臺灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第24號原 告 陳錦慶訴訟代理人 趙珍珍
吳國源律師被 告 陳錦雄訴訟代理人 曾桂釵律師上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於民國103年2月27日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；又訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第262 條第1 、4 項、第255 條第1 項第3 、7 款分別定有明文。本件原告原起訴聲明：「確認原告與被告間如附表所示之土地租賃關係存在。被告應給付原告新臺幣（下同）4,730,526 元，及自民國102 年4 月1 日起至清償日止按年息百分之5 之利息；並自102 年4 月1 起至地上物（即新竹市○○段○○段○○○號）登記滅失日止，每月月終日按系爭土地申報價額年息百分之10給付原告租金」，嗣於訴訟進行中，原告具狀撤回上開第1 項聲明，並增列「聲請假執行」之聲明（見本院竹簡卷第103 頁）。核原告所為之撤回，被告並未提出異議，視為同意撤回；另原告為假執行之聲請，係擴張應受判決事項之聲明、亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上揭法條，程序上並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣45年間，兩造父親陳永福購買坐落新竹市○○段○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），嗣於49年間父親以母親陳吳分名義於系爭土地上興建房屋（即新竹市○○段○○段○○○號、門牌號碼新竹市○○路○段○○○ 號，下稱系爭房屋），父親並於54年5 月8 日將系爭土地贈與予原告，系爭土地再於58年2 月10日分割出52-50 地號土地，而母親於80年10月1 日將其所有系爭房屋贈與予被告，亦即系爭土地為原告所有，系爭房屋則為被告所有。
(二)本件系爭土地與系爭房屋雖乃兩造父母於生前分別贈與，然系爭土地與系爭房屋之法律關係，依民法第425 條之1 第1項前段規定，應成立租賃關係至明，惟被告使用原告之土地卻從未給付租金，是原告自得依民法第421 條第1 項規定請求被告給付租金。而系爭土地地目為「建」，系爭房屋前為新竹中華路2 段，後則面對信義街，並緊臨新竹市地王「SOGO」旁之金華地帶，且附近均為店家，交通甚為便利（鐵公路匯集地），商業繁榮，故認系爭土地應得依土地法第105條、第97條第1 項規定，以土地申報價額年息百分之10計算租金，是依系爭土地之申報地價×被告占用之面積×10％×占用之期間計算，自97年4 月1 日起至102 年3 月31日止，被告應給付租金之金額為4,730,526 元，並應自102 年4 月
1 日起至地上物登記滅失日止，每月月終日按系爭土地申報價額年息百分之10給付原告租金。
(三)對被告抗辯所為之陳述：１本件被告陳稱「被告沒有得利也很無奈。4 、50年前當我們
還是小孩時，父親購地建屋，把該系爭土地登記在我弟弟陳錦慶（原告）名下，把地上房屋登記在母親名下，後來又轉登記在被告我的名下」等語，及被告於本院98年竹簡字第50
