臺灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第182號原 告 胡秀淵
賴原嬌共 同訴訟代理人 洪大明律師
蘇毓霖律師林思銘律師上 一 人複代理人 黃桂香被 告 林博鈞訴訟代理人 張玉琳律師
彭火炎律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○○號，面積一六八
二.四八平方公尺之土地遷出，並返還上開土地予原告。被告應自民國一百零三年三月一日起至遷出並返還前項土地予原告日止，按日給付原告新臺幣壹仟陸佰陸拾柒元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項，於原告以新臺幣肆佰柒拾玖萬玖仟玖佰元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○○號，地目田，面積1682.48平方公尺土地（下稱系爭土地），登記為原告胡秀淵所有，並於民國（下同）95年2月28日由原告胡秀淵與賴原嬌二人共同出租予被告林博鈞，並由兩造簽署土地租賃契約書，約定租期共8年，即至103年2月28日止，租金每月新台幣（下同）2萬5,000元。
（二）因系爭租賃關係定有期限，並已於103年2月28日期限屆滿，且原告於租期屆滿後亦不再續約，為此，原告前於103年1月9日委請律師代為發函告知被告不再續租並請被告於租期屆滿時將土地遷讓回復原狀交還，惟該信函因被告故意不收信致招領逾期而退回，嗣後，原告曾以103年3月19日之民事聲請調解狀繕本之送達為不再續租之意思表示，並再於103年4月21日委託律師以明典法律事務所函向被告再次重申租約已到期，請於文到15日內遷移之通知，業經被告之女兒簽收在案。從而，原告既無續約之意，則於103年2月28日租期屆滿時，兩造租賃關係消滅，被告依民法第455條之規定，負有返還租賃土地予原告之義務，否則即屬無權占有，從而，原告依首揭條文之規定，請求被告自系爭土地遷出並返還土地予原告，即屬有據。
（三）又按系爭租約第5條約定，乙方承諾本約土地僅供汽車清洗美容相關之用，未經甲方同意不得變更使用；乙方亦不得將土地全部或一部轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由自己及他人使用。承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條第1項本文及第2項亦定有明文。經核，被告於租賃關係存續期間，違反不得轉租之約定，將系爭租賃物之部分轉租予第三人，目前被告係將系爭租貸物部分轉租予第三人泳輪汽車營業使用，從而，退萬步言之，倘本院認為兩造租期尚未屆滿，惟因被告違反系爭租約第5條關於轉租之約定，是原告亦得依民法第443條第2項之規定終止租約。據此事由，另以本狀為終止租約之意思表示，於系爭租約終止後，原告仍得依民法第455條及767條等之規定，請求被告返還系爭土地。
（四）又系爭租約於103年2月28日租期屆滿前，原告僅在103年1月間收到被告繳付之102年12月份與103年1月份之租金共50,000元，最後一個月即103年2月份之租金，被告則未再繳交予原告。為此，爰依兩造租賃關係及系爭租約第3條之約定，請求被告給付最後一個月（即103年2月份）之租金25,000元。又按，系爭契約第8條中段約定：乙方於終止租約或租賃期滿不交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應按支付月租金加倍按日計算之違約金。經查，原告先前將系爭土地出租予被告時，每月所收取之租金為25,000元，因被告於租期屆滿或於原告依被告違約使用而終止租約後，均未予搬遷，故原告得依系爭契約第8條約定請求被告支付違約金，金額為按日以每月租金2倍即50,000元，按日則為每日1,667元之違約金，為此，爰追加請求被告給付租金及遲延利息與自租期屆滿後未搬遷之違約金。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、原告已於103年1月間通知被告，租期屆滿（103年2月28）不再續租，兩造間之租賃關係應已消滅：
⑴原告於起訴前以原證三之函文通知被告，租期於103年2月
