臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第754號原 告 家誠房屋即吳家瑩兼 訴 訟代 理 人 吳美馨被 告 劉家財
劉家富劉家福曾劉美琴上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國104年4月10日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第2 項分別定有明文。查原告吳美馨起訴時，依被告劉家財與家誠房屋簽訂之專任委託銷售契約書之法律關係，請求被告劉家財、劉家富、劉家福、曾劉美琴等4 人應給付原告吳美馨新臺幣（下同）257,200 元，嗣於民國104年1月19日家誠房屋即吳家瑩具狀授權原告吳美馨全權處理本案，並減縮請求金額為256,000 元，而於104年3月10日具狀補正由家誠房屋即吳家瑩、吳美馨為原告名義之聲明變更訴之聲明狀，請求被告給付仲介費550,000 元（追加部分因未繳裁判費，經本院定期命補正而逾期未補繳，為本院裁定駁回追加部分之訴訟在案）。經核，原告前開所為訴之變更追加，均係基於同一基礎事實而為請求，另關於請求金額之更動，亦屬單純減縮應受判決事項之聲明，且被告就原告上開訴之變更追加並未提出異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更或追加，參諸前揭規定，原告所為上開訴之變更追加，應予准許。
二、本件原告及被告劉家福經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被告劉家財、劉家富、曾劉美琴之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告未於最後言詞辯論期日到場，據其前言詞辯論及所提出之書狀，其聲明或陳述略謂：
㈠、緣被告劉家財、劉家富、劉家福、曾劉美琴等4 人係新竹縣竹北市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，4人之應有部分合計為2 分之1 ，103 年8 月1 日由被告劉家財代表與原告家誠房屋簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），委託原告家誠房屋出售系爭土地，原告吳美馨為仲介經紀人，依系爭委託銷售契約書第5 條之約定：「買賣成交時，受託人得向委託人收取服務報酬，其金額為實際成交價額之百分之四（含稅並開立發票）」，及第10條第2 款之約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈡收取買方定金後，委託人逕行解除不動產買賣契約者。」，原告吳美馨已找到買方即訴外人黃月星，訴外人黃月星並交付20萬元現金及面額70萬元之支票作為訂金，經原告吳美馨簽收放在代書事務所，詎被告誤聽其他地主與仲介的意見，不肯履行契約，經原告寄發存證信函予被告要求其前來履約，被告均置之不理，爰依系爭委託銷售契約書之約定提起本件訴訟等語。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：簽訂系爭委託銷售契約書時被告劉家財有說他是其他3 位被告的代理人，且被告劉家財一直強調有買家就會去找其他共有人簽字。101 年8 月間，被告劉家財曾請其他3 位被告簽名交付委託書給伊，委託原告吳美馨出賣系爭土地，顯示被告劉家富、劉家福、曾劉美琴確實曾經有意願出售，並同意委託被告劉家財出售、全權處理，又被告劉家富、曾劉美琴拒絕在法庭上當庭立據表示從來沒有叫被告劉家財找買主，合理推論渠等同意且口頭授權被告劉家財出售系爭土地。
㈢、訴之聲明：被告應給付原告256,000元。
二、被告答辯略以：
㈠、被告劉家財：簽系爭委託銷售契約書時，伊說要其他共有人同意，但是原告吳美馨說沒有關係叫伊先簽，要給買方先看，當時伊並沒有取得其他三位共有人的同意或授權，103年8月13日簽不動產買賣契約書時沒有看到買方，沒有收到買方支付的訂金及支票，103年8月14日原告吳美馨拿給伊支票影本，叫伊簽授權書，伊有強調要4 人同意才能賣，後來去問代書，代書說買方不買了等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告劉家富、曾劉美琴：伊等2 人從來沒有和原告簽什麼契約，或委託原告賣土地，也沒有委託給被告劉家財等語。
