臺灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第113號原 告 陳泳誠訴訟代理人 林思銘律師複代 理 人 高仁宏律師被 告 范邱玉蘭
范豪益范翠玲前3 人共同訴訟代理人 江肇欽律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國103年8月21日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣被告范邱玉蘭、范豪益、范翠玲於民國102 年6 月25日將其等所有坐落新竹縣○○鎮○○段552 、553 、555 、556、566 、577 、476 、562 、564 、565 、584 等12筆土地（持分比例1/1 ）及同段558 地號土地（持分比例8/12、2/12）委託原告代為出售，總價為新臺幣（下同）5,000 萬元（實領），溢價部分則作為原告之仲介報酬，雙方訂立有專任委託銷售授權書為據。而原告已於102 年10月29日覓得訴外人廖宏德出價5,820 萬元願為購買，此有土地承購意願書可證。原告多次商請被告依約履行，被告仍不予理會，原告復委請律師發函，催請被告簽訂正式買賣契約，被告仍置之不理，是其顯然已違反兩造所訂之契約第12條之約定，即甲方（被告等人）仍應支付其超過5,000 萬元之費用予乙方（原告）作為仲介費報酬。又原告已覓得買主，被告等人卻無故拒絕簽訂買賣契約，是以本件應已達成交之要件，依據專任委託銷售授權書所約定之內容，被告等人自應將成交超過5,000 萬元之部分即扣除各項稅賦及訴外人范羽鳳之通行費用後，給付620 萬元予原告。
(二)被告稱系爭專任委託銷售授權書第12條第2 項之約定違反法律強行規定及民法第72條之禁止規定應屬無效，並無理由：
１被告主張以行政院消費者保護會所公告之「不動產委託銷售
定型化契約應記載及不得記載事項」，其中「應記載事項」第五項規定，而認系爭專任委託銷售授權書中原告得向被告請求之報酬部分無效，然被告所舉之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」適用之前提為該契約係定型化契約，本件專任委託銷售授權書係原告與被告雙方透過磋商後加以訂立，係專為被告量身製作而簽立之客制化契約，非屬定型化契約，自無「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」規定之適用。
２被告稱若約定超過買賣總價以上金額全歸受託人，違反民法
第72條之規定，然不動產在客觀上有一定之行情，且現今不動產交易採實價登錄，不動產交易趨於透明化，並非出賣人漫天喊價即會有人購買，當初被告即與原告約定，被告可取得5,000 萬元、被告須負責道路之永久通行權、地政點交費等費用，此5,000 萬元金額為被告思考後所提出之數額，並於深思熟慮後自願與原告簽訂系爭專任委託銷售授權書，實無被告所稱將產生受託人從中牟取私利損害買賣雙方利益之結果，進而有違民法第72條有關公序良俗之情形，被告抗辯系爭專任委託銷售授權書違反民法第72條之規定，顯非有理。
３被告復稱不動產經紀業管理條例第4 、19、29、31及32條之
規定屬強行禁止規定，原告違反前開規定所成立之契約應為無效，實有誤解。蓋原告實因於取得專業資格後，無暇接受訓練課程，而無法重新辦理登錄，並非如被告所稱原告被註銷資格。再者，不動產經紀業管理條例第4 、19、29、31及32條規定之文義均係規定不動產經紀業者，若違反行政管理規定之處罰規範，全然未涉及契約效力之問題，上開條文實非強制禁止規定，僅屬取締規定。
(三)被告主張原告請求服務報酬之條件並未成就，實有誤解：１訴外人廖宏德於102 年10月29日出具「土地承購意願書」，
表示願意出價5,820 萬元購買16筆土地，且扣除系爭13筆土地外之3 筆土地後，就系爭13筆土地訴外人廖宏德出價仍在5,200 萬元以上，被告等人出售系爭13筆土地仍可實際取得5,000 萬元（內含被告依專任委託銷售授權書應負擔之道路永久通行權、丈量地政點交費等費用），本件實因被告間產生紛爭，被告等人事後故意不簽訂系爭13筆土地之買賣契約，方導致系爭13筆土地未出售成功，原告依專任委託銷售授權書第12條第2 項，自得向被告請求給付服務報酬。
２被告另稱102 年11月19日之不動產買賣移轉契約書、不動產