28日即屆滿，屆滿不再續約，請回復原狀交還土地，上開函文分別於103年1月13日、14日送達被告之住居所（即被告於土地租賃契約書上所載之地址新竹市○○路○段○○○號），依民法第95條第1項：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。」之規定及最高法院54年度台上字第952號判例：「民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定（見41年台上字第490號號判例），而民法第95條第1項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。」意旨，已發生通知之效力，而無民法第451條視為不定期租賃規定之適用。
⑵次按「民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反
對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」最高法院55年台上字第276號著有判例可參。系爭租約第二條後段雖有約定「得以順延4年另立契約。」等語，惟既有載明，「得」及「另立租約」等字詞，足見續約之條件仍須兩造合意，且「另立契約」始得成立。惟查，原告未曾同意將系爭租約延長4年，兩造亦未就延長租約之部分「另立契約」，則被告抗辯「事實上續為4年」，即不足為採。且依上開最高法院判例要旨，系爭租約既有上開「另立契約」之約定，則該項約定即有阻止續約之效力，被告主張系爭租約有延長，自應提出更新後之「書面契約」以茲證明。再查，被告辯稱其係於101年5月10日向原告表示要依契約原約定延長租約4年，且為原告所同意云云。惟查，當時系爭租約期限至103年2月28日租期屆滿尚有約2年之久，租期尚未屆至，原告也未同意延期，自不生系爭租約第2條後段「順延4年」之情況。況且，倘被告於101年5月10日租賃期間想要延長租約，則應與原告先終止原租約，並重新簽定新的租期之租約，且原告亦必會依當時及往後之物價、地價、市場行情重新評估租約後再與被告簽立新租約，始符合常情及系爭租約之約定。然而，兩造卻未如此重新立約，顯見於101年5月10日原告並未同意被告改建，更未同意延長租約。
⑶被告辯稱其已繳納至103年3月10日以前之租金，無非係依
被證一之收租明細表為據，惟查，原告仍否認有向被告收取103年2月1日至103年3月10日止之1個月又10天之租金。
蓋原告向被告最後一次收租之日期為103年1月10日，為兩造所不爭執。惟就該日所收租金金額5萬元，究係指何期間之租金，兩造則有爭執（按原告係主張收取102年12月及103年1月份租金）。查系爭租賃契約之租賃期間為95年2月28日起至103年2月28日止，共8年，原告以每兩個月為一期收租，則其每期租金不可能自當月10日收至隔兩月之10日（如被告辯稱5萬元為l月10日至3月10日之租金），而是應整月計算租金（如最後一次於103年1月10日收去年12月及今年1月份租金，即為整月收租之意），被證一內關於「日期」之記載，係被告自行書寫，並非原告登載，其所記載之日期與原告實際收取租金之期間係有不同，且違常理。原告係因年紀較大，且單純收租，並只認定於原租期屆滿即不再續租，而未在意被告於收租明細表所載日期，併此敘明。
⑷況查，原告於103年1月10日收租時，兩造未曾有延長租期
之約定，且原告於該日前（即租期屆滿前二個月）已委託律師發函告知被告到期不再續租，從而，系爭租賃契約書上既已載明租賃期限，且原告亦已有不再續租之意，斷不可能向被告收取至103年3月10日（即超過103年2月28日租賃期限）之租金，且原告確實未收到2月之租金，更遑論有收到3月1日至3月10日之租金。退萬步言之，倘鈞院以被證一之明細記載，認為原告係收取103年1月10日至103年3月10日之租金，則原告主張那也是原告依慣例一次收兩個月之租金（如果收租期間如被證一明細表所列當月10日收至隔兩月之10日），且是被告超額給付，原告也僅超收10天之租金，但不能以此次收租金額即率爾認定原告於租期屆至後有同意被告繼續使用租賃物之意思，蓋1月10日收租時，租約期限尚未屆滿，且原告於1月份即有以存證信函告知不續租，且於3月10日也沒有再去向被告收租，如何能說是不定期限租賃或有同意被告延約？故被告辯以原告收租至103年3月10日（但此部分租金非於租期屆滿後才收），並據此抗辯兩造租賃關係已屬不定期限租賃云云，實與民法第451條之規定不符。
２、退步言之，倘依被告之主張，本件視為「不定期租賃」（假設語氣），但原告亦已主張終止契約，兩造間之租賃關係亦已消滅：
⑴按「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承
租人之習慣者，從其習慣」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」民法第450條第2項、第3項定有明文。
