臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第708號原 告 廖少華訴訟代理人 陳宗佑律師
廖祺霖被 告 陳雲峰訴訟代理人 徐國楨律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國104 年3 月23日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告原為新竹市三廠眷村住戶，因改建國宅關係而於民國
100 年2 月24日配售取得坐落新竹市○○段○○○○○號土地、權利範圍129/100000及其上6701建號建物即門牌號碼新竹市○○街○○○ 號7 樓之3 房屋（下稱凌雲街房地）。嗣兩造透過原告之子廖祺霖之前同事即訴外人曾雅萍之介紹，由被告於100 年4 月8 日向原告買受凌雲街房地，買賣價款為4,700,000 元。
（二）因凌雲街房地係國民住宅，依規定於5 年內不得移轉，故兩造於買賣契約第8 條、第13條特別約定：「第八條、點交：本買賣房屋，應於簽約日起由賣方於現場點交買方或登記名義人，賣方應於約定點交日前搬遷完畢。點交時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。」、「第十三條、其他特約事項：本買賣標的為國民住宅，雙方同意先設定抵押權（700 萬元）及辦理預告登記，待可以移轉時再辦理產權移轉手續。（買方需無條件配合辦理）房屋於簽約後即交由買方使用，原貸款930,00
0 元由買方代繳銀行利息。」，可知本件房地買賣與一般房屋買賣相同，於買方繳納頭期款金額後，即由買方取得房屋之占有，惟一般房屋買賣時，將同時委由地政士辦理房屋之移轉登記手續，而本件則因尚無法辦理移轉登記，雙方乃約定以「設定抵押權登記」及「辦理預告登記」以保障買方權利，避免原告有一屋二賣或於可移轉後先行將之移轉登記予他人，故事實上，買方於簽約當日，除尚未能登記為所有權人外，仍已完整取得房屋之使用、收益之權能。
（三）又原告與訴外人曾雅萍曾先以有巢氏房屋仲介公司名義擔任買賣雙方仲介，其後以虛偽之意思表示取消仲介，私底下仍繼續協助買賣雙方進行交易，依民法第87條第2 項規定，自仍應視為原告與訴外人曾雅萍間，仍存有委託出售房屋之契約，且該契約性質屬於消費關係，而有消費保護法之適用。亦即仲介人員應以善良管理人之注意義務，居間為公平合理之交易。然訴外人曾雅萍擔任凌雲街房地買賣之仲介人員，卻與買方即被告交情匪淺，此由訴外人曾雅萍於兩造簽約時所提供之制式化契約內容，使被告僅須繳納買賣總價款4,700,000 元中之頭期款700,000 元，即可取得凌雲街房地之完整使用、收益之權能，且為被告之利益在凌雲街房地上設定高達7,000,000 元之抵押權，即可明瞭。而原告因信任訴外人曾雅萍，故一切委由其辦理，詎其結果卻對原告產生重大不利之影響，即使訴外人曾雅萍確有就契約內容逐條說明，惟如原告不能明瞭其中利害關係，自仍構成契約無效之原因。再者，原告主觀之認知係交屋後買受人即應給付全部尾款，而證人曾雅萍為專業之仲介人員（姑不論其是否有取得合法之不動產經紀人員資格），其對於不動產買賣之程序與法令，必定較之原告清楚，則其就凌雲街房地屬於國宅且於5 年內不得辦理移轉過戶手續應知之甚詳，詎其竟提供定型化之買賣契約書供原告簽訂，然契約條款之訂立不明，致使原告之請求陷於行使困難，是本件房地買賣契約顯有違反平等互惠原則之顯失公平情事，應屬無效。
（四）縱認本件房地買賣契約並非無效，惟依兩造買賣契約第8條約定：「點交：本買賣房屋，應於簽約日起由賣方於現場點交買方或登記名義人。」第3 條則約定：「簽約款（備證款）新台幣七十萬元整，於簽訂本契約同時由買方支付之（本款項包括已收定金）。貸款或交屋款（尾款）：新台幣四百萬元（含貸款93萬）元整。」，原告於簽約同時已將凌雲街房地點交予被告，被告即應依契約第4 條約定辦理貸款，繳清尾款。惟被告簽約後即遷入凌雲街房地，不僅未付清尾款，且原本每月應付貸款利息3,173 元應由被告匯入原告開立於合作金庫銀行光復分行帳號0000000000000 之帳戶扣款，而其竟任原告該帳戶於102 年11月12日扣款後僅餘2,212 元，不足支付下期貸款金額，經銀行以簡訊通知後，使原告不得已於102 年12月13日再行存入1,000 元補足，實已嚴重影響原告之信用。另被告亦未依買賣契約第7 條約定繳付大樓管理費，多次由原告代為繳納。是實際上，被告除尚未能登記為凌雲街房地之所有權人外，其已取得該房地完整之使用、收益權能，自應給付買賣尾款並負擔交屋後所有稅費、水電、瓦斯與管理費，惟被告均未繳付，致原告喪失實際所有權人之地位後，卻仍需負擔所有費用，實已構成違約。被告既已違反本件買賣契約付款之特別約定，依同契約第10條第2 項約定及民法第255 條規定，原告自得解除契約。玆原告業於103年1 月21日委由律師以（103 ）晉律字第0000000000號律師函表示解除契約之意思，復委由律師於103 年2 月27日再行發函通知被告解除契約及領回已付之買賣價金，是本件買賣契約業經原告合法解除無誤。
