臺灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第174號原 告 許木灶訴訟代理人 劉正穆律師
林岫萱律師被 告 陳奕錡訴訟代理人 陳明宗律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國103 年10月30日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳仟伍佰伍拾萬元，及自民國一○三年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌佰伍拾萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳仟伍佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國102 年5 月29日以新臺幣（下同）2,550 萬元買受被告所有坐落於新竹市○○段○○○○○ ○號，權利範圍559/10000 、同段821-2 地號，權利範圍1/10000 、同段821-6 地號，權利範圍559/10000 之土地，及其上門牌號碼為新竹市○○路○段○○○ 號之房屋一樓（含騎樓面積共計93.73 平方公尺、附屬陽台面積8.82平方公尺，下稱系爭不動產），並簽立不動產買賣契約書，且於102 年6月19日完成所有權移轉登記，原告亦已支付全部價金。
（二）本件原告購屋之主要用途為店舖使用，即房屋一樓包含騎樓面積共計93.73 平方公尺全部可作為店舖使用，惟原告於103 年4 月30日、同年7 月17日接獲新竹市政府執行違反建築法案件裁處書，方發現上開房屋一樓之空間約有半數以上部分原規劃為停車空間，此顯然缺少通常及契約預定效用而具有重大瑕疵，然被告卻從未告知原告上情，於不動產買賣契約書上亦未註明，致原告花費2,550 萬元買受系爭不動產，實際能使用之面積僅約為10.21 平方公尺，為此爰依民法第359 條、第226 條、第256 條規定擇一請求解除契約，並依民法第259 條規定請求被告返還買賣價金2,550 萬元。
（三）本件原告於上開買賣之磋商階段已善盡查證義務，反觀被告之前手即為建商，系爭房屋之建築藍圖內清楚標示房屋包含停車空間，如被告善盡查證義務即不可謂不知悉，然被告卻未曾向原告說明，縱無故意亦有重大過失，因此原告主張解除契約並非顯失公平，爰再次以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，並聲明如主文所示。
二、被告則以：兩造並未於系爭不動產買賣契約書就系爭不動產之價值及效用、或其預定用途為約定，且依建物測量成果圖所載，該房屋之主要用途為「店舖」使用，雖原告主張房屋之一樓空間有部分規劃為停車空間，惟被告對此亦不知情，被告係向訴外人威冠菖科技工程有限公司（下稱訴外人威冠菖公司）購買系爭不動產，並正當信賴訴外人威冠菖公司提供之建物登記第二類謄本、壹層全區平面圖及建物測量成果圖，其上均記載房屋主要用途為「店舖」使用，再觀諸被告取得之建物所有權狀亦記載房屋主要用途為「店舖」使用，基於信賴不動產登記之公示及公信原則，被告並不知悉房屋包含停車空間。再者，原告取得系爭不動產之所有權後，隨即向新竹第一信用合作社設定最高限額抵押權1,920 萬元，以銀行設定店舖抵押權金額通常為市價75成計算，系爭不動產之市價約為2,560 萬元，亦可證系爭不動產並無價值瑕疵。被告依契約約定交付系爭不動產予原告，原告既得依法使用收益，面積亦無短少，則系爭不動產不論是否可作為店舖使用，均無瑕疵。退步言之，依新竹市政府103 年9 月11日之函覆，系爭不動產依使用執照核准圖說可作為店舖使用，面積為10.21 平方公尺，而店舖使用及規劃涉及因素甚多，不能僅憑店舖使用面積為10.21 平方公尺即認系爭不動產有瑕疵，故原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，均無理由，為此答辯聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項：