買賣契約書內容，與系爭專任委託銷售授權書內容有當事人不符、土地筆數不符、買賣總價不符、稅費之負擔不符、抵押及預告登記不符及本票之約定不符情事。惟專任委託銷售授權書本是就系爭土地委託銷售所作之約定，只需就買賣價金、出售土地範圍及其他重要事項為約定即為成立生效，自不可能就系爭土地買賣所有細節一一加以約定，土地買賣細節之約定尚須待另一土地買賣契約加以訂立，系爭專任委託銷售授權書既已就被告等實拿金額5,000 萬元及被告等人須負擔永久通行權等作約定，且原告於銷售系爭土地時，已符合系爭專任委託銷售授權書之約定，被告自不得以其後之不動產買賣之細節事項，未於系爭專任委託銷售授權書一一為約定，進而主張拒絕履行契約並無履行給付服務報酬之義務。
３退步言之，被告主張102 年12月31日之不動產買賣移轉契約
書、不動產買賣契約書所約定之買賣金額，分別為700 萬元及4,300 萬元，合計為5,000 萬元，不符合前開授權書之約定，然依被告所提之其於簽訂系爭專任委託銷售授權書後，要求原告所出具之承諾書所示，其上載明地主實收5,000 萬元，仲介須賣5,000 萬元以上等之約定，此約定亦經原、被告雙方同意後由原告出具交由被告收受，則依102 年12月31日之不動產買賣移轉契約書、不動產買賣契約書所載其買賣價格合計達5,000 萬，仍符合上開承諾書之約定。
４至102 年12月31日之不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契
約書之價金總和何以為5,000 萬元（內含被告等人應負擔之道路通行費及丈量費用），實因訴外人廖宏德對系爭16筆土地出價高達5,820 萬元，且訴外人廖宏德購買被告等人所有之系爭13筆土地仍達5,200 萬元以上，而系爭專任委託銷售授權書所約定之5,200 萬元，除含上述道路通行費及丈量費用外，尚包含土地增值稅、代書費用、規費及道路整修費等依雙方契約須由原告負擔之費用，若原告就上開102 年12月31日之不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書之價金總和直接書寫為5,200 萬元，則事後被告等人將會要求依約取得系爭2 份契約書之總和5,200 萬元，同時主張被告等人僅需負擔道路通行費及丈量費用，而原告仍須負擔土地增值稅、代書費用、規費及道路整修費，原告不得已方將2 份契約總和書寫為被告等人可取得之5,000 萬元，以避免上述之爭議。
５退萬步言，縱依被告等人推估訴外人范羽鳳部分之價款應為
620 萬元（惟訴外人范羽鳳所有之土地價值實遠低於620 萬元），則訴外人廖宏德對系爭16筆土地出價達5,820 萬元，扣除被告等人所推估之620 萬元，仍達5,200 萬元，亦符合系爭專任委託銷售授權書之約定。
６末按「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不
課徵土地增值稅」，土地稅法第39-2條定有明文，系爭13筆土地中含有農業用地且作農業使用之土地，依土地稅法第39-2條之規定自得在農地移轉與自然人時，申請不課徵土地增值稅之優惠，被告未慮及土地稅法第39-2條對於農業用地作農業使用時，得申請不課徵土地增值稅的特別規定，仍依一般稅率或自用稅率計算土地增值稅，且依一般或自用稅率為基礎稱扣除土地增值稅後，原告並無服務報酬請求權，顯非正確。
(四)綜上，爰聲明請求：１被告應共同給付原告620 萬元及自調解聲請狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。
２訴訟費用由被告共同負擔。
３請准供擔保宣告得為假執行。
二、被告則以：
(一)系爭專任委託銷售授權書第5 條、第12條第2 項之約定因違反法律強制禁止規定而屬無效：
１按「本條例用辭定義如下︰…九、差價︰係指實際買賣交易
價格與委託銷售價格之差額」、「經紀業或經紀人員不得收收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：三、違反第7 條第6 項、第11條、第17條、第19條第1 項、第21條第1 項、第2 項或第22條第1 項規定者，處新臺幣
6 萬元以上30萬元以下罰鍰」、「經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：…二、違反第19條第一項規定者，應予