㈢、被告劉家福：被告劉家福未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：原告主張被告等4人為系爭土地之共有人，應有部分各為8分之1，被告劉家財於103年8月1日簽訂系爭委託銷售契約書，委託原告家誠房屋銷售系爭土地，原告吳美馨為仲介經紀人，契約第1條載明：委託租賃銷售標的物之面積為32.27坪、權利範圍四人共有。委託銷售總價1 坪22.3萬元，委託期間
103 年8 月1 日至103 年8 月31日止。訴外人黃月星於103年8 月13日就系爭土地與被告劉家財簽訂不動產買賣契約書，買賣總價為645 萬元，被告劉家財並於103 年8 月14日與原告家誠房屋、吳美馨簽訂授權書等事實，業據其提出系爭委託銷售契約書、不動產買賣契約書、授權書等件為證，被告劉家財對此並不爭執，惟以前詞置辯。被告劉家富、曾劉美琴則表示伊等從頭到尾都沒有在契約書上簽名等語。是本件所應審究者，厥為：㈠、被告劉家財簽訂系爭委託銷售契約書，有無經其他共有人即被告劉家富、劉家福、曾劉美琴之授權或同意？㈡、原告依系爭委託銷售契約書第5 條之約定，請求被告給付實際成交價額之百分之4 或依契約書第10條之約定，請求被告給付委託銷售價格之百分之4 之服務報酬即256,000 元有無理由？茲分述如下：
㈠、被告劉家財簽訂系爭委託銷售契約書，有無經其他共有人即被告劉家富、劉家福、曾劉美琴之授權或同意？⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103 條定有明文。是代理人代為意思表示或代受意思表示時，須以本人之名義為之。次按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為（顯名代理），惟實際上依其他情形足以推知其有代理本人之意思，而為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院98年度台上字第1570號、94年度台上字第1650號判決意旨參照）。又按與第三人為法律行為時，如代理人當時係以自己之名義而為，即非以代理人之資格而為，已甚明顯者，仍不能認其為代理他人而為。再無權代理或表見代理，除欠缺代理權外，非具備代理之其他要件，不能成立。故無代理權，又非以他人代理人名義而與第三人為法律行為者，當不發生無權代理因本人承認而對本人發生效力，或使本人負表見代理授權人責任之問題。至無權利人就權利標的物，以自己名義與第三人成立買賣後，縱經有權利人之「承認」，尚難因此而謂有權利人已變為該買賣契約之訂約當事人，相對人仍不得逕行對之為履行之請求（最高法院70年度台上字第2160號判決意旨參照)。再按依民法第170條第1 項規定，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，經本人承認者，固對本人發生效力。惟承認係對於已經存在之法律行為補正授權行為之欠缺，並非事後授與代理權，故無權代理行為，經本人承認而補正欠缺者，與曾授與代理權之有權代理，本質上仍有不同（最高法院85年台上字第3127號判例意旨參照)。
⒉查系爭委託銷售契約書第1 條：委託租賃銷售標的物，於土
地標示欄填載土地坐落位置為新竹縣竹北市○○段○○○○○號、地目為甲建、面積為32.27 坪（以權狀為準）、權利範圍為四人共有，而立契約書之委託人欄僅有被告劉家財簽名及蓋章；受託人欄則記載原告家誠房屋；仲介經紀人欄記載原告吳美馨等情，有系爭委託銷售契約書附卷可稽（見本院卷第42頁）。據上可知，被告劉家財係以其自己為委託人而與原告家誠房屋簽訂系爭委託銷售契約書，並非兼以其他共有人即被告劉家富、劉家福、曾劉美琴等3 人之名義，亦無表明代理其等3 人之意旨，難認被告劉家財已表明其代理其他土地共有人即被告劉家富、劉家福、曾劉美琴簽訂系爭委託銷售契約書之意旨。
