臺灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第67號原 告 威盛開發實業股份有限公司法定代理人 周冠華訴訟代理人 劉正穆律師複代理人 楊晴文律師訴訟代理人 蔡宜真律師複代理人 王道元律師被 告 郭建志訴訟代理人 李晉安律師複代理人 常家浩上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年9月17日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰柒拾柒萬壹仟伍佰元，及自民國一百零三年三月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決所命給付於原告以新臺幣壹佰伍拾玖萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣肆佰柒拾柒萬壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國98年9月17日以訴外人李均鈞之名義，與被告簽署「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約書），被告則由其胞兄即訴外人郭建甫代理簽約，買賣標的為新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），約定買賣總價金為新臺幣（下同）79,525,000元。
二、原告業依系爭契約書第2條之約定，於簽訂書面合約時交付第一期款即面額7,952,500元之支票予被告之代理人郭建甫；嗣又依被告指示，於98年11月13日將第二期款800萬元匯入被告父親即訴外人郭秀明之銀行帳戶。詎被告竟未依約移轉系爭土地所有權，經原告發函催告後，仍拒不履行，爰以起訴狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示通知，被告應按系爭契約書第8條之約定，賠償已收售價款等額之違約罰金予原告。
三、為此，依據買賣契約之法律關係提起本訴，並聲明：(一)被告應給付原告15,952,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；（二）訴訟費用由被告負擔；（三）如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告雖抗辯系爭買賣契約書之當事人為訴外人李均鈞，而非原告云云，惟本件買賣雙方、代書曾玉麟、介紹人陳奕錡均知悉實際之買方為原告，且有告知被告代理人郭建甫將再與被告確認系爭土地之登記名義人，復有匯款紀錄，是依最高法院92年台上字第1064號、91年台上字第2461號判決，訴外人李均鈞實際上有代理原告之意思，且為被告代理人所明知，故仍應對本人發生代理之效果，亦即系爭買賣契約係存在於兩造之間，與訴外人李均鈞無涉。
（二）又原告曾於98年12月間將訴外人李均鈞已離職之事實發函通知予被告知悉，並請其與原告公司之員工郝晶菁聯絡契約後續事宜，而訴外人郭建甫事後亦有與郝晶菁電話聯繫，此經證人周冠華證述詳實。由此足悉，原告並無解除契約之意思，而被告明知訴外人李均鈞並未取得解除契約之代理權限，卻擅自與李均鈞達成和解、解約，是渠等間上開法律行為自非合法。
（三）被告另辯稱本件違約金數額過高，應予酌減云云，惟原告否認之，蓋原告已因計畫開發系爭土地而設置樣品屋、廣告看板、僱請2位專案人員，並請公關公司舉辦活動、廣告，約支出1,000萬元。
貳、被告則以：
一、系爭買賣契約書之買方為訴外人李均鈞，而非原告，依據債之相對性原則，被告自無對非契約當事人之原告負損害賠償之理。況原告既自稱係以訴外人李均鈞之名義而與被告簽約，然借名契約非屬公示制度，被告無從得知實際買方為原告，且原告聲稱其於簽約時在場，竟僅要求賣方出具授權書，而未出示其與代理人李均鈞間之授權書，足認被告就本件損害情形並無過失，自無須負賠償責任。