6 個月以上3 年以下之停止執行業務處分」及「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣10萬元以上30萬元以下罰鍰」，不動產經紀業管理條例第4 、19、29、31及32條分別定有明文。查原告並未具備不動產經紀業從業人員之專業資格，且其雖曾於97年取得登記證書，旋即被註銷而失效，是原告不具不動產經紀業從業人員之專業資格卻受被告委託進行系爭土地之買賣，顯已違反前開條例第32條之規定。再者，細閱系爭專任委託銷售授權書第5 條、第12條約定，原告要求被告應給付之報酬為出售系爭土地逾5,000 萬元部分之利益，概由原告取得，此約定顯已違反上開條例第19條之強行禁止規定，且亦有故意以背於公序良俗方法取得不當報酬之嫌。準此可知，系爭專任委託銷售授權書因第5 條及第12條約定應以給付差價之方式作為原告之報酬，依民法第71、72條規定，實已無效。
２復按，原告依據兩造所簽訂之系爭專任委託銷售授權書第12
條第2 項之約定請求系爭服務報酬，惟該條項乃約定：「乙方（即原告）收受訂金後，買方要購地簽約時，甲方（即被告）不願意依本契約所載條件與乙方所介紹之客戶簽訂不動產契約時」，被告必須支出賣超過5,000 萬元以上之部分給原告。惟查，依行政院消費者保護會所公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中「應記載事項」第五項「服務報酬」中規定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之__（最高不得超過中央主管機關之規定）。前項空白處未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬」，另「不得記載事項」第4 、5 項復分別明定：「四、約定服務報酬不得超過中央主管機關之規定。五、不得為其他違反強制或禁止規定之約定」，而依內政部公布之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定：「(一)不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6 或1 個半月之租金。(二)前述報酬標準為收費之最高上限」可知，上開規定實屬強制規定，縱令當事人間所簽署之不動產委託銷售契約未予約定，仍視為已經記載或不得記載。足見，關於不動產委託銷售之服務報酬比例必須於契約中加以載明，且不得超過主管機關規定之上限，若未載明則不得收取服務報酬，故受託人之服務報酬應具體化、明文化且受上限之限制，不得作無上限之約定，準此以論，若約定超過買賣總價以上金額全歸受託人者，不但已違反上開規定，而且將可能造成鼓勵受託人為達到服務報酬最大化而從中謀取私利損害買賣雙方利益之結果，嚴重違反委託銷售契約之目的與精神，而與公益秩序之維護相悖，應認已違反法律強行規定及民法第72條有關公序良俗之禁止規定而屬無效。
３經查，本件兩造所簽署之系爭專任委託銷售授權書中關於服
務報酬僅於第5 條中空泛記載：「不管乙方（即原告）賣出土地價款超過5,000 萬元整以上多少錢，都將歸屬乙方。乙方於收到此費用時將支付代書費及本案件規費、土增稅等所有費用。繳納本案件結餘不管多少錢全部歸於乙方所有，甲方和本案相關人不得有任何異議」，另第12條之約定亦同。
上開約定內容明顯不符合上揭「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，尤其該授權書係原告所提出，由被告范邱玉蘭被動簽署，且核其內容已明顯違反法律強行規定及民法第72條公序良俗之禁止規定而應屬無效，故原告據此提起本件請求自屬無據。
(二)退步言之，縱使系爭專任委託銷售授權書第5 條及第12條第
2 項之約定仍屬有效（此為假設語氣），惟原告請求服務報酬之條件並未成就，自無請求之權利：
１緣原告因與被告范邱玉蘭熟識，乃於102 年6 月25日當天突
然拿系爭專任委託銷售授權書到被告范邱玉蘭家中，說要幫被告范邱玉蘭出售系爭土地，但因被告范邱玉蘭已85歲高齡且眼睛已看不清楚內容，加上內容複雜，因而當時只要求要實拿5,000 萬元不負擔其他任何費用，所以原告就另外手寫一張承諾書保證地主可以實收5,000 萬元整，只要支付丈量點交費用，至於相關仲介費用、代書費、稅金（包括土地增值稅）等等都由原告自行負責。被告范邱玉蘭在原告之慫恿下代理被告范豪益及范翠玲簽署上開專任委託銷售授權書，被告范豪益及范翠玲事後得知後，因為不想違逆母親之意思，又擔心母親負擔民事賠償責任，乃予以追認，並由被告范豪益出面協助母親處理後續土地出售事宜。
２嗣於102 年11月19日原告利用被告范邱玉蘭忘了帶家裡鑰匙