2 號確認租賃關係不存在等事件亦自陳「房子是我爸爸買了後剛開始登記（媽媽）的名字，後來換來換去，最後是我的名字，土地是證人陳錦慶的名字」等語，均足認被告已自認系爭房屋為兩造父親所有。且依當時聯合財產歸屬之認定，係依據修正前之民法第1017條第1 、2 項規定，除妻證明為其特有財產或原有財產外，為夫所有。是本件系爭房屋自屬兩造父親所有，要無疑義，嗣後兩造父親將系爭土地登記為原告所有，將系爭房屋登記為兩造母親所有，再輾轉登記為被告所有，依民法第425 條之1 第1 項、第421 條第1 項之規定，兩造自存有租賃關係。退步言之，縱認系爭土地與房屋並非同一所有權人所有，依最高法院93年度台上字第1328號、96年度台上字第1359號、98年度台上字第1339號民事判決見解，原告亦得主張類推適用民法第425 條之1 第1 項及第421 條第1 項之規定而請求被告給付租金。至被告辯稱民法第425 條之1 無溯及既往之效力云云，縱無溯及既往，原告亦得援引「最高法院48年臺上字第1457號判例、最高法院73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議、暨民法第421條第1 項之規定」，請求被告給付租金。
２另被告主張「原告土地與其母親陳吳分房屋，乃存在使用借
貸關係，故母親陳吳分將系爭房屋移轉被告後，原告土地與被告房屋當然仍係使用借貸關係，而非租賃關係」云云，惟查，縱依被告主張，然基於債權相對性原則，被告亦無從援引原告與母親陳吳分間之法律關係而為主張。
３被告復主張「系爭房地乃父親生前供一家人居住使用，此觀
原告曾居住在被告建物內、且曾共同出租國光客運公司等可為證明，故原告土地與被告建物間存有使用借貸關係，而非租賃關係」云云，惟查：
⑴被告前因系爭房屋糾紛對其弟陳錦盛提起遷讓房屋之訴，
案經鈞院100 年度竹簡字第210 號審理，被告為對抗其弟陳錦盛，故而邀原告遷入系爭房屋，原告始於100 年5 月
28 日 自妻子趙珍珍娘家進住系爭房屋。嗣因被告成功將弟弟陳錦盛趕出系爭房屋後，被告旋於102 年2 月7 日在原告不知情下，謊稱「無人居住」，而將原告戶籍遷離至戶政機關，且被告為強迫原告遷離系爭房屋，編製不實謊言，並對原告提出竊佔刑事告訴，案經臺灣新竹地方法院檢察署102 年度偵字第3601、3602號為不起訴處分，並已告確定。另被告為系爭房屋所有權人，曾對母親陳吳分提起確認租賃關係不存在之訴，案經鈞院98年度竹簡字第50
2 號判決確認被告與母親間就被告所有門牌號碼新竹市○○路○ 段○○○ 號2 層樓建物之租賃關係不存在，經母親上訴後，亦經鈞院99年度簡上字第32號駁回上訴確定在案。
依被告於上開案件之主張，被告顯係基於建築物所有權人身分而排除「其他家人」使用，何來「系爭房地乃父親生前供一家人居住使用」？故基於禁反言原則，被告所陳，自無可採。
⑵原告固不否認曾居住於系爭房屋內，然此可能係使用借貸
關係或租賃關係，但此僅係人與物間關係；與本件系爭房屋占用土地之法律關係間，要屬兩事，要無被告比附援引之餘地。且參照臺灣高等法院檢察署102 年度上聲議字第3811號處分書，被告既主張原告乃擅自住進系爭房屋居住，而提出刑事竊佔告訴，則被告於本案主張「原告曾居系爭房屋內，故可證明原告土地與被告建物間存有使用借貸關係」，豈無矛盾而不實。
⑶原告固不否認曾就其土地（騎樓處）與被告建物於同一份
租賃契約出租予國光客運公司，然此充其量僅係雙方對國光客運公司間之法律關係，與本件系爭房屋占用土地之法律關係間，要屬兩事，要無被告比附援引之餘地。雖被告又主張「若非使用借貸關係，原告豈非重複出租」？然此乃國光客運公司因避免騎樓爭議，而請求原告出租，並非原告與被告基於系爭房屋與系爭土地為使用借貸關係，而共同合意出租。
(四)綜上，爰依民法第421 條第1 項規定、類推適用該條項之規定、或依最高法院48年臺上字第1457號判例、最高法院73年
5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議、民法第421 條第1項之規定，聲明請求：
１被告應給付原告4,730,526元，及自102年4月1日起至清償日
