臺灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第66號原 告 陳慧真訴訟代理人 許修齊律師被 告 陳宥騰
涂黃鳳娥上二人共同 傅金圳律師訴訟代理人上列當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於民國103 年9月26日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：ꆼ坐落新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地，面積3,726 平方公
尺，地目田、使用地類別農牧用地，於民國（下同）103 年
1 月3 日之前，本係原告與被告陳宥騰分別共有，原告應有部分一萬分之2351，被告陳宥騰應有部分一萬分之7649，各有分管使用部分（下稱系爭土地）。系爭土地在被告陳宥騰單獨所有期間（原告之應有部分係於99年8 月4 日向被告陳宥騰買受、於同年月19日辦畢登記），被告陳宥騰於89年間即在系爭土地上建造加強磚造二層農舍乙棟（錦山段57建號），總面積205.99平方公尺，領有89工建字第454 號使用執照，門牌號碼為錦山112 號，後經整編為錦山112-8 號（下稱系爭農舍）。
ꆼ被告陳宥騰於102 年10月23日與被告涂黃鳳娥之夫即訴外人
涂宸誥簽訂不動產買賣契約書，將其所有之系爭土地應有部分一萬分之7649及系爭農舍權利範圍全部（下合稱系爭土地農舍），以新臺幣（下同）730 萬元價格併同出售予涂宸誥。依土地法第34條之1 第4 項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；且依農業發展條例第18條第4 項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，故原告就系爭土地農舍均有優先購買權。詎料，被告陳宥騰在未通知有優先購買權之原告之前，即逕自向新竹縣竹北地政事務所（下稱竹北地政）申請所有權移轉登記。原告在聽聞被告陳宥騰有出售系爭土地農舍之可能性時，即為下列行為，積極行使其身為土地共有人之優先購買權，包括：
1.於102 年12月6 日以存證信函通知被告陳宥騰及竹北地政，原告不同意拋棄優先承買權，該存證信函業於同年月12日送達於被告陳宥騰。
2.於102 年12月7 日親赴被告陳宥騰家中探詢其出售系爭土地農舍事宜，並當場向被告陳宥騰表示願按相同之價格730 萬元購買之，此有當日對話錄音譯文可證。
3.在102 年12月10日收受被告陳宥騰所發「特以本函通知於函到7 日內以書面通知是否願以相同價金優先承買系爭土地及建物，若逾期視為放棄優先購買權」之通知函後，即於同年月20日在陳朝光代書事務所親自向被告2 人表示願意優先購買，上情亦有當日對話錄音譯文及訴外人詹松保在場可證。ꆼ基上原告所為行使優先購買權之事實，應視為被告陳宥騰與
原告間之買賣契約成立生效，同時，被告陳宥騰與涂宸誥間之買賣契約因而不生效力，被告陳宥騰不得將系爭土地農舍移轉登記予涂宸誥指定之登記名義人即被告涂黃鳳娥。按土地登記規則係依土地法第37條第2 項授權訂定之法規命令，土地登記規則第97條第1 項明定「申請土地權利移轉登記時，依土地法第34條之1 第4 項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，此一切結應為辦理所有權移轉登記之法定方式，而原告既已行使優先購買權如上述，被告陳宥騰於其102 年12月30日土地登記申請書備註欄不實切結「本土地建物經出賣人以存證信函通知優先購買權人，而優先購買權人接到出賣通知後逾10日不表示優先購買，依民法426-2 視為放棄，如有不實，願負法律責任」之內容，有違土地登記規則第97條第1 項強制規定，系爭土地農舍之所有權移轉登記無效。
ꆼ因原告已合法行使優先購買權，故被告陳宥騰與涂宸誥間就
系爭土地農舍之買賣，不生效力。被告憑藉無效之買賣契約辦理所有權移轉登記，亦具有得撤銷之原因，是被告陳宥騰於102 年12月30日以買賣為原因向竹北地政申請、經該地政於103 年1 月3 日完成之所有權移轉登記，被告2 人均負塗銷義務。
ꆼ被告固辯稱原告已在系爭土地分管範圍上建有未經登記農舍
乙棟（門牌號碼為同鎮錦山112-7 號，下稱系爭112-7 號建物），即不得再行承買農舍，否則即違農業發展條例第18條同一人不得有兩農舍之意旨云云。惟農地上之建物並非當然即為農舍，原告所有之系爭112-7 號建物係違章建築，隨時有遭主管機關勒令拆除之虞，原告並非農業發展條例所定之擁有農舍之人。
ꆼ爰依土地法第34條之1 第4 項、土地登記規則第97條第1 項
規定，提起本件訴訟。並聲明：ꆼ確認原告對系爭土地關於被告陳宥騰所有權應有部分一萬分之7649，及對系爭農舍被告陳宥騰所有權全部，有以730 萬元購買之優先購買權；ꆼ被告陳宥騰於102 年12月30日以買賣為登記原因向竹北地政申請將系爭土地農舍移轉登記為被告涂黃鳳娥所有，經竹北地政於103 年1 月3 日完成之所有權移轉登記，應予塗銷。