（五）承前所述，本件買賣契約應屬無效，縱非無效，原告亦已於103 年1 月21日合法解除買賣契約，依民法第259 條規定，雙方應負回復原狀之義務，自斯時起，被告無權占有凌雲街房地，依民法第179 條規定，原告自得請求被告賠償自無權占有日起至遷讓房屋之日止，相當於租金之損害。又凌雲街房地之房屋部分102 年度課稅現值為652,300元，另就土地部分之申報地價為每平方公尺23,999.9元，其總額為1,075,515 元，故凌雲街房地之土地及建物申報總價應為1,727,815 元。而被告至遲自103 年1 月21日起，即無權占用凌雲街房地迄今，被告自應至遷讓房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害，計為14,398元（計算式如下：1,727,815 元×10﹪÷12＝14,398元，元以下四捨五入）。
（六）另被告尚積欠管理費及貸款4 期共計14,760元（計算式如下：3,690 ×4 ＝14,760），及一期貸款短少1,000 元，共計15,760元，亦一併請求返還等語。
（七）並於本院聲明：⒈被告應將門牌號碼新竹市○○街○○○ 號
7 樓之3 房屋之第二順位抵押權塗銷，並遷讓返還原告。⒉被告應自103 年1 月21日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告14,398元。⒊被告應給付原告15,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依兩造簽訂之買賣契約第10條第2 項約定所稱期款，應係指被告應支付之買賣房屋價款，而非大樓管理費、水電等費用。原告以被告遲延大樓管理費等費用，主張解約，尚有未合。況依前揭條文規定，賣方須先以存證信函或其他書面催告，經送達逾7 日仍未支付者，賣方使得解除契約，惟本件原告從未向被告催告繳付上開費用，原告雖曾委由律師寄發律師函，惟其內僅逕行告知解約，而未依約定先行催告，故縱認大樓管理費等費用為期款之一部分，原告亦不得未經催告即逕行解約。此外，對於遲延費用，被告已於103 年12月17日當庭預先交付現金30,200元，並由原告親自點收。
（二）又本件買賣契約第13條係約定：「本買賣標的為國民住宅，雙方同意先設定抵押權（700 萬元）及辦理預告登記，待可以移轉時再辦理產權移轉手續。（買方需無條件配合辦理）房屋於簽約後即交由買方使用，原貸款93萬元由買方代繳銀行利息」，本件苟如原告主張其點交凌雲街房地予被告時，被告即應依契約第4 條約定辦理貸款，繳清尾款，則雙方豈會約定先設定7,000,000 元之第二順位抵押權？蓋凌雲街房地設定7,000,000 元之第二順位抵押權後，被告必定無法再以凌雲街房地向銀行貸款以付清尾款，且雙方只約定簽約後原告前向銀行貸款930,000 元由被告代繳銀行利息，據此，本件亦不可能係由原告再向銀行增貸，將貸得款項繳付尾款。若有上情，雙方必事先約定增貸之款項，其利息應由被告繳付，而不至只約定前揭930,
000 元貸款部分。況如前所述，原告已先設定7,000,000元之第二順位抵押權供被告擔保，原告如何能向銀行再增貸本件買賣之剩餘尾款300 餘萬元？另依前開契約第13條條文下方所載：本案業由買賣雙方於○年○月○日因付清尾款後由買方取回權狀並結案，依前揭文義，應為買方即被告取回權狀時即須付清尾款，依此，亦足證明被告於凌雲街房地辦理移轉登記時，始須繳清尾款，而非原告主張其簽約點交凌雲街房地予被告之同時，被告即應繳清尾款。