⑵本件原告已分別於103年3月19日之民事聲請調解狀繕本之
送達，通知終止租約，又於103年4月21日之律師函表示不再出租。復於103年10月2日以準備書狀繕本之送達為終止租約之表示。是原告終止契約之通知，已符合民法第450條第2、3項之規定，為期慎重，特再以本書狀繕本之送達為終止租約之通知及意思表示。
３、被告辯稱「泳輪汽車」係被告邀訴外人宋志倫為小股合夥，非出租他人云云。惟退萬步言之，倘「泳輪汽車」非屬違約轉租，然按系爭契約第5條約定，乙方承諾本約土地僅供汽車清洗美容相關之用，未經甲方「同意」不得變更使用。則上開約定已明示：關於被告如將所承租之系爭土地從事汽車清洗美容以外之使用，應取得原告之「同意」，而且既已於租約載明此同意條件，自應係指「明示」之同意。原告亦否認有被告所稱默示同意，從而，被告就違約使用之事已經原告同意一事，仍應負舉證證明之責。原告從未同意被告將系爭土地轉租予泳輪汽車經營或為該店面之經營，而「冰輪汽車」既經被告自述係經營中古汽車買賣，自非屬系爭租約第5條所約定之「汽車清洗美容」相關之用，且依被告所提出被證三之「進口車共同買賣合作協議書」，其內容竟是「進口車輛回台灣銷售」、「汽車賣場展示」、「汽車保養維修」、「車輛改裝處理」、「車輛調整通過台灣車測法規」等，其營業強度明顯大於「汽車美容」，營業項目亦不相符，明顯有違反系爭租約第5條之約定而得終止租約。為求慎重，就被告上開違約部分，再以本狀繕本之送達為終止租約之意思表示。系爭租約終止後，原告仍得依民法第455條及767條等之規定，請求被告返還系爭土地，亦無行使權利違反誠信原則之問題。末查，被告固以被證三之進口車共同買賣合作協議書第2條之約定事項辯稱：就「泳輪汽車」使用系爭土地並無違反系爭租賃契約第5條「本約土地僅供汽車清洗美容相關之用」之約定云云。惟查，即使原告對於被證三之形式真正不爭執，然而，原告主張被證三之協議書僅為被告自己擴張契約使用範圍之藉口，原告不予承認，該項協議僅為被告與訴外人間內部之約定，未經原告同意與簽認，原告不受拘束，原告仍主張「泳輪汽車」係違反系爭租賃契約第五條。
４、又系爭土地係「特定農業區」之「田地目」土地，使用地類別為「農牧用地」，依最高法院56年度台上字第365號判決，並無土地法第103條之適用，而應適用民法關於一般租賃之規定。至於被告主張已繳租至103年3月10日乙節，並非事實，蓋被告於103年11月27日開庭時已自承：「（本件租約期間？）依照租約顯示應是從95年2月28日開始計算至103年2月27日。」；且依被證一之房租收付款明細表所載，被告明顯均係在每隔二月之10日繳納，此二個月之租金當係月頭至月尾整月份之租金；被告故意填至翌月10日，應係圖謀不軌，頂先埋下之伏筆，殊無足取。
５、又，被告前辯稱：原告居住於租賃標的斜對面，舉目可相互清楚目視云云。惟查，原告胡秀淵固曾於103年10月28日言詞辯論期日，對鈞長所問：「妳們是否住在系爭土地的斜對面？」答稱：是我。惟查，所謂「斜對面」僅是概稱，原告胡秀淵實際居住位置仍與系爭租賃土地相隔大馬路與紅綠燈路口，而有相當一段距離，正常情況並無法如被告所稱相互清楚目視。至於，於101年間被告因縣政府道路拓寬工程而須拆除部分地上物，之後所為重建，原告亦僅認為是被告將之回復為原來洗車坊可使用之狀態而已，基於兩造之土地租賃契約尚在8年之契約期限內，原告遂未加以阻攔，但就被告以該期間之重建辯稱原告有同意延長契約期限云云，原告絕對否認，被告就原告有同意延長契約期限之抗辯，應予舉證證明。
（六）為此聲明：
１、被告應自坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○○號，面積1682.48平方公尺之土地遷出，並返還上開土地予原告。
２、被告應給付原告新台幣2萬5000元，及自103年3月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自103年3月1日起至被告自前項土地遷出並返還予原告之日止，按日以1,667元計算之違約金。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）緣原告以其等於95年2月28日將系爭新竹縣○○鎮○○段○○○○○○號土地出租予被告，作為汽車清洗美容相關之用，惟該租賃契約已於103年2月28日屆至，主張契約已為終止，其應收回租賃標的；又被告違反約定使用，同為主張終止租賃契約，而請求被告遷讓為理由。然查：
１、本約租期未屆至，被告仍得繼續使用：⑴因法令上為繼續契約：