二、退而言之，縱認被告確實知悉訴外人李均鈞為原告之代理人，亦無礙於李均鈞與被告為法律行為，依據民法代理之法律關係，被告與訴外人李均鈞所訂立之系爭買賣契約書，以及於98年12月31日簽訂之和解書，其法律效果均應歸屬於原告。是倘原告因其代理人李均鈞與被告合意解除買賣契約而受有損害，則其自當向其代理人求償，而非被告，更何況被告於契約解除後，已於99年2月1日返還原收價款15,952,500元予訴外人李均鈞，李均鈞嗣並與原告達成和解，被告並未獲得任何不法利益。
三、又原告因本件買賣而向被告提起之刑事詐欺罪告訴，已經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官以99年度偵字第4649號、100年度偵字第1722號、100年度偵字第1723號為不起訴處分確定在案，足認原告之請求為無理由。此外，否認原告有於系爭土地上設置設備或僱請人員，對原告提出之損失單據亦一併否認之；另原告主張之違約金數額過高，應酌減為總價之5%以內為合理。為此聲明：（一）原告之訴駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
叁、得心證之理由：
一、查原告主張其於98年9月17日以訴外人李均鈞之名義，與被告簽署系爭契約書，以購買系爭土地，而原告業已依約給付第一、二期價款完畢，詎被告非但未按契約約定移轉土地所有權外，復擅自與訴外人李均鈞合意解除契約，是被告自應依合約第8條約定賠償與已收價款等額之違約金等情，業據其提出系爭合約書、支票、匯款單、存證信函、損失單據等件為證，而被告固不否認有與訴外人李均鈞簽訂系爭契約書，並收受第一、二期價款之事實，惟仍以前詞置辯。是本件所應審究者厥為：（一）原告是否為系爭買賣契約之當事人？（二）原告請求被告給付違約金有無理由？（三）原告得請求被告賠償之違約金數額為何？茲論述如下。
二、原告是否為系爭買賣契約之當事人？
（一）按民法第103條第1項就代理權之行使，固然規定原則上應以本人名義為之，即所謂「顯名主義」。然代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年台上字第1064號判決意旨參照）。本件原告主張系爭契約書買方當事人欄位雖載為訴外人李均鈞，惟李均鈞係隱名代理原告與被告簽訂書面合約等情，既為被告所否認，並辯稱系爭買賣係存在於被告與李均鈞之間，與原告無涉。是依民事訴訟法第277條之規定，自應由原告就其主張本件有隱名代理存在之事實，負舉證責任。
（二）原告主張訴外人李均鈞實際上有代理本人即原告與被告簽約之意思乙節，經查：
1.原告主張系爭土地之買賣價金係由原告所支付，業據其提出支票、匯款申請書影本為證，足認系爭土地之買賣價金確係由原告所支付，被告對此亦不爭執，由此已可認原告為系爭契約之買受人，訴外人李均鈞僅係代理原告與被告簽約，否則原告應無支付價金之理。
2.原告公司實際負責人梁柏薰之秘書即證人周冠華於本院審理時，到庭證稱：「（是否可以說明本件買賣是否有參與？過程？）有參與。…因為當時梁先生礙於一些原因無法出名，所以借用李均鈞的名義簽訂買賣合約，但出資的部分都是由原告公司出資。（系爭買賣到底是誰買的？）原告公司買的，只是出資都是梁先生出的…。（兩造談買賣時，出面的人各為何？）土地介紹人陳奕錡、我、李均鈞，中間談的過程梁先生也有出面過，只是都在旁邊聽…。（為何會借用李均鈞的名義？）原本要用我的名義，但因為有稅務的問題，所以借用李均鈞的名義。借用李均鈞的名義的事情，李均鈞知道。（李均鈞到底是代表何人做本件買賣？）原告公司。（本件買賣的價金是誰決定的？）梁先生決定的。（是否知悉解約的事情？）事後才知道，李均鈞在2月初時，打電話給我說他跟地主解約了，說地主把錢退給他，他也都收到了。我有問李均鈞為何沒有通知我們一起處理此事，李均鈞表示要梁先生本人出面跟他談…。（合約簽訂之後，原告公司給付第一期及第二期款項是由誰處理？）第一期款是我當場開支票支付給郭建甫簽收的，第二期款項是我用原告公司名義匯款的，匯款是我匯的。（將第二期款項匯款給被告後，有無再與被告用電話聯絡確認？）