止按年息百分之5 計算之利息；並自102 年4 月1 起至地上物（即新竹市○○段○○段○○○號）登記滅失日止，每月月終日按系爭土地申報價額年息百分之10給付原告租金。
２訴訟費用由被告負擔。
３原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)按民法第425 條之1 係88年4 月21日修正公布，且無溯及既往，故本件應無民法第425 條之1 之適用。再者，由系爭土地及房屋之所有權變動情形可知系爭土地、房屋一開始即不屬同一人所有，雖土地為兩造父親所有，惟父親同意母親於系爭土地上建屋，母親方能聲請建築執照，並辦理第一次建物總登記，是本件並不符合民法第425 條之1 第1 項所定「土地及房屋同屬一人所有」之要件，自無該條之適用。另原告援引最高法院93年度台上字第1328號、96年度台上字第1359號、98年度台上字第1339號民事判決見解，主張應類推適用民法第425 條之1 規定，均不妥適，本件為常見之至親間發生互相繼受物權情形，且自建屋以來系爭房屋為家人共同居住使用（包括原告在內），從無付費，依最高法院95年度第16次民事庭會議之丙說及決議內容，應將此等情狀列入考量，受讓土地之原告明知其情且願容忍，則嗣房屋易主時，土地所有人與前手間之使用借貸契約應例外由受讓房屋之人繼受，而拘束土地所有權人及房屋所有權人。
(二)本件系爭土地與系爭房屋非同屬一人所有，應無最高法院48年台上字第1457號判例及最高法院73年5 月8 日73年度第5次民事庭會議決定之適用問題：
１本件系爭房屋原登記為兩造母親陳吳分所有，有建物登記謄
本可稽，原告主張實際上為父親陳永福所有，並謂係「借名登記」於母親名下，應就此變態事實舉證證明，惟原告未舉證以明，僅推測稱妻之財產多半為夫借名登記，委無足採，況兩造母親生前與兩造父親共同經營生意，為有生產力之人，非如原告所述為家管、無工作或收入。又被告前陳「先父購地建屋，把該系爭土地登記在我弟弟陳錦慶名下，把地上房屋登記在母親名下，後來又轉登記在被告我的名下」等語，僅在說明原告及母親分別取得系爭土地、房屋所有權此一結果事實，並無自認系爭土地或房屋係借名登記，即便是兩造父親購地建屋而將土地及房屋分別登記予原告、兩造母親，其原因容有多端，並非當然是借名登記，亦有可能是贈與，若謂被告上開答辯為自認借名登記，則原告名下之系爭土地理應同屬借名登記，應為父親之遺產，由全體繼承人所共有，是原告主張系爭房屋係父親陳永福借名登記於母親陳吳分名下，故土地及房屋均為陳永福所有，為不可採。
２按74年修正前民法第1017條第1項、第2項規定，妻之財產分
為原有財產與法定特有財產，不屬於妻之原有財產，推定為夫所有。而所謂原有財產乃妻於結婚時所有之財產及婚姻存續中，因繼承或其他無償取得之財產。如認系爭房屋非屬兩造母親陳吳分所有，則亦應係兩造父親生前贈與兩造母親之財產，此由系爭房屋向由兩造母親管理使用收益，兩造父親死後仍由兩造母親所有、使用、收益，並處分（贈與）予被告，即足以見之，是依上開修正前民法規定，系爭房屋乃母親之原有財產，原告主張依74年修正前民法夫妻財產制規定，系爭房屋屬兩造父親所有，亦無理由。
３綜上，系爭房屋既為兩造母親陳吳分所有，則土地與房屋所
有人顯非屬同一人所有，自不符合首揭判例及民事庭會議決定所謂「推斷」為租賃關係之要件。
(三)退步言之，如認系爭房屋為兩造父親陳永福所有，致系爭土地與系爭房屋同屬一人所有，則陳兩造父親與原告間之情狀亦絕無成立租賃關係之意思，足以推翻租賃之推斷：
１查兩造父親於54年5 月8 日贈與系爭土地予原告時，原告年