按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」為民法第451條所明定。查，原告起訴主張渠等於95年2月28日將系爭土地出租予被告，而該租賃契約已於103年2月28日屆至，乃表示終止租賃契約，請求返還租賃標的為論據。惟，本件原告向被告收取之租金，是收到103年3月10日，此有原告收租之記錄表乙件可按，依其上記載業已明示103年1月10日起至103年3月10日止之租金5萬元，確經收訖無訛，並可明原告胡秀淵於103年10月28日庭訊所稱「如103年1月10日所收的二個月租金，係前一（102）年12月及次年1月份之租金」非實。亦可知原告業已收受租金至103年3月10日止，本件租期屆滿後之103年3月1日至103年3月10日期間之租金既確經原告收訖，可見原告就租賃期限屆滿後，仍同意為租賃物之使用收益至103年3月10日，自可視為以不定期限繼續契約有不定期限租賃事實。
⑵因事實上為續約四年：
本件兩造間租約固於103年2月28日屆滿；但於101年5月間，新竹縣政府為執行道路拓寬工程，須拆除光明路兩旁建築物。而兩造租賃契約第7條已明定可經原告同意而自行建設房屋。茲被告依租賃契約在租賃土地上蓋鐵皮屋建築物，為汽車美容相關事業使用，為配合縣政府上述道路拓寬工程，乃須拆除部分建築使用；但拆除房屋總是會影響到結構，以及雙方租賃契約第2條有「得以順延4年」約定，所以被告乃於101年5月10日於原告前來收租同時，與其商議是否可以重建，如重建所生費用不訾，要依契約原約定延長租約4年，此均為原告所同意後，被告始全部改建，以期繼續履行契約。查原告居住於租賃標的斜對面，舉目可相互清楚目視，且在被告委請工人建築過程，原告多次前來收租，也瞭解被告如何施設，果為原告不同意者，即應於被告建築之始為不同的表示。故，本件租賃為原告所同意延長租約，並同意被告更新建築物，僅因原告事後反悔，不同意簽立續租租約。
⑶再按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為
主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」為民法第148條所明定。既然原告事先同意被告更新建築物，也同意延長租賃契約4年，其事後竟反悔，而要求被告遷讓租賃標的，顯然造成被告之龐大營造損失，是其違反誠實信用方法，自不為法所允許。由上所述，被告就系爭標的物，仍具租賃權，自得繼續使用，原告無權請求被告遷讓返還租賃標的甚明。
２、被告租賃符合約定汽車清洗美容之相關使用。查被告租用系爭標的後，是以「車寶貝洗車坊」為汽車美容事業。然因被告向原告承租租賃標的為土地，面積有2500平方公尺，換算台坪為756坪，因從事汽車美容生意後，又衍生中古汽車買賣生意，生意漸旺，乃以「泳輪汽車」為商號。而此商號營業，仍以汽車相關為主要，被告有邀訴外人宋志倫為小股合夥人，並委任其執行職務，並非以出租他人或以其他方式變相使用。又所謂相關使用，由上述汽車美容，是以車輛為客體之相關服務利益為目標；嗣後衍生中古汽車買賣，亦以車輛為客體之營業行為；而非以他業之轉租，以致影響出租人之出租利益，是不得以此認定被告違反契約。
（二）又原告所稱103年1月9日委託寄發之法律事務所函知到期不再續租之信函，既因郵局退件致被告未經收悉，該函自未達通知效力。且原告於其後，尤向被告收受103年1月10日至103年3月10日期間之租金5萬元，有前呈原告胡秀淵親自簽收之收據可證，依民法第451條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」規定，以及最高法院33年上字第3763號民事判例要旨「上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第451條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非被上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續。」所示，本件租賃於103年2月28日租期屆滿後，顯然應視為以不定期限繼續契約。