當時匯款後有傳真給李均鈞，李均鈞有跟對方確認錢已經匯入。（第二期款項匯入之後，為何不是你直接跟被告聯繫，卻是經由李均鈞？）當時第二期款開了總價金兩成的土地款給地主，我們與其協商先再支付一成，因為那張票要拿回來，梁先生請李均鈞跟地主把支票拿回來，李均鈞已經到新竹，所以才傳真給李均鈞，拿那張匯款單給地主，確認錢已經匯入了，要把那張支票拿回來。（證人前述「我們與其協商先再支付一成」，請問當時跟地主協商的人是誰？）當時是梁先生請李均鈞跟地主說明因為當時公司的資金還沒有完全進來，只能先支付一成的價金，我跟李均鈞一起跟郭建甫在新竹會面協商付款的事情。當時梁先生請我跟李均鈞一起來跟郭建甫談的。」等語，有本院104年3月12日言詞辯論筆錄（見卷第103頁反面-105頁）在卷可稽，核與其自身在刑事偵查程序中所為之證述大致符合（見臺灣臺中地方法院檢察署99年度他字第3558號卷第20-21頁、臺灣新竹地方法院檢察署99年度他字第462號卷第43-45頁），堪認屬實。
3.再者，證人梁柏薰亦於本院審理時具結供述：「（系爭買賣可否說明？）是原告公司要買的，因為要蓋55戶的透天別墅。（為何會用李均鈞的名義來買？）我剛好讓他負責新竹的專案，所以才用他的名義來買，但過戶不是用他的名字。（買賣的磋商過程有出面嗎？）我都有出面，李均鈞沒有出面，只有付款去參與。（你給李均鈞在本件買賣的權限為何？）只是人頭，如果我相信他的話，周冠華小姐就不用陪同了。匯第二次款項，李均鈞也不知道，是我跟郭建甫電話決定的，是匯款完之後才由周小姐通知他，要去把原來的支票拿回來。（系爭買賣契約，簽約時你有無在場？）簽約當時我沒有在場，但簽約前我有跟陳奕錡協商，再由陳奕錡去跟地主協商後才敲定合約書。簽約時周小姐有打電話給我，合約的內容有無變更，我要求說一定要地主本人寫授權書，因地主本人在大陸。簽約是周小姐出面，因為周小姐跟了我貳拾幾年，都是周小姐代表我簽約，因為他是管財務、付款的，秘書李均鈞只是主辦、協調的工作…。（剛證人所述系爭買賣契約是授權給周小姐，為何不用周小姐的名義簽約？）因為周小姐當時有卡到稅的問題。（系爭買賣契約都是你在主導，李均鈞只是人頭，簽約當時是否有授權書給李均鈞，如何證明他僅是人頭？）簽約的內容及價金他都不清楚，如果他是真的買受人也不用派周小姐及其他助理參與，而且他連土地的形狀都不知道、水保局罰款時他也未到，並沒有任何的書面授權。」等語（見卷第105頁反面-106頁反面）明確。
4.本院審酌證人周冠華、梁柏薰上開關於系爭買賣之締約經過、訂約目的、實際買受人、以李均鈞為契約買受人之緣由、付款情形等項所為之證述，除互核一致並均與原告提出之支票、匯款申請書等件（見卷第11-12頁）相符外，亦經證人陳奕錡於刑事偵查程序中證實梁柏薰確有與其討論系爭土地買賣事宜，證人陳奕錡復陳稱該筆土地係梁柏薰要買的，梁柏薰對土地有決定權，李均鈞僅係人頭、職員等語明確（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度偵字第4649號卷第27、75、77頁）；另後續接手處理系爭土地過戶事宜之原告公司員工郝晶菁，亦於刑事偵查程序中證稱李均鈞僅係系爭買賣契約之人頭等語綦詳（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度他字第462號卷第23頁），應認證人周冠華、梁柏薰所為之證述係屬真實，自堪採信。另參酌訴外人李均鈞僅係原告公司秘書，除曾與原告簽署內容為「甲方（即李均鈞之一方）擔任乙方（即原告一方）董、監事、股東或負責人及人頭重要職務或持有股份都是乙方所有，屬乙方信託甲方，乙方有權立即…變更乙方指定人或乙方，甲方不得異議及無故侵占…。」