僅20、21歲，年紀輕輕即獲得此項財產，報恩尤恐不及，且獲贈後未曾繳納過地價稅，都是父親繳納。而系爭房屋為全家人之住所，父親豈會先將土地贈與原告，再讓原告向自己收取租金，是父親贈與土地時之本意絕非與原告間成立租賃契約，只是提早給予遺產，於房屋堪用期間仍繼續使用系爭土地，此為原告所明知、同意。原告就未曾向父親主張或收取租金一事，向不爭執，基此事實即足證明父（或母）子間並非租賃關係，而係無償之使用借貸關係，自已推翻租賃之推斷，原告於103年1月22日始具狀否認與母親間為無償使用借貸關係（按原告既主張房屋為母親所有等於父親所有，似同樣否認與父親間係無償使用借貸關係），委無足採，是以，原告與父、母親間為使用借貸關係，則81年1月4日由兩造母親贈與房屋予被告時，自無所謂繼續原來之租賃法律關係可言。
２原告歷來確無向被告收取租金或主張為租賃關係，且曾居住
於該址5年之久（98年至102年5月），還共同出租系爭土地、房屋予國光客運公司，租金及押租金各取一半，尤足證明兩造間係使用借貸關係，並無租賃關係，否則原告既將房屋基地全部出租予被告，何以得再出租部分基地予國光客運公司，理應由基地承租人即被告與國光客運公司簽約、收租，原告根本毫無出租之立場可言；且由租約內約定租金5萬元、押租金7萬元，並未區分各出租人及其出租標的為何而分列租金、押租金，顯然兩造係共同出租予國光客運公司，不計較房屋出租多少，土地出租多少，概予平分租金及押租金，尤符父母所望，由兩造共同保存家產，共同獲益。
(四)如認原告得請求租金，則其請求按土地申報地價百分之10計算租金，有過高之嫌：
系爭屋房屋現值僅226,700元，雖地處火車站斜前方，惟非如原告所述緊臨「SOGO」精華地帶，二地間尚有中正路、站前廣場、林森路區隔，系爭土地相對於火車站前方的SOGO、中正路，其人潮係較少的，大多係搭乘客運的人才會走至、前往該方向，而現在該處並無特別之娛樂、觀光或百貨公司，且現交通工具選擇已多樣化，人潮大不如以往，因此歷來租賃狀況不佳，是原告所請租金，實屬過高。
(五)綜上，爰答辯聲明：１原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
３如受不利判決，願供擔保，請宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項
(一)兩造之父親陳永福於民國45年間購買坐落新竹市○○段○○段○○○○○○號土地，並於45年4 月30日辦理移轉登記為所有權人。兩造父親陳永福嗣於53年11月12日，將系爭52之31地號土地贈與原告，並於54年5 月8 日辦理移轉登記完畢。系爭52之31地號土地，於58年1 月11日分割出52-50 地號土地，並於58年2 月10日辦理分割轉載登記，此有土地登記簿、土地登記謄本可參（見本院竹簡卷第9 、11、13、16、18-1
9 頁）。
(二)新竹市○○段○○段○○○號建物（門牌號碼為新竹市○○路○ 段○○○ 號，下稱系爭房屋），於49年6 月10日總登記於兩造母親陳吳分名下。兩造母親陳吳分於80年10月1 日將系爭房屋贈與被告，並於81年1 月4 日辦理移轉登記完畢，有建築改良物登記簿、建物登記謄本附卷足稽（見本院竹簡卷第22-24 頁）。
(三)被告所有系爭房屋坐落於原告所有新竹市○○段○○段○○○○○○號土地及52-50 地號土地全部（下稱系爭土地）。
(四)兩造父親陳永福於63年5 月過世，兩造母親陳吳分於100年11月19日過世。
(五)兩造與國光汽車客運股份有限公司（下稱國光客運）於100年3 月簽立租賃契約，出租標的為系爭土地全部及系爭建物一樓一部分（20平方公尺），租金35,000元由兩造均分，由國光客運分別匯入兩造帳戶，押租金亦由兩造各收取二分之一，有租賃契約書在卷可憑（見本院竹簡卷第89頁）。
(六)原告自54年5 月8 日取得系爭土地所有權後，未向房屋所有權人收取過租金。
(七)被告所有系爭建物一樓現由被告出租予第三人。