（三）再觀諸原告所寄予被告之存證信函內容，原告自始即假藉未看清楚契約內容、當時售價太低等各種不實理由意圖解約，請求被告取回簽約款，期間並不斷派人騷擾，逼迫被告遷屋，被告因此始未按期繳納貸款利息及大樓管理費，並曾以存證信函回覆原告，請原告勿再派人騷擾，企圖毀約。本件買賣契約非定型化契約，而係經過雙方協商再由代書逐條繕打契約內容，且訴外人曾雅萍並非以仲介身分來居間媒介兩造買賣，而是以兩造友人身分介紹被告向原告購屋，並未收取任何費用。是原告稱本件有消保法之適用，顯有未合。縱認凌雲街房地實際買受人係訴外人曾雅萍，亦係訴外人曾雅萍有無為違反土地經紀人法令之問題，與本件買賣契約是否無效無關。況凌雲街房地客觀上因係國宅而無法於5 年內過戶，會有一屋二賣之風險，被告尚須負擔700,000 元頭期款及930,000 元貸款，實質上被告已負擔1,630,000 元，故雙方方會約定其餘尾款於過戶後再給付，並無違反強制規定，亦無不公平之情事，基於契約自由原則，買賣契約當然有效。至本件買賣價金4,700,000 元本係以凌雲街房地當時之市場交易價格決定，原告自不能以事後房地已漲價而稱當時之買賣價格偏低為由，主張契約有失公平。
（四）綜上所述，本件買賣契約既尚未解除，迄今仍有效存在，故原告請求被告返還凌雲街房地及請求被告給付相當於租金之損害，即無理由等語。並於本院聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張原告原為新竹市三廠眷村住戶，因改建國宅關係而於100 年2 月24日配售取得凌雲街房地。嗣兩造透過原告之子廖祺霖之前同事即訴外人曾雅萍之介紹，由被告於100 年
4 月8 日向原告買受凌雲街房地，買賣價款為4,700,000 元之事實，有買賣契約書、土地及建物謄本（見本院卷第11─20頁、第31-37 頁）可資為憑。是本件本院所應審究者為：
（一）兩造間買賣契約是否有效？（二）兩造間買賣契約是否經原告合法解除？（三）原告請求被告應將門牌號碼新竹市○○街○○○ 號7 樓之3 房屋於100 年8 月10日設定最高限額7,000,000 元之抵押權予以塗銷，及自前開房屋遷讓返還原告是否有理由？（四）被告占有使用凌雲街房地是否受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害？（五）原告得向被告請求相當於租金之不當得利數額為何？（六）原告是否得向被告請求積欠管理費、貸款共計15,760元？經查：
（一）關於兩造間買賣契約是否有效部分：⒈按消費者保護法第二條規定：稱消費者，指以消費為目的
而為交易、使用商品或接受服務者。稱企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入經銷商品或提供服務為營業者。稱消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。稱定型化契約條款，指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。
⒉證人曾雅萍於本院證述：伊於97年至102 年在有巢氏當房
仲，因為本案兩造的糾紛，原告有找兄弟來找伊。原告廖少華、及其兩名兒子都是伊之前東京都保全公司的同事，本來關係很好，因為原告的兒子廖百象（即廖祺霖）說本件凌雲街房屋有要賣，他說他們家可能繳不起，要將房子賣掉，所以拜託伊將房子出售，後來簽給我們公司賣。因為本件凌雲街房屋是國宅，有風險，不能馬上移轉過戶，當時伊不知道，所以價額開得有些高，原告他們缺錢，而被告剛好也有要買房子，說要買給他兒子住，所以伊就幫他們兩人牽線，取消我們公司的委託仲介合約，本件伊也沒有收任何的佣金等語（見本院卷第89頁背面）。則證人曾雅萍就本件凌雲街房地買賣是否與兩造間成立居間仲介關係，尚有疑義。
⒊又原告先前係與訴外人有巢氏房屋仲介公司簽定委託仲介
合約為原告所自承，契約關係人為原告與有巢氏房屋仲介公司，事後原告與有巢氏房屋仲介公司解除委託仲介，證人曾雅萍私下雖仍繼續協助買賣雙方進行交易並代為傳達，亦無可認訴外人曾雅萍係以虛偽之意思表示取消前開委託仲介，民法第87條第2 項規定，認為原告與訴外人曾雅萍間，仍存有委託出售房屋之契約之認定。
⒋再證人曾雅萍復於本院證述：因為是國宅有風險，所以簽
約金是700,000 元，等到時間到可以過戶時，才付尾款4,000,000 元，而且有特定這段時間不可以要求給付。他們到代書處簽約，4,700,000 元是廖百象（即廖祺霖）他們提出，被告也有同意等語（見本院卷第90頁）。參以兩造簽定之買賣契約書第13條約定內容，被告於簽約時除須支付700,000 外，於取得凌雲街房地所有權前，仍須負責繳納原告前向合作金庫商業銀行股份有限公司93萬元貸款利息，原告則將凌雲街房地設定第二順位抵押權，擔保原告屆期依約將凌雲街房地過戶與被告，待被告取得所有權同時付清尾款，兩造有關凌雲街房地買賣契約所約定辦理登記及付款方式，顯非消費者保護法所規範之消費交易，亦非企業經營者為與不特定多數消費者所訂定同種類之定型化契約。原告主張兩造簽定之買賣契約書為定型化契約，尚屬無據。