之協議切結書外（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度他字第462號卷第130-132頁），並曾於刑事偵查程序中自承其僅係掛名，購買土地之價金係由原告所出資，訴外人梁柏薰還曾多次要求其向地主主張延期付款，並指示其以土地坪數不足為由，向地主提出刑事詐欺罪之告訴等語（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度他字第1963號卷第15-16頁、99年度他字卷第462號卷第20、157頁、臺灣臺中地方法院檢察署99年度他字第3558號卷第28頁）。是由系爭買賣契約之締結、付款過程中，除訴外人李均鈞外，原告公司均另派遣證人周冠華陪同前往洽談、處理，原告公司之實際負責人梁柏薰尚曾出面參與協商，並親自與土地仲介即訴外人陳奕錡磋商買賣價金，事後並對付款期限、提告等事項作指示、決定，且購買土地之第一、二期價款亦係由原告所支付等情，應足認系爭買賣契約係由原告所支配主導、決定，而訴外人李均鈞僅係契約之買受名義人。
5.此外，訴外人李均鈞曾致電原告公司職員周冠華，告以其已與被告解除系爭契約之事，並要求與原告公司實際負責人梁柏薰就此進行協商，此為訴外人李均鈞所自承，並經證人周冠華所證實（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度他字卷第462號卷第21、45頁、99年度他字第1963號卷第31頁）；且李均鈞事後與原告達成和解，其和解條件亦係由李均鈞返還原告及其實際負責人梁柏薰1,200萬元，和解協議書復載明「乙方（即原告一方）就前揭系爭土地開發時，因而積欠廠商之費用或工程款，均應由乙方出面負責處理清償，且概與甲方（即訴外人李均鈞一方）無關，如日後有任何廠商或第三人出面向甲方追索前揭費用或工程款項，均應由乙方負責處理」等字樣，有99年12月23日和解協議書（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度偵字第4649號卷第142-144頁）在卷足參，益徵訴外人李均鈞實際上係以代理原告之意思，而與被告簽訂系爭契約書，否則李均鈞倘係自己與被告訂約，則其於與被告解約後，何須向原告告知解約之事，並要求協商？嗣又與原告達成應返還買賣價款1,200萬元之協議？
6.從而，由上開買賣價金付款情形、李均鈞所簽立之切結書、和解協議書及證人周冠華、梁柏薰、郝晶菁、李均鈞、陳奕錡之證述綜合判斷之，足見原告主張訴外人李均鈞並非實際買受系爭土地之人，其僅係代理原告與被告簽訂系爭買賣契約書，而為合約之名義當事人等語，應堪認非虛，足以憑採。
（三）次查，原告就其主張被告明知訴外人李均鈞係代理原告與其簽約乙節，亦據：
1.證人周冠華到庭具結證稱：「（被告方面是否知道實際的買受人為何？是否知道李均鈞是被借用名義？）知道，因土地介紹人是陳奕錡，在談土地買賣價錢時，都是陳小姐跟梁先生直接談的，中間也有約在陳小姐的辦公室談買賣合約，梁先生也都有出面，我們到陳小姐的辦公室時，陳小姐也有向被告介紹我們去公司的人是誰，有告訴郭建甫及其父母梁柏薰是原告公司的老闆，買主就是原告公司，簽約當天我有當場告訴代書、郭建甫說這個合約我們暫時由李均鈞的名義簽約，過戶的時候再看由公司指定要過什麼名字。（李均鈞也知道自己被借用名義，為何會自己跟被告解約，是否知悉原因？）不知道，我們12月有發律師函給被告說李均鈞已經離職了，後續有關土地的問題請他跟公司的郝晶菁聯絡。事後郭建甫有跟郝晶菁通過電話，我們也不知道為何事後郭建甫會找李均鈞談解約的事。」等語（見卷第104頁正、反面），核與其自身在刑事偵查程序中所為之供述一致（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度他字卷第462號卷第45頁、臺灣臺中地方法院檢察署99年度他字第3558號卷第21頁），應堪信實。
2.另證人梁柏薰亦到庭供述：「（你給李均鈞在本件買賣的權限為何？）…李均鈞離職之後，我們有發律師函給郭先生，跟他說李均鈞已經離職，從現在開始由郝晶菁負責。解約是郭先生提出的，他打電話給郝晶菁，郝晶菁把電話轉給我，他當場表示要退回已收款項，但我跟他講上面的樣品屋、園藝、銷售人員等要如何處理，我希望有補償費，他說要考慮一下，後來就沒有下文了…。」等語（見卷第106-107頁），亦即被告之代理人郭建甫於李均鈞離職後，確曾依律師函內容致電予原告公司之郝晶菁，嗣並與原告實際負責人梁柏薰討論契約後續事宜。
