖抗辯原告自72年間增定耕地三七五減租條例第17條第1項第5款起，即已得終止權，惟查原告葉博明係於91年10月4 日以分割繼承為登記原因，取得第630 地號土地所有權之應有部份，原告智觀寺係於101年9月13日以贈與為登記原因，取得第630 地號土地應有部份，另原告葉博源係於91年10月4 日以分割繼承為登記原因，取得第659-2 地號土地應有部份，原告智觀寺係於92年2 月16日以贈與為登記原因，取得第659-
2 地號土地應有部份，此有系爭土地之土地登記謄本在卷可參（見本院卷第29、30、32、43、44頁），渠等陸續取得系爭土地所有權應有部份後，原告於103年3月底依法向被告以寄發律師函方式表示終止租約，難謂原告有於取得權利後，於相當期限仍不行使之事實存在，況被告亦未能舉證證明原告曾表示不欲行使其等之終止權，實與「權利人在相當期間內不行使其權利」、「行為造成特殊情況」此權利失效之要件顯有未合。另被告雖稱原告未終止系爭租約前，兩造續約、原告亦向被告收取租金，惟此等事實均係基於兩造間於系爭租約關係存續下所生之必然事實，自難執此逕謂原告已不欲行使其權利，是以，本件自無所謂權利失效原則適用之餘地。
４、綜上所論，被告以原告終止租約有違誠信原則、有權利濫用、權利失效云云抗辯，均無理由。
（三）被告抗辯原告終止租約時，應給付承租人之補償金行使同時履行抗辯，有無理由？如有對待給付關係，補償金是否應扣除土地增值稅作為計算？
１、被告復抗辯原告未依耕地三七五減租條例第17條第2 項之規定，支付補償金予被告，被告行使同時履行抗辯權云云。
２、惟按耕地三七五減租條例第17條第2 項，雖係針對出租人依同條第1 項第5 款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定，然耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人即得予以終止租約，法律並無任何限制，未附任何條件，只要客觀上有依法編定或變更為非耕地使用之事實，即可終止，而終止後當然得請求返還租賃物之土地，至於第2 項規定出租人應給予承租人補償，係法律規定賦予承租人之請求權，與出租人終止租約並非對待給付關係，自不發生同時履行抗辯問題，亦非終止租約之生效要件，最高法院83年台上字第2400號判例、75年度台上字第231 號、78年度台上字第2563號判決可資參照。準此，無論原告是否給付補償費，均與原告終止系爭租約之權利與否無涉，又補償金之計算是否應扣除土地增值稅，亦屬被告另行請求原告給付事宜，被告執此抗辯，尚難憑採。
（四）原告本案主張終止租約後，被告應將房屋、地上物拆除，農作物採收、遷移、除去，將土地返還與原告，有無理由？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1 項、第821條分別定有明文。次按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，此屬侵權行為賠償損害之問題，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物（最高法院29年上字第1061號判例意旨參照）。再按，房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院87年度台上字第138號裁判意旨參照）。
２、本件原告業已合法終止系爭耕地租約，被告顯已失其等合法占用系爭土地之權限，且被告復未舉證有何合法使用系爭土地之權利，原告自得本於系爭土地共有人之地位，請求事實上得處分系爭土地上建物、工作物、農作物之人、，將妨害除去，並將其所占用之系爭土地範圍返還予共有人全體。原告主張被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生應共同將如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之地上物拆除，
甲、乙、丙、丁部分之農作物採收、遷移、除去，並將上開土地返還；被告應共同將如附圖所示戊-1、戊-2部分之農作採收、遷移、除去，並將上開土地返還；被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰如附圖所示己、庚部分之建物拆除，實乃主張其等為前開建物、工作物、農作物之事實上處分權人，及如附圖所示之各該部分之占有人。
３、惟查：如附表所示己、庚部分之建物，雖有門牌號碼即明湖路365巷5號及7 號，然並無稅籍資料登記在案乙節，經本院職權向新竹市稅務局函詢明確，有該局103年9月12日新市稅字第0000000000號函在卷可參，足認前揭建物為未經保存登記之建物，須對前揭建物有事實上有處分權者，始有拆除之權能。且查系爭土地之占用及使用之情形為：如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分均為被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生所共同使用之工作物，而甲、乙、丙、丁部分，分別為被告袁明生、袁成雄、袁明源、袁明華種植農作物使用，戊-1、戊-2部分為被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰所共同種植之竹林，另己部分為被告袁華堂、袁義峰所共有之門牌號碼明湖路365巷5號之磚造1層樓房屋1棟，庚部分為被告袁論溪所有之門牌號碼明湖路365巷7號之磚造1層樓房屋1棟等情，亦經被告於本院言詞辯論時陳明在卷（見本院卷第100至101頁反面及第163頁反面），復經本院於103年10月14日會同兩造及新竹市地政事務所至現場履勘無訛，有勘驗筆錄及新竹市地政事務所於103年12月29日函覆附圖在卷可佐（見本院卷第134至
136、146頁），且兩造就前揭被告在系爭土地上使用之範圍及面積，如附圖測繪之位置及面積並不爭執，是以，系爭土地之占用情形如前，應堪認定。
４、被告均未舉證證明其等有占用系爭土地之合法權能，依上開說明，原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智觀寺得對被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生請求拆除在第659-2 地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之工作物，且對被告袁明生、袁成雄、袁明源、袁明華分別請求採收、遷移、除去如附圖所示甲、乙、丙、丁部分之農作物，另對被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰請求採收、遷移、除去如附圖所示戊-1、戊-2部分之農作物，並前開部分土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智觀寺及共有人全體；原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺得對被告袁華堂、袁義峰請求拆除在第630 地號土地上如附圖所示己部分之建物，對被告袁論溪請求拆除如附圖所示庚部分之建物，並將前揭部分土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺及共有人全體，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告主張其業依耕地三七五減租條例第17條第 1項第5 款規定終止系爭租約，為有理由，準此，原告請求確認被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生與原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺間之第90號租約租賃關係不存在，原告請求確認被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰與原告間之第91號租約租賃關係不存在，為有理由，應予准許。另原告請求被告袁明源、袁成雄、袁明華、袁明生請求拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之工作物，且對被告袁明生、袁成雄、袁明源、袁明華分別請求採收、遷移、除去如附圖所示甲、乙、丙、丁部分之農作物，又對被告袁論溪、袁倫深、袁華堂、袁義峰請求採收、遷移、除去如附圖所示戊-1、戊-2部分之農作物，並前開部分土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博源、智觀寺及共有人全體；原告對被告袁華堂、袁義峰請求拆除如附圖所示己部分之建物，對被告袁論溪請求拆除如附圖所示庚部分之建物，並將前揭部分土地返還予原告葉銘光、葉仲光、葉博明、智觀寺及共有人全體，核均無不合，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1 項前段、第79條，及第78條。
中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
書記官 林兆嘉