（三）次查，本件租賃契約第5條係約定租賃土地供汽車清洗美容相關之用，本件被告在租用系爭土地之後，係經營「車寶貝洗車坊」汽車美容業，因所租土地面積達2,500平方公尺（後經分割出269-5、269-7地號土地）即756.25坪，面積甚大，因而衍生汽車維修、汽車零件、汽車百貨及中古汽車零售業務，而成立泳輪汽車修理材料行為經營，在實質上與汽車清洗美容有所相關，應無違約。被告與晁積企業有限公司、泳輪汽車修理材料行並訂有進口車共同買賣合作協議書，依協議書第2條約定被告車寶貝洗車廠係「提供買賣場地展間等硬體設施及銷售時所需之汽車美容、洗車打蠟、外觀刮傷、內裝翻新等處理」，可見與租賃契約書第5條所定「乙方承租人承諾本約土地僅供汽車清洗美容相關之用」之約定，二者業務內容相容，並無違約。再者，租賃契約，在法律上並非要式行為，除當事人間曾約定須用一定方式外，凡明示或默示均可成立，本件被告前於97年2月1日成立泳輪汽車修理材料行之後，迄至103年3月10日之間，原告每2月按時收租1次，收租期間長達6年以上，原告從未曾有異議提出，自顯可認為原告已經默示同意被告對於該泳輪汽車修理材料行之經營（租約第5條：「乙方承諾本約土地僅供汽車清洗美容相關之用，未經甲方同意不得變更使用」之反面解釋），原告既已默許同意被告作經營泳輪汽車修理材料行使用多年，被告即無違反租賃契約約定情事，原告依此終止租約，自不應准許。況原告既於被告經營泳輪汽車修理材料行後，持續收租長達6年以上，從無異議，卻於原租期屆滿並經成立不定期限租賃契約之後，始以被告違反租約約定而為終止契約，原告行使權利自屬有違誠信原則而不得允許。
（四）系爭房租收付款明細欄中年份、日期、金額三欄，係被告書寫後，由原告胡秀淵簽名收款，本件自101年7月起至103年3月止，原告胡秀淵業已簽收10次合計20個月期間之租金，從無異議，原告所稱不知收受租金之期間，自無可採。又原告雖主張不定期租約，得依民法第451條規定隨時終止，但查，非但本件租賃契約第2條約定原訂8年租期之外，本件契約本得延長4年，承租人原得主張租賃期限可至107年2月27日，且查：
１、按，土地法第103條規定租用建築房屋之基地，除有「一、契約年限屆滿時。二、…。三、…。四、…。五、承租人違反租賃契約時」情形，出租人不得收回。最高法院86年度台上字第2258號裁判要旨，並釋明「民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。」。
２、本件租賃契約第7條約定「土地如有建設之必要，乙方（被告）取得甲方之同意後得自行裝設，乙方歸還租地時…不得向甲方請求補償金。」。契約第9條約定「凡應使用本約土地所必須支付之建設費用…概由乙方自行負擔。」。依上性質，係租地建屋。並曾經新竹縣政府於公道五延伸工程徵收用地案中，函知被告持函並檢齊文件前往該府領取建築改良物自動拆除遷移獎勵金，有該府101年7月11日府地徵字第0000000000號函可稽，益證本件租賃確屬租地建屋性質。從而本件自無民法第450條第2項出租人得隨時終止不定期租約規定之適用。況本件並經租賃契約末2行約定「本租賃標示土地編定類別為農牧用地，受區域計劃法等相關限制，若違反使用規定而產生罰鍰等，概由乙方（被告）自行負擔」，可見雙方對於租賃土地為農牧用地，均甚明瞭，自無因為租賃土地係屬耕地而不適用土地法第103條規定之情由。
（五）原告雖引最高法院56年度台上字第365號判決稱「本件土地為旱田，並非建地，無土地法關於租地建屋規定之適用，且就兩造所訂契約書觀之，租地目的乃在設置抽水機及其附屬物並灌溉水路，而非建築房屋。故本件租賃，仍應適用民法關於一般租賃之規定。」，惟查，上揭民事裁判未經最高法院採作判例供援引、未經載入司法院法學資料檢索系統光碟、亦未經登載如司法院對外網站民事判決系統上供參擷。且與土地法第103條所為「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」規定不符。亦與最高法院86年度台上字第2258號裁判要旨所釋「民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。」不合，自不足援引採用。承前狀敘，本件依租賃契約「土地如有建設之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設…不得向甲方請求補償金」、「凡應使用本約土地所必須支付之建設費用…概由乙方自行負擔。」約定，係租地建屋，自無民法第450條出租人得隨時終止不定期租約規定適用。故原告所稱於103年3月19日以聲請調解狀繕本送達終止租約、103年4月21日律師函表示不再出租、103年10月2日以準備書狀繕本送達終止租約符合民法第450條終止租約規定，均不足引為不利被告認定依據。