二、被告則以：ꆼ對於原告起訴主張第ꆼ點所示內容不爭執。惟否認原告具備
優先購買權條件，亦否認原告於被告陳宥騰通知行使權利期限內已行使優先購買權。
ꆼ並辯稱：
1.確認之訴須確認現在之法律關係，系爭土地農舍業經登記為被告涂黃鳳娥所有，原告之優先購買權是否存在，乃過去之法律關係，不得為確認之訴標的。
2.農舍應與其坐落用地併同移轉，已申請興建農舍之農業用地不得重複申請，農業發展條例第18條第4 項已有明定，此乃落實農地農用政策之強制規定。農舍既應與其坐落用地併同移轉，承受人自應符合無自用農舍條件。然原告向被告陳宥騰購買應有部分一萬分之2351後，即在其分管之範圍內自行興建農舍一棟即系爭112- 7號建物，依農業發展條例規定及行政院農業委員會多次函示，就農舍之認定均採取客觀上有無房屋坐落於農地上之事實為據，而非拘泥於形式上有無合法申請建築。原告既已自有系爭112- 7號實質農舍，不得復行承買系爭土地農舍。準此，原告縱為土地共有人，仍不具備優先購買權條件。
3.被告陳宥騰與涂宸誥簽訂買賣契約書後，於102 年12月5 日寄發存證信函通知原告，原告若欲主張優先購買，應於文到
7 日內以書面通知被告陳宥騰，原告於同年月10日收受函文後，卻遲於23日始函覆願買，已逾土地法第34條之1 執行要點第10條第ꆼ項規定之10日期限，視為已放棄優先購買權。
至於原告前述其於102 年12月6 日曾以存證信函通知被告陳宥騰及竹北地政其不同意拋棄優先購買權乙節，該函內容並非針對被告陳宥騰上述通知，亦非願買承諾，故不生優先購買效力。亦否認原告曾於102 年12月7 日及同年月20日向被告陳宥騰口頭表示優先購買，此與「書面」回覆之要件不符。再者，原告所提錄音光碟乃未獲在場人同意所密錄，侵犯人格權，無論時、地、內容真偽，均不具證據能力。
4.原告因土地法第34條之1 第4 項規定取得之優先購買權，僅具債權性質，並無物權效力。而被告陳宥騰依其與涂宸誥簽訂之不動產買賣契約書第5 條約定，與涂宸誥指定之登記名義人即被告涂黃鳳娥達成物權變動合意，進而完成系爭土地農舍所有權移轉登記，為合法有效行為，原告訴請塗銷登記，於法無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：ꆼ原告為系爭土地之共有人（見本院卷第13頁）。
ꆼ被告陳宥騰將其所有系爭土地之應有部分一萬分之7649及坐
落系爭土地上之系爭農舍所有權全部，以總價730 萬元併同出售予涂宸誥，並於102 年10月23日簽訂不動產買賣契約書（見本院卷第16-19頁）。
ꆼ被告陳宥騰於102 年12月30日以買賣為登記原因，向竹北地
政申請所有權移轉登記，於登記申請書備註欄切結「優先購買權人接到出賣通知後逾10日不表示優先購買」等情。經竹北地政於103 年1 月3 日將系爭土地農舍之所有權移轉登記予涂宸誥所指定之登記名義人即被告涂黃鳳娥完竣（見本院卷第13、15、34頁）。
ꆼ原告在系爭土地上其分管範圍內自行興建系爭112-7 號建物一棟，與系爭農舍相毗鄰（見本院卷第119-121 頁照片）。
四、本件爭點：ꆼ原告提起本件確認優先購買權存在等訴訟，有無確認利益？ꆼ在農業發展條例第18條規定一人不得有兩農舍之情形下，原
告已有系爭112-7 號建物，則原告就系爭土地農舍，是否仍具備優先購買權？ꆼ若原告仍具備優先購買權，則原告是否已在期限內行使之？ꆼ原告請求將被告2 人間就系爭土地農舍所為之所有權移轉登
記予以塗銷，是否有據？
五、本院之判斷：ꆼ按民事訴訟法第247 條第1 項前段規定，確認法律關係之訴
，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。若未有即受確認判決之法律上利益，確認訴訟係確認過去之法律關係，即與確認之訴之要件未合。經查：
1.被告陳宥騰於102 年10月23日就其所有系爭土地之應有部分一萬分之7649及系爭農舍所有權全部，以總價730 萬元併同出售予涂宸誥，雙方訂有不動產買賣契約書為憑，被告陳宥騰於102 年12月30日以買賣為登記原因，向竹北地政申請所有權移轉登記，於103 年1 月3 日業將系爭土地農舍之所有權移轉登記予涂宸誥指定之登記名義人即被告涂黃鳳娥完竣等情，除有土地建物登記謄本、不動產買賣契約書等件在卷外，並為兩造所不爭執。是以，原告於103 年3 月12日提起本件訴訟時，系爭土地農舍之所有權人已非被告陳宥騰而係被告涂黃鳳娥，即可先予認定，故原告本件訴請確認優先承買權存在，即屬確認過去之法律關係。
2.土地法第34條之1 第4 項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，明顯與同法第104 條「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。…出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之用語不同；復與耕地