四、本院之判斷：原告主張：兩造父親陳永福於45年間購買系爭土地，嗣於49年間父親以母親陳吳分名義於系爭土地上興建系爭房屋，父親並於54年5 月8 日將系爭土地贈與予原告，系爭土地再於58年2 月10日分割出52-50 地號土地，而母親於80年10月1日將其所有系爭房屋贈與予被告，亦即系爭土地為原告所有，系爭房屋則為被告所有；本件系爭土地與系爭房屋雖乃兩造父母於生前分別贈與，然系爭土地與系爭房屋之法律關係，依民法第425 條之1 第1 項前段規定，應成立租賃關係，惟被告使用原告之土地卻從未給付租金，是原告自得依民法第421 條第1 項規定、類推適用該條項之規定、或依最高法院48年臺上字第1457號判例、最高法院73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議、民法第421 條第1 項之規定，請求被告給付租金等情。被告則以：民法第425 條之1 係88年4月21日修正公布，且無溯及既往，故本件應無民法第425 條之1 之適用；再者，由系爭土地及房屋之所有權變動情形可知，本件並不符合民法第425 條之1 第1 項所定「土地及房屋同屬一人所有」之要件，自無該條之適用；如認系爭房屋為兩造父親所有，致系爭土地與系爭房屋同屬一人所有，則依陳兩造父親與原告間之情狀亦絕無成立租賃關係之意思，足以推翻租賃之推斷；本件為常見之至親間發生互相繼受物權情形，且自建屋以來系爭房屋為家人共同居住使用（包括原告在內），從無付費，依最高法院95年度第16次民事庭會議之丙說及決議內容，應將此等情狀列入考量，受讓土地之原告明知其情且願容忍，則嗣房屋易主時，土地所有人與前手間之使用借貸契約應例外由受讓房屋之人繼受，而拘束土地所有權人及房屋所有權人，亦不直類推適用民法第425 條之1 第1 項規定；如認原告得請求租金，則其請求按土地申報地價百分之10計算租金，有過高之嫌等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠兩造間是否成立租賃關係？原告主張依民法第425 條之1 第1 項、第421 條第1 項之規定，請求被告給付租金，有無理由？㈡本件如無民法第425 條之1第1 項之適用，是否得類推適用民法第425 條之1 第1 項之規定？原告主張類推適用，並請求被告給付租金，有無理由？㈢本件是否適用「最高法院48年臺上字第1457號判例、最高法院73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議、暨民法第421 條第1 項之規定」？㈣如原告請求租金為有理由，原告主張以土地申報地價年息百分之10％計算土地租金是否適當？茲分述如下：
(一)兩造間並未成立租賃關係；原告主張依民法第425 條之1第1項、第421 條第1 項之規定，請求被告給付租金，為無理由：
１原告主張其為系爭土地所有權人，被告為系爭房屋所有權人
，業據提出土地及建物登記謄本為憑，並為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張系爭房地原均為兩造父親所有，嗣父親贈與系爭土地予原告，並將系爭房屋輾轉登記予被告，故兩造間依民法第425-1 條規定「推定」在系爭房屋得使用期限內，兩造間有租賃關係存在，則為被告否認，辯稱：系爭土地及其上之系爭房屋原非屬一人所有，而分由兩造父親、母親所有，故無上開規定之適用等語。