（一）原告於102 年5 月29日以總價2,550 萬元向被告購得系爭不動產。
（二）原告接獲新竹市政府103 年4 月30日府工使字第0000000000號執行違反建築法案件裁處書，文內載明系爭不動產經於103 年4 月2 日勘查結果，涉有停車空間佔用、分間牆拆除及夾層違建等違反建築法第73條第2 項規定等事項，通知限期改善完成（見本院卷第18頁）；復於103 年5 月14日以府工使字第0000000000號違章建築拆除通知單通知執行拆除（見本院卷第19頁背面）；再經新竹市政府派員於103 年7 月10日現場勘查結果：⒈原核准店鋪面積現況整層為辦公室使用；⒉依原核准平面圖所示，使用空間含
2 部停車空間；⒊部分違建，已另案查報（見本院卷第19頁正面）。復遭新竹市政府103 年7 月17日府工使字第0000000000號執行違反建築法案件裁決書以違反建築法第73條第2 項規定，處以6 萬元之罰鍰，並限期改善或補辦手續（見本院卷第17頁）。
四、本件爭點：
（一）系爭不動產一樓為停車空間不得作為店舖營業使用，是否減少其效用及價值？
（二）原告主張依民法第359 條、第226 條、第256 之規定擇一解除契約，並依民法第259 條之規定，請求被告償還2,55
0 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定利息，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）系爭不動產有嚴重減少效用及價值之情形：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354 條第1 項、第359 條前段、第360 條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例可資參照）。
２、經查：
⑴ 系爭不動產一層建物店鋪空間面積10.21 平方公尺，約占
總建物謄本登記面積66.93 平方公尺（不含騎樓之26.80平方公尺）之15% （小數點以下第三位四捨五入），且系爭不動產之停車空間規劃於一樓緊臨騎樓（面臨新竹市○○路28米計畫道路）正後方，2 個停車空間寬度合計為5公尺，占系爭不動產寬度（7.15公尺）約70% （小數點以下第三位四捨五入），有陳忠民建築師事務所提供之建築藍圖卷附可查（見本院卷第135 頁）；另據陳忠民建築師以103 年10月20日以（103 ）忠建字第0000000000號函覆稱：「查該系爭不動產內原依建築技術規則設計有增設停車位2 個（如附件）。每個停車位長度6 公尺、寬度
2.5 公尺，計每個停車空間面積為15平方公尺，合計30平方公尺。」等語，是以系爭不動產原本即係一層建物，而停車空間即占整體建物之45% （30/66.93），經合法申請之店鋪面積為10.21 平方公尺，僅占整體建物之15% （
10.21/66.93 ），且係在停車空間後方，未鄰騎樓，遑論臨路，有新竹市政府103 年9 月11日府工使字第0000000000號函文在卷可佐（見本院卷第41頁）。本件系爭不動產既以高達45% 之空間作為停車空間使用，自應係以停車空間為主要空間規劃設計，相較於核准之店鋪面積僅為10.2
1 平方公尺，位置既未臨騎樓且在停車空間之後方，自應認「店鋪」固為系爭不動產規劃設計之目的及用途，惟其面積甚小及位置不佳，實際之商業效益及經濟價值遠較於整體空間規劃為「店鋪」使用者低，核先敘明。
⑵ 本件被告以訴外人威冠菖公司提供之建物登記第二類謄本
、壹層全區平面圖及建物測量成果圖為據，辯以系爭不動產主要用途為「店鋪」使用，兩造針對系爭不動產之價值及效用或其預定用途並未約定云云，然查：
①被告既自承訴外人威冠菖公司所提供之建物登記第二類謄