⒊第按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169 條所規定，然所謂由自己之行為表示以代理權授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之，倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任；主張本人有積極行為表示以代理權授與他人，或本人知他人表示為其代理人之事實者，應負舉證責任。查原告主張簽訂系爭委託銷售契約書時，被告劉家財表示是其他3位被告的代理人，被告等4人亦曾於101年8月間交付委託書，請原告吳美馨出賣系爭土地，顯示被告劉家富、劉家福、曾劉美琴確實曾經有意願出售，並同意委託被告劉家財出售、全權處理等語，為被告劉家財、劉家富、曾劉美琴予以否認，依上開說明，自應由原告舉證以實其說，惟依系爭委託銷售契約書之記載，不足以認定被告劉家財已表明其代理其他土地共有人之意旨，已如前述，復參以契約書第6條第2項載明「簽約代理人代理委託人簽立委託銷售契約書者，應檢附所有權人授權書、身分證正本及印鑑證明交付受託人驗證並影印壹份，由受託人收執，以利受託人作業。」等語觀之，原告復未提出被告劉家富、劉家福、曾劉美琴之授權書供本院審酌，或被告劉家富、劉家福、曾劉美琴就系爭土地之出售有何積極之客觀上行為，表示以代理權授與被告劉家財之情事，尚難遽認被告劉家富、劉家福、曾劉美琴應負表見代理責任，至堪認定。
⒋再者，房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所
以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於各當事人。查本件交易之不動產價值金額非小，原告吳美馨任職於原告家誠房屋，從事房地仲介之業務，且擔任系爭土地委託銷售之仲介經紀人，理應憑藉其處理不動產相關事務之專業知識進行交易，然原告吳美馨於本院行言詞辯論時自承：系爭土地為被告4 人聯名等語，且在訴狀中提及：為了仲介費的保障，常常懇求被告劉家財說一定要4 個人簽字同意等情，自應就被告劉家財有無代理權乙節審慎查證，其本可向系爭土地之其他共有人即被告劉家富、劉家福、曾劉美琴探詢被告劉家財是否有代理權，然竟捨此不為，且在未取得被告劉家富、劉家福、曾劉美琴等3 人之授權書之情形下，僅憑被告劉家財口頭告以有權代表被告劉家富、劉家福、曾劉美琴等3 人全權處理系爭土地出售事宜等情，即認定被告劉家富、劉家福、曾劉美琴均同意原告處理土地銷售事宜，顯未盡查證之責，亦與常理有違。另稽之原告吳美馨於本院言詞辯論時自承：被告等4 人於101年8月間曾出具委託書，委託伊出售系爭土地等情互核以觀，若被告劉家財於簽立系爭委託銷售契約書時，已取得被告劉家富、劉家福、曾劉美琴等
3 人之同意或授權，何以無任何資料可佐？益徵原告之主張，實無可採。
⒌由上足見，被告劉家財與原告家誠房屋簽訂系爭委託銷售契
約書時，並無系爭土地其他共有人即被告劉家富、劉家福、曾劉美琴之代理權，被告劉家財逕以自己之名義簽約，而非以系爭土地其他共有人之名義簽約，復無表明代理其他土地共有人之意旨，即完全欠缺代理之要件，當非屬顯名代理或無權代理，是被告劉家財簽訂系爭委託銷售契約書，顯未獲系爭土地其他共有人即被告劉家富、劉家福、曾劉美琴之同意或授權乙情，堪可認定。原告之主張，殊嫌無據，不足憑採。且依原告吳美馨之陳述可知，系爭委託銷售契約書本應由原告家誠房屋與被告等4 人共同簽訂無訛，今被告劉家財未獲系爭土地其他共有人即被告劉家富、劉家福、曾劉美琴等3 人之同意或授權，逕自與原告家誠房屋簽訂系爭委託銷售契約書，應認系爭委託銷售契約書並未成立生效。
㈡、原告依系爭委託銷售契約書第5 條之約定，請求被告給付實際成交價額之百分之4 或依契約書第10條之約定，請求被告給付委託銷售價格之百分之4之服務報酬即256,000元有無理由？⒈承前所述，系爭委託銷售契約書既未成立生效，原告家誠房