（六）又依照被證一號所示本件係在101年7月10日起，即由原告陸續簽章表示已收訖該月10日至次月10日之租金，前後合計共達10次（20個月）租金，於101年7月當時，兩造並無任何爭執，顯見被告並無原告所稱預先埋下伏筆圖謀不軌之原因及動機，原告所稱自不足採信。至原告所稱於3月日沒有再向被告收租，亦不足證本件即無不定期租賃關係之適用，收取租金與租賃租期二者並未相關連（矧依契約第四條尚有4個月額之押租金可供折抵）。次查關於原告所稱被告未舉證有另訂契約順延4年租期之部分，經證人羅世臣已到庭證述在1、2年前施工拆除舊鐵皮屋、再搭建新鐵皮屋（地面層地坪約200、300坪，2樓係一半面積，施工人數7、8人，前後工期約4至8月）時，有看到原告胡秀淵到場，且沒有人來阻止施工的情形，可見出租人胡秀淵係同意被告興建建物且無反對，亦即應已默示同意租約延長。況原告胡秀淵既代表出租人每2月收租5萬元，於租約到期後之103年2月28日至103年3月10日之租金，亦仍經收受，且於103年2月28日租賃契約到期後未即為反對之表意，亦無將本件總數達4個月額之10萬元押租金返還出租人，足見本件已構成民法第451條所定視為不定期租賃要件。末查，依起訴狀載原告係住新竹縣○○鎮○○里○○鄰○○路○○○號，起訴狀附原告法律事務所函記載被告租用土地上建物門牌編號為新竹縣○○鎮○○路○○○○○號，地點本屬原告胡秀淵到庭所稱是住在「系爭土地的斜對面」確屬事實，長期來對於租賃物之使用情形，實不容原告諉稱無法目視清楚等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭土地為原告胡秀淵所有，於95年2月28日由原告胡秀淵、賴原嬌共同出租予被告並簽訂土地租賃契約書，約定租期8年即至103年2月28日止，租金每月25,000元，系爭租約已於103年2月28日屆滿等情，業據提出土地租賃契約書、土地登記謄本為證，並為被告所不爭，自堪信為真正。
原告又主張其於租期屆滿後已表明不再續租，兩造租賃關係已消滅，惟被告仍繼續占用系爭土地，爰依民法第455條、767條規定，請求被告自系爭土地遷出並返還土地，及103年2月份之租金25,000元暨租期屆滿後未搬遷之違約金等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者厥為：系爭租約有無變更為不定期限繼續契約之情形？被告有無違約使用而得由原告終止租約之情形？原告請求交還土地，給付租金及違約金有無理由？述之如後：
（一）系爭租約有無變更為不定期限繼續契約之情形？
１、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第450條第1項、第451條分別定有明文。次按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例要旨參照）。又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例要旨參照）。
２、查，系爭租約第2條約定：「租賃期限：自民國95年○月○日起至民國103年○月○日止計8年。得以順延4年另立契約」。第6條約定：「乙方（即被告）於租賃期滿應即將土地遷讓回復原狀交還，不得向甲方（即原告）請求遷移費或其他費用」。第8條約定：「乙方違反約定方法使用土地，甲方得終止租約。乙方於終止租約或租賃期滿不交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應按支付月租金加倍按日計算之違約金。本契約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得對方之同意。」（見卷第8頁）。雖前揭租約期限未記載月日，惟契約簽訂日為95年2月28日為期8年，且兩造亦不爭執租賃期限至103年2月28日止，足認系爭租約已明確揭示租賃期限，於租期屆滿後除以「另立契約」延長4年，否則承租人即應將土地遷讓回復原狀交還。亦即兩造真意為承租人如續租應另訂契約，揆諸前揭說明，應已發生民法第451條規定阻止續約之效力無訛。被告雖抗辯原告租金收到103年3月10日，可視為以不定期限繼續租約，且被告於101年5月10日原告前來收租時，與原告胡秀淵商議可否重建並依契約約定延長租約4年，經原告同意後被告始全部改建，則系爭租約於屆滿後亦已續約等語，並提出房租收款明細表為證（見卷第68頁）。然參諸前揭判例意旨，定期租賃契約期滿後得否變更為不定期租賃，並非以出租人有無收取使用收益之代價為條件，而係以有無即表示反對之意思為條件，被告徒以收租記載至103年3月10日止，即認定系爭租約已變更為不定期限，已非可採。