⒌況觀諸兩造簽定買賣契約書內容，原告所有凌雲街房地因
受限於5 年不能移轉登記之約束，而兩造簽定之買賣契約書雖係以一般買賣契約條款略做修正，仍得以解釋於原告得以辦理產權移轉登記前，設定7,000,000 元抵押權併辦理預告登記，凌雲街房地於簽約後交由被告使用，被告負擔原告930,000 元貸款利息。至於所有權移轉及餘款4,000,000 元支付，依買賣契約書第4 條、第6 條亦可得知於辦理所有權移轉時，被告亦同時向銀行貸款支付剩餘款項，並無原告主張契約條款之訂立不明，致使原告之請求陷於行使困難，買賣契約顯有違反平等互惠原則之顯失公平情事情，而有無效之情形存在。原告前開主張，亦屬無據。
（二）關於兩造間買賣契約是否經原告合法解除部分：⒈依兩造簽定買賣契約書第10條第2 項約定：「買方逾期達
五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價金充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。」，觀諸前揭條文內容，所稱期款，應係指被告應支付之買賣房屋價款。玆被告已依約支付原告簽約款700,
000 元，有交款紀錄（見本院卷第19頁）在卷可憑，而尾款部分須待辦理所有權移轉時，被告同時向銀行貸款支付剩餘款項，已如前述。原告因取得凌雲街房地未逾5 年而無法辦理所有權移轉登記，被告支付尾款義務即尚未發生，被告即無違約之情形。
⒉又依卷附大信國際法律事務所103 年1 月21日（103 ）晉
律字第0000000000號律師函內容所示，原告委託李晉安律師以被告未按月繳納被告依約應代為繳付之銀行利息為由，解除兩造間買賣關係。然前銀行貸款利息繳付並非上開條文所稱之期款，原告解除契約之意思表示，並不合法。⒊至原告主張被告應負擔交屋後所有稅費、水電、瓦斯與管
理費，惟被告均未繳付，致原告喪失實際所有權人之地位後，卻仍需負擔所有費用，被告已構成違約等情，縱然屬實，此亦非買賣契約書第10條第2 項約定之期款，更非依契約性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的之給付。況原告亦未舉證曾以該事由催告被告給付並為解除契約之意思表示，原告主張兩造間買賣關係已經合法解除，顯乏依據。
（三）關於原告請求被告應將門牌號碼新竹市○○街○○○ 號7 樓之3 房屋於100 年8 月10日設定最高限額7,000,000 元之抵押權予以塗銷，及自前開房屋遷讓返還原告是否有理由部分：
兩造間買買關係仍核法存在，未經原告合法解除，原告主張契約已經解除，請求被告回復原狀即將門牌號碼新竹市凌雲揭128 號7 樓之3 房屋於100 年8 月10日設定最高限額新臺幣7,000,000 元之抵押權予以塗銷，及自前開房屋遷讓返還原告，顯屬無據。
（四）關於被告占有使用凌雲街房地是否受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害部分？兩造間買賣關係仍屬有效存在，原告依兩造簽定買賣契約將凌雲街房地交由被告占有使用，被告有合法使用權源，即無不當得利可言。
（五）關於原告得向被告請求相當於租金之不當得利數額為何部分：
被告占有凌雲街房地係屬有合法正當權源，原告向被告請求相當於租金之不當得利數額，即毋庸予以審酌。
（六）關於原告是否得向被告請求積欠管理費、貸款共計15,760元部分：
被告就原告主張前開欠款金額已於103 年12月17日當庭交付30,002元管理費、銀行利息、於104 年1 月28日預為繳納50,000元以為清償，並由原告訴訟代理人親收無額，有言詞辯論筆錄在卷可憑，原告請求被告給付積欠管理費、貸款共計15,760元及遲延利息，亦無理由。
四、綜上所陳，兩造間買賣契約既仍屬合法有效，原告主張契約已經合法解除，請求被告塗銷凌雲街房屋所設定7,000,000元最高限額抵押權、遷讓房屋、請求不當得利、返還積欠銀行貸款利息、管理費及遲延利息，均無理由，均應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 10 日
民事第二庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 10 日
書記官 陳弘明