屋自無從依該份契約書第5 條或第10條之約定向被告請求給付服務報酬。退步言之，縱認系爭委託銷售契約書係成立生效，觀諸第5 條之約定：「買賣成交時，受託人得向委託人收取服務報酬，其金額為實際成交價額之百分之四（含稅並開立發票）」等語，堪認受託人即原告家誠房屋能否向委託人即被告收取服務報酬，端視系爭土地之買賣是否成交，依證人即買方黃月星104年4月10日言詞辯論時到庭結證稱：「（簽買賣契約書時，你是否知道系爭土地是共有的？）知道，所以我有跟仲介講這塊土地要分割，我們才會買。」、「（你簽這份契約書時，是否知道土地的共有人都有意願要出售？）我不知道。我跟仲介說土地既然是聯名的，就要每個人出具委託書，而且要分割。」、「（你簽契約時，賣方欄有簽名蓋章？）沒有。」、「（簽約當時有無付訂金？）我本來要付訂金20萬元，但我看到沒有授權書，所以我就沒有付。」、「（103年8月14日是否有付訂金20萬元及70萬元的支票？原因為何？）我有開本票去代書那邊，但說不能分割，我們就取消買賣了，我就把錢跟支票帶走了。」、「（你買土地的時候，仲介沒有跟你說買賣標的只有二分之一？）沒有。她只有在現場指就是這塊地，後來調地籍圖看才知道是聯名的，仲介又跟我說我買的是靠路邊，我說又還沒有分割，我說要可以分割我才要買。」、「（代書跟你說不能分割，仲介如何反應？）她說她要去處理。我說不能分割我就不買了。」、「（你的訂金20萬元和支票現在何處？）後來沒有我就把支票撕掉了，現金帶回去了。」等語，及證人即代書衛志剛於本院104年4月10日言詞辯論時具結證述：「（是否曾經處理本件系爭土地買賣事宜？）雙方是有來我辦公室談一下，但沒有簽約就離開了。」、「（有何人？何時？去你辦公室，談的內容如何？）黃月星夫婦、吳美馨、劉家財四人在我辦公室。他們有拿授權書出來，我對土地登記謄本的結果不符，而且賣方只有劉家財出面，其他的共有人都沒有出來，與授權書不符，所以就沒有簽約，因為無法確定其他三人是否願意出售土地。」、「（去你辦公室那天，你有無跟黃月星、吳美馨或劉家財確認系爭土地可否買賣或簽訂買賣契約？）我有跟仲介說要去確認其他共有人有無要授權出賣。買方說要等授權確定才願意簽約。」、「（就本件有無補充？）面積算不對，雙方也沒有簽約就離開了。」等語詳為勾稽，買方即證人黃月星尚對於被告4 人出售系爭土地之意願及得否分割等攸關交易條件之重要事項存有疑慮而要求原告吳美馨詳加確認，且未實際交付訂金，難認本件買賣已達致「成交」之程度，雖然訴外人黃月星與被告劉家財就系爭土地簽訂有不動產買賣契約書，惟系爭土地出售之權利範圍，既係被告等4 人應有部分之總和，則被告劉家財以自己名義簽訂之該紙不動產買賣契約書是否成立，已屬有疑，原告以訴外人黃月星與被告劉家財已簽訂不動產買賣契約書為由，主張本件買賣成交，並據以請求被告給付服務報酬，難認有理，不足採信。
⒉又系爭委託銷售契約書第10條第2 款雖約定：「委託人如有
下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈡收取買方定金後，委託人逕行解除不動產買賣契約者。」等情，惟被告等迄未收取訴外人黃月星交付之訂金乙節，業據證人黃月星證述綦詳，已如前述，亦與上開約定違約之罰則迥不相牟，原告主張依系爭委託銷售契約書第10條之約定，請求被告給付服務報酬，殊嫌無據，難以憑採。⒊再者，系爭委託銷售契約書之受託人係原告家誠房屋，原告
吳美馨係系爭土地買賣之仲介經紀人，非系爭委託銷售契約書之當事人，此為原告吳美馨自認在卷，換言之，有權請求被告給付居間報酬者，僅原告家誠房屋而已，原告吳美馨併請求被告給付服務報酬，自乏所據，不應准許。
㈤、綜上所述，本件原告主張委託銷售之客體既為被告等4 人就系爭土地應有部分之全部，自應徵得被告等4 人之同意或授權方得為之，而原告未能舉證證明被告劉家財與原告家誠房屋簽訂系爭委託銷售契約書時，已得被告劉家富、劉家福、曾劉美琴之同意或授權，且被告劉家財於簽訂系爭委託銷售契約書時並未表明代理被告劉家富、劉家福、曾劉美琴等3人之意旨，而非顯名代理或無權代理，亦難認係屬隱名代理，是系爭委託銷售契約書並未成立生效，原告家誠房屋自無從依系爭委託銷售契約書之約定請求被告給付居間報酬。退步言之，縱認系爭委託銷售契約書已成立生效，系爭土地既未達致買賣成交之程度，被告亦未收取訂金，原告家誠房屋依系爭委託銷售契約書第5 條或第10條之約定，請求被告給付服務報酬亦無理由。再者，原告吳美馨非系爭委託銷售契約書之當事人，自無權利依系爭委託銷售契約之約定請求被告給付服務報酬。從而，原告依系爭委託銷售契約書之約定，請求被告給付256,000 元，洵屬無據，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 24 日
書記官 蕭宛琴