3.此外，證人郝晶菁亦曾於刑事偵查程序時供述其曾於99年1月6、7日左右，與訴外人郭建甫會面洽談系爭土地過戶事宜，同時告知李均鈞已離職之事，並明示新聯絡窗口為郝晶菁，是郭建甫應知悉李均鈞僅為契約人頭等語（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度他字第462號卷第22-23頁）；佐以李均鈞於偵查時陳述被告之代理人郭建甫曾表示原告公司無人理會他，故改找李均鈞協商解約事宜等語（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度偵字第4649號卷第20頁）；且被告複代理人於本院審理時陳述：當時因為要測量土地範圍、鑑界的問題，雙方有爭執，李均鈞就說不要買了，我們當時有問他要不要回去問公司，討論一下等語（見卷第127頁反面），足認被告對於原告始為系爭土地之真正買受人，訴外人李均鈞僅為代理原告簽訂合約之人等情，亦確有所知悉。參以系爭契約書備註欄約定買受人可於簽約後未過戶前即開始進行整地等情，亦足認被告對於原告始為買受人，及原告買受系爭土地之用途應均屬知悉，且原告已於系爭土地上搭建樣品屋，此為被告所不否認，則被告就其對原告公司始為系爭土地之買受人乙節，自無從諉為不知。
（四）綜上，訴外人李均鈞於與被告簽訂系爭契約書時，雖未以本人即原告名義為法律行為，惟實際上有代理原告之意思，且此為被告代理人郭建甫所明知，揆諸首揭說明，李均鈞與原告間即屬隱名代理關係，原告始為本件買賣契約實際當事人之事實，應堪認定。
三、原告請求被告給付違約金有無理由？
（一）按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。
又民法第170條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內。故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力（最高法院23年上字第3888號判例要旨參照）。
（二）查原告主張被告未依系爭契約書之約定移轉系爭土地所有權，已屬違約等語，雖為被告所否認，辯稱其已與李均鈞合意解除本件契約，自毋庸移轉土地所有權云云，且提出其與訴外人李均鈞簽署之和解書。然而，訴外人李均鈞僅為代理原告簽訂系爭契約書之人，其與原告間係屬「隱名代理」之法律關係，實際之土地買受人仍為原告等事實，業經本院審認如前，則訴外人李均鈞就系爭買賣契約所為之法律行為，自應依照本人授權之範圍行之，其效果始歸屬於本人，否則即屬逾越代理權之無權代理行為，其法律效果需經本人承認，方對本人發生效力。而查：
1.細觀原告於98年12月24日以訴外人李均鈞名義寄發予被告之律師函，其上記載「…本人原得向郭建志主張解約並請求違約金及損害賠償。惟本人顧及雙方商誼，仍積極尋求圓滿之解決途徑，除由公司管理部郝經理…全權處理洽辦貸款事宜外，本人願就本件土地上述權利瑕疵及物之瑕疵等問題，與郭建志當面協商有利於雙方之最佳解決方法…」等語（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度偵字第4649號卷第46-47頁），已清楚表明買方並無解約之意。再者，被告之代理人郭建甫曾於刑事偵查程序時自承其曾依照李均鈞所寄發之存證信函內容，致電予訴外人郝晶菁，以協助辦理貸款事宜，而郝晶菁有告知李均鈞僅為本件買賣之人頭等語（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度他字第462號卷第25頁），由此足見，被告確有收受原告所寄發之上開信函，且其對原告當時並無解約之意，以及李均鈞僅為原告之代理人，後續事宜應由郝晶菁接手辦理，李均鈞已無權代為處理等項，均應有所知悉。