而在外閒晃等兒子范豪益回家的時機，邀被告范邱玉蘭到其事務所坐坐並隨即拿出不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書（即被證三、四）要求被告范邱玉蘭立即簽署，幸好被告范豪益即時出現要求必將契約書帶回家看清楚再簽。而經被告返家後仔細核對該2 份契約書內容，發現與系爭專任委託銷售授權書內容有以下不符之處：第一、當事人不符：因為委託銷售系爭土地者只有被告三人，可是原告卻將訴外人范羽鳳列為賣方之一，被告等自無義務與他人合簽買賣契約書；第二、土地筆數不符：系爭專任委託銷售授權書所載之委託出售系爭土地僅有13筆，可是該2 份契約書中所出售之土地卻合計達16筆，造成出售範圍之混亂，而且還未經被告同意擅自將出售之系爭土地分成2 份買賣契約；第三、買賣總價不符：依系爭專任委託銷售授權書第3 條明定，原告出售系爭土地之總價不得少於5200萬元整，而該2 份契約書所載買賣總價各為700 萬元及4,920 萬元，合計雖為5,620萬元，可是這其中包括其他土地出賣人范羽鳳之土地價格在內，根本無法看出屬於被告三人之買賣總價為何？是否高於5,200 萬元？第四、稅費之負擔不符：依系爭專任委託銷售授權書第2 、6 、7 條及原告出具之承諾書所載內容可知，關於系爭土地之買賣，被告只需負擔丈量點交費用而已，其他任何稅費均由原告負擔，可是該2 份契約書中卻記載土地增值稅及不動產權利移交前所有應繳而未繳之稅捐、租金等費用均由被告負擔，明顯與兩造之約定不合；第五、抵押及預告登記不符：在上開有關560 地號土地之不動產買賣移轉契約書第3 條第1 項中約定被告必須將上開土地設定抵押權及預告登記與買方，此已超出系爭專任委託銷售授權書之約定範圍，被告自無同意之義務；第六、本票之約定不符：在上開有關560 地號土地之不動產買賣移轉契約書第10條第3項中約定被告必須開立面額1,000 萬元之本票交給買方作為擔保，此明顯超出系爭專任委託銷售授權書之約定。由於原告所提出之上開2 份契約書內容確實與系爭專任委託銷售授權書之約定條件出入極大，原告自知理虧不得已才作罷。
３102 年12月27日原告又故技重施，傳給被告不動產買賣移轉
契約書及不動產買賣契約書（即被證五、六），惟細譯其內容發現，原告雖然將訴外人范羽鳳及其所有之3 筆土地自賣方與買賣標的中除去，可是仍然有以下與系爭專任委託銷售授權書約定內容不符之處：第一、買賣總價不符：上開2 份契約書中就買賣價金及各期款之金額竟全部記載為0000萬元，所以被告根本不知道買方之出價是否符合系爭專任委託銷售授權書之約定；第二、合併分割之約定不符：在上開有關
560 地號土地之不動產買賣移轉契約書第三條第一項中乃約定：「…賣方應將本買賣標的與同段561 地號土地進行合併分割，待分割出如附圖B 部份後…」等語，此項約定完全超出系爭專任委託銷售授權書之範圍，故被告自不能同意；第
三、補足面積之約定不符：在上開有關560 地號土地之不動產買賣移轉契約書第10條第4 項中竟載明按本買賣標的分割出附圖B 部份後所減少之面積由同段563 地號補足，同樣與兩造之約定不符。此外，如稅費之負擔、抵押及預告登記與本票之約定等與系爭專任委託銷售授權書不合之問題也依舊存在，被告當然無法苟同，而不願簽署。
４雖然原告於同年月31日再將買賣金額補上並重新傳給被告不
動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書（即被證七、八），可是除了前述與系爭專任委託銷售授權書不合之全部問題仍然存在外，更重要的是該2份契約書所載買賣總價各為700萬元及4,300 萬元，合計僅為5,000 萬元，明顯與系爭專任委託銷售授權書第3 條所載出售總價不得少於5,200 萬元之約定不符，故被告自然無法同意簽約。
５事實上被告曾一再向原告表示確有誠意出售系爭土地，但必
須完全符合被告當初委託之內容才可以，此有被告發給原告之簡訊內容可以證明，可是原告卻一再堅持己意違反系爭專任委託銷售授權書之約定，以致於毫無進展。
６原告復主張訴外人廖宏德已於102 年10月29日出具土地承購
意願書，表示願意出價5,820 萬元購買16筆土地，就系爭13土地的出價仍在5,200 萬元以上，條件已經成就云云。惟按，訴外人廖宏德的出價為何，乃原告之內部機密，被告根本無從知悉，被告所看到的只有原告提出之上開不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書等書類而已，因此於審核買方的條件是否符合系爭專任委託銷售授權書時自應就原告所提出之買賣契約書所載條件加以判斷，豈有依其內部文件審核之理，故原告上述主張亦明顯無理。
７末按，依系爭專任委託銷售授權書第12條第2 項約定可知，