２按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，「推定」在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 第1 項定有明文。又按當事人一造在別一訴訟事件所為不利於己之陳述，縱使與他造主張之事實相符，亦僅可資為法院依自由心證認定事實之資料，未可與民事訴訟法第279條所稱之自認同視，故法院須先審究其在另案所為不利於己之陳述是否與實際情形相符，然後依自由心證以為取捨之依據（最高法院91年度台上字第2409號判決參照）。經查，原告主張兩造父親陳永福於45年間購買系爭土地，嗣於49年間以母親陳吳分名義於系爭土地上興建系爭房屋，並將系爭房屋借名登記予兩造母親名下，故系爭土地及其上之系爭房屋同屬一人所有等情，係以被告於答辯狀中自認：「被告沒有得利也很無奈。4 、50年前當我們還是小孩時，父親購地建屋，把該系爭土地登記在我弟弟陳錦慶（原告）名下，把地上房屋登記在母親名下，後來又轉登記在被告我的名下」等語（見本院竹簡卷第41頁）及本院98年竹簡字第502 號確認租賃關係不存在等事件中之陳述為其依據。惟被告上開答辯內容，僅在說明系爭房地所有權登記及移轉登記情形，難認自認系爭房屋係父親借名登記予母親；至於被告於本院98年竹簡字第502 號確認租賃關係不存在等事件中之陳述（本件被告為該案件之原告），要屬另案之陳述，稽諸上開最高法院判決意旨，難認係民事訴訟法第279 條所稱之自認，故原告以此為據，主張系爭房地原均屬兩造父親所有，而有民法第425 條之1 第1 項規定之適用，難認可採。
３次按「聯合財產中，妻於結婚時所有之財產，及婚姻關係存
續中因繼承或其他無償取得之財產，為妻之原有財產，保有其所有權。聯合財產中夫之原有財產及不屬於妻之原有財產之部分，為夫所有」，74年修正前民法第1017條定有明文。
本件原告另主張：依據修正前民法第1017條第1 、2 項規定，除妻證明為其特有財產或原有財產外，為夫所有，系爭房屋係於兩造父母婚姻關係存續中登記於兩造母親名下，應屬兩造父親所有，系爭土地及其上之系爭房屋自同屬一人所有，依民法第425 條之1 第1 項之規定，兩造自存有租賃關係等情；惟被告以：系爭房屋原登記為兩造母親陳吳分所有，有建物登記謄本可稽，如認系爭房屋非屬兩造母親陳吳分所有，則亦應係兩造父親生前贈與兩造母親之財產，此由系爭房屋向由兩造母親管理使用收益，兩造父親死後仍由兩造母親所有、使用、收益，並處分（贈與）予被告，即足以見之，是依上開修正前民法規定，系爭房屋乃母親之原有財產等語置辯。經查：
⑴系爭房屋於49年6 月10日總登記為兩造母親陳吳分所有，
此有建物登記謄本可稽（見本院竹簡卷第23頁），堪證被告抗辯系爭房屋為兩造母親所有，並非無據。原告固主張系爭房屋係兩造父親出資興建，僅借名登記在母親母下，並以修正前民法第1017條第2 項為據，然該條項係在規範夫妻間之財產關係，兩造非此關係，而原告主張之前揭借名關係既為被告所否認，自應依民事訴訟法第277 條第1項之規定，由原告對此有利於己之事實負舉證責任。惟原告並未提出任何證據證明，其主張系爭土地及房屋原同屬於兩造父親所有，而有民法第425 條之1 第1 項規定之適用，即非有據。
⑵次按民法第1017條第1 項有關妻之原有財產內，妻因其他
無償取得之財產之規定，並不排除夫之無償贈與情形（最高法院70年台上字第3100號判例參照）。本件縱認系爭房屋係由兩造父親出資興建，稽諸系爭房屋自49年6 月10日登記於兩造母親名下後，均由兩造家人共同居住；63年5月間兩造父親過世後，全體繼承人並未將系爭房屋列為遺產加以分割，仍由兩造母親管理、使用、收益迄95年間入住安養院為止；尤其81年1 月4 日更由兩造母親將系爭房屋贈與移轉登記予被告，此為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈡頁），並有兩造胞弟陳錦發於本院100 年度簡字第