本、壹層全區平面圖及建物測量成果圖等文件（見本院卷第58至60頁）所示，系爭不動產之主要用途為「店鋪」使用，且其所取得之建物所有權狀亦記載建物之主要用途為「店鋪」使用，則原告所稱其向被告購買系爭不動產之主要用途為「店鋪」使用，合於交易過程中相關產權文件之記載，自為兩造締約時雙方所明悉之事實，無須特別約定，至為灼然，另據原告買受系爭不動產後，出租予訴外人鑫福不動產有限公司（東森房屋經國光華加盟店）供營業使用等情即明。
②再查，被告於接獲原告告知有停車空間違法使用之簡訊時
，回覆稱：「許先生：您好！發生這種事，我也深感無奈～當初建商就是弄成這樣交給我啊！我只是把它弄的更完善交給你們，怎知會發生這樣情事？經國路旁許多的店面不也大都是經營做生意使用，也都沒問題，當然若有人不做生意當然亦可以當停車位使用～可查謄本上載明之坪數、面積亦登記『辦公使用』並沒寫『停車使用』因此目前我已協助聯合發存證函給建商吳其昌先生，因為他與祭祀公業有糾紛引起我們建物的問題～所以必須從根源那邊解決，這是經國拜訪某單位的結論，…」、「許先生：⒈建商如何交給我，我即如何交給你方。⒉謄本上清楚顯示『店鋪』使用並沒寫停車使用，也清楚寫明面積資料，買方也有求證的權利，…」等語（見本院卷第22頁正面至第24頁背面、第25頁正面），並當庭自承其出售系爭不動產時，將地板鋪設成90公分×90公分之拋光石英磚，一樓大門亦為落地玻璃中間開合式玻璃門云云（見本院卷第107 頁背面、第108 頁正面），是以系爭不動產現場裝潢材質及隔局，顯係供營業店舖使用，而非停車處所，且被告上開簡訊之回文以「謄本上清楚顯示『店鋪』使用並沒寫停車使用」等語，亦足稽兩造對於系爭不動產之使用目的係為供「店鋪」使用一情，已為兩造所共知之事實無訛，否則被告要無可能於上開簡訊中一再表達系爭不動產之權利文件上載明係供「店鋪」使用，以及附近均為店鋪使用等事實。本件兩造於議約過程中，針對系爭不動產客觀狀態為可供「店鋪」使用一情，既為兩造所共知之事實，且系爭不動產供店鋪使用之經濟效益最大，則被告自應提供原告足堪相應於客觀狀態及使用效益之不動產予原告，依通常交易觀念，倘系爭不動產不具備與其客觀狀態相應之使用效益，自應認有瑕疵，被告辯以兩造針對系爭不動產並未為「店鋪」使用目之約定云云，顯悖於事實，難謂可採。
⑶ 本件原告接獲新竹市政府103 年4 月30日府工使字第0000
000000號執行違反建築法案件裁處書，文內載明系爭不動產經於103 年4 月2 日勘查結果，涉有停車空間佔用、分間牆拆除及夾層違建等違反建築法第73條第2 項規定等事項，通知限期改善完成（見本院卷第18頁）；再經新竹市政府派員於103 年7 月10日現場勘查結果：①原核准店鋪面積現況整層為辦公室使用；②依原核准平面圖所示，使用空間含2 部停車空間；③部分違建，已另案查報（見本院卷第19頁正面）。復遭新竹市政府103 年7 月17日府工使字第0000000000號執行違反建築法案件裁決書以違反建築法第73條第2 項規定，處以6 萬元之罰鍰，並限期改善或補辦手續（見本院卷第17頁）等情，為兩造所不爭執之事實，且系爭不動產原本即係一層建物，停車空間即占整體建物之45% ，經合法申請之店鋪面積僅為10.21 平方公尺，並在停車空間後方，已詳述如前，另證人吳其昌即出售系爭不動產予被告之人於本院具結證稱：系爭建案是委由被告之胞弟陳彥虹任負責人之代銷公司代銷，被告是先與代銷公司接洽，再簽訂契約，系爭建案的銷售都是定型化契約，契約均有附上建築圖，訴外人威冠菖公司亦有將建築圖交由代銷公司，建築圖上系爭不動產就是有2 個車位等語（見本院卷第186 頁背面至187 頁背面），是以系爭不動產核准之店鋪面積僅為10.21 平方公尺，位置既未臨騎樓且在停車空間之後方，核與被告出售系爭不動產予原告時建物臨路且主要範圍為店鋪使用之客觀情狀未合，衡情，停車空間及店鋪之市場交易行情差距甚大，不動產之使用、收益狀態亦為其價格之重要決定因素，被告復自承係依系爭不動產之主要用途即為「店鋪」使用，同時係以現況供「店鋪」使用之狀態出售予原告，且訴外人威冠菖公司出售系爭不動產時，強調店面，現場未劃設有停車位等語（見本院卷第55、187 頁背面），惟依相關建築法規之規定，系爭不動產核准供店鋪使用之面積甚小，僅10.21 平方公尺，且未臨路，難謂合於建物現況之使用狀態，且與被告所稱一層可供「店鋪」使用之面積為66.93 平方公尺不符，店鋪面積僅占整體建物之15% ，市場交易價值差距甚大，自有嚴重減少系爭不動產買賣契約約定應具備之效用及減少價值之情事，是原告主張系爭不動產尚包含大範圍之停車空間，無法全部作為店鋪使用，致有減損系爭不動產買賣契約預定效用之瑕疵，應堪採信。