上開服務報酬給付之條件，必須於買方所提出之承買條件與系爭專任委託銷售授權書之約定內容完全相符，而被告無正當理由仍拒不簽署時，始為成就。被告絕對有誠意履行與原告間之委託銷售關係，然原告卻一而再，再而三地違背被告之付託，其所提出要求被告簽署之買賣契約書更沒有依照系爭專任委託銷售授權書所載之內容加以訂定，完全沒有為被告之利益著想就逼著被告就範，被告未能與買方就系爭土地簽署買賣契約書，乃可歸責於原告所致，從而原告請求服務報酬之條件既未成就，自無請求給付之權利。
(三)再退萬步言，縱認原告請求服務報酬之條件已成就，惟於扣除相關應由原告負擔之稅費後，原告之請求亦無理由：
１依原告所提出之土地承購意願書顯示，訴外人廖宏德出具該
意願書並出價5,820 萬元乃係對新竹縣○○鎮○○段476 等16筆屬於「范家人名下土地」之9238坪土地，而由該意願書附件之土地清冊內容觀之，其中563 、561 及603 等3 筆地號土地乃訴外人范羽鳳所有，可見關於5,820 萬元之總價中必須先扣除屬於訴外人范羽鳳所有之上揭3 筆土地價款，才屬於本件系爭13筆土地之承買總價，但原告完全未予扣除就全部列為購買系爭土地之總價，再憑以計算所謂之服務報酬，已明顯有所錯誤。
２其次，依據原告於102 年11月19日所提出之2 份契約書中乃
包含訴外人范羽鳳所有之3 筆土地在內，可知16筆土地買賣總價應為5,620 萬元，後來原告在扣除訴外人范羽鳳的3 筆土地後再於同年12月31日所提出之2 份契約書，買賣總價即降為5,000 萬元，足見訴外人范羽鳳部分的土地價款應為62
0 萬元（5,620 萬－5,000 萬）。換言之，上開訴外人廖宏德出具之意願書中針對系爭土地之承買價格僅為5,200 萬元（5,820 萬－620 萬）而已，並非5,820 萬元甚明。
３再者，原告亦承認所謂超過5,000 萬元部分還必須先扣除系
爭土地之土地增值稅，其亦提出該土地增值稅為120 萬元，惟據被告試算系爭13筆土地之土地增值稅若按一般稅率計算應為8,596,529 元，若按自用稅率計算則為7,712,746 元，，故原告主張扣除之稅額不但缺乏依據，而且與事實不合，尚無可取。原告雖辯稱系爭土地可申請農用證明而不必課徵土地增值稅，惟原告此一說詞不但與其先前主張土地增值稅為120 萬元互相矛盾，而且也完全沒有提出任何證明，故其主張尚屬無據。
４準此，訴外人廖宏德就系爭土地之出價為5,200 萬元，就超
出5,000 萬元部分僅有200 萬元，惟尚須扣除土地增值稅7,712,746 元或8,596,529 元以及原告自認之買方仲介人之仲介費300 萬元和給付訴外人范羽鳳之通行費50萬元，計算後已無任何殘餘金額，故原告提起本件請求尚無理由。
(四)綜上，爰答辯聲明：１原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
３如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告范邱玉蘭與原告於102 年6 月25日簽署專任委託銷售授權書，委託原告出售坐落新竹縣○○鎮○○段476 、552 、
553 、555 、556 、557 、558 、560 、566 、562 、564、565 、584 等13筆土地（下稱系爭13筆土地）；系爭專任委託銷售授權書第3 條約定原告出售系爭13筆土地時，不得少於5,200 萬元；第12條則約定，原告收受訂金後，買方要購地簽約時，被告不願意依本契約所載條件與原告所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書，被告仍應支付賣超過5,000 萬元以上全歸原告所有費用，授權期間至103 年1 月10日止；系爭專任委託銷售授權書嗣後經被告范豪益、范翠玲追認，有系爭專任委託銷售授權書附卷可稽（見本院卷第4-5 頁）。
(二)原告於簽署系爭專任委託銷售授權書後，另手寫一紙承諾書，記載「地主實收5,000 萬元整，地主支付丈量點交費用，仲介需賣5,000 萬元以上，賣出5,000 萬元以上作為仲介費用、代書費、稅金等事務費用（包括土地增值稅等）」，有卷附承諾書足按（見本院卷第38頁）。
(三)原告於102 年11月19日提出不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書要求被告范邱玉蘭簽署，因被告認為與系爭專任委託銷售授權書之約定內容不符，故未同意簽署，有被證三、四之102 年11月19日之買賣契約書2 份在卷可參（見本院卷第39-41 頁）。