再者，系爭租約第3條約定承租人應每2個月付現金予出租人，而前揭房租收款明細欄固分別記載「101年7月9日起至9月10日止、101年9月10日起至11月10日止、101年11月10日起至102年1月10日止、102年1月10日起至3月10日止、102年3月10日起至5月10日止、102年5月10日起至7月10日止、102年7月10日起至9月10日止、102年9月10日起至11月10日止、102年11月10日起至103年1月10日止、103年元月10日起至3月10日止」，每期並各由原告胡秀淵簽收租金5萬元，惟被告自承房租收款明細欄日期及金額為其所書寫並交由原告胡秀淵簽收，另參以原告胡秀淵到庭陳稱：「（租金如何支付？）兩個月付一次，每個月10日前給付，但被告會提前要我簽名。例如，1月份拿的錢是拿前年12月及1月的房租」、「（是原告胡秀淵到現場去收租金？一次收多少？）是。一次收5萬元，兩個月5萬元」等語（見卷第57頁），足見兩造實際係以每兩個月之10日為收租日，並一次付清兩個月房租，房租收款明細欄所載10日不過係記載實際繳付租金有效月份之起迄日而已，被告實際並無於租期屆滿後另付租金情事，否則何以未見103年2月28日租期屆滿後至103年3月10日止共10日租金之簽收紀錄？是被告抗辯原告於租期屆滿後繼續收租，系爭租約因而變更為不定期限之租賃云云，委非可採。又依上開房租收款明細欄表所載，原告租金已收至103年2月28日租期屆滿日止，亦堪認定。
３、被告雖又辯稱原告胡秀淵前曾同意被告重建並延長租約4年，是其方會耗費鉅資重建云云，惟為原告所否認，被告所舉之證人羅世臣到庭所為陳述，至多亦僅能證明其曾施作系爭土地上之鐵皮屋工程，及曾在施工現場見過原告胡秀淵而已（見卷第55頁反面至57頁），自不能遽認兩造有租期屆滿後續約之合意，是被告上開所辯亦無足採。
（二）被告有無違約使用而得由原告終止租約之情形？原告請求交還土地，給付租金及違約金有無理由？
１、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又系爭租約第6條亦約定：「乙方（即被告）於租賃期滿應即將土地遷讓回復原狀交還，不得向甲方（即原告）請求遷移費或其他費用」。查系爭租賃契約已於103年2月28日因租期屆滿而消滅，已詳述如前，則被告於租賃期間有無違約使用而得由原告終止租約之情，即無庸再予審酌。原告並得依租賃物返還請求權及民法第767條規定請求被告遷出並返還系爭土地予原告。至原告另請求被告給付103年2月份之租金25,000元部分，惟如前所述，被告租金已付清至103年2月底止，有經原告簽收之房租收款明細表在卷可稽，原告復未能舉證被告尚有租金未付，是其租金之請求部分自不能准許。
２、系爭租約第8條約定：「乙方違反約定方法使用土地，甲方得終止租約。乙方於終止租約或租賃期滿不交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應按支付月租金加倍按日計算之違約金。本契約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得他方之同意」。查原告於租期屆滿後，未經出租人同意續租，卻仍繼續使用系爭土地，迄今仍拒不返還予原告，自屬違約。而上開約定並未明示為懲罰性違約金，依法自應認為係損害賠償總額預定性質之違約金。
３、又損害賠償預定性質之違約金，係將債務人不履行債務時應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付。此種違約金於債權人無損害時，不能請求（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。而本件被告並未舉反證證明原告未受有損害或違約金過高情事，則被告依約仍應給付違約金。從而，原告依系爭契約第8條約定，請求被告給付自租期屆滿翌日即103年3月1日起至被告遷出並返還系爭土地日止，按日以月租金2倍即50,000元計算之違約金1,667元（50000÷30＝1667，元以下四捨五入），為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權及民法第767條規定請求被告遷出並返還系爭土地予原告，及請求被告給付自103年3月1日起至被告遷出並返還系爭土地日止，按日合付違約金1,667元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
五、就原告勝訴有關主文第1項部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，茲酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 1 月 23 日
民事第一庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 27 日
書記官 李慧娟