210 號遷讓房屋事件中證述：「（問：知悉陳吳分贈與系爭房屋給陳錦雄之經過？）答：瞭解一部分，民國80年左右陳錦雄找我媽媽說他當初在分家時沒有分到房子，希望能分得一些不動產，當時我媽媽就找陳錦盛商討，陳錦盛表示把中華路的房子過戶給陳錦雄，我是從媽媽那裡得知的，因為媽媽不識字所以請我太太彭麗雅代為幫忙辦理過戶給原告。當初在過戶時，有說因為房子還是陳錦盛在住，且媽媽並沒有收入，所以表示要等媽媽往生後陳錦雄才能使用管理系爭房子，由於陳錦盛從年輕時一直居住在系爭房屋，所以媽媽有表示要讓陳錦盛繼續使用系爭房子，直到被告自行搬出去住為止，期間媽媽曾經有與陳錦盛協商，詢問陳錦盛是否搬出去，但被告表示已經住的很習慣不想搬出去，媽媽就繼續同意陳錦盛居住系爭房屋」、「（問：證人前述分家產的情形及之後系爭房屋贈與給陳錦雄，是否都是讓各自取得所有權嗎？）答：媽媽80幾年間身體狀況都很好，贈與給陳錦雄系爭不動產也是將所有權移轉給陳錦雄，但媽媽因為沒有收入所以移轉所有權時有附加條件，系爭房屋的管理使用權人歸媽媽」等語（見本院卷第66頁）；證人即兩造胞妹陳錦雲到庭證：兩造母親陳吳分95年3 月間進住安養院，且系爭房屋自81年起至今均係陳錦盛在使用等情（見本院卷第64頁背面、第65頁），及被告於該案自承其係從4 、5 年前才開始繳納房屋稅等語可參（見本院卷第68頁）。另佐以兩造多年來均未依民法親屬編施行法第6 條之1 或最高法院90年度台上字第1369號判決意旨，提起更名登記訴訟，益資證明兩造母親確為系爭房屋原所有權人無誤。從而，原告臨訟以系爭房屋及土地原同屬兩造父親所有，主張本件有民法第425-1條規定之適用，難認可信。
(二)本件雖無民法第425 條之1 第1 項之適用，惟得類推適用民法第425 條之1 第1 項之規定；惟原告主張類推適用前揭規定，請求被告給付租金，仍無理由：
１原告主張本件縱認土地及其土地上之房屋非同屬一人所有，
惟依最高法院相關判決見解，應可類推適用民法第425 條之
1 第1 項之規定；被告則以：本件為常見之至親間發生互相繼受物權情形，且自建屋以來系爭房屋為家人共同居住使用（包括原告在內），從無付費，依最高法院95年度第16次民事庭會議之丙說及決議內容，應將此等情狀列入考量，受讓土地之原告明知其情且願容忍，則嗣房屋易主時，原告與兩造母親之使用借貸契約應由被告繼受等語置辯。
２按民法第425 條之1 關於土地及其土地上之房屋同屬一人所
有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求（最高法院98年度台上字第1339號判決參照）。查本件原告並未舉證系爭房地原同屬一人所有，已如前述。惟系爭房地雖原非同屬一人所有，而無法直接適用民法第425 條之1 之規定，但審酌兩造母親係經系爭土地當時所有權人即兩造父親之同意，在系爭土地上興建系爭房屋，嗣系爭房地分別贈與登記在兩造名下，其情形既與最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425 條之1 規定，係基於房屋與基地之使用權關係恆定及房屋既得使用權保護原則之考量，肯認基地使用權不因基地所有權變動而受影響之法理相類，自可類推適用上開判例及法條。從而受贈取得系爭土地所有權之原告，仍應受其前手即兩造父親同意母親在系爭土地上興建系爭房屋之拘束，亦即被告得對原告主張其有使用系爭土地之正當權源。
３次按當事人主張有利於己之事實者，應負舉證之責，惟法律
上推定之事實，無反證者，毋庸舉證，民事訴訟法第277 、
281 條亦有規定，故推定之法律效果非不得以反證推翻之。查民法第425 條之1 固規定「土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，『推定』在房屋得使用期限內，有租賃關係」，惟按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間，如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。經查，兩造父親於54年5 月8 日贈與系爭土地予原告時，原告年僅