(四)原告於102 年12月27日又傳真給被告不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書，仍因被告認為與系爭專任委託銷售授權書之約定內容不符，故未同意簽署，有被證五、六之102年12月27日之買賣契約書2 份在卷可參（見本院卷第42-45頁）。
(五)原告於102 年12月31日重新傳真給被告不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書各一份，仍因被告認為與系爭專任委託銷售授權書之約定內容不符，故未同意簽署，有被證七、八之102 年12月31日買賣契約書2 份在卷可參（見本院卷第46-48 頁）。
(六)訴外人廖宏德於102 年10月29日出具土地承購意願書，表示願意出價5,820 萬元，購買包含被告3 人所有系爭13筆土地及訴外人范羽鳳所有之同段561 、603 、563 地號土地，共計16筆土地，有土地承購意願書可考（見本院卷第6-8 頁）。
四、本院之判斷：原告主張：兩造於102 年6 月25日簽訂系爭專任委託銷售授權書，由被告將其等所有系爭13筆土地委託原告代為出售，約定總價為5,000 萬元（實領），溢價部分則作為原告之仲介報酬，原告已於102 年10月29日覓得訴外人廖宏德出價5,
820 萬元願為購買，原告多次商請被告依約履行，被告仍不予理會，本件既已達成交之要件，依系爭專任委託銷售授權書第12條之約定，被告仍應支付超過5,000 萬元之費用予原告作為仲介費報酬，爰請求被告依上開約定給付620 萬元（5,820 萬－5,200 萬元，參本院卷第77頁反面）及其法定遲延利息等情。被告則以：原告不具不動產經紀業從業人員之專業資格卻受被告委託進行系爭土地之買賣，顯已違反不動產經紀業管理條例第32條之規定；又系爭專任委託銷售授權書第5 條、第12條第2 項之約定因違反不動產經紀業管理條例第19條之規定，依民法第71條之規定而屬無效；此外，依行政院消費者保護會所公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中「應記載事項」第五項「服務報酬」中規定可知，不動產委託銷售之服務報酬比例必須於契約中加以載明，且不得超過主管機關規定之上限（即不動產實際成交價金百分之6 或1 個半月之租金），若約定超過買賣總價以上金額全歸受託人者，不但已違反上開規定，且已違反法律強行規定及公序良俗之禁止規定而屬無效；縱使系爭專任委託銷售授權書第5 條及第12條第2 項之約定仍屬有效（此為假設語氣），惟原告請求服務報酬之條件並未成就，其自無請求之權利等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠系爭專任委託銷售授權書第5 條、第12條第2 項之約定是否無效？㈡原告依系爭專任委託銷售授權書第12條第2 項之約定，請求被告給付620 萬元，有無理由？茲分述如下：
(一)被告抗辯系爭專任委託銷售授權書第5 條、第12條第2 項之約定無效，難認可採：
１被告雖抗辯：原告不具不動產經紀業從業人員之專業資格卻
受被告委託進行系爭土地之買賣，顯已違反不動產經紀業管理條例第32條之規定。惟查，我國民法之居間，並不以經商業登記者為限；且不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，此觀該條例第1 條之規定即明。
而該條例第7 條第1 項前段雖規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6 個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可」，然未經主管機關之許可而從事不動產經紀業，僅係是否應受主管機關懲處之問題，於當事人間居間契約之效力並不生影響，被告以此抗辯兩造間之系爭專任委託銷售授權書無效，為無可取。
２被告復以：系爭專任委託銷售授權書第5 條、第12條第2 項
之約定因違反不動產經紀業管理條例第19條之規定，依民法第71條之規定而屬無效等語置辯。按「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人」，不動產經紀業管理條例第19條定有明文。
上開規定旨在避免不動產經紀人員藉以向買方不實哄抬售價，使買方願意提高委託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低委託銷售價格，以達從中賺取原定報酬以外其他高額差價之道德風險，其違反之法律效果，僅生「應於加計利息後加倍返還支付人」之法律效力（參同條例第19條第2 項之規定），或對經紀業、經紀人員課以行政罰鍰、停業等處分（同條例第5 章參照），與私法上契約成立、生效與否，當屬無涉，被告以此辯稱兩造簽訂之系爭專任委託銷售授權書無效，難認可採。