2.次查，訴外人李均鈞曾於99年3月26日訊問筆錄自承其於解約前，曾透過訴外人周冠華向梁柏薰轉達地主想要解約，惟梁柏薰於聽聞後即表示要向地主提告等語（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度他字第462號卷第48頁）；且證人梁柏薰亦曾於刑事偵查程序時，證稱其曾對李均鈞表示，因李均鈞已離職，故勿再私下與地主會面，其已將土地事宜授權郝晶菁處理等語（見臺灣新竹地方法院檢察署99年度他字第462號卷第40頁），可見李均鈞對原告並無解除契約之意，以及原告並未授權其與被告進行解約等節，亦屬知悉。
3.詎訴外人李均鈞及被告均明知上情，竟仍於98年12月31日就本件買賣契約簽訂和解書，並於99年2月1日合意解除系爭契約，約定由被告返還已收價金予李均鈞，李均鈞則同意不再請求違約金，是李均鈞上開行為，即屬未經授權之無權代理，其法律效果未定。然而，原告對李均鈞上開逾越代理權限之法律行為，業已表示拒絕承認，是李均鈞與被告所為之和解及解除契約行為，自對原告不生效力，兩造仍應按系爭契約書之約定履行合約，否則即屬違約，其理甚明。
（三）另查，原告主張被告未依約履行所有權移轉登記之義務，被告雖辯稱原告應支付第三期款後始須辦理過戶云云。惟查，兩造就本件買賣之付款方法，係於系爭契約書第2條約定：「簽約款7,952,500元：於簽訂本契約同時由買方支付之。第二期款7,952,500元：於98年10月15日支付，雙方同時備證用印。尾款6,362萬元：於登記完畢自代理人通知日起三日內由買方支付之。」；另契約第12條第3項則備註約定：「本買賣尾款，買方至遲應於簽約後四十五天內付清。」，有系爭契約書（見卷第7-10頁）在卷可考。準此，契約當事人固約定價金尾款應於契約簽訂後之45日內付清，惟在此之前，賣方於買方支付第二期款之同時，即有備齊一切過戶文件資料及用印交代理人辦理產權移轉之義務，待登記完畢後，買方始須在受通知日起之3日內支付尾款，並非如被告抗辯原告應先支付第三期款項後，爾後被告始須移轉系爭土地所有權。而查：
1.原告係於簽訂系爭契約書之當日及98年11月13日分別交付第一、二期款，並經被告確認收受無誤，此為兩造所不爭執，且有支票、匯款申請書等件（見卷第11-12頁）附卷足佐，應認屬實。是第二期款之支付日期雖較原約定之98年10月15日為晚，而有不按期付款之問題，惟被告並未依契約第8條第1項之約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得以存證信函限期催告履行，逾期仍不履行，即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」主張權利，即未以存證信函限期催告履行、解除契約，反係於98年11月13日收受第二期款，應視為被告有繼續履行合約之意思，是其自應於收受第二期款之同時備證用印，而在被告未將土地所有權移轉過戶完畢前，原告自無支付尾款之義務。職是，被告既未於收受第二期款後接續處理土地過戶事宜，則其有違反契約約定之情事，堪予認定。
2.就此，被告雖又辯稱本件係因訴外人李均鈞提及系爭土地面積有短少，主動表示解除契約云云，然查，訴外人李均鈞並非系爭土地之實際買受人，僅為代理原告簽訂書面契約之人，且被告明知李均鈞未獲本人授權與之簽訂和解書、解除契約等事實，業如前述，是若買方對契約內容有爭執，被告即應與契約之實際當事人即原告進行協商處理，始為正辦，詎被告竟捨此不為，反係自行與無解約權限之李均鈞合意解除系爭契約，以致無法繼續進行後續之鑑界、完稅、過戶等事宜，自屬可歸責於被告，不得因此脫免其已違約之事實。
（四）綜上，被告與逾越代理權限之訴外人李均鈞就系爭買賣所為之和解及解除契約法律行為，既經原告拒絕承認，對原告不生效力，則被告自應按系爭契約書之原約定繼續履約。惟其並未於收受第二期款之同時備證用印，即屬違約，原告業依系爭契約書第8條第2項：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得以存證信函限期催告履行，逾期仍不履行，即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款等額之違約罰金。」此一約定，以102年11月26日板橋文化路郵局第8319號存證信函限期催告被告履約（見卷第13-14頁），嗣因被告仍未移轉土地所有權，原告乃以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示通知，合法解除系爭契約。故而，原告依據系爭契約之違約罰則，請求被告賠償違約金，即屬有據。