⑷ 本件被告另抗辯原告以系爭不動產設定最高限額1,920 萬
元之抵押權予訴外人有限責任新竹第一信用合作社，為此主張系爭不動產並無價值減少之事實等語，並提出土地及建物登記謄本各1 份為證。惟查，系爭不動產因無法達依契約預定之全部店舖使用而有嚴重減損其預定效用及價值之瑕疵，已如前所述，至原告雖以系爭不動產設定1,920萬元最高限額抵押權予訴外人有限責任新竹第一信用合作社，然此僅係原告與訴外人有限責任新竹第一信用合作社間之約定，為訴外人有限責任新竹第一信用合作社就系爭不動產客觀價值之評估，惟此評估無法取代系爭不動產存在有客觀使用狀況之表徵與實際上得依法作為商業使用空間限制之差距及瑕疵，是以，系爭不動產為一層66.93 平方公尺之建物，其中之停車空間已高達30平方公尺，規劃為2 個停車空間，店鋪僅有10.21 平方公尺，在商業效益及經濟利用上，遠較被告出售系爭不動產客觀表徵之全部範圍可供作店鋪使用者低下，嚴重影響系爭不動產之客觀交易價值，瑕疵顯屬重大，已堪是認。
（二）本件系爭不動產之瑕疵已嚴重影響交易價值及預定效用，是原告主張依民法第359 條之規定解除契約，並依民法第
259 條之規定，請求被告償還2,550 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定利息，為有理由：
１、本件被告既依系爭不動產現況交易，且據被告所提供之不動產相關產權文件所示，足見系爭不動產應係供「店鋪」使用，且其面積應為建物登記第二類謄本及新竹市地政事務所建物測量成果圖所示之66.93 平方公尺，此應為本件契約債之本旨之一，亦為契約預定效用之一部分，依民法第354 條第1 項規定，出賣人即被告自應擔保其物依第37
3 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，及無滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。惟系爭不動產實際得作為「店鋪」使用之範圍僅為10.21平方公尺，顯已違反其債務本旨，被告固辯以不知此情為由，主張不具可歸責性，惟此瑕疵已明顯減少契約預定之效用，且該瑕疵非無關重要者。再者，依陳忠民建築師於
103 年10月20日回函稱：「…前揭停車空間係依『停車獎勵辦法』所增設，該部份之容積業已移轉至其他空間，欲以變更使用執照之方式變更，實微乎其微（註：停車空間不計容積面積）。」等語（見本院卷第134 頁），足稽系爭不動產之瑕疵已無法補正。
２、從而，原告以系爭不動產具有上開瑕疵為由，主張解除系爭不動產之買賣契約，自屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告本於民法第359 條、第259 條物之瑕疵解除契約後回復原狀之法律關係，請求被告給付原告2,550 萬元，及自起訴狀送達翌日起（即103 年9 月6 日起）至清償之日止，按年息百分之5 計付利息，為有理由，應予准許。
七、本件原告係擇一請求判決，本院既已擇一依民法第359 條、第259 條物之瑕疵擔保等規定判決原告得依法解除契約，被告應回復原狀即返還受領之價金及法定遲延利息，則原告另以被告出售系爭不動產有欠缺通常效益，且有可歸責之事由，並依不完全給付之法律關係請求解除契約、回復原狀等情，即無庸再行審究，併予敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
民事第二庭法 官 劉兆菊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
書記官 許弘杰