３至於被告抗辯：兩造約定超過買賣總價以上金額全歸受託人
者，已違反「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」中「應記載事項」第五項「服務報酬」比例應予記載之規定，且超過主管機關規定之上限（即不動產實際成交價金百分之6 或1 個半月之租金），故違反法律強行規定及公序良俗之禁止規定而屬無效等語。查被告抗辯兩造簽訂之專任委託銷售授權書為定型化契約，為原告所爭執，被告對此復未舉證以實其說，其抗辯系爭專任委託銷售授權書第5 、12條之約定違反「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，已非有據。況兩造雖約定，被告賣出土地價款超過5,000 萬元以上均歸屬原告，惟原告依約仍應負擔代書費、規費、土地增值稅等所有費用（詳下述第(二)點），則本件實際買賣交易價格與委託銷售價格之差價，是否已超逾主管機關規定之上限，亦有未明，故被告以此辯稱兩造簽訂之專任委託銷售授權書第5 條、第12條第2 項之約定違反「不動產委託銷售定型化契約應記載事項」關於主管機關就服務報酬之上限規定，故而無效，亦非可採。
(二)原告依系爭專任委託銷售授權書第12條第2 項之約定，請求被告給付620 萬元，為無理由：
１經查，系爭專任委託銷售授權書第3 條約定：「乙方（原告
）出售以上所有土地（即系爭13筆土地）時，不得少於新台幣5,200 萬元整」；第5 條後段則約定：「不管乙方（原告）賣出土地價款超過5,000 萬元整以上多少錢，都將歸屬乙方（原告）。乙方（原告）於收到此費用時將支付代書費及本案規費、土增稅等所有費用」；第6 條約定：「費用負擔：甲方（被告）需支付丈量地政點交費及簽約費用和土地減少坪數所產生費用等」；第7 條則約定：「本案因無道路，土地持分人也沒有道路，購買人要求道路進出需6 米以上，才購買簽約本案件，甲方（被告）需負責道路永久通行權…」（見本院卷第4 頁）。又原告對於簽訂系爭專任委託銷售授權書後出具承諾書予原告表示：「地主實收5,000 萬元整，地主支付丈量點交費用，仲介需賣5,000 萬元以上，賣出5,000 萬元以上作為仲介費用、代書費、稅金等事務費用（包括土地增值稅等）」等情（見本院卷第61頁反面），亦是認屬實（見本院卷第4 頁）。原告雖主張：被證二承諾書是延續專任委託銷售授權書，所以應該以專任委託銷售授權書之約定為準，即被告實拿之5,000 萬元有包含「土地丈量點交費」、「簽約費用」、還有「土地減少坪數所產生的費用」、「道路通行費用」（見本院卷第61頁反面）。惟查，承諾書既係原告於簽訂系爭專任委託銷售授權書後出具，其效力自應優於專任委託銷售授權書之原來約定，亦即被告抗辯：兩造約定地主即被告實收5,000 萬元，且只負擔「丈量費用」一情為可採。
２次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號、39年台上字第1053號判例意旨參照）。查，系爭委託銷售授權書第3條約定：「乙方（原告）出售以上所有土地（即系爭13筆土地）時，不得少於新台幣『5,200 萬元整』」，此與系爭承諾書約定：「仲介需賣『5,000 萬元以上』」不完全相同。經當庭詢問兩造締約之真意，原告自承：「兩造約定出售於買方的價格不得低於5,200 萬元，5,000 萬元是被告實拿的金額」等語在卷，被告對此亦是認為真（見本院卷第61頁正反面），綜酌兩造先簽訂系爭專任委託銷售授權書，再由被告出具承諾書之過程可知，本件兩造係約定原告仲介出賣系爭13筆土地之價格不得低於5,200 萬元，且被告除需負擔承諾書所載「丈量點交費用」外，可以實收5,00
0 萬元買賣價款，超過5,000 萬元之買賣價款，則均歸原告所有，惟原告必須負擔「簽約費用」、「土地減少坪數所產生費用」、「道路通行費」、「代書費」、「本案規費」、「土增稅」等費用，所餘價款則為原告仲介買賣系爭13筆土地之報酬。
３查訴外人廖宏德於102 年10月29日出具土地承購意願書，表
示願意出價5,820 萬元，購買包含被告3 人所有系爭13筆土地及訴外人范羽鳳所有之同段561 、603 、563 地號土地（見不爭執事項第㈥點）。其後，原告分別於102 年11月19日、102 年12月27日、102 年12月31日各提出不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書，要求被告依系爭專任委託銷售授權書與訴外人廖宏德簽訂買賣契約（見不爭執事項第㈢㈣㈤）。然查：