375 減租條例第15條第3 項「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，…。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人」用語亦有不同。簡言之，土地法第34條之1 第4 項之優先購買權，並無類此「出賣人與第三人所訂契約不得對抗優先購買權人」之規定。除自上揭法條文義對照觀察可知，復經最高法院68年台上字第3141號著有判例可參。是以，共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1 第4 項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，非如依土地法第104 條規定取得之優先購買權、及依耕地375 減租條例第15條規定取得之優先購買權，具有相對的物權之效力。
3.姑不論原告是否具備其主張之優先購買權條件（即如爭點ꆼ所示），因土地法第34條之1 第4 項之優先購買權僅具債權效力，而無物權效力，無以對抗被告涂黃鳳娥已取得之系爭土地農舍所有權，他共有人不得主張買賣無效，而塗銷登記。是本件縱經本院判決確認，仍無以除去其不安狀態，是原告提起本件確認訴訟，並無確認利益。
ꆼ原告固主張：被告陳宥騰不實切結原告接獲出賣通知後逾10
日未表示優先購買，乃違反土地登記規則第97條第1 項強制規定，其所有權移轉登記無效云云。惟按，土地登記規則乃內政部制定用以規範登記機關與人民之間，關於土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等作業規定，並無形成或創設人民就土地之私法上權利義務關係之效力。此觀土地登記規則第97條第1 項係規定「如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，而非「買賣無效」或「所有權移轉登記無效」自明。被告陳宥騰既與涂宸誥訂立不動產買賣契約，涂宸誥指定被告涂黃鳳娥為登記名義人，被告2 人間業已辦畢系爭土地農舍所有權移轉登記，被告涂黃鳳娥即為系爭土地農舍之合法所有權人，其所有權應受保障。揆諸上開說明，原告據土地法第34條之1 第4 項規定之優先購買權，請求塗銷被告間之所有權移轉登記，即無可准許，亦有最高法院66年台上字第1530號判例可資參照。至於原告主張上揭判例業因土地登記規則第97條於95年間修正後，應無再予援用餘地，容有誤會。上揭判例並未經決議不再援用，合先述明，況土地登記規則第97條第1 項就僅具債權性質之優先購買權，係要求出賣人出具切結書，以切結優先購買權人己放棄；同條第2 項就具物權性質之優先購買權，則較嚴格地要求出賣人提出優先購買權人放棄優先購買權之證明文件，或出賣人已通知優先購買權人之證件，同時並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買。可見土地登記規則第97條對於分屬債權性質或物權性質之優先購買權，已分為不同處理。至於該優先購買權究屬債權性質或物權性質，仍應回歸以實體法規定認定之。是原告主張最高法院66年台上字第1530號判例於本件不適用，並無可採。
ꆼ按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限」，為民事訴訟法第247 條所明定。原告主張其業已行使優先購買權，而舉102 年12月6 日存證信函、同年月7 日及20日對話錄音譯文2 份為據，然為被告所否認，並以前詞置辯。不論原告主張是否真正，苟若出賣人違反土地法第34條之1 第4 項義務，而將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，僅得向該共有人請求損害賠償。原告既能提起損害賠償之給付訴訟，依民事訴訟法第247 條第2 項規定，即無許其提起本件確認過去法律關係之訴之餘地。
ꆼ承上，原告提起本件確認優先購買權存在等訴訟，無確認利
益，且為法所不許。是就兩造其餘爭執，即原告已有系爭112-7 號建物情形下，是否仍對系爭土地農舍有優先購買權；及原告已否在期限內行使優先購買權等，本院即無加以審認之必要。
六、綜上所述，土地法第34條之1 第4 項之優先購買權僅具債權效力，原告無以對抗被告涂黃鳳娥已取得之系爭土地農舍所有權。原告主觀上雖認其在法律上之地位有不安之狀態存在，然此種不安之狀態，並不能以確認判決將之除去，是原告提起本件確認訴訟，無確認利益。是原告請求確認其對系爭土地農舍有以730 萬元購買之優先購買權存在；及請求將被告2 人間就系爭土地農舍所為之所有權移轉登記予以塗銷，均為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 10 月 17 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 17 日
書 記 官 曾柏方