20、21歲，且獲贈後未曾繳納過地價稅，係由兩造父親繳納，而系爭房屋為兩造家人之住所，兩造父親殊無先將土地贈與原告，再與原告成立租賃關係之意思，此由原告自54年5月8 日取得系爭土地所有權後，未曾向房屋所有權人收取租金之事實，堪可認定（見不爭執事項第㈥點）。又系爭房地於63年5 月間兩造父親過世後、母親在世期間，係由兩造母親居住使用，並出租予國光客運收收租獲益，且贈與處分移轉予被告，已詳如前述，並有本院98年度竹簡字第502 號、99年度簡上字第32號確認租賃關係不存在判決附卷可參（見本院竹簡卷110-122 頁），原告從未向兩造母親請求給付租金。尤其原告於提起本件訴訟前，歷年來亦無向被告收取租金或主張為租賃關係，更與被告於100 年2 月1 日共同出租系爭房地予國光客運公司，租金及押租金各取一半，有租賃契約書附卷可參（見本院竹簡卷第89頁），益可佐證兩造間就系爭房地係延續歷年來之使用借貸關係，並非租賃關係至明。以上事證，堪認被告已提出反證推翻民法第425 條之1關於在房屋得使用期限內，房屋所有人與土地所有人間「推定」有租賃關係之法律效果。
４綜上，本件雖無民法第425 條之1 規定之適用，然可類推適
用上開法條，惟原告主張系爭房地自兩造父母在世時、兩造受贈取得系爭房地時起（即自民國54年起），即存在租賃關係迄今，業因被告提出反證加以推翻，自難認為原告請求起訴前5 年即自97年4 月1 日起至102 年3 月31日止之租金共計4,730,526 元暨其遲延利息，及自102 年4 月1 日起至系爭房屋登記滅失日止，按系爭土地申報價額年息百分之10計算之租金，為有理由。
(三)本件是否適用「最高法院48年臺上字第1457號判例、最高法院73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議、暨民法第42
1 條第1 項之規定」？１按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年臺上字第1457號判例參照）。次按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年度第5 次民事庭會議決議參照）。
２查上開判例、決議意旨係民法第425 條之1 規定增訂前所著
，其意旨與民法第425 條之1 規定意旨相同，而本件雖無民法第425 條之1 規定之適用，然可類推適用上開法條，惟原告主張之租賃關係，業據被告反證推翻，稽諸上開說明，僅可「推斷土地所有人默許房屋所有人繼續使用土地」，而無從「推斷土地所有人之原告默許房屋所有人之被告繼續承租」，原告依上開判例、決議請求被告給付租金，仍非有理由。從而，本件爭點㈣即「原告主張以土地申報地價年息百息百分之10％計算土地租金是否適當」，即無審酌必要，併予敘明。
(四)綜上所述，兩造間並未成立租賃關係，原告主張依民法第42
5 條之1 第1 項或類推適用該條項之規定，或依最高法院48年臺上字第1457號判例、最高法院73年5 月8 日73年度第5次民事庭會議決議，暨民法第421 條第1 項之規定，請求被告給付租金，均無理由，應予駁回。而其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認均與本件結果無違，爰不再予論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
民事第二庭 法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
書記官 許榮成