⑴102 年11月19日之買賣契約部分：
102 年11月19日之不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書所載買賣總價各為700 萬元及4,920 萬元，合計雖為5,620 萬元（見本院卷第39、40頁），惟其中包括訴外人范羽鳳所有同段561 、563 、603 地號之土地價格在內（見本院卷第40頁），無法判斷被告所有系爭13筆土地之買賣總價為何，是否高於兩造約定5,200 萬元賣價，不得而知；且如前所述，被告只需負擔「丈量點交費用」而已，其他任何稅費均由原告負擔，惟此2 份買賣契約卻記載「土地增值稅」及「不動產權利移交前所有應繳而未繳之稅捐、租金等費用」均由被告負擔（見本院卷第39、40頁反面），顯與兩造系爭專任委託銷售授權書及承諾書之約定不合。
⑵102 年12月27日之買賣契約部分：
102 年11月19日之不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書所載買賣價金及總價均為空白（見本院卷第42、44頁），難認系爭專任委託銷售授權書第5 、12條第2 項約定之條件已經成就；且此2 份買賣契約仍然記載「土地增值稅」及「不動產權利移交前所有應繳而未繳之稅捐、租金等費用」均由被告負擔（見本院卷第42、44頁反面），顯與兩造系爭專任委託銷售授權書及承諾書之約定不符。⑶102 年12月31日之買賣契約部分：
102 年12月31日之不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書所載買賣總價各為700 萬元及4,300 萬元，合計僅為5,000 萬元（見本院卷第46、47頁），仍與兩造約定出售總價不得少於5,200 萬元之約定不符；且其中560 地號土地之不動產買賣移轉契約書仍記載「土地增值稅」及「不動產權利移交前所有應繳而未繳之稅捐、租金等費用」均由被告負擔（見本院卷第46頁）；其餘12筆土地之不動產買賣契約書亦記載「道路通行權之費用」、「不動產權利登記日以前，若有應繳而未繳之稅捐、租金等費用」由賣方即被告負擔（見本院卷第47頁反面），均與兩造系爭專任委託銷售授權書及承諾書之約定不符。
⑷承上，兩造於系爭專任委託銷售授權書約定之5,200 萬元
最低賣價及被告不負擔土地增值稅之條件並未成就，被告抗辯其無與訴外人廖宏德簽訂系爭13筆土地買賣契約之義務，應為可採；原告主張買賣條件已經成就，依系爭專任委託銷售授權書第12條第2 項之約定，請求被告給付620萬元（即訴外人廖宏德對16筆土地之出價5,820 萬元與5,
200 萬元之差額），顯屬無據。
(三)綜上所述，原告不具不動產經紀業從業人員之專業資格卻受被告委託進行系爭13筆土地之買賣，及系爭專任委託銷售授權書第5 條後段：「不管乙方（原告）賣出土地價款超過5,
000 萬元整以上多少錢，都將歸屬乙方（原告）」、第12條第2 項：「乙方（原告）收受訂金後，買方要購地簽約時，甲方（被告）不願意依本契約所載條件與乙方（原告）所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時，甲方（被告）仍應支付賣超過5,000 萬元以上全歸乙方（原告）所有費用」之約定，縱有違不動產經紀業管理條例，惟對於兩造間之專任委託銷售授權書之效力不生影響，且被告未舉證證明系爭專任委託銷售授權書屬定型化契約，故其抗辯兩造前揭約定無效，為無可取。惟原告提出之3 份之不動產買賣移轉契約書及不動產買賣契約書記載之價款，既不符兩造約定賣價不得低於5,200 萬元，及被告除負擔「丈量點交費用」外，不負擔「土地增值稅」等其他費用之約定，被告以系爭專任委託銷售授權書約定之條件尚未成就，拒絕簽訂系爭3 份買賣契約，自屬有據，原告主張被告不願意依系爭專任委託銷售授權書所載條件與訴外人廖宏德簽訂買賣契約，核非屬實，故其依系爭專任委託銷售授權書第12條之約定，請求被告應共同給付原告620 萬元及自調解聲請狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 11 日
民事第二庭 法 官 吳靜怡以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 許榮成中 華 民 國 103 年 9 月 11 日