四、原告得請求被告賠償之違約金數額為何？
（一）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。該條立法理由謂「約定之違約金額，竟超過損害額，有顯失公平之情形，法院得酌減至相當數額，以保護債務人之利益，而期得公平之結果」。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字第1095號裁判參照）。又系爭契約書第8條第2項就賣方違約之罰則，係約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者…，即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款等額之違約罰金。」，即約定原告對被告違約不履行契約義務部分，得請求與已收價款等額之違約罰金。
（二）經查，本件買賣標的之價金總額高達79,525,000元，交易金額非微，原告前已於簽訂書面契約當日交付第一期價款7,952,500元，並於98年11月13日支付第二期價款800萬元，合計15,952,500元，相當於約定總價金之二成，已高出內政部針對不動產買賣情況，盱衡國內經濟及平衡買賣雙方利益等項，而公告之成屋買賣契約書範本第11條第1項後段「違約金以不超過房地總價款15%為限」此一規範，是倘依系爭契約書第8條第2項約定，以已收價款總額計算違約金，顯屬過高，本院自得依據前揭法條規定予以酌減。是本院審酌原告係基於投資興建集村之目的購買系爭土地，如順利完成契約約定，應有相當之獲利，參酌財政部核定之99年度營利事業各業同業利潤標準表，建築工程業在房屋建築營建方面，其同業利潤標準之淨利率為8%，被告如能履行契約，原告原可得預期之利潤約為總價金之8%；且原告於契約簽訂後，已開始進行整地、搭建樣品屋等事項，原告雖主張其已就系爭土地支出整地、測量費、設置接待中心等費用逾5,831,167元，並提出轉帳傳票、統一發票、支票、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、報支單等件為證，惟為被告所否認，細繹該等單據，除有部分品項欠缺單據予以佐證外，且原告所提出之發票買受人欄位，均記載為「福順開發實業股份有限公司」，而非原告，加以發票上亦未註記施工地點，以致無從確認該等費用是否即係用於系爭土地之支出，而無從作為審酌依據，然原告就其所進行之整地、搭建樣品屋等事項，衡情亦難謂全無損失；併斟酌被告已將已收價金15,952,500元全數退還予訴外人李均鈞，李均鈞嗣並與原告達成和解，而將其中之1,200萬元返還予原告，亦即原告雖仍受有部分損失，惟亦已收回大部分之價金，及兩造違約情節、目前社會經濟狀況等一切情狀等情，認本件原告所得請求違約金應酌減為以契約總價之6%計算始為允當，而符兩造利益之衡平。
從而，被告因未履行契約義務而應賠償予原告之違約金，應為4,771,500元【計算式：79,525,000元×6%＝4,771,500元】。
五、綜上所述，原告請求被告給付4,771,500元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即103年3月30日起（見卷第19頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 8 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 10 月 13 日
書記官 謝淑敏